Изменение (уменьшение) кадастровой стоимости нежилого помещения

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

в случае выявления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (например, при оценке были использованы неверные данные о виде функционального использования, годе постройки либо о материале стен дома и тому подобное);
при необходимости установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В первом случае пересчет кадастровой стоимости осуществляется при обращении в Государственное бюджетное учреждение Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» на основании решения о пересчете кадастровой стоимости, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной через суд. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется из множества факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. Например, в случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. При подтверждении ошибки результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

К обращению об исправлении технической и (или) методологической ошибок необходимо приложить документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В качестве доказательств факта ошибки вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

исковое заявление ;
выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости — основания и порядок действий

Адвокат +7(926)475-26-16

Услуги бюро	Стоимость
Консультация онлайн	Бесплатно
Квалифицированные юридические услуги	от 3000 руб.
Устная консультация на личной встрече	2000-7000 руб.
Разовый выезд адвоката / юриста	от 3000 руб.
Представление интересов в суде	от 35000 руб.
Составление правовых документов	от 3000 руб.

Для определения величины налога на недвижимость используется понятие кадастровая стоимость. И если происходит снижение кадастровой стоимости, то, соответственно, уменьшается и сумма налога.

Объекты недвижимости не только растут в цене, они могут и уменьшить свою рыночную стоимость. Однако пересмотр цены государственными органами производится массово и не учитывает разницу, возникающую из-за расположения объекта, его индивидуальных особенностей. Влияние также оказывают ошибки в расчетах и недостаточные данные.

Изменение установленной кадастровой стоимости (КС) возможно, это делается путем досудебного и судебного оспаривания. Для этого подается иск о снижении цены, а в случае положительного решения заявитель обращается в налоговую службу с тем, чтобы там учли измененную КС.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости

Любой недвижимости присвоены идентификационные показатели. Один из них носит название кадастровой стоимости. Под ней понимается цена участка земли или сооружения, рассчитанная уполномоченными на данное действие государственными учреждениями и внесенная в специальный реестр — кадастр.

Проводится оценка 1 раз в 3–5 лет, а для федеральных городов (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) 1 раз в 2 года. В идеале стоимость равняется рыночной, но этого не происходит из-за того, что объекты оцениваются массово. Цена, установленная рынком на имущество, сильно зависит от особенностей недвижимости и формируется индивидуально.

Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта

Узнать подобные сведения несложно. Информация относится к общедоступной. Можно узнать не только стоимость своей недвижимости, но и чужой, кроме объектов, данные по которым не публикуются. Способы узнать текущую КС:

сделать запрос через сайт Госуслуг, МФЦ либо Росреестр и получить выписку ЕГРН о кадастровой стоимости;
зайти на сайт Публичной кадастровой карты и заказать получение выписку ЕГРН там в безбумажном виде.

Когда планируется подавать иск в суд, чтобы сделать уменьшение кадастровой стоимости, выписку лучше взять в виде традиционного документа на бумаге. Удобнее всего оформить его через МФЦ или Госуслуги.

Выписку выдают за 4 дня. В традиционной форме услуга обойдется для гражданина в 700 рублей, для юридических лиц — 2200. В безбумажном варианте справка обойдется в 350 и 500 рублей соответственно.

Если выписка уже есть, то она не должна быть слишком старой, а выдана не позднее последней государственной оценки.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Информация в Публичной кадастровой карте и ЕГРН корректируется на основании КС. ИФНС применяет эти цифры при расчете величины имущественного налога (коммерческих и частных объектов, дач, земельных участков, гаражей и т. п.).

Очевидно, что массовая оценка ведет к ошибкам в обе стороны: недвижимость может быть как недооценена, так и значительно переоценена относительно своей реальной стоимости. Если занижение выгодно, то переоценка приводит к увеличению ставок налогов, которые приходится платить ежегодно. В реальности занижение практически не встречается, а завышение на 20–30% — частое явление.

