Договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами — образец
Нюансы договора купли-продажи жилого помещения между юридическим и физическим лицом
Сделка купли-продажи недвижимости сопровождается определёнными рисками, особенно если одну из сторон представляет юридическое лицо.
Для благополучного исхода нужно не только грамотно составить соглашение, но и знать, какие документы проверять перед тем, как поставить подпись в договоре. В данной статье мы рассмотрим все особенности оформления договора и за что нужно будет заплатить.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !
Законные требования
Сам договор может быть оформлен как самостоятельно, продавцом и покупателем, так и риэлтором либо уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет только нотариально заверенное соглашение, подписанное обеими сторонами.
Согласно статье 160 Гражданского кодекса РФ, договор составляется в письменном виде. Обязательными пунктами являются:
- данные сторон (ФИО, место жительство и паспортные данные);
- стоимость жилой площади;
- её данные (адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение);
- обременения или отсутствие их на недвижимости;
- согласие супруга на осуществление сделки – кто не замужем, указывают это в договоре;
- отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.
- Скачать бланк договора купли-продажи жилого помещения между юридическим и физическим лицом
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры между ооо и физическим лицом
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физ лицом и юр лицом
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом
- Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами
- Скачать образец договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами
Статья 317 ГК РФ утверждает, что сделка заключается только в рублях, и если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должно быть указанно значение её конвертации в рублях.
Статья 317 ГК РФ. Валюта денежных обязательств
- Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140).
- В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
- Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.
Договор купли-продажи жилого помещения, а точнее переход права собственности на неё, по статье 551 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Может ли муж или жена, если они собственники, продать квартиру без согласия супруга и как это сделать?
- Что такое оценка квартиры для суда: стоимость и нюансы проведения процедуры
- Особенности сделки с квартирой после дарения: когда можно продать недвижимость?
- Сделки с недвижимостью: правила взаимозачёта при продаже и покупке квартиры
- На что обратить внимание и как действовать, чтобы продать квартиру через агентство недвижимости?
Подготовка к подписанию
Фирма может определять свои границы крупных соглашений, но они должны быть не выше этих. Заключение крупной сделки возможно, если директор компании получит на то согласие всех её членов. Оно подтверждается протоколом заседания директоров или учредителей с подписями всех участников собрания, большая часть которых должна быть за.
Директор права заключать договор купли-продажи самостоятельно не имеет. Если недвижимость реализуется физическим лицом, юридическому нужно предварительно запросить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) выписку о владельце.
В ней, помимо подтверждения права собственности, указана информация о возможных обременяющих факторах и ограничениях на эту жилплощадь, притязаниях и судебных тяжбах.
Пакет документов, если продавец физлицо
Как правило, покупателями жилых помещений чаще бывают физические лица, но если заключает сделку в этом качестве организация, необходимы следующие бумаги:
- документ, подтверждающий личность покупателя;
- аналогичный документ посредника, если организация действует через доверенное лицо, и соответствующая доверенность либо протокол о согласии участников предприятия, если его представляет сам директор;
- устав организации;
- документ, утверждающий право продавца на объект сделки (договор купли-продажи, приватизации, наследования);
- свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРП);
- кадастровый паспорт;
- справка по форме 9 из ЖЭКа;
- справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг из налоговой.
Пакет документов, если собственник юрлицо
Это не критично и объясняется тем, что большие компании зачастую передают права на распоряжение объектом недвижимости другим с ними связанным фирмам. Такая доверенность подобна доверенности на сотрудника организации. В этом случае на свидетельстве о регистрации права должна быть соответствующая отметка.
Также важно то, каким образом юридическое лицо получило право на квартиру. Если квартира приобретается у застройщика, помимо перечисленных документов потребуются:
- разрешение на строительство;
- свидетельство о праве собственности на участок или договор долгосрочной аренды;
- проектная документация на объект;
- проектная декларация.
