Что такое обеспечительный платеж и как он применяется

Что такое обеспечительный платеж и как вести его учет

Понятие обеспечительного платежа охарактеризовано в ст. 381.1 ГК РФ. Он всегда имеет денежное выражение, но в его роли могут выступать не только денежные знаки, но и ценные бумаги, облигации. Нормами гражданского права предусмотрены исключительные случаи, когда осуществленный обеспечительный платеж может быть возвращен.

Вопрос: Между организациями заключен договор аренды помещения. По договору арендатор вносит сумму обеспечительного платежа для компенсации расходов при расторжении договора аренды. Впоследствии договор аренды расторгается и арендодатель засчитывает сумму обеспечительного платежа в счет компенсации коммунальных расходов. Должен ли арендодатель применять ККТ при приеме суммы обеспечительного платежа, а также при его зачете в счет компенсации расходов?
Посмотреть ответ

Суть обеспечительного платежа

Экономическое содержание обеспечительного платежа сводится к формированию денежной гарантии возмещения потенциальных убытков или неустоек при заключении сделки. Одна из сторон вносит оговоренную участниками соглашения сумму денежных средств в пользу второй стороны, чтобы подтвердить намерение выполнить условия соглашения.

Вопрос: По условиям договора аренды в случае просрочки перечисления арендатором арендной платы обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы. При получении обеспечительного платежа арендодатель исчислил НДС в порядке, предусмотренном для получения аванса. В связи с прекращением договора аренды обеспечительный платеж был возвращен арендатору. Вправе ли арендодатель принять к вычету НДС, исчисленный при получении обеспечительного платежа, если с момента его получения прошло более трех лет?
Посмотреть ответ

Если обстоятельства, предусмотренные в договорной документации и для предотвращения которых перечислялся обеспечительный платеж, наступают, то внесенные ранее средства засчитываются в погашение появившегося обязательства. Если эти специфические обстоятельства в течение срока действия договора не проявились, то сумма обеспечительного платежа подлежит возврату в полном объеме.

Вопрос: Покупателем перечислен продавцу обеспечительный взнос по предварительному договору купли-продажи. Должен ли он быть включен в налоговую базу по НДС в момент его получения?
Посмотреть ответ

СПРАВОЧНО! В размер платежа обеспечительного типа может закладываться величина возможной задолженности по сделке поставки товаров и сумма неустойки.

По нормам ГК РФ внесенные средства в качестве обеспечительного платежа должны быть возвращены, если:

  • нежелательные обстоятельства, для предотвращения которых уплачивалось обеспечение, не наступили;
  • обеспечиваемые обязательства прекратились.

ВНИМАНИЕ! Обеспечительный платеж не может использоваться в качестве инструмента наказания или привлечения к ответственности одного из участников сделки. Он используется только для погашения имущественных убытков, его разрешается засчитывать в средствах, покрывающих возникшие долговые обязательства.

Кредитор за счет суммы обеспечительного платежа не имеет права удовлетворять свои материальные претензии, превышающие величину основных обязательств или покрывать долги по другим договорам с этим клиентом. Обеспечительный платеж – форма залога, в которой в качестве гарантии выступает не дорогостоящее имущество, а зарезервированные и перечисленные денежные средства. Такой тип подстраховки действует только в рамках одного договора и не распространяется на другие сделки между контрагентами.

Вопрос: Как отразить в учете организации-арендатора выплату обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору аренды?
Организация заключила договор аренды помещения производственного назначения сроком на 11 месяцев. Согласно условиям договора арендатор перечисляет обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору на расчетный счет арендодателя в размере ежемесячного арендного платежа, который составляет 60 000 руб. (в том числе НДС 10 000 руб.). В случае невнесения арендатором арендных платежей в установленные договором сроки арендодатель вправе удержать соответствующую сумму в счет погашения задолженности арендатора из суммы обеспечительного платежа. В случае надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств обеспечительный платеж арендатору не возвращается, а засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды.
По окончании срока аренды сумма обеспечительного платежа зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды помещения. Организация для целей налогообложения прибыли применяет метод начисления.
Посмотреть ответ

ВАЖНО! Договор субаренды нежилых помещений с условием об обеспечительном платеже от КонсультантПлюс доступен по ссылке

Перед осуществлением операции по внесению обеспечительного платежа стороны должны прописать алгоритм его расчета и зачета в договорной документации. Соглашение об этом виде платежа должно содержать информацию о таких элементах:

  • что является основным обязательством;
  • величина платежа, выступающего обеспечением для оговоренных обязательств;
  • условия, при появлении которых производится зачет внесенных средств для погашения задолженности перед кредитором;
  • срок, в течение которого обеспечительный платеж может быть израсходован.

КСТАТИ, практика обеспечительных платежей позволяет кредитору получить часть средств по обязательствам еще до того, как обязательство будет сформировано.

Применение инструментария обеспечительных платежей присуще договорам аренды и поставки. При расторжении договора, предусматривающего внесение обеспечительных денежных гарантий, сумма страхового платежа подлежит возврату. Сроки возвращения денег их владельцу могут быть оговорены в договорной документации. Если пограничные даты возврата не прописаны, то осуществить эту операцию надо в течение 7 дней с момента прекращения действия соглашения.

Если кредитор при отсутствии оснований для использования средств обеспечительного вида отказывается возвращать их, вторая сторона выставляет письменное требование. Игнорирование кредитором имеющихся претензий – повод для урегулирования проблемы в судебном порядке. Судебные органы принимают сторону кредитора только в том случае, если средства из обеспечительного платежа направляются на погашение неустоек или убытков, понесенных в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств.

Цели введения обеспечительного платежа

Внесение в договорную документацию пункта об обеспечительном платеже позволяет решить такие задачи:

  1. Повышение уровня доверия между сторонами сделки.
  2. У кредитора появляется гарантия того, что понесенные убытки при неисполнении вторым участником соглашения его обязательств будут покрыты.
  3. Подтверждение серьезности намерений. Например, стороны согласовали долгосрочный проект, по которому будут осуществляться регулярные перечисления. Но реализацию сделки по определенным причинам решили перенести во времени на более поздний срок. В этой ситуации внесение обеспечительного платежа выступит гарантией того, что заказчик услуги не передумает и не отдаст контракт конкуренту. Если сделка в итоге не будет подписана, то заказчик потеряет внесенные деньги, а предполагаемый исполнитель за счет этих ресурсов сможет покрыть понесенные в связи с подготовкой к сотрудничеству издержки.

Бухгалтерский и налоговый учет обеспечительного платежа

Для целей налогового учета сумма платежа, сформированного для обеспечения обязательств одной из сторон сделки, является формой залога. Такая аналогия приведена в Письме Минфина от 31.05.2016 г. №03-03-06/1/31325, подтверждение этому имеются и в Письме от 18.02.2016 г. под №03-03-06/8968, документе, датированном 03.11.2015 г. под регистрационным №03-03-06/2/63360. До тех пор пока срок актуальности договора не истек, обеспечительный платеж нельзя признавать доходом или расходом.

Правила обложения размера платежа НДС соотносятся с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ. Величина внесенных средств не подлежит учету в базе налогообложения НДС до момента их использования для покрытия убытков при наступлении особых условий. Эта позиция порождает споры – Минфин придерживается другого мнения. Если рассматривать порядок налогового учета обеспечительных платежей на примере договора аренды, то ключевыми будут такие положения:

  1. Когда речь идет о средствах, которые могут быть использованы для оплаты реализованных услуг, то на сумму такого обеспечительного платежа должен начисляться НДС. При этом оба участника сделки столкнутся с проблемами, в частности при заявлении налогового вычета.
  2. Если обеспечительный платеж приравнять к авансовой оплате услуг, то арендодатель его размер облагает налогом и выставляет арендатору счет-фактуру (что нельзя было сделать в первом случае).

В отношении налога на прибыль эксперты указывают, что обеспечительный платеж по аналогии с залогом не должен учитываться в расчете базы налогообложения. Сумма внесенного гарантийного перевода в налоговом учете при выведении налогового обязательства по прибыли не отражается ни в составе доходов, ни как расходная составляющая. Правило прекращает свое действие в момент, когда оговоренные договором обстоятельства проявились и возникли финансовые обязательства одного участника сделки перед другим.

При таких условиях платеж засчитывается для покрытия обязательства и приобретает признаки дохода для одной стороны и признаки затрат для второго предприятия.

В бухгалтерских данных факт получения обеспечительного платежа отражается при наличии соответствующего договора. Вносимая сумма в учете отождествляется с кредиторской задолженностью, ее появление отражается записью между дебетом 51 и кредитом 76. Одновременно с этим должна быть показана величина гарантийного перевода на забалансовом счете 008 (дебетовым оборотом).

Когда производится возврат средств, полученных ранее в форме обеспечения обязательств, составляется корреспонденция Д76 – К51 с параллельным кредитованием счета 008. При условии, что обстоятельства, которые воспринимаются сторонами основаниями возникновения обязательств, проявились и кредитор понес убытки, обеспечительный платеж используется для погашения возникшей задолженности. В учете эта операция отражается через дебетование счета 76 и кредитование счета 90 (или 91). Удержанный с суммы обеспечения НДС показывается записью Д90.3 – К68.

Если речь идет о ситуации, когда обеспечительный платеж погашает стоимость оказываемой услуги за последний отчетный период, он списывается корреспонденцией Д76/Обеспечение – К76/Текущие платежи. Введение дополнительных субсчетов позволяет разграничить в учете текущие платежи с гарантийным обеспечением. Налоговый вычет показывается проводкой Д76 – К68.

Обеспечительный платеж: новелла или популярная практика? (Goltsblat BLP). — Специально для системы ГАРАНТ, 2015 г.

Обеспечительный платеж: новелла или популярная практика? (Goltsblat BLP)

Изменения в обязательственную часть Гражданского кодекса РФ, вступающие в силу с 1 июня 2015 года затронули, в том числе институт обеспечения исполнения обязательств. Пересмотрены положения о банковской гарантии, поручительстве, введен институт обеспечительного платежа. Одной из целей внесения данных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — «ГК РФ») было создание в России международного финансового центра*(1). Тем не менее, Концепция развития гражданского законодательства РФ не содержала положений об обеспечительном платеже*(2).

Не смотря на то, что нормы об обеспечительном платеже впервые включены в ГК РФ, сам институт обеспечительного платежа ранее уже активно применялся на практике. В судебной практике встречаются различные наименования обеспечительного платежа, в том числе гарантийный взнос*(3), депозит*(4), обеспечительный взнос*(5) и иные.

Широкое распространение обеспечительный платеж получил при заключении предварительных договоров, договоров аренды, дистрибьюторских соглашений и договоров поставки.

В настоящей статье мы рассмотрим отличительные особенности обеспечительного платежа, а также выделим ряд преимуществ данного института для кредитора по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств, поименованных в ГК РФ.

При написании данной статьи мы опирались на подходы, выработанные судебной практикой применительно к обеспечительному платежу.

1. Отличительные особенности обеспечительного платежа

К отличительным свойствам обеспечительного платежа можно отнести гибкость и эффективность, что крайне важно и актуально в условиях текущей экономической ситуации. В частности, п. 3 ст. 381.1 ГК РФ устанавливает, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. Указанная норма предоставляет сторонам большие возможности для реализации своих бизнес-интересов и позволяет использовать инструмент обеспечительного платежа не только как способ обеспечения исполнения обязательства, но и в других целях.

2. Преимущества обеспечительного платежа по сравнению другими способами обеспечения исполнения обязательств

2.1. Обеспечительный платеж и Неустойка

Следует отметить, что в судебной практике есть отдельные примеры попыток квалифицировать обеспечительный платёж в качестве неустойки*(6). Суды, однако, правомерно подтвердили, что обеспечительный платёж — это не неустойка, а непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств и гражданское законодательство не исключает возможности его применения.

В этой связи представляется, что наличие обеспечительного платежа в Гражданском кодексе в качестве поименованного способа обеспечения исполнения обязательств позволит исключить такие попытки переквалификаций.

2.2. Обеспечительный платеж и Залог

Важным отличием обеспечительного платежа от залога является то, что обеспечительный платеж (вещь, переданная в качестве обеспечительного платежа) не может оставаться у должника, в то время как предмет залога по общему правилу остается у залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ). В связи с этим на практике нельзя исключать возможность утраты залогодателем предмета залога в том числе в отсутствии вины залогодателя и последующую невозможность восстановить или заменить предмет залога. Это очевидно может негативно сказываться на интересах кредитора (залогодержателя).

2.3. Обеспечительный платеж и Удержание

При выборе обеспечительного платежа кредитор может заранее гарантировать защиту своих интересов, в случае же удержания — это скорее мера оперативного воздействия на должника и способ самозащиты гражданских интересов кредитора.

2.4. Обеспечительный платеж и Поручительство

Основное отличие поручительства состоит в том, что договор поручительства предполагает привлечение третьего лица (поручителя) к правоотношениям должника и кредитора. Именно поэтому кредитору прежде чем согласиться на такой способ обеспечения необходимо удостовериться, что поручитель заслуживает доверия и будет в состоянии удовлетворить требования кредитора в случае необходимости. Следовательно, еще на стадии заключения договора требуется провести подготовительную работу по проверке поручителя.

Важным также является то, что поручительство может обеспечивать исполнение крупных, существенных с финансовой точки зрения обязательств, особенно в ситуациях, когда у должника нет возможности изъять большую денежную сумму из оборота и передать ее кредитору.

2.5. Обеспечительный платеж и Независимая гарантия

Если сравнивать независимую гарантию с обеспечительным платежом, то гарантия (особенно гарантия, выдаваемая банками) является более затратным способом с точки зрения времени и средств для должника. В соответствии с действующими нормами (п. 2. ст. 369 ГК РФ) за выдачу банковской гарантии принципал выплачивает гаранту вознаграждение, однако изменениями, вступающие в силу с 1 июня 2015 года, положения о вознаграждении гаранта исключены. При этом, мы полагаем крайне вероятным, что банки и иные кредитные учреждения продолжат взимать плату за предоставление выдаваемых ими гарантий. Также необходимо учитывать, что в отношении содержания независимой гарантии пункт 4 статьи 368 ГК РФ выдвигает ряд формальных требований. Среди данных требований можно выделить срок, на который выдается гарантия, в противном случае обязательство по гарантии не возникает*(7). Следовательно, сторонам заранее необходимо определить срок действия обязательства. С практической точки зрения это не всегда удобно, например, для рамочных или бессрочных договоров. По аналогии с поручительством независимая гарантия может обеспечивать исполнение значительных по сумме требований, однако как и поручительство может потребовать временных и финансовых затрат.

Читайте также  Статья 9 закона 44-фз принцип профессионализма заказчика

2.6. Обеспечительный платеж и Задаток

Наиболее существенным отличием задатка от обеспечительного платежа, на наш взгляд, является его двусторонняя направленность. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то последний остается у другой стороны. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана вернуть задаток в двойном размере. Таким образом, обеспечительная функция задатка распространяется на обе стороны обязательства, каждая из сторон может понести неблагоприятные имущественные последствия. Обеспечительный платеж в свою очередь обеспечивает интересы только одной стороны обязательства. В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства сторона, получившая обеспечительный платеж, не обязана возвращать его в двойном размере. Это наиболее существенное отличие двух способов обеспечения исполнения обязательств.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно заключить, что обеспечительный платеж является новеллой Гражданского кодекса исключительно в части того, что теперь это поименованный способ обеспечения исполнения обязательств.

Стороны ранее активно использовали обеспечительный платеж, данный институт получил признание в судебной практике. Обеспечительный платёж — это достаточно популярная практика при заключении предварительных договоров, договоров аренды, дистрибьюторских соглашений и договоров поставки. Мы полагаем, что с закреплением указанного обеспечительного платежа в ГК РФ участники гражданских правоотношений будут все чаще использовать данный инструмент, принимая во внимание его гибкость в части согласования его условий, а также его эффективность, оперативность и надёжность для кредитора.

С коммерческой точки зрения обеспечительный платеж — это денежные средства, поступающие непосредственно на счет кредитора ещё до начала исполнения обязательства, позволяющие ему оперативно удовлетворять свои требования к должнику без необходимости привлечения третьих лиц, подтверждения своих убытков.

При этом следует учитывать, что данный инструмент может быть в определённых сделках финансово затруднительным для должника. Например, в крупных сделках, исполнение которых ожидается в кратко- или среднесрочной перспективе, и требующих от должника перечисления крупных сумм на счет кредитора в кратчайшие сроки.

Таким образом, при выборе обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения исполнения обязательства следует учитывать специфику правоотношений с учётом принципов взаимовыгодного сотрудничества и баланса интересов сторон.

*(1) Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

*(2) «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

*(3) Постановление ФАС Московского округа от 02.02.2015 N Ф05-15679/2014.

*(4) Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2011 N КГ-А40/16118-10.

*(5) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 по делу N А54-5706/2012.

*(6) См., напр.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 N 09АП-34305/2014.

*(7) П. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 27 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о банковской гарантии»

Обеспечительный платеж: новелла или популярная практика? (Goltsblat BLP). — Специально для системы ГАРАНТ, 2015.

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)

Справочная / Договоры

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;

✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;

✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;

✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;

✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.

Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.

Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули

Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.

Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:

В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.

По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.

При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Что поменялось из-за коронавируса

В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.

Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.

P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023.

Что такое обеспечительный платеж и как он применяется

Обеспечительный платеж — сумма, которую должник уплачивает кредитору для обеспечения исполнения своих денежных обязательств. Таким платежом можно обеспечить любые денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Например, удобно использовать этот платеж для обеспечения обязательств по договору аренды. При наступлении согласованных в договоре обстоятельств сумма платежа будет засчитываться в счет исполнения обеспеченного обязательства. Если такие обстоятельства в установленный срок не наступят, по общему правилу обеспечительный платеж надо вернуть.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — сумма, которую одна сторона договора уплачивает другой стороне, чтобы обеспечить исполнение денежных обязательств.

Кредитор, получив такую сумму, в дальнейшем при определенных обстоятельствах может зачесть ее в счет исполнения обеспеченного обязательства. Таким образом, платеж выполняет роль депозита, из которого можно взять средства для исполнения обеспеченного обязательства, например для погашения долга по арендной плате или оплаты расходов на ремонт испорченного имущества.

Преимущество такого обеспечения в том, что кредитор получает деньги заранее, т.е. на момент нарушения они уже находятся у него и не нужно предпринимать меры для их взыскания.

Обеспечительный платеж можно установить, в частности:

  • в виде конкретной фиксированной суммы;
  • как процент от определенной суммы (например, от размера арендной платы или иной величины).

Учтите, что в договоре может быть установлена обязанность должника поддерживать определенный размер обеспечительного платежа (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ). В таком случае после того, как кредитор удовлетворит требования за счет части обеспечительного платежа, должник обязан восполнить платеж в соответствующей части.

Какие обязательства можно обеспечить с помощью обеспечительного платежа

Обеспечительным платежом можно обеспечить только денежные обязательства, причем любые. В частности, вы можете обеспечить обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Можно использовать этот платеж, чтобы обеспечить, в частности, обязательства:

  • арендатора внести арендную плату;
  • покупателя оплатить товар;
  • подрядчика уплатить неустойку в связи с просрочкой устранения недостатков результата работ, выявленных заказчиком;
  • возместить ущерб, причиненный объекту в результате его использования арендатором.

Можно даже обеспечить обязательство, которое возникнет в будущем (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

При каких обстоятельствах можно зачесть обеспечительный платеж

Обстоятельства, при которых кредитор вправе засчитать платеж или его часть в счет исполнения обязательства, фиксируются в договоре (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). К ним можно отнести, в частности:

  • просрочку внесения арендной платы;
  • причинение ущерба арендованному имуществу;
  • просрочку уплаты неустойки и (или) возмещения убытков, возникших, например, в результате поставки некачественного товара.
Читайте также  Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке - образец

Платеж можно зачесть не только при наступлении обстоятельств, связанных с нарушениями договора. Например, в договоре аренды можно предусмотреть, что обеспечительный платеж погашает обязательство арендатора по внесению арендной платы за последние периоды аренды. Но такое условие является рискованным для арендодателя, поскольку арендатор может нарушить обязательство в течение последнего периода. В этом случае арендодатель может быть лишен возможности компенсировать свои убытки из суммы платежа.

Учтите, что кредитор вправе присвоить себе путем зачета только ту сумму, которая соответствует реальному размеру задолженности его контрагента. В частности, размер зачтенных денежных средств должен соответствовать размеру начисленной неустойки (см. п. 29 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017, — вывод, касающийся обеспечения исполнения госконтракта, полагаем, носит общий характер).

В каких случаях нужно вернуть обеспечительный платеж и как это сделать

По общему правилу кредитор сам должен вернуть обеспечительный платеж должнику, если в согласованный в договоре срок не наступят обстоятельства, при которых кредитор может удовлетворить за счет платежа свои требования (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). В частности, когда должник надлежащим образом исполнит свои обязательства. Например, арендодатель должен вернуть обеспечительный платеж по окончании аренды, если у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате, обязательство по внесению которой обеспечивается платежом.

Если для погашения обязательств должника была засчитана только часть платежа, оставшуюся его часть кредитор должен вернуть.

Кроме того, платеж возвращается при прекращении обеспеченного обязательства, если стороны не согласовали иное (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Срок возврата обеспечительного платежа может быть установлен в договоре. Например, его можно увязать с моментом прекращения договора, возвратом арендованного объекта или истечением гарантийного срока на результат работ. Если срок не согласован, платеж по общему правилу надо вернуть в семидневный срок со дня предъявления требования о его возврате (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Если кредитор неправомерно удерживает обеспечительный платеж, соответствующая сумма считается неосновательным обогащением, на которую можно начислить проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

При каких условиях обеспечительный платеж не возвращается

Стороны могут определить условия, при которых обеспечительный платеж не возвращается и при этом не засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства. Такая возможность допускается п. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В частности, можно согласовать:

  • обстоятельства, до наступления которых обеспечительный платеж можно не возвращать. Например, право арендодателя не возвращать платеж до момента, пока арендатор не освободит арендуемое помещение или не приведет его в состояние, обусловленное договором;
  • случаи, при которых платеж вообще не возвращается должнику. Например, в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в связи с нарушением арендатором договорных обязательств, если такой отказ допускается договором.

Вы также можете предусмотреть, что обеспечительный платеж не возвращается, а засчитывается в счет обеспечения обязательств по новому договору с тем же контрагентом. Например, когда заключается новый договор аренды того же объекта теми же лицами, можно согласовать, что сумма обеспечительного платежа по предыдущему договору аренды засчитывается в качестве обеспечительного платежа по новому договору.

Применяются ли нормы об обеспечительном платеже к договорам, заключенным до 1 июня 2015 г.

