Изменение и расторжение договора аренды здания, сооружения, помещения

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Глава 34. Аренда

ГАРАНТ:

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

См. схему «Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

§ 1. Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
- Статья 606. Договор аренды
- Статья 607. Объекты аренды
- Статья 608. Арендодатель
- Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Статья 610. Срок договора аренды
- Статья 611. Предоставление имущества арендатору
- Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
- Статья 614. Арендная плата
- Статья 615. Пользование арендованным имуществом
- Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
- Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
- Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
- Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
- Статья 623. Улучшения арендованного имущества
- Статья 624. Выкуп арендованного имущества
- Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
§ 2. Прокат (ст. 626 — 631)
- Статья 626. Договор проката
- Статья 627. Срок договора проката
- Статья 628. Предоставление имущества арендатору
- Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
- Статья 630. Арендная плата по договору проката
- Статья 631. Пользование арендованным имуществом
§ 3. Аренда транспортных средств (ст. 632 — 649)
§ 4. Аренда зданий и сооружений (ст. 650 — 655)
- Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
- Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
- Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
- Статья 654. Размер арендной платы
- Статья 655. Передача здания или сооружения
§ 5. Аренда предприятий (ст. 656 — 664)
- Статья 656. Договор аренды предприятия
- Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
- Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
- Статья 659. Передача арендованного предприятия
- Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
- Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
- Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
- Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
- Статья 664. Возврат арендованного предприятия
§ 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665 — 670)
- Статья 665. Договор финансовой аренды
- Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
- Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
- Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
- Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
- Статья 670. Ответственность продавца

>
Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)

Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Изменение условий договора аренды помещения после подписания

Арендуем помещение у государственного унитарного предприятия. В договоре была прописана аренда только помещения. В помещении находилось оборудование, которое не было указанно в договоре, никто им не интересовался. Прошла проверка, в результате которой постановили забрать не прописанное в договоре оборудование. Арендодатель в лице нового директора предприятия навязывает подписание договора, обязывающего оплатить использование этого оборудования за прошедшее время аренды помещения. Правомерно ли это требование?

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса РФ о договоре аренды – § 1 и 4 гл. 34. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества. Тем не менее существенное условие договора аренды только одно – предмет.

Исходя из фабулы вопроса, предметом договора являлось только помещение в здании (сооружении). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В ситуации, когда в качестве дополнительного предмета договора не указано оборудование, находящееся в помещении, и не зафиксировано определенное волеизъявление от арендодателя, касательно этого оборудования, следует признать его согласие на передачу во владение и пользование арендатора неуказанного в договоре имущества.

Согласно ст. 158 ГК РФ сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

Если оборудование не указано в договоре, тем не менее, оно фактически передано во владение другому лицу, то к возникшим отношениям следует применять положения гл. 36 ГК РФ.

Таким образом, арендодатель передал по договору аренды помещение арендатору, а вместе с ним передал оборудование во временное безвозмездное пользование.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ). При этом к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ. Данные нормы гражданского законодательства регулируют отношения, возникающие из договора аренды, что подтверждает возможность применения гл. 36 ГК РФ к рассматриваемой ситуации.

Следует отдельно обозначить, что обязанности арендодателя по договору аренды не были бы выполнены, в случае признания невозможности использовать находящееся в помещении оборудование, так как это привело бы к невозможности использовать и помещение. Если арендодатель при заключении сделки имел намерение передать арендатору только помещение, то он бы вывел находящееся в нем оборудование из сферы хозяйственной деятельности арендатора. Оборудование принадлежит арендодателю на праве собственности, что подразумевает не только право распоряжения (которое было реализовано путем оставления оборудования в помещении, переданном в аренду).

