Возврат арендованного здания, сооружения, помещения

Возврат помещения арендодателю

Расскажем, как возвратить арендованное помещение наймодателю с минимальными последствиями для арендатора

Содержание:

1. Возвращение объекту аренды первоначального вида
2. Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды
3. Обязательность акта приема-передачи
4. Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости
5. Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений. Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью. Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

• объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
• недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

• выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
• подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю. В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи. Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Вопрос-ответ (1)

АРЕНДАТОР НЕОЖИДАННО 28.04(27.04 у него закончился оплаченный период) В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ОСВОБОДИЛ НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ НЕ ПРЕДУПРЕДИЛ.По viber28.04 прислал заявление о расторжении договора Аренды нежилого арендуемое помещения с 28.04. По причине отсутствия клиентов из-за коронавируса.Доказательств никаких не привел..Я ответила:не имеет оснований .В договоре обязан предупредить за 2 месяца.и имеет долг .7.05 Он оплатил долг.6.05.составил Акт возврата помещения в в присутствии своих свидетелей(бе меня).Все бумаги :Акт.Платежное поручение.Соглашение о расторжении Договора Аренды ( текст составлен и подписан им с датой 28.04) и ключи я получила 16.05.по почте.Правомерны ли его действия по расторжению Договора с 28.04.С какого числа правильно должен быть расторгнут Договор.Его деятельность -Мастерклассы по рисованию.Помещение находилось на 2м этаже (часть2 го этажа) в 4этажном здании.Комплекс не закрывался .Я указаний не давала.Дополнительных соглашений к Договору не подписывадось.так как не было заявлений других кроме 28.04.вывоза оборудования.

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Возврат арендованного имущества

После того, как отпадает необходимость арендовать какое-то имущество, возникает вопрос: «Как его возвращать?». Не следует просто на словах производить возврат имущества без оформления документов. Как вернуть имущество арендодателю читайте в нашем материале.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по сопровождению бизнеса в Екатеринбурге поможет решить и иные вопросы, которые возникают в процессе осуществления предпринимательской деятельности

Порядок возврата арендованного имущества

Порядок возврата имущества, которое арендовано, может быть определен договором или законом. Например, в ст. 655 ГК РФ говорится о порядке передачи здания или сооружения по передаточному акту как от арендодателя арендатору, так и наоборот от арендатора арендодателю.

Таким образом, по порядку возврата имущества необходимо смотреть прежде всего договор, затем закон, чтобы условия договора не противоречили закону.

В любом случае, лучше придерживаться следующего порядка:

1. Подготовьте арендованное имущество к возврату арендодателю
2. Подготовьте передаточный акт в 2-х экземплярах на передаваемое имущество или иной документ. При этом следует зафиксировать, что Вы передаете. Например, если передаете квартиру, которую арендовали вместе с мебелью, то необходимо перечислить в том числе всю мебель, которую передаете. Также в акте необходимо указать на то, что арендодатель не имеет претензий по передаче арендованного имущества
3. При передаче имущества акт должен быть подписан обеими сторонами

Возврат имущества, которое лицо арендовало, должен в обязательном порядке подтверждаться документально, иначе арендатору будет сложно доказать, когда он возвратил имущество. От того, когда произошел возврат имущества, зависит начисление арендной платы. Т.е., если не будет документа о передаче имущества арендатором и его принятием арендодателем, то недобросовестный арендодатель может начислить аренду, неустойку и иные суммы за то, что имущество не было передано или передано несвоевременно.

ПОЛЕЗНО: читайте подробнее про споры по договору аренды, которые могут возникать между арендатором и арендодателем по ссылке на нашем сайте

Как составить акт возврата арендуемого имущества?

Акт о возврате имущества лицом, которое арендовало, составляется в свободной форме. При этом, готовя такой документ, укажите в нем следующую информацию:

1. Название документа – акт о возврате арендуемого имущества
2. Место составления акта и дата его подписания
3. Стороны, которые подписывают соответствующий акт или по-другому стороны договора аренды
4. О чем составлен акт или о чем он заключен. В указанном разделе акта необходимо прописать о том, что:
   • арендатор возвращает арендодателю конкретное имущество, которое им арендовалось по конкретному договору
   • стороны осмотрели имущество, оно возвращается в состоянии согласно условиям договора
   • арендодатель не имеет претензий к состоянию возвращаемого имущества, какие-либо недостатки в ходе осмотра не выявлены
   • одновременно с имуществом возвращаются конкретные документы, если они передавались арендодателем арендатору
   • все платежи арендатором уплачены полностью
   • стороны не имеются претензий друг к другу
   • в скольких экземплярах составлен акт

В акте могут быть отражены иные моменты, которые имеют значение для сторон.