До 1 июня 2015 г. Гражданский кодекс РФ не содержал положений об обеспечительном платеже. Однако на практике такие платежи использовали, как правило, в арендных отношениях.

Если договор, например, аренды, заключенный до 1 июня 2015 г., содержит условия об обеспечительном, гарантийном и других подобных платежах в счет обеспечения исполнения обязательств, руководствуйтесь условиями договора и после указанной даты (см. п. 2 ст. 4, п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ). Причем нужно применять договор, даже если его условия об обеспечительном платеже отличаются от правил, установленных ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ.

Если же отношения, связанные с таким обеспечением, не полностью урегулированы договором, представляется, что вы можете применять соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ об обеспечительном платеже по аналогии закона (п. 2 ст. 421, ст. 6 ГК РФ). Например, если в договоре, заключенном до 1 июня 2015 г., не установлены условия возврата платежа, вы можете руководствоваться п. 2 ст. 381.1 ГК РФ. Однако учтите, что в случае спора суд будет определять, являются ли отношения из договора сходными с предусмотренными нормой и не противоречит ли применение такой нормы существу отношений.

Чтобы избежать возможных разногласий, дополните договор, заключенный до 1 июня 2015 г., положениями, которые учитывают правила ст. 381.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения внедоговорных охранительных обязательств

Шумилова В.В., курсант 310 учебного взвода Московского университета МВД России им. В. Я. Кикотя, рядовой полиции

В результате реформирования российского обязательственного права система способов обеспечения исполнения обязательств пополнилась обеспечительным платежом, который ранее был не известен гражданскому законодательству.

Следует отметить, что обеспечительный платеж для гражданского оборота не является новым, он часто использовался в качестве непоименованного способа обеспечения, особенно при заключении предварительных договоров, и давно нашел устойчивое применение в практике. В этом отношении прав Д.А. Торкин, заметивший, что «ни один из поименованных в законе способов обеспечения исполнения обязательств не возник в результате научного предложения» [9, c. 44]. Думается, что это справедливо и для обеспечительного платежа, выработанного деловой и общегражданской практикой до момента своей позитивации.

Представители юридической науки уже дали положительную оценку рассматриваемой новелле. Так, В.Г. Голубцов нормативное оформление обеспечительного платежа назвал «одной из прогрессивных новелл» гражданского законодательства. А.А. Диденко высказал мнение о том, что «появление в ГК РФ отдельной нормы, регулирующей применение обеспечительного платежа, будет способствовать более широкому распространению данного вида обеспечения исполнения обязательств».

В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

То, что договорное обязательство может быть обеспечено обеспечительным платежом, сомнений не вызывает, об этом свидетельствует и доктрина, и правоприменительная практика. Однако может ли обеспечительный платеж обеспечивать исполнение внедоговорных охранительных обязательств, которые в большинстве своем также являются денежными? Эта проблема уже поставлена в цивилистике: «. остается открытым вопрос о том, может ли обеспечительный платеж обеспечить внедоговорное обязательство, например, вследствие причинения вреда или неосновательного обогащения» [4, c. 25].

Важно подчеркнуть, что, несомненно, ни деликт, ни неосновательное обогащение не могут быть самостоятельными основаниями возникновения обеспечительного отношения, поскольку таким основанием является соглашение сторон, что следует из буквального толкования ст. 381.1 ГК РФ. Но, на наш взгляд, внедоговорные обязательства могут выступать в качестве обязательств, обеспечиваемых обеспечительным платежом.

Более того, представляется, что именно обеспечительный платеж способен достаточно эффективно удовлетворять обеспечительный интерес кредитора, стимулируя надлежащее исполнение обязательств, возникших вследствие причинения вреда и из неосновательного обогащения.

Несмотря на то что договорное и внедоговорное обязательство имеет одну и ту же гражданско-правовую юридическую форму – обязательство, важно учитывать разный механизм их возникновения, от которого зависят особенности использования обеспечительного платежа.

Современное российское гражданское право не дает понятия деликтного обязательства. Законодатель определил подобного вида обязательства следующим образом: вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (п.1 ст. 1064 ГК РФ).

Г.Ф. Шершеневич понимал под ним недозволенное действие, нарушающее чужое субъективное право причинением имущественного вреда. Вследствие такого факта между лицом, причинившим вред, и лицом, потерпевшим вред, устанавливается отношение, в силу которого первый обязывается возместить понесенные вторым имущественные убытки [10, c. 392].

Обязательства из неосновательного обогащения не являются разновидностью гражданско-правовой ответственности, которая всегда является следствием противоправного поведения – правонарушения [6, с. 97]. Определение такого обязательства содержится в ст. 1102 ГК РФ: «лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)».

С деликтами их роднит внедоговорная природа: «В п. 2 ст. 1102 ГК РФ закрепляется необходимость для квалификации отношений как обязательства вследствие неосновательного обогащения, наличия неосновательного приобретения или сбережения имущества без соответствующего правового основания, то есть объективно-противоправного результата» [5, с. 24].

Внедоговорные обязательства, в отличие от большинства договорных, являются простыми, не взаимными, в них всегда единственному праву требования одного лица (кредитора) противостоит единственная обязанность другого лица – должника (возместить убытки, вернуть неосновательное обогащение). На это обстоятельство обращается внимание в юридической литературе: «договорные обязательства в основном двусторонние (взаимные). Деликтные же обязательства всегда односторонние, так как праву потерпевшего требовать возмещения вреда противостоит обязанность должника возместить вред в полном объеме» [7, с. 16].

Внедоговорные обязательства возникают из факта нарушения субъективного права кредитора, который не состоит в договорных отношениях с должником (нарушителем права). Во внедоговорных обязательствах должник нарушает не заранее предусмотренную договором обязанность, а предусмотренную законом обязанность пассивного типа – воздержаться от нарушения прав других лиц.

