Пользование инфраструктурой снт садоводом-индивидуалом

Портал СНТ Виноградово

Воскресенского района МО

ИМУЩЕСТВО ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ СНТ И ПЕРЕДАЧА ЕГО В ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ САДОВОДОВ.

Имущество общего пользования СНТ и передача его в долевую собственность садоводов

Садоводческое некоммерческое товарищество (далее – СНТ), будучи корпоративной некоммерческой организацией, объединяет своих членов для ведения садоводства. Комфорт работы на даче определяется, в том числе, инфраструктурой, пользование которой осуществляют члены СНТ и собственники земельных участков, находящихся в границах территории СНТ. Состав инфраструктуры образует общее имущество садоводов, которые имеют право определять порядок его использования на правах собственника.

Состав общего имущества садоводов

СНТ выступает разновидностью товариществ собственников недвижимости (ст. 123.12 ГК РФ).

Любое СНТ функционирует не изолированно, но с учетом совокупности объектов, образующих состав общего имущества. В числе потенциального общего имущества СНТ могут значиться:

— инженерно-технические сети, обеспечивающие теплоснабжение, водоснабжение, отведение сточных вод, а также электроснабжение СНТ или его отдельных членов (трубы, провода и пр.);

— элементы благоустройства и озеленения (охрана территории, место сбора твердых коммунальных отходов, каскад уличного освещения (фонари и опоры), общественные пространства, зеленые насаждения);

— дороги общего пользования, находящиеся в границах СНТ (проходы и проезды);

— объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения;

— движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (например, бензопила или мотоблок).

Ст. 123.13 ГК РФ выделяет:

— имущество, собственником которого является СНТ как юридическое лицо (например, инвентарь, техника, запасы и пр.)

— и имущество общего пользования в СНТ. В ГК РФ есть общая норма о том, что имущество общего пользования в СНТ принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом (п. 2.1. ст. 123.12 ГК РФ).

При этом в Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217) есть норма о том, что:

— имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может также принадлежать СНТ на праве собственности и ином праве (например, праве аренды, безвозмездного пользования и пр.) (п. 3 ст. 24 Закона № 217);

— в случае нахождения в границах СНТ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, такой участок подлежит предоставлению в общую долевую собственность садоводов пропорционально площади их участков. В дальнейшем такой участок будет выступать в качестве общего имущества, и его можно будет использовать для общественных нужд. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества (п. 4 ст. 24 Закона № 217).

В законе также установлена норма о том, что имущество общего пользования, расположенное в границах СНТ, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам земельных участков пропорционально площади этих участков (п. 1 ст. 25 Закона № 217). Это условие применимо в том случае, если имущество общего пользования было приобретено после 2019 года, т.е. после вступления в силу Закона № 217. Таким образом, закон не делает исключения для членов или не членов СНТ.

Смысл передачи общего имущества в долевую собственность садоводов

Цель передачи общего имущества собственнику всегда состоит только в одном – сформировать ответственного и добросовестного собственника, который будет следить за своим добром и надлежащим образом его содержать.

В Законе № 217 есть общая норма о том, что недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах СНТ может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков в границах СНТ. Причем такое решение необходимо принять до 1 января 2024 года (п. 2.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Принятие данного решения оформляется протоколом общего собрания членов СНТ, при условии 100%-го согласия всех собственников земельных участков на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество (п. 3 ст. 25 Закона № 217).

Установленное законом условие о необходимости согласия всех собственников на данное решение – делает данную норму «нерабочей», поскольку в ситуации разобщенности собственников, для СНТ собрать 100%-й кворум по такому вопросу будет крайне проблематичным. Даже для небольших СНТ правовая норма о 100%-ом кворуме является довольно жесткой (например, применительно к многоквартирным домам состав общего имущества можно увеличить 51% или 2/3 количеством голосов, в зависимости от постановки вопроса).