Дополнительно покупатель, руководствуясь законом №214-ФЗ, может потребовать документацию, подтверждающую статус юридического лица:
- свидетельство о регистрации и ИНН;
- выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
Особенности оформления
Для соглашения купли-продажи жилого помещения, независимо от характеристик сторон сделки как субъектов правовых отношений, существует расширенный список необходимых условий:
- Гражданский кодекс предъявляет повышенные требования к предмету такой сделки – в договоре должны быть указаны точные данные о расположении жилплощади, в частности о месте расположения на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
- Установление стоимости возможно двумя способами – за единицу площади или за всё помещение в целом.
- В договоре обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования объектом после перехода права собственности покупателю, с уточнением их прав на жилплощадь- это могут быть наниматели и их сожители, арендаторы, лица, проживающие в помещении в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного проживания с иждивением.
Зарегистрировать благополучно составленный договор можно в ближайшем отделении Многофункционального центра или через Росреестр. Для этого нужно заполнить на выдаваемом на месте бланке заявление на регистрацию договора и подать его вместе с вышеперечисленными документами, оплатив госпошлину:
- 2 000 рублей – для физических лиц;
- 22 000 – для юридических.
Налоги
Налоговым кодексом РФ налог при покупке жилой площади не установлен. Исключением являются случаи, когда:
- покупаемая квартира не будет использоваться и причислится к балансу основных средств юридической организации;
- компания работает по общей системе налогообложения.
А вот продавцам после совершения придётся приготовиться к дополнительным затратам.
Если продавец физлицо
В случае, если жилплощадь находилась у владельца в собственности меньше 3 (или 5 после 2016 года) лет, он обязан уплатить налоговый сбор на доходы физических лиц (НДФЛ) после реализации квартиры или дома в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Ставка сбора -13 %, при этом с 2016 года эта сумма должна быть не меньше 70% кадастровой стоимости недвижимости (ст. 217 НК РФ).
Если собственник юрлицо
В том случае, когда недвижимость использовалась ранее в предпринимательской деятельности, подоходный налог вычисляется по-другому и зависит от применяемого налогового режима:
- при использовании УСН «Доходы» – ставка 6% от суммы выручки;
- при УСН «Доходы минус расходы» – 15% от разницы между суммой продажи и приобретения;
- с ОСНО нужно уплачивать и 13% налога от суммы, равной доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта (если нет возможности документально подтвердить расходы, то из дохода вычитается профессиональный вычет по ставке 20%) и НДС;
- при ЕНВД или патентной системе налогообложения порядок уплаты сбора аналогичный.
Вышеуказанные налоговые режимы действуют при реализации коммерческой и нежилой недвижимости. При ликвидации предприятия они не применимы, и продажа происходит с уплатой налога по ставке 13%. Если предметом сделки при продаже юридическим лицом является жилое помещение, продавцом выплачивается только подоходный налог, как и физическим.
Договор купли-продажи это основной документ при передаче прав на недвижимость, а его заключение – самый ответственный момент сделки. Полный пакет документов, находящийся на руках у продавца, не только застрахует от нежелательных последствий, но и сподвигнет покупателя скорее согласится на сделку.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Договор — образцы, бланки, примерные формы договоров
Гражданский кодекс в договорах. Примерные формы
Договоры купли-продажи товаров, имущества, оборудования
Договоры купли-продажи автомобилей
Различные договоры купли-продажи
Договоры купли-продажи ценных бумаг (акций, долей в уставном капитале обществ)
Договоры купли-продажи земельных участков
Договоры купли-продажи недвижимого имущества
Договоры купли-продажи жилых помещений
Договоры купли-продажи предприятия
Договоры поставки товаров
Договоры поставки на условиях Инкотермс 2020
Договоры поставки продовольственных товаров
Различные договоры поставки
Поставка товаров для государственных и муниципальных нужд
Договоры мены товаров (предметов)
Договоры мены недвижимого имущества
Договоры мены ценных бумаг (векселей, акций) и долей
Договоры дарения земельного участка
Договоры дарения недвижимого имущества
Договоры дарения доли в уставном капитале
Различные договоры дарения
Рента и пожизненное содержание с иждивением
Договоры постоянной ренты
Договоры пожизненной ренты
