Нормальный износ имущества и как он определяется

Физический износ здания

В процессе эксплуатации любого здания или сооружения его конструктивные элементы постепенно теряют свои первоначальные эксплуатационные свойства. Поэтому в строительной сфере принято считать, что после сдачи объекта в эксплуатацию начинается период его износа.

Физический износ сооружений и зданий – что это такое

Физический износ зданий – это величина, обозначающая степень ухудшения технических и других эксплуатационных характеристик объекта. С течением времени у любой строительной конструкции ухудшаются прочностные, тепло- и звукоизоляционные свойства, водо- и воздухонепроницаемость, и другие показатели, понижающие несущую способность зданий.

Чтобы предотвратить преждевременное разрушение сооружения и продлить срок его эксплуатации необходимо периодически проводить обследование зданий и сооружений на предмет их технического состояния.

Причины, по которым происходит износ зданий

Физический износ конструктивных элементов зданий или всего объекта в целом может быть вызван следующими факторами:

• длительная или неправильная эксплуатация сооружений;
• истираемость материалов, использованных в отделке или отдельных конструктивных элементах;
• агрессивное воздействие атмосферных факторов, вызывающих размыв фундамента, коррозию и эрозию стройматериалов, промерзание оснований, боковое давление ветра на конструкции;
• динамические и механические воздействия, приводящие к неравномерной осадке;
• биологические факторы: насекомые, бактерии, грибки;
• стихийные бедствия: землетрясения, наводнения, пожары, ураганы и другие;
• ошибки при проектировании сооружений;
• допущенные при возведении зданий ошибки, например, неправильная кладка или некачественный бетон.

Каждый из этих факторов вызывает износ конструкций здания, но наибольший вред причиняет влага, а также воздействующая через грунт вибрация.

Типы зданий, износ которых определяется

Согласно типологической классификации все здания, для которых определяются показатели физического износа, разделяются на:

• гражданские. В эту группу входят жилые здания (дома, гостиницы, общежития), предназначенные для временного или постоянного проживания и общественные – объекты административного и социально-культурного назначения (школы, больницы, театры, магазины, клубы и другие);
• производственные. Включают промышленные цеха и корпуса, и сельскохозяйственные (зерно- и овощехранилища, птичники, коровники и др.).

Определение срока службы каждого из этих объектов – достаточно сложная задача, поскольку кроме разнообразных разрушительных факторов на технические характеристики влияет также характер конструкции, своевременность выполненного ремонта и качество используемых материалов, и ряд других критериев.

Стадии износа

Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).

Общий физический износ здания в ходе его эксплуатации также разделяют на фазы. Ниже приведена таблица физического износа с подробным описанием каждой фазы.

Физический износ, %	Оценка фактического состояния	Характеристики физического износа
0-20	Хорошее	Имеются отдельные неисправности, которые быстро устраняются проведением ремонта. Существенных деформаций и повреждений нет
21-40	Удовлетворительное	К эксплуатации конструктивные элементы пригодны, но требуют незначительного ремонта
41-60	Неудовлетворительное	Только при выполнении ремонта возможна дальнейшая эксплуатация объекта
61-80	Критическое	Несущие конструкции находятся в аварийном состоянии и без их замены здание эксплуатировать нельзя
81-100	Полное разрушение	Элементы сооружения сильно разрушены и не подлежат ремонту

Признаки износа

На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:

• сколы, трещины, выбоины, выпадение отдельных камней из стен, надземной части цоколя и фундаментных столбов;
• выпучивание и перекосы цоколя;
• перекосы дверных и оконных проемов;
• осадка отдельных участков стен, искривление их горизонтальных линий;
• нарушение монолитности кладки;
• отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов;
• трещины в перемычках и карнизах;
• увлажнение стеновых поверхностей, появление высолов;
• смещение или прогиб плит в отношении одна к другой из-за деформаций;
• оголение арматуры;
• следы протечек или промерзаний на фасадах.

Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий в целом является важнейшим критерием влияния на результат фактической оценки стоимости объекта. Для вычисления оценки недвижимого объекта применяют разные методы, с помощью которых в процентах определяется физический износ сооружений.

Методика компенсации затрат

Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые потребуются для устранения дефектов. Плюсом методики является возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.

В числе недостатков отмечают трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ. Чрезмерно сложным является расчет износа фундамента и других технически сложных элементов.

В связи с тем, что методика достаточно сложна в применении, используют ее, как правило, для крупных объектов, для которых требуется определение физического износа здания.

Метод хронологического возраста

Физический износ гражданских зданий или жилых сооружений по этой методике определяется как частное, полученное при делении хронологического возраста объекта на срок его эксплуатации по формуле:

Вх – фактический возраст исследуемого объекта

Всс – нормативный эксплуатационный период.

