Можно ли продать земельный пай сельхозназначения

Купля-продажа земельного пая (доли) земли сельскохозяйственного назначения

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Продажа — один из возможных вариантов распоряжения долями земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренных действующим российским законодательством. Но особый статус данных земель, предназначенных исключительно для аграрных целей, накладывает на такие сделки определенные ограничения.

Особенности продажи доли без выделения

В ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель от 2002 года указано, что собственник земельной доли может продать принадлежащую ему долю либо другому участнику долевой собственности, либо аграрной организации (обязательное условие: использование этой организацией земельного участка, доля которого продается, по целевому назначению), либо гражданину, который является членом крестьянско-фермерского хозяйства, осуществляющего использование этой земли. Иным лицам продать земельную долю собственник может исключительно после выделения участка земли в натуре, т. е. после образования земельного участка с определением границ, соразмерного (по площади) доле участника.

При продаже земельной доли преимущественное право на её покупку органами государственной власти субъектов РФ не предусмотрено. Участники долевой собственности, аграрная организация и лицо, являющееся членом такой организации обладают равными правами на покупку земельной доли. Согласно закону, извещение участников долевой собственности о желании продать долю не обязательно, если продажа происходит без выделения.

При продаже земельной доли для продавца прекращаются права на неё в общей собственности, а покупатель (физическое или юридическое лицо) становится полноправным участником долевой собственности.

Для совершения сделки купли-продажи владелец должен располагать одним из следующих документов, подтверждающих право на земельную долю:

  • Свидетельство о праве на земельную долю, полученное до вступления в силу ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимость от 21.07.97 г. Формы Свидетельства утверждались Постановлениями Правительства РФ №177 и №1767.
  • Выписка из резолюции органа местной администрации о приватизации сельхозугодий.
  • Выписка из ЕГРП (с начала 2017 года объединённый с кадастром недвижимости в ЕГРН).

Особенности продажи доли после выделения

Более широкие возможности по продаже появляются у участника долевой собственности при выделении земельного участка в натуре. Определение границ земельного участка осуществляется посредством проекта межевания, который подготавливается кадастровым инженером по заказу владельца доли. Извещение об ознакомлении с проектом направляется участникам долевой собственности и публикуется в СМИ. Сам проект подлежит согласованию с другими владельцами доли относительно размера и расположения границ выделяемого участка.

К особенностям продажи следует отнести:

  • Субъекты РФ и муниципальные образования обладают преимущественным правом покупки такого участка (за исключением его продажи с публичных торгов). Владелец обязан за 90 дней известить госорган о намерении продажи с указанием цены и местоположения участка.
  • Только после отказа или оставления извещения без внимания в течение 30 дней, собственник имеет право предложить земельный участок третьим лицам и продать его в течение года (за первоначально указанную в извещении цену).
  • Запрещено продавать участки сельхозугодий иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным компаниям и российским компаниям, где более 50% капитала — иностранные.

Заключение договора купли-продажи

Для заключения договора купли-продажи необходимы: правоустанавливающий документ, кадастровый паспорт участка, паспорта участников сделки. Сделка подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор купли-продажи доли участка земли сельскохозяйственного назначения заключается в письменной форме составлением одного документа, который подписывается участниками сделки. Если письменная форма не соблюдена, это порождает недействительность договора (ст. 550 ГК).

В договоре указываются полные паспортные данные участников сделки. Важным условием является указание исходных данных, позволяющих правильно установить недвижимое имущество — предмет договора. С этой целью в разделе «Предмет договора» прописывается площадь, местоположение, кадастровый номер земельного участка, доля в котором продается. Указывается размер отчуждаемой доли в гектарах, дробях или баллах, основания, на которых доля принадлежит продавцу и данные Свидетельства о регистрации права.

Неотъемлемым условием договора выступает стоимостное выражение земельной доли — цена — и указание на наличный или безналичный способ расчета. Переход права подлежит обязательной регистрации. Договор может иметь силу акта приема-передачи, о чем в тексте делается специальное указание.

Так как цена доли является обязательным условием договора купли-продаж, немаловажное значение для продавца имеет ее правильное определение. Стоимость земельных долей напрямую зависит от стоимости самого земельного участка сельскохозяйственного назначения, куда эти доли входят. Факторами, влияющими на денежную стоимость земли являются:

  • расположение земельного участка;
  • общий уровень цен на земельном рынке;
  • потенциал данной территории;
  • качество почвы;
  • наличие инфраструктуры.

При расчёте цены земельной доли продавец может воспользоваться кадастровой стоимостью земельного участка, которая используется в системе налогообложения. Кадастровая и рыночная стоимости земли во многих случаях не будут совпадать, в силу того, что рыночная стоимость более объективно отражает цену на земельный участок, учитывая конкурентность, сезонность, спрос и иные факторы рынка.

Для реальной оценки земли и вычисления стоимости земельной доли владелец доли может воспользоваться услугами оценочной организации, эксперты которой, на основании ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», вынесут заключение с исчерпывающими данными.

Отказ от земельной доли является одной из форм реализации владельцем доли своих прав. Для того, чтобы отказаться от права собственности владельцу земельной доли необходимо подать заявление в орган регистрации прав (Росреестр), который от имени государства признает и подтверждает факт прекращения права с даты регистрации. Одновременно у местной администрации, на территории которой находится земельный участок возникает право собственности на указанную земельную долю.

В месячный срок после возникновения у муниципального образования права на земельную долю, госорган обязан разместить в СМИ, на своем сайте и информационных щитах сведения о возможности приобретения указанной доли с разъяснением условий приобретения. В шестимесячный срок муниципальное образование вправе продать земельную долю аграрной организации или крестьянско-фермерскому хозяйству, которое использует данный земельный участок в сельскохозяйственных целях. Цена земельной доли определяется из расчета: (15% х кадастровая стоимость м² земли) х площадь, равная земельной доле.

Если ни аграрная организация, ни КФХ не приобрели данную земельную долю за календарный год, орган местного самоуправления обязан произвести выдел земельного участка, соответствующий доле.

Как правильно продать земельный пай сельхозназначения: условия продажи, порядок действия и необходимые документы

Бесплатная консультация юриста!

В аграрном направлении земля имеет большое значение для страны. После распада колхозов образовался специфический объект права – пай земли. Одновременно с этим образованием перед многими владельцами возник вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения. Рассмотрим, что такое пай, в чем особенность земель сельскохозяйственного назначения, а также как правильно и по какой стоимости можно продать земельный пай.

Аграрные правовые отношения

Аграрные правоотношения возникают между двумя и более субъектами в ходе производства и сбыта сельскохозяйственной продукции. Под субъектами понимаются физические лица, организации как коммерческие, так и бюджетные, органы государственной власти и прочие участники, занятые в аграрном секторе. Они возникают в результате сделок по купле-продаже площадей земли. Аграрные правоотношения контролируются Земельным кодексом страны.

Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения

Понятие наделов сельхозназначения определено земельным законом. По этим статьям земли являются участком территории, имеющим определенное назначение и цель, что официально подтверждается документами. На данных землях разрешается заниматься только определенными видами деятельности, поскольку они являются ресурсом государства. А этот ресурс, в свою очередь, имеет большое значение для развития агропромышленного комплекса страны. Предназначения таких земель следующие:

  • земледелие;
  • животноводство;
  • научно-исследовательская деятельность;
  • учебная и прочие виды деятельности, установленные законом.

К сельскохозяйственным относятся:

  • пашни;
  • луга;
  • пастбища;
  • лесополосы;
  • лесные массивы;
  • заповедники;
  • сады;
  • сенокосы;
  • залежи и прочие наделы территорий.

Эти участки быстро предоставляются как гражданам, так и предприятиям. На таких площадях разрешается создавать ограждения, навесы, пасеки и другие постройки временного характера. Такие земли, как правило, расположены вне населенных пунктов вблизи с магистралями, лесными массивами и искусственными посадками.

Что такое пай

Право собственности на земельную площадь, находящуюся в общем пользовании у нескольких участников без определения точных границ, называется паем. Эти участки земли используются под определенные цели, такие как растениеводство, животноводство, овощеводство, садоводство, выгул скота, фермерство и т. д. Помимо зоны почвы, полей и пастбищ, участок может включать в себя дороги, лесные насаждения, водоемы и непахотные земли.

У владельца такого участка имеется сертификат, содержащий основную информацию о наделе: размер доли, сельскохозяйственное назначение земли и гектарная оценка участка (в баллах). Край площади земельной территории выражается в гектарах на одного человека. Но поскольку зачастую нельзя определить даже реальных границ надела и его точное местоположение, площадь отражается только в документах.

Пай – это не сам участок, как может показаться, а право на этот участок. Владелец этого права может распоряжаться им по своему усмотрению, но в то же время с согласия всех остальных дольщиков. Земельный пай разрешается использовать по прямому предназначению либо продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство.

Реализация земли

Зачастую паевая площадь не применяется по своему непосредственному назначению, поскольку сельское хозяйство в современном обществе обеспечивается. Держать скот или сажать пшеницу становится нерентабельно. Из-за этого многие владельцы такой земли либо продают ее, либо сдают в пользование тем, кто может правильно и рационально реализовать землю. Для государства невыгодно, если будет простаивать земля. В связи с этим, если выделенная доля не используется в течение трех лет с момента такого решения, она переходит во владение муниципального образования.

Самый лучший и удобный вариант для всех сторон – сдача земли в аренду. За нее арендатор получает арендную плату, арендополучатель занимается важным делом. При этом срок аренды устанавливает договор между этими сторонами. Если период выбирается больше одного года, то договор регистрируется в Росреестре. В любом случае с суммы арендной платы владелец пая должен будет заплатить налог, поскольку арендная плата является доходом, который подлежит налогообложению.

Помимо передачи в аренду прав на земельные наделы, они могут продаваться. Право покупателя предпочтительно принадлежит государству и его административным единицам: областям, краям, районам и поселкам. Для продажи также заключается документ на передачу прав владения паем.

Как продать пай сельхозназначения

Одна из главных особенностей сделки по купле-продаже паевой земли заключается в том, что она может быть приобретена только с условием ее использования по назначению. Поскольку все земли, отнесенные к сектору сельского хозяйства, являются подконтрольными объектами государства, перед такими сделками необходимо изучить множество законов или обратиться за помощью в специализирующиеся фирмы, действующие по доверенности, во избежание проблем с государством.

Первым делом рекомендуется провести межевание надела и получить свидетельство на право собственности. Межевание необходимо для того, чтобы обозначить границы земельного участка и его верное местонахождение на карте. Для этого следует обратиться в специализирующуюся контору. Затем после получения плана межевания землю нужно поставить на учет в кадастровой палате. После рассмотрения заявления выносится решение о постановке на учет или отказе.