Как кадастровая стоимость объектов влияет на налог на недвижимость для собственника

Для собственника важно снижение кадастровой стоимости, так как это уменьшает земельный и имущественный налоги. Чем дороже объект, тем выше предстоящие расходы.

Что влияет на кадастровую стоимость участка

Оценка конкретного участка земли зависит от следующих факторов:

вид разрешенного использования;
категория земель;
общая площадь участка;
коэффициент удельного показателя КС, он устанавливается для разных районов индивидуально.

Важность имеет назначение расположенного на территории сооружения. Например, для многофункциональных зданий, которые могут быть приспособлены для разных целей, действует самый большой удельный показатель разрешенного использования.

Для индивидуальных и малоэтажных жилых домов важно, чтобы была правильно учтена группа недвижимости, так как стоимость квадратного метра для многоэтажной застройки выше в 2–3 раза.

Также значение имеет удаленность объекта от центра города или поселка, транспортных узлов, имеющаяся инфраструктура, престижность района.

При определении КС оценка может быть проведена с ошибкой из-за:

неправильного целевого назначения и местоположения;
не той группы разрешенного использования для участка;
аварийного состояния объекта;
недвижимость расположена в месте, на которое распространяются особые условия природопользования и др.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

КС редко совпадает с ценой, формируемой рынком, как правило, она выше, порой существенно, что ведет к переплатам налогов. Если начисления явно завышены, то стоит подумать об уменьшении КС.

Определение наличия оснований для переоценки

Прежде всего нужно получить выписку из ЕГРН и посмотреть, во сколько оценили недвижимость. После этого можно примерно сопоставить стоимость своего участка или дома с ценами на аналогичные объекты. Для этого можно пользоваться такими сайтами, как Авито, газетами с предложениями о продажах. Можно также получить консультацию у специалистов агентств недвижимости. При опыте работы в несколько лет такой человек легко назовет примерную цену, по которой можно реализовать объект.

Если КС оказалась существенно выше, то следующий этап — обращение в оценочную организацию.

Обращение в оценочную компанию

Этот шаг нужен для получения официального документа. Оценщик проводит обследование объекта недвижимости, изучает документы на него, сопоставляя с конкурентными показателями на аналогичные участки или дома. По окончании работы выдается отчет, в котором указана рыночная цена.

Сбор документов

Чтобы подать заявление о снижении КС, необходимо собрать следующую документацию:

выписку ЕГРН о текущей кадастровой стоимости;
правоустанавливающий документ на недвижимость (выписка ЕГРН или выдававшееся до 2016 г. свидетельство о праве собственности);
отчет оценочной организации с обоснованием рыночной цены на объект;
другие документы, которые подтверждают завышенный показатель КС.

Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия при региональном управлении Росреестра — это досудебный уровень разрешения спора. Если гражданин имеет право обратиться в суд напрямую, то для юрлиц этот этап обязателен.

Госпошлину уплачивать не требуется, решение комиссии можно оспорить в судебном органе.

Ожидание решения комиссии

В комиссию входят 8 человек, пересмотр может быть проведен, если на заседании присутствует половина из них. Спор решается в течение месяца.

После принятия решения о нем уведомляется владелец недвижимости и орган самоуправления, на территории которого данный объект находится.

Комиссия рассматривает 2 вида жалоб:

о недостоверности сведений;
об установлении рыночной цены.

В обоих случаях выносится решение или об отклонении заявления, или о пересмотре текущих данных.

К сожалению, реальное положение дел таково, что данный этап редко бывает удачным. В большинстве случаев следует отказ. Гражданам лучше сразу подавать иск в суд, заключив договор с квалифицированным адвокатом. С 1 января 2023 г. кадастровые комиссии будут отменены, и их функции перейдут к Государственным бюджетным учреждениям (ГБУ).

Составление иска в суд

В суде можно оспорить как непосредственно кадастровую оценку, так и решение комиссии. Истец может заявить одно из требований:

снижение имеющейся кадастровой стоимости земельного участка в связи с недостоверными сведениями при оценке или вкравшейся ошибке;
установление рыночной цены;
оспаривание решения комиссии Росреестра.