В договорном обязательстве стороны заранее известны, соответственно сторона, у которой возникает денежное обязательство перед другой стороной, в том числе возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения своей обязанности, может осуществить обеспечительный платеж в пользу другой заранее известной стороны по договору.

Внедоговорные обязательства всегда возникают неожиданно для обеих сторон, помимо их воли. Стороны во внедоговорных обязательствах чаще всего заранее друг другу неизвестны. Однако возможны ситуации, при которых одно лицо может заранее предвидеть возникновение потенциально возможного внедоговорного вреда в результате действий другого лица, например, когда сосед начал сложный ремонт и т. п. Возможно и такое же предвидение наступления неосновательного обогащения у определенного лица.

Диспозитивная природа гражданско-правовых отношений и свобода договорных связей позволяет и в таком случае заключить соглашение о передаче обеспечительного платежа в обеспечение исполнения деликтного или кондикционного обязательства, способного возникнуть в будущем. О.Г. Ершов по этому поводу пишет: «Если принять за основу один из базовых принципов гражданского права – дозволительной направленности, когда разрешено все, что не запрещено, – то препятствий в этой части не наблюдается. Более того, если изначально возможно обеспечение сумм неустойки и убытков, основанием возникновения которых является гражданское правонарушение, то обеспечивать заранее и внедоговорные обязательства, возникающие в связи с правонарушением, вполне возможно. Это также согласуется с правилами о том, что обеспечительный платеж может обеспечить обязательство, которое возникнет в будущем (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ)».

В большинстве же случаев никаких «предварительных» обеспечительных отношений между кредитором и должником в плане внедоговорных обязательств не существует. Кроме того, подобное обязательство чаще всего является «спорным», должник не желает в добровольном порядке его исполнять; в таких ситуациях никакие обеспечительные механизмы не работают, приходится обращаться к инструментам государственного принуждения, в том числе исполнительного производства.

При этом нельзя исключать варианты добровольного исполнения уже возникших внедоговорных охранительных обязательств. Так, А. Розенталь отмечает: «…ГК РФ в главе об обязательствах вследствие причиненного вреда содержит целый ряд норм, допускающих определение размера соответствующих выплат по соглашению сторон. Следовательно, весьма допустимым имеет место соглашение, в силу которого одно лицо – причинитель вреда обязуется возместить другому лицу – потерпевшему причиненный вред по основаниям и в размере, установленных в таком соглашении».

В возможности использования удовлетворения интересов кредитора в неюрисдикционной форме заключена важнейшая черта гражданско-правового принуждения. При этом стороны внедоговорного обязательства могут заключить и соглашение об обеспечении его исполнения при помощи передачи обеспечительного платежа.

Важно отметить и то, что обеспечительный платеж имеет смысл использовать, только если соглашения сторон предусмотрели исполнение деликтного или кондикционного обязательства в натуре. В частности, согласно ст. 1082 ГК РФ способами возмещения вреда являются либо возмещение в натуре,либо возмещение убытков. Если же содержанием соглашения сторон рассматриваемых обязательств является обязанность возместить убытки, то передача обеспечительного платежа становится бессмысленной.

К примеру, истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании ущерба, причиненного в результате дорожно-транспортного происшествия, также истец указал на неисполнение ответчиком соглашения о возмещении вреда, заключенного сторонами спора, в соответствии с которым ответчик компенсирует истцу причиненный вред. Суд, установив обстоятельства дела, а также вину ответчика, приняв во внимание буквальное значение содержащихся в соглашении слов и выражений, установив факт его неисполнения, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, иск удовлетворил [1]. Из анализа приведенного судебного акта следует, что после возникновения обязательства вследствие причинения вреда между кредитором и должником было заключено соглашение о механизме его исполнения и последствиях его неисполнения.

Несмотря на то что стороны рассматриваемого спора не использовали в соглашении способы обеспечения исполнения деликтного обязательства, в этой и подобных ситуациях они могли бы согласовать передачу обеспечительного платежа, указав, например, что должник передает кредитору сумму, равную, как последний предполагает, размеру причиненного ущерба, до того момента, когда должник произведет ремонт поврежденного имущества. В том случае, если кредитора устроит качество произведенного ремонта, сумма, переданная ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, возвращается им должнику полностью. В противном случае имущественные требования кредитора могут быть удовлетворены из суммы обеспечительного платежа. Если бы стороны в соглашении указали, что должник возмещает убытки в определенном размере, то любой платеж кредитору в данном случае выполнял бы только платежную функцию и являлся, по сути, авансом.

Читайте также  Открытый конкурс для закупки по закону n 223-фз

Таким образом, обеспечительный платеж может быть использован как способ обеспечения обязательств, возникших вследствие причинения вреда или неосновательного обогащения.

Причинение вреда или неосновательное обогащение не могут выступать в качестве основания для возникновения обеспечительного обязательства, однако в совокупности с соглашением сторон могут быть элементами юридического состава, влекущего возникновение обязательства, основанного на обеспечительном платеже. Такое соглашение может быть заключено как до, так и после причинения вреда или возникновения неосновательного обогащения.

На наш взгляд, использование субъектами гражданского права обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения внедоговорного обязательства способно увеличить роль частного гражданско-правового принуждения и расширить возможности самостоятельного и инициативного использования обеспечительных инструментов. В связи с этим полагаем нелишним нормативное указание в ст. 381.1 ГК РФ на то, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство вследствие причинения вреда и обязательство из неосновательного обогащения.

1. Голубцов, В. Г. Обеспечительный платеж в системе способов обеспечения гражданско-правовых обязательств / В. Г. Голубцов // Законность и правопорядок в современном обществе. – 2016. – № 29. – С. 47–52.

2. Диденко, А. А. Новые правила ГК РФ о способах обеспечения исполнения обязательств / А.А. Диденко // Власть закона. – 2016. – № 1. – С. 63–72.

3. Ершов, О. Г. Обеспечительный платеж и смежные юридические конструкции / О. Г. Ершов // Вестник Омской юридической академии. – 2016.– № 2. – С. 24–27.

