Акт возврата недвижимости (нежилого помещения) — образец
4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды
Справочная / Договоры
4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды
Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям
1. Съехали до официального прекращения договора аренды
Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.
Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года.
Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года.
Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.
Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.
Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.
2. Не оформили акт возврата помещения
В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.
Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.
Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.
3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения
По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.
Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.
Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.
Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей
Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.
4. Вернули убитое помещение
Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.
Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.
Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.
Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.
В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.
Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:
— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;
— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;
— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.
Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.
Возврат помещения арендодателю
Расскажем, как возвратить арендованное помещение наймодателю с минимальными последствиями для арендатора
Содержание:
- Возвращение объекту аренды первоначального вида
- Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды
- Обязательность акта приема-передачи
- Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости
- Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц
Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.
Возвращение объекту аренды первоначального вида
Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.
К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.
К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).
Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды
Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.
Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений. Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью. Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.
Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.
Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.
Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.
Обязательность акта приема-передачи
Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).
Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.
Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:
- объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
- недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).
Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:
- выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
- подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.
Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.
Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости
Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.
Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).
В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю. В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи. Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.
Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.
Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.
Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц
Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.
Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.
Вопрос-ответ (1)
АРЕНДАТОР НЕОЖИДАННО 28.04(27.04 у него закончился оплаченный период) В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ОСВОБОДИЛ НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ НЕ ПРЕДУПРЕДИЛ.По viber28.04 прислал заявление о расторжении договора Аренды нежилого арендуемое помещения с 28.04. По причине отсутствия клиентов из-за коронавируса.Доказательств никаких не привел..Я ответила:не имеет оснований .В договоре обязан предупредить за 2 месяца.и имеет долг .7.05 Он оплатил долг.6.05.составил Акт возврата помещения в в присутствии своих свидетелей(бе меня).Все бумаги :Акт.Платежное поручение.Соглашение о расторжении Договора Аренды ( текст составлен и подписан им с датой 28.04) и ключи я получила 16.05.по почте.Правомерны ли его действия по расторжению Договора с 28.04.С какого числа правильно должен быть расторгнут Договор.Его деятельность -Мастерклассы по рисованию.Помещение находилось на 2м этаже (часть2 го этажа) в 4этажном здании.Комплекс не закрывался .Я указаний не давала.Дополнительных соглашений к Договору не подписывадось.так как не было заявлений других кроме 28.04.вывоза оборудования.
Задать вопрос
Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.
ВС защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды
15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.
Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела
В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц. По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.
В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией. Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем. ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.
В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.
Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г
Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.
Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
ВС РФ встал на защиту арендатора
После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя. Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.
Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен. Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.
Верховный Суд добавил, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.
Эксперты «АГ» поддержали выводы ВС
Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать. Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике. «Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д. И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.
По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.
Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков обратил внимание на важный вывод Суда, которой, по его мнению, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики: «отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок».
По мнению адвоката, именно этот вывод в подобных спорах об определении момента, когда арендодатель прекратил пользоваться имуществом, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества. «Верховный Суд поправил кассацию, которая попыталась пойти по формальному и простому пути – нет документов, подтверждающих возврат недвижимости, значит, имущество продолжает использоваться. Правда, в комментируемом определении есть и отрицательный момент: в описанной судом ситуации арендатор на стадии приема имущества также не подписывал с арендодателем никаких документов. Надеюсь, что этот нюанс не станет ограничивающим, впрочем, даже если он и станет таковым, то данный случай все равно будет иметь немаловажное значение», – подытожил Виктор Глушаков.
Акт приема-передачи нежилого помещения: образец
Договор аренды является довольно распространенным документом, подтверждающим владение и пользование имущества на определенный период времени.
Как правило, при заключении договора аренды нежилого помещения составляется также документ, который подтверждает передачу имущества в аренду.
Акт приема-передачи нежилого помещения является предметом нашей статьи, в которой мы постараемся раскрыть основные условия составления такого документа.
Закон не устанавливает, как именно должна оформляться передача в аренду имущество.
Способ оформления передачи имущества в аренду выбирают сами стороны соглашения (гл. 34 ГК РФ).
Рекомендуется в договоре указывать наименование конкретного документа, который будет подтверждением того, что имущество было передано в аренду.
После того как подобный пункт внесен в договор аренды нежилого помещения, арендодатель является ответственным лицом за составление такого документа.
Пример формулировки условия: «Передача имущества по настоящему договору оформляется путем составления акта приемки-передачи, подписанного обеими сторонами договора».
Акт приема-передачи нежилого помещения
Составление акта приема-передачи не является обязательным документом, который должен быть приложен к договору аренды.
