Возмещение убытков по договору аренды

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Глава 34. Аренда

ГАРАНТ:

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

См. схему «Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

• § 1. Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
  • Статья 606. Договор аренды
  • Статья 607. Объекты аренды
  • Статья 608. Арендодатель
  • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
  • Статья 610. Срок договора аренды
  • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
  • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
  • Статья 614. Арендная плата
  • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
  • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
  • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
  • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
  • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
  • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
  • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
  • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
  • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
  • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
• § 2. Прокат (ст. 626 — 631)
  • Статья 626. Договор проката
  • Статья 627. Срок договора проката
  • Статья 628. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
  • Статья 630. Арендная плата по договору проката
  • Статья 631. Пользование арендованным имуществом
• § 3. Аренда транспортных средств (ст. 632 — 649)
• § 4. Аренда зданий и сооружений (ст. 650 — 655)
  • Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
  • Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
  • Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  • Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
  • Статья 654. Размер арендной платы
  • Статья 655. Передача здания или сооружения
• § 5. Аренда предприятий (ст. 656 — 664)
  • Статья 656. Договор аренды предприятия
  • Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
  • Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
  • Статья 659. Передача арендованного предприятия
  • Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
  • Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
  • Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
  • Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
  • Статья 664. Возврат арендованного предприятия
• § 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665 — 670)
  • Статья 665. Договор финансовой аренды
  • Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
  • Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
  • Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
  • Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
  • Статья 670. Ответственность продавца

> Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)

Содержание Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

05.03.2018 г. Взыскание убытков по договору аренды

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 стать 15 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ).

Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.

Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются:

1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ);

3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.

Пункт 5 статьи 453 ГК РФ: Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ: По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 1 статьи 393.1 ГК РФ: В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В случае, когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Специальные основания для возмещения убытков арендодателем:

Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях:

1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 ГК РФ);

5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон.

Специальные основания для возмещения убытков арендатором:

Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

2) арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

В договор может быть включено условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например, указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода.

Договором также можно ограничить возмещение убытков не по составу, а по размеру, т.е. установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы.

Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков. Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества (ст. 622 ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере.

Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков, то сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме.

Возмещение ущерба при аренде: как это делается

Участники арендных отношений очень часто сталкиваются с темой причинения ущерба квартире в процессе проживания. Ущербом может стать что угодно: разбилось зеркало, появились царапины на полу, сломалась стиральная машина. Эти споры могут быть очень серьезными и затяжными и доходить до судебного разбирательства. Для собственника важно восстановить свое поврежденное или утраченное имущество, для арендатора — вернуть платеж, внесенный для обеспечения обязательств. Что можно сделать, чтобы облегчить нелегкую процедуру по согласованию ущерба? Какова процедура определения его наличия и стоимости? Что необходимо знать арендатору и арендодателю? На все эти вопросы отвечает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Старайтесь все предвидеть

Можно сказать, что процедура согласования ущерба начинается уже при заселении в квартиру. Помимо передаточного акта, фиксирующего передачу квартиры и ключей, данные счетчиков на воду и электричество, важно приложить полное описание состояния квартиры на момент передачи арендатору. Желательно, чтобы было фотоприложение, в том числе по расстановке мебели в квартире, так как зачастую мебель закрывает существующий ущерб и мешает его увидеть.

Иметь достоверную информацию о состоянии имущества до начала действия договора аренды очень важно.

В случае обнаружения ущерба на момент выселения из квартиры, то, что не было зафиксировано при заселении, будет находиться в зоне ответственности арендатора. То есть факт наличия ущерба подтверждается актами приемки и возврата квартиры. Грамотно оформленные акты с подробным описанием и фотоприложением будут являться письменным доказательством наличия либо отсутствия ущерба.

Для оценки состояния имущества в первую очередь во внимание принимаются акты приема-передачи и возврата имущества, а уже потом учитывается характер повреждений, оценивается, не относятся ли эти повреждения к нормальному (естественному) износу. Законом закреплено, что арендатор обязан вернуть собственнику имущество в том состоянии, в котором он его получил при заселении, с учетом нормального износа. При этом законодательно это понятие четко не определено.

Что такое естественный износ?