Простота выполнения расчетов и минимум расчетных показателей – основные достоинства метода. Но есть также недостатки. Это неприемлемость данной формулы в случаях, когда требуется определить износ здания с равными сроками хронологического и эксплуатационного возраста, а также невозможность учета замены или ремонта отдельных элементов.

Метод эффективного возраста

Оценка физического износа здания методикой эффективного возраста востребована среди специалистов благодаря тому, что всего одним арифметическим действием можно выполнить нужные расчеты, используя один из вариантов формулы:

Вэ – эффективный возраст, или другими словами на какой возраст обследуемый объект выглядит;

Вост – срок, который остается до конца эксплуатационного периода;

Всс – нормативный эксплуатационный срок.

Весомым минусом является то, что обосновать величину Вост (по сроку жизни до конца эксплуатации) оценщику практически невозможно, поскольку никто не сможет сказать точно сколько времени здание будет эксплуатироваться. Как исключение рассматривается случай, когда в конкретное время объект подлежит сносу. Поэтому на практике этот метод срока жизни почти не используется.

Экспертный метод

Эта методика определения физического износа зданий основана на шкале оценок экспертов, которая в полной редакции изложена в ВСН 53-86р. Определяется величина по внешним разрушениям, которые можно увидеть при визуальном осмотре.

Формула физического износа следующая:

Иi – величина износа конкретного i-элемента (показатель стабильный и берется из соответственных таблиц);

УВi – удельный вес исследуемого i-того элемента объекта;

i – номер элемента.

К числу плюсов метода относят:

• простоту выполнения расчетов;
• доказательность расчетных данных, которые установлены действующими нормативными документами.

Недостатки также имеются:

• результаты расчетов получаются с отклонениями в диапазоне ±5%;
• от опыта оценщика напрямую зависит точность результата. Также часто случается так, что весомые признаки износа попросту скрываются под косметическим ремонтом и в результате величина износа получается сильно заниженной;
• влияние субъективного фактора. Например, описание в нормативных актах величины износа для «системы центрального отопления» соответствует значению «капельные течи в приборах отопления, коррозия трубопроводов, плохая работа калориферов» и процент износа при этом составляет от 41 до 60. При этом совсем не обусловлено сколько на 5 или больше отопительных приборов должно быть этих «капельных течей» и как правильно оценить техническое состояние отопительной системы.

В целом, если сравнить все положительные и отрицательные стороны метода, то первые значительно перевешивают, поэтому оценщиками он применяется очень часто.

Метод разбивки

Предусматривает расчет износа объекта с одновременным учетом возможности его устранения, в частности:

• отложенный ремонт или исправимый износ;
• неисправимый износ, когда износившиеся элементы не подлежат замене или ремонту из-за короткого срока службы;
• неисправимый износ, при котором только при выполнении реконструкции или капитального ремонта объекта могут быть восстановлены изношенные элементы с длительным сроком службы.

Плюсом данного способа считается возможность учесть не только видимые, но и скрытые влияющие на износ факторы. Если достоверной информации об объемах ремонта нет, то метод в таких случаях невозможно применить.

Правила оценки

Ведомственными строительными нормами установлены правила оценки физического износа зданий:

• оценивать физический износ жилых зданий и сооружений нужно посредством сравнения факторов, выявленных в ходе визуального и инструментального обследования с приведенными в таблице строительных норм значениями;
• если отдельный конструктивный элемент или весь объект имеет соответствующие конкретному интервалу значений признаки износа, то принимать величину необходимо такую, которая равна верхнему показателю этого интервала;
• когда только один из обозначенных в таблице признаков износа обнаружен в конструкции, то в этом случае величина должна равняться нижней границе интервала;
• когда только один признак из таблицы соответствует физическому износу, то принимать его следует в зависимости от характера или размеров повреждений по принципу интерполяции.

Учесть обязательно нужно то, что данные правила не распространяются для оценки износа жилых зданий, разрушения которых произошли вследствие стихийных бедствий.

Заключение

Вне зависимости планируется капитальный или текущий ремонт объекта, продажа, аренда или покупка здания мероприятия по определению оценки физического износа жилых и нежилых зданий позволяют определить реальное состояние сооружений, а также установить причины, по которым возникли повреждения и деформации. Чтобы эксплуатировать здание согласно действующему законодательству и быть уверенным в его безопасности и надежности, необходимо определять его физический износ.

Рассуждения по поводу износа

Так как данная тема волнует многих и не только страховщиков, постараюсь рассмотреть подробно со всех сторон, как со стороны противников так и со стороны сторонников применения износа.

