Что такое единый недвижимый комплекс

Что такое единый недвижимый комплекс

Единый недвижимый комплекс — это объединенные единым назначением здания, сооружения и другие объекты, которые неразрывно связаны физически или технологически (в том числе линейные объекты) либо расположены на одном земельном участке.

При этом в ЕГРН должно быть зарегистрировано право собственности на совокупность этих объектов в целом как на одну недвижимую вещь.
Из этого определения следует, что:

1. в отличие от предприятия как имущественного комплекса в единый недвижимый комплекс:

— не входит земельный участок, на котором он расположен;
— не включаются имущественные права и обязанности, а также исключительные права;

1. для объединения объектов в единый недвижимый комплекс их расположение на одном земельном участке необязательно. Для этого будет достаточно их неразрывной физической или технологической связи.

Единый недвижимый комплекс можно создать из учтенных в ЕГРН зданий, сооружений, объединенных единым назначением, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, только если в ЕГРН описано местоположение всех этих зданий, сооружений.
К единому недвижимому комплексу применяются правила о неделимых вещах. Поэтому его нельзя разделить на отдельные объекты недвижимости. Он участвует в обороте как единый объект. Его составная часть не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Таким образом, после госрегистрации права на единый недвижимый комплекс вы не сможете распорядиться отдельными объектами, входящими в его состав, так как они больше не будут являться самостоятельными. Процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава единого недвижимого комплекса законодательством РФ не предусмотрена.
Поставить на кадастровый учет единый недвижимый комплекс и зарегистрировать на него праваможно сделать в одном из следующих случаев:
— если завершено строительство объектов недвижимости, которые в соответствии с проектной документацией должны эксплуатироваться как единый недвижимый комплекс. За постановкой его на кадастровый учет и регистрацией прав при этом должен обратиться собственник земельного участка или лицо, которому он предоставлен для строительства комплекса;
— объединяются имеющие единое назначение здания, сооружения и другие объекты (в том числе линейные объекты), которые неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке. При этом эти объекты уже должны быть поставлены на кадастровый учет и права на них должны быть зарегистрированы. В этом случае обращаться за кадастровым учетом единого недвижимого комплекса и госрегистрацией прав на него должен собственник таких объектов.
Кадастровый учет единого недвижимого комплекса и регистрация прав на него могут проводиться:
— отдельно в случае завершения строительства объектов недвижимости, которые согласно проектной документации должны эксплуатироваться как единый недвижимый комплекс. По общему правилу после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган, выдавший его, должен сам направить в Росреестр заявление и необходимые документы для постановки этого объекта на кадастровый учет. В этом случае вам необходимо обратиться только за госрегистрацией прав на единый недвижимый комплекс;
— одновременно — если единый недвижимый комплекс на кадастровый учет не поставлен, в том числе при объединении объектов в такой комплекс.
Обратите внимание, что запись о едином недвижимом комплексе вносится в ЕГРН только при наличии или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, которые входят в его состав, а также о земельном участке, если они расположены на одном участке. При этом во всех записях об объектах, входящих в комплекс, приводятся слова «Включен в состав единого недвижимого комплекса» и указывается его кадастровый номер.
При объединении объектов в такой комплекс все записи об имеющихся ограничениях прав, обременениях объектов, сведения о заявленных в судебном порядке требованиях и другие переносятся в раздел ЕГРН о едином недвижимом комплексе.
Документы для кадастрового учета и госрегистрации права собственности на единый недвижимый комплекс подаются в общем порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
Постановка единого недвижимого комплекса на кадастровый учет и госрегистрация прав на него подтверждаются выпиской из ЕГРН. Вам ее выдадут в том случае, если вы не отказались от ее получения при заполнении заявления о кадастровом учете и (или) госрегистрации прав.

Что такое единый недвижимый комплекс

Единый недвижимый комплекс — это новое понятие, введённое ст. 133-1 Гражданского кодекса РФ. Под ним понимается совокупность объединённых единым назначением вещей, либо неразрывно связанных друг с другом, либо находящихся на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов как на одну недвижимую вещь. Закон содержит примерное перечисление вещей, которые могут быть неразрыно связаны друг с другом. К ним относятся: здания, сооружения, линейные объекты (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы).