4. Корнилова, Н. В. Понятие и условия возникновения обязательств вследствие неосновательного обогащения / Н. В. Корнилова // Юрист. – 2004.– № 7. – С. 21–24.

5. Кузнецова, О. А. Гражданско-правовая ответственность: методологические проблемы исследования / О. А. Кузнецова // Экономика. Предпринимательство. Окружающая среда. – 2016. – Т. 3, №67. – С. 94–100.

Обеспечительный платеж

Внесение при заключении договора аренды определенной суммы, является, по сути, залогом добросовестного исполнения контракта обоими партнерами. Но чтобы такой «гарантийный взнос» не обеспечил компании дополнительных хлопот, при формулировке условий соглашения, которые будут «отвечать» за его судьбу, необходимо учесть некоторые тонкости.

Довольно часто в договорах аренды можно увидеть примерно такое условие: «Арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере двухмесячной арендной платы, что составляет 80 000 (Восемьдесят тысяч) рублей. Вышеуказанная сумма выплачивается арендодателю арендатором не позднее следующего рабочего дня, следующего за заключением настоящего Договора». Иногда стороны арендного соглашения договариваются, что обеспечительный платеж перечисляется арендодателю одновременно с первым арендным платежом (при формулировке данного условия учитывайте ст. 190–194 ГК РФ, а также ст. 421 ГК РФ). Если же условие о сроке внесения обеспечительного платежа не согласовано, Арендатор обязан перечислить обеспечительный платеж в разумный срок с момента предъявления соответствующего требования арендодателем (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Это означает, что партнеры изначально договорились о единовременной выплате некой суммы, которая будет выполнять роль залога добросовестного исполнения договора. Обратите внимание, в законе не определено названние такого платежа, поэтому его часто называют и залог, и страховой платеж, и гарантийный взнос и разного рода депозит (см., например, постановления ФАС Московского округа от 09.02.2015 г. № Ф05- 16990/2014 по делу № А40-36564/14, от 12.01.2010 г. № КГ-А40/13999-09 и от 27.07.2011 г. № КГ-А40/7474-11, а также постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2011 г. по делу № А27-6102/2010). При этом именно его название не будет определять его содержание и цели. Более того, «судьба» денег может складываться по-разному в зависимости от договоренности партнеров: они могут остаться у арендодателя навсегда вне зависимости о того, насколько прилежно арендатор исполнял соглашение, могут быть «разделены» и засчитаны как первый и последний арендные платежи, а могут служить своего рода «буфером», из которого арендодатель вправе удерживать суммы штрафов, если арендодатель нарушит договор. Но я рассмотрю тот случай, когда оставшаяся часть денег по окончании арендных отношений должна быть возвращена нанимателю помещения.

«Грустная» статистика

«К сожалению, практика неумолимо свидетельствует о том, что именно на этапе возвращения обеспечительного платежа у арендаторов чаще всего возникают проблемы. Например, арендодатель отказывается возвращать деньги, мотивируя это вдруг вспомнившимися ему нарушениями условий договора аренды, за которые предусмотрены штрафные санкции. И чтобы избежать подобных ситуаций, хочу посоветовать включить в договор одно очень полезное условие, связанное с «использованием» обеспечительного платежа, – делится московский адвокат Сергей Воронин. – Если в контракте указано, что арендодатель вправе удерживать некоторые суммы из гарантийного взноса, если, по его мнению, арендатор нарушил то или иное условие договора (просрочил арендный платеж, сделал несогласованный ремонт и т. п.), то пусть о каждом таком удержании он письменно уведомляет арендатора. А в конце каждого месяца стороны могут составлять и подписывать некий акт, в котором должно указываться, какие именно отчисления арендодатель сделал из обеспечительного платежа (если не было никаких – это тоже надо написать!) и сколько денег осталось в обеспечение по состоянию на дату составления акта. При этом в договоре нужно четко указать, что случае отсутствия специального извещения или записи в акте любое «изъятие» денег из обеспечительной суммы является своевольным и незаконным! Такие несложные «бумажные» манипуляции помогут избежать неприятных сюрпризов при возврате суммы обеспечения».

Справедливости ради стоит отметить, что обеспечительный платеж способен сослужить добрую службу не только владельцу метров, но и арендатору, когда в договоре сказано, что арендодатель вправе «брать» из этой суммы платежи, если последние не поступят к нему вовремя.

Справедливости ради стоит отметить, что обеспечительный платеж способен сослужить добрую службу не только владельцу метров, но и арендатору. Ведь если в договоре сказано, что арендодатель вправе «брать» из этой суммы платежи, если последние не поступят к нему вовремя. То есть если у арендатора вдруг сложится чрезвычайная ситуация и он какое-то время на сможет регулярно перечислять партнеру деньги, «в дело пойдет» уже внесенная им обеспечительная сумма.

Разделяй и удерживай

Как уже было сказано, в данной статье мы будем рассматривать ситуацию, когда, по условию контракта, арендодатель вправе удерживать из обеспечительного платежа просроченные платежи или штрафные санкции, а остаток денег должен будет возвратить.

Начнем с условия в контракте, оно может выглядеть примерно так: «Арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа любую задолженность арендатора по настоящему Договору, в том числе задолженность по внесению арендной платы, а также санкции за ее несвоевременную уплату, а также иные платежи, обязанность по уплате которых возложена на арендатора по настоящему договору и не выполнена в установленные сроки. В случае, если сумма обеспечительного платежа будет израсходована не полностью, ее остаток возвращается арендатору в течение пяти рабочих дней после окончания настоящего Договора»

Однако, решив вычитать суммы санкций из обеспечительного взноса, стороны арендного соглашения должны помнить такую вещь. Если в договоре имеется условие, согласно которому обеспечение вообще не возвращается или если арендатор нарушит условие контракта (например, опоздает с перечислением арендной платы), то съемщик помещения, несмотря на удержание обеспечения, должен будет сам отдельно погасить всю задолженность по арендной плате и уплатить договорную неустойку. Внимание, при этом он будет не вправе требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение! А вот если обеспечительная сумма (или ее оставшаяся часть) должны будут после окончания договора вернуться к арендатору, а течение срока действия контракта владелец метров вправе брать из нее суммы на погашение санкций и просрочек, то требовать их отдельного перечисления после завершения контракта владелец помещения будет не вправе.

Если же арендатор погасит все штрафы самостоятельно, то собственник помещения должен быть возвратить ему обеспечительные деньги без вычета уже перечисленных сумм. Поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена.

Именно несоблюдение этого правила совсем недавно привело в арбитраж двух партнеров – фирму и предпринимателя, предметом разбирательства в котором как раз и стала попытка владельца помещений дважды получить суммы штрафа и восстановительного ремонта – непосредственно от арендатора, в том числе и удерживая их из обеспечительного платежа.

Виновный не платит дважды

Итак, фирма и предприниматель заключили между собой договор аренды нежилого помещения. Одним из пунктов соглашения предусмотрено, что арендатор должен уплатить арендодателю гарантийный платеж, составляющий сумму в рублях, эквивалентную 6660 долларам США, из которого арендодатель вправе получить удовлетворение своим требованиям к арендатору (если таковые будут иметь место). Оставшуюся же сумму владелец метров должен по окончании договора возвратить. Удержание предполагалось за проведение перепланировки помещений. Если арендатор к окончанию срока действия контракта приведет помещения в первоначальный вид и самостоятельно заплатит штраф, то демонтаж уже не будет являться основанием для удержания гарантийного платежа в части, касающейся этого нарушения. Таковы были условия соглашения.

Через некоторое время худшие предположения арендодателя свершились – арендатор все-таки сделал перепланировку помещения. Перестроенными метрами съемщик с удовольствием пользовался, иногда, правда, запаздывая с перечислением арендной платы. А когда пришло время окончания контракта, арендатор сам честно уплатил штраф за перепланировку, а также вернул все стены на прежние места, так что снятые помещение полностью приобрели свой первоначальный вид. Соответственно, памятуя об условиях договора, он ожидал получить гарантийный платеж лишь за вычетом арендных платежей и неустойки за просрочку их внесения.

При составлении договора арендатору нужно позаботиться о том, чтобы в нем содержалось условие, согласно которому о каждом удержании денег из общей суммы обеспечительного платежа собственник помещения обязан письменно его уведомить.

Однако арендодатель вообще не собирался возвращать партнеру обеспечительную сумму. А объяснил он это тем, что фирма неоднократно нарушала условия соглашения, за что, собственно, и должна быть лишена залогового платежа (не в зачет задолженности по арендным платежам, а просто «в наказание»). Более того, арендодатель заявил о том, что съемщик помещений остался ему должен сумму тех платежей, которые он своевременно не перечислил, и санкций за просрочку.

Так и не придя к согласию путем мирных переговоров, арендодатель обратился в арбитраж с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, начисленной в связи с нарушением срока их внесения.

Судьи первой инстанции сделали вывод о правомерности всех требований истца (решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2014 г.). А вот апелляционные арбитры усомнились в законности части заявленных владельцем метров требований. Они обратили внимание на то, что их коллеги не учли внесенный арендатором-ответчиком обеспечительный платеж, который после возвращения арендодателю помещения так и не был возвращен или хотя бы зачтен в счет погашения арендной платы. Поэтому требуемую компенсацию судьи решили уменьшить ровно на сумму присвоенного истцом обеспечительного платежа (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 г.).

Недовольный таким решением, арендодатель обратился в кассацию.

И, подавая жалобу, он заявил, что ответчик самовольно, без письменного согласия арендодателя, произвел ремонт в помещении, демонтировал в нем имущество, в том числе потолок, плинтусы, тем самым нанеся вред имуществу истца. Кроме того, условиями договора не предусмотрен зачет гарантийного платежа в счет арендной платы, поскольку он является способом обеспечения исполнения обязательства. Между тем другими пунктами соглашения установлены случаи удержания (невозврата) арендодателем гарантийного платежа, и поскольку ответчиком задолженность по арендной плате не погашена и пени не выплачены, у истца-заявителя нет оснований для возврата гарантийного платежа.

Однако кассационные арбитры сочли доводы жалобы несостоятельными. Они сразу отметили, что доводы владельца помещения о том, что гарантийный платеж в данном случае не подлежит возврату, потому что арендатор нарушил условия контракта (несколько раз не перечислил вовремя арендную плату, а также самовольно перестроил сданные ему помещения), являются несостоятельными.

А после этого арбитры напомнили, что стороны четко прописали в соглашении, что внесенный арендатором гарантийный платеж должен быть возвращен за исключением возможных отчислений после исполнения обязательств по договору.

Между тем, ответчик по окончании аренды добровольно уплатил штраф за причиненные помещению повреждения (в результате самовольного ремонта), а также устранил нарушения, связанные с перепланировкой, поскольку произвел восстановительный ремонт за счет своих средств. Таким образом, право истца как арендодателя, нарушенное ответчиком в результате незаконной перепланировки, было восстановлено в полном объеме. Поэтому попытка истца удержать в свою пользу еще и обеспечительный платеж в данном случае является, по мнению арбитров, абсолютно незаконной (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 г. и ФАС Московского округа по делу № А40-36564/14) (практически аналогичное решение: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 г. № 09АП-17792/2011-ГК).

Анна Мишина, для журнала «Расчет»

Профессиональная пресса для бухгалтера

Для тех, кто не может отказать себе в удовольствии полистать свежий журнал, почитать проверенные экспертами качественно сверстанные статьи. Выбрать журнал >>