Является ли земельный участок недвижимым имуществом

Статья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи (действующая редакция)

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 130 ГК РФ

1. Одной из наиболее важных классификаций вещей является деление вещей на движимые и недвижимые. Гражданский кодекс РФ в новой редакции комментируемой статьи также предусматривает такое деление вещей. Таким образом, согласно комментируемой статье все вещи делятся на недвижимые и движимые. Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей заключается в том, что оформление перехода прав на последние требует государственной регистрации в соответствующих государственных органах.

Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Следует отметить, что в п. 1 комментируемой статьи ГК помимо термина «недвижимые вещи» также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке, которая вновь повторяется в ГК. Как известно, понятие «имущество» — это более широкое понятие по сравнению с понятием «вещи», поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в комментируемой статье, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование .

Гражданское право / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003. Ч. 1. С. 212.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);

2) объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);

3) объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.), несмотря на то, что вопрос о правомерности отнесения последних к недвижимости ставился давно, никакие изменения не были внесены в комментируемую статью ГК.

В качестве основополагающего признака недвижимости законодатель оставил наличие прочной связи с землей. Между тем применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба.

Как и ранее, критерии прочной связи с землей и несоразмерного ущерба законодательно не установлены. Это будет вызывать определенные сложности, поскольку, исходя из формального толкования этих критериев, к недвижимости можно отнести такие объекты, как заборы, скамейки и т.д. Соответственно, права на них должны быть зарегистрированы, что может вызвать технические трудности.

Выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, однако базовое, легальное определение понятия помещения в ГК не дано.

В действующих правовых актах легальное определение помещения содержится в следующих правовых актах. Так, Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями (ст. 2). Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения — это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.

Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по новому законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость , или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.

Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10. С. 40.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.

Впервые в качестве недвижимых вещей рассматриваются предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. В п. 2 комментируемой статьи сказано, что к движимым вещам относятся вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Таким образом, легальное определение движимых вещей отсутствует. Однако если движимые вещи включаются в качестве составной части в имущественный комплекс (например, предприятие), относящийся к недвижимости, то они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества.

По общему правилу регистрация прав на движимые вещи не требуется, однако иное может быть предусмотрено законом.

Трудности признания имущества недвижимым: что с налогом на имущество

Налог на имущество в последние годы стал весьма ощутимой статьей расходов организаций, в связи с чем вопросам определения объектов налогообложения по данному налогу уделяется повышенное внимание. При этом с 2020 года изменились отдельные правила исчисления налога на имущество. Контролирующие органы, в частности ФНС, предпринимают попытки донести свое видение порядка расчета налога на имущество организаций до налогоплательщиков. Детали — в нашем материале.

Новые правила налогообложения с 2020 года

Так, прекращает действовать условие об обязательном учете объектов недвижимости на балансе организаций в качестве основных средств для их налогообложения исходя из кадастровой стоимости. При этом сохраняются иные условия, а именно:

  • о принадлежности объектов организации на праве собственности или хозяйственного ведения;
  • о наличии сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • об установлении законом субъекта РФ особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и включении торгово-офисных объектов в перечень, ежегодно формируемый уполномоченным органом исполнительной власти региона (ст. 378.2 НК РФ).

К видам объектов, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости, теперь дополнительно отнесены гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, жилые строения, садовые дома, хозпостройки, расположенные на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС (пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Напомним, чтобы перейти к исчислению налога на имущество организаций по кадастровой стоимости объектов недвижимости, субъект РФ должен принять соответствующий закон. Если кадастровая стоимость таких объектов не определена, то налог или суммы авансовых платежей по нему в текущем налоговом периоде исчисляются по их среднегодовой стоимости.

Кроме того, с налогового периода 2020 года плательщик налога на имущество организаций, состоящий на учете в нескольких налоговых органах по месту нахождения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их среднегодовая стоимость, на территории субъекта РФ, вправе представлять декларацию по налогу в отношении всех таких объектов недвижимого имущества в один из указанных налоговых органов по своему выбору, уведомив об этом налоговый орган по субъекту РФ.

Уведомление о порядке подачи декларации в налоговый орган на территории субъекта РФ представляется ежегодно до 1 марта года, являющегося налоговым периодом, в котором применяется предусмотренный п. 1.1 ст. 386 НК РФ порядок представления налоговой декларации. Изменение выбранного налогоплательщиком порядка представления декларации в течение налогового периода не допускается. Таким образом, вместо нескольких налоговых органов для представления налоговой декларации можно выбрать один. Но указанные положения не применяются в случае, если законом субъекта РФ установлены нормативы отчислений от налога в местные бюджеты.