Как видно из нормы закона, предумотрено два случая для создания ЕНК: объединение собственником нескольких объектов одним целевым назначением и объединение в единый комплекс нескольких зданий, расположенных на одном земельном участке.

Нельзя сказать, что норма не оставляет вопросов, поскольку в статье 133-1 никак не решен вопрос ни о судьбе земельного участка, расположенного под зданиями и сооружениями, объединенными в ЕНК по своему целевому назначению, ни о возможности регистрации других объектов недвижимости на том земельном участке, на котором есть ЕНК.

Согласно абзацу второму статьи 133-1 ГК РФ на единый недвижимый комплекс (ЕНК) распространяются правила о неделимых вещах, предусмотренные статьёй 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целом, в задачи законодателя входит предоставление участникам гражданского оборота возможности объединять общей правовой судьбой несколько разнородных объектов. Аналогичная возможность существует для так называемых многоконтурных земельных участков, когда под одним кадастровым номером регистрируется несколько земельных участков, расположенных в разных местах.

В порядке, предусмотренном для ЕНК удобно регистрировать сложные комплексные объекты, которые впоследствии не планируется разбивать на составные части. Если в будущем разделение объекта всё-таки возможно, например, если речь идёт об административном здании, которое будет продаваться частями либо будут продаваться отдельные помещения внутри него, стоит заранее задуматься о распределении площадей и кадастровом учёте частей этого здания. В противном случае на такой объект возникает только право общей долевой собственности, а это чревато потенциальными конфликтами между сособственниками в будущем. На протяжении нескольких лет Юридическое бюро Юрьева вело судебный процесс по поводу промышленного здания, которое оказалось в общей долевой собственности 17 собственников. Помимо обычных для таких «многонаселённых» зданий конфликтов по поводу мест общего пользования, из-за того, что на него была установлена общая долевая собственность, к ним присоединился целый пласт проблем, связанных с правами участников общей собственности, — правом преимущественной покупки, определением порядка пользования. Любая общая долевая собственность — это потенциальный конфликт в будущем, и основы этого конфликта закладываются, в том числе и при регистрации объектов недвижимости в качестве единого недвижимого комплекса.

В настоящее время появилось несколько примеров оформления единого недвижимого комплекса. Например, в Краснодарском крае по этой схеме оформлена сеть автозаправок, расположенных в разных районах, в одном из северных регионов идёт работа по оформлению объектов электросетевого хозяйства для сетевой компании.

Исходя из накопленного опыта, можно сказать, что у ЕНК есть как плюсы, так и минусы.

Плюсы использования единого недвижимого комплекса:

• Экономия на госпошлинах при совершении сделок с комплексом. При нынешних размерах пошлин за регистрацию прав на объекты недвижимости для юридических лиц и при наличии у компании множества мелких объектов экономия может оказаться очень существенной
• Корпоративная прозрачность структуры владения недвижимостью. Для акционеров и менеджмента компании единый недвижимый комплекс — это возможность отслеживания судьбы одного объекта в противоположность необходимости управления множеством мелких объектов. Например, это защищает от возможных недобросовестных действий со стороны руководства фирмы, которое может продать небольшой объект недвижимости без согласования с акционерами. С ЕНК такое уже не получится, сделки с ним потребуют проведения общего собрания.

Минусы использования единого недвижимого комплекса:

• Сложная и неповоротливая система управления судьбой объектов, входящих в состав комплекса. Например, если возникла нужды продать какой-то небольшой «кусочек» ЕНК, надо будет проводить работы по разделению всего объекта недвижимости с новым кадастровым учётом, регистрацией права собственности и т.п.
• В случае задолженности есть риск обращения взыскания на весь ЕНК, в то время как при владении множеством небольших объектов можно поставить под удар какие-то отдельные, более соответствующие сумме задолженности объекты недвижимости.

