Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя

Расторжение договора найма жилого помещения: по чьей инициативе и как это возможно

Расторжение договора о найме жилого помещения – ситуация нередкая, но сопряжённая с рядом трудностей, о которых желательно знать ещё до его заключения. Сложности связаны с выраженной социальной направленностью темы жилья. Поскольку государство гарантирует гражданам право на жилплощадь, договоры о найме квартир законотворцами планировались как способ защитить права нанимателей. Это и становится причиной ряда сложностей при расторжении. Однако обо всём по порядку.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Любой договор, в том числе и найма, будет однажды расторгнут из-за нарушений или по желанию участников. Причины возможны разные, но их условно можно разделить на три группы:

• по взаимному согласию сторон;
• по требованию нанимателя (без суда и через суд);
• по требованию наймодателя (без суда и через суд);

Расторжение договора по обоюдному согласию участников

Это идеальный вариант развития событий. Если жилец и собственник не имеют претензий друг к другу, то оформить своё решение они смогут в кратчайшие сроки. По закону (ст. 452 ГК) расторжение договора должно иметь ту же форму, что и сам договор. Иными словами, если имел место документ, составленный и подписанный обеими сторонами, то для прекращения его действия нужно составить и подписать аналогичную бумагу.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно найти здесь и подкорректировать под свой случай.

Во всех случаях, когда наем оформляется дольше, чем на год, закон требует регистрировать договоры в Росреестре. Следовательно, его расторжение тоже требует регистрации и вступит в юридическую силу с момента её наступления.

В бумагах на расторжение обычно указывают, с какого числа прекращаются расчёты с владельцем, срок выезда из квартиры. Принято оформлять акт возврата, где должно быть перечислено имущество, возвращённое владельцу. Обязательно должен быть пункт с указанием, что снимаемая квартира возвращена её владельцу и он не имеет претензий.

Инициатива наймодателя

Формально в таком случае расторжение договора найма жилого помещения – выселение с точки зрения жильца. А поскольку закон, как уже было сказано выше, в первую очередь защищает интересы нанимателя, на собственника накладывается ряд ограничений, не позволяющих ему в одночасье лишить людей крыши над головой. Это хорошо для квартиросъёмщика, так как он не зависит от внезапных желаний владельца квартиры, но плохо для её собственника. Ему следует внимательно выбирать жильцов, в противном случае от них будет непросто избавиться, даже если они окажутся недобросовестными. Срок действия договора надо указывать всегда, чтобы он не приобрёл статус бессрочного.

Расторжение договора без суда

Если собственнику вдруг потребовалась квартира, а до суда дело доводить не хочется, то выходов может быть два:

• договориться с жильцом, чтобы он съехал добровольно;
• если жилец возражает, то письменно уведомить его о своём решении за месяц (или другое назначенное соглашением время) и дождаться окончания действия договора найма.

Других вариантов без суда вернуть себе жилплощадь у наймодателя нет, поэтому в его интересах заключать краткосрочные договоры.

Расторжение договора через суд

Собственник может искать помощи в суде, если на законных основаниях требует освободить квартиру, но получает отказ или отсутствие ответа. При этом пойти в суд можно лишь после того, как была сделана попытка договориться с нанимателем и решить проблему во внесудебном порядке, лучше всего – в виде отправления заказного письма с уведомлением. Если на него в ответ пришёл письменный отказ или в течение 30 дней не поступило никакого ответа, можно отправляться за справедливостью в суд.

Список причин для досрочного расторжения договора указаны в ст. 687 ГК РФ:

• имеется просрочка платежа дольше полугода. Если соглашение краткосрочное, то достаточно и двух месяцев;
• установлены факты порчи занимаемого помещения. Однако при этом суд может проявить снисходительность и не выселить жильцов, а назначить им время (максимум – год), чтобы они устранили разрушения. Если в течение этого времени предписанные действия жильцами не будут выполнены, то по следующему обращению наймодателя суд примет решение о том, что договор можно расторгнуть досрочно;
• наниматель нарушает права своих соседей, устраивая шумные вечеринки, драки или используя жильё не по основному назначению, оборудовав там, к примеру, склад, офис, магазин, тренажёрный зал, собачий питомник;
• жилец грубо нарушает условия договора: сдаёт квартиру или её часть, заселяет в неё своих родных или друзей, заводит домашних животных, хотя запрет на такие действия содержится в соглашении.