Договоры пожизненного содержания с иждивением
Договоры аренды недвижимости
Договоры аренды зданий и сооружений
Договоры аренды предприятий, имущественных комплексов
Договоры аренды земельных участков
Договоры аренды транспортных средств
Договоры аренды оборудования и техники
Договоры финансовой аренды (лизинга)
Договоры субаренды помещений, имущества, транспортных средств
Различные договоры аренды
Наем жилого помещения
Договоры найма жилого помещения (квартиры, комнаты)
Договоры социального найма, поднайма
Договор безвозмездного пользования
Договоры безвозмездного пользования земельным участком
Договоры безвозмездного пользования жилым помещением
Договоры безвозмездного пользования нежилым помещением
Различные договоры безвозмездного пользования
Договоры строительного подряда
Договоры бытового подряда
Договоры подряда для государственных или муниципальных нужд
Договоры подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
Договоры подряда с временным творческим коллективом
Различные договоры подряда
Договоры, контракты на выполнение НИОКР
Возмездное оказание услуг
Договоры возмездного оказания услуг
Договоры предоставления услуг в области рекламы
Договоры предоставления аудиторских услуг
Договоры предоставления услуг в области медицины
Договоры предоставления услуг в области связи (телефонной, Интернет)
Договоры предоставления услуг на рынке ценных бумаг
Договоры предоставления услуг по продаже (покупке) недвижимости
Договоры предоставления коммунальных услуг
Договоры предоставления услуг по подбору персонала и трудоустройству
Договоры предоставления услуг в области обучения
Договоры предоставления услуг перевода
Договоры предоставления охранных услуг
Договоры предоставления услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов, услуг по уборке помещений
Договоры предоставления транспортных услуг
Договоры предоставления услуг по хранению
Договоры реализации туристского продукта, предоставления туристических, гостиничных услуг
Договоры предоставления услуг (выполнение работ), связанных со строительством (ремонтом)
Договоры предоставления информационных услуг
Различные договоры оказания услуг
Договоры перевозки автомобильным транспортом
Договоры перевозки водными видами транспорта
Различные договоры перевозки
Договоры транспортной экспедиции
Договоры беспроцентного займа
Договоры займа между резидентом и нерезидентом
Договоры займа с обеспечением
Договоры о предоставлении кредитной линии
Финансирование под уступку денежного требования (факторинг)
Договоры банковского вклада
Договоры срочного банковского вклада
Договоры банковского вклада до востребования
Договоры целевого вклада
Договоры банковского счета
Специальные виды договоров хранения
Различные договоры хранения
Договоры имущественного страхования
Договоры личного страхования
Договоры страхования ответственности
Договоры страхования предпринимательского риска
Договоры ипотечного и титульного страхования
Договоры медицинского и пенсионного страхования
Различные договоры поручения
Различные договоры комиссии
Различные агентские договоры
Доверительное управление имуществом
Договор доверительного управления имуществом
Различные договоры доверительного управления
Договоры коммерческой концессии
Договоры простого товарищества
Различные виды договора о совместной деятельности
Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации
Договоры авторского заказа
Договоры об отчуждении исключительного права
Договор об отчуждении патента
Договор уступки права требования
Договор об осуществлении патентного поиска
Гражданский кодекс в договорах. Примерные формы
Подборка подготовлена экспертами компании «Гарант»
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Как составить договор продажи квартиры юридическим лицом физическому лицу? Облагается ли НДС продажа? Перечень необходимых документов и образец договора
Покупка недвижимости – это большой риск, как для продавца, так и для покупателя. На практике чаще покупают квартиру физические лица, но иногда и юридические компании оформляют подобные договоры.
Как же обезопасить свой бизнес от незапланированных рисков при покупке жилья?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
В чем особенности такой сделки?
Законодательство страны указало на специальный порядок оформления договоров с ценной недвижимостью для юридических лиц. Крупными сделками принято считать подписанные договора, которые связаны с приобретением или отчуждением имущества.
Прежде чем оформить такую сделку, директор организации обязан согласовать свое решение со всеми участниками юридического лица и получить письменное соглашение на такие действия.