Заявлять другие претензии в иске нельзя. Для возвращения переплаты налогов нужно сначала дождаться решения по иску об оспаривании кадастровой стоимости, а затем подать новый иск в случае положительного решения по предыдущему заявлению.

Документы к иску подаются те же, что и в комиссию. Кроме того, понадобится квитанция об уплате госпошлины (для граждан 300 рублей, для юрлиц 3000 рублей), уведомления о вручении лицам, участвующим в деле, копий заявления. Для организаций нужно будет подтвердить прохождение досудебного этапа.

Судебное заседание

Первая инстанция для подобных административных дел — верховные суды субъектов Федерации. Ответчиком является Росреестр.

Рассмотрение занимает 2 месяца, суд может продлить этот срок на 1 месяц. Стороны дела извещаются судом, но их неявка не служит препятствием для вынесения решения. Доказательства предоставляют сами участники. Ходатайство об их истребовании судом будут приняты, только если участник лишен такой возможности по объективным причинам.

Если заявитель — участник долевой собственности, то суд пересмотрит КС всего объекта. Возможные возражения от других собственников не повлекут обязательного отказа в заявлении, но будут рассмотрены как одно из доказательств.

В случае положительного решения, в его резолютивную часть вносится сумма установленной судом кадастровой стоимости. Она подлежит внесению в кадастр недвижимости.

Судебное решение возможно обжаловать в апелляционном порядке. На это дается 1 месяц со дня вынесения постановления.

Вероятность успеха

Судебные органы гораздо более лояльны в отношении заявителей, чем комиссии Росреестра. Для граждан целесообразно не тратить время на досудебное урегулирование, так как шансов решить вопрос в суде больше, особенно при тщательной подготовке доказательств.

Справка об изменении порядка оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества с 2021 года

В августе 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», касающийся совершенствования государственной кадастровой оценки, далее – «Закон».

Согласно Закону устанавливается новый порядок и сроки определения кадастровой стоимости недвижимого имущества (в том числе земельных участков). Также изменился порядок установления кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной.

Основными являются изменения, вносимые в Федеральный закон от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – «ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Владельцам недвижимости стоит обратить внимание на следующие изменения:

1. Сохранился порядок подачи заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (статья 21 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» изложена в новой редакции и вступает в силу с 01.01.2021 г.).

Несоответствие определения кадастровой стоимости методическим указаниям или практически любая иная ошибка, повлиявшая на величину кадастровой стоимости одного (единичная ошибка) или нескольких объектов (системная ошибка) недвижимости может быть исправлена по заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (п. 17 ст. 5 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Такое заявление вправе будет подать любое заинтересованное лицо в бюджетное учреждение или МФЦ. Срок рассмотрения заявления – 30 календарных дней.

Новеллой является норма п. 15 ст. 21 ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которая обязывает бюджетное учреждение в случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок, проверять наличие возможных ошибок и в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении новых ошибок кадастровая стоимость таких объектов также пересчитывается.

В случае отказа, решение бюджетного учреждения как ненормативный акт может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

2. Одновременно вводится новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной (п. 19 ст. 5 Закона). Дополнятся новой статьей 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Фактически, вновь введен досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Заинтересованное лицо подает в бюджетное учреждение или МФЦ заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом, заявление может быть подано в любое время с даты постановки недвижимости на кадастровый учет и до даты снятия ее с кадастрового учета, но в течение 6-ти месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка недвижимости и которая указана в отчете об оценке. Таким образом, фактически на текущую дату в течение полугода.

Бюджетное учреждение в течение 30 календарных дней рассматривает заявление и принимает решение либо об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере его рыночной стоимости, либо отказывает в этом.

Решение бюджетного учреждения как ненормативный акт может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием такого решения в суд может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В отношении земельных участков, расположенных в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе вводится новое правило, согласно которому решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти указанных субъектов в случае, если по заявлению собственника земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена (п. 17 ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

3. Не менее важным является и введение персональной ответственности руководства бюджетного учреждения за принятие решений об отказе в пересчете кадастровой стоимости по ст. 21 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п. 5 ст. 5 Закона).

В случае, если судами в течение календарного года было пересмотрено 100 и более раз «отказных» решений бюджетного учреждения и при этом доля таких решений превышает 20% от общего количества решений бюджетного учреждения, трудовой договор с руководителем бюджетного учреждения подлежит расторжению по инициативе работодателя (соответствующего органа власти). В данном случае учитываются вступившие в законную силу судебные решения о пересмотре.

4. Ещё одной новеллой Закона является новый механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости (пунктом 15 статьи 5 Закона, Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнен статьей 19.1 «Индексы рынка недвижимости»).

Бюджетное учреждение ежегодно по состоянию на 1 января будет рассчитывать индекс рынка недвижимости на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости. В случае его снижения более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением будет изменяться актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением случаев, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.

Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

5. Законом (в п. 6 ст. 5) определен порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки (далее «ГКО»).

Согласно Закону ГКО проводится каждые 4 года, а в городах федерального значения каждые 2 года в случае принятия органами власти соответствующего решения.

Решение о проведении ГКО подлежит официальному опубликованию, в том числе размещению на официальных сайтах уполномоченных органов.

С 01.01.2021 года вводится норма, согласно которой бюджетное учреждение формирует предварительный перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО (п. 10 ст. 11 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в новой редакции).

В процессе подготовки к ГКО правообладатель недвижимости вправе подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 N 318 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

6. Бюджетное учреждение при определении кадастровой стоимости недвижимости обязано учитывать все факторы, предусмотренные методическими указаниями о ГКО, а также учитывать сведения, содержащиеся в декларации. Данный вывод следует из текста декларации и пунктов 1-5 ст. 14 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в новой редакции.

После составления бюджетным учреждением проекта отчета по итогам определения кадастровой стоимости и его согласования с Росреестром уполномоченный орган субъекта публикует отчет, в том числе на официальном сайте, с размещением информации о порядке и сроках представления замечаний.

Замечания к проекту отчета могут быть представлены в бюджетное учреждение или МФЦ или через портал госуслуг любым лицом в течение срока размещения проекта отчета.

После учета всех замечаний публикуется обновленная версия отчета.

7. Уполномоченный орган субъекта РФ на основании отчета в течение 20 дней со дня его получения утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ст. 15 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в измененной редакции). Акт также подлежит опубликованию в СМИ и на официальном сайте уполномоченного органа.

Акт вступает в силу по истечении 1 месяца после дня его официального опубликования.

8. Между тем, до 01.01.2023 года Законом устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о досудебном порядке оспаривания кадастровой стоимости.

В этот период исполнительным органом субъекта РФ может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 (об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной) ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п. 2 ст. 6 Закона).

В переходный период положения ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не применяются.

Как добиться пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в Подмосковье

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется в процессе государственной кадастровой оценки. На ее формирование влияет множество факторов: территория и площадь земельного участка, его категория, вид разрешенного использования и др. Для граждан установление справедливой кадастровой стоимости важно тем, что именно от нее зависит размер земельного налога. Поскольку государственная кадастровая оценка носит массовый характер, то в отдельных случаях могут возникать ошибки в определении стоимости недвижимости. О том, куда жители Московской области должны обращаться для пересмотра кадастровой стоимости объектов, и какие документы для этого необходимы, читайте в материале портала mosreg.ru.

Почему возникают ошибки в определении кадастровой стоимости

Справедливая кадастровая стоимость объекта недвижимости не должна резко отличаться от рыночного уровня цен. Как правило, превышение кадастровой стоимости над рыночной связано с ошибками в ее определении. Также речь может идти о непринятии во внимание уникальных особенностей недвижимости.

Например, одна из типичных ошибок – неправильное отнесение объекта капитального строительства к стоимостной группе вида разрешенного использования при проведении кадастровой оценки. В этом случае рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться в несколько раз.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра – достаточно кликнуть по нужному участку земли. Чтобы упростить поиск, можно сразу ввести кадастровый номер участка в строке в левом верхнем углу карты. Также кадастровую стоимость земли можно узнать с помощью отдельного сервиса Росреестра по тому же кадастровому номеру. Кроме того, эту информацию можно получить в виде выписки на том же портале в разделе «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости при наличии сомнений в верности ее определения, необходимо обратиться в Министерство имущественных отношений Московской области. Для этого нужно написать заявление на имя министра, к которому приложить копии документов, подтверждающих выявленную ошибку (о регистрации права, кадастровые паспорта или кадастровые выписки, письма администрации района или иные документы).

Заявление и документы принимаются по адресу: Московская область, город Красногорск, бульвар Строителей, дом 1, здание бюро пропусков, окно «прием корреспонденции», или на электронную почту министерства: mio@mosreg.ru.

Также заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости можно оставить на портале «Добродел» в разделе «Сообщить о высокой кадастровой стоимости участка».

Срок рассмотрения заявлений занимает 30 календарных дней. В итоге заявителю направляется мотивированный ответ о наличии или отсутствии кадастровых ошибок. В случае выявления ошибки Минмособлимущество проводит перерасчет кадастровой стоимости, утверждает результаты новой кадастровой оценки и направляет сведения о новой кадастровой стоимости в Кадастровую палату для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Как оспорить результаты

Источник: ©, Управление Федеральной антимонопольной службы по Московской области

Если по результатам проверки специалистам не удалось выявить ошибок при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, но при этом она все равно значительно превышает рыночную (выше стоимости сделок по аналогичным объектам), то целесообразно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области. В ее состав входят представители Росреестра, Кадастровой палаты, Минмособлимущества и представитель оценочного сообщества.

В комиссию необходимо направить заявление в произвольной форме с приложением следующих документов:

кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости и дате определения кадастровой стоимости (выдается любым отделом Кадастровой палаты);
нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа или выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
документов, подтверждающих недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений);
отчета об оценке объекта недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. При желании заявитель может лично присутствовать на заседании комиссии.

Заявление и документы можно направить в комиссию почтовым отправлением на адрес: 121170, Москва, улица Поклонная, дом 13.

Адрес для подачи заявлений в комиссию лично: Москва, улица Обручева, дом. 46, кабинет 715. Телефон для связи: 8 (499) 264-40-22.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2021 году

В 2015 году были внесены изменения в Налоговый Кодекс. Согласно новым правилам налог на недвижимое имущество физических лиц рассчитывался исходя из кадастровой стоимости. Ее определяли так называемые «независимые оценщики». В результате были зафиксированы многочисленные нарушения, из-за которых размер налога определялся неверно. Поэтому многие жители России стали искать ответ на вопрос как снизить кадастровую стоимость квартиры и других объектов недвижимости.

Сейчас оценка недвижимого имущества проводится силами государственных оценщиков. Их работа регламентирована ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и контролируется региональными властями. Но ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости и суммы налога по-прежнему встречаются. А значит проблема остается актуальной.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? Можно ли решить эту проблему быстро? Сколько стоит такая процедура? На эти и другие вопросы подробно ответят эксперты в области права.

1 Как определяется кадастровая стоимость?
2 Почему возникают ошибки?
3 Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости
- 3.1 Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность
- 3.2 Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки
- 3.3 Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки
- 3.4 Шаг 4. Ожидание решения комиссии
- 3.5 Шаг 5. Судебные прения
- 3.6 Нюансы процедуры
4 Заключение

Как определяется кадастровая стоимость?

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

площадь недвижимости;
целевое назначение объекта;
расположение, расстояние до административного центра;
техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Почему возникают ошибки?

Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок.

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность

Чтобы понять, насколько верно было оценено недвижимое имущество, нужно зайти на официальный сайт Росреестра. В окне поиска следует найти свою собственность. Для этого можно использовать любой из критериев: адрес, условный номер и т.д.

Результатом поиска станет выведенная на экран выписка по объекту. В ней будут предоставлены данные по дате и сумме оценки.

Для примера подойдет Москва . Введем любой адрес и проверим работу портала. Согласно полученным данным, кадастровая стоимость квартиры в Москве по адресу ул. Стандартная, дом 21, корпус 1, квартира 82, составляет 6,35 млн рублей.

Аналогичным образом необходимую информацию можно найти на публичной кадастровой карте. Однако на ней отмечены не все объекты.

Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует. В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2. Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

В данном случае снижение кадастровой стоимости квартиры невозможно, так как сумма оценки и так ниже рыночной цены объекта.

Если возможности самостоятельно оценить собственное имущество нет, стоит обратиться к специалистам. Оцениванием недвижимости для дальнейшей переоценки занимаются лицензированные компании с допуском СРО. Они делают отчеты, которые служат основанием для дальнейшего оспаривания текущих результатов оценки.

Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону. Компании-оценщики с допуском СРО учитывают это при составлении отчета и подсказывают, как уменьшить сумму.

Стоимость услуг оценщиков колеблется в зависимости от региона. В Москве расценки стартуют от 2000 рублей и достигают 80000 рублей.

Важно! По закону оценка недвижимости в целях определения кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. При этом налог начисляется на ту сумму, которая была определена при оценке. Поэтому снижение кадастровой стоимости квартиры или нежилого помещения нужно проводить сразу, как только возникают сомнения в объективности оценивания.

Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки

Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году проводиться двумя способами:

путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
путем подачи судебного иска.

Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра.

Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости от физического лица на основании недостоверности сведений.

Скачать заявление об оспаривании кадастровой стоимости и установлении равной рыночной от физического лица.

Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:

кадастровую справку;
копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.

Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.

Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.

Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.

Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.

Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.

Шаг 4. Ожидание решения комиссии

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Шаг 5. Судебные прения

Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:

исковое заявление;
квитанцию об уплате госпошлины;
уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.

Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.

Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.

Нюансы процедуры

Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:

Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.

Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.

Заключение

Решая, как снизить кадастровую стоимость квартиры, стоит взвесить все за и против. В некоторых случаях стоимость сбора документов даже для досудебного урегулирования будет выше, чем разница в размере налога.

Последствия изменения кадастровой стоимости недвижимости по решению суда

Ведущий экономист-консультант «Что делать Консалт»

На примере судебной практики Наталья Егоршина, ведущий экономист-консультант, рассказала, как быть бухгалтеру, если налогоплательщик оспорил кадастровую стоимость здания, грозят ли компании штрафы и в каком налоговом периоде учитывать изменение налога на имущество.

Кадастровая стоимость зданий, которые являются объектом налогообложения по налогу на имущество, зачастую завышена налоговыми органами. Нередко на практике налогоплательщики пользуются правом оспорить кадастровую стоимость объекта, тем самым уменьшить налоговую нагрузку. Сначала налогоплательщик обращается в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости здания, далее в зависимости от решения комиссии налогоплательщик может в судебном порядке оспорить кадастровую стоимость здания.

Рассмотрим следующую ситуацию. Компания оспорила через суд кадастровую стоимость здания и подала уточнённые декларации по налогу на имущество. Соответственно, уменьшение налога на имущество привело к увеличению прибыли. Обязана ли организация подать уточнённые декларации по налогу на прибыль? Возникает ли необходимость доплатить налог на прибыль и уплатить пени? В каком налоговом периоде организация имеет право учесть изменение налога на имущество?

Действительно, при выявлении переплаты по налогу на имущество организации следует сдать уточнённый расчёт (декларацию) по этому налогу. Для целей налогообложения прибыли уменьшение суммы налога на имущество приводит к возникновению внереализационного дохода в периоде корректировки. Поэтому доначисление налога на прибыль и штраф организации не грозят. Рассмотрим данную ситуацию подробнее, с учётом судебной практики и разъяснений контролирующих органов.

Каким образом следует отражать уменьшение суммы налога на имущество, учтённого в составе расходов по налогу на прибыль?

Первоначально исчисленная сумма налога на имущество, учтённая в расходах, до изменения кадастровой стоимости, по мнению Минфина, не может рассматриваться как ошибка. В связи с подачей в налоговый орган уточнёнок по налогу на имущество, так как первоначальная кадастровая стоимость завышала налог на имущество и привела к излишней уплате этого налога в бюджет, данная сиитуация рассматривается в целях налога на прибыль как вновь возникшее обстоятельство, которое приводит к возникновению внереализационного дохода именно в текущем периоде (об этом речь в Письме от 23.08.2017 № 03-03-06/2/53941, от 15.10.2015 № 03-03-06/4/59102).

Арбитраж, в данной ситуации согласен с Министерством, в Определении ВС РФ от 08.11.2016 № 308-КГ16-8442 по делу № А25-269/2015 изложена следующая позиция: если налог, учтённый в налогооблагаемой прибыли в составе расхода, перечислен в бюджет в излишнем размере, а позднее скорректирован, то излишне переплаченная сумма должна быть включена во внереализационные доходы в том периоде, в котором произошла данная корректировка.

Нужно ли сдавать уточнённые декларации по итогам отчётных периодов?

В рассматриваемой ситуации корректировка налоговой базы по налогу на имущество организаций должна рассматриваться как «новое обстоятельство» по смыслу Постановления ВАС РФ от 17.01.2012 № 10077/11. Представлять уточнённые декларации по налогу на прибыль организаций, равно как и доплачивать этот налог и пени за указанный период, в такой ситуации не нужно.

Начисленный налог на имущество включается в прочие расходы, связанные с производством и реализацией. Обычно у торговых или производственных организаций налог на имущество – косвенный расход и входит в базу по прибыли в периоде начисления. Если уменьшен налог на имущество по причине подачи уточнённой декларации, то это приводит к отражению внереализационного дохода в периоде корректировки. В связи с изложенным, доначисление налога на прибыль и штрафы организации не грозят. Данные выводы основаны на Письме Министерства финансов РФ от 23.08.2017 № 03-03-06/2/53941.

Из текста письма не следует, что позиция из Постановления не применяется, когда корректировки налоговых баз являются следствием ошибки организации.

Используя разъяснения Минфина и преобладающей арбитражной практики, мы полагаем, что в данной ситуации корректировка базы – это новое обстоятельство по смыслу Постановления, а излишне исчисленный налог на имущество учитывается как внереализационный доход.

Если сдавать уточнённые декларации не нужно и организации следует отразить доход, то в каком периоде?

Если сумма налога на имущество или авансового платежа ошибочно завышена, то организация вправе, но не обязана подавать уточнённую отчётность (абз. 2 п. 1 ст. 81 НК РФ, письма Минфина России от 23.08.2017 № 03-03-06/2/53941, от 17.07.2012 № 03-03-06/1/339, от 20.06.2012 № 03-04-05/8-751, от 26.03.2010 № 03-02-07/1-130).

Вопрос, связанный с моментом учёта внереализационного дохода, в настоящее время не урегулирован. Минфин России в Письме от 13.04.2016 № 03-11-06/2/21006 считает такие доходы доходами прошлых лет, которые выявлены в отчётном (налоговом) периоде (п. 10 ст. 251 НК РФ).

Датой получения таких доходов для налогоплательщиков, применяющих метод начисления, признаётся дата выявления дохода (получения и (или) обнаружения документов, подтверждающих наличие дохода).

Перечень внереализационных доходов, учитываемых для целей налогообложения прибыли, не является исчерпывающим, на что и ссылается ВАС РФ в Постановлении.

По нашему мнению, датой получения дохода в виде излишне уплаченного налога на имущество организаций должна признаваться дата получения от налоговой сообщения о принятом решении о возврате сумм излишне уплаченного налога (п. 9 ст. 78 НК РФ). До этого момента, ввиду отсутствия определённости в том, какое решение будет принято налоговым органом, у организации не возникает экономической выгоды, приводящей к образованию налогооблагаемого дохода (п. 1 ст. 41 НК РФ). Такой вывод можно сделать и из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 января 2012 г. № 10077/11, поскольку в нём ВАС РФ поддержал налогоплательщика, который учёл излишне уплаченную сумму налога после признания инспекцией факта излишней уплаты налога.

Правомерность указанной позиции усматривается и в других судебных решениях (смотрите, например, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 № 06АП-7127/14, ФАС Московского округа от 07.03.2013 № Ф05-1017/13 по делу № А40-56201/2012, Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 № 09АП-33404/12).

Нужно ли доплатить налог на прибыль и пени за каждый период?

Основываясь на разъяснениях Минфина России и преобладающей арбитражной практики, мы придерживаемся позиции, что корректировка налоговой базы по налогу на имущество всё же рассматривается как «новое обстоятельство» по смыслу Постановления, а излишне исчисленная сумма налога на имущество организаций подлежит учёту в составе внереализационных доходов. Соответственно, представлять уточнёнки по налогу на прибыль организаций, равно как и доплачивать этот налог и пени за указанный период, в такой ситуации не нужно.

Интересная ситуация. Компания обратилась в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости здания в 2017 году. Комиссия отказала. В 2018 году компания обратилась с иском в суд и выиграла. Вопрос: с какого периода применяется новая утверждённая судом кадастровая стоимость здания (с даты заявления в комиссию или с даты обращения в суд)?

Сложность заключается в том, что в п. 15 ст. 378.2 НК сказано: если изменена кадастровая стоимость по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, нужно учитывать при определении базы начиная с периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре стоимости, но не ранее даты внесения в госкадастр недвижимости кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. В норме НК указано, что налог пересчитывают с начала года, в котором подали заявление о пересмотре кадастровой стоимости, не уточняя, куда именно его подавали – в суд или в комиссию.

Для компаний обращение в комиссию является обязательным – иск в суд принят не будет при отсутствии решения комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо при отсутствии документов, подтверждающих факт обращения в комиссию и отказ рассмотреть ею заявление в установленный законом срок. В связи с этим для целей применения положений п. 15 ст. 378.2 кодекса датой подачи заявления для юрлиц является дата обращения в комиссию.

По общему правилу изменение кадастровой стоимости недвижимости в течение года не учитывается при расчёте налога в этом и предыдущих годах. Однако это правило не применяется, если кадастровая стоимость изменяется на основании судебного решения.

Пересмотренная по решению суда кадастровая стоимость недвижимости будет учитываться при расчёте налога с того года, в котором подано заявление о её пересмотре, но не ранее даты внесения в ЕГРН стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В то же время ФНС сообщила, что при камеральной проверке декларации инспектор может учесть документы об изменённой кадастровой стоимости объекта, представленные проверяемой компанией и подтверждённые официальными сведениями с сайта суда, если решение суда вступило в силу. Причём использование проверяющими таких сведений не зависит от даты их внесения в ЕГРН.

Использование налоговыми органами сведений об оспоренной кадастровой стоимости (налоговой базе) не зависит от даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (Письмо ФНС России от 26.12.2016 № БС-4-21/25054).

Мы придерживаемся следующей позиции: если вы оспаривали в суде решение комиссии, то новая утверждённая судом кадастровая стоимость здания применяется с периода обращения в комиссию, независимо от того, что позднее вы обратились в суд, чтобы оспорить решение комиссии.

Итак, в случае, если налогоплательщик оспорил кадастровую стоимость здания, которая зачастую завышена, в соответствии с имеющейся практикой при корректировке налоговой базы по прибыли, это рассматривается как новое обстоятельство. Излишне исчисленная сумма налога на имущество организаций подлежит учёту в составе внереализационных доходов в периоде получения от налогового органа сообщения о принятом решении о возврате сумм излишне уплаченного налога. До этого момента налогооблагаемого дохода у организации не возникает. Представлять уточнённые декларации по налогу на прибыль организаций, равно как и доплачивать этот налог и пени за указанный период, в такой ситуации не нужно.

Если изменена кадастровая стоимость по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, нужно учитывать при определении базы начиная с периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре стоимости, но не ранее даты внесения в госкадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая была предметом оспаривания.