В связи с отсутствием законодательного определения рекомендуется включать термин «нормальный износ» в условия договора, определив его как естественное ухудшение качества и внешнего вида квартиры и имущества в результате его износа при обычном режиме эксплуатации и при естественных условиях воздействия на него окружающей среды. Иными словами, нормальный износ — это естественные изменения характеристик имущества, влекущие за собой уменьшения его цены без причинения вреда, при аккуратной эксплуатации по назначению.

К естественному износу может быть отнесено следующее: потертость стен и полов, незначительные загрязнения стен, мелкие царапины на мебели, снижение работоспособности электроприборов вследствие их продолжительной эксплуатации.

А вот такие повреждения, как сколы на раковине, разбитые стекла, отсутствие керамической плитки, вздутия на мебели, глубокие царапины на поверхностях, пятна на обивке мебели, являются ущербом.

Часто возникают вопросы относительно отверстий в стенах, так как сейчас очень востребован интерьер в светлых тонах, который украшается картинами, постерами, фотографиями по вкусу арендатора. Часто собственники категорически против сверления отверстий в стенах. Поэтому этот вопрос нужно решать заранее. Сделанные без согласования с арендодателем отверстия в стенах будут отнесены к ущербу.

Пол – это еще одна огромная сфера споров и согласований по ущербу. Арендаторы-иностранцы часто ходят дома в уличной обуви. Паркет и другие натуральные материалы являются довольно уязвимыми к острым и тяжелым предметам. Если вы знаете о «хрупкости» пола в вашей квартире, рекомендуется оговорить в договоре, что «хождение в уличной обуви по паркету не допускается». Бывает, что происходит набухание досок в местах стыков, что является результатом неправильной эксплуатации – переувлажнения, то есть будет отнесено к ущербу. Чтобы свести к минимуму возможные разногласия при выселении, собственнику рекомендуется заблаговременно предупредить о правильном уходе за его имуществом.

При согласовании ущерба, причиненного бытовой технике, учитывается заключение технического специалиста по ремонту, в котором сказано о причине поломки.

Кроме того, имущество может быть полностью утрачено, например, разбиты бокалы, тогда требуется покупка нового аналогичного имущества, что порой бывает сложно.

Что нужно делать сторонам конфликта

Процедура согласования и доказывания ущерба со стороны собственника включает следующие обязательные условия. Первое. Собственник обосновывает заявленную сумму ущерба – подтверждает стоимость утраченного имущества или объем затрат на его восстановление. Для этой цели могут понадобиться документы, подтверждающие покупку имущества взамен утраченного или испорченного, квитанция на ремонт, смета на ремонтные работы.

Второе. Собственник доказывает неправомерность действий лица, причинившего вред. То есть необходимо продемонстрировать, что поврежденная (утраченная) вещь использовалась неаккуратно, неправомерно, не по назначению, не осмотрительно и т. п. Например, это будет подтверждено заключением мастера по ремонту стиральной машины, где будет указано, что поломка вызвана попаданием в нее сторонних предметов.

И наконец, необходимо установитьпричинную связь между действиями ответчика и убытками – то есть тот факт, что повреждения вызваны именно определенными условиями, из-за которых появился ущерб.

Например, полосы на полу стали следствием слишком влажной уборки: был нарушен уровень влажности, что вызвано действиями проживающего в квартире лица при уборке квартиры.

Ущерб подлежит возмещению, если он причинен по вине арендатора. Гражданским законодательством установлено две формы вины: умысел и неосторожность (простая и грубая).

Отсутствие вины при установлении ущерба доказывается арендатором, который должен обосновать, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, им были приняты все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств (поддержанию арендованного имущества в первоначальном состоянии).

При удержании денежных средств из обеспечительного платежа в счет возмещения ущерба собственнику не следует забывать, что это возможно только в отношении согласованного сторонами ущерба либо установленного судебным решением (если стороны не смогли договориться без суда).