Преимущественное право на покупку таких земель принадлежит всем остальным дольщикам данного пая и органам государственной власти. Поэтому для начала нужно назначить цену и известить о своем намерении продавать участок земли именно этим субъектам. Затем, если на протяжении 30 дней никто из этих субъектов аграрных правоотношений не проявит желание покупать земельный надел, то организуется общее собрание дольщиков, на котором подписывается договор об отсутствии претензий остальных дольщиков к сделке купли-продажи собственника продаваемого участка.

При продаже паевой земли сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать несколько условий:

  1. Разрешить продажу органы государственной власти могут только гражданам Российской Федерации.
  2. Земля с целевым назначением не может быть продана под другие цели.
  3. Если площадь земли в течение трех лет не применялась по своему предназначению (на развитие сельского хозяйства), государство может вернуть его себе в собственность.
Читайте также  Как меняется продолжительность работы в предпраздничный день

Оплата производится по условиям договора и не регламентируется законодательными актами. Она производится наличными, на карту, рассрочкой или в виде уставного капитала. Есть только одно условие – это должен быть законный способ оплаты.

Когда сделка уже совершена, обратный выкуп будет неприемлем. Дальнейшее распоряжение земельной площадью осуществляет покупатель. В случаях, если сделку признают недействительной, деньги возвращаются покупателю, а пай продавцу.

Если земля на момент сделки находится в аренде, то это не является препятствием для продажи. Условия аренды действуют до момента окончания срока, указанного в документе. Все права и обязанности переходят к новому арендатору. Исключение составляет продажа земель, находящихся в долгосрочной аренде.

Не нужно также забывать о том, что площадь участка не должна отличаться и завышать показатель установленного лимита, иначе сделку признают недействительной.

После продажи земельного надела необходимо позаботиться о декларировании своих доходов в налоговую инспекцию и, если требуется, об уплате налогов. Если земельный участок находился в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях менее 3 лет), то в следующем за продажей году нужно будет представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. И в зависимости от стоимости участка заплатить налог.

Стоимость — как определить

Никаких специальных формул для расчета стоимости пая за гектар не существует, поэтому такую земельную площадь можно купить как за 10 тыс. рублей, так и за 1 млн рублей. Чтобы установить адекватную цену, нужно проанализировать рыночную и реестровую стоимость (разница между ними не должна превышать 30%). Для установления кадастровой стоимости проводится кадастровая оценка, которая указывается в выписке об объекте недвижимости по данным Росреестра.

При установке цены следует учитывать тот факт, что завышение стоимости отпугнет потенциальных клиентов. За помощью по установке адекватной цены можно обратиться в специализированные организации по оценке либо проанализировать рынок самостоятельно. При самостоятельном исследовании необходимо изучить в первую очередь рынок сбыта по подобным объектам недвижимости. А, во-вторых, проанализировать продаваемый объект.

  1. Площадь. Измеряется в гектарах.
  2. Место, где находится надел. Присутствие поблизости водоемов, населенных пунктов, магистралей и других трасс, а также лесных массивов.
  3. Состояние земельного надела и цели пользования. Земледелие, животноводство, научные исследования и т. д.
  4. Качество плодородного состояния почв. Высокое, среднее, низкое.
  5. В каждом конкретном случае цена будет различаться даже на схожие участки. Зачастую итоговая цена определяется соглашением сторон сделки.

Необходимые документы

Для заключения сделки купли-продажи земельного пая сельскохозяйственного назначения необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление;
  • документы, удостоверяющие личности обоих участников сделки;
  • свидетельство на право собственности паевой землей;
  • кадастровый паспорт;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату госпошлины;
  • договор купли-продажи (напечатанный, но не подписанный).

Таким образом, участком паевой земли можно распоряжаться по своему усмотрению, но в рамках, установленных законодательством страны

Споры по земельному паю

Невзирая на то, что земельная реформа длится уже почти 30 лет, приватизация земельных участков является наиважнейшей и проблематичной ее частью.

Российская Федерация обладает значительным земельным фондом, но очень часто это национальное достояние и используется нерационально. Ниже подробнее рассмотрим основные проблемы, связанные с земельными долями (паями).

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по земельном делам г. Екатеринбург поможет отсудить земельный пай, проведет его оформление: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Кому положен земельный пай?

Практически во всех реорганизуемых колхозах и совхозах СССР были установлены имущественные и земельные паи.

Земельная доля (земельный пай) – это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации до 2002 года (до вступления в силу Федерального закона № 101-ФЗ).

Право на получение земельной доли бесплатно в собственность имели:

  1. работники и пенсионеры колхозов, совхозов, сельскохозяйственных предприятий;
  2. люди, трудящиеся в социальной сфере сельской местности (образования, здравоохранения, общественного питания, культуры);
  3. временно отсутствующие сотрудники (военнослужащие, стипендиаты);
  4. сотрудники, уволенные по причине сокращения численности работников после 1.01.1992 года.

Размер земельного пая определялся в натуральной и стоимостной форме, независимо от трудового стажа.

Указанным членам сельхозорганизации выдавался документ — свидетельство о праве на земельную долю.

Как оформить земельный пай в собственность?

Порядок выдела земельной доли начинается с общего собрания сособственников, на котором решается вопрос о том, в каком месте на земельном участке необходимо выделить массив. Далее из этого общего массива выделяют земельные участки в частную собственность.