Такое соглашение должно дать либо собрание учредителей, либо совет директоров. Все пункты, которые касаются покупки или продажи недвижимости должны быть прописаны в уставе юридического лица.
Соглашение учредителей либо совета директоров должно быть прописано в протоколе. Протокол должен соответствовать форме установленной законом, и обязательно подписан всеми участниками собрания.
Законом предусмотрен также кворум голосов, который должен быть обязательно просчитан и соблюден, в противном случае собрание учредителей или акционеров будет нелегитимным.
Зачем необходимо соглашение всех участников товарищества? Все очень легко: директор зачастую сам решает важные юридические вопросы и уполномоченный подписывать договора, но чаще всего цена недвижимости составляет большую часть свободных денег предприятия.
И для того чтобы не объявлять о своем банкротстве, если что-то пойдет не так, акционерами или учредителями введен «стоп» сигнал для генерального директора компании в виде согласования перед подписанием крупных договоров.
Можно ли обойти соглашение? Да, но тогда такой договор будет лишен юридической силы и его легко можно будет разорвать в судебном порядке.
Покупка недвижимости у физического лица
Перечень документов, который необходим для покупки недвижимости у физического лица:
- паспорт покупателя;
- паспорт доверенного человека (если организация действует через посредника), доверенность, протокол, что указывает на полномочия представителя юридического лица;
- устав предприятия;
- документ, подтверждающий право собственности на жилье;
- кадастровый паспорт недвижимости с актуальным планом;
- справка из ЖЕКа;
- справка из компании, управляющей домом, про отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
Больше о том, какие нужны документы при покупке квартиры и что нужно требовать с продавца для сделки, читайте в отдельной статье.
При покупке квартиры у физического лица или маклера, очень важно правильно заключить договор.
Но тут проблема возникает следующего характера. Частное лицо, как правило, требует внесения залога, который составляет 40 иногда 50 процентов от стоимости жилья перед тем, как будут оформлены все документы о передачи прав собственности на жилье. Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, можно узнать здесь.
Часто неопытные представители юридических компаний просят показать им документы, которые подтверждают право собственности на объект, но забывают о том, что регистрационные органы, занимающиеся оформлением и регистрацией недвижимости в стране, отдают оригиналы документов прошлым владельцам недвижимости, даже если квартира уже давно была ими продана или поделена на части.
Причем несколько лет назад, такие документы возвращались с соответствующей печаткой «документы утратили свою силу, в связи с…». На сегодняшний день регистрирующий орган не обязан ставить такие печати.
Таким образом, каждый год юридические компании, которые покупают квартиру у физического лица, могут столкнуться с тем, что у человека есть документы на квартиру, но он не является ее собственником.
Как обезопасить компанию? Перед тем как оформить сделку, необходимо заказать справку в органах регистрации о том, кто владеет квартирой. В этой же справке будет указана информация об ограничениях и обременениях, которые находятся на этой недвижимости. Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа, какие здесь могут быть риски, можно узнать здесь.
Какой срок действия этой справки? При заключении договора купли-продажи недвижимости лучше заказывать справку на день оформления сделки. Тогда юридическая компания будет владеть всей необходимой, актуальной информацией о недвижимости, которую она собирается приобрести.
Образец договора купли-продажи квартиры физического лица с организацией (между юридическим и физическим лицом) можно скачать здесь .
Если продажа осуществляется юридическим лицом
Покупка недвижимости, которое находится на праве собственности у юридического лица, требует более ответственного подхода не только из-за наличия большого количества нюансов у процедуры, но и в связи с тем, что в таком случае увеличивается риск мошенничества.
Кардинальная разница между двумя сделками состоит в том, что во время оформления договора между двумя юридическими лицами к перечню документов добавляются документы об основании компаний и документ, подтверждающий право собственности юридического лица на недвижимость.
Больше о стоимость оформления сделки купли-продажи квартиры с юридическим сопровождением и у нотариуса мы рассказывали в этой статье.
Когда квартира находится в собственности у физического лица, такие вопросы возникать не должны: квартира могла быть куплена, обменена, унаследована, получена в подарок, или досталась по решению судебных органов.
Юридическая компания может получить право на недвижимость и другими способами. Недвижимость может быть приобретена непосредственно у компании застройщика. На что нужно обращать внимание при покупке квартиры в новостройке и какие документы должны быть у застройщика читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры.
Документы в таком случае:
- разрешение на сооружение дома;
- документ, который подтверждает право собственности на земельный участок. Земля может находиться в долгосрочной аренде или быть собственность застройщика;
- декларация, которая подтверждает введение дома и квартиры в эксплуатацию;
- справка о присвоение дому адреса.
Если же продавец – это компания, которая не является собственником квартиры, то договор о покупке недвижимости может быть оформлен как доверительное управление или переуступка права собственности. Где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры, читайте тут.
Во время оформления юридических договоров или соглашений, весь пакет документов должен быть согласован или подготовлен юристами в области гражданского права. Да, фирма при этом понесет дополнительные траты, но в итоге сможет сэкономить больше денег.
На стадии переговоров необходимо удостовериться в том, что покупаемая недвижимость находится в собственности у продавца. Иногда юридические компании могут купить арендованную квартиру или недвижимость, что пребывает в субаренде.
Кроме того, необходимо проверить все правоустанавливающие документы на недвижимость. Выписка из ЕГРП позволит вам узнать, или на квартиру, которую собралась покупать ваша фирма, не пребывает в залоге или аресте.
Может она перебывает под залогом в банке, и, приобретая недвижимость, вы еще и приобретаете дополнительные расходы в виде погашения кредита.
Если оказалось, что недвижимость «пребывала» в судебном разбирательстве, необходимо взять во внимание строки давности такого дела. Согласно гражданскому кодексу, срок исковой давности по жилищным делам не может превышать 3 года.
Чтобы полностью владеть всей необходимой информацией о недвижимости следует запросить выписку из домовой книги. По ней вы увидите, у кого квартира находится на право собственности.
Часто юридическую компанию представляет уполномоченное лицо или директор. Обязательно запросите копию страницы устава, где указано, что этот человек может совершать сделки такого рода.
Как правило, кроме доверенности у него еще должен быть с собой протокол сборов, где учредители компании дали ему доверенность и уполномочили на совершение сделки. В доверенности должен быть обязательно прописан пункт о характере и форме предстоящей сделки.
Также чтобы избежать мошенничества, в доверенности прописывают тот факт, что доверитель имеет право забрать деньги у покупателя. Если такого пункта в договоре нет, деньги доверителю отдавать не стоит.
Образец договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами можно скачать здесь .
Облагается ли продажа НДС?
Облагается ли НДС продажа квартиры юридическим лицом? Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, операции, во время которых реализуются жилые помещения на территории страны, не облагаются НДС.
Покупатели квартиры обязаны платить налог, если:
- Компании работают на основе общей системы налогообложения.
- Квартира, куплена не для дальнейшей реализации в виде продажи, а будет пребывать на балансе основных средств.
Нюансы оформления
Согласно Гражданскому кодексу страны переход права собственности на объект недвижимости по договорам купли-продажи должны пройти процедуру государственной регистрации. Регистрацией недвижимости занимается Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.
Весь перечень указанных выше документов должен быть подан в регистрационную службу, которая принимает решение о регистрации договора или отказа в его регистрации на протяжении 10 рабочих дней со дня подачи документов.
Юридическое лицо становится собственником квартиры только после того, как договор договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом будет зарегистрирован регистрационной службой. Узнать о правилах регистрации сделки и договора купли-продажи квартиры в регистрационной палате можно здесь.
Осторожно, мошенники!
Самая простая схема обмана во время оформления договора купли-продажи недвижимости юридическими лицами, когда квартира находится на праве собственности у другой компании.
Документы, которые подтверждают согласие на оформление договора:
- Протокол собрания жильцов дома.
- Выписка из такого протокола.
- Соглашение в установленной законом форме.
В итоге покупатель получает на руки протокол собрания акционеров, убеждается, что передача жилья прошла согласно соблюдению всех пунктов законов, и с чистым сердцем подписывает договор купли-продажи, и передает свои активы за новую квартиру.
Каждая сторона остается в плюсе: покупатель – новой недвижимостью, продавец – полученной прибылью. Но через некоторое время в судебном порядке договор признают недействительным.
А суть недействительности договора заключается в том, что протокол, в котором все члены юридического лица (продавец) не давали соглашение на продажу недвижимости. Может, какая-то часть квартиры находится в собственности других людей, которые даже не знали о предстоящем договоре.
Как только такое дело попадет в суд, судья сразу же укажет на недействительность протокола, следственно будет недействительным и договор купли-продажи.
Такие схемы работают безотказно уже не один год. Случается это из-за банальной экономии, когда юридическое лицо (покупатель) экономя деньги, не доверяет оформление сделки юристам.
Чтобы не допустить подобного рода махинаций, необходимо обязательно присутствовать на заседании сборов правления юридического лица. Конечно, если это разрешено статутом предприятия.
Если в статуте указано, что посторонние лица не могут принимать участия в сборах учредителей, попросите ту копию статута предприятия, где указано каким образом, происходит процедура отчуждения имущества, принадлежащие учредителям на право собственности. Обязательно обратите внимание на то, при каких случаях сборы учредителей буду правомочными.
Приобретения жилья является очень важной покупкой, которая осуществляется юридической компанией, поэтому не нужно жалеть времени, чтобы тщательно все перепроверить и убедиться, что компании ни рискует, ни своими деньгами, ни здоровьем своих учредителей.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Образец, шаблон, бланк договора купли-продажи квартиры с участием юридических лиц составить и скачать на конструкторе 2016
Как составить договор купли продажи квартиры между юридическими лицами? Договор купли продажи юридического лица физическому составить не так сложно, как кажется на первый взгляд. Основная загвоздка заключается не в самом документе, а в подготовке к его подписанию. Покупка или продажа недвижимости с участием юр. лиц – дело довольно масштабное и немного сложное.
Договор купли продажи квартиры юридического лица физическому: особенности сделки
Образцы договоров купли продажи квартиры с юридическим лицом есть на нашем сайте. Покупателю или продавцу нужно знать особенности сделок такого уровня:
• Для подписания документа требуется волеизъявление учредителей или уполномоченного органа;
• Сделки такого рода считаются крупными в том случае, если стоимость недвижимости составляет не менее 25 % от балансовой стоимости активов ООО или ОАО. Все крупные сделки должны осуществляться только при наличии письменного согласия учредителей. Иначе – договор купли-продажи квартиры юридическим лицом может быть признан недействительным.
Согласие учредителей можно назвать своего рода «сдерживающим механизмом» для гендиректора, ведь в некоторых ситуациях сделка может составлять больше половины всех активов организации. Соответственно, если не соблюдать правила – компания может просто обанкротиться.
Договор купли продажи квартиры юридическим лицом: что является подтверждением согласия учредителей?
Договор купли продажи квартиры между юр лицами может быть заключен только в случае наличия следующих документов:
• Выписка из протокола;
Также в качестве «согласия» можно использовать письменное заявление, составленное в произвольной форме каждым из учредителей. Подписание договора купли-продажи квартиры по доверенности осуществляется, как правило.
Впрочем, нужно быть готовым к тому, что юр. лица используют фальшивые документы. Сделка оформлена, есть все выписки и т.д. Но спустя определенное время покупатель квартиры получает повестку в суд. Один из акционеров может подать иск о признании сделки незаконной. И, нужно заметить, суд станет на сторону акционера.
Чтобы избежать подобных схем, нужно составлять договор купли продажи квартиры между юр лицами с особой осторожностью. Точнее – нужно более внимательно отнестись к согласию учредителей. Тоже самое относится при заключении договора купли-продажи доли квартиры.
Как избежать неприятностей при заключении договора купли-продажи между юридическими лицами:
• Покупатель имеет право присутствовать на собрании директоров. Это самый надежный способ. Вы сможете лично убедиться в том, что каждый из учредителей согласен на покупку;
• Проверьте учредительные документы организации и правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Вам нужно быть уверенным в том, что квартира действительно принадлежит юр. лицу, а не находится в аренде или под залогом.
Также для полного спокойствия вы можете предоставить документы на проверку юристу или риэлтору, они сразу заметят подвох, и посоветуют скорее составить договор купли квартиры с расчетом через банковскую ячейку.
Что еще нужно знать до того, как вы подпишите договор купли продажи-квартиры между юридическими лицами:
1. Возьмите выписку из ЕГРП. Так вы узнаете, находится ли квартира под арестом или в залоге, ведь продажа залоговой квартиры имеет ограничения. Также станет понятно, участвовала ли недвижимость в каких-либо разбирательствах (срок давности по разным спорам – 3 года, лучше лишний раз не рисковать и не покупать такую квартиру);
2. Выписка из домовой книги может быть получена вами за несколько часов. Зато вы обезопасите себя от обременений в виде несовершеннолетних или недееспособных граждан, прописанных в квартире. Ведь в этих случаях договор купли-продажи с участием несовершеннолетних не может быть заключен без согласия органов опеки.
Лучше потратить несколько дней на сбор дополнительных документов, но быть твердо уверенным в законности сделки.
Образцы договоров купли-продажи квартиры юридическим лицом и правила заполнения
Единственное радикальное отличие соглашения между юр. лицами и физ. лицами от классического договора купли-продажи состоит в том, что в графе продавец (или покупатель) будет указано не ФИО, а полные реквизиты ООО или ОАО.
Вне зависимости от того, на какой стороне находится юр. лицо, проверьте все документы (особенно – учредительные). Вам нужно прописать полную информацию о юр. лице. Только в этом случае сделка будет действительной. В качестве приложений к соглашению будут использованы все вышеперечисленные документы. Важно дать исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и его стоимости, а также – о порядке расчета, например, купля-продажи квартиры в рассрочку или с использованием материнского капитала по договору купли квартиры (если покупателем является физ.лицо).
На нашем сайте вы можете заполнить договор за считанные минуты. Система разработана таким образом, чтобы вам не пришлось тратить время и деньги на юристов. Отвечайте на вопросы в форме слева, а ответы автоматически распределятся по разделам соглашения. Вам останется лишь распечатать документ и поставить подписи. Оцените преимущества нашего сервиса!
С помощью конструктора договоров «Просто Документы» Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:
Продажа собственности юридическим лицом
Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.
- Как происходит продажа недвижимости
- Особенности продажи недвижимости
- Документы для продажи
- Порядок проведения сделки
- Налоги при продаже
Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.
Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.
Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?
Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:
- достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
- недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.
В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.
Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.
В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.
Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Документы для продажи недвижимости юридическим лицом
Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.
Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.
Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:
- решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
- копия учредительных документов организации;
- свидетельства ОГРН и ИНН;
- выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
- доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
- паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
- документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
- справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
- при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.
Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.
Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.
Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:
- приложения к договору;
- акт приема-передачи;
- свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
- справка из БТИ;
- кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
- квитанция об уплате госпошлины.
Порядок проведения сделки с недвижимостью
В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:
-
Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».
Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.
В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.
Договор купли-продажи квартиры: особенности регистрации и этапы сделки + пошаговая инструкция
Сделки по оформлению купли-продажи квартиры повседневное дело. И чтобы не пострадали интересы обладателя недвижимого имущества и будущего собственника, важно юридически правильно оформить договор купли-продажи квартиры. Наверняка многие слышали о квартирных мошенниках, их приёмах, и множестве обманутых граждан.
В этой статье мы расскажем обо всех деталях отчуждения недвижимости. Так, вы получите представление о том, как осуществляется регистрация сделки купли-продажи квартиры по новым правилам.
Кроме того, вы узнаете основные этапы и получите подробную пошаговую инструкцию, а также получите бонус – типовой образец договора купли-продажи квартиры с официального сайта Росреестра. Покупка квартиры ответственный шаг, и к нему готовятся основательно.
Сделка купли-продажи квартиры: регистрация по новым правилам
С начала этого года существенно упростилась процедура смены владельца квартиры. Так, упразднены свидетельства в части собственности относительно жилья. Вместо них покупателям выдаётся выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (сокращённо – ЕГРП), подтверждающая документально принадлежность жилой площади, конкретному лицу или лицам.
Если нужно заказать документы в отношении заранее определённой квартиры, то они будут готовы в течение пяти рабочих дней, бывает, что срок сокращается до трёх дней.
Также теперь регистрируется купля-продажи квартиры через МФЦ в любом регионе. Раньше прибегнуть к помощи МФЦ можно было только по месту расположения недвижимости. Теперь данные ограничения сняты. Это очень удобно, когда новый владелец живёт в одном городе, а собственность находится в другом.
Новшества заключаются и в том, что отныне регистрация собственности и постановка квартиры на кадастровый учёт происходит одновременно по одному пакету документов. Поэтому покупателю уже нет необходимости посещать несколько инстанций.
Сократились и сроки, в пределах которых регистрируются права. Сейчас на весь процесс отводиться максимум 10 дней. Когда материалы подаются в МФЦ, процедура займёт чуть больше времени.
Три основных этапа совершения сделки
Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов
Первый этап. Поиск квартиры
Вариантов подобрать подходящее жилье сейчас множество. Можно ознакомиться с объявлениями по продаже недвижимости, размещенными на многочисленных Интернет-ресурсах.
Кроме того, найти для себя квартиру можно с помощью агентства недвижимости. Риелтор всегда предложит для выбора сразу несколько вариантов. Наконец, возможна и помощь знакомых, которые также могут предложить подходящий вариант.
Второй этап. Достижение соглашения по цене, торг
Вслед за тем, как подходящая квартира выбрана, приходит время для её осмотра и переговоров с хозяином. В ходе них обсуждаются все детали предстоящего соглашения. В частности, отдельное внимание уделяется продажной цене объекта.
Третий этап. Регистрация сделки
За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.
Мы расписали основные пункты совершения сделки в отношении квартиры. Вместе с тем, всегда могут появиться отдельные детали, связанные непосредственно с конкретным объектом недвижимости. Их легко уточнить у юриста.
Документы для регистрации купли-продажи квартиры
Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.
Дальше необходим оригинальный текст договора купли-продажи, который остаётся в Росреестре, а также акт приёма-передачи. Поэтому понадобятся три оригинальных экземпляра договора купли-продажи.
Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.
В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.
Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. Ее величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.
Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.
Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры
Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов
Шаг 1. Подбор квартиры
Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья. Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом.
Шаг 1. Проверка документов на квартиру
Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.
Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.
Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.
Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.
Шаг 3. Подготовка и заключение договора
После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.
Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.
Шаг 4. Осуществление расчетов за приобретенную недвижимость
Покупатель может заплатить средства за приобретаемую квартиру, как во время заключения договора купли-продажи, так и после завершения регистрации прав. Форма оплаты – наличная, безналичная. Финансы переводятся на банковский счёт или карту продавца. Часто практикуется и схема расчётов с использованием банковской ячейки.
Шаг 5. Оформление перехода прав на недвижимость
Для этого подаются документы в Росреестр или МФЦ. Чтобы не ожидать в очереди можно предварительно записаться на приём в режиме онлайн. По окончании всей процедуры новому собственнику выдадут выписку из Росреестра о зарегистрированных правах.
Мы рассказали об основных стадиях, которые придётся пройти, совершая операцию по приобретению жилой недвижимости. Отдельные детали можно всегда оперативно уточнить у юриста.
Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами с сайта Росреестра
Во избежание большинства сложностей для сторон мы предлагаем вам типовой бланк договора по недвижимости, который актуален на текущий год. В него стороны вправе внести свои дополнения относительно любых пунктов, важных как для нынешнего владельца, так и для будущего хозяина жилой площади.
Обращаем ваше внимание на следующее. В договоре необходимо чётко прописать характеристики квартиры: площадь, этаж, количество комнат.
Удачной вам покупки!
Договор купли продажи квартиры с Росреестра