• В конце акта указываются стороны и проставляются подписи

СОВЕТ АДВОКАТА: если акт оформляется на нескольких страницах и разных листах, тогда лучше проставить еще раз подписи внизу каждой страницы, чтобы исключить замену страниц, подделку и т.п.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В процессе аренды имущества, арендатором могут быть произведены действия по его улучшению. При этом улучшения могут быть как отделимые, так и неотделимые.

Отделимые улучшения – это те улучшения, которые можно отделить без нанесения ущерба имуществу и соответственно забрать. Неотделимые улучшения нельзя просто взять и забрать, так как эти улучшения становятся частью объекта и если попробовать их отделить, то будет нанес вред имуществу.

При заключении договора аренды, в нем должно быть оговорено, чьей собственностью будут отделимые улучшения имущества после окончания договора. Если арендатором будут произведены с согласия арендодателя неотделимые улучшения имущества, будет ли произведено арендодателем после возврата ему имущества возмещение стоимости таких улучшений и т.д.

В общем, прежде чем произвести какие-либо улучшения в имуществе, которое арендуется, необходимо согласовать это с арендодателем и обговорить, у кого возникает право собственность, кто возмещает расходы и т.п. Если это не будет оговорено, тогда будут применяться положения ст. 623 ГК РФ.

ВНИМАНИЕ: все договоренности должны быть зафиксированы в договоре или в дополнительном соглашении к договору, т.е. письменно, закажите составление договора у нас, если у Вас он отсутствует между сторонами

Несвоевременный возврат арендуемого имущества

Договор аренды может быть заключен на определенный срок. По истечении этого срока, имущество подлежит возврату арендодателю.

Что будет, если арендатор несвоевременно произведет возврат имущества?

За несвоевременный возврат — договором может быть установлена неустойка, соответственно, арендодатель будет иметь возможность предъявить ее арендатору.

Кроме того, согласно положениям ст. 622 ГК РФ, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор произвел оплату аренды за все время просрочки возврата имущества.

Однако, аренда не может взиматься с арендатора за время просрочки, если арендодатель уклоняется от приема передаваемого ему имущества, но данный факт необходимо в случае чего доказать.

Если у арендодателя из-за просрочки возврата арендатором имущества возникли убытки и они не покрываются выставленной арендной платой, то убытки могут быть взысканы с арендатора.

Таким образом, несвоевременный возврат имущества, которое находится в аренде, может повлечь для арендатора денежные потери.

Последствия невозврата имущества в аренде

Если арендатор не возвращает имущество, аренда которого закончилась, то последствия для него будут аналогичны последствиям при несвоевременном возврате, т.е. арендодатель может потребовать уплаты неустойки, оплаты времени аренды, а также взыскания убытков. При отсутствии добровольного исполнения со стороны арендатора, арендодатель обратиться в суд о взыскании соответствующих сумм с арендатора.

В свою очередь из-за того, что арендатор не возвращает имущество, арендодателю, скорее всего, необходимо будет обращаться с иском в суд. Какие требования заявлять в таких ситуациях, будет зависеть от того, что арендуется. Как вариант могут быть заявлены следующие требования:

• об обязании ответчика возвратить имущество
• о выселении

Помимо указанных требований также могут быть заявлены требования о взыскании задолженности по аренде, убытков, пеней, может быть заявлено требование о расторжении договора, если он действующий. Кроме того, могут быть взысканы расходы на представителя.

Если дело дошло до суда и суд расторг договор либо удовлетворил иные требования, связанные с возложением обязанностей на арендатора по возврату имущества, то арендатор обязан будет освободить имущество и/или передать арендодателю. При отсутствии добровольного исполнения в дело включатся приставы с принятием мер, которые предусмотрены законом.

Таким образом, не возврат имущества арендатором повлечет негативные последствия больше всего для него, чем для арендодателя, но и арендодателю придется побороться за свое имущество.

