Можно ли оспорить договор купли продажи дома

Можно ли оспорить сделку купли-продажи?

Четыре года назад на меня оформили квартиру моей бабушки через договор купли-продажи. Справку о дееспособности бабушки не делали. Сможет ли после смерти бабушки ее сын оспорить эту сделку? Стоит ли сделать эту справку сейчас?

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом:

• в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)
• либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности по недействительным сделкам и моменты, с которых они начинают течь, предусмотрены ст. 181 ГК РФ.

Для признания сделки недействительной должны быть юридические основания, предусмотренные законодательством.

Так, например, сделка может быть признана недействительной по основаниям, связанным со злоупотреблением правами, которое совершили стороны сделки, или сделка проведена лицом, которое не понимало значения своих действий, или сторона сделки не собиралась ее исполнять (например, передавать деньги за купленную квартиру), т.е. подлинная воля сторон не была изначально направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Также Гражданским кодексом РФ четко определен круг лиц, которые могут оспорить сделку.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Так, например, в конкретной рассматриваемой ситуации таким заинтересованным лицом может выступить сын бабушки как ее потенциальный наследник.

Автором вопроса указано, что перед сделкой отсутствовала справка о дееспособности бабушки, которая являлась стороной сделки.

Скорее всего, речь идет о справке из психоневрологического диспансера от врача-психиатра, в которой указывается, что конкретный человек не состоит на учете в ПНД и может совершать сделки со своей недвижимостью, поскольку понимает значение своих действий и может ими руководить.

По сложившейся на рынке недвижимости практике перед заключением договора купли-продажи покупатели обычно запрашивают от продавцов недвижимости справки с похожей формулировкой с целью снижения в дальнейшем правовых рисков признания сделки недействительной в суде по иску продавца или заинтересованных лиц с его стороны.

Например, если в момент совершения сделки бабушка-продавец (даже не лишенная дееспособности) не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, а у ее сына будут (или есть) доказательства, подтверждающие данные факты, то сделка, заключенная вами с бабушкой, может быть признана судом недействительной (ст. 177 ГК РФ).

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Поэтому справка из психоневрологического диспансера от врача-психиатра, полученная перед сделкой бабушкой-продавцом после проведенного ее осмотра специалистом, с указанием о возможности проведения сделки, могла бы быть одним из тех доказательств, которое должно быть учтено судом в случае судебного разбирательства.

Что касается вопроса автора о получении данной справки бабушкой-продавцом уже после совершенной сделки, то, не зная всех конкретных особенностей и обстоятельств ранее заключенной сделки, трудно давать рекомендации.

Отмечу только, что в некоторых случаях в возможном судебном споре может сыграть свою правовую роль полученное уже после заключенной сделки заявление от продавца, оформленное в нотариальной форме, с одобрением условий ранее совершенной сделки, а также получение постфактум продавцом справки из психдиспансера, о которой упоминает автор вопроса.

В судебном процессе суд будет оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

Если изначально содержание сделки и ее правовой результат не противоречили закону, стороны обладали в момент ее заключения полной право- и дееспособностью, а их волеизъявление было свободно и совершалось в условиях, исключающих вредное воздействие на него (т.е. сделка была совершена не под влиянием заблуждения), то признать ее недействительной практически невозможно.

Признание договора купли-продажи недействительным 2021

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

• Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
• Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
• Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
• Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
• Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
• Срок давности оспаривания договора купли-продажи
• В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

• Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
• Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

• Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
• Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
• Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
• Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
• Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

• Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
• Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
• Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
• Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
• Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
• Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
• При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

• 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
• 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

• Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
• Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
• Предъявление иска в суд
• Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью

Перед тем, как купить квартиру или дом, следует провести юридическую экспертизу, чтобы не пришлось потом остаться без денег и без жилья.

В законодательстве РФ прописаны основания как для признания сделки недействительной, так и условия, на которых она считается законной.

Так, сделку нельзя будет расторгнуть, если:

• содержание и результат не противоречит закону;
• все участники сделки дееспособны или за них выступают законные опекуны;
• волеизъявление всех участников сделки соответствует их реальному желанию;
• сделка оформлена по форме, требуемом законом.

В законодательстве РФ существует два основания, на основании которых сделка может быть признаны недействительной — признание ее оспоримой или ничтожной. В первом случае все понятно: есть основания расторгнуть ее через суд. Второй случай несколько сложнее: даже если одна сторона считает ее таковой, не факт, что и вторая сторона признает сделку ничтожной, поэтому и здесь нужно идти в суд.

По закону, если сделка нарушает права третьих лиц, то ее можно признать ничтожной или недействительной — на следующих основаниях:

• если она противоречит закону;
• если она противоречит нравственности и морали (например, в случае, если нарушены права несовершеннолетнего);
• если есть основания считать сделку мнимой (часто случается, когда требуется незаконно обналичить материнский капитал);
• если одна из сторон сделки недееспособна или несовершеннолетняя.

Кроме того, как объяснила юридическая консультация государственной жилищной инспекции (ГЖИ РФ), совершенную покупку можно оспорить, если:

• участник сделки был в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий (это часто бывает, когда мошенники заставляют одиноких больных пенсионеров или алкоголиков подписывать договоры купли-продажи жилья);
• когда сделка были совершена вследствие заблуждения, обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

В общем, оснований, опираясь на которые, хороший юрист в суде добьется, чтобы сделка была признана недействительной, на самом деле много. И хотя для положительного решения суда (для истца) придется добиваться долго, при упорстве, желании, наличии времени и денег все возможно.

Еще один немаловажный вопрос, который часто волнует продавцов и покупателей — в течение какого срока сделку можно оспорить? Общий ответ на такой вопрос — в течение трех лет. Однако! В статье 200 ГК РФ есть указание: «Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». Таким образом, если через десяток лет после завершения сделки вдруг выясняется, что на момент совершения покупки (продажи) существовали не озвученные одной из сторон обстоятельства, то сделку можно будет оспорить.

Чем это грозит участникам сделки? Согласно законодательству — двухсторонняя реституция, то есть все возвращается «на круги своя» — каждая из сторон возвращает все обратно (одна — жилье, другая — деньги), указывает ГЖИ РФ.

«Согласно статистике по РФ, от 5 до 15% всех сделок с недвижимостью затем становятся предметом судебного разбирательства, — рассказал Илья Трифонов, директор ООО «Скорая юридическая помощь». — Что касается Самары, то у нас в городе каждая тридцатая сделка расторгается. Следствие — даже добросовестный покупатель может остаться и без жилья, и без денег; законодательство прямо указывает в случае, если договор о купле-продаже в суде будет признан недействительным, то вся цепь сделок с квартирой сразу признается также недействительной».

Как правило, указывает юрист Алена Соколова, для большинства сделок лучшей защитой от признания недействительности служит заверение заключенного договора о купле-продаже у нотариуса и предварительная подготовка сделки через квалифицированных юристов.

Отметим, что в Самаре самое распространенное основание, которое выдвигается в суде истцом для признания сделки недействительной — это участие в сделке недееспособного гражданина.

«Самый частый пример — когда после завершения сделки родственники продавшего квартиру (дом) гражданина внезапно возникают у покупателя и заявляют, что продавец недееспособен. Поэтому нужно-де вернуть квартиру обратно «больному» родственнику. Причем выступить на «пострадавшей» стороне могут дети, родители, дяди-тети и пр. Как правило, это те, чьи интересы непосредственно были затронуты сделкой», — отметил Трифонов.

Все подобные споры решаются только через суд. Родственникам нужно будет доказать, что продавец действительно недееспособен — чаще всего они утверждают, что у него психическое заболевание. Как следствие, если они представят реальные доказательства заболевания, то по суду продавец признается недееспособным, ему назначается опекун. Однако даже в этом случае назначенный опекун обязан вернуть деньги за жилье обратно. Поэтому, советуют юристы, при покупке квартиры лучше потребовать от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете.

Как разъясняет ГЖИ РФ, если же выясняется, что продавец — лицо недееспособное, нужно выяснить, кто его опекун и заключать сделку только с ним.

Чтобы проверить юридическую чистоту сделки и установить, что оснований для ее расторжения через суд не возникнет, лучше всего получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Таким образом можно выяснить, сколько в реальности у квартиры собственников и не находится ли она под судом, залогом или обременением.

В Самаре квартиры старого жилого фонда иногда не числятся в ЕГРП. На практике это означает, что после приватизации с ними не проводилось никаких сделок, то есть, с точки зрения покупателя, это «чистая», идеальная квартира.

Факторы риска, которые выясняются при получении выписки из ЕГРП:

• если обнаруживается, что прежний владелец квартиры умер, а новый не является его родственником;
• если квартира часто перепродается.

И последнее. Оснований для оспаривания сделки, как видно из законодательства, множество. Самый «рисковый» период — первые три года. Поэтому для душевного спокойствия при сделках с недвижимостью стоит не экономить и проверить чистоту предлагаемого жилья, желательно — с помощью специалистов (юристов с соответствующим образованием, опытом работы и большим сроком присутствия на рынке).

Суд признал договор купли-продажи недействительным

Покупка жилья – мероприятие дорогостоящее, чаще всего, граждане вкладывают в приобретение все, что у них есть. Если это к тому же единственное жилье, то при признании сделки недействительной покупатель рискует остаться без крыши над головой. Суд признал договор купли-продажи недействительным: в каком случае это происходит?

Последствия признания сделок недействительным — возвращение квартиры продавцу (в конкурсную массу при банкротстве), а денег покупателю. Но на момент вынесения решения денег у покупателя уже может и не быть.

В каких случаях суд может признать договор купли-продажи квартиры или дома недействительным? Как доказать свою добросовестность? И какие основные признаки того, что сделка может быть оспорена?

Продажа квартиры перед банкротством или во время банкротства

Должник любыми способами пытается вывести имущество из конкурсной массы. Но конкурсные кредиторы или арбитражный управляющий активно стараются это имущество вернуть, в том числе, путем оспаривания сделок.

Могут быть оспорены сделки при значительном занижении цены жилья, а также, если должник причинил имущественный вред кредиторам, когда уже имея признаки несостоятельности, он выводил имущество из-под взыскания путем заключения сделок с аффилированными лицами.

Сроки совершения сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, в зависимости от основания составляют от месяца до трех лет до возбуждения дела о банкротстве, ну и конечно, если жилье продано уже после начала процедуры.

Как не поддаться на ухищрения продавцов

Что должно насторожить покупателя при совершении сделки?

В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.

Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.

Перед сделкой купли-продажи обязательно проконсультируйтесь с юристом

Проверяйте историю квартиры, запросите у покупателя правоустанавливающие документы, на основании которых у него возникло право собственности.

Проверьте предыдущего собственника на наличие исполнительных производств, а также на банкротство (в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве), особенно, если квартира продавцу была подарена.

Очень рискованно заключать договор не с собственником, а с его представителем по доверенности. Очень много мошеннических сделок производят именно с помощью доверенностей.

Как не проиграть в цене

Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.

Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.

Где смотреть информацию?

Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.

Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.

Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.

Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.

Закажите правовую экспертизу документов перед сделкой

Когда еще могут признать сделку по купле-продаже жилья недействительной

Оспорить в суде договор купли-продажи жилья могут также в случаях:

• нарушения прав несовершеннолетнего,
• нарушение прав супругов.

Если продавец состоит в браке, должно быть обязательно нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Кроме того, если брак расторгнут недавно, а имущество не разделено, то сделка также может быть оспорена, так как иск о разделе имущества супругов можно подать в течение трех лет после расторжения брака.

Выясните у продавца его семейное положение, если он разведен, уточните, когда он развелся. Если недавно, запросите решение суда о разделе имущества или нотариальное соглашение.

Нарушение прав несовершеннолетнего

Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.

Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.

Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.

Если продавец не исполнил разрешение и не приобрел новое жилье для несовершеннолетних, то договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным (Определение ВС РФ от 13.04.2018 №48-КГ18-1).

Чтобы снизить риски, покупатель может истребовать у продавца предварительный договор купли—продажи нового жилья. Также в договоре можно указать ответственность продавца за нарушение условия предварительного разрешения.

Еще одно распространенное основание для признания сделки по продаже квартиры недействительной – нарушение прав несовершеннолетних при приватизации жилья.

Необходимо запросить у продавца архивную выписку с перечнем всех, кто был ранее прописан в жилом помещении. И если там на момент приватизации были прописаны несовершеннолетние, проверьте, были ли им выделены доли.

Также суды признают недействительным договор купли-продажи квартиры, которая была приобретена продавцом с использованием средств материнского капитала, но в нарушение закона доли детям в праве собственности на жилье выделены не были. (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.01.2017 №33-910/2017).

Поэтому обязательно проверяйте договор купли продажи, в котором будет указано, что жилье приобретается с использованием средств материнского капитала. Запросите сведения в ПФР.

Закажите правовое сопровождение сделки купли-продажи

Оставьте заявку

Как покупателю доказать свою добросовестность

Добросовестность покупателя не всегда спасет от признания договора недействительным, она не поможет, если квартира была отчуждена не по воле предыдущего собственника, а в результате неправомерных действий третьих лиц.

Но все же у добросовестного лица есть шанс отстоять сделку. Кроме того, если покупатель добросовестный, то даже при возврате квартиры первоначальному собственнику он вправе потребовать возместить затраты на содержание и на улучшения жилья.

Покупателя признают добросовестным, если с точки зрения разумного человека у него не могло возникнуть сомнений в правомочиях продавца, если перед совершением сделки он удостоверился в личности продавца, проверил в ЕГРН информацию о собственники жилья, о наличии судебных споров, обременений и ограничений.

Покупатель не мог знать и не знал о притязаниях третьих лиц.

Покупатель должен убедиться, что стоимость квартиры соответствует рыночной, проверить все необходимые документы и сведения.

Проверяйте общедоступную информацию, запрашивайте документы у продавца:

• основания приобретения права собственности (договор купли-продажи, дарения, приватизации, ренты, судебный акт, завещание, свидетельство о праве на наследство по закону и т.п.)
• закажите выписку из ЕГРН,
• проверяйте личность продавца и его семейное положение, наличие несовершеннолетних детей,
• узнайте, кто зарегистрирован в квартире,
• проверьте историю жилья, закажите архивную справку,
• проверьте задолженность по оплате коммунальных услуг,
• выясните. есть ли в отношении продавца и предыдущего собственника исполнительные производства, не возбуждено ли дело о банкротстве, особенно, если продавцу квартира подарена.

При заключении договора купли-продажи обратитесь за квалифицированной юридической помощью.

Именно квалифицированный юрист поможет проанализировать документацию продавца, подскажет, какие еще документы необходимо запросить.

Когда подан иск о признании сделки недействительной, сразу же обращайтесь к адвокатам. От того, насколько правильно выстроена линия защиты, написан отзыв, подобраны доказательства, во многом зависит результат судебного процесса.

Нотариусы и мошенничество при покупке квартир

Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.

Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».

Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?

Денис, заявление нотариальной палаты не лишено смысла, но в такой форме кажется мне опасным. Некоторые формулировки и общий посыл могут ввести в заблуждение покупателей. Давайте разберемся с этой схемой, полномочиями нотариуса и тем, как он может защитить покупателя квартиры.

В чём суть мошеннической схемы, которую описали нотариусы

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Может ли нотариус защитить покупателя в сделках купли-продажи недвижимости?

Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.

У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.

То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом.

В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.

Давайте разберемся с дееспособностью.

Что такое дееспособность?

Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться.

По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.

Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов.

А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.

Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки.

Сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку.

Неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной?

К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.

Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.

Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя

Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон.

Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки.

И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть.

Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание

После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей.

Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали.

Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось.

Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус.

Бывший владелец забрал свою квартиру у соседа

Государство выделило воспитаннику детского дома квартиру. Он решил ее приватизировать и для этого выдал соседу генеральную доверенность. Документы оформили у нотариуса, который подтвердил, что всё честно, добровольно и по закону.

А сосед взял и переоформил квартиру на себя. Когда подключился суд, выяснилось, что у бывшего собственника есть психическое расстройство. То есть он дееспособный, но иногда может не понимать, что делает.

Ссылки на нотариуса не помогли. Квартиру вернули прежнему владельцу.

Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру

Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки.

Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения.

Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.

Запомнить

• Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
• Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
• Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
• Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
• Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
• Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.

Как покупателю защитить себя от мошенников, родственников и наследников продавца?

Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.

Дееспособность продавца в целом и на момент сделки может подтвердить только экспертиза. И если есть сомнения, лучше попросить документы, которые подтвердят, что всё в порядке. Если продавец или его представитель откажутся, это повод насторожиться. Особенно если квартиру продают пожилые люди, наследники, недавно разведенные, асоциальные личности или по доверенности.

Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.

Зачем нотариусы вводят нас в заблуждение?

Не думаю, что здесь есть умысел. Скорее всего, нотариусы хотели как лучше: рассказать об опасной схеме, предупредить покупателей и предложить хоть какой-то вариант защиты.

Плохо, что они не предупредили о подводных камнях и дополнительных гарантиях. А еще назвали свои услуги единственным способом защиты, хотя это не так.

Признание договора купли-продажи недействительным

Если два физических лица заключили сделку о купле-продаже недвижимости с нарушением предусмотренных законом условий, то такой договор может быть расторгнут или признан недействительным. Признание договора купли-продажи недействительным возможно только при наличии установленных законом чётких оснований.

В каких случаях может потребоваться признание договора купли-продажи недействительным

Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.

Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.

При каких условиях сделка может быть признана недействительной

Признание сделки купли-продажи недействительной возможно в случаях заключения соглашений, которые:

• являются мнимыми или притворными;
• противоречат нормам правопорядка и нравственности;
• совершены признанными судом недееспособными гражданами;
• были совершены дееспособными физическими лицами, которые на тот момент не осознавали значения своих действий;
• были подписаны несовершеннолетними людьми, в том числе и для которых требовалось обязательное согласие родителей;
• нарушают права несовершеннолетних;
• нарушают требования законодательства о форме или сроках;
• были подписаны под принуждением, под влиянием обмана, с применением угроз или насилия;
• были утверждены руководителем юридического лица, не имеющим на то полномочий.

В каких случаях может потребоваться признание сделки недействительной

Ничтожная сделка отличается от оспоримой, но отдельные соглашения в случае наличия соответствующих оснований могут быть признаны одновременно оспоримыми и ничтожными. Например, если заключался договор купли-продажи жилья, которое было приобретено в результате приватизации гос. имущества, то, в зависимости от причины, такой договор может быть признан не только оспоримым, но и ничтожным. Если же ст.168 ГК РФ не предусматривает условий о том, что несоответствующий нормам закона договор должен считаться оспоримым, то к нему применяются правила о ничтожности.

Какие сделки считаются ничтожными

Если заключённый договор является ничтожным, то, независимо от признания его таковым судебным органом, он изначально является недействительным. То есть, отменяется даже без решения суда, независимо от желания сторон, договор:

• форма и содержание которого не соответствуют нормам законодательства и одновременно противоречат интересам общества, граждан и третьих лиц;
• был ненастоящим (мнимым);
• заведомо противоречил основам нравственности и правопорядка;
• был притворным и заключённым для того, чтобы не совершать другую обязательную сделку (к примеру, человек дарит, а не продаёт квартиру, чтобы затем уйти от уплаты налога на недвижимость);
• был заключён заведомо несовершеннолетним ребёнком до 14 лет или психически больным человеком, официально признанным недееспособным.

Что представляют собой оспоримые сделки

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно в случае, если она была заключена с:

• ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
• дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
• применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
• человеком, которого реально ввели в заблуждение.

Срок исковой давности для оспаривания сделок купли-продажи

Иск о признании сделки купли-продажи недействительной подаётся в соответствии со ст. 181 ГК РФ по оспоримым договорам в течение 12 месяцев, а по ничтожным – в течение 36 месяцев с того дня, когда вторая сторона узнала об обстоятельствах, которые стали основанием для признания договорных отношений недействительными.

Если прошло 10 лет с момента нарушения, несмотря на то, что истец узнал об этом позже указанного срока, суд уже не рассмотрит иск.

Особенности процедуры признания договора недействительным

Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.

В каких случаях вам может помочь юрист

Любой договор труднее расторгнуть, чем заключить, поэтому оспаривание сделки купли-продажи должно происходить при строгом соблюдении законодательства. В этой ситуации правильно составить иск и обосновать нарушения поможет грамотный юрист. Он же примет участие в судебном заседании и представит аргументы своего клиента. В результате сделка будет признана судом незаконной и подлежащей отмене.

С уважением к Вам и вашему бизнесу,

юридическая компания «Деловой подход»

• О компании
• Цены
• Акции
• Обработка персональных данных
• FAQ — типичные ответы на вопросы
• Блог
• Контакты

© 2012 — 2020, Юридическая компания «Деловой подход», ИНН 7801575758, ОГРН 1127847299645 . Все права защищены. Копирование материалов сайта запрещено законодательством. Любая информация об услугах и акциях, размещенная на данном сайте, не является публичной офертой (п.2, ст. 437 ГК РФ).

Москва +7 (499) 409-51-98, Санкт-Петербург +7 (812) 409-51-98, Тюмень, Мурманск, Назрань, Владивосток, Воронеж, Екатеринбург, Иркутск, Калининград, Кемерово, Краснодар, Курск, Новосибирск, Новый Уренгой, Орёл, Петрозаводск, Ростов-на-Дону, Самара, Ставрополь, Сургут, Сыктывкар, Томск, Уфа, Хабаровск, Ханты-Мансийск, Южно-Сахалинск, Якутск.

Оставляя свои данные, Вы соглашаетесь с условиями Пользовательского Соглашения и даете согласие на обработку персональных данных.