Выкуп арендованного здания, сооружения, помещения

Как малому и среднему бизнесу можно выкупить недвижимость, арендуемую у города

1. Какой бизнес может выкупить арендуемую у города недвижимость?

Малый и средний бизнес Москвы, арендующий недвижимость у города, имеет право на выкуп этой недвижимости в собственность при следующих условиях:

  • вы как индивидуальный предприниматель или ваша организация должны быть включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Проверить наличие вашей компании в реестре можно на сайте Федеральной налоговой службы;
  • вы арендуете помещения, здания или сооружения у города Москвы не менее двух лет, за исключением нежилой недвижимости, предназначенной для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и включенной в перечень, сформированный в соответствии с 211-ПП.

Если вы или ваша организация соответствует этим требованиям и у вас есть желание выкупить арендуемую недвижимость в собственность, то вы можете воспользоваться государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Обратите внимание: если у вас есть неоплаченная задолженность, пени и штрафы по этому договору аренды, вам откажут в продаже арендуемого вами объекта недвижимости. Поэтому перед подачей заявления на выкуп имеет смысл проверить и оплатить задолженность.

2. Как определяется стоимость выкупа недвижимости в таком случае?

Цена является рыночной и устанавливается на основании отчета об оценке независимого оценщика. Покупатель может оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на пять лет. По выбору покупателя оплата может производиться помесячно или поквартально в равных долях.

3. Как можно обратиться за этой услугой?

В Москве услуга предоставляется Департаментом городского имущества только в электронном виде на сайте mos.ru.

Чтобы обратиться за услугой, вам понадобятся следующие документы:

  • копии учредительных документов (для юридических лиц);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (если заявление будет подавать ваш представитель).

Для подачи электронного заявления пройдите по ссылке. Сама услуга оказывается бесплатно, срок предоставления — 30 рабочих дней без учета приостановок для межведомственного взаимодействия.

4. Что происходит после подачи заявления?

Если все документы были поданы корректно и вы действительно имеете право на выкуп недвижимости, то в течение срока предоставления услуги в ваш личный кабинет на сайте mos.ru будет направлен проект договора купли-продажи, в котором вы узнаете условия выкупа арендуемого вами помещения или здания, в том числе цену приобретения.

В этот момент у вас появляется выбор для дальнейших действий. Вы можете:

  • согласиться с ценой и начать процедуру подписания договора купли-продажи;
  • не согласиться с условиями, предложенными Департаментом городского имущества города Москвы, и обратиться в суд для возможного пересмотра условий;
  • отказаться от приобретения недвижимости в текущий момент и продолжить ее арендовать. В случае отказа от приобретения недвижимости вы утрачиваете преимущественное право выкупа.

5. Я согласен с ценой и хочу выкупить арендуемое помещение или здание. Как это сделать?

Если вы согласны с условиями продажи, в том числе с ценой выкупа, которая указана в полученном договоре купли-продажи, в течение 30 календарных дней с даты получения проекта договора купли-продажи вы должны его подписать своей электронной подписью в личном кабинете на портале и направить в Департамент городского имущества города Москвы.

Обратите внимание, что на день заключения договора купли-продажи сведения о вас должны содержаться в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

Если вы выбрали вариант оплаты недвижимости в рассрочку, то помимо подписанного электронными подписями договора вам на адрес электронной почты, указанный в заявлении, направят электронную закладную, которую вы должны будете подписать своей электронной подписью в течение одного дня и вернуть в Департамент по электронной почте: ez_dgi@mos.ru.

Подписав договор и электронную закладную, вам нужно будет перейти на сайт Росреестра и подать заявление на регистрацию права, заявление на залог и выдачу электронной закладной, заявление на сервитут ( В некоторых случаях вам могут установить сервитут, когда через ваш объект недвижимости должен быть обеспечен доступ к инженерным сетям здания. Впрочем, такие случаи довольно редки и в основном касаются подвальных помещений.

«>в случае установления ). Если вы приобретаете объект недвижимости в рассрочку, то вы будете обязаны застраховать его от рисков гибели и утраты.

Если вы оплачиваете все сразу, то после подписания договора и полной оплаты стоимости объекта недвижимости вам нужно будет также обратиться в Росреестр, но оформить только заявление на регистрацию права.

6. Я не согласен с условиями выкупа — как мне действовать?

Если вы не согласны с условиями продажи арендуемого вами имущества, в том числе с ценой выкупа, то вы можете отправить в Департамент городского имущества Москвы протокол разногласий к проекту договора купли-продажи. Сделать это также можно в личном кабинете на портале mos.ru.