Читайте также  Аренда земли в снт на каких условиях

На сайте ФНС заработала промостраница «Новый порядок налогообложения имущества организаций». Она содержит все актуальные разъяснения по этой теме и поможет налогоплательщикам разобраться в нововведениях, действующих в налоговом периоде — 2020.

Движимое или недвижимое?

Проблема связана с тем, что Налоговый кодекс не содержит определения понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество». С учетом ст. 11 НК РФ в таком случае необходимо использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства.

Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. В свою очередь, исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся помещения и машино-места. Кроме этого, федеральным законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество.

Также в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

Не далее как в феврале 2020 года ФНС направила своим сотрудникам, осуществляющим администрирование налогообложения имущества организаций, Письмо от 14.02.2020 № БС-4-21/2584@, в котором дала рекомендации по разграничению движимого и недвижимого имущества в целях определения объектов обложения налогом на имущество организации. Эти рекомендации были основаны на Письме Минэкономразвития России от 12.02.2020 № Д23и-4183. Представители ведомств пришли к следующим выводам:

1. Понятие объектов капитального строительства предусмотрено в п. 10 ст. 1 ГрК РФ и определено как «здание. сооружение. за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)». В данном понятии присутствует некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты капитального строительства от «ложных», которые являются улучшением земельного участка (гражданское законодательство также использует для обозначения этого правового явления понятие «составная часть»), из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением. Однако из приведенного ряда примеров следует, что к объектам капитального строительства не относятся такие сооружения, которые, хотя и имеют прочную связь с землей, не требуют разрешения на строительство или декларации о начале строительства. Следовательно, под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).

2. Что касается соотношения между понятиями «объект капитального строительства» и «недвижимая вещь», следует отметить отсутствие полного соответствия. Указанные понятия разные по своему объему, ведь недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места, также они применяются для разных целей. Используемое в градостроительном законодательстве понятие «объект капитального строительства» применяется прежде всего для описания общественных отношений в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время гражданское законодательство оперирует понятиями «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота. При этом представляется возможным отождествить оба понятия, когда они применяются к уже построенному зданию (сооружению). Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью. Соответственно, строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капитального строительства и с большой степенью вероятности — к объектам недвижимости. Некапитальная постройка, то есть сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) можно отнести, с точки зрения гражданского права, к отделимым улучшениям.

3. Что касается улучшений земельного участка, которые ГрК РФ не признает ни объектами капитального строительства, ни объектами некапитального строительства, гражданское право считает их с большей вероятностью неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка. Согласно Перечню видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов [1] , использование земель и земельных участков без предоставления и установления сервитута может осуществляться с целью размещения объектов, для большинства из которых предусмотрено условие об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, то есть являющихся либо неотделимыми улучшениями земельного участка, либо некапитальными объектами.

4. В силу п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется. Таким образом, объекты, подпадающие под регулирование данной нормы, не могут являться объектами капитального строительства.

В итоге был сделан окончательный вывод: если объекты построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации, то есть как объекты капитального строительства, то такие объекты с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

Какая-то ясность в этих разъяснениях есть, тем более что они направлены в территориальные налоговые органы для использования в работе. Но не прошло и 10 дней, как данное письмо было отозвано (Письмо ФНС России от 25.02.2020 № БС-4-21/3137@). Это говорит только о том, что четкой и однозначной позиции по рассматриваемому вопросу пока не сформировано.

Правоприменительная практика, касающаяся квалификации недвижимого имущества

Представители ФНС считают, что для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать:

  • наличие записи об объекте в ЕГРН;
  • при отсутствии сведений в ЕГРН — наличие документов, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства — наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т. п.

При отсутствии записей об объекте имущества в ЕГРН основания для применения норм НК РФ, зависящих от вида объекта имущества (движимое или недвижимое), определяются исходя из действующих нормативных правовых актов и сложившейся судебной практики.

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13

Постановление АС МО от 14.07.2016 по делу № А41-19566/2015 (Определением ВС РФ от 11.11.2016 № 305-КГ16-14860 оставлено без изменения)

Приравниваем «объект капитального строительства» к «объекту недвижимости». Когда это сработает?

Еще в 2013 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда (ВАС) рассматривал дело об отказе Росреестра регистрировать право собственности на капитальный забор. До этого дело побывало в трех нижестоящих инстанциях, которые признали отказ незаконным. Судьи в своих решениях тогда ссылались на то, что ограждение является объектом капитального строительства, поэтому права на него подлежат государственной регистрации как на недвижимое имущество. Так ли это?

Но Высший Арбитражный Суд не согласился с ними и указал, что забор — это объект капитального строительства, который является специальным понятием градостроительного законодательства. Он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объект и содержание. Так как спорное ограждение не имело самостоятельного назначения и являлось элементом благоустройства, то право собственности на него не подлежит государственной регистрации, — заключил Президиум ВАС, после чего отменил судебные акты нижестоящих судов. Выходит, ставить знак равенства между недвижимостью и объектом капитального строительства нельзя?

Что говорит закон?

В гражданском законодательстве закреплено понятие недвижимых вещей (недвижимости). К ним отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В свою очередь, Градостроительный кодекс закрепил понятия «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения».

К капитальным объектам относятся здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.).

Некапитальные объекты — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и которые можно переместить или демонтировать и позже собрать без несоразмерного ущерба и без изменения основных характеристик. К ним относятся киоски, навесы и другие подобные строения и сооружения.

При буквальном прочтении этих норм возникает логичный вопрос: если недвижимость – это все, что прочно связано с землей, а некапитальные объекты (прямо противоположные капитальным) не имеют такой связи, то идентичны ли понятия «недвижимость» и «объект капитального строительства»?

Читайте также  Не указал страну происхождения товара в счет фактуре россия

Почему это так важно?

Разделение вещей на движимые и недвижимые имеет в законодательстве принципиальный характер. В первую очередь, это связано с особенностями режима недвижимых вещей, включая их создание, приобретение, отчуждение и прочее.

Например, возьмем вопрос регистрации права и обременения на недвижимые вещи. Занимается этим Росреестр, который вносит записи о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Регистрация же объектов, не являющихся недвижимостью, невозможна.

Также установление признаков недвижимости того или иного объекта является ключевым моментом при рассмотрении дел о признании объектов самовольными постройками либо о признании права собственности на них . Дело в том, что положения Гражданского кодекса о самовольных постройках не распространяются на объекты, не являющиеся недвижимостью. И это только малая часть отличительных признаков движимых и недвижимых вещей.

Как соотносятся объекты капитального строительства и объекты недвижимости?

В упоминавшемся деле 2013 г. Высший арбитражный суд посчитал, что для квалификации объекта как недвижимого, помимо неразрывной связи с землей (безусловного признака недвижимости) суд должен установить возможность самостоятельного хозяйственного использования такого объекта или его вхождение в состав имущественного комплекса. Российские судьи взяли это мнение «на вооружение» и повсеместно придерживаются его.

Подытожим: право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые неразрывно связаны с землей и способны выступать в качестве отдельных объектов гражданских прав. Поэтому, например, даже капитальные хозяйственные постройки (сараи, заборы, имеющие заглубленный фундамент, и пр.) в этом смысле недвижимостью не являются.

Свое мнение высказали и чиновники

Вопросом разницы между понятиями «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» озаботились и чиновники. Например, Минэкономразвития РФ посвятило ему одно из своих писем.

Так, по мнению министерства, главная причина отсутствия знака «равно» между этими понятиями в том, что к недвижимым вещам гражданское законодательство относит, в том числе и земельные участки, которые по определению не могут считаться объектами капитального строительства.

Также термин «объект капитального строительства» применяется в градостроительном законодательстве в связи со строительством, ремонтом или реконструкцией объектов. Он имеет только косвенную связь с недвижимостью, в то время как Гражданский кодекс вкладывает в понятие «недвижимость» общее описание складывающихся вокруг этой правовой категории отношений.

Значит, возведенный объект капитального строительства, скорее всего, будет признан объектом недвижимости, чего нельзя сказать о некапитальных постройках. Ведь у них нет безусловного признака недвижимости – прочной и неразрывной связи с землей.

Объект капитального строительства = недвижимость?

Несмотря на то, что высшие суды не раз говорили о недопустимости приравнивания понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости», есть и вполне обоснованная альтернативная позиция. Например, в делах о самовольных постройках.