Если решение о передаче общего имущества в долевую собственность садоводов было принято, то каждый договор о переходе права собственности на садовый или огородный земельный участок должен сопровождаться условием о переходе доли в праве общей собственности на имущество общего пользования. Если такое условие не было включено в договор, то он будет являться ничтожными (п. 7 ст. 25 Закона № 217).

Вне зависимости от принятия решения о передачи общего имущества в долевую собственность садоводов, на общем собрании членов СНТ стоит определить состав общего имущества (хотя бы формально), чтобы составить правильную смету доходов и расходов (а в дальнейшем вести судебную работу с должниками).

В любой ситуации передача общего имущества в долевую собственность садоводов не является дарением, а доля в праве на общее имущество пропорциональна площади земельного участка собственника. Одновременно на собственника накладывается ряд ограничений в части использования общего имущества. Собственник не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования (то есть, делать самозахват земли);

— отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок (то есть, продать общее имущество нельзя) (п. 6 ст. 25 Закона № 217).

Наряду с передачей общего имущества в долевую собственность садоводов возможен и обратный процесс: общее имущество может быть передано в государственную или муниципальную собственность. Для этого должно быть соблюдено сразу три условия:

— наличие решения общего собрания членов СНТ о передаче указанного имущества;

— в соответствии с федеральным законом указанное имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности;

— должно быть получено согласие на осуществление указанной передачи от лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории СНТ (п. 8 ст. 25 Закона № 217).

Однако данная практика является большой редкостью (при общей сложности процедуры такой передачи), поскольку власти не заинтересованы в том, чтобы нести бремя расходов за содержание каких-либо объектов в границах СНТ.

Проблемы передачи общего имущества в долевую собственность садоводов

Общая проблема – нечеткий и одновременно жесткий характер процедуры, прописанный в Законе № 217. Условие о 100%-м согласии всех собственников земельных участков на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество является заведомо невыполнимым. Кроме того, есть сложности с регистрацией права собственности на общее имущество (оно проблематично регистрируется Росреестром).

Слабая сторона Закона № 217 также состоит в неявном определении состава общего имущества садоводов (того, что в него может входить), а также ряде сложностей в связи с проведением общих собраний (при общей разобщенности и неспособности договориться по такому вопросу).

Итак, какие бы не были сложности, но к 1 января 2024 года вопрос о передаче общей собственности в долевую должен быть решён. Впереди 3 года. Но они не могут быть годами ожидания. И опять на первый план выходит вопрос межевания общих земель, которые являются главной составляющей общей собственности. Только после него можно поставить на кадастровый учёт эти земли и зарегистрировать другую общую собственность – сторожку , водокачку, выделить территорию под магазин и прочие общественные объекты. Не будем также забывать и о том, что и мелиоративная канава вокруг товарищества уже давно требует обратить на себя внимание. А решать все эти вопросы путём заочного голосования и «с помощью современных средств коммуникации» не получится. Времени на раскачку и покупку дорогостоящей техники, которая тоже, кстати является общей собственностью и покупается с разрешения собственников, уже нет.

Жизнь показала, что никаких жизненно важных дел за прошедшие 4 года правлением не сделано. Много говорят о передаче электрохозяйства МОЭСКУ. Но до сих пор не опубликован Акт передачи элекрохозяйства, являющийся неотъемлемой частью соответствующего договора, не приходят и не опломбируют электросчетчики электрики от Мосэнерго, как было обещано председателем правления, а нам по- прежнему предлагается оплачивать свет на специальный открытый для этих целей, как объясняет правление, лицевой банковский счет СНТ. Если бы это было не так, то никому не нужный и дополнительно оплачиваемый нами счет в банке нужно было бы закрыть. А как можно считать вопрос о передаче ЛЭП закрытым, когда в него по разным причинам не включены все 100% собственников? Правление это делает для людей или для себя? Есть люди, которые ничего об этом не знают, потому что не получили соответствующую информацию. Может быть наряду с заменой фрагментов ограждения при въезде в товарищество, пора уже решать важные для людей вопросы и понимать, что в товариществе все равны, вне зависимости от удалённости от председателя, и у всех одинаковые права, в том числе, право на информацию о жизнеобеспечивающих мероприятиях.

Имущество общего пользования в СНТ
по новому закону

Что относится к общему имуществу в СНТ

Имуществу общего пользования (ИОП) в садоводческих и огороднических товариществах посвящена глава № 6 Федерального закона № 217-ФЗ. Согласно данному документу, к ИОП относится все движимое и недвижимое имущество, находящееся в границах территории товарищества и используемое для общих нужд садоводов.

Недвижимым имуществом общего пользования считаются линии электропередач, трубо- и газопроводы, котельные, склады, посты охраны и т.д.
Движимое имущество — это вся техника и вещи, используемые для общих нужд товарищества. Например, газонокосилка, мотопомпа или трактор.

Также в СНТ есть и земли общего пользования (ЗОП). На них разрешается оборудовать постройки, которые могут использоваться всеми садоводами в товариществе.

Кто является собственником ИОП

В соответствии с законом № 217-ФЗ, все имущество общего пользования, приобретенное после 1 января 2019 года и расположенное в границах садоводства, принадлежит собственникам земельных участков данного СНТ.

Доля рассчитывается пропорционально площади земельных наделов, собственниками которых являются дачники. Проще говоря, чем больше ваш участок в товариществе, тем больше доля общего имущества. Такое же правило действует и для земель общего пользования.

До того момента, как закон № 217-ФЗ вступил в силу, имущество общего пользования в СНТ принадлежало товариществу как юридическому лицу. Все земли, объекты недвижимости и вещи, которые были приобретены товариществом до 1 января 2019 года, могут по-прежнему оставаться в собственности СНТ как юридического лица.

Но при желании это имущество можно также передать в долевую собственность владельцев участков.

Наконец, закон разрешает безвозмездно передавать имущество общего пользования в муниципальную собственность. Для этого потребуется согласие абсолютно всех членов товарищества, высказанное на общем собрании.

Если садоводы проголосуют «за», то имущество перейдет в собственность муниципалитета, на территории которого расположено СНТ.

Ведение бухгалтерии СНТ

Как переоформить ЗОП и ИОП в долевую собственность садоводов

Можно ли продать свою часть имущества общего пользования

Оформив свою долю, садовод не может отделять и отчуждать ее от всего имущества общего пользования. Также закон запрещает любые действия по передаче своей доли отдельно от права собственности на дачный участок. Проще говоря, дачник не может продать часть принадлежащего ему общего имущества отдельно от своего земельного надела.

Если же садовод решит продать свой участок в СНТ, его доля ОИП также перейдет новому собственнику. То же самое произойдет и при оформлении наследства.

Налог на общее имущество

Если имущество и земли общего пользования находятся в долевой собственности членов СНТ, то и платить налоги за эти владения придется садоводам. Размер налога индивидуален для каждого владельца и напрямую зависит от размера доли общего имущества.

Если же земли и имущество были переданы муниципалитету, никаких дополнительных налогов платить уже не придется.

Земли общего пользования в СНТ

До тех пор, как в 2019 году вступил в силу Федеральный закон № 217-ФЗ, ЗОП на территории садоводческого товарищества принадлежали муниципалитету или государству. Юридические лица могли оформить земли общего пользования в аренду. Физическим лицам ЗОП предоставлялись на условиях безвозмездного бессрочного пользования.

Однако статья 24 закона № 217-ФЗ разрешила передать все земли общего пользования в долевую собственность владельцев участков СНТ. Однако для этого потребуется получить согласие всех собственников земель на территории товарищества.

В чем преимущества перевода земель в долевую собственность

Как оформить ЗОП в долевую собственность

Для оформления ЗОП в собственность дачников предварительно потребуется провести межевание садоводческого товарищества. Стоимость работ придется делить между садоводами. Поэтому даже бесплатная передача земли все равно будет связана с определенными расходами.

Чтобы организовать межевание земель в СНТ, потребуется:

провести общее собрание, утвердить проведение работ по межеванию, оформить протокол;
выбрать уполномоченное лицо, которое будет ответственным за заключение договора с геодезической компанией (чаще всего таким человеком назначается председатель);
геодезисты приедут в СНТ, оценят объем и стоимость работ, а затем приступят к съемке территорий;
кадастровые сведения, предоставленные геодезической компанией после завершения всех работ, будут обработаны картографом, а затем переданы кадастровому инженеру;
завершающим этапом работ станет схема уточнения или определения границ земель общего пользования, которая будет передана на утверждение председателю СНТ;
если замечаний от председателя не поступит, специалисты сформируют окончательный межевой план.

Только после этого земли общего пользования СНТ можно передавать в долевую собственность садоводов.

Ограничения в использовании ЗОП

После того, как ЗОП перейдут в долевую собственность садоводов, новые собственники смогут:

сдавать земли в аренду;
возводить на них объекты общей инфраструктуры СНТ (детские и спортивные площадки, зоны отдыха, контейнеры для сбора мусора и т.д.).

Однако делать это разрешается только при условии согласия всех собственников земель. Использовать ЗОП не по целевому назначению запрещается. Также садоводы не имеют права:

расширять площадь индивидуальных земельных участков за счет ЗОП;
устраивать незаконные свалки мусора, строительных материалов и других отходов на землях общего пользования;
перекрывать въезд воротами и шлагбаумами для других членов СНТ;
самовольно устанавливать торговые объекты, хозпостройки и другие помещения для оказания платных услуг без согласования с остальными собственниками.

Порядок использования земель общего пользования необходимо прописать в Уставе СНТ.

Право на использование земли общего назначения

Каждый собственник земельного участка в садоводческом товариществе имеет право беспрепятственного прохода и проезда по территории земель общего пользования. Это значит, что ни председатель, ни представители правления не могут ограничить передвижение дачников по территории СНТ.

Часто руководство товарищества пытается бороться с должниками по членским взносам, устанавливая ворота на въезд и ограничивая доступ неплательщикам. Но, на основании пункта 5 статьи 24 Федерального закона № 217-ФЗ, такие действия являются незаконными. В ответ на эти меры садовод имеет право обратиться в суд.

Новый закон о садоводческих товариществах с 1 января 2021 года

Новый закон о садоводческих товариществах, вступил в действие с 1 января 2021 года. Он принес важные изменения, которые коснулись не только дачников, но и других землевладельцев.

Что нового?

Одним из самых важных нововведений в законе является исключение такого юридического понятия как «некоммерческое объединение граждан». Также в законе перестают фигурировать такие термины как садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие формы организаций.

Как гласит статья 4 ФЗ №217, а именно ее первый пункт, владельцы земельных наделов, признанных садовыми, а также огородными, и лица, которые хотят получить в пользование такие участки, обладают правом «запускать» садоводческие некоммерческие товарищества (далее СНТ), и огороднические товарищества некоммерческого вида—ОНТ.

Создавать подобные товарищества, как гласит 9 статья ФЗ №217, имею право такие лица:

Граждане, которые впоследствии предоставят товариществу участок земли, который находится в собственности у государства либо муниципалитета.
Граждане, во владении которых находятся садовые либо огородные наделы земли.

Прекращение деятельности организаций, которые создавались гражданами для садового, огородного или дачного хозяйства до момента вступления в силу действующего ФЗ №217 не требуется. Говоря проще, СНТ, а также иные формы организаций, которые существовали до 1 января 2021 года, могут не прекращать свое существование, а просто привести в порядок документы, руководствуясь новым регламентом.

Кто теперь будет выступать в роли органа управления

ФЗ №217, а именно его 16 статья, гласит, что органом управления в товариществах принято считать общее собрание всех его членов. Стоит отметить, что количество лиц в товариществе должно быть не менее 7. После организации какой-либо из форм товарищества необходимо создать единоличный исполнительный орган, а именно выбрать председателя. Также обязательно должен быть действующий коллегиальный орган исполнения — правление товарищества. Кроме того, в товариществе должна быть проверяющая комиссия и соответственно ревизор.

Такие нововведения полностью упраздняют имевший ранее место термин « уполномоченных» лиц, которые выступали от каждой улицы товарищества.

Каким образом будет все решаться

Для согласования решения в каком-либо вопросе относительно товарищества может созываться собрание участников товарищества. Оно в свою очередь может как очередным, так и внеочередным. Очередное собрание созывается правлением организации в случае необходимости, но стоит отметить, что в год подобное собрание организовываться не меньше чем 1 раз. На собрании должно проводиться голосование, которое может быть либо заочным, либо очным.

Кто может вступить

Стать полноправным членом товарищества при желании может только физическое лицо. Для того чтобы вступить в товарищество, гражданин, во владении которого имеется земельный надел на территории желаемого товарищества, должен написать заявление и принести его в администрацию товарищества. Запрос на прием в товарищество обсуждается на общем собрании.

ВНИМАНИЕ . Следует отметить, что для вступления в товарищество заявитель обязательно должен предоставить копию выписку из ЕГРН, то есть подтвердить свое право на владении своей собственностью. Как правило, при наличии выписки правление товарищества не имеет права отказать во вступление в организацию.

Как только заявка на вступление будет одобрена, новый член товарищества в течение трех месяцев со дня вступления должен получить на руки членскую книжку.

Изменения, касающиеся взносов

Как гласит новый ФЗ №217, изменился порядок расчета, а также уплата членских и других взносов в товариществах.

Взносы членов СНТ теперь делятся всего на два вида:

Членские;
Целевые.

Вносить взносы должен каждый член товарищества, без исключения. Осуществлять уплату нужно по предписанию устава товарищества, но не чаще чем 1 раз в 30 дней.

Что можно делать в СНТ?

С 2021 года, что нового еще в товариществах? Как гласит ФЗ №217, вступивший в силу с 1 января 2021 года, на территории СНТ можно использовать земельные участка только в двух случаях:

Для ведения садовой деятельности — выращивать сельскохозяйственные культуры, возводить жилые дома садовые постройки, а также строить хозпостройки и гаражи;
Для ведения огородной деятельности — выращивать культуры и строить только постройки хозяйственного вида.

Начать заниматься каждой из перечисленных деятельностей могут любые физические лица, во владении у которых имеются земельные участки в населенном пункте, при условии, что они относятся к участкам сельхоз. назначения.

Что конкретно можно строить по новому закону в СНТ

На земельном наделе, относящемся к СНТ и на котором ведется садовая деятельность, допускается строить садовый дом, который ранее в законе фигурировал как дачный. Такой дом предназначается для проживания по сезонам. В нем разрешается создавать необходимые условия для удобного проживания, но запрещается проводить капитальные работы строительного вида.

Как гласит новый ФЗ №217, а конкретнее его 3 пункт 3 статьи в СНТ разрешено возводить постройки хозяйственного вида.

К ним относятся:

Сараи;
Бани;
Тепличные здания;
Навесные постройки;
Подземные стройки;
Колодцы.

Все перечисленные постройки должны использоваться только для удобства и удовлетворения нужд, проживающих лиц на земельном участке.

Строительство каждого из перечисленных зданий должно осуществляться только при условии соблюдения градостроительного регламента. Все детальные подробности о том, какие параметры должен иметь садовый дом и иные объекты в СНТ, описаны в 1 статье, Градостроительного кодекса РФ, а именно в ее 39 пункте.

Получили сдачи

В каждом садовом товариществе имеются дороги, электрические сети, водопровод, контейнеры для сбора мусора и так далее. Все это вместе — инфраструктура поселка, для обслуживания которой со всех членов садового товарищества собирают деньги. В каждом конкретном СНТ дачники сами решают, какую сумму они считают приемлемой. Но именно этот вопрос часто становится предметом спора.

Итак, в районный суд Ленинградской области обратилось местное садовое товарищество. В его иске к одному из садоводов было сказано, что этот гражданин уже несколько лет не платит в товариществе ни целевые, ни членские взносы и отказывается заключать договор на пользование инфраструктурой поселка. Этот дачник написал заявление и вышел из состава садового товарищества. Но при этом гражданин пользуется инфраструктурой поселка.

СНТ попросило суд обязать гражданина заключить с товариществом договор о порядке пользования объектами инфраструктуры и общего пользования и взыскать с садовода долги и пени за прошлые годы.

Во встречном иске садовод написал, что он не отказывается от заключения договора на пользование общим имуществом, но его не устраивают условия договора. По мнению дачника, в договоре нет точного перечня объектов инфраструктуры и формулы для расчета размера платы за пользование этими объектами.

Ответчик попросил суд обязать товарищество заключить с ним договор в его редакции, в которой указана плата за каждый объект.

Районный суд частично с иском садового товарищества согласился. Взыскал с садовода долг и судебные издержки. В остальных требованиях СНТ — подписать договор — было отказано. А встречные требования садовода суд не признал. Городской суд с таким решением согласился.

До Верховного суда РФ дошел обиженный отказом садовод. Судебная коллегия ВС дело изучила и с садоводом согласилась — в решениях есть ошибки.

Вот что увидел в споре Верховный суд. Когда райсуд отказал СНТ в его требовании заставить садовода подписать договор о порядке пользования объектами товарищества, суд заявил, что такое право — требовать есть только у гражданина, но нет у товарищества. Отказал райсуд и во встречных требованиях садовода — пусть с ним подпишут его вариант договора. В этом случае суд сказал, что вариант ответчика противоречит закону о садоводческих объединениях (N 66). Апелляция все эти решения поддержала, сказал Верховный суд, но с этим согласиться нельзя. И объяснил, почему.

Садовод, из-за позиции которого СНТ пошло в суд, имеет участок в СНТ и сам на нем трудится. Он добровольно вышел из состава СНТ и не подписывает договор из-за разногласий с товариществом. Форму договора, порядок пользования объектами члены товарищества утвердили на общем собрании и один экземпляр отправили несогласному.

По Гражданскому кодексу юридические лица и отдельные граждане свободны в заключении договоров и принуждать их запрещено (статья 421 ГК). Исключение — обязанность подписать договор, если он предусмотрен законом, кодексом или добровольно принятым обязательством.

Если кто-то не хочет подписывать договор, то другая сторона может обратиться в суд и попросить обязать человека подписать договор. С момента вступления в силу такого решения суда договор считается заключенным (статья 445 ГК).

В законе о садоводческих товариществах сказано, что в них граждане могут трудиться в индивидуальном порядке. И такие единоличники вправе пользоваться объектами инфраструктуры СНТ за плату на условиях договоров, принятых в этих товариществах. Но есть важный момент — сумма платежей с индивидуалов и с членов товарищества должна быть одинакова. Отсюда вывод — заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры садового товарищества для граждан, которые в нем трудятся индивидуально, является обязательным «в силу закона».

Пойти в суд с требованием подписать договор мог и сам садовод, и товарищество. Поэтому заявление апелляции, что товариществу надо отказать, так как оно не может предъявлять подобные требования, противоречит закону.

Нет у суда и прав отказывать садоводу во встречных требованиях — обязать товарищество подписать с ним договор.

В 445-й статье Гражданского кодекса сказано, что суд должен в своем решении прописать условия, на которых договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Поэтому слова местного суда о том, что договор, написанный садоводом, противоречит закону о СНТ, не освобождает суд от необходимости указать условия, на которых такой договор должен быть заключен.

Верховный суд отменил решение апелляции и велел пересмотреть этот спор.

Эксперты «РГ» рассказывают о правовых аспектах деятельности садоводческих товариществ в рубрике «Юрконсультация»

Два ТСН или СНТ на одной территории по 217-ФЗ

Работая в сфере СНТ и ТСН, мы постоянно сталкиваемся с мнением о том, что на одной территории не может быть создано более одного товарищества. Само собой, мнение появилось не просто так и имеет хорошее обоснование. Дело в том, что в Законе 217-ФЗ прям так и написано:

«Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества» — часть 2 статьи 4 Закона 217-ФЗ.
«управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество — часть 2 ст. 24 Закона 217-ФЗ.
«садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества» — часть 10 ст. 23 Закона 217-ФЗ.

У нас как у практикующих юристов при прочтении данных статей возникает ряд вопросов:

«расположенных в границах территории садоводства или огородничества». Само по себе понятие этих границ весьма спорное, об этом мы написали целую статью, которую можно прочитать здесь.
«вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество». А если создали два или три товарищества, то что? Какие правовые последствия наступают? — закон на этот вопрос никак не отвечает. А какие могут быть варианты?
1). Допустим, одно из товариществ подлежит ликвидации, но какое именно? Можно рассудить так, что нарушило закон то товарищество, которое было создано позднее — именно оно стало «вторым», а поэтому создано незаконно. А можно рассудить по-другому: что новое товарищество создано позднее, а значит последняя воля собственников направлена на управление именно через новое товарищество.
2). А если товарищества вообще созданы одновременно в один день, то какое ликвидировать?
3). Вообще ликвидация по закону возможна только в случаях, прямо указанных в законе. В нашем случае такую причину для ликвидации в закон не включили. А может вообще не нужно ничего ликвидировать, может просто разделить между товариществами территорию и все?
4). А может вообще провести реорганизацию этих товариществ и объединить их в одно большое товарищество — чтобы было одно товарищество на всю территорию?
«вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество» — то есть второе СНТ (ТСН) на одной территории создать нельзя, но можно создать дачное некоммерческое партнерство (ассоциацию), можно создать дачный потребительский кооператив или товарищество собственников жилья (ТСН)? Тогда в чем смысл запрета именно на второе товарищество?
«для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества» — а если второе товарищество создано для управления другим (новым) имуществом на той же территории? Приведем конкретный пример из жизни: есть давно созданное СНТ, на территории которого со временем появилась улица относительно зажиточных граждан. Зажиточные граждане хотят сделать в СНТ видеонаблюдение, шлагбаумы, поставить охрану и КПП, но остальные садоводы такие расходы не потянут. В итоге зажиточные граждане, не выходя из СНТ и не прекращая в нем членство создают свое второе товарищество на территории своей улицы, ставят себе КПП, видеонаблюдение и шлагбаум, то есть создают новое имущество общего пользования, которое содержится только за счет второго товарищества. Деятельность этих двух СНТ (ТСН) вообще не пересекается, они управляют разным имуществом и находятся на одной территории. Это допустимо? Если недопустимо, то чьи права тут нарушаются?
«садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества» — а если участок включили в свою территорию два соседних товарищества, то что, платить в оба?

В итоге имеем то, что приведенные выше нормы при попытке их правоприменения вызывают одни вопросы. Статьи невозможно применить на практике, потому что закон составлен некорректно, а ответов на возникающие вопросы нет нигде. Вместо классической юридической конструкции «гипотеза (если есть территория садоводства) — диспозиция (то можно создать только одно товарищество) — санкция (иначе второе и последующие товарищества ликвидируются в таком-то порядке)», мы имеем норму в стиле «на территории можно создать одно товарищество, а если создадите второе, то ничего страшного». И как с этими статьями работать в суде? Как судьи должны выносить решения?

Кстати, когда такие «вызывающие вопросы» нормы встречаются в законах, юристам следует смотреть судебную практику, потому как именно суды определяют конечное понимание законов. Но на дату написания статьи (14.05.2020) судебная практика по этому вопросу отсутствует, а в тех редких судебных решениях, в которых эти статьи упоминаются, суды старательно обходят стороной возникающие щекотливые вопросы, упоминают указанные выше статьи только в связке с другими, более серьезными нарушениями при создании товариществ.

Данная тема будет развиваться по мере появления новой судебной практики. Пишите Ваши мысли в комментариях, а также присылайте нам новую судебную практику — будем дополнять статью и помогать всем читателям разобраться в такой нелегкой теме.

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт

За что я плачу взносы, если в СНТ нет инфраструктуры?

– В нашем СНТ нет никакой инфраструктуры, кроме электричества. За что же платить взносы? И, кроме того, из общего количества участков (около 120) живут и пользуются землей около 25. Остальные земли уже заросли лесом. Как решать вопрос с этими участками в свете нового закона о налогах и взносах?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Денежные средства, поступающие за счет членских взносов, должны расходоваться исключительно на цели, которые перечислены в ч. 5 ст. 14 Федерального закона № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. К этим целям, в частности, относится оплата услуг энергоснабжающей организации, благоустройство участков, охрана, содержание общего имущества СНТ, выплата заработной платы сотрудникам администрации СНТ и другое.

Для того, чтобы проверить, на что расходуются денежные средства, сформированные за счет членских взносов, нужно запросить в администрации СНТ смету расходов, утвержденную на общем собрании членов СНТ. Также нужно запросить документальное подтверждение этих расходов.

При наличии каких-либо предложений по благоустройству и развитию инфраструктуры СНТ нужно направить в его администрацию подробное письменное обращение.

Если СНТ откажет в перечисленных просьбах или будут выявлены какие-либо нарушения в его работе, то необходимо обратиться в прокуратуру, которая обязана проводить проверки по таким делам.

Что касается заброшенных участков, то эта проблема является очень существенной для членов СНТ. К примеру, на его территории скапливается сухая трава, которая несет в себе опасность возникновения пожара. Зачастую средств на ее уборку в СНТ не хватает. Для этого его администрация обязана истребовать у потерявшихся владельцев участков членские взносы, которые в большинстве случаев ими не платятся. Сделать это следует в судебном порядке. Если таких мер не предпринимается, необходимо также обратиться в прокуратуру с жалобой. Это должно будет мотивировать администрацию СНТ действовать активнее.

Отвечает основатель платформы по выбору загородного подрядчика stroikadialog.ru Ильдар Канафеев:

Наверняка в Вашем СНТ есть дороги, которые необходимо поддерживать в надлежащем состоянии, зимой их нужно убирать. Еще необходимо осуществлять вывоз бытового мусора, который тоже стоит денег. Получить же детализацию затрат можно на собраниях, которые председатель правления СНТ обязан проводить ежегодно.

При этом самый действенный способ – судиться с неплательщиками. Для тех, кто приезжает и не платит, вы можете прописать в уставе ограничение въезда на автомобиле. Но если люди владеют и не живут, то единственный метод – это суд.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Взносы платятся за содержание общего имущества, дорог, пользование коммунальными ресурсами, вывоз мусора и т. д. То, что кто-то не проживает, не значит, что он не должен платить взносы. Эти суммы могут быть взысканы с них в судебном порядке. Практика в пользу СНТ по этому поводу сложилась достаточно давно.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Обязанность по уплате взносов возложена на Вас, как на члене СНТ. В случае, если Вы хотите решить вопрос с остальными участками, то Вам необходимо входить в правление СНТ, после чего провести общее собрание, на котором и будет решаться данный вопрос.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Проблемы с недостаточно развитой инфраструктурой должны решать администрация СНТ, поэтому Вам необходимо обращаться к ней. Если членские взносы поступают от участников регулярно, а прогресса нет, необходимо пригрозить прокуратурой. Если подвижек по этому вопросу не будет, то можно подготовить жалобу и подать в прокуратуру.

Вопрос с заброшенными земельными участками является не менее актуальным. И в этом случае нужно обратиться в администрацию СНТ с запросом о предоставлении информации о проделанной работе в этом направлении. Можете предложить инициировать процесс передачи этих земель органу местного самоуправления. Эту процедуру предусматривает ст. 284 Гражданского кодекса РФ. Однако нельзя исключать, что и здесь могут возникнуть проблемы, поскольку органы местного самоуправления также могут затягивать с благоустройством этой земли. В таком случае также нужно жаловаться в прокуратуру.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.