Факт передачи имущества может быть подтвержден любым документом.
После включения в договор аренды условие о том, что документом, подтверждающим передачу имущества арендатору, является акт приема-передачи нежилого помещения.
Данный документ является надлежащим доказательством передачи имущества арендатору.
В договор аренды нежилого помещения можно внести пункт, что подписание договора об аренде признается доказательством передачи имущества арендатору.
Соответственно после фактического подписания договора аренды арендатор не вправе будет ссылаться на то, что имущество ему не было передано.
Пример формулировки: «Настоящий договор является также актом приемки-передачи имущества, указанного в п. _ настоящего договора, и подтверждает факт перехода имущества от Арендодателя во владение и пользование Арендатора».
Если же вышеуказанное условие не было согласовано и не внесено в сам договор, то сторонам следует составить акт приема-передачи нежилого помещения.
Ниже предоставляется вашему вниманию образец акта приема-передачи нежилого помещения.
Акт приема-передачи нежилого помещения (образец заполнения)
г. Москва 1 апреля 2015 г.
М ы, нижеподписавшиеся, Арендодатель — НПАО «Конвент-Плюс», в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, и Арендатор — НПАО «Солнышко», в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, составили настоящий акт о нижеследующем:
Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 20,3 кв. м, расположенное по адресу: 121087, г. Москва, Багратионовский пр-д, дом 7, корп. 20 «В».
Передаваемое в аренду помещение, согласно Кадастровому паспорту от 23.11.2010, инвентарный номер 815/6 (03200189), состоит из комнаты N 6, а также части комнаты N 5, расположенных в помещении на 7-м этаже здания.
Целевое назначение помещения: офис.
Помещение с учетом его нормального износа находится в удовлетворительном техническом состоянии и годно к эксплуатации в соответствии с его назначением.
Претензий по состоянию помещения Арендатор не имеет.
Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон, и является неотъемлемой частью Договора аренды нежилого помещения N 18 от 1 апреля 2015 г.
Акт приема-передачи нежилого помещения в аренду: образец и правила составления
В статье рассмотрим, как и зачем составляется акт приема-передачи помещения в аренду, кто должен этим заниматься. Ознакомимся с требованиями к содержанию документа. Выясним, на что нужно обратить внимание при составлении акта.
Арендуя любое помещение, необходимо позаботиться о правильном оформлении документации. Банки и агентства недвижимости упрощают взаимодействие с продавцами, самостоятельно проверяя объект, но в момент передачи квартиры можно напороться на недобросовестность хозяев: отсутствие акта приема-передачи помещения. К чему это приведет, читайте далее.
Когда нужно оформление акта?
Акт приема-передачи помещения в аренду является приложением к договору. Без данного документа соглашение не считается действительным. Приложение подписывается в момент передачи недвижимости во временное пользование от владельца арендатору. Оно необходимо также для подтверждения факта получения объекта во временное пользование в удовлетворительном состоянии. Если в процессе эксплуатации арендатор нанесет помещению повреждения, он будет обязан устранить их за свой счет.
Второй раз документ о приемке-передаче составляется в момент возврата объекта собственнику.
Приложение формируется относительно любых видов недвижимости:
Срок аренды не имеет значения. Даже если договор заключается на несколько дней, документ должен быть составлен и подписан.
Важно описать все элементы помещения как можно подробнее. Если объект содержит ценные детали, которые владелец считает важными, их нужно зафиксировать. Также следует указать наличие недавнего ремонта в помещении или, наоборот, потребность в его проведении.
При сдаче недвижимости в субаренду факт приема-передачи фиксируется документально.
Кто формирует акт приема-передачи помещения в аренду
Составлением документов о приеме-передаче нежилого помещения занимается сотрудник компании, владеющей данным объектом. Это может быть любое ответственное лицо: администратор, юрисконсульт, заведующий хозяйством. Значение имеет только наличие навыков составления подобных бумаг и умение правильно оценить состояние помещения.
Особенности составления
Единой формы акта приема-передачи, передаваемой в аренду недвижимости, не существует. Арендодатель имеет право составить его в произвольном виде или воспользоваться самостоятельно разработанным шаблоном.
К документу применяется только 2 требования:
структура должна соответствовать правилам делопроизводства;
в тексте нужно указать все необходимые данные.
«Шапка» должна содержать следующие сведения:
наименование документа, его номер и дата формирования;
наименование сторон договора, ФИО их руководителей или ответственных лиц;
данные об объекте аренды: наименование, адрес нахождения и площадь;
кадастровый номер, номер свидетельства о регистрации права собственности и другие дополнительные данные указываются по желанию.
Основная часть документа должна содержать:
внешний вид всех деталей помещения, а именно, потолка, пола, стен, окон, дверей;
функционирование системы водоснабжения, отопления, исправность электроприборов и т.д.;
состояние оборудования для связи, пожарной сигнализации и других технических приборов (при наличии).
При обнаружении каких-либо повреждений данный факт следует зафиксировать, чтобы владелец в дальнейшем не обвинил арендатора в их возникновении.
При наличии фото и видеоматериалов, свидетельствующих о состоянии находящегося в аренде имущества, следует оформить их опись отдельным пунктом акта.
На что обратить внимание при оформлении
Способ оформления акта выбирается по усмотрению составителя. Документ может быть написан от руки или напечатан на компьютере. Допускается использование как фирменного бланка, так и обычного листа бумаги. Приложение заверяется обеими сторонами договора. Удостоверение документа штампами и печатями необходимо только в случае, если это предусмотрено внутренними нормативно-правовыми бумагами организации.
Акт составляется в 2 экземплярах — по одному для каждого участника договора. При необходимости можно сделать заверенные копии документа. Один экземпляр потребуется предоставить в Росреестр, если есть необходимость государственной регистрации.
В документ можно внести изменения по запросу. Для этого нужно придерживаться следующих правил:
В первую очередь изменения необходимо внести в договор.
Поправки оформляются в виде дополнения к соглашению.
При составлении дополнительного договора следует указать, что изменения вносятся также в акт.
Дополнительное соглашение нужно зарегистрировать.
После выполнения всех условий изменения можно считать внесенными. Дополнительное соглашение, как и основной договор, следует составлять в 2 экземплярах.
Содержание документа
Четкие требования к содержанию акта приема-передачи недвижимости отсутствуют. Документ составляется в произвольной форме. Тем не менее, его содержание должно отвечать на вопросы: какое имущество, на каком основании и в каком состоянии передается арендатору.
В акте должны быть отображены все недостатки объекта. Арендатор не должен нести ответственность за поломки и повреждения, которые были выявлены во время осмотра помещения или известны владельцу заранее. Если эти недостатки по каким-либо причинам не были указаны в акте, ответственность за их устранение возлагается на лицо, получившее объект во временное пользование. Следовательно, заключение об удовлетворительном состоянии помещения следует включить в текст документа. Рекомендуется также добавить информацию об отсутствии претензий со стороны всех участников договора.
Целесообразно внести информацию о том, соответствует ли объект целям арендатора.
Акт является дополнением к договору, следовательно, он должен содержать ссылку на основной документ.
Подробное описание недостатков в дальнейшем облегчит решение споров по поводу состояния помещения. Арендатор на основании зафиксированных данных имеет право:
потребовать от собственника устранения недостатков или снижения арендной платы, или же компенсации затрат на ремонт;
самостоятельно уменьшить арендную плату на сумму своих расходов на устранение поломок;
требовать досрочного расторжения договора.
Для составления акта можно использовать уже готовый образец. Следует изменить указанную информацию в соответствии с существующими обстоятельствами.
Образец акта приема-передачи помещения в аренду
«25» января 2020 г.
Индивидуальный предприниматель Сухов И.П., именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице Сухова Ивана Петровича, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Ольвия», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Бондарева Евгения Александровича, действующего на основании Устава, именуемого в дальнейшем Арендатор, на основании п.2 Договора аренды от 25 января 2020 г. составили настоящий Акт о нижеследующем:
1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: г.Белнород, ул.Театральная, д.43, оф.32, площадью 39 (тридцать девять) кв. м. на правах аренды.
2. Характеристики технического состояния помещения на момент приема-передачи:
- стены, пол, потолок без видимых повреждений и изъянов;
- окна ПВХ в хорошем состоянии с работающими конструкциями;
- дверь в удовлетворительном состоянии;
- электрические приборы (розетки, лампы, выключатели) работают.
Оценка общего состояния: помещение находится в удовлетворительном состоянии, ремонта не требует.
3. Наличие коммуникаций: в наличии подача водоснабжения, тепло-, энергообеспечения, канализация.
4. Настоящий Акт составлен в двух идентичных по содержанию и равнозначных по праву экземплярах — по одному для каждой заинтересованной стороны.
ПЕРЕДАЛ: Сухов И.П. ПРИНЯЛ: Бондарев Е.А.