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Оставив имущество в сфере хозяйственного ведения арендатора, собственник переложил бы бремя хранения и содержания на арендатора, что недопустимо. В п. 4 ст. 1 ГК РФ указано, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Вместе с тем рассматриваемая ситуация несет определенные риски и для арендатора. Арендодатель может заявить о возврате неосновательного обогащения, так как его контрагент обогатился за счет его имущества, не имея на это предусмотренных законом, или договором оснований (ст. 1102 ГК РФ). Однако данное требование можно отбить, применив п. 4 ст. 1109 ГК РФ, в соответствии с которым не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Нельзя не признать тот факт, что арендодатель предоставил оборудование во исполнение несуществующего обязательства, так как в договоре аренды в качестве предмета указано только помещение. Соответственно, он неправомочен требовать исполнения обязательства по оплате использования данного оборудования, поскольку обязанность по оплате не может возникнуть вследствие добровольного оставления имущества в сфере хозяйственного ведения арендатора.

Изменение и расторжение договора аренды здания, сооружения, помещения

Раздел II.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность

Договор аренды нежилого помещения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными положениями такого договора являются описание передаваемого помещения, срок арендного использования и размер арендной платы. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что договор должен содержать следующую информацию:

точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д);
площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т.д.).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати, вместо техпаспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии технического паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

Договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре. Если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» было разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п.2 ст.651 ГК РФ. Это означает, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, и соответственно договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В ст. 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Согласно положениям данной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Необходимо иметь в виду, что на имущество, сдаваемое в аренду, могут иметь права третьи лица, о чем сказано в ст. 613 ГК РФ. В соответствии с содержанием статьи передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Также в действующем законодательстве закреплены и другие нормы, направленные на защиту прав добросовестного арендатора. Так, например, согласно п. 1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым приобретателем вещного права на данное имущество.

Ст. 615 ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским Кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Ст. 616 ГК РФ обязывает арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако данная норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре.

Действующим законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды.

Согласно общему правилу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором.

По требованию арендатора досрочное расторжение договора аренды судом возможно в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды судом возможно в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. Ст. 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Договор аренды нежилого помещения

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

1. Стороны договора (ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты.Если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником нежилого помещения или не самим арендатором, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре аренды лицо (лица) действует при заключении договора.

2. Объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

3. Размер арендной платы. В отношении договоров аренды нежилых помещений следует распространить существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п. 1 ст. 654 ГК РФ для аренды зданий и сооружений. Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения следует считать незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды нежилого помещения

г. _______ «____» _______ 20__ г.

______________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице________________________________________________________________________________., действующего на основании __________________________________________, с одной стороны, и

____________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице _______________________________________________________________, действующего на основании _________________________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет договора

Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: _____________________________________________. этаж: _____________________, общая площадь _____________ кв.м.

Цель использования: _____________________________________________________.

Передаваемые в аренду нежилые помещения обозначены в Приложении N1 к настоящему договору на поэтажном плане БТИ здания (далее – План).

1.3.Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (больше года) и действует в течении _____________________________.

2. Арендная плата и порядок расчетов.

1. Размер месячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения Договора составляет ___________________ (_________________________________) руб.

2. Арендная плата вносится ежемесячно в срок до _______ числа следующего за отчетным месяцем непосредственно Арендатором на расчетный счет Арендодателя или иным образом по соглашению сторон.

3. Изменение размеров арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменном виде (Дополнительное соглашение).

4. Затраты на содержание здания и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный и текущий ремонт (по предварительно согласованной смете расходов) совместно используемых помещений и сооружений возмещаются Арендодателю Арендатором пропорционально занимаемым площадям. Указанные в настоящем пункте затраты в дальнейшем именуются «затраты на содержание», если иное не следует из смысла договора. Текущий ремонт арендуемых помещений производить за счет средств Арендатора.

5. Затраты на содержание в сумму арендной платы не входят.

6. Арендатор оплачивает предъявленные в соответствии с п. 2.4. настоящего договора счета в течение 5 рабочих дней от даты выставления счета.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор обязан:

1. Своевременно оплачивать арендную плату за арендуемые помещения на условиях и в сроки согласно п.2.2..