В зависимости от содержания протокола разногласий Департамент городского имущества может или принять их и внести изменения в проект договора купли-продажи, или отклонить их. Если вы не согласны с решением Департамента, вы можете обжаловать отказ в судебном порядке.

7. Условия справедливы, но я не готов выкупать недвижимость сейчас. Чем мне это грозит?

Если вы подали заявление на выкуп недвижимости, дождались получения проекта договора купли-продажи, но отказались от проведения сделки, то вы теряете право выкупа этого помещения еще как минимум на два года, но при этом можете продолжать его арендовать. По истечении двух лет после утраты преимущественного права выкупа вы можете повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги.

Возможность сохранить право на выкуп недвижимости в любой момент — это отозвать заявление на выкуп недвижимости до получения проекта договора купли-продажи. После получения проекта договора купли-продажи отзыв заявления невозможен.

8. Что делать, если объект аренды не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости и в арендуемом помещении произведена несогласованная перепланировка или переустройство?

Необходимо согласовать проведенную перепланировку/переустройство или вернуть помещение в состояние, указанное в договоре аренды. Если объект не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости, после приведения фактического состояния помещения или здания в соответствие с договором аренды столичный Департамент городского имущества сможет сформировать обособленный объект недвижимости, который вы затем сможете выкупить.

9. Что делать, если невозможно провести кадастровые работы в связи с тем, что в арендуемом нежилом помещении проведены несанкционированные перепланировка или переустройство?

В этом случае сначала необходимо привести фактическое состояние объекта недвижимости в соответствие с документами, вернув помещение в тот вид, который предусмотрен договором аренды (или документы — в соответствие с фактическим состоянием недвижимости, узаконив перепланировку), а уже потом подавать заявление на выкуп этого объекта недвижимости.

10. Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Заявителем не обеспечены условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанные в статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ»?

Отказ связан с тем, что на дату подачи заявления о предоставлении государственной услуги:

  • есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) (перед подачей заявления рекомендуем сделать сверку платежей по финансово-лицевому счету;
  • не истекло два года с момента начала аренды, за исключением договоров аренды, заключенных на специализированном аукционе;
  • не истекло три года с момента начала аренды по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе;
  • не истекло пять лет со дня включения объекта недвижимости в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень, формирование и ведение которого осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП, по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе.

Таким образом, в этом случае у вас или не наступил срок, после которого вы можете выкупить объект недвижимости, или есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по этому договору аренды. В случае наличия задолженности по договору аренды даже в размере одной копейки это приведет к отказу в предоставлении государственной услуги.

11. Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Отсутствие сведений о субъекте малого или среднего предпринимательства на день подачи запроса о предоставлении государственной услуги в едином реестре СМиСП»?

Вам необходимо обратиться в ФНС с заявлением о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

12. Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества исключены из единого реестра СМиСП»?

Вам необходимо подать в ФНС заявление о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и заново обратиться за предоставлением государственной услуги.

Процедура выкупа арендуемого государственного или муниципального помещения по преимущественному праву

22 июля 2008 г. был принят Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Далее — ФЗ №159), позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-ом. В настоящий момент действие закона вновь продлено до июля 2018 года.

Рассмотрим особенности «преимущественного права выкупа» и способы его реализовать, на примере Санкт-Петербурга (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).

В недавнем прошлом, а именно до 01 января 2009 году организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.

Основной спецификой является то, что имущество у города можно купить только на публичных торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.

В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

– юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
– по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
– отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

Читайте также  Что такое принцип добросовестности

В случае наличия всех вышеперечисленных условий, можно начинать процедуру выкупа помещения.

Подача заявления

Первостепенно необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. В частности, данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости» (Далее — Распоряжение № 233-р).

Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р:

– оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
– копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
– решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
– выписки из реестра акционеров / списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
– копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
– справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
– документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
– объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.

В случае, если заявление подаёт представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность.

С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения.

В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.

По окончанию проверки Комитет имущественных отношений выносил Распоряжение либо об одобрении заявления, либо об отказе.

В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.

В случае одобрения заявления, необходимо обратиться в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя имеется 30 дней на заключение договора купли-продажи.

После подписания договора заявитель полноправно становится собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение.

Оплата

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку, посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, но не менее трёх лет.

Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Однако стоимость этого имущества можно оплатить досрочно.

Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013).

При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нём будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.

Налогообложение

В случае, когда право собственности на помещение перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

Утрата преимущественного права

Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

– отказ от заключения договора;
– истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
– расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Отдельно отметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным. Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий.

Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Однако, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем всё же воспользоваться ей своевременно.

Выкуп арендованного здания, сооружения, помещения

Согласно договору аренды недвижимости арендатор при своевременной уплате арендной платы и выполнении других условий договора имеет преимущественное право на приобретение объекта недвижимости. При этом выкупная цена не согласована. За месяц до окончания срока аренды недвижимость была продана другой организации.

Вправе ли арендатор требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости и продажи ему недвижимости по этой же цене? Имеет ли значение, что арендатор высказывал намерение приобрести недвижимость и предлагал арендодателю указать стоимость недвижимости, но запросы игнорировались?
Стороны договора аренды могут договориться о возможности выкупа объекта недвижимости арендатором по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624, ст. 625 Гражданского кодекса РФ). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624, ст. 625 ГК РФ).
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. В рассматриваемой ситуации речь идет о выкупе объекта недвижимости, поэтому к ней применяются правила параграфа 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ, в частности ст. ст. 550, 551, 555 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
В соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Из информации, предоставленной в вопросе, следует, что:
— речь не идет о преимущественном праве на приобретение арендуемого государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — СМСП) при соблюдении условий, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», когда арендатор — СМСП в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 159-ФЗ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);
— в заключенном между сторонами договоре аренды недвижимости содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить объект недвижимости, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена объекта и порядок ее внесения. То есть существенное условие о выкупной цене объекта недвижимости сторонами не согласовано.
Если в договоре аренды недвижимости предусмотрено условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, но не согласовано условие о выкупной цене, то суд, руководствуясь п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 624 ГК РФ, может признать такой договор незаключенным в части выкупа, поскольку не согласовано его существенное условие для договора аренды с правом выкупа — условие о выкупной цене. При этом не имеет значения тот факт, что арендатор высказывал намерение приобрести недвижимость и предлагал арендодателю указать стоимость недвижимости, но эти запросы игнорировались. В такой ситуации арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества по договору аренды, а также требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости, заключенного арендодателем с другой организацией, и продажи ему недвижимости по этой же цене (Определение ВАС РФ от 21.03.2012 N ВАС-2829/12 по делу N А23-422/2011, Постановления Президиума ВАС РФ от 16.05.2000 N 9377/99 по делу N А55-1555/99-13, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.11.2016 N Ф01-4770/2016 по делу N А82-16560/2015).

Читайте также  Расчет налога с продажи квартиры 2 собственника

Договор аренды с выкупом. Является ли это основанием для регистрации перехода права собственности?

Вопрос

Подлежит ли госрегистрации договор аренды нежилого помещения с условием о выкупе сроком менее года? Является ли этот договор основанием для регистрации перехода права собственности?

Ответ

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем, что согласно имеющейся информации договор аренды с последующим выкупом не подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ), а сам переход права собственности регистрируется в общем порядке.

Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Это подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Обоснование

1.На необходимость госрегистрации аренды недвижимости указано в ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Госрегистрация аренды недвижимости производится путем регистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51 названного Закона). Однако не все эти договоры надо регистрировать. Это нужно сделать, если:

  • договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
  • заключен договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, в аренду может быть передана часть объекта недвижимости и такой договор также должен быть зарегистрирован (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). При этом часть объекта, передаваемую в аренду, нужно поставить на кадастровый учет. В этом случае учет и госрегистрация договора аренды проводятся одновременно, в рамках одной процедуры (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).


Готовое решение: Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости (КонсультантПлюс, 2020)

  1. Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости с последующим выкупом, заключенный на срок более одного года?

Ответ: Договор аренды с последующим выкупом не подлежит государственной регистрации. Госрегистрации в данном случае подлежит только переход права собственности на недвижимость.

Обоснование: Нормы, регулирующие договор аренды, допускают выкуп арендованного имущества. В соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса РФ договором или законом может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При этом п. 3 ст. 609 ГК РФ устанавливает правило о том, что договор аренды, предусматривающий переход в последующем собственности на арендованное имущество, должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с положениями ст. ст. 550 и 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор продажи недвижимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды недвижимости с последующим выкупом сроком действия более одного года не подлежит регистрации. Госрегистрации в данном случае подлежит только переход права собственности на недвижимость.

При этом момент перехода права собственности определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупного платежа. При этом, даже если условие о выкупе в договоре и не было заранее предусмотрено, стороны имеют право заключить дополнительное соглашение. Кроме того, стороны могут засчитать уже уплаченную арендную плату в счет выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

  1. Договор аренды недвижимости на срок менее года с правом выкупа не подлежит госрегистрации, а сам переход права собственности регистрируется в общем порядке. Поскольку такой договор в первую очередь по-прежнему является договором аренды, то при сроке его действия менее одного года он не подлежит регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ. Переход права собственности на недвижимость регистрируется в обычном порядке на основании п. 1 ст. 551 ГК РФ (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 19.07.2011 N Ф03-2893/2011 и от 13.07.2009

N Ф03-2541/2009)
Статья: Договор аренды с правом выкупа: включить выкупную стоимость в арендные платежи или перечислить ее отдельно (Вейнберг А.Ю.) («Российский налоговый курьер», 2012, N 24)

Ответ подготовлен 30.12.2019 г.

Cтатус предоставленных документов актуален на момент формирования ответа.

Ответ подготовлен в соответствии с регламентом Линии консультаций, можно заранее ознакомиться с услугой на сайте www.fkit.ru.

Эксперты Центра клиентской поддержки не могут взять на себя ответственность за возможное различное толкование норм законодательства различными органами и лицами. Решение о принятии или непринятии той или иной точки зрения и о последующих действиях осуществляется Вами самостоятельно.

Срочный выкуп коммерческой недвижимости

Выкуп коммерческой недвижимости по стоимости 95% от рыночной цены в Москве и Московской области (70 км от МКАД)

Выкупим любую коммерческую нежилую, торговую недвижимость в Москве и Московской области по рыночной цене. Просто, оперативно и выгодно для Вас!

Агентство недвижимости Retail-Realty избавит вас от долгого процесса продажи нежилой недвижимости, бумажной волокиты, необходимости ждать, тратить время и деньги на поиск покупателей. Мы выплачиваем аванс в течение 24 часов, а всю сумму при заключении сделки через 14 дней с момента подачи документов в МФЦ на государственную регистрацию.

Срочно выкупаем коммерческие нежилые помещения, торговые помещения и помещения свободного назначения, офисы, склады, нежилые здания в Москве и Московской области (до 50 км от МКАД). Наиболее часто выкупаем помещения формата street-retail. Заключаем сделки быстро на объекты стоимостью до 32 000 000 рублей. Всё, что дороже, обсуждается в индивидуальном порядке.

От вас требуется только обратиться в наше агентство недвижимости с желанием оперативно реализовать имущество. Если есть уже готовый пакет документов для сделки — отлично! Всё остальное мы берём на себя. Наша компания постоянно приобретает подобные объекты, у нас есть выделенные на решение данной задачи квалифицированные специалисты. Долго ждать не придется: конкретный и мотивированный ответ вы получите в день обращения. А непосредственно срочный выкуп коммерческой недвижимости занимает в среднем 7-14 дней, что на порядок быстрее любого другого варианта и обусловлено двухнедельным регламентом государственной регистрации перехода права собственности на коммерческую недвижимость.

Оставьте заявку и мы вам перезвоним!

Преимущества срочной продажи коммерческой недвижимости агентству Retail-Realty

Продавец избавляется от необходимости тратить время на поиск клиентов. Вам не придётся вникать в текущие рыночные реалии, составлять и давать объявления, заниматься рекламой. Собственнику также не придётся проводить переговоры с потенциальными покупателями. Вместо этого он получает возможность уделить внимание и время решению текущих задач. Это немаловажно с учётом того, что срочная потребность в значительных средствах часто возникает при угрозе банкротства, когда есть объективная необходимость сосредоточиться на бизнесе.

Реальный способ в короткие сроки получить рыночную стоимость без возникновения кредитных обязательств, рисков, связанных с оформлением займа. Необходимо отметить, что срочный выкуп недвижимости в случае обращения к риелторскому агентству занимает меньше времени по сравнению с получением крупного кредита. И при взаимодействии с банками всегда существует риск собрать все необходимые документы, потратить время на ожидание ответа, чтобы впоследствии столкнуться с отказом.

Продажа объекта недвижимости напрямую риелторскому агентству означает минимальный риск столкнуться с отказом от сделки. Обычный покупатель оставляет за собой право передумать. 100% гарантий при проведении такой сделки получить нельзя. Даже аванс не будет являться полноценным обеспечением, поскольку некоторые покупатели могут отказаться от сделки и с учётом финансовых потерь. Это весьма вероятно в ситуации, когда клиент получил более выгодное предложение. При обращении в агентство недвижимости продавец не конкурирует с другими собственниками. Риелторская компания может одновременно приобрести несколько объектов. И если агентство дало согласие на проведение сделки после проверки представленных документов, оно не изменит принятого решения. Поэтому гарантий осуществления продажи с нами однозначно больше!

Собственнику не нужно тратить деньги на подачу объявлений (при желании привлечь внимание потенциальных покупателей на большинстве сайтов сегодня нужно оплачивать показы), на оформление документов и прочее.

При срочном выкупе агентство недвижимости избавляет продавца от дополнительных расходов.

Как мы оцениваем стоимость коммерческого объекта?

Наша компания выплачивает до 95% от рыночной стоимости недвижимости. Рыночную стоимость или выкупную цену коммерческого объекта оцениваем по совокупности факторов:

  • площадь;
  • локация;
  • наличие пешеходного и автомобильного трафика;
  • респектабельность входной группы (для street-retail или офиса);
  • тип постройки (офис, магазин, склад и т.д.);
  • отдельно стоящее здание или выделенная часть ЖК, делового центра, другого сооружения;
  • состояние постройки (необходимость ремонта);
  • наличие и состояние основных коммуникаций;
  • выделенная электрическая мощность;
  • водоснабжение и водоотведение;
  • стеновой материал (кирпич, панельные блоки, другие варианты);
  • высота потолков;
  • район;
  • инфраструктура;
  • наличие парковки;
  • особенности здания (ограничения, дополнительные преимущества или недостатки).

Какие коммерческие объекты недвижимости мы рассматриваем под срочный выкуп?

Наше агентство недвижимости выкупает все виды коммерческой недвижимости. Это могут быть:

  • целые здания, обособленные помещения или отдельные части строения со своей входной группой;
  • помещения свободного назначения и торговые площади;
  • офисы, магазины, склады, производственные цеха;
  • любые другие объекты недвижимости, расположенные в Москве или в Московской области.

Конкретные требования к реализуемой недвижимости отсутствуют. Она может быть в идеальном состоянии (новой, недавно введённой в эксплуатацию), после ремонта или с чистовой отделкой, в приемлемом состоянии или требовать определённого обновления.

Расположение, наличие инфраструктуры, подъезд к объекту недвижимости во внимание принимаются, однако на сам факт срочного выкупа соответствующей недвижимости влияния не оказывают.

Какие документы необходимо подготовить на объект коммерческой недвижимости для выкупа?

Для выкупа необходимо предоставить:

  • общегражданский паспорт;
  • СНИЛС;
  • ИНН;
  • учредительные документы, если недвижимость оформлена на юридическое лицо;
  • свидетельство о регистрации ИП, выписка из ЕГРЮЛ, если недвижимость оформлена на предпринимателя;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или документ, подтверждающий право собственности;
  • справка БТИ, поэтажный план, экспликация;
  • технический паспорт на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Для осуществления указанной сделки объект должен быть юридически чистым. Большое значение имеет отсутствие любых ограничений и обременений, связанных со сменой собственника. Если недвижимость находится в имущественном залоге или на неё наложен арест, проведение сделки будет скорее всего невозможным. При наличии соответствующих проблем в прошлом продавцу при обращении в риелторское агентство необходимо предоставить документы, подтверждающие, что указанных обременений больше нет.

Оптимальный вариант осуществления сделки — это выкуп у единственного собственника. Но продажа объекта недвижимости возможна и при наличии нескольких владельцев. В этом случае они все должны участвовать в переговорах с риелторским агентством и дать согласие на продажу на указанных условиях.

Отзывы

Михаил Титов, помещение под магазин

Обратился по рекомендации и не пожалел!

Сделок с недвижимостью в моей жизни было очень мало, поэтому важно довериться уже проверенной компании. Когда решил продать помещение под магазин, площадью 50 квадратов. По совету сестры выбрал агентство недвижимости Retail-Realty.

На мое обращение отреагировали максимально быстро. На объект выехали специалисты агентства. Весь пакет документов был у меня готовый и в порядке. Предложенная рыночная стоимость выкупа меня полностью устроила.

С агентством Retail-Realty продажа прошла быстро и выгодно. А еще хочу подчеркнуть безопасность, для меня это ценно.

Роскана, продала торговое помещение

Всё сделали качественно!

Выражаю благодарность агентству “Ритэил-риэлти” за их терпеливый труд, за профессиональные услуги.

В моей истории необходимо было осуществить срочный выкуп коммерческой недвижимости. Сложные времена настали у меня в бизнесе. А объект недвижимости непростой — торговое помещение в Химках, Московская область. Хотелось все сделать в короткий срок. По этой причине я сама не искала покупателей.

Обратилась в “Ритэил-риэлти”. В один день получила оценку помещения, подписала в офисе договор и мне выплатили аванс. Условиями работы и качеством предоставленных услуг я довольна!

Антон, быстро продал проблемное помещение под магазин

Предложили отличные условия для меня

Наша фирма перестала существовать. Много долгов, нужны деньги для их покрытия. И мне необходимо было срочно продать помещение под продуктовый магазин в Москве. Сначала сам пытался найти клиентов для сделки, но в короткое время это сделать невозможно.

Поэтому и обратился в агентство Retail-Realty. Знаю, что выкупают помещения и квартиры. Далее просто позвонил туда по телефону. Выехали представители агентства, сделали предварительный осмотр. Указанная цена меня полностью устроила. От рыночной сумма составляла 80%. Идеальный расклад для меня.

Включая оформление и получение денег вся сделка составила 3 недели.

Демидова Татьяна, воспользовалась услугой быстрого выкупа коммерческого помещения

Хочу выразить благодарность агентству “Retail-Realty”! Там работают настоящие профи рынка недвижимости и талантливые риэлторы!

Ситуация следующая. У меня в собственности было коммерческое помещение в МО. Нужного дохода оно не приносило. Средств на его обслуживание не хватало, и еще кредитные обязательства душили.

Я обратилась в агентство, для быстрого выкупа. Тянуть смысла не было. Тем более там предложили реальную цену, т.к. локация хорошая и особых проблем не было. Аванс я получила в тот же день, а остальное через пару недель. С подготовкой документов не было проблем, я довольна сделкой.

Чем данная услуга отличается от обычной продажи?

Реализация помещений по стандартной схеме требует определённого времени. Если компания решила продавать офис, склад или другой нежилой объект, ей предстоит пройти длинную и сложную процедуру. Последняя включает в себя подготовку такого объекта, расчёт рыночной цены, оформление документов, поиск покупателя.

На этапе поиска покупателя для продавца процесс продажи имущества не заканчивается. Необходимо удержать интерес покупателя не завышая цену на нежилое помещение, конкурируя с другими собственниками аналогичного недвижимого имущества в данном ценовом сегменте и локации. Это значительно усложняет задачу.

Таким образом, стандартная схема продажи коммерческой недвижимости предполагает:

  • значительное время на подготовку объекта к продаже;
  • необходимость проходить сложную бюрократическую процедуру оформления всех правоустанавливающих документов самостоятельно или нести расходы на получение юридической помощи агентства по данному вопросу;
  • решение задачи по определению оптимальной цены, которая позволит получить нужные денежные средства в рамках приемлемого срока (без опыта работы с объектами недвижимости на рынке рассчитать соответствующую ликвидность и стоимость объекта бывает проблематично);
  • продвижение объекта на рынке, конкуренция с другими продавцами;
  • необходимость проведения переговоров с несколькими потенциальными покупателями;
  • заключение сделки по купле-продажи недвижимости с учётом всех юридических нюансов.

Даже в случае установления оптимальной цены продажа объекта недвижимости может занять месяцы. А при желании получить повышенный доход от реализации такого имущества собственник может предлагать его в течение еще более длительного времени. Поэтому срок может дополнительно увеличиться до года.

Наше агентство недвижимости предлагает альтернативу. Вы можете продать недвижимое имущество самой компании, а поиск покупателя агентство возьмёт на себя.

Наша риелторская компания занимается выкупом коммерческой недвижимости в Москве на выгодных для клиентов условиях. Мы предлагаем привлекательные рыночные цены, упрощённый порядок заключения сделки, быструю продажу.

Сотрудничество с нами позволит вам сэкономить время продажи, избавить вас от необходимости самостоятельного безрезультатного поиска покупателей, вникания во все тонкости реализации коммерческого объекта. При этом вы сможете в сжатые сроки получить рыночную стоимость. Детали выкупа предлагаем обсудить в индивидуальном порядке.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Судебная практика и законодательство — ГК РФ часть 2. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Вместе с тем согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. При этом, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.