5 простых шагов для эффективного согласования ущерба

1. Рассмотреть возможность имущественного страхования. Рекомендуемый минимум страхования при арендных отношениях включает страхование от гибели, утраты, повреждения имущества и страхование риска гражданской ответственности в пользу третьих лиц, которым может быть причинен вред (соседи).
2. Грамотно и полно составить передаточный акт и акт возврата имущества.
3. Иметь подборку документов, подтверждающих покупку предметов мебели, бытовой техники и прочих предметов.
4. Проанализировать наличие всех условий гражданско-правовой ответственности арендатора (противоправность действий, наличие убытков (вреда), обоснованность стоимости ущерба, причинную связь между нарушением и убытками, вину нарушителя).
5. С учетом п. 4 составить письмо о согласовании ущерба с приложением подтверждающих документов (заключение мастера-эксперта о причине поломки, чеков на ремонт сломанного имущества, сметы на восстановление имущества в первоначальное состояние и т. п. ).

Арендатор может возместить причиненный вред, оплатив расходы на восстановление имущества или заменив либо исправив поврежденную вещь.

Напомним, что размер расходов должен быть подтвержден с помощью вышеупомянутых документов.

И еще один дополнительный, но тоже важный совет. Обеим сторонам – и собственнику квартиры, и арендатору при любом развитии событий следует придерживаться общепринятой этики и вежливости в письмах и переговорах при согласовании ущерба. И, как это порой ни бывает трудно, старайтесь быть объективным при оценке вреда. Так будет лучше всем.

ВС пояснил, когда бывший арендатор возмещает убытки арендодателя из-за досрочного расторжения договора

Верховный Суд РФ вынес Определение № 309-ЭС18-8924 по делу № А50-14983/2017, указав, что если договор аренды расторгнут досрочно из-за неисполнения договорных обязательств арендатором, то с последнего взыскиваются убытки арендодателя, понесенные при заключении с новым арендатором договора на менее выгодных условиях.

В 2013 г. индивидуальный предприниматель Александр Глевич сдал в аренду нежилые помещения в Перми ООО «Научно-производственная компания “Медснаб”» на пять лет до июня 2018 г. Арендная плата по договору составляла 170 тыс. руб. в месяц без НДС. При этом арендодатель имел одностороннее право ежемесячно корректировать размер арендной платы с учетом уровня инфляции, равного 0,75% от ее размера по договору.

Договор также предусматривал возможность арендодателя досрочно расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором в установленный срок его письменных требований или же нарушения сроков оплаты аренды более двух раз. Стороны также согласовали условие о том, что договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по указанным основаниям в течение 5 дней после направления письменного уведомления арендатору.

Поскольку арендатор несвоевременно вносил арендные платежи, 19 августа 2015 г. ИП уведомил его об одностороннем расторжении договора. В рамках последующего гражданского спора суд взыскал в пользу арендодателя задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 613,6 тыс. руб. и 398 тыс. руб. пеней.

14 сентября 2015 г. ИП заключил договор аренды тех же нежилых помещений с ООО «РостМетТрейд» на срок до 14 августа 2016 г. Арендная плата по договору составила 160 тыс. руб. в месяц без НДС с последующим односторонним правом арендодателя 1 раз в 6 месяцев пересматривать ее размер с учетом уровня инфляции, но не более чем на 10% от арендной платы. После окончания срока действия договор был перезаключен до 1 августа 2017 г. на аналогичных условиях, но с арендной платой в размере 176 тыс. руб.

После заключения договора с новым арендатором ИП обратился к НПК «Медснаб» с иском о взыскании убытков в виде разницы между размерами арендной платы по договору с ответчиком и по договорам с «РостМетТрейд». Истец утверждал, что понес убытки в связи с досрочным расторжением договора аренды из-за несвоевременного внесения первым арендатором арендных платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, апелляция и кассация поддержали это решение. Они пришли к выводу, что уменьшение размера арендной платы по вновь заключенным договорам, взамен первоначального, не является следствием противоправных действий ответчика. Как указали суды, истец добровольно включил в договор наименее выгодные для него условия относительно размера арендной платы. Кроме того, они установили экономические различия при формировании арендной платы по первоначальному договору в 2013 г. и последующим договорам от 2015 и 2016 гг.

Суды высказали мнение о том, что, несмотря на отсутствие прямого указания в тексте закона, возможность требования возмещения убытков в виде разницы цен возникает лишь при отрицательной разнице, в случае, когда расходы кредитора по новому договору превышают такие расходы по первоначальному.

Не согласившись с этим, ИП обратился с жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшим его прекращение по инициативе кредитора, урегулированы ст. 393.1 ГК РФ. Цель данной статьи сводится к восстановлению имущественных интересов кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

Также Суд сослался на Постановление Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств. Согласно разъяснениям кредитор может заключить несколько сделок, которые замещают расторгнутый договор, либо приобрести аналогичные товары или их заменители в той же или в иной местности и т.п. При заключении замещающей сделки действует презумпция добросовестности кредитора и разумности его действий (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307, ст. 393.1 ГК РФ).

Как указал ВС, нижестоящие суды не учли, что указанная норма права содержит специальное основание для взыскания убытков. Закон предоставил кредитору право на взыскание абстрактных убытков в случае, предусмотренном ст. 393.1 ГК РФ, исчисляемых в виде разницы между ценами расторгнутого договора и замещающей сделки, а также любые другие понесенные им убытки. Из этой статьи и п. 12 Постановления № 7 следует, что суды при рассмотрении дела должны установить наличие обстоятельств, подтверждающих, в том числе, что неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора должником, возлагающим на него определенные обязанности, прекращение договора между сторонами явилось следствием нарушения должником условий договора; кредитором заключен аналогичный (замещающий) договор на иных по сравнению с первоначальным договором условиях, ухудшающий его имущественный интерес.

Верховный Суд пришел к выводу о том, что заключение истцом договора аренды с «РостМетТрейд» преследовало цель минимизировать последствия досрочного расторжения договора с ответчиком. Кроме того, Суд не согласился с выводом нижестоящих судов, что истец заключил сделки с новым арендатором по более низкой цене, исходя из собственного волеизъявления, и не доказал невозможность заключения договоров по цене, соответствующей размеру арендной платы, установленной для ответчика. ВС отметил, что нижестоящие инстанции не приняли во внимание аналитическую справку о причинах снижения арендной платы и заключения экспертных организаций, представленные истцом.

Как указал Суд, добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются, пока должником не доказано обратное. Например, должник вправе представлять доказательства чрезмерного несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам п. 2 ст. 393.1 ГК РФ.

Риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, которая виновна в досрочном прекращении договора, отметил ВС. Само по себе обращение должника к кредитору с предложением изменить условие договора о цене не может являться обстоятельством, исключающим его ответственность по ст. 393.1 ГК РФ, поскольку в отсутствие акцепта такое предложение не влечет правовых последствий. Отказ взыскать убытки в связи с отсутствием вины ответчика в причинении убытков не соответствует положениям указанной статьи и необоснованно освобождает ответчика от неблагоприятных последствий, наступивших у его контрагента после расторжения с ним договора в результате ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, усугубившихся впоследствии по причинам, не зависящим от истца.

ВС РФ отметил, что суждение судов о возможности требования возмещения убытков в виде разницы цен только лишь при отрицательной разнице, то есть когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, не основано на законе. Более того, в случае, если по замещающим сделкам истца цена аренды была бы выше, чем по договорам, заключенным с обществом, у истца не имелось бы оснований обращаться с иском по настоящему делу.

В результате Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение.

Юрист адвокатского бюро КИАП Юлия Усачёва назвала позицию ВС справедливой: «Верховный Суд закрепил компенсационный принцип возмещения понесенных добросовестной стороной издержек, связанных с вынужденным досрочным прекращением договора ввиду неисполнения контрагентом своих обязанностей по договору, повлекших прекращение сделки, и необходимостью предпринимать действия по заключению нового (замещающего) договора по более низкой цене».

По ее словам, Суд, действуя в ключе общих норм о равноправии и состязательности сторон, не исключает, а, наоборот, предлагает ответчику представить доказательства недобросовестного поведения истца и неразумности его действий при заключении нового (замещающего) договора. «Так, если бы суд установил, что при заключении новой сделки истец действовал неразумно и намеренно способствовал увеличению убытков путем заключения новой сделки по цене ниже рыночной, то у такого истца не имелось бы оснований обращаться с иском в суд, – пояснил эксперт. – В рассматриваемом случае заявленные требования являлись обоснованными, так как истец представил доказательства заключения замещающего договора по рыночной цене (экспертное заключение), и, следовательно, убытки истца в виде разницы между ценой, установленной в прекращенной и замещающей сделке, справедливо подлежали возмещению в заявленном размере».