Много, я бы даже сказал, слишком много споров вызвано износом, законно или незаконно его применение при возмещении ущерба? У каждой спорящей стороны имеются свои веские доводы и очень веские основания.

Попробую разобраться в данном вопросе, исключив судебную практику как выразителя судейского мнения и буду основываться исключительно на основании закона и немного на чувстве справедливости. Кстати, справедливость должна быть не только в отношении потерпевшего, но и в отношении виновника, который как ни странно, тоже имеет некоторые права.

Итак начнем пожалуй. Если кто то не знает, износ — это уменьшение стоимости имущества ввиду его устаревания — потертости, побитости, ржавления, наличия царапин и т.д. Антиквариат не рассматриваю, что бы не усложнять проблему. Остановлюсь на самом распространенном применении износа – который возникает при расчете стоимости ремонта транспортного средства после его повреждения.

Износ распространяется лишь на заменяемые детали, на сами ремонтные работы износ не распространяется. Стандартная ситуация, когда после ДТП на ремонт автомобиля не хватает денег выплаченных страховщиком, потому что износ автомобиля составил, допустим 50 процентов и страхового возмещения на ремонт автомобиля не хватает. Потерпевшему кажется что его обманули, что он теперь должен либо выплачивать часть расходов из своего кармана или взыскать недостающую сумму с виновника.

Возникает вопрос, кто должен возмещать износ, страховщик или виновник? А может никто не должен?

Один наиболее часто употребляемых доводов в пользу возмещения ущерба без учета износа, это довод о том, что в продаже отсутствуют детали с износом и соответственно купить их невозможно, так как на бывшие в употреблении детали отсутствуют сертификаты подтверждающие качество изношенных деталей. И это верно. Так как на многочисленных разборках, хоть и продают бывшие в употреблении детали по стоимости деталей с износом, а иногда и дешевле, но никто не даст никакой гарантии качества и что по причине их поломки не случится какого либо ДТП.

Отчасти все правильно, никто не обязывает устанавливать старые несертифицированные детали на ремонтируемый автомобиль. Однако, устанавливая на свой автомобиль новые детали вместо старых, потерпевший улучшает свой автомобиль. Напрашивается вопрос, если кто то вынудил Вас улучшить Ваш же автомобиль, будут ли эти расходы являться для Вас убытком? По моим соображениям, не будет.

Другим самым распространенным доводом, в пользу сторонников возмещения без износа является ссылка на ст. 15 ГК РФ: «1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков… 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права…»

Казалось бы все правильно, все необходимые расходы должны быть возмещены. Однако постоянно упускается из виду один неудобный вопрос, который является ключевым моментом в споре об износе: а каков, собственно, объем нарушенного права? Другими словами, всегда ли понесенные расходы равны причиненному ущербу?

Для начала немного правового обоснования. Рассмотрим ст. 1082 ГК РФ «Способы возмещения вреда». «Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15)». В соответствии с данной статьей, возможны два способа возмещения вреда, деньгами и в натуре.

Что такое возмещение деньгами, все знают. При возмещении вреда в натуре, предоставляется вещь того же рода и качества. Значит ли это, что от этого размер ущерба изменится? Можно ли натурой возместить дороже или дешевле чем деньгами?

Что бы ответить на этот вопрос, рассмотрим что такое деньги. Согласно Википедии, да собственно и любого учебника экономики, деньги — специфический товар, который является универсальным эквивалентом стоимости других товаров или услуг. Ключевое слово – эквивалент. Согласно той же Википедии — эквивалент (от позднелатинского equivalent «равнозначный», «равноценный»). Соответственно, деньги — это эквивалент товара или в нашем случае – эквивалент натуры. То есть, согласно Закона, а именно ст. 1082 ГК РФ, возмещение в натуре должно быть равно возмещению деньгами. Ведь логично предположить, что размер ущерба не может и не должен меняться от способа его возмещения.

Оппоненты возразят, что исходя из дословного прочтения статьи 1082 ГК РФ, допустима замена только вещи на вещь того же рода и того же качества, а автомобиль это вещь неделимая (ст. 133 ГК), и соответственно на нее на эту вещь, не распространяется условие о замене части вещи (детали) того же рода и того же качества, то есть, ремонт неделимой вещи должен быть произведен без учета износа. Однако, данный вывод легко опровергается доводом, что любая технически сложная вещь (например автомобиль), считается неделимой вещью только лишь с точки зрения ее эксплуатации, а с точки зрения ремонта, она вполне делима и на нее распространяется условие о замене вещи в натуре. Если предположить что возмещение ущерба без учета износа законно, то мы сразу получим перекос в сторону потерпевших. В этом случае виновники ДТП станут дойными коровами, с которых можно будет взыскивать столько сколько захочется, главное подтвердить расходы и неважно, что расходы на ремонт будут превышать стоимость самого автомобиля.

Соответственно вывод: Возмещение ущерба без учета износа, всегда будет являться обогащением потерпевшего.

Возмещение ущерба при аренде: как это делается

Участники арендных отношений очень часто сталкиваются с темой причинения ущерба квартире в процессе проживания. Ущербом может стать что угодно: разбилось зеркало, появились царапины на полу, сломалась стиральная машина. Эти споры могут быть очень серьезными и затяжными и доходить до судебного разбирательства. Для собственника важно восстановить свое поврежденное или утраченное имущество, для арендатора — вернуть платеж, внесенный для обеспечения обязательств. Что можно сделать, чтобы облегчить нелегкую процедуру по согласованию ущерба? Какова процедура определения его наличия и стоимости? Что необходимо знать арендатору и арендодателю? На все эти вопросы отвечает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Старайтесь все предвидеть

Можно сказать, что процедура согласования ущерба начинается уже при заселении в квартиру. Помимо передаточного акта, фиксирующего передачу квартиры и ключей, данные счетчиков на воду и электричество, важно приложить полное описание состояния квартиры на момент передачи арендатору. Желательно, чтобы было фотоприложение, в том числе по расстановке мебели в квартире, так как зачастую мебель закрывает существующий ущерб и мешает его увидеть.

Иметь достоверную информацию о состоянии имущества до начала действия договора аренды очень важно.

В случае обнаружения ущерба на момент выселения из квартиры, то, что не было зафиксировано при заселении, будет находиться в зоне ответственности арендатора. То есть факт наличия ущерба подтверждается актами приемки и возврата квартиры. Грамотно оформленные акты с подробным описанием и фотоприложением будут являться письменным доказательством наличия либо отсутствия ущерба.

Для оценки состояния имущества в первую очередь во внимание принимаются акты приема-передачи и возврата имущества, а уже потом учитывается характер повреждений, оценивается, не относятся ли эти повреждения к нормальному (естественному) износу. Законом закреплено, что арендатор обязан вернуть собственнику имущество в том состоянии, в котором он его получил при заселении, с учетом нормального износа. При этом законодательно это понятие четко не определено.

Что такое естественный износ?

В связи с отсутствием законодательного определения рекомендуется включать термин «нормальный износ» в условия договора, определив его как естественное ухудшение качества и внешнего вида квартиры и имущества в результате его износа при обычном режиме эксплуатации и при естественных условиях воздействия на него окружающей среды. Иными словами, нормальный износ — это естественные изменения характеристик имущества, влекущие за собой уменьшения его цены без причинения вреда, при аккуратной эксплуатации по назначению.

К естественному износу может быть отнесено следующее: потертость стен и полов, незначительные загрязнения стен, мелкие царапины на мебели, снижение работоспособности электроприборов вследствие их продолжительной эксплуатации.

А вот такие повреждения, как сколы на раковине, разбитые стекла, отсутствие керамической плитки, вздутия на мебели, глубокие царапины на поверхностях, пятна на обивке мебели, являются ущербом.

Часто возникают вопросы относительно отверстий в стенах, так как сейчас очень востребован интерьер в светлых тонах, который украшается картинами, постерами, фотографиями по вкусу арендатора. Часто собственники категорически против сверления отверстий в стенах. Поэтому этот вопрос нужно решать заранее. Сделанные без согласования с арендодателем отверстия в стенах будут отнесены к ущербу.

Пол – это еще одна огромная сфера споров и согласований по ущербу. Арендаторы-иностранцы часто ходят дома в уличной обуви. Паркет и другие натуральные материалы являются довольно уязвимыми к острым и тяжелым предметам. Если вы знаете о «хрупкости» пола в вашей квартире, рекомендуется оговорить в договоре, что «хождение в уличной обуви по паркету не допускается». Бывает, что происходит набухание досок в местах стыков, что является результатом неправильной эксплуатации – переувлажнения, то есть будет отнесено к ущербу. Чтобы свести к минимуму возможные разногласия при выселении, собственнику рекомендуется заблаговременно предупредить о правильном уходе за его имуществом.

При согласовании ущерба, причиненного бытовой технике, учитывается заключение технического специалиста по ремонту, в котором сказано о причине поломки.

Кроме того, имущество может быть полностью утрачено, например, разбиты бокалы, тогда требуется покупка нового аналогичного имущества, что порой бывает сложно.

Что нужно делать сторонам конфликта

Процедура согласования и доказывания ущерба со стороны собственника включает следующие обязательные условия. Первое. Собственник обосновывает заявленную сумму ущерба – подтверждает стоимость утраченного имущества или объем затрат на его восстановление. Для этой цели могут понадобиться документы, подтверждающие покупку имущества взамен утраченного или испорченного, квитанция на ремонт, смета на ремонтные работы.

Второе. Собственник доказывает неправомерность действий лица, причинившего вред. То есть необходимо продемонстрировать, что поврежденная (утраченная) вещь использовалась неаккуратно, неправомерно, не по назначению, не осмотрительно и т. п. Например, это будет подтверждено заключением мастера по ремонту стиральной машины, где будет указано, что поломка вызвана попаданием в нее сторонних предметов.

И наконец, необходимо установитьпричинную связь между действиями ответчика и убытками – то есть тот факт, что повреждения вызваны именно определенными условиями, из-за которых появился ущерб.

Например, полосы на полу стали следствием слишком влажной уборки: был нарушен уровень влажности, что вызвано действиями проживающего в квартире лица при уборке квартиры.

Ущерб подлежит возмещению, если он причинен по вине арендатора. Гражданским законодательством установлено две формы вины: умысел и неосторожность (простая и грубая).

Отсутствие вины при установлении ущерба доказывается арендатором, который должен обосновать, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, им были приняты все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств (поддержанию арендованного имущества в первоначальном состоянии).

При удержании денежных средств из обеспечительного платежа в счет возмещения ущерба собственнику не следует забывать, что это возможно только в отношении согласованного сторонами ущерба либо установленного судебным решением (если стороны не смогли договориться без суда).

5 простых шагов для эффективного согласования ущерба

1. Рассмотреть возможность имущественного страхования. Рекомендуемый минимум страхования при арендных отношениях включает страхование от гибели, утраты, повреждения имущества и страхование риска гражданской ответственности в пользу третьих лиц, которым может быть причинен вред (соседи).
2. Грамотно и полно составить передаточный акт и акт возврата имущества.
3. Иметь подборку документов, подтверждающих покупку предметов мебели, бытовой техники и прочих предметов.
4. Проанализировать наличие всех условий гражданско-правовой ответственности арендатора (противоправность действий, наличие убытков (вреда), обоснованность стоимости ущерба, причинную связь между нарушением и убытками, вину нарушителя).
5. С учетом п. 4 составить письмо о согласовании ущерба с приложением подтверждающих документов (заключение мастера-эксперта о причине поломки, чеков на ремонт сломанного имущества, сметы на восстановление имущества в первоначальное состояние и т. п. ).

Арендатор может возместить причиненный вред, оплатив расходы на восстановление имущества или заменив либо исправив поврежденную вещь.

Напомним, что размер расходов должен быть подтвержден с помощью вышеупомянутых документов.

И еще один дополнительный, но тоже важный совет. Обеим сторонам – и собственнику квартиры, и арендатору при любом развитии событий следует придерживаться общепринятой этики и вежливости в письмах и переговорах при согласовании ущерба. И, как это порой ни бывает трудно, старайтесь быть объективным при оценке вреда. Так будет лучше всем.

Коэффициенты износа и годности основных средств в 2019 году

Основные средства имеют свойства изнашиваться, теряя постепенно эксплуатационные свойства. В конце концов наступает полный износ, после которого объект списывается с учета и далее не используется. Для оценки состояния объектов необходимо проводить регулярные расчеты таких показателей, как коэффициент износа и коэффициент годности основных средств. Первый показывает степень изношенности объекта, наглядно демонстрирует, насколько ОС самортизирован. Второй дает дополнительные сведения о состоянии фондов. Данные коэффициенты можно рассчитать, для этого применяются специальные формулы. Ниже даны формулы расчета, рассмотрено вычисление коэффициента износа и годности на примере.

Предполагается, что основное средство можно эксплуатировать в течение срока полезного использования, который устанавливается на стадии принятия объекта к учету. Его длительность зависит от типа поступившего актива.

В течение всего этого срока отчисляется амортизация в расходы, уменьшающая первоначальную стоимость объекта. Благодаря амортизационным отчислениям происходит возврат вложений в основное средство. Данный показатель в суммарном значении за весь период использования ОС в любой момент позволяет установить остаточный стоимостный показатель по каждому объекту основных средств.

Также начисленная амортизация позволяет рассчитать коэффициент износа, определить степень возвращенных за ОС средств в общей стоимости актива.

Как рассчитать коэффициент износа основных средств — формула расчета

Формула расчета:

Коэффициент износа ОС = А /ПС * 100%,

• А — амортизация, накопленная на момент расчета. Показатель берется из кредита счета 02;
• ПС — первоначальная стоимость ОС. Если была проведена переоценка, модернизация, реконструкция, изменившие начальный стоимостный показатель, то нужно брать стоимость с учетом данных изменений. То есть этот тот показатель, которые отражен по дебету счета 01.