Есть и ещё один мотив для обращения в суд, о котором следует сказать особо. Договоры, где не указан срок их действия, считаются бессрочными. Если жильцы не нарушают его условий, то получается, что у собственника нет возможности освободить свою жилплощадь. Для решения этого спорного вопроса нужно сначала письменно предложить квартиросъёмщику изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452). Если он откажется или промолчит, настанет момент для обращения в суд, чтобы он назначил компромиссное решение. Например, жильцам даётся достаточно времени, чтобы снять другую квартиру, а наймодателя обязывают самого найти аналогичную жилплощадь, возместить неустойку или оплатить услуги риелтора.

Инициатива нанимателя

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя намного проще, ведь он вправе сделать это в любое удобное время, заблаговременно оповестив собственника. Возможно, хозяева квартиры потребуют выплатить им неустойку или откажутся вернуть залог.

Расторжение договора без суда

Согласно п. 1 ст. 687 ГК, квартиросъёмщик вправе в любое время расторгнуть соглашение о найме, письмом за три месяца уведомив владельца квартиры о принятом решении. Обычно в договорах срок на предупреждение указывается в три раза короче – всего месяц.

Расторжение договора через суд

Основания изложены в ст. 620 ГК:

• собственник не позволяет жильцу пользоваться снятым имуществом в полной мере либо создаёт этому препятствия. Например, задаток уже внесён, а квартиросъёмщик никак не может въехать в квартиру под предлогом, что ремонт ещё не закончился, прежние жильцы не съехали, трубы прорвало и т. д. К подобным действиям относятся и частые внезапные визиты без предупреждения с целью «проверки», смена замков, угрозы выселения;
• имущество имеет серьёзные недостатки, мешающие его использованию и намеренно скрытые наймодателем при подписании соглашения;
• владелец квартиры не делает своевременный капремонт, хотя это является его обязанностью. Обычно в случае найма косметические работы выполняет квартиросъёмщик, а все глобальные действия возложены на плечи владельца жилья;
• имущество по объективным и не зависящим от нанимателя причинам не пригодно для использования. Сюда относятся форс-мажорные обстоятельства: пожар в доме, землетрясение, военные действия.

Особый случай – договор в устной форме

Случается такое, что стороны предпочитают обо всём договориться устно. Особенно часто так оформляются сделки между знакомыми. Казалось бы, всё просто: одна сторона получает жильё, а вторая – деньги. Заинтересованность участников соглашения налицо. К сожалению, от конфликтов никто не застрахован. Как рассудить нанимателя и наймодателя, если невозможно доказать существование устного договора, не говоря уж об уточнении нюансов?

Собственник квартиры может запросто выселить таких жильцов, обратившись в полицию с заявлением о незаконном проживании посторонних в его квартире. Однако долг по оплате таким способом уже не получить, равно как не взыскать компенсацию за ущерб, причинённый имуществу. Свидетели (соседи) могут подтвердить, что указанные личности действительно жили в квартире, но доказать, что они не платили за проживание, почти невозможно, как и причинение ущерба имуществу этими жильцами.

Нанимателю приходится хуже. Если собственник квартиры настаивает на том, чтобы он продолжал занимать и оплачивать помещение, жилец может просто собрать вещи и съехать. Удерживать его никто не имеет права. Однако чаще бывает наоборот: наймодатель выгоняет жильца, и у него есть все шансы оказаться на улице, если он не докажет, что договорные отношения с установленной квартплатой были.

И наймодатель, и наниматель для доказательств своей правоты могут использовать свидетельские показания, электронную и смс-переписку, бумажные письма и прочие факты.

Очевидно, что расторжение договора найма таит в себе массу трудностей, но большинства проблем можно избежать, если изначально правильно его составить. Необходимость отказаться от контракта может возникнуть у каждой стороны, поэтому так важно уделить внимание всем формальностям, чтобы уберечь себя от возможных проблем в будущем.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 350-84-35 — Москва
• +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
• +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Как правильно сдать квартиру в аренду: основные шаги и важные нюансы

Вы хотите сдать квартиру в аренду и получать хороший доход? Потребуется подобрать порядочного арендатора и оформить сделку правильно.

Как найти и снять квартиру: что нужно знать и как действовать

Аренда квартиры без посредников требует от нанимателя максимальной внимательности и осторожности.Иначе велика возможность попасться на удочку квартирных аферистов.

Договор аренды квартиры: все нюансы грамотного оформления

Чтобы обезопасить себя от проблем, связанных со съемным жильем, необходимо заключить письменный договор найма жилья.

Социальный наем жилья: общие понятия и особенности

​К сожалению, несмотря на четвертьвековую историю рыночных отношений в России, далеко не все еще могут позволить себе приобрести собственное жилье. Поэтому проживают в квартирах, арендуемых по социальному найму.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:

• основные нарушения договорных обязательств;
• наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

• использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
• систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
• отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

• О наименовании;
• О реквизитах сторон и договора;
• Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
• О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды. Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

• Нарушены договорные условия;
• Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
• Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось – последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Порядок расторжения договора аренды досрочно

При аренде какого-то имущества всегда может возникнуть необходимость в расторжении договора аренды досрочно. Что может послужить основанием для досрочного прекращения аренды, в каком порядке договор может быть расторгнут, этим и другим вопросам посвящен настоящий материал.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат проведет предварительный анализ договора аренды по Вашей заявки на предмет его досрочного прекращения. Звоните прямо сейчас!

Основания досрочного расторжения договора аренды

Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.

Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:

• если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
• когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
• в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
• если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
• в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
• когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
• в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
• иные основания, предусмотренные законом или установленные договором

Досрочное прекращение договора аренды арендодателем

В предыдущем разделе, настоящего материалы, приведены общие основания. по которым договор аренды может быть расторгнут. При этом из приведенных оснований четко можно выделить основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Если арендодатель установит обстоятельства, которые предусмотрены законом, а также договором для досрочного расторжения договора с арендатором, то он обязан уведомить о таком досрочном расторжении договора арендатора, указав конкретные основания для расторжения.

Однако, все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд, и арендатор может не согласиться с досрочным расторжение договора аренды, тогда скорее всего, возникший спор будет разрешаться в судебном порядке.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.

Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.

Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока

Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.

Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.

Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.

Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.

Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды

В случае принятия одной из сторон договора аренды решения о его досрочном расторжении, другая сторона должна быть уведомлена об этом.

Уведомление о расторжении договора по инициативе конкретной стороны оформляется в свободной форме, главное, чтобы в таком уведомлении было четко отражено о расторжении договора конкретной стороной. Фактически такое уведомление еще можно назвать односторонним отказом от договора и такой отказ должен содержать указание на основания, по которым сторона решила досрочно расторгнуть договор.

Уведомление о расторжении должно содержать указание на нормы права, подтверждающие обоснованность отказа от договора, указание на срок, когда договор будет считаться расторгнутым. Законом установлены сроки, когда договор будет считаться расторгнутым при одностороннем отказе (1 месяц по общему правилу, а при аренде недвижимости – 3 месяца), но договором могут быть установлены свои сроки предупреждения о том, что договор прекращается.

Штраф за отказ от договора аренды досрочно

Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.

Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий. Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной. При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.

С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.

Последствия досрочного расторжения договора аренды

Последствия при расторжении до окончания срока аренды не особо отличаются от его прекращения в установленные сроки.

При расторжении договора аренды арендатор возвращает имущество арендодателю, уплачивает арендную плату за то время, когда пользовался имуществом. По договору аренды может быть предусмотрено, что при расторжении все улучшения арендованного имущества переходят к арендодателю, а арендатору возмещаются расходы. Либо арендатору могут быть переданы отделимые улучшения арендованного имущества.

За отказ от договора аренды досрочно могут быть предусмотрены штрафы для сторон, в связи с чем, отказавшаяся сторона должна будет уплатить штраф контрагенту.

Адвокат по прекращению аренды в Екатеринбурге

Если Вы оказались в ситуации, когда вынуждены расторгнуть договор аренды досрочно, но не можете для себя определить все плюсы и минусы, тогда Вы можете обратиться за помощью к нашим адвокатам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург, которые:

1. проконсультируют по вопросам расторжения договоров аренды досрочно
2. изучат Ваш договор аренды и обстоятельства, по которым Вы хотите расторгнуть договор досрочно, изложив свою позицию по делу
3. расскажут о перспективах расторжения договора аренды досрочно, по которому Вы являетесь стороной
4. помогут в подготовке документов о расторжении, а именно, соглашения о расторжения, уведомления о расторжении
5. могут представлять Ваши интересы во взаимодействии со второй стороной договора
6. подготовят в суд иск о признании отказа от договора аренды недействительным
7. могут участвовать в защиту Ваших интересов при рассмотрении споров в суде

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Соглашение о расторжении договора аренды: понятие, содержание, правомочия и обязанности сторон

Соглашение о расторжении договора аренды нужно оформить в письменной форме. Документ о расторжении договора аренды нежилого помещения не имеет особенностей по сравнению с арендой жилого помещения. Регистрация в нотариальной конторе не проводится

Расторгнуть договор аренды квартиры может потребоваться в любое время. В данной ситуации потребуется соблюсти определенную последовательность действий. В противном случае гражданин рискует потерять финансы и время.

Когда прекращается действие документа

Документ, предусматривающий аренду помещения, завершает свое действие, когда завершился период его действия. Также в законодательстве есть возможность оформить соглашение о расторжении договора аренды квартиры. Данный документ формируется при условии, что бумага оформляется досрочно.

Когда документ является действующим, основаниями для прекращения его действия выступает:

• решение, согласованное между участниками отношений;
• выражение желания одной из сторон сделки при наличии причин, указанных в законодательстве.

Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды будет оформляться довольно просто, когда у сторон нет друг к другу претензий и не требуется привлекать к процессу третьих лиц. Сложности возникают, когда прекратить действие бумаги требует одна из сторон. Тогда нужно учитывать определенную последовательность действий.

Кто заявляет о прекращении аренды

Заявление о прекращении отношений делается одной или второй стороной. Если принято решение оформить доп соглашение, нужно сообщить об этом всем участникам отношений. Делается это в письменном формате.

По соглашению сторон

Говоря о том, как расторгнуть рассматриваемый акт, нужно указать, что выполнить потребуется такие действия:

• оформить договор о прекращении отношений;
• составить документацию о передаче имущества.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон производится в дату, которая прописана в документе. К примеру, когда документация оформлена в начале месяца, а в тексте указано, что отношения расторгаются с 20 числа, то договор прекратит свое действие именно 20 числа.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды используется, когда граждане используют основания, прописанные в тексте бумаги. В этой ситуации к участию в процессе не привлекаются судебные органы. Совершить следует такие действия:

• гражданин отправляет уведомление, оформленное в письменном формате. В нем прописывается, что лицо желает прекратить отношения;
• ждать ответ придется месяц;
• если второй участник согласен, формируется соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

В ситуации, когда гражданин не согласен с требованиями – производится обращение в судебные органы. Важно отметить, что законодательство встанет на защиту заявителя, при условии, что им используется основание, отраженное в документе.

Инициатива арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора производится в мировом или судебном порядке. Сделать это можно при возникновении подобных ситуаций:

• собственник не дает возможности в полной мере использовать переданное по договору имущество;
• в использование передан объект, у которого есть определенные недостатки, при этом они не были замечены при оформлении рассматриваемого акта. Кроме того, лицо, владеющее помещением, не сообщило о них при первичном осмотре;
• гражданин не производит действия, направленные на повышение пригодности жилья к проживанию, посредством того, что не производится ремонт в сроки, указанные в документации.

Также основание может заключаться в том, что передано имущество, которое является непригодным для пользования, что случилось без вины нанимателя. Требуется уведомить арендодателя о своем желании расторгнуть отношения. Желание гражданина в перечисленных ситуациях является законным. Когда владелец имущества не согласен – требуется обращение в судебный орган.

Уведомление о расторжении договора аренды в данной ситуации обязательно. Предусматривается возможность обращения в суд. Обращение в указанный орган производится после того, как собственник отказал в прекращении отношений или по прошествии месячного периода. Отсчет производится с момента получения уведомления. Учитываются календарные дни.

Когда участниками являются граждане, то рассмотрением дела занимается районный суд. Когда в отношениях участвует организация, говорить требуется о производстве арбитражного типа. В такой ситуации гражданин должен попробовать изначально оформить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и только после получения отказа обращаться к суду.

Обращение в рассматриваемую инстанцию допустимо только в ситуации, когда гражданину отказали в изменении или прекращении действии акта, а также в установленные сроки не получен ответ от владельца помещения. В заявлении обязательно отражается:

• наименование судебного органа;
• данные сторон;
• условия существенного типа;
• требования относительно прекращения действия бумаги;
• причины, повлиявшие на принятие такого решения.

К бумаге нужно приложить соглашение аренды и квитанцию, указывающую на внесение пошлины. Кроме того, участник должен доказать свою правоту при использовании документации. Когда судья рассмотрит материалы, он может принять решение относительно расторжения рассматриваемых отношений. Если участник не согласен — ему предоставлена возможность обжаловать его. Сделать это требуется в течение месячного срока. При удовлетворении просьбы о расторжении, формируется документ на возврат имущества.

Проявление инициативы арендодателем

Акт о расторжении договора аренды может быть инициирован владельцем имущества. В данной ситуации используются основания, прописанные в положении ст. 619 гражданского законодательства. У владельца имущества есть возможность прекратить отношения, когда:

• имеет место систематическое нарушение положений, указанных в оформленном соглашении;
• имеет место существенный вред имуществу;
• когда гражданин не оплачивал использование помещения в течение пары раз подряд;
• не производятся работы ремонтного значения, описанные в соглашении.

В данной ситуации обязательным также является уведомление о расторжении договора аренды. Сделать это потребуется в письменном формате. У собственника есть правомочие относительно заявления требований о досрочном расторжении контракта при условии отправки такого документа согласно положениям ст. 619 гражданского закона.

Когда наниматель не согласен или игнорирует требования, владелец имущества использует вариант с обращением в судебный орган. Документ следует направить по всем адресам, где может пребывать контрагент. Однако, когда в перечне адресов нет того, где имущество арендуется, суд будет рассматривать это как нарушение правомочий нанимателя. Тогда последует отказ в принятии заявления.

Уведомление

Уведомление о расторжении договора аренды имеет своей основной функцией сообщение лицу о прекращении отношений. Формирование такого акта имеет обязательное значение, при этом не важно, кто проявил инициативу на расторжение акта. В ситуации, когда имеет место обоюдное согласие, то указанный шаг рассматривается как формальность, которая в существенной мере не оказывает влияния на процесс.

При оформлении рассматриваемого документа во внимание следует принимать определенные правила:

• направление рассматриваемого акта производится не менее чем за месячный срок до даты прекращения действия контракта. Иногда в бумаге указан и больший период, к примеру, 3 месяца;
• наличие доказательной базы о том, что акт направлен. Лучше использовать вариант с заказным отправлением;
• обязательно указывается причина для завершения отношений.

Требуется вписать ссылку на положения соглашения, которые нарушены.

Как быть, если согласие не было достигнуто

Стоит понимать, что в некоторых ситуациях гражданину потребуется обратиться в судебный орган, чтобы разорвать контракт. Сделать это может лицо, которое снимает помещение или тот, кто выступает собственником. Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения предусматривает необходимость в наличии нарушений положений заключенного контракта.

Также могут быть использованы условия, прописанные в законодательстве. К примеру, если сданное помещение не пригодно к пребыванию в нем. Также закон может указывать на то, что судебный порядок применяется для жилья, находящегося в аварийном состоянии. Важно отметить, что у каждого участника рассматриваемых отношений есть возможность использовать данный вариант прекращения действия документа.

Причина может заключаться в том, что лицо, нанимающее помещение не соблюдает требования, прописанные в законе и соглашении. Также иногда основанием выступает совершение собственником жилья действий, не отвечающих законодательству.

Когда судья рассматривает дело, в результате им формируется решение. При этом, есть большая зависимость от того, какая ситуация сложилась. Для примера, у судебного органа есть возможность определить временной промежуток, на протяжении которого лицо, арендующее помещение, несет обязанность по восстановлению того, что им испорчено. Такой период не может составлять более года.

Судья выносит решение по остаточному приговору в сроки, которые отражены в законодательстве.

Таким образом, оформление прекращения отношений по соглашению найма имеет письменный формат, если акт расторгается ранее срока. Проявить инициативу могут обе стороны отношений.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Не всегда возможно добиться прекращения действия договора в порядке взаимного соглашения.

Договор социального найма жилья наделяет граждан возможностью пользоваться жилищем в полном объеме, не имея помещений в собственности, тем самым реализуя законное право каждого на жилье. Человек волен в любой момент прекратить реализовывать это право по ряду оснований. Это может быть переезд, приобретение другого жилья, и любые другие условия. Оптимальный и самый благоприятный исход правоотношений для участников соглашения — расторжение договора по соглашению сторон. К сожалению, не всегда возможно добиться прекращения действия договора в порядке взаимного соглашения.

В случае выражения гражданином-нанимателем воли на окончание правоотношений по поводу конкретного помещения, используемого им по договору соцнайма, такой договор расторгается. Не только наниматель наделен правом на прекращение жилищных правоотношений. Наймодатель в ряде случаев, в предусмотренном законом порядке, также может проявить инициативу к расторжению договора. Поговорим о причинах, основаниях и методах окончания договорных отношений по поводу жилья, предоставленного по соцнайму.

Право нанимателя на расторжение договора соцнайма

В любой момент гражданин-наниматель жилища волен прекратить пользование помещением. При условии фактического прекращения пользования жилищем договор соцнайма подлежит расторжению.

Важным условием к аннулированию правоотношений сторон в договоре, является согласие семьи нанимателя на прекращение договорных отношений.

Причем согласия, полученного в устной форме от членов семьи, недостаточно, необходимо получить от них письменное доказательство своего согласия, оформленное в установленном порядке.

Следует помнить, что в соответствии с ЖК РФ, а именно 71 статьей, права и обязанности по отношению к жилому помещению социального найма имеют и лица временно отсутствующие, соответственно, для законного и правомерного расторжения договора соцнайма нужно получить согласие временно отсутствующих граждан, являющихся представителями семьи нанимателя.

Основания расторжения договора соцнайма

Законом установлены следующие условия расторжения договора:

• Соглашение сторон договора – самый благоприятный исход договорных отношений. В данном случае это основание не вызывает неблагоприятные юридические последствия для субъектов договора.
• Инициатива лица, пользующегося помещением на правах нанимателя. Это положение, как отмечалось, реализуется при определенном условии: получении согласия родственников нанимателя, проживающих с ним в качестве семьи.
• Разрушение жилья. Иными словами, полная потеря помещением своего функционального назначения, фактическая гибель жилищного объекта, такое его состояние, при котором пользоваться жилищем невозможно.
• Выезд нанимателя вместе с семьей, в иное жилище. Договор можно считать прекратившим свое действие с момента освобождения указанными гражданами жилой территории.
• Инициатива наймодателя. Может быть реализована лишь при наступлении определенных причин. И только в результате судебного разбирательства.
• Смерть гражданина-нанимателя, если он пользовался помещением и проживал в нем один, также означает прекращение договора социального найма жилого помещения.

Порядок расторжения договора соцнайма

Расторжение договора социального найма жилого помещения может произойти и без оформления сторонами, в случае, когда имело место официальное, зафиксированное предупреждение о расторжении договора. Если наниматель желает закончить отношения по поводу конкретного жилища и подстраховать себя от дальнейших претензий наймодателя, законом предусмотрена сдача жилья по акту приема-передачи.

В таком документе указывается, что наниматель и его семья освободили жилье, сдали его в нормальном состоянии, без серьезных нарушений и повреждений, передали ключи от помещения наймодателю. В случае выявления повреждений жилья, требующих проведения каких-либо работ, наймодатель на законных основаниях и вправе потребовать устранения недостатков в конкретный срок.

Расторжение соцнайма в суде

Наймодатель вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке. Заявление подается в письменной форме, один экземпляр направляется лицу-нанимателю. Заявление должно содержать информацию о суде, в который направляется, сведения о нанимателе и наймодателе.

В заявлении описывается причина для расторжения договора и указывается норма закона, которая, по мнению наймодателя, нарушена.

В судебном заседании наймодатель должен доказать вину нанимателя и его незаконное поведение, повлекшее подачу иска. Наниматель же имеет право приводить доводы относительно своей невиновности. Суд принимает решение с учетом информации, полученной от обеих сторон. Правовые последствия для сторон наступают после получения судебного решения и вступления его в силу.

Выселение по договору социального найма

Выселение происходит как с предоставлением гражданам другого жилища, взамен прежнего, так и без предоставления. Жилище, которое передается гражданину после выселения, должно находиться в том же населенном пункте, где ранее проживал гражданин, и обязано отвечать всем требованиям закона относительно технического, противопожарного и санитарного состояния. Жилье выдается с учетом установленных законом норм площади на каждого проживающего. Как правило, основанием для выселения с предоставлением нового жилья является признание дома аварийным и непригодным для проживания, снос дома.

Выселение нанимателя без предоставления другого жилица происходит по вине нанимателя, например, в случае, когда систематически не оплачиваются коммунальные услуги, когда своими действиями гражданин разрушает, уничтожает помещение, нарушает законные права других людей и отказывается устранить нарушения, несмотря на предупреждение нанимателя о необходимости это сделать. Для выселения необходимо иметь вступившее в силу решение суда.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры

Грамотный подход к составлению соглашения о расторжении договора аренды квартиры гарантирует, что у вас впоследствии не возникнет проблем при отстаивании своих прав. Причём вне зависимости от того, в качестве кого именно вы выступаете — в роли собственника или же того, кто снял недвижимость.

Грамотное расторжение договора аренды не менее важно, чем его заключение

В первую очередь необходимо определиться, когда именно такое соглашение следует составлять в обязательном порядке.

Это необходимо, если:

• такой механизм расторжения соглашения прописан в изначальном договоре. Если данный пункт проигнорировать, вторая сторона может подать на вас в суд и истребовать компенсацию за нарушение её прав;
• договор аренды или найма квартиры был зарегистрирован. В таком случае официальное прекращение отношений между сторонами тоже следует закрепить. Этого требует законодательство;
• одна из сторон — юридическое лицо. В такой ситуации на первый план выходит отчётность;
• между сторонами возможен конфликт. В этом случае желательно всё зафиксировать, чтобы в последующем избежать претензий.

Расторжение договора найма и договора аренды помещения

Для начала сразу отметим, что существуют 2 понятия: найм помещения и аренда. Их нередко путают, однако это не одно и тоже. Особенно важны различия в юридическом контексте.

Аренда касается нежилого помещения. Как правило, соответствующий договор заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Хотя физическое лицо тоже может выступать одной из сторон в такой сделке, но реже. Участки договора — это арендодатель и арендатор.

Что же касается договора найма, то он предполагает использование для проживания любых жилых помещений. И такое соглашение заключается между физическими лицами.

Принятие во внимание соответствующих нюансов имеет огромное значение хотя бы потому, что в соглашении о расторжении договора должна быть правильно обозначена сделка. И при этом название такого документа должно перекликаться с названием договора. Если же изначальное соглашение неправильно составлено, то лучше всего за уточнениями обратиться к юристу.

Как происходит расторжение договора найма

Чаще всего по статистике квартиры всё же сдаются для проживания. Поэтому имеет смысл начать с этого договора. Итак, нюансы составления соглашения о расторжении договора найма квартиры указываются в статье 687 ГК РФ. В качестве оснований обычно выступает следующее:

• взаимное согласие сторон;
• расторжение в принудительном порядке, то есть через суд.

Если стороны согласились пойти друг другу навстречу, то тогда им стоит действовать в порядке, указанном в основном договоре. В тексте соглашения нужно предварительно расписать, как именно происходят окончательные взаиморасчёты, как передаётся квартира, как оформляется акт. Стандартно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за 2 или 4 недели. Но этот срок должен быть обозначен в тексте самого соглашения. В противном случае придётся действовать по законодательству и предупреждать друг друга в письменном виде за 3 месяца.

При расторжении договора аренды квартиры всегда пробуйте договориться

Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке происходит в следующих случаях:

• жильцы привели помещение в аварийное состояние;
• квартиранты портят имущество (общедомовое или принадлежащее непосредственно собственнику квартиры);
• жильцы мешают пользоваться своей собственностью соседям, нарушают общественный порядок, причём последнее происходит систематически;
• нет выплаты за найм квартиры за 6 месяцев или больше;
• нецелевое использование квартиры, например, для занятия предпринимательством;
• собственник квартиры не предоставил недвижимость или же предоставил, но в ненадлежащем состоянии;
• владелец не выполняет своих обязанностей по ремонту квартиры при условии, что это указано в договоре.

Расторжение договора найма жилого помещения через суд требует предоставления доказательств нарушений условий сделки одной из сторон. Стоит учесть, что принудительно выселить жильцов из занятой ими квартиры имеет право исключительно судебный пристав с сотрудниками правоохранительных органов на основании судебного решения, вступившего в силу.

Если же собственник квартиры попытается выставить квартирантов силой, то он рискует. Они могут заявить о порче имущества и подать уже на него в суд. Кроме того, при потере контроля над ситуацией конфликт способен обернуться впоследствии возбуждением уголовного дела.

Как должно составляться соглашение о расторжении договора найма квартиры?

Речь идёт о самостоятельном документе, в котором должно быть обозначено его название. Обязательно нужно сделать отсылку на основной договор (реквизиты, дата заключения). Также нужно указать данные сторон: желательно переписать их из паспорта. В тексте документа необходимо обозначить, о какой именно недвижимости идёт речь.

Перечитайте соглашение о расторжении несколько раз перед подписанием

Очень важно правильно сформулировать основание для расторжения. Стоит лаконично и ёмко передать суть ситуации. В соглашении также указывается факт отсутствия у сторон друг к другу претензий. Оно вступает в силу со дня подписания или же с той даты, которую отдельно укажут.

Что нужно знать о расторжении договора аренды?

Если квартира оформлена как нежилая недвижимость, то речь идёт о расторжении договора аренды. В данном случае надо обращаться к статье 619 ГК РФ. И в этой ситуации возможно заключение соглашения о расторжении договора аренды мирным путём. При этом стороны могут действовать по тому порядку, который предусматривался ими изначально. Ещё один вариант — это просто взаимная договорённость.

Однако не всегда удаётся прийти к взаимопониманию. В таком случае договор расторгается уже в судебном порядке. Для этого могут быть такие основания:

• арендодатель не предоставил недвижимость в надлежащем состоянии;
• собственник недвижимости самовольно повышает оплату, причём делает это чаще, чем изначально было оговорено;
• арендодатель нарушает свои обязательства по договору;
• арендатор не платит за использование имущества (2 раза подряд и больше);
• занявший недвижимость портит имущество;
• арендатор использует имущество так, как это не оговаривалось в договоре или даже напрямую запрещалось (например, сдаёт другим лицам).

В соглашении о расторжении договора аренды должно быть указано следующее:

• полное официальное название документа;
• отсылка на основной договор;
• данные сторон. С учётом того, что такие сделки заключают юридические лица, необходимо обозначить их названия, организационно-правовую форму, официальные реквизиты;
• сведения о представителях, если те принимали участие в расторжении сделки. В таком случае необходимо вписать информацию о доверенностях;
• дата вступления соглашения в силу;
• основания расторжения договора;
• дата передача имущества;
• какими именно документами будет подтверждено надлежащее состояние недвижимости (обычно это акт передачи-приёмки);
• дата окончательного расчёта, если арендатор ещё должен за использование недвижимости;
• другие существенные условия расторжения;
• претензии и их суть, если они имеются, или указание на отсутствие таковых;
• подписи сторон.