Подводя итог, можно сказать, что ЕНК не нужен, если компания имеет риск обращения взыскания на имущество, а также если в её планы входит продажа или отчуждение отдельных объектов недвижимости. Если же фирма намерена владеть большим комплексом недвижимости длительное время, не намерена совершать с ним сделки по отчуждению и при этом акционеры заинтересованы в контроле состояния этой недвижимости, можно осуществлять регистрацию ЕНК. Юридическое бюро Юрьева занимается вопросами, связанными с регистрацией ЕНК только с юридической точки зрения, когда в ходе оформления документов возникают какие-то правовые проблемы. Непосредственным формированием документации в Росреестр должны заниматься кадастровые инженеры.

• Назад
• Вперёд

• Вы здесь:
• Главная
• Гражданское право
• Единый недвижимый комплекс

Санкт-Петербург:
телефон: +7 921 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +7 921 908-14-32
Ворошиловский пр., д. 5

Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.

Что такое единый недвижимый комплекс (ЕНК)

С целью упрощения процедур оформления и повышения эффективности оборота комплексных инфраструктурных объектов в 2013 г. Гражданский кодекс РФ пополнился понятием единый недвижимый комплекс. Несмотря на «несвежесть» данного термина, для многих его значение до сих пор остается загадкой. Так давайте разберемся, что же такое единый недвижимый комплекс (далее – «ЕНК») и с чем его едят.

Что такое единый недвижимый комплекс

Объяснению, что такое единый недвижимый комплекс, в Градостроительном кодексе РФ посвящено ровно четыре строчки, которые гласят:

Единый недвижимый комплекс – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей (в том числе линейных объектов), неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав (далее — «ЕГРН») на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Хорошо написано, однако понимания не добавляет (собственно, как обычно в законодательных актах), поэтому обратимся к конкретным примерам.
В пример, что такое единый недвижимый комплекс, можно привести высоковольтные линии электропередач, магистральные нефтепроводы, комплексы по переработке с/х продукции и т.д.
Такие «сложносочиненные» сооружения могут состоять как из недвижимых, так и из движимых объектов. Смотрите сами: так в соответствии с законом «О связи» физические цепи (кабель связи) сам по себе не является недвижимостью, при этом линия связи целиком (вместе со всеми сопутствующими сооружениями) является объектом капитального строительства и подлежит государственной регистрации.
Т.е. единый недвижимый комплекс — это ничто иное как совокупность объектов, объединенных между собой одной и той же целью использования и принадлежащих одному и тому же лицу (или группе лиц), поскольку к ЕНК применяются правила о неделимых вещах.

Применение структуры единого недвижимого комплекса

После появления в законодательстве новой конструкции ЕНК большинство предприятий ринулось переводить свои объекты в состав единого недвижимого комплекса. Оно и понятно, ведь в теории это: меньше волокиты с учетом, регистрацией и реализацией, да и на балансе числится меньшее количество объектов.
Также не забывайте, что проектная документация разрабатывается одна, под одним титулом, на весь объект целиком, в который уже входит целый ряд разнородных элементов и вещей. Так для эксплуатации магистрального нефтепровода дополнительно возводятся (и проектируются): подъездные дороги, коридор коммуникаций, вертолетные площадки, крановые узлы и т.д. (список можно продолжать долго), вместе с тем это все один единственный объект — МН «Дружба», например. Соответственно экспертиза на такой проект делается тоже одна. Однако хорошо все только в теории, далее мы расскажем к каким проблемам все это привело.

Проблемы применения структуры единого недвижимого комплекса

С одной стороны хорошо, есть один объект (пусть и большой), которым проще управлять и распоряжаться. Но теперь представим, что часть такого объекта (не весь) подлежит реконструкции и что мы получаем?
Ввиду того, что ЕНК получило наибольшую востребованность среди линейных объектов, которые как мы знаем, имеют значительную протяженность, а значит располагаются в границах далеко не одного муниципального района, а зачастую и не одного субъекта. Соответственно, реконструкция, например, одного небольшого захода или одной трансформаторной подстанции (площадной объект) приведет к внесению изменений в весь проект и, как следствие, получение заключения в ГлавГосЭкспертизе. Стоит ли говорить, что этот путь куда сложнее, чем получить негосударственную экспертизу (если класс опасности объекта позволяет, конечно). Однако, и это еще не все.