Коэффициент возможно рассчитывать для определения износа физического, морального состояния объектов.

Зачем он нужен: показатель позволяет оценить состояние основных фондов, распланировать дальнейшие действия по улучшению и обновлению оборудования, принять решение о целесообразности замены основных средств на новые. То есть величина коэффициента износа дает возможность рационально провести анализ активов предприятия с целью разработки дальнейшей стратегии развития.

Пример расчета коэффициента износа

В компании имеется 10 автомобилей на балансе, каждый объект учтен по дебету счета 01 по первоначальной стоимости, общее значение которой составляет 4600000 (по 460000 каждый). В отношении одного автомобиля проведено улучшение, проведена замена кузова на более удобный и функциональный, это изменение привело к увеличению начальной стоимости автомобиля до 630000 (на 170000). В итоге общая стоимость основных средств оказалась равной 4770000.

Накопленная амортизация по кредиту счета 02 на дату проведения расчета коэффициента составляет 1630000.

Расчет:

Требуется рассчитать коэффициент износа автомобилей. Для этого проводим расчет по формуле:

КИ = 1630000/4770000 *100% = 34%

Выводы:

Какой вывод может сделать бухгалтер после проведения такого расчета?

Степень изношенность автопарка компании составляет 34%, то есть грубо говоря основные средства на треть самортизированы. Насколько такой показатель устраивает компанию, решать только ей. Нормативных значений законодательством не установлено. Никаких рекомендаций не дается относительно того, при какой величине коэффициента износа нужно проводить замену оборудования. Каждое предприятие определяет для себя норму самостоятельно в зависимости от типа оборудования, основных средств, своих финансовых возможностей.

Иногда лучше не дожидаться полного износа ОС, когда эксплуатационные свойства будут полностью утеряны. Порой, гораздо выгоднее обновить оборудование для получения максимальной эффективности работы, а старый объекта списать в расходы. Целесообразность этих действий оценивается в ходе проведения экономических расчетов.

Компании нужно выработать для себя приемлемые нормы коэффициента износа, закрепить результаты в учетной политике.

На практике обычно границей, после которой следуют мероприятия по обновлению парка основных средств, является коэффициент износа в 50%. Считается, что при коэффициенте свыше 50% оборудование сильно изношено и не дает должного экономического эффекта от его использования.

Полученная в примере величина в 34% показывает, что автомобили изношены не настолько сильно, чтобы их менять. В целом, показатель находится в пределах нормы.

Обратите внимание: такой расчет не дает точного представления о состоянии отдельных объектов. Возможно в некоторых ситуациях провести более детальный анализ каждого отдельного основного средства на предмет степени его изношенности. Только комплексный анализ позволит принять рациональное решение.

Формула для расчета коэффициента годности ОС

Формула для расчета:

Коэффициент годности = ОС / ПС * 100%,

• ОС — остаточный показатель стоимости, определяется как разность первоначальной и накопленных амортизационных отчислений;
• ПС — начальный показатель стоимости, по которой объекты числятся на балансе.

Пример расчета коэффициента годности

Возьмем тот же пример с автомобилями, по которому следующие исходные данные:

• 4770000 — начальная стоимость автомобилей с учетом улучшений;
• 1630000 — накопленные отчисления на амортизацию.

Расчет:

Рассчитаем коэффициент годности.

Для использования формулы нужно знать стоимость в остаточном значении, для этого проводим такие вычисления:

ОС = 4770000 — 1630000 = 3140000.

Коэффициент годности = 3140000 / 4770000 * 100% = 66%

Выводы:

Насколько устроит такое значение компанию? Опять же норм не установлено, каждое предприятие решает вопрос самостоятельно. Обычно считается, что при коэффициенте годности более 50% основные средства можно использовать далее, при снижении его ниже данной границы разумно провести анализ фондов.

Итоговое решение о целесообразности изменений принимает на основе обоих коэффициентов — годности и износа. Разумно провести не только общие вычисления по всему фонду основных средств, но и по каждому отдельному активу.

Еще один пример расчета коэффициентов

Показатели по данным активам:

Мебель Всего

2400000 3700000

1400000 1750000

1000000 1950000

58 47

42 53

Из данной таблицы видно, что при проведении расчета коэффициента износа и годности в целом по основному фонду компании получаются результаты 47% и 53% соответственно. Если принять, что норма это 50%, то компания может сделать вывод о том, что пока изменения не требуются, состояние удовлетворительное.

Однако при детальном рассмотрении основных средств по их типу показывает другую картину. Если основные средства предприятия представлены компьютерами и мебелью, то с учетом исходных показателей видно, что по компьютерной технике коэффициент износа и годности составляют соответственно 27% и 73%, а по мебели 58% и 42%.