При этом Юлия Усачёва отметила, что определение ВС РФ не создает какую-либо новую практику, а лишь закрепляет позицию Суда, изложенную ранее в Постановлении Пленума № 7, которое содержит целый раздел, посвященный особенностям возмещения убытков при прекращении договора в порядке ст. 393.1 ГК РФ.

В то же время юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко считает, что, хотя определение и основано на ранее сформулированном в Постановлении Пленума № 7 судебном толковании положений ст. 393.1 ГК РФ, выводы Суда «фактически открывают новую страницу в судебной практике по спорам о возмещении убытков при прекращении договора в качестве меры ответственности за виновное нарушение обязательств».

Эксперт указал, что решение представляет большой практический интерес, в первую очередь, с точки зрения применения судами к арендным отношениям института «замещающей сделки», ранее применявшегося исключительно в регулировании договоров поставки и ставшего универсальным в результате реформы гражданского законодательства в 2015 г.

«Ключевым является вывод о возможности взыскания в пользу стороны убытков, вызванных расторжением договора вследствие виновных действий ее контрагента, – пояснил эксперт. – При этом суд допустил возможность определения размера возлагаемых на виновную сторону убытков, достаточного для восстановления имущественного интереса взыскателя, в зависимости от последующего поведения самого взыскателя, который может заключить замещающую сделку на иных условиях, влияющих на формирование цены».

«При этом, как указано в определении, закон не содержит необходимого критерия об идентичности всех условий первоначальной и замещающей сделки, а добросовестность кредитора при совершении последней предполагается, – полагает юрист. – ВС указал, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, по чьей вине досрочно прекращен договор».

По словам Константина Клошко, высшая судебная инстанция в очередной раз отметила необходимость добросовестного поведения участников гражданского оборота, применив к виновной стороне правила внедоговорной ответственности.

Взыскание долга по договору аренды

В отношениях между арендодателем и арендатором ключевая роль отводится доверию. Только доверительные отношения помогут сторонам заключить взаимовыгодную сделку и избежать разногласий в дальнейшем. Однако, сколь бы доверительными ни были отношения между сторонами, только грамотно заключенный договора аренды является гарантией соблюдения интересов сторон.

Необходимость во взыскании задолженности по имеющемуся договору аренды может возникнуть в силу следующих обстоятельств:

• Несвоевременного погашения арендных платежей;
• Досрочного прекращения договора аренды;
• Нанесения ущерба объекту аренды.

Обратившись в «Юридический центр Сиан», чтобы получить помощь во взыскании задолженности по договору аренды с арендатора, Вам потребуется предоставить всю документацию по данному делу. Наши специалисты проведут консультации с обеими сторонами, чтобы выяснить все обстоятельства, способные повлиять на конечный результат.

Совместно с клиентом вырабатывается будущая стратегия взыскания долга по арендному договору. При необходимости наш опытный юрист подготовить претензию, которая будет направлена в адрес должника, допустившего нарушение условий договора. Содержание претензии, ее юридическая грамотность и правила направления второй стороне имеют очень большое значение, ведь при отказе должника пойти на контакт, данный документ будет использован в судебном разбирательстве и может стать доказательством в пользу истца только при его полном соответствии требованиям законодательства.

В претензии однозначно должны быть изложены все требования пострадавшей стороны, а также указаны последствия, которые будут применены к должнику, если арендодателю придется обратиться в суд. Достаточно часто дело о взыскании задолженности удается разрешить путем мирных переговоров, когда направление претензии должнику позволяет осознать ему всю серьезность намерений арендодателя.

Если же претензия не возымеет должного действия, арендодателю остается взыскание задолженности через арбитражный суд. Арбитражный адвокат «Юридического центра Сиан» поможет подготовить грамотное с юридической точки зрения исковое заявление, в котором будет указана сумма основной задолженности, а также приведен расчет штрафных санкций, неустоек и пени. Помимо этого в сумму претензии включаются расходы по оплате госпошлины и услуг нашего юриста.

Взыскание убытков

Чем может помочь Вам юрист?

Юристы «Юридического центра Сиан»
готовы оказать Вам необходимую помощь, а именно:

• Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
• Изучат Ваши документы;
• Подготовят правовую экспертизу,
  необходимые жалобы, претензии, иски;
• Защитят Ваши интересы в суде.

8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург
8 (915) 418-20-00 – Москва и область

«Юридический центр Сиан» готов оказать содействие в урегулировании споров, связанных с возмещением убытков по договору аренды. Мы поможем составить исковое заявление о возмещении убытков, подать его в суд, а также гарантируем представительство Ваших интересов в течение всего судебного разбирательства.

В случае, когда речь идет об убытках при неисполнении договор аренды, закон подразумевает расходы того лица, чьи права были нарушены. В состав суммы в возмещение убытков могут быть включены также расходы по восстановлению нарушенного права, имущества, а также все недополученные доходы (упущенная выгода).

В судебном разбирательстве о возмещении убытков по договору аренды в качестве ответчика может выступать арендатор или арендодатель. Арендатор может требовать возмещения убытков при:

• Неполучении арендатором от арендодателя документов, без которых использование арендованного помещения невозможно;
• Неполучении арендатором арендованного помещения в сроки, указанные в договоре аренды;
• Обнаружении недостатков помещения, заблаговременно не указанных в договоре аренды, устранение которых потребовало расходов от арендатора;
• Арендодатель не поставил в известность арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение;
• Нарушении арендодателем сроков и объемов проведения капитального ремонта, оговоренных в договоре аренды;
• Отказе в продлении договора аренды, но при этом в течение 365 дней после этого заключении договора аренды с иным лицом.

Арендодатель вправе ожидать возмещения убытков в случаях:

• Арендатор нарушает условия договора аренды и наносит тем самым ущерб арендодателю;
• Использует арендованное помещение не по назначению;
• Арендатор не вернул в установленный срок арендуемое помещение.

Возмещение убытков

Основания для возмещения убытков арендодателем:

1. Транспортное средство передано арендатору без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), и без них арендатор не может пользоваться транспортным средством в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611, ст. 625 ГК РФ).
2. Транспортное средство передано с недостатками, и удовлетворение связанных с ними требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных убытков (п. 1 ст. 612, ст. 625 ГК РФ).
3. Арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на транспортное средство, и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. ст. 613, 625 ГК РФ).
4. Договор изменен или расторгнут в связи с существенным нарушением, допущенным арендодателем (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ).
5. Договор досрочно прекращен в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) арендодателем обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ).
6. Арендодатель предоставил недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.

Обязанность возместить убытки возникнет у арендодателя, если он исходил (имел разумные основания исходить) из того, что арендатор будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В случае когда арендодатель дал недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, он должен будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ему известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

1. Арендодатель не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательство (ст. 393 ГК РФ).

Основания для возмещения убытков арендатором:

1. Арендатор пользуется транспортным средством не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
2. Договор изменен или расторгнут в связи с существенным нарушением, допущенным арендатором (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ).
3. Арендатор возвратил транспортное средство в состоянии худшем, чем оно было получено (ст. 622 ГК РФ).
4. Договор досрочно прекращен в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) арендатором обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ).
5. Арендатор предоставил недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.

Обязанность возместить убытки возникнет у арендатора, если он исходил (имел разумные основания исходить) из того, что арендодатель будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В случае когда арендатор дал недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, он должен будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ему известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

1. Арендатор не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательство (ст. 393 ГК РФ).

Внимание! Необходимо помнить, что убытки возмещаются, только если сторона, требующая их возмещения, докажет следующие обстоятельства:

• факт нарушения другой стороной обязательства, установленного договором или законом;
• факт возникновения убытков;
• причинно-следственную связь между этими событиями;
• размер убытков.

Дополнительное основание возмещения убытков по договору аренды транспортных средств с экипажем:

Арендатор должен возместить убытки, причиненные гибелью или повреждением транспортного средства, произошедшими по обстоятельствам, за которые арендатор несет законную или договорную ответственность (ст. 639 ГК РФ). Для этого арендодатель, требующий возмещения этих убытков, должен доказать, что гибель или повреждение имущества произошли по вине арендатора (его работников), вследствие нарушения им условий договора или требований закона. Во взыскании убытков, заявленных на основании ст. 639 ГК РФ, будет отказано в случае, если транспортное средство было повреждено в результате действий работников самого арендодателя.

Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс