Можно ли продать часть дома без земли

Можно ли продать часть дома без земли

Полезные советы по покупке и продаже объектов недвижимости

  • Покупка и продажа квартир
  • Покупка и продажа домов
  • Покупка и продажа дач
  • Покупка и продажа участков
  • Покупка и продажа коттеджей
  • Покупка и продажа другой недвижимости
  • Юридические вопросы
  • Финансовые вопросы
  • Новости и события нашей компании

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оф�

Продажа недвижимости может включать различные варианты – о�

Материнский капитал используется для улучшения условий жизни се�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

10 советов, как законно оформить продажу дома без земельного участка

  • Рубрика: Покупка и продажа домов

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующему законодательству? Этот вопрос часто встречается на тематических форумах. Нормативной базой предусмотрена реализация строения и земли как единого целого. Пакеты документов при этом подготавливаются для каждого из объектов отдельно. В Росреестре не выйдет регистрировать одно без другого. Но предусмотрены исключения, позволяющие беспрепятственно продать дом даже без участка, сделав все в рамках закона.

Продажа дома без земельного участка по закону

Процесс сделок, связанных с куплей-продажей строений и участков как единого комплекса имущества, регламентирован статьей №35 Земельного Кодекса РФ

Как продать дом без земельного участка – 10 советов как сделать оформление законным

Если вас интересует, можно ли продать дом без земельного участка, при этом сделать все в рамках законодательной базы, вам пригодятся рекомендации специалистов, работающих в сфере недвижимости:

Совет 1. Воспользуйтесь исключениями из статьи 35 ЗК РФ

Пунктом 4 вышеуказанной статьи, позволяет продать дом отдельно от участка, если:

  • Отчуждается только часть здания, и выделить землю, на которой она расположена невозможно.
  • Реализуется дом, расположенный на территории, не находящейся более в кадастровом обороте.

Информацию о возможности применения этих случаев вы сможете узнать, подготавливая документы для продажи дома. Не лишней будет консультация юристов.

Совет 2. Проверьте наличие документов на постройку и участок

Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.

Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.

Проверьте наличие документов на дом и землю

Совет 3. Выясните, какая территория относится к строению

Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.

Согласно действующим нормам права, за владельцем постройки закрепляется не только земля под домом, но и прилегающая к нему территория

Совет 4. Пригласите специалистов по земельным вопросам

Обратившись в соответствующую организацию, вы сможете воспользоваться следующими услугами:

  • Обозначение границ участка.
  • Составление плана земли.
  • Проведение топографической съемки.

Все это необходимо для постановки надела на учет в центре регистрации земельных участков. Также этот пакет бумаг пригодится при получении выписки из технической документации.

Совет 5. Переуступите право аренды участка

Еще один вариант, при котором можно продать дом без земли – когда участок арендован. Если строение находится в собственности, а территория нет, к купчей прилагается специальный документ. В нем отмечается передача прав новому арендатору. Данный факт регистрируется в Росреестре.

Убедитесь в том, что ваш договор об аренде еще действителен, и по нему отсутствуют задолженности.

Оформите переуступку права аренды земли

При регистрации документов, подтверждающих переуступку права аренды, отправляется уведомление в муниципальные органы, о произошедших изменениях

Совет 6. Как продать дом без участка, когда здание в собственности, а земля в пользовании

Нередко происходит продажа домов без участка, если хозяин постройки владеет землей по договору о бессрочном пользовании. Тогда территория не является собственностью продавца. Она только предоставляется ему для определенных нужд. В этом случае, при подписании купчей, в ней указываются:

  • Размеры территории.
  • Реквизиты документа, на основании которого осуществлялось пользование участком.

Совет 7. Как продать дом, если он в собственности, а на землю документов нет

Если дом числится вашей собственностью, но у вас нет никаких документов на землю, продать вы его не сможете! Ни один нотариус не возьмется за оформление такой сделки. Чтобы исправить ситуацию, вам понадобится узаконить землю под домом, для этого ее нужно:

  • Выкупить.
  • Приватизировать.
  • Арендовать.

Обращаясь за профессиональной помощью при продаже дома без участка, вы сможете избежать большинства неприятных сюрпризов. В соответствии с землеустроительным законодательством, каждое здание в обязательном порядке должно быть закреплено за участком.

Оформите землю на себя, если не сделали этого ранее

Совет 8. Как продать постройку, оставив себе часть территории

Продажа жилого дома без земельного участка или его части возможна только после официального размежевания. После этого на учет становятся уже два объекта, один из которых будет с домом. Каждому из владельцев будут выданы отдельные Свидетельства о регистрации прав собственности на землю.

Для различных областей и территорий предусмотрены свои нормативы земли. Местная власть может прописывать как минимальные, так и максимальные размеры отчуждаемых участков

Совет 9. Как продать жилой дом, если земля находится в долевой собственности

Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.

Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.

Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право

Совет 10. Как продать дом, если у постройки и земли разные владельцы

Все договора по отчуждению должны оформляться в соответствии с законом. Ситуация усложняется, когда дом и земля изначально записаны на разных собственников.

При таких условиях купля-продажа жилого дома без земельного участка может быть оформлена только после того, как владелец сооружения выкупит или оформит в аренду землю под постройкой, или наоборот.

Оформите документы на строение и участок на себя, чтобы беспрепятственно продать дом

Узнать больше о том, какие тонкости может содержать каждая сделка по купле-продаже дома вы сможете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». Обращайтесь, мы подробно ответим на каждый из ваших вопросов!

Как продать долю в доме без земли

Содержание:

Владельцу доли в доме принадлежит часть не только здания, но и земли, на которой этот дом стоит. Хозяин может отдельно продать землю под постройкой, а остальную долю участка оставить в своем пользовании или продать отдельно. Для этого нужно будет получить согласие других собственников и провести платное межевание участка.

Если у вас есть какие-либо вопросы по продаже доли в частном доме отдельно от принадлежащей вам земли, обратитесь за консультацией к юристу по делам купли-продажи. Также он детально разберет ваш случай и поможет, если сложности возникли уже в ходе регистрации сделки.

Нет времени читать статью?

Чем отличается часть дома от доли

Владельцы доли в недвижимости нередко думают, что им принадлежит часть дома. Однако по закону часть и доля — разные категории. А именно:

  • Часть дома — это отдельная площадь, которая может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения в отдельном пользовании. То есть частью дома, например, будут считаться несколько комнат с отдельным входом (так называемые «дома на двух хозяев»). Как правило, эта часть выделена физически или владельцами оговорен порядок пользования.
  • Доля в доме — понятие, которое подразумевает долю в праве собственности. Если, к примеру, у дома два совладельца, это не значит, что одному принадлежит правая часть дома, другому — левая. Оба имеют право жить в доме свободно. При этом каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание, соразмерные доле.

Собственник может продать как долю дома, так и его часть. Однако у совладельцев всегда есть преимущественное право выкупа. Это значит, что в первую очередь продавец должен в письменном виде предложить выкупить свою долю им. А продать ее третьему лицу он имеет право только в случае их отказа и по цене, не ниже предложенной соседям.

Правомерна ли продажа доли в доме без земли

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.

Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:

  1. На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
  2. Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
  3. Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
  4. Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.

На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.

Далее он составит межевой план участка. Вам нужно подать его в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый паспорт. На этапе согласования также могут возникнуть различные сложности, преодолеть которые поможет профильный юрист.

Документы для оформления сделки

Если вы собрались продать свою долю в доме без земли или с соразмерным земельным участком, вам нужно собрать пакет документов, необходимых для этой сделки. Он будет состоять из:

  • свидетельства о государственной регистрации права;
  • кадастрового паспорта и плана участка, технического плана здания;
  • документов, подтверждающих происхождение права на недвижимость (дарственная, свидетельство о наследовании, договор покупки, ренты и т.д.);
  • разрешения на продажу от всех совладельцев, заверенные нотариально;
  • квитанций об оплате коммунальных услуг, подтверждающих отсутствие задолженности.
Читайте также  Как сдать справку о доходах по форме 2-ндфл

В случае продажи доли дома с участком на него нужно будет собрать аналогичный пакет документов и подать бумаги в местный муниципальный регистрационный орган.

Последовательность оформления

Продажа здания без земли выполняется в четыре базовых шага. Если на каком-то из них будет допущена ошибка, вполне вероятно, процедуру придется начинать заново. Это связано с тем, что многие необходимые документы имеют ограниченный срок действия.

  1. Подготовить документы, подтверждающие ваши права на дом и землю. Если таковых нет, нужно заняться их оформлением.
  2. Подготовить бумаги на земельный надел. Вам понадобятся кадастровый паспорт и план участка.
  3. Определить площадь земли, выделенной под строение. Для этого вам потребуется пригласить специалистов для замеров участка и оформления заключения.
  4. Вызвать специалистов для земельных работ по межеванию участка, составления плана и топографической съемки.

Подобрать специалистов для земельных работ можно как самостоятельно, так и с помощью профильных компаний. Порекомендовать подходящего специалиста может даже нотариус.

Затраты при оформлении

Конечная сумма на подготовку в первую очередь зависит от итоговой суммы сделки. Также потребуется оплатить ряд пошлин и налог на продажу, если это предусмотрено законом в вашем случае.

К расходам относятся:

  • подготовка всех необходимых документов и справок — стоимость будет зависеть от количества необходимых бумаг и расценок вашего региона;
  • налог в размере 13 % стоимости доли в случае, если вы владели недвижимостью менее 5 лет;
  • услуги нотариуса — стоимость его помощи также зависит от региона и составляет обычно от 5 тысяч рублей;
  • нотариальное удостоверение — стоимость в пределах 0,5 % от суммы сделки;
  • регистрация в Росреестре — наименее затратный пункт, обойдется вам всего в 2 тысячи рублей.

Долю в земельном участке не продать без недвижимости // ВС согласился с мнением Росреестра

Собственник земельного участка и строений на нем не может продать долю в земельном участке без одновременной продажи доли в этих строениях. К такому выводу пришло управление Росреестра по Пензенской области. Вчера экономическая коллегия Верховного суда (ВС) с этим решением согласилось. Она признала законным отказ Росреестра в регистрации перехода права на долю только на участок. Это означает, что, если собственник участка и строений на нем хочет продать только часть участка, он должен сначала выделить ее, а не продавать только долю в праве собственности.

Отказ Росреестра оспорило ООО «Западный парк» (дело № А49-7984/2012). Оно владело участком площадью 24 188 кв. м. вместе с предпринимателем Михаилом Свешниковым, чья доля составляла 4837/100 000 (примерно 5%). В мае 2012 года оно заключило договор дарения еще одной доли (3500/100 000) предпринимателю Сергею Климкину, который должен был стать третьим сособственником участка. Однако пензенское управление Росреестра в регистрации перехода доли отказало. Суды трех инстанций по заявлению «Западного парка» признали отказ незаконным.

У отказа было два основания. Одно касалось нахождения участка в законной ипотеке, не снятой на дату отчуждения доли. Видимо, это была ошибка. Суды установили, что на момент принятия решения об отказе записи об ипотеке в реестре уже не было.

Основным аргументом для передачи дела в ВС стало второе основание для отказа. Оно было связано с тем, что «Западный парк» был собственником нескольких зданий на участке — цыплятника, инкубатория и недостроенного объекта. Долю в участке надо было передавать одновременно с долей в праве собственности на эти здания, посчитал Росреестр. Он сослался на п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, запрещающий отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если и участок, и здание принадлежат одному лицу.

Суды с этим доводом не согласились. Они посчитали, что запрет не распространяется на случаи отчуждения части участка без зданий. А в данном случае, объясняли они, речь шла о доле, равной 3,5% от площади, которую легко можно было выделить, не затрагивая здания. В заседании ВС представитель «Западного парка» Станислав Нишанов продолжил эту линию рассуждений. При передаче доли в участке «нет угрозы разъединения судьбы недвижимости и земельного участка», пояснил он. Кроме того, по его словам, сейчас здания на участке снесены, он готовится под постройку многоквартирного дома, а из его состава выделен участок, равный доле Михаила Свешникова.

Экономическая коллегия, однако, признала отказ в регистрации по данному основанию законным. Такое решение, очевидно, означает, что при желании продать часть участка без здания его собственник должен будет сначала выделить эту часть в натуре, а не продавать долю.

Ранее подобной логики придерживались нижестоящие арбитражные суды, и эта практика подтверждена одним отказным определением Высшего арбитражного суда. Оно касалось дела из Уральского округа (№ А60-8297/2010). Правда, в нем было очевидно, что доля в участке отчуждалась для того, чтобы использовать находящиеся на нем здания.

  • 4067
  • рейтинг 5

Новые разъяснения Верховного Суда РФ по арбитражному и гражданскому процессу

Поставка: основные проблемы договорной работы

Магистерская программа «Финансовое, налоговое и таможенное право»

Комментарии (11)

Очень не хватает разъяснения, что собственник большого земельного участка, отчуждая здание на земельном участке также в силу закона отчуждает и долю в указанном земельном участке, соответствующую площади земельного участка, необходимого для использования здания. Так, Москва строит коттеджи, оплаченные гражданами, а передаёт только право собственности на коттеджи, заставляя дополнительно платить за межевание и приватизацию земельных участков по 36 ЗК РФ.

Если у кого есть ссылки на практику по данному вопросу, поделитесь для анализа и обсуждения.

« собственник большого земельного участка, отчуждая здание на земельном участке »

Интересная ситуация. Т.е. судам не хватает
п. 1 ППлВАС № 11

« Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными »

« В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом »

У меня сомнения в законности отчуждения только коттеджей. Большие сомнения.

Тем более, что слово «часть» не случайно присутствует в п. 2 ст. 555 ГК «установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка».

Есть вот практика по отчуждению нежилых помещений (но здесь чистота мотивировочной части «портится» аналогиями с МКД — например, ПФАС ПО от от 6 марта 2014 г. по делу N А55-23231/2012, но присутствует и мнение о ст. 35 ЗК и ст.ст. 552, 555 ГК);
хотя вот в ПФАС ЦО от 7 мая 2013 г. по делу N А48-3103/2012 указано, что аналогии неправомерны и вывод уже следует исключительно из ст. 35 ЗК и ст. 552 ГК:

« воля сторон договора купли-продажи недвижимости от 20.04.2012 направлена на отчуждение вышеуказанного нежилого помещения N 45 совместно с отчуждением 96/2021 доли в праве земельного участка, на котором оно находится, что соответствует положениям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации »

Исходя из моего анализа ситуации с единством судьбы
http://zakon.ru/Discussions/otchuzhdenie_sooruzheniya_i_zemelnogo_uchastka_edinstvo_sudby_i_dolevaya_sobstvennost/14071
http://zakon.ru/Discussions/analogiya_zhilishhnogo_zakonodatelstva_k_nezhilomu_zdaniyu_ili_nemnogo_o_prodazhe_pomeshheniya_bez_z/14312
(хотя меня чуть другой вопрос интересовал),
могу сказать, что такая ситуация довольно легко может возникнуть при странном толковании пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК.

Например, есть здание, правовой режим — «здание как единый объект». Принимаем решение о выделении из здания помещений, образуются самостоятельные объекты недвижимости — помещения, здание утрачивает правовой режим объекта недвижимости (п. 8 ППлВАС № 64).
Далее отчуждаем (лучше аккуратно, по одному) помещения иному лицу. Иное лицо потом делает «обратный ход» (абз. 3 п. 8 ППлВАС № 64) — «если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта».

Профит. Имеем фактическое отчуждение здания без земельного участка.
Ну и иные варианты возможны, наверное, по схожей «схеме» странного восприятия пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК.

Но я то вообще абсолютно против такого толкования, что помещения можно отчуждать без ЗУ под ними. Но и некоторые юристы zakon.ru, и АСы ДВО и ВВО (в отличие, например, от СКО, ЦО и УО) считают иначе — т.е. считают что помещения можно отчуждать без ЗУ. В вышеизложенных обсуждениях много по этому поводу мнений и ссылок на разнообразные позиции.

« Но я то вообще абсолютно против такого толкования, что помещения можно отчуждать без ЗУ под ними. »

« коттедж — доля в большом ЗУ в отсутствии выдела малого ЗУ под ним »

И иное априори ничтожно.
Коттедж-то точно следует исключительно с землей под ним отчуждать. Иначе вообще непонятно, что такое единство судьбы.

Ваш пример с Москвой удивляет.

« не умолчание сторон, а прямую волю на разделение зу и коттеджа »

Опубликовано определение ВС. Как и предполагалось, сделано вывод о том, что долю в участке нельзя отчуждать без доли в здании, если собственник у них один.

Полный текст определения:

Нельзя согласиться с такой позицией ЭК ВС РФ, так как ограничения в данном деле не могут быть обоснованы только superficies ad dominum soli cedit (Ulpianus).

Читайте также  Как составить договор аренды здания (сооружения)

Речь шла о той части ЗУ, которая не занята объектами. В ЗК указано на два исключения из применения принципа единства судьбы, одно из которых — невозможность выдела части ЗУ в натуре. Толкованием «от противного» следовало установить возможно ли выделение части ЗУ, соразмерной отчужденной доле. Если да, то нет оснований блокировать сделку. Иначе мы необоснованно вторгаемся в договорную свободу в той части, в которой она ведет к установлению долевой собственности. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (п.4 ст.244 ГК РФ). Если стороны видят потенциал для использования вещи сообща — пускай договариваются. А тут в деле режим общей собственности и вовсе уже был на момент сделки.

Второй момент — раз стороны не упомянули об объектах при дарении доли в праве на ЗУ, то суд не пропустил такую сделку в реестр, фактически лишив ее силы. Тут возникает проблема восполнительного толкования по установлению действительной воли сторон. Проблема в неопределённости применения разъяснений, которые в своё время в 2005 г. были даны Пленумом ВАС в постановлении № 11: «Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными». Возможно ли (для цели ломать оборот) устанавливать волю в молчании сторон, понимая ее как намеренную?

Здесь возможно 2 варианта применения этого положения:
1) стороны умолчали про объект (или наоборот про ЗУ), но право на него все равно в силу закона переходит — мне приходилось встречать в практике кассации и надзора именно такой подход.
2) раз стороны умолчали, значит воля была только на объект (или ЗУ), а так как она противоречит императивной норме — сделка недействительна. И хотя ЭК ВС прямо не говорит о её недействительности, фактически он применил этот подход, лишив сделку последствий. К слову, не говорится о недействительности неспроста, так как нынче для незаконных сделок презумпция оспоримости, а сделку то никто не оспаривал (для ничтожности нарушение публичного интереса в его конституционно-правовом значении здесь увидеть сложно).

Возможно именно для дарения такой подход как раз и нужен — с учётом аномально безвозмездного характера отношений, нужно прямое указание сторон на предмет дарения. Только ЭК ВС об этом ничего не говорит, вселяя неопределённость в вопрос применения постановления Пленума ВАС № 11.

Можно перевернуть ситуацию для теста ratio рассматриваемого определения второй кассации. Допустим, одаряемому нужна была земля под последующий выдел в натуре с его расходами на межевание (почему даритель сам не выделил часть ЗУ). Но в договор дарения они намеренно включают долю в зданиях, пропорциональную искомой доле в ЗУ. Здания идут под снос, ценности в них нет. Велика вероятность, что ЭК ВС «пропустил» бы такую сделку, указав на то, что права на ЗУ пошли вслед за долей в объекте. Несмотря на то, что это дарение.

Вероятно, географический фактор протяженности Отечества вдоль северных широт сказывается на правосознании. Так как земли у нас много, мы видим ценность прежде в объектах, требующих затратного в условиях холодного климата возведения, нежели ценность территории. Потому у нас здания — самостоятельные вещи. Быть может потому же и судье легче увидеть автоматическое (в случае умолчания в договоре) следование ЗУ за отчужденным объектом, чем следование объектов за ЗУ, даже когда они идут под снос.

Можно ли продать долю в доме без земли?

Долевое владение собственностью не редкость. В большинстве случаев собственность такого типа попадает к родственникам после вступления в наследство.

Каждый из собственников имеет право распоряжаться своей долей как ему угодно, но и с учетом интересов других собственников. Так, если он захочет продать свою долю, то на это потребуется получить согласие или письменный отказ остальных хозяев.

В то же время не следует путать долю в доме и часть. Нюансы продажи таких сделок с недвижимостью рассмотрим далее.

Чем отличается доля от части дома?

Доля – это право собственности на определенный процент в общей площади помещения. Часть дома – это физически обособленный объект. В этом случае на продажу уже не требуется согласие остальных собственников.

Часть дома должна соответствовать таким требованиям:

  • эту часть можно отделить физически, она должна иметь отдельный вход, отдельные приборы учета потребления ресурсов;
  • выделенная часть дома должна соответствовать санитарно-техническим требованиям;
  • должна соответствовать понятию недвижимого имущества согласно статье 130 ГК РФ;
  • в ходе отделения этой части помещения не должны быть нарушены права других собственников. Например, отделение части дома не должно привести к тому, что остальная площадь дома станет меньше.

На отдельную часть дома нужно оформить соответствующую документацию – технический паспорт, правоустанавливающие, поставить на кадастровый учет.

Можно ли продать долю или часть дома без земли?

Согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ, если у одного гражданина отчуждается право собственности в пользу другого человека часть недвижимого имущества, а это имущество располагается на земельном участке, то право собственности на этот надел переходит вместе с частью дома новому владельцу.

Простыми словами: продажа части дома без передачи в собственности того куска земли, на которой эта часть расположена, невозможно.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Оставить за собой право на землю можно только в том случае, если его оформить как отдельный объект купли-продажи согласно статье 37 ЗК РФ. И это возможно только в том случае, если на этом участке не расположены объекты недвижимого имущества.

Важно: выделить долю в земельном участке не получится даже в судебном порядке, если он является частью подъездных путей к дому для остальных собственников.

Продажа доли

Продажа доли в доме или его части осуществляется по стандартному плану, но с одним нюансом – если речь идет о реализации доли, то согласно статье 250 ГК РФ, собственник обязательно должен оповестить об этом остальных совладельцев в следующем порядке:

  • всем собственникам направляется письменное уведомление о продажи доли, стоимости сделки;
  • у совладельцев есть месяц на то, чтобы принять приглашение к сделке или нет;
  • по истечению 30 дней с даты направления уведомлений, собственник доли, если остальные владельцы не изъявили желания выкупить площадь, может выставлять на продажу третьим лицам.

Если этого не сделать, совладельцы недвижимости могут обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи.

Образец договора купли-продажи части/доли дома:

Продажа долевой собственности

Продажа долевой собственности требует соглашения между ее участниками по цене объекта недвижимости и условиям сделки. Если соглашение не достигнуто, каждый из ее участников, может продать свою долю третьему лицу, с учетом реализации первоочередного права покупки другими участниками общей долевой собственности.
В договоре купли-продажи каждый участник долевой собственности может оценить свою долю иначе, чем другие.

Продажа долевой собственности в большинстве случаев возможна без нотариуса.
Внимательно прочтите статью и сэкономьте до 20 000 семейного бюджета на оплате нотариальной услуги.

Ссылка на шаблон договора купли-продажи и подробную консультацию по его заполнению есть в конце статьи.
Разберемся подробно.

Продажа долевой собственности

Продажа долевой собственности по объектам недвижимости подчиняется требованиям п.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости.
В редакции от 30.04.2021 г. статья прописана следующим образом:

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

  • сделки с недвижимостью оформляются документально, договором описывающим сделку;
  • договор может быть составлен на бумажном носителе(письменный договор) или в электронном виде;
  • договор может быть составлен в простой или нотариальной форме( удостоверенный подписью и печатью нотариуса);
  • по желанию стороны договора могут обратиться к нотариусу и в сделках, которые НЕ требуют обязательного нотариального удостоверения.
    Нотариус является уполномоченным свидетелем заключения договора купли-продажи;
  • законом может быть установлена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимого имущества.
  • нотариусы не принимают сторонние договоры. Составление договора у нотариуса — это платная услуга.

На момент написания этой статьи (26.05.2021) обязательному удостоверению нотариусом договора купли-продажи подлежат:
— договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетним или недееспособным;
-договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности, если в сделке отчуждение делают НЕ все собственники одновременно.
Например: из трех долей отчуждается — две.

Читайте также  Как получить землю под строительство гаража

К сожалению, отчуждение (продажа, дарение) доли участнику долевой собственности — это так же нотариальная сделка.

Например: три родственника (или не родственника) владеют квартирой на праве общей долевой собственности. Один из ее участников выкупает доли у двух других — это обязательная нотариальная сделка.

ПРИОБРЕТЕНИЕ долей в праве несовершеннолетним или недееспособным оформляется в простой письменной форме!

Догово́р — это соглашение между собой двух или более сторон (например, продавца и покупателя) , по какому-либо вопросу с целью установления, изменения или прекращения правовых отношений. Служит источником юридических обязательств.

Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности до 31.07.2019 года оформлялась только нотариальным договором купли-продажи.

После этой даты стороны сделки самостоятельно вольны принимать решение о том, будут ли они обращаться в нотариальную контору или подадут договор купли-продажи на регистрацию через МФЦ.

Продажа квартиры в долевой собственности может быть оформлена в простой письменной форме независимо от способа оформления правоустанавливающего документа продавцов.
Долевая собственность на продавцов могла быть оформлена на основании:

  • договора приватизации;
  • договора купли- продажи в простой или нотариальной форме;
  • брачного договора, соглашения о разделе имущества;
  • решения суда и т.д

Купля продажа долевой собственности

Купля-продажа долевой собственности может быть оформлена:

  • на одного покупателя, в его единоличную собственность;
  • на супругов в совместную собственность;
  • в долевую собственность
    • на людей, не связанных брачными отношениями;
    • на семью с детьми, с обязательной регистрацией общей супружеской доли на родителей;
    • на семью с раздельными супружескими долями( в этом случае требуется покупателям потребуется заключить нотариальный брачный договор или нотариальный ДКП).

Существуют два режима собственности супругов — совместная собственность и раздельная собственность:

— законный режим собственности предполагает регистрацию совместной собственности на объект недвижимости или долю в праве на нее;

— раздельный(договорной) режим собственности предполагает регистрацию отдельных долей в праве собственности на недвижимость. Раздельный режим собственности супругов оформляется нотариальным брачным договором или нотариальным договором купли-продажи, включающем элементы брачного договора.

Договор продажи долевой собственности

Договор продажи долевой собственности может содержать не только общую цену объекта недвижимости, но и цену каждой доли отдельно.
Допускается разная цена равных долей в праве. Ведь владелец доли вправе продать свою долю за любую цену и на любых законных условиях.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права от продавца к покупателю по договору продажи долевой собственности не предусмотрена.
То есть у продавца нет затрат на оплату государственной услуги Росреестра.

Договор продажи долевой собственности образец

Для самостоятельного составления ДКП ( лучше использовать не образец, а шаблон. Вы можете бесплатно его скачать. Конечно шаблон нужно использовать разумно и учесть все ваши условия сделки.

Скачать перечень документов для МФЦ можно ЗДЕСЬ.

Вместе с договором вы получите разъяснения по пакету документов для МФЦ (Росреестра).

Дополнительную информацию по услуге вы можете получить через чат внизу страницы или письмом на электронную почту: info@exspertrieltor.ru

Всегда рада разъяснить, автор статьи Слободчикова Ольга дмитриевна

Как продать часть земельного участка?

Следуя предписаниям гражданского и земельного законодательства возможно без затруднений продать долю земельного участка. Перед реализацией надел подлежит размежеванию и постановлению на учет по зафиксированному алгоритму.

Что говорит закон

Основные НПА, регулирующие сферу земельных правоотношений касательно реализации участков или их долей:
  • Ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право приобретения части надела другим дольщиком перед остальными посторонними приобретателями.
  • В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ производится выдел части из цельного земельного надела.
  • Статья 8 ФЗ №101 зафиксировала правила реализации земли сельскохозяйственного назначения, а в ст.12 оговаривается возможность реализации части участка сельхозназначения.

Если владение пребывает в общей долевой собственности, а один из владельцев решил распорядиться частью по личному желанию, то для беспрепятственного распоряжения необходимо осуществить процедуру выделения.

Оформление производится по следующему алгоритму:
  • если землевладение учтено в кадастре, другие совладельцы не выказывают сопротивления, то осуществляется межевание и деление на доли;
  • по результатам проведенных работ вносятся корректировки в кадастровый реестр;
  • если земля не зарегистрирована, то сразу проводится фиксация пределов участка, деление его на фрагменты. И уже в таком порядке сведения передаются в регистрирующее учреждение;
  • после этих процедур оформляется прерогатива владения на часть надела;
  • по завершении процесса переоформления разрешено распоряжаться имуществом.

Можно ли реализовать без разграничения

Для разрешения вопроса можно ли продать часть земельного участка без межевания в 2021 году стоит обратиться к нормам действующего законодательства. Ст. 6 ЗК РФ определяет часть земельного участка как отдельный объект правоотношений. Однако гражданское законодательство в статьях 128, 130 среди остальных объектов оборота выделяет земельные участки, но ничего не говорит о долях надела.

В то же время положения статей 549 и 554 ГК устанавливают обязательство наличия четких идентификационных параметров участка при его реализации – техническая характеристика и информация по кадастру. А ст. 37 аграрного законодательства зафиксировала, что продавать разрешено только участок, состоящий на учете.

ВНИМАНИЕ . ФЗ № 28 в статьях 1, 19 определяет, что любой надел при постановке на учет должен обрести персональные показатели, позволяющие его отделить от прочих земель по качеству и цене. Зарегистрировать объект возможно исключительно при предъявлении необходимой документации о факте осуществления межевых работ.

Таким образом, пройти процедуру размежевания необходимо. В результате работ надел будет поделен на некоторое количество индивидуальных долей с фиксацией точных границ каждой.

Реализация без выделения

Нормативные акты федерального уровня установили следующие полномочия касательно участка без проведения выделения:
  • Разрешено оставить в наследство по завещательному распоряжению.
  • Объявить о ремиссии.
  • Стать вкладчиком объединенных активов организации, использующей данную территорию.
  • Отдать за деньги или презентовать долю другому собственнику участка или постоянному пользователю надела.

Реализовать участок без отделения части совсем стороннему индивиду не удастся. Если такая часть была выделена из совместной собственности, то, соответственно, проведен учет и присвоены индивидуальные показатели – земля может быть продана без препятствий.

Продажа таких земель осуществляется с учетом преимущественной преференции приобретения.

Такой прерогативой обладают:
  • регионы РФ;
  • муниципалитет.

Преимущественное приобретение заключается в первоочередном предложении о покупке указанным лицам по названной сумме продавца. Если после извещений на протяжении 30 дней органы не изъявили желание приобрести угодья, то имущество разрешено продавать заинтересованным приобретателям. Но сторонним покупателям не разрешается снижать ранее озвученную цену (в противном случае сделка может быть признана недействительной).

Продажа вопреки желанию других совладельцев

Реализовать часть земельного надела без согласия других собственников допустимо в претензионном порядке. Однако перед походом в судебное учреждение следует соблюсти ряд предписаний. Совладельцы вправе первыми узнать о желании реализации части участка и приобрести его. Для этого собственник информирует о предполагаемых действиях других совладельцев, обозначая при этом стоимость. Последние на протяжении месяца после извещения оповещают о желании приобретения или отказе.

ВНИМАНИЕ . Если все возможные сроки были упущены совладельцами, то продавец вправе предлагать товар другим лицам. Но для успешного завершения сделки нужно заручиться одобрением других владельцев. Если второй собственник против продажи и не удается прийти к компромиссу, то следует обратиться в суд.

Помимо заявления нужно предоставить письменные доказательства обращения к совладельцам (квитанции об оплате заказного письма, скопированный текст обращения, почтовое извещение о вручении или отказе в получении).

Без нотариального удостоверения

В 2016 году были зафиксированы корректировки в правила совершения сделок по реализации части земельного участка. П. 1.ст. 24 ФЗ «О госрегистрации» в неукоснительном порядке устанавливал фигурирование нотариуса для заверения сделок по реализации доли земельного надела в совместном имуществе. Без нотариуса нельзя обойтись в случае реализации долей всеми совладельцами единовременно по одной сделке. До действия изменений в законодательстве эти предписания касались и доли в земельном наделе.

С введением в действие поправок ФЗ №351от 3.07.2016 впредь не потребуется заверение нотариусом сделок по всем видам перехода прерогативы обладания части надела.

Порядок продажи

Для реализации части земельного надела потребуется:
  • получить письменный отказ других совладельцев от привилегированного обретения части участка. Изначально нужно известить собственников о таком желании. В отправляемом запросе следует указать намерение о продаже и стоимости объекта. При назначении цены надлежит хорошо подумать, поскольку снизить ее величину впоследствии не удастся. При нарушении требования сделка может быть расценена как недействительная;
  • подготовка нужного бумажного сопровождения (выписка из реестра, правоустанавливающая документация – договор дарения, реализации, соглашение об аренде, наследственное свидетельство, кадастровый паспорт, документы на возведенные постройки, чек об оплате госпошлины);
  • фиксация соглашения. Составить текст реально самостоятельно или же обратиться в нотариальную контору.

ВНИМАНИЕ . Текст должен состоять из обязательных условий, при отсутствии которых документ признается недействительным – персональная информация о сторонах правоотношений, точное описание объекта – метраж доли, номер по кадастру, категория разрешенного землепользования, наличие или отсутствие строений, точный адрес, название и реквизиты управомочивающего документа, конкретная цена, вариант и период оплаты, действующие обременения и претензии третьих лиц;

  • регистрация в Росреестре или МФЦ. Для этого всем участникам необходимо посетить уполномоченное учреждение и заполнить обращение, прикрепив к нему перечень сопровождающей документации. По факту приема бумаг специалист учреждения выдает расписку о получении с указанием времени готовности выписки. В обозначенный день выписку необходимо забрать. С этого периода у нового обладателя появляется преференция собственности, предполагающая появление помимо прерогатив еще и обязательств по содержанию, ухаживанию, окультуриванию земельного надела.

Сроки

Реализация может занять разное время. Если покупателем выступает совладелец, то рассчитывать стоит на следующие периоды:
  • Ожидание ответа от других совладельцев – 30 дней.
  • Межевание (если не проводилось ранее) – до 3-4 недель.
  • Сбор необходимой документации – от 1 недели до 20 дней.
  • Удостоверение нотариусом ДКП – на протяжении суток.
  • Обработка обращения в МФЦ – от 7 до 10 дней.
  • Ожидание регистрации в Росреестре – 3-7 дней (при обращении напрямую).

Итак, продажа доли земельного надела не займет много времени. Особенно если покупателем выступает совладелец имущества. Если же другие собственники выступают против реализации и невозможно договориться в мирном порядке, то предстоит судебное разбирательство (которое соответственно затянет сроки).