Ндс по операциям с земельными участками

Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете

Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве основного средства или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.

Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.

Документальное оформление

Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).

Вопрос: Как отразить в учете организации приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для производственных целей и его последующую продажу?
Организация приобрела земельный участок стоимостью 5 000 000 руб. Государственная пошлина уплачена, и документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок к организации переданы в месяце получения земельного участка. В этом же месяце участок начал использоваться в производственных целях. Переход права собственности на участок зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем его получения. В этом же месяце произведены расчеты с муниципалитетом за приобретенный участок. Иных расходов, связанных с приобретением земельного участка, организация не несет.
В дальнейшем участок продан за 6 200 000 руб. Переход права собственности на участок к покупателю зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи участка. В этом же месяце получены денежные средства от покупателя. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется организацией на последнее число каждого календарного месяца.
Посмотреть ответ

Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:

Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».

Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.

Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.

На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.

Бухгалтерский учет

Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:

стоимость участка, уплаченную продавцу;
риэлторские, консультационные услуги;
выплаты посреднику;
сумму госпошлины за регистрацию земли;
другие затраты, связанные с приобретением земли.

На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).

Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.

Покупка

Земля включена в учет как ОС:

Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.

Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:

Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.

На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).

Продажа

Земля продана как ОС:

Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.

Земля продана как товар:

Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.

Продажа части участка

Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.

Разделим участок в учете:

Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.

Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).

В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.

Аренда

Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:

Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.

Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).

Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.

Налоговый учет

Земельный налог

Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).

Налог на прибыль

Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.

НДС при продаже земельного участка

Продажа участка земли – сделка, которая совершается гражданином или юридическим лицом на основе возмездности. В связи с этим часто возникает вопрос, нужно ли платить с полученной суммы налог на добавленную стоимость. Поскольку ошибки чреваты солидными штрафами, стоит разобраться, взимается ли НДС при продаже земельного участка и как продать землю с минимальными издержками.

Налоги при операциях с земельными участками

Если юридическое лицо продает земельный надел, у него возникает обязанность заплатить налог на прибыль. Его стандартная ставка для предприятий, работающих по общей системе, составляет 24%. Для компаний, перешедших на УСН, размер налога снижен до 15%.

Налоговое бремя при продаже земли несут и граждане. У них в соответствии с нормами НК РФ возникают обязательства по перечислению НДФЛ. Платить его должны как россияне, так и иностранцы. Иностранные плательщики в соответствии с налоговым законодательством делятся на две группы:

Резиденты – это люди, которые находятся в РФ больше 183 дней в году (разумеется, на законных основаниях). Для них ставка НДФЛ, как и для россиян, составляет 13%.
Нерезиденты – лица, пребывающие на российской территории меньше 183 дней за каждый год. Иностранцам из этой категории такие привилегии не предоставляются: с той суммы, которая была получена за земельный участок, они должны уплатить 30%.

Любой гражданин, добросовестно перечисляющий налоги государству, имеет право получить имущественный вычет (ст.220 НК РФ). Его размер при продаже земли составляет 1 млн.руб. Например, если участок был продан за 3 млн.руб., налогом облагаются только оставшиеся два миллиона.

Освободиться от уплаты налога в бюджет продавец может при условии, если земля находилась у него в собственности минимум 5 лет (до. 31.12.2015 г. этот срок составлял 3 года). Каких-либо исключений для инвалидов, пенсионеров и других граждан, пользующихся льготами, закон не предусматривает.

Существует и еще один способ не платить налог с продажи земли. Это возможно в случае, если сумма, которую получил продавец, равна или оказалась меньше суммы, уплаченной им при покупке участка

Для уплаты налога, как и для получения имущественного вычета, гражданам нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Для ее составления можно воспользоваться сайтом ФНС РФ – это достаточно понятный и подробный ресурс.

Уплачивается ли НДС при реализации земли?

Что касается перечисления НДС, вопрос решается следующим образом. Как указано в п.1 ст.38 НК, деньги в бюджет перечисляются только при наличии налогооблагаемого объекта. Таким объектом, в частности, является передача товаров или оказание услуг на возмездной основе. Кроме того, НДС взыскивается при совершении плательщиками следующих действий:

Производство определенных работ с целью обеспечения нужд компании.
Ввоз в Россию любых видов продукции, если планируется их последующая продажа.
Передача прав собственности как юридическим лицам, так и гражданам на безвозмездной основе.
Передача какого-либо имущества с целью собственного использования при условии, что затраты на него не помогут снизить ставку налога на прибыль.

Но согласно ст.146 НК (пп.6 п.2) как сделки по продаже земли, так и операции по продаже долей земельных наделов не относятся к объектам налогообложения. Из этого следует, что исчисление и оплата НДС в данном случае не требуется. То же самое подтверждает Министерство финансов в письме № 03-03-06/1/5397, которое вышло 02.02.2017 г.

НДС и продажа муниципальных земель

Свои особенности имеет и продажа земель, принадлежащих муниципалитетам. Во 2 абзаце пункта 3 статьи 161 НК РФ содержится информация о том, что сделки по реализации муниципальной собственности должны облагаться налогом на добавленную стоимость. В соответствии с этой нормой часть дохода продавца должна быть удержана и переведена в бюджет.

Но в таких ситуациях применяются положения пп.6 п.2 статьи 161 Налогового кодекса. Как считают законодатели, НДС с продажи земель, относящихся к муниципальному фонду, взиматься не должен. Аналогичная позиция изложена и в разъяснениях Минфина РФ № 03-07-11/03, которые были даны налогоплательщикам 13.01.2010 г. Согласно этому документу реализация муниципальных участков, как и продажа муниципальной земли, налогом облагаться не должна.

Также бывает, что и муниципальная земля, и возведенная на ней постройка поступают в продажу одним лотом. В этом вопросе законодатель придерживается позиции, что в счете-фактуре стоимость надела необходимо выделить отдельно. НДС с продажи здания будет удерживаться, а часть средств от продажи земли в бюджет перечислять не придется

Выписывается ли счет-фактура?

У предпринимателей может возникнуть логичный вопрос: требуется ли оформление счета-фактуры при сделках с земельными участками. Этот документ представляет собой заполненный бланк, содержащий информацию о сторонах договора и его предмете. Он нужен для того, чтобы покупателю могла быть возвращена сумма НДС.

Согласно законодательству счет-фактура выписывается при наличии двух условий:

Продавец должен быть плательщиком налога на добавленную стоимость.
Сторонами должна быть совершена налогооблагаемая операция.

В связи с этим часто возникают сомнения, ведь отчуждение участка земли не является сделкой, облагаемой НДС. Поскольку одно из условий, при которых в обязательном порядке оформляется счет-фактура, отсутствует, выписка документа не нужна. Если же он все-таки был оформлен, ничего страшного: никакие штрафы со стороны контролирующих органов за это не предусмотрены. Как и в случае с другими сделками, его можно составить и отдать покупателю при продаже надела.

Таким образом, в соответствии с законодательными нормами сделки по продаже частных, государственных или муниципальных участков не будут облагаться налогом на добавленную стоимость. Ни исчисление НДС, ни перечисление денег в бюджет при совершении таких операций не требуется.

Должна ли организация отражать в разделе 7 декларации по НДС суммы по договорам аренды земли? Бухгалтерские консультации в компании Гарант-Виктория

Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?

Консультация предоставлена 26.07.2016 года

Организация (общая система налогообложения) заключила договор аренды земельного участка с муниципальной организацией. Организация в данном случае является налоговым агентом по НДС. Аренда земли НДС не облагается.

Должна ли организация отражать в разделе 7 декларации по НДС суммы по договорам аренды земли?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Если организация заключила с органом местного самоуправления договор аренды земельного участка, находящегося в собственности РФ, то в налоговой декларации по НДС ей следует заполнить Раздел 7, в котором указать по коду 1010251 в графе 3 не облагаемую НДС стоимость арендной платы за право пользования земельным участком.

Обоснование вывода:

Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ (п. 1 ст. 24 НК РФ).

В соответствии с п. 3, 4 ст. 24 НК РФ налоговые агенты обязаны вести учет начисленных и выплаченных налогоплательщикам доходов, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов, в том числе по каждому налогоплательщику, а также представлять в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов.

Так, налоговые агенты определяют налоговую базу по НДС при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества (отдельно по каждому арендованному объекту) (абзац первый п. 3 ст. 161 НК РФ).

Указанные лица, арендаторы данного имущества, обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Пунктом пятым ст. 174 НК РФ для налоговых агентов установлена обязанность представлять в налоговые органы по месту своего учёта соответствующую налоговую декларацию (не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом).

Минфин России в письмах от 04.03.2016 N 03-07-07/1272, от 12.02.2016 N 03-07-11/7487, от 18.10.2012 N 03-07-11/436 отметил, что если арендная плата, взимаемая с организаций, заключивших с органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ и муниципальной собственности, относится к платежам в бюджет за право пользования указанными земельными участками, то указанная арендная плата не подлежит налогообложению НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ*(1).

Форма налоговой декларации по НДС (далее — Декларация), порядок её заполнения (далее — Порядок), а также формат представления в электронной форме утверждены приказом ФНС России от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@ (далее — Приказ N ММВ-7-3/558@).

Пунктом 3 Порядка заполнения Декларации определено, что все налогоплательщики и все налоговые агенты, если иное не предусмотрено данной нормой, должны представлять в составе налоговой Декларации по НДС Титульный лист и Раздел 1, а Разделы 2-12, а также приложения к Разделам 3, 8 и 9 Декларации включаются в состав представляемой в налоговые органы Декларации только при осуществлении налогоплательщиками соответствующих операций (абзац третий п. 3 Порядка).

Пунктом 3 Порядка заполнения Декларации определено, что в общем случае лица, исполняющие обязанности налоговых агентов при совершении операций, предусмотренных ст. 161 НК РФ, предоставляют в составе Декларации по НДС Раздел 2.

В том случае, когда операция, при выполнении которой лицо стало налоговым агентом, не облагается НДС, Раздел 2 не заполняется.

Аналогичные разъяснения о том, что Раздел 2 в такой ситуации не заполняется, можно, например, встретить в письмах УФНС России по г. Москве от 27.03.2007 N 19-11/28227, от 05.10.2006 N 19-11/87962 (но применительно к формам налоговой декларации по НДС, которые были утверждены, соответственно, приказом Минфина РФ от 07.11.2006 N 136н, приказом Минфина РФ от 28.12.2005 N 163н).

Поскольку Раздел 2 не заполняется, вместо него налоговому агенту следует заполнить Раздел 7 (п. 44 Порядка). Это также следует из норм абзаца четвёртого п. 3 Порядка. Так, в случае, если налогоплательщики в соответствующем налоговом периоде осуществляют операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со ст. 149 НК РФ, либо операции, не признаваемые объектом налогообложения, а также операции по реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория РФ, или получили оплату, частичную оплату в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), длительность производственного цикла изготовления которых составляет свыше шести месяцев по перечню, определяемому Правительством РФ, и определяют момент определения налоговой базы в соответствии с п. 13 ст. 167 НК РФ, то ими заполняется Раздел 7 декларации.

При этом информация, отражаемая налогоплательщиком в Разделе 7 Декларации, является справочной и не учитывается при определении суммы налога, подлежащей уплате в бюджет (возмещению из бюджета).

При заполнении Раздела 7 декларации в графе 1 указывается код операции в соответствии с приложением N 1 к Порядку (п. 44.2 Порядка, письмо ФНС России от 22.04.2015 N ГД-4-3/691).

В соответствии с абзацем вторым п. 44.2 Порядка при отражении в графе 1 операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), под соответствующими кодами операций налогоплательщиком заполняются показатели в графах 2, 3 и 4 по строке 010.

Реализация услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами), в соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, обозначается по коду 1010251.

Согласно абзацу четвёртому п. 44.4 Порядка в графе 3 декларации по каждому коду операции, не подлежащей налогообложению налогом, отражается стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых налогом, в частности стоимость товаров (работ, услуг), приобретенных у лиц, не являющихся налогоплательщиками налога.

Таким образом, в графе 3 «Стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС (руб.)» Раздела 7 декларации по НДС необходимо указать не облагаемую НДС стоимость арендной платы за право пользования земельным участком (руб.).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Горностаев Вячеслав

*(1) Если исходить из мнения суда, изложенного в постановлении ФАС Поволжского округа от 03.06.2004 по делу N А55-12122/03-6, то пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ к арендным платежам применяется постольку, поскольку это платежи за право пользования природными ресурсами, то есть землёй. Однако суд в связи с этим не увидел у арендатора также и возникновения обязанности налогового агента, поскольку, по мнению суда, указанные обязанности являются следствием аренды «имущества», в то время как понятия «природные ресурсы», а следовательно, и «земля» в норме п. 3 ст. 161 НК РФ не затронуты.

В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2005 по делу N А56-11276/2005 также было указано, что общество арендует земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и, следовательно, в силу положений п. 3 ст. 161 и пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не является налоговым агентом.

НДС с компенсации за изъятие недвижимости

Компания получила денежную компенсацию за изъятие принадлежавших ей объектов недвижимости. На освободившейся территории планируется строительство новых объектов. Облагается ли сумма компенсации налогом на добавленную стоимость? Минфин России в письме от 19.02.2019 № 03-07-11/10284 ответил на этот вопрос утвердительно – в данном случае сумму компенсации облагают НДС.

Гражданский кодекс РФ закрепляет принцип неприкосновенности собственности и предусматривает исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права собственности.

Так, в частности, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся (п. 2 ст. 235 ГК РФ):

обращение взыскания на имущество по обязательствам;
отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;
отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка ввиду его ненадлежащего использования;
реквизиция;
конфискация;
отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293 ГК РФ.

Как отмечалось выше, основания изъятия имущества против воли собственника, перечисленные в пункте 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, являются исчерпывающими. Следовательно, недвижимое имущество может быть отчуждено у собственника только при изъятии земельного участка, на котором это имущество расположено (ст. 239 ГК РФ).

Процедура изъятия

О том, что собственность в виде земельного участка и расположенных на нем построек будет изъята для государственных и муниципальных нужд, собственнику должны письменно сообщить как минимум за год до изъятия (п. 3 ст. 279 ГК РФ). При этом власти должны либо выкупить недвижимость, либо с согласия собственника предоставить взамен другое имущество (землю, недвижимость) с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

Выкупная цена складывается из рыночной стоимости имущества и суммы убытков, в том числе упущенной выгоды (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Например, если собственник сдавал нежилое помещение, а при его изъятии приходится расторгать договор с арендатором, то можно настаивать на возмещении убытков в размере недополученной арендной платы.

Выкупить имущество власти могут не раньше чем через год с момента извещения о предстоящем изъятии (п. 3 ст. 279 ГК РФ). При этом с согласия собственника выкуп может быть совершен и раньше этого срока.

Если собственник согласен с изъятием и его устраивает сумма компенсации, то подписывается соглашение о выкупе (п. 1 ст. 281 ГК РФ).

До подписания соглашения собственник имеет право не только продолжать пользоваться своим имуществом, но и распоряжаться им по своему усмотрению, например продать (ст. 280 ГК РФ).

В комментируемом письме, по мнению Минфина России, у собственников выкупаемого имущества возникает обязанность по уплате НДС, поскольку при его изъятии для государственных и муниципальных нужд происходит реализация, которая признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Такая же позиция изложена в более раннем письме Минфина России от 27.07.2018 № 03-07-11/53236. При этом налоговики отмечают, что не нужно начислять НДС только с выкупной стоимости за изымаемый земельный участок. Ведь операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Однако суды считают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд объект налогообложения по НДС отсутствует (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.03.2015 № Ф08-616/2015).

Судьи отмечают, что выплата возмещения в размере стоимости изъятого для государственных (муниципальных) нужд имущества не относится к операциям, облагаемым НДС, поскольку такие правоотношения являются установленным гражданским законодательством способом возмещения ущерба, причиненного в результате изъятия имущества.

Изъятие земельных участков

Если у компании изымают земельный участок путем выкупа для государственных и муниципальных нужд, сумму полученного дохода можно уменьшить на расходы, связанные с его приобретением, и с полученной разницы заплатить налог на прибыль (письмо Минфина России от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095).

За изымаемый земельный участок его собственнику (а также правообладателю, владеющему землей на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного владения) предоставляется возмещение (ст. 279 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ). В размер возмещения включаются:

рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;
убытки, причиненные изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);
упущенная выгода.

Изъятие земельных участков может производиться или на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, или принудительно – по решению суда.

Переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией земельного участка (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества (иное может быть предусмотрено п. 2.2 ст. 277 НК РФ), а также на сумму определенных расходов (абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ). Следовательно, доход, полученный в результате выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд, можно уменьшить на расходы, связанные с его приобретением, и с полученной разницы заплатить налог.

Что такое земельный участок

Земельное законодательство выделяет два одинаковых по звучанию, но разных по значению понятия: “земля” и “земельный участок”.

Термином “земля” обозначают некую территорию. Например, земли, которые предназначены для общего пользования.

Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет заданные границы, установленные законом.

За каждым земельным участком закрепляется определенный, индивидуальный вид разрешенного использования. Эта характеристика обязательно отражается в документах на него. Она указывает на конкретный вид деятельности, разрешенный на этом участке.

При этом один и тот же вид разрешенного использования может быть определен для совершенно разных участков.

Наиболее часто встречающиеся виды разрешенного использования:

индивидуальное жилищное строительство;
личное подсобное хозяйство (приусадебный участок, садоводство или огородничество);
возведение дачных строений;
крестьянско-фермерское хозяйство.

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

Право-инфо

НДС ПРИ АРЕНДЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЗЕМЛИ

По материалам журнала «Главная книга»

Л.А. Елина, ведущий эксперт

При аренде государственного и муниципального имущества у органов власти организации и предприниматели, как правило, должны выполнять функции налоговых агентов: исчислять НДС, удерживать его из арендной платы и перечислять в бюджет.

Однако аренда земли у органа государственной или муниципальной власти — особый случай. Тонкости есть и при заполнении НДС-декларации арендатором таких земельных участков.

Плата органу власти за аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не облагается НДС. Ведь она относится к платежам в бюджет за право пользования природными ресурсами .

Это значит, что арендатор такой земли не должен удерживать с арендной платы НДС и перечислять его в бюджет.

Однако операцию по аренде земли у госоргана надо показать в разделе 7 НДС-декларации, где отражаются не облагаемые НДС операции.

В графе 1 надо проставить код операции 1010251 .

А в какой графе отразить сумму арендной платы, перечисленной органу власти: в графе 2 «Стоимость реализованных (переданных) товаров (работ, услуг), без налога в рублях» или в графе 3 «Стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых налогом, в рублях»?

На этот вопрос нам отвечает специалист ФНС.

Отражение налоговым агентом не облагаемых НДС операций в разделе 7

ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна. Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

— Операции, не подлежащие обложению НДС, отражаются в разделе 7 декларации по НДС. При этом налогоплательщик либо налоговый агент в графе 2 указывает стоимость операций, а в графе 1 — код этой операции.

Налоговые агенты, указанные в ст. 161 НК РФ, отражают в графах 1 и 2 необлагаемые операции за продавца. Поскольку они не приобретают товары (работы, услуги) для операций, не облагаемых НДС у продавца, то графы 3 и 4 такие налоговые агенты не заполняют — в них ставится прочерк .

Следовательно, при перечислении органу государственной или муниципальной власти арендной платы за земельный участок арендатор должен заполнить графы раздела 7 декларации в следующем порядке:

в графе 1 — проставить код операции (1010251);
в графе 2 — отразить сумму перечисленной органу власти арендной платы (то есть стоимость услуги по аренде земельного участка);
в графах 3 и 4 — проставить прочерки.

Отметим, что заполнить раздел 7 арендатору госземли нужно в декларации за квартал, в котором он перечислил арендную плату органу власти. Ведь именно в этом квартале возникла налоговая база по НДС . А представить такую декларацию в ИФНС надо не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом, в котором оплачена аренда (в том числе и авансом) .

Спецрежимники, в частности упрощенцы и вмененщики, арендующие землю у органа власти, также должны подавать НДС-декларацию с заполненным разделом 7. Причем даже если больше никаких иных оснований для подачи такой декларации нет. Правда, в таком случае декларацию можно подать как в электронном виде по ТКС, так и в бумажном . За несвоевременную подачу декларации спецрежимника-арендатора могут оштрафовать на 1 000 руб.

Если арендованную у органа власти землю ваша организация (ИП) решит сдать в субаренду (разумеется, при согласии органа власти), то у вас такая операция будет облагаться НДС в общем порядке. То есть, если вы применяете ОСН и не получили освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ, вам придется исчислять и уплачивать НДС как с обычной реализации — по основной ставке 20% .

Отражаться такая операция будет в декларации в разделе 3 — здесь вы уже выступаете в роли налогоплательщика.

А в качестве налогового агента вам по-прежнему надо отражать операцию по аренде земли у органа власти в разделе 7.

подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 04.03.2016 N 03-07-07/12728

пп. 44, 44.2, 44.4 Порядка заполнения декларации по НДС, утв. Приказом ФНС от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@; приложение N 1 к этому Порядку

пп. 16.3, 44.4, 44.5 Порядка заполнения декларации по НДС, утв. Приказом ФНС от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@

Письмо Минфина от 23.06.2016 N 03-07-11/36500

п. 5 ст. 174, п. 3 ст. 161 НК РФ

ст. 163, п. 5 ст. 174, пп. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ

п. 1 ст. 119 НК РФ

Письмо Минфина от 18.10.2012 N 03-07-11/436

Статья впервые опубликована в журнале «Главная книга», N 06, 2019

Как подтвердить льготу по НДС в разделе 7 — составляем реестр документов

Будьте готовы, что льготы, заявленные в декларации по НДС, придётся подтвердить. Налоговая вышлет требование о пояснениях, на которое нужно ответить в течение пяти дней. С 23 ноября 2020 года направляйте в ответ электронный реестр подтверждающих документов по форме ФНС, тогда инспекция запросит только часть документов.

Когда и как подтверждать льготы по НДС в 2021 году

На льготы по НДС имеют право организации и предприниматели, которые занимаются определённой деятельностью (ст. 56 НК РФ). Например, от НДС освобождены продажа некоторой медтехники, булочек в школьной столовой, услуги по перевозке пассажиров, ритуальные услуги и пр.

Если вы указали такие льготы в разделе 7 декларации по НДС, будьте готовы подтвердить их налоговой (п. 6 ст. 88 НК РФ). ИФНС направит требование о пояснениях, ответить на которое нужно в течение пяти рабочих дней. Если этого не сделать, последует штраф — 5 000 рублей за первое и 20 000 рублей за повторное нарушение.

При проверке льгот ФНС пользуется риск-ориентированным подходом. Это значит, что первоначально она не требует от компании все документы по льготным операциям. Для подтверждения льготы достаточно направить в налоговую реестр подтверждающих документов.

Как подать реестр документов, подтверждающих льготу

Реестр документов подаётся в ответ на требование налоговой о представлении пояснений. Начиная с 23 ноября 2020 года, его можно направлять по ТКС, в электронном виде в формате xml (письмо ФНС России от 12.11.2020 № ЕА-4-15/18589).

Форма реестра рекомендована, но не обязательна. Подать пояснения можно в любом виде, но у электронного реестра по форме есть преимущество — только при его подаче налоговая потребует не все документы по льготе, а только часть. Если пояснения составлять не по форме или подать реестр в бумажном виде, документы придётся представлять в полном объёме.

Инспекция изучит информацию в представленном реестре и истребует документы, подтверждающие обоснованность налоговых льгот (ст. 93 НК РФ). С помощью системы АСК-НДС инспекция оценит уровень налогового риска организации. Именно от него зависит количество истребуемых документов — 5 % при низком уровне и до 40 % при высоком. На подачу документов отводится 10 рабочих дней со дня получения требования.

Есть ещё одно ограничение по списку документов — минимум 50 % от объема запрошенных документов должны подтверждать наиболее крупные суммы операций, по которым применены льготы.

Критерии оценки риск-ориентированного подхода

Критерии оценки риск-ориентированного подхода к проведению камеральных проверок деклараций с льготами приведены в письме ФНС РФ от 26.01.2017 № ЕД-4-15/1281@ и дополнены письмом от 12.11.2020 № ЕА-4-15/18589.

При проведении камеральных проверок налоговики учитывают совокупность следующих факторов:

уровень налогового риска, присвоенного Системой управления рисками АСК «НДС-2» (далее — СУР);
результат предыдущих камеральных проверок деклараций по НДС на правомерность применения налоговых льгот.

СУР автоматически распределяет плательщиков НДС на три группы риска: высокий, средний, низкий. Распределение основано на данных о налогоплательщике, которые есть в налоговой. Информация о присвоенной группе риска закрыта.

Информация о присвоенных критериях налогового риска отображается в программном комплексе «АСК НДС-2». Результаты оценки налоговики используют при камеральных, выездных и встречных проверках.

Как заполнить реестр документов по НДС

Порядок заполнения реестра дан в Приложении № 1 к Письму ФНС России от 12.11.2020 № ЕА-4-15/18589. Перечисляя все документы в реестре, сгруппируйте их сначала по кодам операций, затем по видам, а затем по контрагентам. Разберём заполнение по графам:

Графа 1 — семизначный код операции, который указали в разделе 7 декларации (приложение № 1 к Приказу ФНС России от 29.10.2014 № ММВ-7-3/558).
Графа 2 — вид, группа, направление операции внутри кода налоговой льготы. Например, медицина — услуги по обязательному медицинскому страхованию, услуги по диагностике, профилактике и лечению, услуги скорой помощи и пр.
Графа 3 — сумма квартальной выручки по каждой операции из графы 2. В последней строке графы 3 «Всего по коду» укажите сумму выручки по всем операциям.
Графы 4, 5, 6 — наименование/ФИО, ИНН и КПП контрагента по договору.
Графы 7, 8, 9 — тип, номер и дата документа, подтверждающего льготу.
Графа 10 — общая сумма операции по контрагенту или нескольким контрагентам при использовании типового договора. Выручка по графе 10 суммируется по всем операциям с одним кодом и указывается в строке «Всего по коду».

Общую сумму льготной операции укажите в строке «Всего по коду».
Общую сумму по всем контрагентам укажите в строке «Всего сумма операции».

Пример реестра подтверждающих документов по НДС

Рассмотрим заполнение реестра на примере аптеки ООО «Булат». В I квартале 2021 года организация оказывала услуги по изготовлению лекарственных препаратов и ремонту протезно-ортопедических изделий.
Лекарства изготавливались по запросу городских медицинских учреждений. Общая сумма выручки по необлагаемым операциям — 500 000 рублей. Услуги по ремонту протезно-ортопедических изделий оказывались юридическим и физическим лицам на общую сумму 125 000 рублей.

Общая стоимость медицинских услуг, предоставленных аптекой, составила 625 000 рублей. Напомним, что такие медицинские услуги не облагаются НДС (ст. 149 НК РФ).

Аптека сдала в налоговую декларацию по НДС за I квартал 2021 с заполненным разделом 7 по коду операции 1010269 (реализация услуг аптечных организаций) и получила требование о представлении пояснений по льготе. В ответ на требование «Булат» представит заполненный реестр:

Можно ли не отвечать на требование налоговой по льготам

Налоговики запрашивают пояснение практически по всем декларациям с заполненным разделом 7. При этом они ссылаются на п. 6 ст. 88 НК РФ. Но эта статья разрешает истребовать пояснения и документы именно по льготным операциям, а не по всем, которые освобождены от НДС или не признаются объектами налогообложения (ст. 146, 149 НК РФ). При истребовании органы должны опираться на понятие «льготы», закреплённое в п. 1 ст. 56 НК РФ.

Требовать подтверждения права на льготу налоговая может, только если организация на самом деле имеет преимущества перед другими налогоплательщиками. Иными словами, операции облагаются налогом не у всех, а только у компаний из определённых категорий. Например, не облагаются налогом и не являются льготными операции по продаже земли, гарантийному ремонту, распространению рекламных материалов стоимостью до 100 рублей за штуку, получению процентов по займам.

По таким операциям налоговики не вправе запрашивать документы (письма Минфина от 11.02.2019 № 03-07-07/8029 и от 03.12.2014 № 03-07-15/6190, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014). Привлечь к ответственности и оштрафовать за непредставление пояснений в этом случае нельзя.

Игнорировать требование налоговой мы не рекомендуем. Следует хотя бы направить письмо с отказом в представлении документов или представить пояснение с документом-обоснованием. Например, если вы продаёте необлагаемую медтехнику, таким документом будет регистрационное удостоверение.

Письмо об отказе в представлении документов должно содержать ссылку на статью, в соответствии с которой операцию нельзя признать льготной. Вот пример:

«В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков и долей в них не признаются объектом обложения НДС. Отсутствие таких операций в перечне объектов налогообложения не является налоговой льготой. Правом не начислять НДС с выручки от продажи земельных участков могут пользоваться любые организации без каких-либо ограничений. В связи с этим ООО “Звезда” уведомляет об отказе представить документы, указанные в требовании от 12.04.2021 № 321».

Ндс по операциям с земельными участками

Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете

Документальное оформление