Детальный анализ помог выявить слабую составляющую, в отношении которых требуется срочная замена. Следующим этапом компания может более детально рассмотреть имеющуюся мебель, установить коэффициенты по отдельным ее составляющим и выявить слабое звено, подлежащее обновлению.

Износ и амортизация основных фондов

Основные средства служат производству, как правило, несколько лет, при этом многократно используясь. В процессе службы они понемногу утрачивают свои качества, изнашиваются, теряют в стоимости. Этот процесс должен подвергаться постоянному учету, поскольку стоимость основных средств должна отображаться в бухгалтерском балансе. Когда процесс достигает финала, основное средство подлежит возмещению (замене).

Рассмотрим, что понимается под процессом физического и морального износа основных фондов, как происходит процесс бухгалтерского учета, как правильно отразить амортизацию.

Что такое износ

Основные фонды, многократно используясь в производственном процессе, какое-то время сохраняют свои характеристики, а затем начинают их постепенно утрачивать вследствие эксплуатации и естественных факторов.

Износом основных средств называется процесс и результат частичной или полной потери ими технических характеристик и качеств, потребительских свойств, остаточной стоимости, происходящий в результате эксплуатации и/или бездействия (под влиянием времени).

Физический и моральный износ

Отличают две формы износа основных фондов – физический и моральный.

Физический износ – утрата потребительской стоимости

Когда на основные фонды воздействуют различные физические силы, а также технические и экономические факторы, в том числе и условия хранения, активы постепенно выходят из строя, теряют в стоимости и рано или поздно подлежат замене. В некоторых случаях физический износ подлежит восстановлению путем, например, капитального ремонта.

Для каждой группы основных средств форма проявления физического износа будет отличаться своими особенностями:

• оборудование и инструмент в процессе износа может изменить форму, размер, производительность, точность и т.п.;
• здания и сооружения подвергаются физическому износу медленнее;
• передаточные устройства утрачивают свои количественные и качественные характеристики по мере истечения срока их эксплуатации;
• производственный и хозяйственный инвентарь изнашивается наиболее быстро.

Физический износ – процесс неравномерный, поскольку не всегда предсказуемые факторы действуют на разные типы активов по-разному. Характерная закономерность темпов износа:

• в начале эксплуатации – более ускоренный износ;
• в течение основного срока службы – некоторое замедление темпа вследствие установления рабочего ритма;
• ближе к концу – снова ускорение.

Формы физического износа могут отличаться в зависимости от особенностей снижения характеристик и их полноты.

1. В зависимости от воздействия на основное средство тех или иных факторов различают:
   • механическое изнашивание;
   • снижение основных показателей с течением времени использования;
   • износ бездействующих активов под влиянием условий хранения и природных факторов (влажность, грибок и т.п.).
2. В зависимости от степени износа можно выделить:
   • частичный износ – потеря стоимости и свойств, которую можно возместить путем проведения ремонта, вернув основному средству значительную часть первоначальных характеристик;
   • полный износ – основное средство подлежит замене (возмещению) путем приобретения взамен его нового (оборудование, инструмент и т.п.) либо капитального строительства (здания и сооружения).

Моральный износ – пользоваться можно, но уже не стоит

Моральный износ показывает утрату стоимости основных фондов, физически еще пригодных к эксплуатации, но уже менее рентабельных вследствие возникновения других, более эффективных их видов. Синонимом морального износа можно считать обесценивание.

Формы морального износа различаются по его основным причинам.

1. В условиях научно-технического прогресса происходит удешевление стоимости воспроизводства основных активов. Производители основных фондов наращивают мощности, модернизируют свои предприятия, в результате чего новые оборудование и инструменты начинают стоить дешевле своих некоторое время отработавших аналогов, физически еще пригодных к применению. Уменьшение стоимости происходит из-за того, что снижаются затраты живого труда на производство тех или иных основных фондов. Потребительские свойства активов при этом, как правило, сохраняются.
2. Возникают новые технологии и модели оборудования, позволяющие при тех же трудозатратах произвести большее количество продукции. Более современные инструменты, техника, транспортные средства и т.д., являющиеся более экономичными, позволяют снизить себестоимость продукции, то есть будет превосходить еще работающую старую по качественным и/или количественным параметрам.
3. Социальный износ происходит тогда, когда характеристики основного средства, имеющие отношение к обществу, превосходят приемлемый социальный уровень (например, уровень безопасности, вредных выбросов и т.п.).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Моральный износ не всегда означает необходимость возмещения основных средств.

Как и для чего учитывается износ

Износ основных средств напрямую определяет ключевые характеристики успешности предпринимательской деятельности, а именно:

• объем выпускаемых товаров;
• их качество;
• конкурентоспособность продукции;
• издержки производства и др.