Поскольку изменения формально касаются всего объекта целиком, разрешение на реконструкцию вам придется получать не по месту нахождения реконструируемой части (орган местного самоуправления или орган исполнительной власти субъекта), а в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой), что также процесс не из легких.
Еще одним минусом ЕНК в отношении линейных объектов является тот факт, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки под линейными объектами, а ЕНК не классифицируется как «линейка». Это означает, что, при необходимости, придется вносить изменения в схему территориального планирования и правила землепользования и застройки (зачастую очень длительный процесс).

Таже нельзя не упомянуть следующее: в состав ЕНК могут входить движимые вещи, которые находясь на балансе в качестве основных средств, налогом на имущество не облагаются, что исключено при включении их в состав ЕНК. Правда данный аспект (налогообложение) регулируется местными нормативно-правовыми актами, поэтому, в зависимости от региона, данный пункт может считаться нежизнеспособным изначально. А с учетом того, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, продать, заложить и пр. по частям такой объект, нельзя.

Востребованность ЕНК сегодня

Столкнувшись с вышеперечисленными проблемами большинство хозяйствующих субъектов спустя годы стали приходить к разукрупнению объектов, дабы избежать сложностей в их оформлении и эксплуатации при использовании конструкции единого недвижимого комплекса. Как показала практика, проще иметь много небольших объектов, чем одну «большую, неповоротливую машину».
Правда не брать в расчет локальные случаи, когда конструкция ЕНК крайне удобна и эффективна, нельзя и только уточнение и усовершенствование действующего законодательства может увеличить практическую востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте.

Новый объект имущественных прав (Лукинова Л.Г.)

Дата размещения статьи: 20.07.2014

Строители знают о недвижимости практически все, но законодательство не стоит на месте, и не так давно появился новый термин — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Как ни странно, эксперты бухгалтерских изданий обошли это нововведение стороной, посчитав его не темой для открытий. Что ж, автор с этим отчасти согласен, между тем, столкнувшись с ЕНК на практике, бухгалтер может задаться массой вопросов по праву, учету и налогообложению. На часть из них автор постарается ответить, а с другими, полагаем, читатель сможет разобраться сам.

Что такое ЕНК?

Очевидно, что расшифровки одной аббревиатуры недостаточно, чтобы понять, что представляет собой единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 133.1 ГК РФ это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей:
— либо неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);
— либо расположенных на одном земельном участке.
Для того чтобы совокупность указанных объектов считалась ЕНК, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано право собственности в целом как на одну недвижимую вещь.
Казалось бы, все ясно и понятно с правовой точки зрения, если бы не указание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах. В соответствии со ст. 133 ГК РФ неделимая вещь выступает в обороте как единый объект вещных прав даже в том случае, если она имеет составные части. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются. Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части для продажи отдельно.
Почему применяются только правила? Разве ЕНК не является неделимой вещью? А может он является сложной вещью, ведь не зря же законодатель поставил новую ст. 133.1 между ст. 133 «Неделимые вещи» и ст. 134 «Сложные вещи» ГК РФ.
По мнению автора, это говорит о том, что ЕНК может в себе совмещать признаки неделимой и сложной вещи, но, несмотря на это, является самостоятельным объектом имущественного права. От сложной вещи у ЕНК условно позаимствовано то, что действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее составляющие. От неделимой вещи у ЕНК сходным признаком можно считать неделимость объектов, когда раздел в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения. Для недвижимости «раздел в натуре» как раз неприменим. Но считать ЕНК неделимой вещью тоже нет достаточных оснований, так как изначально комплекс возводился не как неделимая вещь, а как совокупность объектов.

Примечание. ЕНК не является сложной вещью, но к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (Письмо Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14).

Имущественный и недвижимый комплекс

Для того чтобы более ясно и четко представлять, что такое ЕНК, можно сравнить его еще с одним объектом имущественных прав — предприятием в целом как имущественным комплексом, признаваемым недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги и т.д. ЕНК — это в основном недвижимость, которая может быть дополнена и движимым имуществом, связанным с недвижимым.
Предприятие можно дробить, то есть можно его купить, а затем продавать по частям, меняя входящие в его состав активы, обязательства, права и иные составляющие. ЕНК является неделимой вещью и может представлять собой часть имущественного комплекса. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. ЕНК выступает в гражданском обороте как единый объект имущественных прав.

Что у строителей может являться ЕНК?

На самом деле вопрос задан немного некорректно, поскольку единый недвижимый комплекс — это совокупность законченных строительством объектов, которые используются как приносящие доходы активы и не являются строящимися зданиями и сооружениями. О ЕНК можно говорить только тогда, когда на него зарегистрировано имущественное право. До этого момента имущество, связанное назначением, физически или технологически, но не объединенное процедурой регистрации прав, не может считаться единым недвижимым комплексом. Поэтому ЕНК чаще могут быть у инвесторов и застройщиков, например это здания, сооружения и иные объекты, объединенные в одну технологическую цепочку производственного процесса. При этом в ст. 133.1 ГК РФ не сказано, что единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (то есть земельный участок является частью ЕНК). А значит, земля, как и прежде, остается самостоятельным объектом имущественных прав (см. Письмо Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14).

О регистрации единого недвижимого комплекса

На сегодняшний день у многих собственников на руках есть свидетельства на отдельные объекты недвижимости. Можно ли их объединить в один ЕНК? Ни Гражданский кодекс, ни Закон о регистрации недвижимости не содержат норм, запрещающих правообладателю объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, объединить данные объекты в ЕНК. На это обращено внимание в Письме Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14.
———————————
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Чиновники советуют собственнику определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в ЕНК), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. В нем следует отразить иные сведения, характеризующие ЕНК, например сведения о технологической взаимосвязи объектов (если здания, сооружения и иные вещи неразрывно связаны технологически). Кстати, при включении в состав ЕНК объектов недвижимости, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, расположение их на одном земельном участке необязательно.
В законодательстве нет требования о том, что для объединения объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс необходимо согласие третьих лиц. Вместе с тем правовой статус объектов недвижимости может быть различен и это влияет на процесс их укрупнения. В частности, включаемый в состав ЕНК объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды. Поскольку к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, то должна быть осуществлена замена предмета ипотеки (аренды) (внесены изменения в договор). Об этом также сказано в названном Письме.
И еще, если имущественное право зарегистрировано на весь комплекс объектов, то обратного пути (разукрупнения объекта) нет. Почему? Потому что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями). Впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. А если все же возникнет такая необходимость? Например, когда ЕНК стоит достаточно дорого, и покупатели решили купить его по частям. Тогда, возможно, придется приобретать ЕНК в долевую или совместную собственность, тем более что в ст. 133 ГК РФ есть ссылки на гл. 16 ГК РФ.

О кадастровом учете

Сведения обо всех объектах недвижимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Данные ГКН подтверждают существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Закона о кадастре ). Лишь на учтенные в кадастре недвижимости здания, сооружения может быть зарегистрировано имущественное право.
———————————
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Кадастровый учет ведется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и не осуществляется в отношении предприятий как имущественных комплексов. Таким образом, если ЕНК не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, в отношении него кадастровый учет осуществлен быть не может.
В то же время государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, который не учтен в государственном кадастре недвижимости, невозможна (п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации недвижимости). Это говорит о том, что для государственной регистрации права на ЕНК сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в государственном кадастре недвижимости. Иными словами, в нем должна быть информация либо о нескольких зданиях и сооружениях, составляющих ЕНК, либо об одном объекте недвижимости, например линейном сооружении, который, собственно говоря, и является ЕНК.
Таким образом, принимая во внимание разные нормы законодательства, чиновники пришли к очевидному выводу: сведения об ЕНК в том или ином виде должны быть в государственном кадастре недвижимости (Письмо Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14).

Методология учета

В отличие от гражданского законодательства, в нормативную базу по бухгалтерскому учету каких-либо поправок, связанных с ЕНК, не вносилось. Но это не означает, что бухгалтер может игнорировать данное новшество. Например, как быть, если организация приобретает ЕНК? У бухгалтера на руках свидетельство о регистрации и договор, в котором указана общая сумма (за все составляющие). Можно ли отражать ЕНК в качестве одного инвентарного объекта ОС?
Напомним: инвентарным объектом ОС признается в том числе обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, и предназначенный для выполнения определенной работы (п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» ). В бухгалтерском стандарте есть и более подробная расшифровка, указывающая на то, что в инвентарный объект могут входить один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированных на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции в комплексе. Именно этот термин свойственен как для инвентарного объекта, так и для единого имущественного комплекса.
———————————
Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

Между тем укрупнение объектов в бухгалтерском учете не приветствуется. Об этом говорит хотя бы то, что в случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект (абз. 2 п. 6 ПБУ 6/01). Такое правило, по мнению автора, введено для более объективной оценки активов. Ведь за счет усредненной амортизации снижается объективность оценки имущества по остаточной (текущей) стоимости, и по недвижимости погрешность может быть существенной. Чтобы этого не произошло, из комплекса нужно выделить «долгоживущие» и «маложивущие» объекты и по ним отдельно начислять амортизацию. В результате в бухгалтерском учете ЕНК, скорее всего, «распадется» на несколько инвентарных объектов, что добавит работы, но при этом от разделения имущества его оценка (текущая (остаточная) стоимость) в бухгалтерском учете будет более объективной.
Вернемся к описанной выше ситуации. У бухгалтера есть договор на приобретение ЕНК с конечной суммой покупки. Лучше, если к такому договору имеется приложение, где указана стоимость отдельных составляющих, входящих в ЕНК, и это требование в принципе обоснованно, ведь покупатель заинтересован в объективной оценке. При таких условиях бухгалтер, как и раньше, будет отражать не ЕНК, а инвентарные объекты со всеми относящимися к ним системами и оборудованием, которые иногда имеют существенно различающиеся сроки полезного использования.

Пример. Организация приобрела ЕНК, включающий несколько зданий вместе с находящимися в них коммуникациями и инженерными системами, а также коммуникации между зданиями и специальное оборудование, которое установлено в одном из них и управляет функционированием всего этого недвижимого комплекса.
Первоначальная стоимость ЕНК — 73,8 млн руб., зданий — 54 млн руб., коммуникаций между зданиями — 4,8 млн руб., оборудования — 15 млн руб.
Допустим, здания имеют сопоставимый срок полезного использования 20 лет, коммуникации — 5 лет, а специальное оборудование управления — 10 лет.
Бухгалтер выделяет в инвентарные объекты сооружения наружные коммуникации и специальное оборудование. Внутренние коммуникации не обособляются, они изначально включены в первоначальную стоимость зданий. Такое разделение обусловливается не только разными сроками полезного использования (СПИ), но и конструктивной обособленностью зданий, наружных коммуникаций и специального оборудования, предназначенных для выполнения определенных самостоятельных функций, а не для какой-либо общей конкретной работы.
В условиях примера по зданиям установлен одинаковый СПИ — 20 лет. Тогда норма ежемесячной амортизации по всем им составит 225 000 руб. (54 000 000 руб. / 240 мес.). По наружным коммуникациям, принятым за отдельный объект ОС, ежемесячная амортизация будет равна 80 000 руб. (4 800 000 руб. / 60 мес.). А по специальному оборудованию данный показатель составит 125 000 руб. (15 000 000 руб. / 120 мес.).
В бухгалтерском учете организации будут сделаны следующие проводки:

Отличие единого недвижимого комплекса от предприятия как имущественного комплекса

Потребности современного общества формируют новые тенденции – объединение нескольких гражданских прав, объектов недвижимости, что способствует развитию гражданского оборота, в рамках которого формируются сложные объекты.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.

Здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре недвижимости присваиваются кадастровые номера. Кадастровая палата напоминает, что в настоящее время не разработаны требования к техническому плану единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ЕНК применяется форма технический план в отношении сооружения.

Обращаем внимание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть зарегистрирован как одна недвижимая вещь, следовательно, необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого недвижимого комплекса.

В состав же предприятия как имущественного комплекса (предприятие) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.

Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в ЕГРН при наличии в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость записей или одновременно с записями об иных объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, помещениях, машино-местах, земельных участках), входящих, либо права на которые (например, аренда) входят в состав такого предприятия.

Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.

Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Таким образом, главное отличие ЕНК от предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами. Соответственно, покупка и продажа предприятия представляет собой более сложный процесс, так продаются не только вещи, но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия третьих лиц – кредиторов. ЕНК является неделимым объектом, а отчуждение части предприятия возможно.

Вероника Кругляк, начальник юридического отдела
филиала Кадастровой палаты по Иркутской области

Администрация Вихоревского
городского поселения

• Тельминское МО
• Тайтурское МО
• Белореченское МО
• Сосновское МО
• Мишелевское МО
• Среднинское МО
• Большееланское МО
• Железнодорожное МО
• Новожилкинское МО
• Новомальтинское МО
• Раздольинское МО
• Тальянское МО

• Размещение рекламных конструкций
• Территориальное планирование
• Нормативы градостроительного проектирования

• Отчёт мэра района
• Отчет о работе с обращениями граждан

• Контакты управления по социально-культурным вопросам
• НПА Управления по социально-культурным вопросам
• План работы управления по социально-культурным вопросам на год
• Отдел по развитию физической культуры, спорту и туризму

• НПА отдела культуры
• Информация о сфере культуры
• Формы статистической отчетности
• Учреждения культуры
• Районные мероприятия КДУ, ДШИ
• Отчет о деятельности отдела культуры
• Муниципальное задание

• Муниципальный долг
• Отчет об исполнении
• Проекты бюджета
• Публичные слушания
• Бюджет для граждан
• Мониторинг

• Долгосрочное планирование
• Среднесрочное планирование
• Мониторинг
• Паспорт

• Социальное партнерство
• Миграционная политика
• Протоколы заседаний и совещаний
• Рынок труда
• Оплата труда
• Уровень жизни населения
• Трудоустройство инвалидов
• МВК по вопросам миграции

• Конкурсы
• Участие в выставочных мероприятиях
• Ярмарка бизнес идей
• Предоставление субсидий

• МВК по вопросам потребительского рынка
• Защита прав потребителей
• Опасные и фальсифицированные товары
• Извещение о наличии свободных мест в схеме размещения НТО для осуществления торговой деятельности
• Схемы границ прилегающих территорий

• Вакансии
• Портал «Кадровая служба»
• Положение по кадровому резерву
• Состав Кадрового резерва
• Награды и почетные звания
• Распоряжение 162-р от 29.04.2021г. О работе в нерабочие с 04.05.2021г. по 07.05.2021г.

• Руководство
• Проекты и положения
• Реализация проектов
• Сборники очерков
• Встречи активистов
• Участие женщин в мероприятиях

• Депутаты
• Мероприятия
• Нормативно-правовые акты
• Планы работы
• Положения о конкурсах
• Решения молодежного парламента

• Информация
• Предоставление государственной услуги
• Общие сведения о субсидиях на ЖКУ
• Вопрос — Ответ

• Мэр Усольского района
• Администрация

• Выборы
• Объявления
• Состав

• Новости
• Объявления
• План мероприятий
• Архив событий

• Сельскохозяйственная перепись 2016
• Выборы депутатов в Госдуму 2016

Отличие единого недвижимого комплекса от предприятия как имущественного комплекса

Потребности современного общества формируют новые тенденции – объединение нескольких гражданских прав, объектов недвижимости, что способствует развитию гражданского оборота, в рамках которого формируются сложные объекты.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.

Здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре недвижимости присваиваются кадастровые номера. Кадастровая палата напоминает, что в настоящее время не разработаны требования к техническому плану единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ЕНК применяется форма технический план в отношении сооружения.

Обращаем внимание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть зарегистрирован как одна недвижимая вещь, следовательно, необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого недвижимого комплекса.

В состав же предприятия как имущественного комплекса (предприятие) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.

Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в ЕГРН при наличии в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость записей или одновременно с записями об иных объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, помещениях, машино-местах, земельных участках), входящих, либо права на которые (например, аренда) входят в состав такого предприятия.

Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.

Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Таким образом, главное отличие ЕНК от предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами. Соответственно, покупка и продажа предприятия представляет собой более сложный процесс, так продаются не только вещи, но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия третьих лиц – кредиторов. ЕНК является неделимым объектом, а отчуждение части предприятия возможно.