2. Использовать арендованные помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в Договоре.

3. Устранять материальный ущерб, причиненный помещению в результате его действий (бездействия).

4. Своевременно производить текущий ремонт указанного в п.п. 1.1, 1.2 помещения;

5. Не производить без согласия Арендодателя работы по улучшению и перепланировке арендуемых помещений.

6. Не нарушать прав других арендаторов, расположенных в том же здании;

7. Соблюдать «Правила внутри объектного и пропускного режима» и «Правила пожарной безопасности», действующие на территории Арендодателя.

8. Беспрепятственно допускать представителей Арендодателя в арендуемые помещения в целях проведения ремонта, контроля за состоянием, надлежащим содержанием и использованием помещений. В арендуемые помещения и сооружения, имеющие режим ограниченного доступа, представитель Арендодателя допускается в присутствии представителя Арендатора.

9. По истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения передать арендуемые помещения Арендодателю в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа по акту приемки-передачи в срок 5 дней с момента прекращения договорных отношений.

3.2. Арендатор имеет право:

1. Пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с условиями настоящего Договора.

2. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при надлежащем исполнении предусмотренных Договором обязательств.

3. С согласия Арендодателя производить необходимые улучшения и перепланировку арендованных помещений в целях совершенствования технологических процессов в рамках своей деятельности в соответствии с п. 1.1. договора, стоимость улучшений не возмещается.

4. Досрочно расторгнуть Договор в целом, предупредив об этом Арендодателя письменно не позднее чем за 1 месяц до расторжения Договора. Арендатор имеет право расторгнуть Договор немедленно, если помещение окажется в состоянии не пригодном для использования не по вине Арендатора.

3.3. Арендодатель обязан:

1. Передавать имущество Арендатору по акту с отражением в нём технического состояния помещения.

2. Производить инвентаризацию сдаваемого в аренду имущества;

3. Производить за свой счет капитальный ремонт здания.

4. Предоставлять по письменному требованию Арендатора расшифровки начисленных сумм арендной платы и по возмещению затрат на содержание арендуемого помещения.

5. Принимать на рассмотрение и согласование предложения Арендатора об улучшениях арендуемых помещений, их перепланировке и ремонту.

3.4. Арендодатель имеет право:

1. Не вмешиваясь в хозяйственную деятельность Арендатора, контролировать своевременность перечисления арендной платы и исполнение Арендатором иных предусмотренных договором обязательств.

2. На возмещение убытков, причиненных действиями или бездействием Арендатора, повлекшими повреждение или уничтожение переданных в аренду помещений, а также иных убытков, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств.

3. На одностороннее досрочное расторжение Договора в случаях, предусмотренных Договором и законом.

4. Ответственность сторон и порядок разрешения споров

1. При просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

2. Арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие его использованию по назначению, в соответствии со ст. 612 ГК РФ.

3. При нарушении срока возврата арендованного помещения, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время просрочки и возмещает убытки, причиненные Арендодателю в части не покрытой арендными платежами.

4. Возмещение убытков и уплата процентов (неустойки) не освобождают должника от выполнения лежащих на нем обязанностей или устранений допущенных им нарушений. Уплата санкций по договору производится на расчетный счет Арендодателя.

5. Споры между сторонами по исполнению Договора разрешаются путём переговоров, а при невозможности прийти к согласию передаются на рассмотрение в арбитражный суд _______________________________.

5. Порядок изменения, расторжения и продления договора

1. Договор может быть изменен или расторгнут письменными Дополнительными соглашениями сторон за исключением предусмотренных Договором случаев одностороннего изменения или расторжения Договора.

2. Все изменения и дополнения к настоящему договору, оформленные в надлежащем порядке, являются неотъемлемой частью настоящего договора.

3. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:

— при использовании Арендатором помещения в целом или части его не в соответствии с целевым назначением, при сдаче его в субаренду без письменного согласия Арендодателя, а также при использовании арендных прав в качестве вклада в другое юридическое лицо или предмета залога;

— при переделке или перепланировке Арендатором помещения без предварительного письменного согласия Арендодателя;

— если Арендатор не внес арендной платы согласно п. 2.2. договора, а также платы по возмещению затрат на содержание согласно п. 2.6. в течение 2 месяцев подряд, независимо от возмещения вреда и уплаты договорных и законодательных санкций.

5.4. Если за один месяц до истечения срока аренды ни одна из сторон не заявит другой стороне письменный отказ от продления договора, договор автоматически продляется на прежних условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.

6. Прочие условия

6.1. Договор аренды подлежит государственной регистрации (при сроке аренды больше 1 года) в установленном порядке. Обязанность по прохождению государственной регистрации с оплатой расходов за счет собственных средств возлагается на Арендатора..

6.2. Арендодатель гарантирует, что переданное в аренду имущество не находится под арестом, в залоге и не обременено правами третьих лиц.

6.3. При изменении суммы арендной платы п. 2.3. настоящего договора вступает в силу по истечении 10 дней с момента подписания Арендатором документов об изменении.

6.4. В случае неисполнения Арендатором п. 6.1. настоящего договора договор аренды считается незаключенным и не влечет за собой возникновения права аренды.

6.5. Действие настоящего договора распространяется на период фактического пользования Арендатором имуществом по настоящему договору (в соответствии с Актом приема-передачи).

6.6. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и третий экземпляр – для регистрирующего органа.

7. Реквизиты и подписи сторон

Арендодатель: Арендатор:

_______________________________ ____________________________

_______________/________________/ _______________/_____________/

Особенности расторжения договора аренды зданий, сооружений и предприятий

Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает две возможные процедуры расторжения любого договора, включая и договор аренды нежилого помещения — судебную и внесудебную процедуры. Это определено статьей 450 ГК РФ «Основания изменения и расторжения договора»: Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Юрист, 2012. — С. 251.

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судебная процедура определена пунктом 2, а внесудебная — пунктами 1 и 3 настоящей статьи. Рассмотрим подробнее эти процедуры применительно к договору аренды недвижимости.

Судебная процедура расторжения договора аренды.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обратим внимание на то, что ст. 620 ГК РФ, касающейся прав арендатора по расторжению договора, не предусмотрено аналогичного правила, что является пробелом Кодекса и восполняется действиями арендатора по аналогии с действиями арендодателя, указанными в ч. 3 ст. 619 ГК РФ.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В связи с тем, что ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Таким образом, из вышесказанного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов:

1. Предупредить письменно арендатора (арендодателя) о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК);
2. Предложить изменить или расторгнуть договор аренды (п. 2 ст. 452 ГК);
3. Потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд):
- — после получения отказа от расторжения договора;
- — в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан — в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.
Факт получения предупреждения арендатором — необходимое условие расторжения, что подтверждается Президиумом ВАС в п. 30 Информационного письма N 66.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на ч. 2 ст. 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Договором аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.

При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.

Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного ч. 3 ст. 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и оставил иск без рассмотрения.

Таким образом, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды предусмотрена п. 1 ст. 450 ГК РФ (соглашение сторон) и п. 3 ст. 450 ГК РФ (односторонний отказ от исполнения договора).

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом соответствующего решения суда не требуется, что подтверждается арбитражной практикой (п. 27 Информационного письма N 66). Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку согласно ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание, изложенное, суд иск удовлетворил.

Можно сделать вывод о том, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя и арендатора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором или арендодателем того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Арбитражная практика не дает ответа на вопрос о том, чтобы предусмотреть односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований (нарушений условий договора). Согласно формулировке п. 3 ст. 450 ГК РФ, в которой нет такого запрета, позволяет ответить на этот вопрос положительно. Однако стороны крайне редко прибегают к установлению такого условия в договоре, так как данное условие чаще всего не отвечает интересам той или иной стороны договора аренды недвижимости. Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Юрист, 2012. — С. 186.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора («Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок»).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, ГК РФ предусматривает четыре варианта преодоления судебной процедуры расторжения договора аренды:
- 1. подписать соглашение о расторжении договора аренды;
- 2. предусмотреть в договоре основания одностороннего отказа от исполнения договора;
- 3. предусмотреть в договоре односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований;
- 4. заключить договор на неопределенный срок.
В практике, для подтверждения момента расторжения договора при внесудебной процедуре его расторжения, применяются заказные письма с уведомлением, передача уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора под расписку (на входящий номер). Судебная практика поддержала также вариант телеграммы.

Пример внесудебного расторжения договора (Приложение 2).

Договор был заключен между Муниципальным бюджетным учреждением здравоохранения г. Сочи «Станция скорой медицинской помощи» (Арендодатель) и ИП Михалковой Р.Г. (Арендатор). За плату во временное пользование было сдано помещение, находящееся по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, 21. Срок договора: с 01.11.2012 г. по 31.12.2013 г.

13.09.2013 г. Арендодателю было направлено письмо (Приложение 3), о том, что ИП Михалкова Р. Г. просит считать договор №5 расторгнутым в связи с отсутствием необходимости в аренде нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, 21, 3 этаж (актовый зал).

Главный врач МБУЗ г. Сочи «Станция скорой медицинской помощи» с расторжением договора согласен.

Договор расторгнут по согласованию сторон.

Следует сделать вывод, что при одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимости арендатор не сразу покидает занимаемое помещение. В этой связи в договоре вместе с односторонним отказом от его исполнения уместно предусмотреть неустойку за несвоевременное освобождение помещения после расторжения договора аренды.

Расторжение и прекращение договоров аренды зданий и сооружений

Расторжение и прекращение договора аренды зданий и сооружений регулируется общими правилами главы 29 Гражданского кодекса РФ, с учетом ст. ст. 619,620 ГК РФ.

Договор аренды зданий и сооружений прекращается в судебном порядке при следующих обстоятельствах:

1)Если нарушаются существенные условия договора или имущество не используется по назначению с неоднократными нарушениями;

2)Ухудшается состояние имущества;

3)Если арендатор не вносит арендную плату в срок установленным договором;

4)Арендатор не выполняет обязанность по выполнению капитального ремонта в срок, а если срок не предусмотрен, то в разумные сроки, если это является обязанностью арендатора.

Законодатель предусматривает другие обстоятельства для основания досрочного расторжения договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620 ГК РФ предусматривает случаи, когда арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке:

1)Когда арендодатель создает препятствия для использования имущества или же вообще не предоставляет данное имущество;

2)Имущество было передано с недостатками, которые мешают нормальному использованию данного имущества и данные недостатки небыли оговорены сторонами;

3)Если обязанность арендодателя является производить капитальный ремонт, а он его не производит в сроки, предусмотренные договором, а если не предусмотрены, то в разумный срок;

4)Если же имущество, за которое ответственен арендодатель, пришло в не пригодное состояние.

Проанализировав возможности расторжения и прекращения договора, то можно сделать вывод, о том, что законодатель предоставляет равные права каждой из сторон.

В суды очень часто поступают исковые заявления о том, чтобы расторгнуть договор аренды зданий и сооружений. Одним из примеров является Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 сентября 2014 г. N Ф03-3984/14 по делу N А73-15690/2013.

Индивидуальный предприниматель Жеренкова подала кассационную жалобу на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 о взыскании 10 000 рублей штрафа, расторжении договора аренды, возврате нежилого помещения.

Иск заявлен на основании статей 309, 450, 619, 622 ГК РФ и обусловлен нарушением ответчиком условий пункта 3.2.6 договора аренды от 16.11.2011 N 466/11, выразившегося в самовольной перепланировке арендатором спорного помещения без согласия арендодателя. Решением суда от 27.03.2014, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 без изменения, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе предприниматель Жеренков С.И. выражает несогласие с принятыми по делу решением и постановлением, ссылается на неполное выяснение судами значимых для дела обстоятельств, указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права, в связи с чем просит названные судебные акты отменить и в удовлетворении заявленных ОАО «ЦИТ» требований отказать.

Позиция суда. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Суды обеих инстанций проанализировали предоставленный в суд доказательства установили факт проведения в арендуемом ответчиком помещении самовольной перепланировки (установка некапитальной перегородки) без получения необходимого согласия арендодателя, как того требуют условия заключенного между сторонами договора. Данное обстоятельство предпринимателем не опровергалось. В этой связи суды пришли к правомерному выводу о том, что такое ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себе обязательств позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды.

При этом судебные инстанции исследовали обстоятельства, связанные с соблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, и не выявили каких-либо нарушений требований статей 452, 619 ГК РФ. Как отмечено в обжалуемых судебных актах арендодатель направлял в адрес арендатора претензию с требованием устранить допущенные нарушения условий использования арендуемого имущества, между сторонами велась переписка по данному вопросу, в том числе в отношении продления срока, необходимого для приведения спорного помещения в первоначальное состояние. При этом истец неоднократно указывал в своих письмах о расторжении договора аренды в случае неустранения ответчиком в установленный срок выявленных нарушений.

Доводы заявителя кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебной процедуры урегулирования возникшего спора противоречат фактическим обстоятельствам дела и отклоняются судом кассационной инстанции. Аргументы ответчика в данной части рассматривались судами и получили должную правовую оценку. При этом необходимость повторного предложения арендатору расторгнуть договор аренды после истечения установленного в предупреждении арендодателя срока для исполнения договорного обязательства нормами действующего законодательства не предусмотрена.

Позиция ответчика относительно недостаточности предложенного истцом срока также не принимается судом округа, поскольку предприниматель имел возможность устранить допущенные нарушения вплоть до рассмотрения спора в арбитражном суде.

Далее, удовлетворяя требования в части взыскания с ответчика штрафных санкций за нарушение условий договора, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 330 ГК РФ и условиями пункта 4.2 договора аренды от 16.11.2011 N 466/11, в связи с чем признали иск и в этой части подлежащим удовлетворению. Доводов о несогласии с размером взысканного штрафа в кассационной жалобе не содержится.

Суд постановил, решение от 27.03.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по делу N А73-15690/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Заключение

Исходя из выше сказанного, изученная нами тема подчеркивает свою актуальность на данный период времени.Данный договор имеет отдельный параграф, что делает его более независимым и хорошо урегулированным. В договоре аренды зданий и сооружений предусматриваются все существенный условия, обязанности сторон. Под данным договором нужно понимать, чтоодна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение.

Договор аренды зданий и сооружений является так или иначе самым одним из самых значимых и распространенных гражданско-правовых договоров. Этому свидетельствует целый ряд причин, к которым возможно отнести и частоту заключения сделок, где люди прибегают к заключению данного договора, и сам факт того, что существует больших размеров перечень, содержащий в себе объекты недвижимости, которые сдаются в аренду, а также возможности и перспективы сторон, участвующих в сделке с применение данного договора.

Данный договор урегулирован соответствующим образом и все проблемные места хорошо изучены, но есть нюансы, которые мешают более точно регулировать данный институт, законодателю нужно дать определение что такое «здание» и что такое «сооружение».

Благодаря договору аренды зданий и сооружений может быть достигнут баланс между интересами арендодателя и арендатора. Извлекая из недвижимого имущества прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Законодатель предусмотрел возможность по получению в пользование недвижимости и такого типа в соответствующих актах. Одним из оснований для перехода недвижимости от одного лица к другому на определенный промежуток времени можно считать договор аренды.

Цели и задачи, которые были поставлены мною при изучении данной темы были достигнуты.