  1. Для того чтобы на выделенную долю оформить право собственности, необходимо начать с извещения заинтересованных лиц. Для этого нужно разместить объявление в местном СМИ, и указать, что владелец пая намеревается отделиться от общего массива, а также –границы и координаты желаемого участка.
  2. По истечении одно месяца после публикации проводится собрание с собственниками другим земельных долей. В протоколе собрания фиксируются явившиеся и принятые ими решения.
  3. Далее происходит процедура межевания земельного участка, с помощью которой устанавливаются и определяются границы участка.
  4. Затем оформляется кадастровый паспорт — документ, подтверждающий постановку на кадастровый учет, и содержащий в себе сведения: номер, присвоенный участку, адрес, предназначение и кадастровая стоимость.
  5. В заключении с целью регистрации права собственности нужно обратиться со всеми документами на землю и квитанцией об оплате госпошлины в Росреестр (федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

В случае если Вы получили земельный пай в наследство и необходимо оформить его в собственное имущество стоит иметь в виду некоторые особенности.

Для того, чтобы нотариус выдал документ, с помощью которого можно будет оформить в собственность участок по истечении 6 месяцев после открытия наследственного дела, необходимо:

  • в случае если нет завещания, инициировать экспертизу оценки стоимости земельного участка
  • узнать информацию о наличии обременений (арест, залог) на земельную долю. Если они есть – добиться освобождения доли от них
  • в налоговом органе получить информацию об отсутствии задолженностей по оплате имущественного налога

ПОЛЕЗНО: смотрите видео про оформление наследства, подробнее по ссылке

Аренда земельных паев

В настоящее время в соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения запрещено заключение договора аренды земельного пая, так как земельная доля не является объектом аренды.

Объектом договора аренды земель сельхозназначения может быть только поставленный на кадастровый учет конкретный земельный участок.

Как отсудить земельный пай?

В процессе выдела и приватизации земельных участков происходят различные спорные ситуации. Зачастую эти споры связаны с другими сособственниками по поводу определения места и границ выделяемого участка, с регистрирующим органом, между наследниками, с органом местного самоуправления, например в случае изъятия земельного участка, и прочее.

Для того чтобы владельцам пая отстоять свои законные права на использование земельного пая в случае возникновения спорных ситуаций, необходимо обратиться с исковым заявлением в орган правосудия. А конкретно – в суд общей юрисдикции (в районный суд по месту нахождения ответчика).

При этом, стоит иметь в виду при обращении в суд, что существует такое понятие как исковая давность (3 года с момента обнаружения нарушения права), а также то, что каждая конкретная ситуация требует индивидуального подхода, поэтому рекомендуем Вам обращаться за правовой помощью к профессиональному юристу.

Могут ли забрать земельный пай?

Законом предусмотрены случаи, когда возможно принудительное изъятие земельного участка из земель сельхозназначения:

  • если в период трех лет с момента возникновения у собственника права собственности на участок не используется для ведения сельского хозяйства. Исключение: в срок не входит период времени, когда использовать участок не было возможности из-за стихийного бедствие. На возделывание и освоение участка предусмотрен срок – 2 года
  • если существенно снизился уровень плодородия почв. Определяется снижение плодородия несколькими критериями: уменьшение количества органического вещества на 15%, подвижного фосфора, обменного калия, уровня кислотности, щелочности и т.д.
  • при неэффективном и ненадлежащем использовании. Полномочными органами власти земельного контроля выявляются данные факты и выносится административное наказание с предписаниями об устранении нарушений. Если нарушения не устранены в предусмотренный срок, то материалы передаются в орган исполнительный власти, который вправе обратиться в суд и потребовать изъять участок и продать его с публичных торгов

Также изъятие земельного пая возможно службой судебных приставов, если собственник является должником по исполнительному производству.

Как восстановить документы на земельный пай?

В случае если отсутствуют документы на земельный пай, можно заказать в Росреестре выписку на имя владельца пая. Если такая информация в реестре зарегистрирована, то можно здесь получить дубликат о праве собственности на земельный пай. Если же такие данные отсутствуют, то информацию о выданном свидетельстве можно найти: в совхозе, архиве сельской администрации, земельном отделе органа местного самоуправления.

Если указанными способами не удалось найти необходимые документы, то можно обратиться в суд с целью их восстановления.

Что можно сделать с земельным паем?

Собственник земельного пая вправе по своему усмотрению и в соответствии с установленными законом способами распорядиться им:

  1. оформить в счет доли земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, создания фермерского предприятия, расширения своего подсобного хозяйства;
  2. подарить или передать в доверительное управление другому члену сельхозорганизации, или самой организации;
  3. продать. Продажа земельной доли возможна с выделением участка и без. Если участок не выделять, то продать долю можно только другому члену этого же сельского хозяйства или крестьянского предприятия, при этом извещать остальных членов нет необходимости. Сделки по отчуждению земельных долей могут быть совершены в простой письменной форме;
  4. отказаться о права собственности на долю;
  5. вложить долю в уставной капитал крестьянской организации, которая использует земельный участок, входящий в долевую собственность;
  6. без выделения доли, собственник вправе завещать земельный пай.

Член долевой собственности может распорядиться любым другим способом своей земельной долей, но после того, как выделит земельный участок в счет своего пая.

Читайте также  Договор оказания юридических услуг (договор аутсорсинга)

В любом случае всех нюансов не описать в рамках материала, каждая ситуация индивидуально, вот почему так выгодно обратиться к нашему адвокату по земельному праву г. Екатеринбург и задать свой вопрос о возможных вариантах решения проблемы. Звоните уже сегодня, чтобы записаться на консультацию.

Отзыв о нашем земельном адвокате

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Продажа сельскохозяйственного участка: алгоритм для продавца

С 1 июля в Украине официально открылся рынок земли. Пока только для физических лиц. Мораторий на покупку-продажу земель сельскохозяйственного назначения, который существовал с небольшими перерывами почти 30 лет (с 1991 года), теперь утратил силу, сообщает Сегодня.

В первый же день по состоянию на 11:00 утра в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество было зарегистрировано 11 сделок с сельскохозяйственной землей. Об этом сообщил во время презентации запуска рынка земли министр юстиции Денис Малюська.

Как это удалось, остается только гадать (хотя министр не гарантировал, что все эти сделки касаются бывшей «подмораторной» земли). Ведь процедура покупки-продажи, как уверяют юристы, достаточно долгая и непростая.

Об этом же, кстати, говорил и министр юстиции.

«Это не так, что, например, у Иваненко есть земля, я пошел, заплатил деньги и ушел. На самом деле будет проводиться достаточно большая проверка нового собственника земли» , – сказал Денис Малюська.

Также много предварительной работы по оформлению документов предстоит продавцу.

Как, в соответствии с новой процедурой, должен действовать продавец, если он хочет продать принадлежащий ему участок земли сельхозназначения — читайте в материале.

1. Подготовка документов

Операции по покупке-продаже земли имеют много условий и ограничений, поэтому первое, что должен сделать человек, который планирует продать свой сельхозучасток, – это подготовить все необходимые документы.

Как рассказывает адвокат Наталия Гнатуш, руководитель одноименного адвокатского бюро, прежде всего нужно, чтоб участку был присвоен кадастровый номер. И чтобы право на этот участок было зарегистрировано в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество. Также понадобится бумажная или электронная выписка из этого реестра.

Есть ли у вашего участка кадастровый номер – можно проверить на публичной кадастровой карте.

«Если кадастрового номера нет, необходимо обратиться к разработчику документации по землеустройству для изготовления технической документации по установлению или восстановлению границ участка в натуре и зарегистрировать участок в Государственном земельном кадастре. Во время регистрации участка ему будет присвоен кадастровый номер» , – объясняет Наталия Гнатуш.

Для регистрации права собственности нужно обратиться в исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, к нотариусу или в ЦНАП. Ближайший можно выбрать из списка.

Для регистрации права собственности нужны следующие документы:

  • выписка из Государственного земельного кадастра
  • копия и оригинал паспорта и идентификационного номера;
  • подтверждение уплаты административного сбора;
  • документ о правах на участок (государственный акт на право собственности на землю, договоры купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство).

После регистрации права собственности на землю нужно заказать бумажную или электронную выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

2. Первый поход к нотариусу

Подготовка многих других сопроводительных документов, а также проверка участка перед сделкой возлагаются на нотариуса. Поэтому прежде всего нужно выбрать, кто из них будет сопровождать сделку купли-продажи.

«В первый визит к нотариусу нужно подать заявление и проект договора купли-продажи с указанием предварительной суммы сделки. Кроме того, нотариус должен зарегистрировать в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество намерение о продаже земельного участка, если участок находится в аренде» , – говорит Максим Рештаков, юрист юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры».

Также нотариус, который будет регистрировать договор купли-продажи, должен будет запросить информацию о том, не является ли участок предметом судебного спора, не находится ли земля под арестом, нет ли запрета на отчуждение. Если какие-нибудь ограничения существуют, нужно будет либо отказаться от продажи, либо выполнить условия, чтобы запреты были отменены.

Кстати, что касается договора купли-продажи, то типовой текст может предложить нотариус. Но эксперты советуют все-таки предварительно проконсультироваться с юристом и попросить составить текст договора с учетом особенностей конкретного участка. К тому же, рынок сельхозземли только открылся, и ни у кого нет опыта подобных сделок.

3. Поиск покупателя

По новым законам, приоритетное право на приобретение участка, который идет на продажу, имеет в первую очередь недропользователь, имеющий разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (если земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленных ему в пользование). Во вторую очередь – арендатор. Это значит, что продавец должен в первую очередь предложить купить землю им (при этом очередь арендатора наступает только в случае отсутствия недропользователя или его отказа от покупки участка). Сделать это также нужно будет через нотариуса.

И вот тут наступает пауза в продвижении сделки.

«Если участок находится в пределах участка недр или в аренде, должен использоваться особый порядок уведомления недропользователя или арендатора о предстоящей продаже. Исключить недропользователя из этой цепочки получится, только если земельный участок предназначен для садоводства либо если в его пределах расположены объекты недвижимости собственника или арендатора. Не позднее, чем за два месяца до заключения договора купли-продажи, нотариус должен зарегистрировать намерение собственника продать такой земельный участок в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество.

Одновременно нотариус должен направить недропользователю или арендатору сообщение о планируемой продаже ценным письмом, с описью и уведомлением, которое должно быть вручено под расписку. Недропользователь или арендатор должен дать ответ в течение месяца. А вся процедура займет около трех месяцев. Кроме того, следует всегда помнить, что закон дал возможность недропользователям и арендаторам передавать свое приоритетное право третьим лицам, если им самим приобретать земельный участок в собственность пока нельзя» , – объясняет Максим Рештаков.

Если недропользователь или арендатор захочет купить участок, продавец обязан будет заключать сделку именно с ним, предварительно согласовав условия. Если же они откажутся или не дадут ответ (что равнозначно согласию на продажу в «чужие руки»), нужно будет искать покупателя своими силами.

«Если владелец захочет продать участок, который не передан в аренду и в пределах которого не выданы специальные разрешения на пользование недрами, то продать такой участок можно будет по обычной процедуре. То есть, владелец может искать покупателей среди знакомых или разместить объявление о продаже на профильных ресурсах» , – говорит Наталия Гнатуш.

Кроме общения со знакомыми и размещения объявлений на сайтах недвижимости, теоретически продавец сможет выставить свой участок на электронный аукцион (земельные торги). Но такие аукционы по продаже земли сельхозназначения пока не проводятся. С 6 июля будут проводиться только аукционы на право пользования землями государственной и коммунальной собственности (аренды, суперфиция, эмфитевзиса).

Когда потенциальный покупатель уже известен, нужно сообщить об этом нотариусу, чтобы он мог проверить, сколько земли уже находится в собственности этого человека и фирм, с которыми он связан. Не превышен ли лимит в 100 га.

4. Уплата налогов и сборов

Оформлять договор покупки-продажи участка будет нотариус. Но он примется за оформление договора только после того, как будут уплачены все налоги и сборы.

Основная налоговая нагрузка при этом ложится на продавца участка. Он должен будет уплатить:

  • налог на доходы физических лиц по ставке – 5% от цены, указанной в договоре купли-продажи;
  • военный сбор – в размере 1,5% от цены продажи.

При этом цена в договоре не должна быть ниже оценочной стоимости земли.

Также нужно предусмотреть некоторую сумму на оплату документов, которые нотариус будет заказывать в госреестрах, и оплату услуг самого нотариуса.

Наталия Гнатуш напоминает: законодательством предусмотрены льготы по налогам для некоторых категорий.

«В частности, освобождаются от налогообложения владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных паев, полученных в порядке безвозмездной передачи. При определенных условиях и только раз в год льготами могут воспользоваться также лица, получившие такие участки в процессе приватизации» , – перечисляет адвокат.

Подробную информацию можно получить в Государственном земельном кадастре и в правительственном контактном центре 1545. Ответы на наиболее частные вопросы размещены на сайте контакт-центра.

Бесплатную правовую помощь также может предоставить Министерство юстиции Украины.

5. Оформление договора

Финишной частью процедуры продажи земли станет заключение договора купли-продажи и регистрация данных о новом собственнике в Госреестре вещных прав на недвижимость.

Нотариус потребует от продавца такие документы:

  • паспорт;
  • идентификационный код;
  • если продавец находится в браке – нотариально заверенное согласие супруга;
  • отчет об экспертной денежной оценке участка;
  • документы, подтверждающие право собственности на участок (выписка из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество или госакт на землю);
  • выписка из Государственного земельного кадастра относительно земельного участка.

Некоторые документы может предварительно заказать нотариус, а другие придется заказывать продавцу лично.

Передача денег может происходить как перед подписанием договора, так и во время оформления, возможна также оплата частями. Эти условия должны быть прописаны в договоре.

После сделки нотариус сам вносит соответствующую информацию в Госреестр прав на недвижимость. Продавцу ничего больше делать не нужно.

Как продать землю сельхозназначения?
Ответы на самые популярные вопросы

Земли сельскохозяйственного назначения – это участки, расположенные за границами населенных пунктов, используемые для нужд сельского хозяйства. К ним относят земельные площади с наиболее высокими показателями плодородности. Объекты нуждаются в защите со стороны государства и отличаются особым правовым статусом. Порядок приобретения прав на такие земельные участки регламентируется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как продать участок земли сельхозназначения? Какие нюансы отличают эту сделку от других?

Нюансы продажи

Преимущественное право на приобретение земли сельхозназначения у собственника участка принадлежит представителям региональных властей. Чтобы сделка купли-продажи участка земли юридическому лицу состоялась, необходимо письменно известить региональный представительный орган власти о своих намерениях. В уведомлении указываются все существенные условия договора:

  • цену земли, которую продавец и покупатель определяют самостоятельно;
  • данные документа, подтверждающего право реализации участка;
  • перечень ограничений или информация с указанием их отсутствия.

Существуют и другие нюансы, которые следует учесть, перед тем как продать сельскохозяйственную землю.

  • Продажа земельного участка собственником, находящимся в официальном браке. Если земля приобреталась в законном браке, то один из супругов не может продать участок без ведома другого. В этом случае обязательно потребуется оформить нотариально заверенное разрешение от жены/мужа на совершение сделки. Участки, купленные до регистрации брака, собственник может продать без оформления дополнительных документов.
  • Продажа участка собственником, имеющим на руках свидетельство старого образца. Перед заключением сделки продавцу необходимо сходить в МФЦ или Управление Росреестра для подтверждения права собственности. Его нужно приложить к основному пакету документов, который также включает паспорт, оригинал и ксерокопию свидетельства старого образца и квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права.
  • Продажа наследуемого участка. Продать такой участок можно только после официального вступления в права наследования и получения правоустанавливающих документов.
Читайте также  Договор аренды с правом выкупа жилого помещения - образец

Продавая земельный участок компании «Мираторг», вы можете быть уверены в надежности покупателя и в его ответственном отношении к объекту покупки. Сотрудничая с нами, вы вносите существенный вклад в развитие сельского хозяйства родного региона и помогаете создавать новые рабочие места.

Критерии оценки стоимости земельного участка

При определении стоимости участка сельхозназначения оценивают следующие характеристики объекта недвижимости:

  • Климат региона. Этот показатель определяет направление сельскохозяйственной деятельности и оценивается в зависимости от выбора культур для выращивания.
  • Масштабы сельскохозяйственного предприятия. Покупателями земель могут быть крупные производственные организации полного цикла, фермерские хозяйства и личные подсобные хозяйства.
  • Характеристики земель. К важнейшим из них относятся структура и уровень урожайности почвы, особенности рельефа участка, наличие улучшений (мелиорации).
  • Близость к другим земельным участкам и объектам инфраструктуры компании-покупателя.
  • Уровень развития региона. Основные показатели – масштабы безработицы и степень развитости инфраструктуры.
  • Существующая экономическая ситуация. Определяет среднерыночную стоимость объекта недвижимости и зависит от объема спроса и предложения на земельные участки с аналогичными характеристиками.

Преимущества продажи земли «Мираторгу»

Если вы хотите продать землю сельхозназначения, то специалисты компании «Мираторг» ждут ваших заявок по телефонам горячей линии. Заключая сделку купли-продажи с нами, вы оцените преимущества взаимовыгодного партнерства:

  • Надежность. Компания «Мираторг» существует с 1995 года. За долгие годы работы мы продемонстрировали высокие темпы динамики развития и зарекомендовали себя как надежный партнер с положительной деловой репутацией.
  • Гарантия своевременной оплаты. Доверяя нам, вы можете быть уверены в своевременном перечислении оплаты в полном размере и соблюдении всех договорных обязательств. Наши партнеры получают 100% гарантию выплат.
  • Открытость и доступность информации. Сообщаем покупателям подробную информацию об этапах процедуры покупки земель, деталях оформления договора, способах перечисления оплаты. Работа без посредников. Приобретаем земли у собственников и вводим участки в оборот после проведения комплекса культуртехнических мероприятий.

Купля-продажа земли сельскохозяйственного назначения: какие расходы несут продавцы и покупатели наделов

Уже завтра, 1 июля, в стране откроется рынок земли. А это значит, что собственники сельскохозяйственных наделов смогут свободно их продать, а любой желающий гражданин Украины — купить. Однако такие сделки и для продавцов, и для покупателей будут иметь налоговые последствия. Какие расходы будут нести и те, и другие — разбирался «Минфин».

Какие налоги платит продавец при продаже сельхозземли

По общему правилу при отчуждении земельного участка сельхозназначения продавцу придется заплатить 6,5% налогов и сборов:

  • НДФЛ по ставке 5% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи;
  • 1,5% военного сбора.

Управляющий партнер «Kodex» Евгений Ковтуненко уточняет: налоги рассчитываются от цены, указанной в договоре купли-продажи. Но эта цена не может быть ниже оценочной стоимости такого земельного участка.

В начале этого года Госгеокадастр обновил информацию по этому показателю в разрезе регионов.

Виктор Мороз из Suprema Lex настоятельно рекомендует определять сумму сделки исходя из отчета оценщика, которого стороны могут пригласить для определения стоимости продаваемой земли.

«Если указать заниженную цену продажи земли без подтверждения ее соответствующей оценкой, то налоговая может в судебном порядке доначислить доход продавцу и обязать его доплатить налог с доходов физических лиц», — уточняет он.

Обязательные платежи придется заплатить еще до заключения сделки, налоговым агентом в данном случае выступит нотариус. Он передаст в налоговую сведения о том, что продавец получил доход от продажи земли и в каком размере.

Евгений Ковтуненко напоминает, что продавец обязан будет показать доход, полученный от продажи земельного участка, в годовой налоговой декларации.

«За непредставление или несвоевременное представление деклараций о доходах или включение в декларации искаженных данных виновный может быть оштрафован в первый раз на сумму от 51−136 грн (от трех до восьми необлагаемых минимумов доходов граждан). А если совершит такое же нарушение снова, заплатит от пяти до восьми необлагаемых минимумов (85−136 грн)», — поясняет он.

Однако многие продавцы смогут избежать уплаты налогов при соблюдении определенных требований.

Во-первых, продавец должен владеть земельным участком не меньше 3-х лет.

Во-вторых, речь идет о первой продаже в течение года.

Определённые требования выдвигаются и к самому участку:

  • земельный пай, полученный для ведения фермерского хозяйства;
  • до 2 га — для ведения личного крестьянского хозяйства;
  • до 0,12 га — ведения садоводства.

«Если сделка не отвечает указанным критериям (владение землей менее 3 лет, продается участок большего размера, это вторая или более продажа за год), то налоги придется заплатить по полной», — уточняет Александр Минин, старший партнер .

Также эта льгота распространяется на случаи, когда продаются участки, полученные в свое время безвозмездно из государственной или коммунальной собственности либо в процессе приватизации.

Например, речь идет о землях, которые выделялись соцработникам, АТОшникам Так вот, если они будут продавать свои наделы (требования к их целевому назначению и размерам те же, что и указанные выше), налоги с полученных от продажи сумм им платить не придется.

Но в этом случае льготой может воспользоваться именно тот, на кого была оформлена такая приватизация. Если же участок продает, скажем, наследник, то ему уже придется платить налоги.

«Если земельный участок был продан с соблюдением требований, которые дают право продавцу не платить налоги, подавать налоговую декларацию ему не нужно», — говорит Александр Минин.

При заключении сделки купли-продажи земли также необходимо будет заплатить пошлину — 1% от стоимости, указанной в договоре, и вознаграждение нотариусу. Однако покупатель и продавец самостоятельно решают, кто будет нести эти расходы.

К определенным потерям продавцы все же должны быть готовы: собственники земли, которые решат ее продать, скорее всего, лишатся жилищных субсидий.

Сам факт продажи надела, конечно, не будет основанием для отмены субсидии. Но полученный доход будет учтен при расчете ее размера. По действующим сейчас правилам, право на получение субсидии имеют домохозяйства, чьи расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг превышают 15% ежемесячного совокупного дохода.

«Получатель субсидии обязан в течение 30 дней проинформировать структурное подразделение по вопросам социальной защиты населения о получении им или проживающим с ним членом семьи дохода свыше 25-кратного размера прожиточного минимума для трудоспособных лиц (то есть 56 750 грн.). Если этого сделано не будет, орган соцзащиты принимает решение о прекращении предоставления субсидии», — говорит Иван Омельченко, старший юрист Eterna Law.

Какие налоги будет платить покупатель сельхозземли

Сопутствующие расходы

Как правило, сопутствующие расходы при оформлении сделки купли-продажи — банковская комиссия за безналичный расчет за приобретаемый надел, оплата нотариальных и регистрационных услуг — ложатся на плечи покупателя.

«В целом сопутствующие расходы по одному участку могут превысить 13 тыс грн, а при срочности регистрации прав — и 18 тыс грн. Это средневзвешенные расчеты. Иногда затраты на осуществление операций по одному участку могут достигать тысячу долларов», — пишет в своем блоге эксперт по земельным вопросам ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Эллина Юрченко.

Размер сопутствующих расходов будет зависеть от срочности оформления сделки и их количества (если покупатель сразу захочет сформировать земельный банк в пределах максимально разрешенного объема в 100 га).

Налог на землю

Новому собственнику земли придется платить земельный налог. Но это будет, скорее всего, уже в следующем году. Подлежащую к уплате сумму должны рассчитать налоговики. Результаты расчетов должны быть вручены лично землевладельцу до 1 июля, а сам налог необходимо уплатить в течение следующих 60 дней.

Но если вдруг «письмо счастья» от налоговиков не пришло, лучше не игнорировать проблему. Юристы знают немало историй, кода налоговая, например, просто прикрепляла уведомление об уплате налогов к дверям сельсовета, а если адресат потом не уплачивал налог, начисляла штраф.

«Если собственник земельного участка по каким-то причинам не получил от налоговой уведомление о размере начисленного земельного налога и реквизиты уплаты, во избежание разногласий ему стоит обратиться в налоговую и уточнить начисленный размер земельного налога. Эту информацию также можно проверить в электронном кабинете налогоплательщика (для тех, кто имеет ЭЦП)», — говорит Евгений Ковтуненко из «Kodex».

К слову, собственнику земли лучше еще и перепроверить правильность расчетов. Возможность ошибки исключать нельзя, особенно сейчас, когда наделы могут массово менять собственника.

Плата за землю отнесена к местным налогам и, соответственно, устанавливается местными властями.

Ставка налога может составить:

От 0,3% до 1% от нормативной денежной оценки — для с/х угодий, нормативная денежная оценка которых проведена;

От 0,3% до 5% от нормативной денежной оценки единицы площади по области — для участков, нормативная денежная оценка которых не проведена.

От уплаты земельного налога освобождены:

  • лица с инвалидностью первой и второй групп;
  • многодетные семьи (воспитывающие трех и больше детей до 18 лет);
  • пенсионеры (по возрасту);
  • ветераны войны и «чернобыльцы»

Но эта льгота распространяется только на сельхозучастки размером:

  • до 2 га — для ведения личного крестьянского хозяйства;
  • до 0,12 га — для ведения садоводства.

Налог с дохода от передачи земли в аренду

Те, кто будут приобретать землю в инвестиционных целях, явно не захотят, чтобы наделы «простаивали». А потому начнут сдавать их в аренду.

С полученных от аренды доходов придется уплатить налог — 18% НДФЛ «плюс» 1,5% военного сбора.

Налоговым агентом в этом случае выступит арендатор.

«То есть, при аренде земельного участка у физического лица предприятие (которое является арендатором) обязано удержать и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога с дохода, исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее законодательно установленной минимальной суммы арендного платежа», — уточняет Иван Омельченко из Eterna Law.

Если же участок сдается в аренду физлицу, арендатор должен самостоятельно отчитаться о полученных доходах и подать налоговую декларацию. То есть, в случае получения дохода в 2021 году, такую ​​декларацию необходимо подать до 1 мая 2022 года.

«Если физическое лицо — плательщик налога впервые получает доход от аренды земли в середине 2021 года, то первый налоговый период начинается со дня получения таких доходов. При этом, такой арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог ежеквартально, в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем ​​отчетного квартала», — поясняет Иван Омельченко.

Покупка земли и жилищная субсидия

Покупателям наделов можно не рассчитывать на жилищные субсидии.

«С учетом последней информации, опубликованной в Минсоцполитики, теперь жилищная субсидия не будет назначаться, если кто-либо из состава домохозяйства или член семьи лица из состава домохозяйства в течение года перед обращением за субсидией купил земельный участок стоимостью свыше 50 тыс. грн», — говорит Евгений Ковтуненко.