Из этого следует, что учет и контроль процесса износа – одна из самых важных задач управления предприятием.

Для количественного учета износа основных средств применяется понятие амортизации – постепенного переноса стоимости основных фондов на себестоимость продукции, которую удалось произвести с их непосредственным участием.

Амортизационные отчисления предназначены для частичного восстановления основных средств (ремонта) или полного их замещения (реновации). Их вычисляют на основании норм амортизационных отчислений: определение доли стоимости, которая ежегодно переносится с основного средства на произведенную продукцию. Они зависят от:

• установленного для каждого типа основных средств срока полезного использования;
• метода начислений по амортизации.

Нормативный срок службы

Его определяют по стандартизированному классификатору, в рамках которого этот период может быть установлен организацией по своему усмотрению в установленных границах амортизационной группы.

Метод вычисления амортизации

Основные средства разделяются на сходные по характеристикам группы, и для каждой группы применяется один из методов начисления амортизационных отчислений, который будет актуален в течение всего нормативного срока.

1. Пропорциональные методы – амортизация вычисляется в течение всего отчетного периода равномерно, в соответствии с нормой. К ним относятся:
   • равномерно-прямолинейный;
   • износ в зависимости от срока службы;
   • амортизация в зависимости от выполненной работы.
2. Регрессивные методы – ускоренная амортизация, когда в первое время эксплуатации начисляется большая амортизация, чем в последующие. К ним относят:
   • метод уменьшающегося остатка (постоянного процента);
   • метод фиксированного срока службы;
   • метод «суммы чисел» (кумулятивный).

Бухгалтерские проводки

Амортизация основных средств учитывается на пассивном счете 02 «Износ основных средств» с возможным открытием субсчетов 02-1 «Износ собственных основных средств» и 02-2 «Износ средств, отданных в лизинг».

Собственные или взятые в долгосрочную аренду основные средства, изнашиваясь, отражаются по кредиту счета 02 «Износ основных средств» и дебету счетов, характеризующих издержки производства и обращения:

• 20 «Основное производство»;
• 23 «Вспомогательные производства»;
• 25 «Общепроизводственные расходы»;
• 26 «Общехозяйственные расходы» и др.

По сданным в аренду собственным основным средствам износ учитывается по дебету 80 «Прибыли и убытки» (кредит 02).

Непроизводственные основные средства отражают свой износ по дебету счетов 29 «Обслуживающие производства и хозяйства» или 88 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» (кредит 02).

По объектам жилищного фонда и внешнего благоустройства сумма износа учитывается на забалансовых счетах 014 «Износ жилищного фонда» и 015 «Износ объектов внешнего благоустройства».

ПРИМЕР РАСЧЕТА. ООО «Зазеркалье» приобрела оборудование, которое стоило 560 000 руб. По классификатору основных средств данное оборудование относится к 5 группе, для которой предусмотрен нормативный срок 7-10 лет службы. Оборудование прослужило ООО «Зазеркалье» в течение 9 лет. Руководством выбран линейный метод начисления амортизационных отчислений, согласно которому ежегодно списывается 11,1% стоимости оборудования (100% / 9 лет службы), что составляет 61 600 руб. Таким образом, ежемесячная норма отчислений в амортизационный фонд будет составлять 61 600 / 12 месяцев = 5 133 руб.

Что означает состояние нормального износа или договор аренды в помощь

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

Понятие «износ» встречается в некоторых актах законодательства, касающихся износа оборудования. Например, для оценки стоимости авиационной техники под износом понимают уменьшение стоимости объекта (его частей), обусловленное ухудшением физического состояния, а также функциональное и экономическое устаревание .

В юридической литературе износом называют обесценивание и физическое снашивание долгосрочных материальных производственных активов
(основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт и пр. .

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

Ухудшение имущества, вызванное воздействием человека	Примечание
Облупилась краска на стене (от «старости» или некачественного окрашивания и др.)	Вины арендатора нет
Сбит угол на стене	Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Порван линолеум из-за плохой стяжки пола (есть углубления)	Вины арендатора нет
Порез на линолеуме	Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Подтеки на потолке из-за затопления верхними этажами	Вины арендатора нет
Дыры в потолке, просверленные для установки временных конструкций	Произошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Вытертые места на обоях от спинок стульев	Это ухудшение спорное

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Для таких случаев в договоре аренды можно описать допустимые ухудшения помещения или то, что стороны включают в понятие «нормальный износ».
Тогда арендатор должен будет вернуть арендованное помещение в состоянии, обусловленном договором .

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

При передаче помещения арендатору стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче . Характеристики и недостатки помещения можно указать в нем. Но можно составить отдельный акт осмотра передаваемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.