Кража арендованного имущества

Может произойти такая ситуация, что имущество, которое лицо арендовало, украли.

Естественно о краже имущества арендатор обязан заявить в компетентные органы, а также сообщить арендатору.

В то же время, обязанность по обеспечению сохранности имущества лежит на арендаторе, соответственно, если имущество выбыло из владения арендатора, то тем самым у арендодателя возникли убытки, которые обязан возвратить арендатор. Впоследствии данные убытки арендатор может взыскать с лица, которое украло арендованное имущество.

В практике встречаются такие ситуации, когда арендатор с помощью поддельных документов продает имущество арендодателя, например, квартиру. Это тоже своего рода кража, хотя действия квалифицируются как мошенничество. В такой ситуации по объектам недвижимости собственнику необходимо будет оспаривать сделки купли-продажи, признавать их недействительными, и имущество по решению суда будет возвращено собственнику.

Проблемы уже возникнут у покупателя такого имущества, поскольку он обязан будет вернуть имущество собственнику, а вот вернуть деньги будет затруднительно, так как мошенник маловероятно, что примет действия по добровольному возврату полученных средств.

Отзыв о юрсопровождении нашего Доверителя

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Просрочен возврат имущества арендатора в условиях пандемии: какие санкции можно применить к арендодателю

Е. М. Тараненко
автор статьи, консультант Аскон по юридическим вопросам

Порядок возврата арендодателю арендованного имущества установлен гражданским законодательством. Если арендатор не вернул арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ).

Последние месяцы ситуация осложнялась ограничениями из-за пандемии коронавируса, из-за которых терпели убытки по сути все. Вопросов с арендой много. Один из сложных: может ли арендатор при досрочном расторжении договора аренды в период пандемии отказаться от внесения арендной платы за просрочку возврата арендуемого имущества, мотивируя отказ ограничениями из-за пандемии, необходимостью получения результатов тестирования на COVID-19 ответственных за возврат работников.

Однако возникает вопрос: может ли арендатор при досрочном расторжении договора аренды в период пандемии отказаться от внесения арендной платы за просрочку возврата арендуемого имущества, мотивируя отказ ограничениями из-за пандемии по коронавирусу, а также необходимостью получения результатов тестирования ответственных за освобождение имущества работников на предмет отсутствия заболевания COVID-19.

Как в законодательстве

В соответствии с гражданским законодательством при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (п. 3 ст. 307 ГК РФ). При этом обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Запрещено злоупотребление правом, к которому можно отнести не только осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, но и действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1 ст. 10 ГК РФ). По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, стороны любого договора, в том числе договора аренды, должны действовать добросовестно, с должной заботливостью и осмотрительностью. В силу требований приведенных правовых норм поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Соответственно, при заключении дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, определяющего порядок и сроки возврата арендуемого имущества арендодателю, в период режима повышенной готовности из-за пандемии по коронавирусу арендатор должен был оценить возможность исполнения условий такого соглашения с учетом рисков, связанных с постоянно меняющимся законодательством. Оценка предпринимательских рисков является прямой обязанностью арендатора как коммерческого юридического лица (ст. 2 ГК РФ).

Можно ли ссылаться на коронавирус

Ссылка на то, что просрочка возврата арендуемого имущества была вызвана объективными обстоятельствами, на которые арендатор не мог влиять: необходимость тестирования на коронавирус и длительность ожидания результата, которая возникла после заключения дополнительного соглашения в период, когда должно было проводиться освобождение имущества арендодателя, — также представляется несостоятельной в силу следующего.

Основания и случаи обязательного и рекомендованного тестирования на коронавирус установлены в ряде актов, в частности, во «Временных методических рекомендациях «Профилактика, диагностика и лечение новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Версия 7 (03.06.2020)» (утв. Минздравом России) (вместе с «Инструкцией по проведению этиологической лабораторной диагностики коронавирусной инфекции», «Рекомендованными схемами лечения в зависимости от тяжести заболевания», «Инструкцией по соблюдению мер инфекционной безопасности для выездных бригад скорой медицинской помощи, «МР 3.1.0173-20. 3.1. Профилактика инфекционных болезней. Организация противоэпидемических мероприятий в период пандемии COVID-19. Методические рекомендации» (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 21.04.2020), Постановлении Главного государственного санитарного врача РФ от 30.03.2020 N 9 (ред. от 13.04.2020).

Регионы могут установить обязательные меры по проведению тестирования работников.

Москва. В частности, в Москве с 12 по 31 мая было предусмотрено обеспечение проведения исследований на предмет наличия новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в организациях, допущенных к проведению таких исследований в соответствии с законодательством РФ, в отношении не менее 10% работников. С 1 июня 2020 г. должно быть обеспечено в течение каждых 15 календарных дней проведение исследований в отношении не менее 10% работников (п. п. 2.4 — 2.5 Требований к организации деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, при осуществлении которой не принято (отменено) решение о приостановлении посещения гражданами территорий, зданий, строений, сооружений (помещений в них), где осуществляется деятельность таких организаций и индивидуальных предпринимателей, приведенных в Приложении 6 к Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ).

Санкт-Петербург. В Санкт-Петербурге режим повышенной готовности был введен Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)». В данном Постановлении, а также в иных нормативных актах г. Санкт-Петербурга не было установлено требования об обязательном тестировании на коронавирус лиц, продолжающих работу в условиях ограничительных мер.

Таким образом, необходимость получения данных тестирования руководителя арендатора и лиц, ответственных за подготовку и передачу арендодателю имущества, на отсутствие коронавируса не лишает права данных лиц работать удаленно по месту собственного жительства, если данные лица не были помещены в медицинскую организацию. Кроме того, если тестирование проводилось в рамках мониторинга работников, т.е. без наличия признаков заболевания, без контактов с зараженными или заболевшими, ожидание результатов не предусматривает обязательной самоизоляции.

Кроме того, при выявлении невозможности исполнить обязательство в срок арендатор мог незамедлительно уведомить арендодателя о возможной просрочке, а также согласовать новую дату возврата имущества удаленно, а также предложить внести иные изменения в дополнительное соглашение используя телефон, средства конференц-связи или электронную почту.

Позиция Верховного Суда

Применить к ситуации с просрочкой возврата арендуемого имущества нормы Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», статья 19 которого предусматривает право арендаторов ходатайствовать о снижении арендной платы также нельзя. С одной стороны, данная статья не предусматривает полного освобождения арендатора от арендной платы. С другой стороны, ее применение обусловлено невозможностью использовать арендуемое имущество из-за введенных в период повышенной готовности ограничений, а не невозможностью передачи имущества арендодателю.

Также Верховный Суд отметил, что распространение новой коронавирусной инфекции не в каждом случае признают обстоятельством непреодолимой силы. Важны ваш тип деятельности, условия ее осуществления, в том числе регион, в котором действует организация. Учитываются и срок исполнения обязательства, характер неисполненного обязательства, разумность и добросовестность действий должника и т.д. Также Верховный Суд РФ разъяснил, что применительно к нормам ст. 401 ГК РФ обстоятельства, которые вызваны угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также меры органов госвласти и местного самоуправления по ограничению ее распространения (в частности, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физлиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений) могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие критериям обстоятельств непреодолимой силы и причинная связь между ними и тем, что вы не исполнили обязательства ((«Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020)).

Соответственно, при просрочке возврата арендуемого имущества в период ограничительных мер из-за пандемии по коронавирусу освобождение арендатора от обязанностей, установленных законом, как то: внесение арендной платы и возмещение убытков арендодателя, — не предусмотрено.

Е. М. Тараненко
автор статьи, консультант Аскон по юридическим вопросам

Оформление возврата нежилого помещения по договору аренды

По завершении договора арендатор обязан вернуть недвижимость собственнику. Неисполнение этого условия влечет взыскание платы за весь период пользования имуществом, а также удержание неустойки. Избежать споров относительно сроков возврата позволяет акт. О правилах составления документа при передаче нежилых помещений рассказали эксперты.

Значение и правовое регулирование

Прямого предписания о составлении актов возврата имущества в законе нет. Необходимость оформления вытекает из содержания ст. 622 ГК РФ. Участники договора должны зафиксировать окончание отношений и отсутствие претензий относительно состояния объекта (постановление Волго-Вятского окружного арбитража по делу А43-26537/2017).

Кроме того, официальная приемка помещения из аренды необходима для завершения расчетов. Дата подписания акта – последний день начисления платы за пользование недвижимостью. К такому выводу пришел ВАС РФ в п. 38 информационного письма № 66 от 11.02.02.

Сдача нежилого помещения играет ключевую роль при определении судьбы улучшений. Стороны дают им стоимостную и количественную оценку, указывают на возможность отделения от объекта. Впоследствии документ становится основой для переговоров о компенсации. Отсутствие исходных сведений грозит длительными разбирательствами. Конфликтующим партнерам приходится привлекать к разрешению споров специалистов, собирать доказательства (дело А72-16015/2015).

Правила оформления

Нормативные акты не содержат требований к форме и содержанию акта возврата. Образцы документов, фиксирующих передачу нежилых помещений при расторжении договора аренды, содержатся в бесплатных информационных банках.

В практике участники сделок стараются придерживаться следующих правил:

1. Идентификация. Документ является приложением к договору, а потому при его составлении нужно указывать соответствующие реквизиты. Делать это лучше в названии.
2. Дата и место. В этом случае выполняются общие правила. В документе фиксируют день, месяц и год составления, а также наименование населенного пункта.
3. Информация об участниках. Сведения о каждой стороне отражают в преамбуле. Здесь прописывают данные о представителях.
4. Факт возврата. Это основная часть документа. Она должна содержать четкие формулировки «Арендатор сдал» и «Арендодатель принял». Дополнительно сторонам следует зафиксировать передачу ключей, технических паспортов, сертификатов.
5. Состояние арендованного имущества на момент передачи. Актом участники закрепляют результаты осмотра объекта. Стороны перечисляют все улучшения или выявленные дефекты. На этом этапе может быть установлена степень износа помещения. Опираться можно на распоряжение Росстата № 543. Нормативный акт утратил силу. Однако ссылаться на него по обоюдному согласию не запрещено. Описание нередко дополняют снимками и видеозаписями. При возникновении взаимных претензий эти материалы становятся базисом независимой оценки.
6. Подписи. Суды отказываются принимать в качестве доказательства односторонние акты (определение ВС РФ № 306-ЭС16-3858). Именно поэтому стоит позаботиться о явке всех участников.

Срок хранения передаточных документов законом не установлен. Поскольку акты являются приложением, в архив их необходимо поместить вместе с договором аренды. Период хранения равен 4 годам (ст. 23 НК РФ).

Уклонение от подписания

Возврат нежилого помещения после окончания договора аренды нередко вызывает споры. Одна из сторон может отказаться подписывать акт. Алгоритм действий в такой ситуации вновь подскажет практика.

В постановлении № 96/02 ВАС РФ поправил истца. Основанием истребования в этом случае является ст. 622 ГК РФ. О незаконном владении при наличии арендного договора говорить нельзя. Правовые основания

Таким образом, составление акта возврата – это завершающий этап договорных отношений. Подписывая документ, стороны уменьшают риск споров и устанавливают конечную дату начисления арендной платы. Единых правил оформления нет. Содержание определяется деловой практикой.

Обязанность внесения платы арендатором, который съехал, не передав помещение по акту и ключи от него

Арендатор съехал из арендуемого им помещения, не подписав акт приема-передачи помещения и не передав ключи от него. Имеет ли право арендодатель взыскать с арендатора сумму арендных платежей за весь срок аренды, указанный в договоре?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

• Гражданский кодекс РФ, части I и II.
• Налоговый кодекс РФ.
• Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2009 по делу № А26-1241/2009.
• Определение ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12 по делу № А41-29683/11.
• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Исходя из информации, предоставленной Вами, считаем необходимым сообщить нижеследующее.

Арендные отношения между сторонами гражданского правоотношения регулируются Главой 34 части II гражданского кодекса РФ – Аренда. Согласно ст. 622 ГК РФ, При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По общему правилу, если акт отсутствует, арендодатель может утверждать, что имущество ему не вернули, и потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Таким образом, если арендатор, не поставив официально арендодателя в известность о том, что собирается покинуть занимаемое помещение, оставил помещение, не подписав акта передачи (акта сдачи-приемки), арендодатель имеет полное право обратиться в судебные органы за защитой своего права и взысканием арендной платы за все время просрочки. Более того, согласно вышеуказанной статье 622 ГК РФ, арендодатель имеет право взыскать с арендатора также и штрафные санкции (неустойку либо пени или штраф в определённом размере) за весь период прострочки. В случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать также и их возмещения. Эта позиция подтверждается существующей судебно — арбитражной практикой, в частности Определением ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12 по делу № А41-29683/1. В нем указано, что суды сделали правильный вывод о том, что доказательств возврата арендатором помещений по акту приема-передачи арендодателю не представлено, а представленные документы в подтверждение факта прекращения пользования арендованными помещениями не являются достаточными доказательствами. Это положение в первую очередь основывается на статье 655 ГК РФ, где сказано, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных этой статьёй, т.е. с оформлением акта на возврат помещения.

Однако, следует отметить, что вследствие отсутствия четко прописанных норм законодательства, разрешение этого вопроса все же остаётся на усмотрение суда, хотя, как уже отмечалось выше, суды все же в большей мере склоняются ко взысканию арендной платы за просрочку при уклонении арендатора от возврата помещения.

Следует отметить, что на практике часто возникают ситуации, когда требования арендодателя не удовлетворятся. Наиболее распространенным примером такого исключения являются случаи, когда арендодатель по каким-либо причинам сам уклоняется от возврата арендованного имущества и у арендатора имеются доказательства факта направления арендодателю актов на возврат арендованного имущества. Арбитражные суды выработали по таким категориями деля однозначную позицию: в подобных ситуация, при доказанности воли арендатора на прекращение договора аренды и направлении им акта, а также при совершении иных действий, свидетельствующих о желании вернуть помещение и при уклонении от возврата самим арендатором, арендная плата за срок просрочки не взыскивается (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 декабря 2009 г. по делу № А26-1241/2009).

Кроме того, следует иметь ввиду, что если договором аренды не оговаривается возможность расторжения договора в одностороннем порядке, арендатор будет вынужден пройти длительную процедуру внесудебного порядка расторжения при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 620 ГК РФ. В первую очередь арендатор будет обязан направить другой стороне предложение о расторжении договора. И только когда от арендодателя будет получен отказ на предложение либо предложение будет проигнорировано, арендатор сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (ст. 452 ГК РФ). При этом в течение 3 месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период будет признан незаконным (п. 13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Таким образом, для упрощения процедуры расторжения договора аренды рекомендуется четко прописывать условия досрочного расторжения в договоре, чтобы на будущее избегать возможных судебных споров.

Обращаем внимание, что отсутствие акта передачи помещения при прекращении договора аренды влечет для арендодателя и налоговые последствия. Так, налоговые органы при отсутствии акта указывают на отсутствие документального подтверждения произведенных расходов (согласно ст. 252 НК РФ) и осуществление безвозмездной передачи денежных средств (при перечислении арендных платежей), что влечет налоговые санкции для арендодателя в соответствии со ст. ст. 250, 271 НК РФ.

Как видно из анализа всей вышеприведенной информации, если арендатор досрочно покинул занимаемое по договору аренды помещение, не подписав акт приема-передачи помещения и не передав ключи от него, при отсутствии у арендатора доказательств намерений подписать такой акт, арендодатель получает возможность обратиться с арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора сумм арендных платежей за весь срок аренды, указанный в договоре.

Ситуации, когда арендатор покидает помещение до истечения срока действия договора аренды и не возвращает помещение арендодателю по акту, достаточно часто встречаются на практике. В том случае, когда арендатор, не поставив официально арендодателя в известность о том, что собирается покинуть занимаемое помещение, все же оставляет его, не подписав акта передачи, арендодателю рекомендуется обращение в судебные органы арбитража за защитой своего права и взысканием арендной платы за все время просрочки. Кроме того, арендодатель имеет право взыскать с арендатора также и штрафные санкции помимо арендной платы в случае, указанная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков. Таким образом, арендодателю следует обратиться в суд и обосновать свою позицию об отсутствии акта передачи, в противном случае его могут ждать еще и санкции со стороны налоговых органов за отсутствие надлежаще оформленных документов по возврату предмета аренды. Однако, если арендатор докажет в суде, что предпринимал необходимые меры для уведомления арендодателя о досрочном прекращении договора и направлении ему актов на возврат арендованного имущества, а арендодатель сам уклонялся от их подписания и получения, суды скорее всего откажут арендодателю во взыскании арендной платы за период просрочки.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70