Важно: соглашение о расторжении договора аренды или найма квартиры составляется в произвольной форме. В законодательстве нет каких-то строгих указаний на этот счёт. Но упомянутые сведения должны обязательно там содержаться. Стандартно форма — простая письменная. Но если основной договор проходил через процедуру госрегистрации, а также если он нотариально заверен, то в таком случае соглашение о расторжении тоже нужно заверять у нотариуса.

Уведомление о желании заключить соглашение

Как правило, стороны сообщают друг другу о желании расторгнуть договор найма или аренды лично или по телефону. Однако если возможен конфликт, лучше всего такие уведомления отправлять в письменном виде. Это важно для отсчёта даты, потому что незамедлительно выставлять, например, жильцов из недвижимости нельзя за редким исключением (когда они создают опасность для жизни других людей или когда в квартире совершается преступление). Но даже в таких исключительных ситуациях собственник не имеет права действовать лично. Он должен обратиться в правоохранительные органы.

Уведомление о намерении расторгнуть договор аренды или найма недвижимости можно отправить заказным письмом или по электронной почте. В любом случае оно должно быть надлежащим образом заверено. Учтите, что если в таких отношениях участвует юридическое лицо, то для создания электронных документов ему понадобится ЭЦП. В отношении физического лица подобных требований нет, но должна быть возможность доказать, что речь идёт о почтовом адресе в Интернете, принадлежащем именно конкретному лицу.

Важно: вполне вероятно, что стороны смогут расстаться мирным путём. Но при оформлении любых документов, а также при совершении других действий стоит сразу же давать им оценку так, как будто бы разбирательства уже перешли в судебную плоскость. Тем самым вы не допустите грубых ошибок. И в целом ваша позиция окажется намного сильнее, даже если впоследствии обращения в суд будет уже не избежать.

С какого момента прекращаются отношения между сторонами?

Очень важный вопрос — момент точного прекращения отношений между сторонами. Это имеет большое значение в юридическом плане, потому что с конкретной даты перестаёт начисляться плата за пользование недвижимым имуществом. И с этого же момента у арендатора, к примеру, прекращается право пользоваться такой недвижимостью. Соответствующие даты могут фигурировать в судебном разбирательстве для расчёта положенной компенсации. Поэтому не стоит относиться к данному вопросу небрежно.

Итак, согласно российскому законодательству действуют следующие правила по прекращению отношений между сторонами:

• для непосредственных сторон — с момента подписания такого соглашения или с момента наступления указанной в нём даты. На это же нужно ориентироваться и третьим лицам, чьи интересы оказались затронуты, если сделка не проходила госрегистрацию;
• для третьих лиц, чьи интересы оказались затронуты, если сделка прошла госрегистрацию — с момента регистрации соглашения о расторжении договора найма жилого помещения или договора аренды.

Что ещё необходимо принимать во внимание?

Стандартно соглашение о расторжении договора аренды или найма жилого помещения оформляется в двух экземплярах — по количеству сторон. Если участников сделки было больше, то в таком случае нужно соответственно увеличить и количество экземпляров документа. А вот если соглашение о расторжении нужно будет сдавать в госорган для регистрации, то вполне закономерно составить для соответствующих целей на один экземпляр больше.

Обратите внимание на то, что к соглашению о расторжении могут прилагаться дополнительные документы. Например, если лицо, которое снимало такую недвижимость, опасается предъявления претензий по поводу неуплаты, то оно может скопировать чеки или квитанции. Это нередко помогает избежать серьёзных недоразумений.

Также желательно приложить акт о приёме-передачи недвижимости. В этом документе необходимо указать адрес такой собственности, специфические характеристики (точное местонахождение, площадь и прочее). Если при приёме собственности была составлена опись, то это тоже нужно обозначить. Особенно важно наличие акта при возможности возникновения дальнейшего конфликта между сторонами и перевода разбирательств в плоскость судебных разбирательств.

Составление соглашения о расторжении договора аренды квартиры не такое сложное, как может показаться на первый взгляд. Главное — действовать последовательно, вникать в текущее законодательство, принимать во внимание все нюансы в комплексе. А если вы какие-то моменты упускаете, лучше всего проконсультироваться с юристом. Или же обратиться в агентство недвижимости, которое сможет вам помочь.

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Сан-Ремо. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость.