Последствия признания сделки недействительной

Статья 167 ГК РФ. Общие положения о последствиях недействительности сделки (действующая редакция)

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

• URL
• HTML
• BB-код
• Текст

Комментарий к ст. 167 ГК РФ

1. Общая реакция на недействительность сделки состоит в том, что она не порождает тех последствий, на которые была направлена. Каковы бы ни были различия сделок по их последствиям, они все равно аннулируются недействительностью сделки.

Ничтожная сделка и до решения суда не имеет юридической силы. Суд, признавая сделку ничтожной, лишь устраняет неопределенность в правоотношениях, но не превращает ничтожную сделку из действительной в недействительную.

Важным является момент информированности лица об основаниях недействительности оспоримой сделки. Если в судебном порядке будет установлено, что оспоримая сделка недействительна и лицо знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, это лицо рассматривается как изначально знавшее или обязанное знать о ее недействительности, что влияет на последствия, наступающие для такого лица, например, в соответствии с п. 2 ст. 173.1 ГК РФ (см. комментарий к ней) и др.

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о таком последствии недействительности сделки, как двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость. Это наиболее распространенное последствие, однако иные последствия недействительности сделки могут быть предусмотрены законом.

О выявлении конституционно-правового смысла пунктов 1 и 2 статьи 167 см. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, который признал не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

В Определении КС России от 18 января 2005 г. N 23-О отмечено, что «последствия недействительности сделки предусмотрены положением данного (п. 2 комментируемой статьи) пункта, согласно которому каждая из сторон возвращает все полученное по сделке, т.е. стороны возвращаются в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки; отсутствие в данной норме правила о возмещении одной стороне рыночной стоимости имущества на момент его возвращения при двусторонней реституции другой стороне не может рассматриваться как нарушающее равенство участников данных гражданско-правовых отношений и не обеспечивающее гарантии права частной собственности; вместе с тем названное законоположение не препятствует индексации подлежащих возврату денежных сумм с учетом инфляции, при этом как сам факт инфляции, так и размер возможной индексации могут быть установлены судом, рассматривающим соответствующий гражданско-правовой спор».

3. С учетом существа сделки суд может прекратить действие оспоримой сделки только на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК РФ). О подобном случае говорится и в п. 31 Постановления Пленума ВС России и Пленума ВАС России от 8 октября 1998 г. N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

В частности, в нем сказано, что «при признании недействительной по иску лица, получившего денежную сумму, оспоримой сделки (займа, кредита, коммерческого кредита), предусматривавшей уплату процентов на переданную на основании этой сделки и подлежащую возврату сумму, суд с учетом обстоятельств дела может прекратить ее действие на будущее время; в этом случае проценты в соответствии с условиями сделки и в установленном ею размере начисляются до момента вступления в силу решения суда о признании оспоримой сделки недействительной; после вступления в силу решения суда проценты за пользование денежными средствами начисляются на основании п. 2 ст. 1107 части второй ГК РФ (в этой статье говорится о возмещении при неосновательном обогащении неполученных доходов)».

4. Пункт 4 комментируемой статьи, устанавливающий, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности, был введен Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ.

Содержание понятий «основы правопорядка» и «нравственность» в общем виде раскрыто в Определении КС России от 8 июня 2004 г. N 226-О сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности, получили название антисоциальных. При этом КС отметил, что «понятия «основы правопорядка» и «нравственность», как и всякие оценочные понятия, наполняются содержанием в зависимости от того, как их трактуют участники гражданского оборота и правоприменительная практика, однако они не являются настолько неопределенными, что не обеспечивают единообразное понимание и применение соответствующих законоположений.

Статья 169 ГК Российской Федерации указывает, что квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, т.е. достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит — заведомо и очевидно для участников гражданского оборота — основам правопорядка и нравственности. Антисоциальность сделки, дающая суду право применять данную норму Гражданского кодекса Российской Федерации, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий».

Таким образом, суд вправе не применять последствия недействительности антисоциальной сделки. Например, суд может не удовлетворить требование о двусторонней реституции при совершении притворной сделки, целью которой был уход от налогов.

Общие положения о последствиях недействительности сделки

Правило о последствиях недействительности сделки, понятие реституции.

Основополагающие юридические особенности о наступлении определенных последствий после признания сделки аннулированной, установлены в ст. 167 Кодекса. Рассмотрим, какие правовые последствия происходят, что такое односторонняя и двусторонняя реституция, а также другие понятия.

Правило о последствиях недействительности сделки

В ст. 167 ГК РФ определяются общие положения о последствиях недействительности сделки.

По причине того, что ничтожное или оспоримое соглашение имеет некоторые характеристики по своей форме, структуре и субъекту правовых отношений, недействительность наступает после совершения такого соглашения.

Правовые последствия, которые могли бы произойти при применении соглашения, при признании его утратившим юридическую силу не наступают.

Юридические последствия установлены:

• ст. 167 ГК РФ;
• прочими положениями ГК РФ;
• иными ФЗ.

Последствия аннулирования ничтожных и оспоримых сделок не могут регламентироваться:

• правовыми актами, кроме вышеуказанных;
• договором о заключении сделки.

Последствия аннулирования достаточно часто определяют при заключении альтернативных соглашений к основному договору о порядке расторжения и признания недействительными основных договоров о продаже объектов недвижимости.

В таких дополнительных соглашениях осуществляют применение заниженной цены объекта недвижимости для целей неуплаты установленных по закону налогов и сборов. Одним из последствий признания недействительным основного договора продажи недвижимости предусматривают возврат участником гражданских отношений реальной цены, а не заниженной, указанной в альтернативном контракте.

Последствия недействительности сделки

Действует четыре основных последствия недействительности сделок:

• двусторонняя реституция – стороны-участницы процесса возвращают друг другу определенные виды полученной выгоды по сделке в натуральной форме, а при невозможности – в материальном эквиваленте;
• односторонняя реституция – один из участников сделки осуществляет возврат определенных видов полученной выгоды, предусмотренных сделкой, другой стороне, а последняя, в свою очередь, осуществляет передачу полученной или возможной выгоды по сделке в доход РФ;
• недопущение реституции – и та, и другая стороны процесса все то, что они получили в результате заключенной сделки, передают в доход РФ;
• возмещение нанесенного ущерба;
• другие последствия.

Понятие двусторонней реституции (взаимной реституции), функции

Ст. 167 ГК РФ регламентирует, что двусторонняя реституция всегда используется в рамках процедуры признания ничтожной или оспоримой сделки недействительной, если другое положение не определено законом.

Нормы закона устанавливают понятие данного определения: двусторонняя реституция – это возврат каждой из сторон-участниц процесса осуществляемой сделки в исходное правовое положение, существовавшее до заключения контракта.

Другими словами, стороны правовых отношений возвращают полученные материальные ценности, товары, услуги, имущество, денежные средства и другие виды выгоды, предусмотренные сделкой, друг другу.

По определению Конституционного Суда РФ № 48-О, реституция должна предусматривать восстановление прав участников процесса на основаниях равенства и эквивалентности возмещения убытков.

Односторонняя реституция и недопущение реституции

События, при наступлении которых используется односторонняя реституция или ее недопущение, устанавливаются ст. 169 ГК РФ.

Существует два варианта развития событий:

• обе стороны гражданских отношений имели целенаправленный умысел и заключали договор, противоречащий основам правопорядка, нравственного и Конституционного строя – применяется недопущение реституции (согласно понятию — выгода, полученная обоими участниками сделки, взыскивается в доход РФ);
• одна из сторон имела умысел и заключала договор с другой стороной на основаниях, указанных выше, намеренно вводя контрагента в заблуждение – применяется односторонняя реституция (со стороны, которая нарушила право, все убытки взыскиваются в доход РФ).

Односторонняя реституция также применима к ничтожным и оспоримым сделкам, осуществленным в порядке:

• применения насилия, угроз одной стороной к другой стороне процесса;
• намеренно совершенных из корыстных мотивов;
• заключения контрактов на условиях, абсолютно невыгодных для одной стороны.

Невозможность применения реституции к оспоримой сделке, случаи

Ст. 166 ГК РФ регламентирует понятие: оспоримая сделка – это сделка, которая была признана недействительной в результате судебного решения.

Ст. 167 ГК РФ определяет события, при которых применение реституции не может быть осуществлено к оспоримой сделке. В частности, такое возможно, если из сущности соглашения вытекает, что его прекращение применимо на будущий период. Таким образом, судебный орган при признании сделки аннулированной, завершает ее действие на будущий период.

Такими сделками могут являться контракты, которые предполагают длительное исполнение условий сторонами (договоры найма жилья, аренды и др.).

• лицо подает исковое заявление в суд о расторжении договора займа, кредита или другого вида договора, предусматривающего получение заемщиком денежных средств, а их возврат – в установленные договором сроки с определенными процентами;
• суд, на основании обстоятельств рассматриваемого дела, имеет полномочие завершить действие оспоримой сделки на будущий период;
• проценты, предусмотренные договором между сторонами, продолжают начисляться в прежнем размере, согласно условиям действующего контракта, между заемщиком и организацией, до вступления решения суда в силу;
• после того, как решение вступит в законную силу, начисление процентов производится согласно размеру ключевой ставки Банка России.

26. Недействительность сделок, последствия недействительности сделки. Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительная сделка — это сделка, которая не порождает желаемого сторонами правового результата, а при определенных условиях влечет возникновение неблагоприятных для сторон пос;едствий

Недействительную сделку необходимо отличать от незаключенной, так как последняя, в силу отсутствия каких-либо необходимых элементов, вообще не является юридическим фактом и не порождает никаких правовых последствий.

Недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные.

Различия между ними следующие:

— оспоримые сделки недействительны в силу признания их таковыми судом, а ничтожные — вне зависимости от такого признания;

— требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено только лицами, указанными в ГК РФ, а последствия недействительности ничтожной сделки могут быть применены по иску любого заинтересованного лица либо по инициативе суда;

— ничтожная сделка всегда недействительна с момента заключения, тогда как оспоримая сделка может быть признана судом недействительной на будущее и считаться недействительной с момента вынесения судебного решения;

— иск о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение, а иск о признании недействительной оспоримой сделки — в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает ее оспоримости (ст. 168 ГК РФ).

Правовые последствия недействительности сделок

Сделка может быть признана недействительной только по основаниям, установленным законом.

Общее основание недействительности сделки — несоответствие сделки требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ). По данному основанию признаются недействительными те незаконные сделки, которые не подпадают под действие иных норм об основаниях недействительности сделок.

Специальные основания делятся на 4 группы:

— нарушение требований о содержании сделки;

— совершение сделки лицом, не способным к ее совершению;

— нарушение формы сделки или требования о ее государственной регистрации;

— несоответствие волеизъявления подлинной воле сторон.

Нарушающими требования о содержании сделки являются сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ). Такие сделки признаются ничтожными в силу того, что лицо умышленно нарушает публичный правопорядок. Для их участников предусмотрены жесткие конфискационные санкции.

Сделки, совершенные лицами, не способными к их совершению, делятся на сделки, совершенные недееспособными или не полностью дееспособными гражданами, и сделки юридических лиц, превышающие их правоспособность.

К первой группе относятся:

— сделки, совершенные недееспособными гражданами (ст. 171 ГК РФ);

— сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ);

— сделки граждан, ограниченных судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ);

— сделки граждан, не способных понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

К недействительным сделкам, связанным с превышением правоспособности юридического лица, относятся сделки юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности, и сделки юридических лиц, не имеющих лицензии на занятие соответствующей деятельностью (последнее в силу ст. 23 ГК относится и к индивидуальным предпринимателям).

Несоблюдение квалифицированной письменной, нотариальной формы сделки или требования о ее государственной регистрации влечет недействительность сделки (ст. 162, 165 ГК РФ). Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны возможности ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не влечет недействительности сделки.

Письменная форма считается квалифицированной, когда ее несоблюдение в соответствии с законом влечет недействительность сделки (см., например, ст. 162, 331 ГК РФ и др.). Однако суд может признать действительной сделку, требующую нотариального удостоверения или государственной регистрации, если одна из сторон начала ее исполнение, а другая уклоняется от нотариального удостоверения или государственной регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

Недействительными на основании несоответствия волеизъявления подлинной воле сторон являются:

— мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ);

— сделки, совершенные без учета существующих ограничений полномочий лица (ст. 174 ГК РФ);

— сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

— сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или при стечении тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ). Мнимой считается сделка, совершенная без намерения породить соответствующие ей правовые последствия, а притворной — сделка, прикрывающая другую сделку.

Правовые последствия недействительности сделок. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Главное последствие недействительности сделки — недопустимость ее исполнения.

Возможно «превращение» притворной сделки в ту сделку, которую прикрывали стороны, если последняя, в свою очередь, не является недействительной (п. 2 ст. 170 ГК РФ). По требованию опекуна (родителей, усыновителей) суд может признать действительными сделки недееспособных (п. 2 ст. 171 ГК РФ) и сделки малолетних (п. 2 ст. 172 ГК), если они совершены к выгоде недееспособной стороны.

Если иное не предусмотрено законом, то каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Это — двусторонняя реституция.

В некоторых случаях возможно недопущение реституции, то есть изъятие всего полученного и причитающегося по сделке в доход Российской Федерации, либо односторонняя реституция.

По отдельным сделкам предусматривается право потерпевшего на возмещение другой стороной причиненного ему реального ущерба (но не упущенной выгоды).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Недействительность основного обязательства обычно влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, но недействительность обеспечения обязательства не влечет недействительность основного обязательства (п. п. 2, 3 ст. 328 ГК РФ).

Признание сделки недействительной

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

1. признать сделку недействительной;
2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Применение последствий недействительности сделки. Взыскание разницы — это зачет

Наступила долгожданная правовая определенность в одном из существенных вопросов правоприменительной практики в сфере законодательства о банкротстве. В Определении по делу № А51-17166/2012 от 21 декабря 2015 года Верховный суд высказался по поводу применения в банкротных делах такого последствия недействительности сделки, как взыскание разницы между рыночной стоимостью отчужденного должником имущества и суммой/стоимостью встречного предоставления. Верховный суд посчитал взыскание разницы зачетом, сослался на недопустимость зачета в банкротстве и указал судам применять реституцию в размере рыночной стоимости имущества и восстанавливать добросовестных контрагентов в реестре, а недобросовестных – за реестром в размере фактически перечисленной должнику суммы.

В соответствии с ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” сделки, заключенные должником, могут быть признаны недействительными по ряду оснований – статьи 61.1 – 61.9 закона.

Последствия признания сделки недействительной определены в ст. 61.6 закона о банкротстве: «Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями ГК РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения».

То есть, если имущество можно вернуть, то его необходимо вернуть, если нельзя, то, по сути, требуется возместить большую из стоимостей на момент приобретения или на момент выплаты компенсации.

При признании сделки недействительной в рамках процедуры банкротства кредиторам в большинстве случаев бывает выгоднее получить денежную компенсацию в том или ином размере, чем имущество, которое еще надо будет оценить и продать. Суды учитывали данное обстоятельство и шли навстречу интересам обеих сторон, благодаря чему сформировалась соответствующая практика, при которой суды, признавая сделку недействительной, взыскивали с контрагента должника разницу между ценой сделки и рыночной стоимостью имущества.

Такая практика применялась не только в тех случаях, когда возврат имущества, переданного по недействительной сделке, был невозможен, но и во всех случаях, когда управляющий считал целесообразным требовать именно денежной компенсации, а не возврата самого имущества. Хотя сами суды не утруждали себя подробным правовым обоснованием, предположу, что такое требования могло быть, по своей правовой сути, требованием о взыскании убытков как последствия признания сделки недействительной.

С правовой точки зрения обоснование такого требования как требования о взыскании убытков выглядит, конечно, слабо. Для взыскания убытков по общему правилу необходимо доказать факт причинения убытков (с этим особых проблем не возникает), противоправность действий причинителя вреда (!) и причинно-следственную связь между действиями и последствиями. Поскольку сделки в банкротстве могут быть признаны недействительными не только в случае, когда контрагент в какой-либо форме проявил недобросовестность, заключая с должником сделку, нарушающую интересы кредиторов, но и в тех случаях, когда контрагент действовал абсолютно добросовестно, обосновать такой элемент как противоправность действий затруднительно, если не считать, конечно, что само по себе заключение сделки по цене ниже рыночной является противоправным.

Верховный суд, вообще, в самых разных делах, а не только в делах о банкротстве считает, что заключение сделки не по рыночной стоимости само по себе является признаком недобросовестности, в связи с чем священное право купить (что плохо лежит) подешевле, а продать подороже может дорого обойтись. В этом контексте считаю, что надо шагнуть дальше и ввести нормативные цены на все, по крайнее мере, тут же наступит полная правовая определенность.

Отдельно хотелось бы отметить совершенно варварский подход судов к оценке существенности разницы стоимости. В практике отсутствуют четкие критерии определения того, какая разница между ценой сделки и “рыночной ценой”, полученной из отчета оценщика, является существенной. Редко объекты недействительных сделок имеют сформированную и понятную рыночную цену, часто это уникальные объекты, права требования, объекты недвижимости, права аренды, то есть объекты, стоимость которых может быть определена только путем использования неравноценных аналогов и применения различных коэффициентов, корректирующих цену аналогов. В таких случаях разброс стоимости по данным разных оценщиков может отличаться на 20-30 процентов просто за счет различного методологического подхода. Кроме того, цена одного и того же объекта может сильно отличаться в зависимости от условий сделки, сроков продажи и просто удачи.

Например, в деле, о котором пойдет речь, разница цен составила всего 20 %, что может быть как погрешностью при оценке, так и следствием сиюминутных колебаний рынка. Представляется, что это катастрофически разрушительный подход, толкающий предпринимателей к поиску альтернативных около правовых способов защиты.

Коротко обстоятельства дела и процессуальная история:

ООО “Косандра”, впоследствии банкрот, отчудило двум покупателям по договору купли-продажи жилой дом стоимостью 4 427 500 рублей, стоимость дома была оплачена в соответствии с условиями договора. Впоследствии конкурсный управляющий ООО “Косандра” потребовал признать сделку недействительной по п. 1 ст. 61.2 закона о банкротстве, указав, что цена продажи дома не соответствует рыночной. Суд первой инстанции признал сделку недействительной, так как на основании судебной экспертизы рыночная стоимость имущества составила 5 576 000 рублей, и взыскал с покупателей рыночную стоимость имущества, одновременно включив их в реестр кредиторов на ранее уплаченные суммы. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. АС Дальневосточного округа решение отменил и взыскал с покупателей разницу между рыночной стоимостью дома и уплаченными суммами. Верховный суд РФ, рассмотрев жалобу управляющего, разъяснил, что «отмена судом округа определения суда первой инстанции и фактически произведенный зачет подлежащей взысканию с Косяченко О.Г. и Сорока И.В. действительной стоимости недвижимого имущества и суммы, уплаченной ими при покупке этого имущества у должника по недействительной̆ сделке, является существенным нарушением норм законодательства о банкротстве (абзаца третьего пункта 8 статьи 142 Закона о банкротстве) в части последствий недействительности сделки должника”.

Таким образом, на сегодняшний день вопрос о невозможности взыскания разницы между рыночной стоимостью имущества и суммой, уплаченной контрагентом должника по недействительной сделке можно считать решенным как минимум до тех пор, пока Верховному суду не попадется дело, в котором идея восстановления социальной справедливости потребует другого решения.