Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, помещения

Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения

Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

В отношении договора аренды здания или сооружения законодательством установлены специальные правила о его форме и последствиях ее несоблюдения. Такой договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Отдельных правил, относящихся к форме договора аренды нежилого помещения, в ГК РФ не содержится. Однако арбитражные суды применяют к таким договорам положения п. 1 ст. 651 ГК РФ (см., например, решение АС Свердловской области от 01.04.2009 N А60-10390/2007-СР, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2005 N Ф04-5779/2005(14539-А03-39), ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2005 N Ф03-А51/05-1/4474, ФАС Уральского округа от 20.10.2009 N Ф09-1555/08-С6).

Следовательно, договор аренды нежилого помещения так же, как и договор аренды здания или сооружения, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)*(1). Как указывал Президиум ВАС РФ (см. п. 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66), срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Поэтому договор аренды здания или сооружения, заключенный, например, на срок с 1 июня текущего года по 31 мая следующего года, подлежит государственной регистрации. Представляется, что в части определения срока действия договора аренды, обуславливающего необходимость его государственной регистрации, эти выводы Президиума ВАС РФ применимы и в настоящее время. Вывод о том, что любой период с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года равен году, можно обосновать тем, что независимо от месяца, с которого начинается (которым оканчивается) такой период, он будет равен 365 (или 366 в високосном году) календарным дням, что совпадает с продолжительностью календарного года, установленной законом (п. 5 ст. 2 Федерального закона от 03.06.2011 N 107-ФЗ «Об исчислении времени»).

Обратите внимание: если стороны согласовали все условия владения и (или) пользования имуществом, которые являются существенными для договора аренды, считается, что между ними заключен договор, который порождает правовые последствия в отношениях между сторонами даже при отсутствии его государственной регистрации, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными для третьих лиц с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Правоприменительная практика отмечает в качестве общего правового подхода к государственной регистрации прав на недвижимость, что с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, далее — Постановление N 25). Представляется, что эта позиция применима и к государственной регистрации обременений прав, в частности, аренды.

До внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ (с 1 июня 2015 года), судебная практика также исходила из того, что подлежащий государственной регистрации договор, в отношении которого стороны пришли к согласию по всем существенным условиям договора аренды и исполняли обязательства, связанные с предоставлением имущества в пользование, все же связывает стороны обязательствами, возникшими из такого соглашения, даже в случае, если этот договор не был зарегистрирован. Это означает, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено его пользователем в соответствии с принятым обязательством, а в том случае, если таким соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Это означает, в частности, что фактический пользователь не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а в случае, если право собственности или иное вещное право на имущество перейдет к другому лицу, правило п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении арендных отношений в такой ситуации не применяется (см. п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п.п. 2 — 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (направлен информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Договор аренды здания или сооружения может быть заключен на неопределенный срок. При этом, поскольку неопределенный срок не тождественен сроку аренды, составляющему не менее года (что предполагает его определенность), государственная регистрация такого договора не требуется (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Также отметим, что Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 указал, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды, заключенные на срок менее одного года:

— при продлении на срок менее одного года (п. 10);

— при возобновлении на неопределенный срок (п. 11).

Учитывая, что нежилое помещение как объект недвижимости, хотя и отличается от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно связано с ним, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, такие договоры аренды, заключенные на срок год и более, также должны быть зарегистрированы (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Внимание

Если предметом договора аренды, заключенного на срок год и более, является часть земельного участка, здания, сооружения или помещения (что не противоречит закону), при государственной регистрации такого договора обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Судебная практика придерживается мнения, согласно которому правило п. 2 ст. 651 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, по аналогии применяется также к договору, предусматривающему передачу в пользование отдельных частей здания по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании). Это относится, например, к договору пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. При этом обременение в виде аренды устанавливается на все здание в целом (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения или нежилого помещения может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, в частности, не передает другой стороне документы, необходимые для такой регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Причем сторона, которая фактически исполнила договор до его необходимой государственной регистрации (передала имущество во владение и (или) пользование другой стороне, внесла плату за пользование имуществом), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о его государственной регистрации. Такое поведение будет расцениваться как злоупотребление правом, что повлечет за собой отказ в защите права со стороны суда (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 61 Постановления N 25).

*(1) В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения (действующая редакция)

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

URL
HTML
BB-код
Текст

Комментарий к ст. 651 ГК РФ

1. Для договора аренды здания или сооружения установлена простая письменная форма. При этом в п. 1 комментируемой статьи оговаривается и вид этой письменной формы — один документ, подписанный сторонами. Это означает, что арендодатель и арендатор составляют на одном материальном носителе договор, указывая в нем сведения о субъектах (то есть собственно об арендодателе и арендаторе), существенные и иные условия договора аренды, ответственность сторон и порядок его расторжения, а также иные сведения по своему усмотрению.

В случае если такой документ составлен не будет, то есть договор аренды будет заключен в устной форме, такой договор будет являться недействительным.

На практике обычно возникают вопросы о том, что именно, какую форму, считать соблюдением письменной формы договора. Так, например, в Москве имело место судебное разбирательство по иску ООО «Инвестстройиндустрия» к Федеральной службе исполнения наказаний Минюста РФ, Департаменту имущества г. Москвы о признании недействительным в силу ничтожности договора на аренду нежилого помещения. Суд апелляционной инстанции заявленные требования отклонил, установив, что сторонами был составлен акт, по которому нежилое помещение передано ООО «Инвестстройиндустрия» ГУИН Минюста России. Суд оценил как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды. Поэтому письменная форма в данном случае соблюдена (см. Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06).

К договору аренды здания или сооружение предъявляется также и требование о его государственной регистрации в случае, если он заключен на срок более года, так как это свидетельствует о продолжительности нахождения здания или сооружения во владении и пользовании или во владении арендатора, что должно быть подтверждено актом органа государственной власти. Так, например, между ОАО «НИКА» (арендодатель) и ИП С.А. Осадчим (арендатор) подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок 1 год помещение магазина «Продуктовый». Однако данный договор сроком на 1 год не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным, но не может быть признан недействительным (см. Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011).

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Судебная практика:

— Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;

— Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008;

— Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15518/13 по делу N А55-28978/2013;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10018/14 по делу N А40-180384/2013;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А55-4020/2008;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2007 N А43-6326/2007-13-147;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2011 N Ф03-3727/11 по делу N А51-19703/2010;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2011 N Ф03-3692/2011 по делу N А51-19704/2010.

Регистрация договора аренды части помещения. В каком порядке заключается договор аренды

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон договора аренды заключить такой договор, по которому в пользование арендатору передается не весь объект в целом, а только его часть. При этом согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

С 01 января 2017 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации № 218-ФЗ) изменился порядок регистрации договора аренды части объекта недвижимого имущества, права на которую не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

До принятия Закона о регистрации № 218 — ФЗ при государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости, регистрирующий орган руководствовался судебной практикой, обобщенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». В соответствии со сложившейся судебной практикой для государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости мог быть представлен согласованный сторонами договора аренды документ, содержащий графическое и/или текстовое описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Со вступлением в силу нового Закона о регистрации изменились и правила регистрации аренды части недвижимой вещи, которые регламентированы данным Законом.

В соответствии со ст. 8 Закона о регистрации № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе, сведения о части объекта недвижимости.

Согласно п.4 ч.3 ст. 14 Закона о регистрации № ФЗ-218 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

Основанием для государственного кадастрового учета является технический план, межевой план, подготовленные в результате проведения кадастровых работ (п.7 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218). Согласно ст. 24 ФЗ-218 в техническом плане указываются сведения об объекте капитального строительства, а также о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса. Межевой план представляет собой документ, в котором воспроизведены сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения, в частности о части или частях земельного участка, необходимые для внесения в ЕГРН (ст. 22 ФЗ-218).

Исходя из требований ч. 5 ст. 44 ФЗ-218 при передаче в аренду части здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. Такими частями по смыслу указанной нормы, могут быть: блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей). При этом государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие их с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Что касается государственной регистрации договора аренды части земельного участка, такая регистрация осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части (ч. 3 ст. 44 Закона о регистрации № 218-ФЗ).

Арендаторам и арендодателям необходимо учитывать также, что при прекращении аренды земельного участка или здания, сооружения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого объекта, снятие с кадастрового учета такой части осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения аренды соответствующих земельного участка или здания, сооружения.

В случае последующей передачи в пользование арендатора такой части объекта (земельного участка, здания, сооружения) для государственного кадастрового учета части и государственной регистрации обременения соответствующих объектов (если соответствующая часть ранее была снята с кадастрового учета в связи с прекращением обременения) по заявлению обратившегося лица орган регистрации прав использует межевой план или технический план, представлявшиеся ранее в отношении таких части земельного участка или части здания, сооружения, если не изменилось местоположение границ части земельного участка или контуры ранее арендованной части здания, сооружения (ч.2 ст. 44 Закона о регистрации № 218-ФЗ).

При государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости (аренда), в том числе на часть объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения, учетно-регистрационные действия осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости (арендатора) согласно п.5 ч. 1 ст. 15 ФЗ-218.

Таким образом, если в аренду передается часть здания, сооружения, земельного участка, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть без соответствующего заявления (часть 5 статьи 44 Закона о регистрации).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета части объекта являются документы, указанные в пункте 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации, а именно технический (межевой) план, подготовленные по результатам кадастровых работ. В соответствии со статьей 24 Закона о регистрации заявитель должен представить технический (межевой) план, подготовленный кадастровым инженером в соответствии с требованиями, установленными статьей 24 Закона о регистрации, приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 N 953.

Главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения,

по контролю и надзор в сфере саморегулируемых организаций

Управления Росреестра по Кировской области Анна Егорова

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды
Необходимые документы
Как оформить
Особенности договора аренды недвижимого имущества
Особенности договора аренды движимого имущества

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

бесплатный ремонт;
оплата ремонта, заказанного арендатором;
уменьшение арендной платы;
замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Технический план для регистрации договора аренды

В случае регистрации договора аренды целого здания технический план не требуется. Его необходимость возникает тогда, когда оформляется соглашение на временную передачу в пользование только части здания (доли). Документ должен отвечать требованиям государственных стандартов и нормативных положений, составляется инженером кадастровой службы. В нем указывается площадь здания или сооружения и конкретное место расположения сдаваемого в аренду объекта. Информация соответствует исходным данным, предоставленным заявителем.

Когда нужен техплан

Новые требования ФЗ №218 о регистрации недвижимости отменило обязательное наличие кадастрового паспорта во время регистрации договора аренды, но есть несколько исключений.

1. В аренду сдается не целое здание, а только его часть. Параметры помещений следует выделить согласно действующим нормативным актам.
2. Сдаваемый в аренду объект недвижимости ранее не стоял на учете в ЕГРН. С 2018 года запрещены все сделки с объектами, не поставленными на учет надлежащим образом.
3. Перед подписанием договора в целях удовлетворения требований арендатора меняется планировка или иные архитектурные характеристики зданий. Новое состояние недвижимости надо повторно регистрировать, документы готовятся кадастровыми инженерами.

Измененные кадастровые сведения считаются действительными только на период аренды, после окончания договора или при необходимости его пролонгации временный кадастровый номер аннулируется, надо заказывать новый технический план.

Перечень необходимых документов для подготовки техплана

Список требуемых документов прописан в правилах разработки технического плана и состоит из:

• документа, удостоверяющего личность физического лица, доверенности от доверителя, гарантийного письма от юридического лица;
• выписки из Реестра недвижимости на исходное сооружение;
• договора аренды с указанием особенностей разделения площади здания;
• акта приема /передачи помещения сторонами.

Подготовленный технический план состоит из текстовой и графической частей. В первой даются пояснения по объекту, данные о заказчике и исполнителе, список прилагаемых документов. На плане отмечаются границы здания или помещений, сдаваемых в аренду временному пользователю. При этом выделяемые помещения должны иметь четкие границы, обозначены внутренними перегородками или фасадными стенами, отдельный вход.

Капитальные переоборудования согласовываются в БТИ, выделенная в аренде часть завершенного объекта снимается с учета после окончания договора аренды. Данная практика не применяется по отношению к земельным участкам и сервитутам. В случае регистрации договора аренды на эти объекты стороны должны предъявлять имеющиеся межевой или технический план и заявление о регистрации изменений положения объекта недвижимости.

При долевом владении зданием необходимо письменное согласие на аренду от каждого владельца. Запрещается сдавать жилые помещения под промышленные производства, все объекты должны использоваться по назначению, указанному в договоре аренды. Нарушение пунктов документа влечет за собой административную ответственность и может служить причиной для прекращения договорных отношений.

Этапы подготовки технического плана аренды

Обращаться к инженеру с просьбой изготовления технического плана для регистрации договора аренды может любая сторона – арендодатель или арендатор. Как правило, обратившееся юридическое или физическое лицо берет на себя обязательства по оплате оказанных услуг, но по согласию сторон допускаются и иные варианты. Процесс оформления техплана выполняется с учетом положений приказа Минэкономразвития №653.

1. Прием/передача документов заказчиком и кадастровым инженером. Специалист проверяет комплектность и содержание, при обнаружении несоответствий указывает заявителю на проблемы для реагирования. Если помещения уже меняли первоначальную планировку, то обязателен акт приемочной комиссии и исходная техническая документация.
2. Сбор дополнительных данных. Инженер подает запрос на получение дополнительных сведений в ЕГРН и БТИ. Выезжает на место расположения объекта для обследования состояния зданий и помещений, фиксирует их размеры, отмечает выявленные отклонения или новые требования.
3. Обработка данных. Делается камеральным методом, все сведения квалифицируются и анализируются, выполняются необходимые расчеты. Полученные сведения отражаются на схемах, чертежах и в пояснительной записке. Окончательный вариант плана дается в электронном или письменном виде.

После регистрации документа стороны получают выписку из ЕГНР об имеющихся изменениях объекта, она действительна весь период договорных отношений. На сроки изготовления документа оказывает влияние размер и расположение объекта, особенности технического задания клиентов. В большинстве случаев работы завершаются кадастровыми инженерами через две недели после получения ТЗ. В проектной и разрешительной документации должны отображаться все без исключения обнаруженные расхождения планировки и размеров помещений с данными из Государственного реестра.

Причины отказа регистрации сделки

Сотрудники Росреестра могут отказать в оформлении сделки только по следующим причинам:

• заявление подало лицо, не имеющее полномочий на такие действия;
• информация об объекте не отвечает фактическим данным кадастрового учета;
• здания или сооружения имеют ограничения, наложенные судебными инстанциями;
• документы составлены с нарушением существующих норм и требований.

Каждому заявителю причины указываются в письменном виде, для их устранения дается до трех месяцев. Договор аренды необязательно регистрировать у нотариусов, достаточно подписей участников. Но в нем должны прописываться все регламентируемые положение, их отсутствие делает невозможной регистрацию документа.

Как самостоятельно зарегистрировать договор аренды

Действующий Закон № 218-ФЗ позволяет проводить одновременную регистрацию договора аренды и ставить объект на кадастровый учет. Для этого в МФЦ необходимо предоставить:

• заявление действующего образца (Приказ МЭР № 920);
• два экземпляра договора аренды;
• электронный или бумажный технический план, заверенный электронной подписью кадастрового инженера;
• правоустанавливающий документ объекта, сдаваемого в аренду;
• документы, подтверждающие личность сторон договора;
• документы об уплате государственной пошлины.

Ответ о положительном или отрицательном решении должен даваться соискателям не позже 12 рабочих дней с момента подачи пакета документов.

Жителям отдаленных регионов РФ регистрировать договор аренды и технический план выгоднее в районных отделениях многофункциональных центров. Для физических лиц стоимость услуги 2000 руб., для юридических 22000 руб., при заключении договора между физическими и юридическими лицами каждой стороной уплачивается 50% пошлины. Но во время согласования пунктов документа стороны могут распределить суммы оплаты в иной пропорции, главное условие – их сумма не может быть меньше существующей государственной пошлины.

Ответы эксперта

Во время действия договора поменялся арендатор, но условия оплаты и размеры помещений остались прежними. Старый техплан действителен? Нет, он имеет силу только для конкретного договора аренды. В описанном случае необходимо готовить договор аренды, технический план и регистрировать документы в вышеописанном порядке.

Можно ли проводить юридические действия с объектом, стоящем на временном кадастровом учете? Нет, такие действия запрещены на законодательном уровне. Из сложившейся ситуации есть два выхода: дождаться окончания договора аренды или в одностороннем порядке разорвать его.

Как найти кадастрового инженера? Проблема решается с помощью федеральной базы данных. Она размещена на официальном сайте Росреестра, специалисты должны состоять в СРО, иметь квалификационный сертификат и лицензию, регулярно посещать курсы повышения квалификации. В нашей компании 3 кадастровых инженера и 3 помощника кадастрового инженера.

Можно ли в одном плане указать несколько частей здания для различных арендаторов? Нет, приходится заказывать для каждого договора отдельный план. Но для регистрации документов подается только одно заявление от имени одного арендодателя.

Можно ли получить из Росреестра технический план после окончания договора аренды? Нет, нельзя. Причина простая – он никому не нужен, документ теряет силу немедленно после окончания договора аренды.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Новая редакция Ст. 651 ГК РФ

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Комментарий к Ст. 651 ГК РФ

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 26 Закона к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Согласно п. 1 комментируемой статьи ГК исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу этого заключение его посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты (см. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ) недопустимо.

Несоблюдение письменной формы данного договора влечет его недействительность независимо от суммы сделки и ее участников (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ).

2. В п. 2 комментируемой статьи отражено правило п. 1 ст. 609 ГК в части положений о государственной регистрации сделок с недвижимостью и правило п. 3 ст. 433 ГК о моменте заключения договора, подлежащего государственной регистрации, но лишь применительно к аренде здания или сооружения на срок не менее года (т.е. на срок, равный году и более).

По этой причине заключение договора аренды здания или сооружения на срок менее года подчиняется общим правилам о заключении письменных договоров путем составления единого документа. Такой договор не требует регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Поскольку договор аренды здания или сооружения на срок не менее года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, то при отсутствии таковой его следует считать незаключенным. Указанное последствие нарушения требования о государственной регистрации является особым. Общий характер носит правило п. 1 ст. 165 ГК, согласно которому нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Установление данного специального последствия правонарушения, на наш взгляд, вполне правомерно как основанное на правилах ст. 168 ГК о последствиях совершения сделки, противоречащей правовым актам. Как известно, согласно указанной статье возможно установление в законе иных, кроме недействительности сделки, последствий нарушения.

3. В коммерческой практике зачастую для того, чтобы избежать требования о государственной регистрации договора, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продляют действие на тот же срок либо на другой срок менее одного года либо на неопределенный срок. В результате же в целом договорные отношения длятся более одного года.

В настоящее время практика арбитражных судов по вопросу государственной регистрации подобных договоров определяется позицией, выраженной Президиумом ВАС РФ в ряде судебных дел. Так, заключенными на срок менее года и потому не подлежащими государственной регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума ВАС РФ, представляющемуся вполне обоснованным, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям первоначального, срок действия которого истек (п. 10, 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Обзор Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19)).

Из приведенного утверждения следует также и другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК считается заключенным на срок менее одного года.

Практически важным является вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В практике арбитражных судов заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Представляется, что вывод Президиума ВАС РФ не вполне точен как не отвечающий правилам п. 1 ст. 192 ГК об окончании срока, исчисляемого годами.

Требования гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договоры субаренды (п. 19 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

4. В п. 2 комментируемой статьи предусматривается государственная регистрация только договора аренды здания или сооружения. В нем не упоминается договор аренды нежилого помещения в составе здания (сооружения). Как отмечалось ранее (см. комментарий к п. 1 ст. 650 ГК РФ), исходя из ст. 625 ГК к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде недвижимости, и нормы § 4 «Аренда зданий и сооружений» не вытесняют их. Этот же подход должен быть применен, на наш взгляд, и к случаям государственной регистрации названного договора.

Однако в практике ВАС РФ правило п. 2 комментируемой статьи толкуется расширительно. Согласно позиции суда, в изъятие из общего правила п. 2 ст. 609 ГК о регистрации договора аренды недвижимости независимо от его срока договор аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений подлежит государственной регистрации лишь при заключении его на срок не менее одного года. И напротив, такой регистрации не требуется, если срок договора менее года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. С. 70)).

Вывод Президиума ВАС РФ основан на том, что в силу отсутствия в ГК специальных норм о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения к подобному договору должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

Представляется, что подобный вывод не вполне точен. Как известно, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594) относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены законом (см. также п. 1 ст. 164 ГК РФ). Таким установленным в законе случаем является, на наш взгляд, правило п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Специальные же правила о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, по признанию самого Президиума ВАС РФ, отсутствуют. Следовательно, несмотря на некоторую абсурдность ситуации, указанный договор подлежит государственной регистрации независимо от срока сделки. Иной подход противоречил бы буквальному толкованию п. 2 ст. 609 и п. 1 ст. 650 ГК, а также свидетельствовал бы о том, что к договору аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений должны применяться и другие положения § 4 гл. 34 «Аренда зданий и сооружений». Между тем в ГК отсутствуют основания для подобного вывода.

Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, помещения