Суть в следующем: самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. Но в делах о сносе самовольной постройки само по себе установление капитального характера объекта (неразрывной связи с землей), по сути, приравнивает его к недвижимости, так как автоматически влечет возможность (при наличии оснований) признания его самовольной постройкой и применения соответствующей санкции в виде его сноса. Но установление всей совокупности признаков недвижимости, включая самостоятельность назначения и прочее, не является обязательным.

В общем, эти понятия, скорее, соотносятся как общее и частное. Каждый построенный объект недвижимости — это объект капитального строительства, но не каждый объект капитального строительства – объект недвижимости. Поэтому отождествлять понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» неправильно.

Разграничение движимого и недвижимого имущества

Письмо Федеральной налоговой службы № БС-4-21/2584@ от 14.02.2020

Если для возведения объекта требуется разрешительная документация, то он является объектом капитального строительства и, скорее всего, будет относиться к недвижимости. Если возведение объекта не требует специального разрешения, и его можно переместить без особого ущерба или изменения основных характеристик, то такой объект можно отнести к отделимым улучшениям земельного участка и признать движимым имуществом.

Пока в ГК РФ не уточнены понятия движимого и недвижимого имущества, ФНС дает многочисленные разъяснения, как проверять правомерность отнесения имущества к движимому или недвижимому в целях налогообложения. Налогом на имущество организаций облагается только недвижимость. Движимое имущество из состава объектов налогообложения исключено. Чаще всего налоговики ссылаются на действующее гражданское законодательство, а в данном случае они использовали рекомендации из письма Минэкономразвития и нормы Градостроительного кодекса.

Законодательство о недвижимости

НК РФ не содержит понятий «движимое имущество» или «недвижимое имущество». В статье 11 НК РФ говорится, что в таком случае необходимо использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства. Так, к недвижимости относятся:

здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-места (п. 1 ст. 130 ГК РФ);

все виды жилых помещений: дом, в том числе многоквартирный или его часть, комната, квартира и ее часть (ст. 15 ЖК РФ);

жилые строения (п. 9 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

дачи, гаражи (приложение № 3 к Федеральному закону от 10.01.2003 № 19-ФЗ «О выборах Президента Российской Федерации»).

Кроме того, объект может признаваться недвижимостью по закону (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Это:

линии связи (Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи»);

космические объекты (Закон РФ от 20.08.1993 № 5663-I «О космической деятельности»);

беспилотные воздушные судна (п. 1 ст. 33 Воздушного кодекса).

Недвижимость по ГК

Главные критерии недвижимости содержат статьи 130–131 ГК РФ: возможно или невозможно перемещать объект и обязан ли владелец регистрировать права на недвижимость.

С учетом этого для подтверждения правильности отнесения имущества к недвижимости нужно устанавливать следующие обстоятельства:

есть ли запись об объекте в ЕГРН;

если сведений в реестре нет, есть ли прочная связь объекта с землей и действительно ли его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и иных объектов, относящихся к недвижимости в силу прямого указания федерального закона: земельные участки, жилые помещения и др.).

Движимым признается все имущество, которое не является недвижимостью (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Так, недвижимость прочно связана с землей. Недвижимые объекты нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Объекты без фундамента, которые перемещаются без ущерба назначению (ангары, киоски и т. п.) — это движимое имущество.

Права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Если объект зарегистрирован в ЕГРН, он, скорее всего, недвижимость.

государственная регистрация права не является обязательным условием для признания объекта недвижимостью (определение ВС РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520);

недвижимым могут признать и незарегистрированный объект (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Недвижимость как объект капитального строительства

В письме от 12.02.2020 № Д23и-4183, которое ФНС направило своим территориальным органам, Минэкономразвития напоминает, что оно готовит поправки в ГК РФ в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе.

Главное содержание их таково: недвижимость — это земельный участок, а также здания и сооружения, которые являются объектами капитального строительства и прочно связаны с землей (их перемещение невозможно).

Здание — результат капитального строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части. Эта система включает в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (подп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», далее — Закон № 384-ФЗ).

Аналогичное определение дано сооружению, которое предназначено для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (подп. 23 п. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ).

Таким образом, здание (сооружение) включает в себя совокупность сетей и систем инженерно-технического обеспечения (каковыми являются системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации и др.).

Все эти составные части функционально связаны со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно.

Если имущество входит в состав имущественного комплекса и не может использоваться самостоятельно или если без него недвижимость теряет свои функциональные качества, его учитывают в составе недвижимости и облагают налогом (см. письмо ФНС от 23.04.2018 № БС-4-21/7770).

Если же движимый и недвижимый объекты могут функционировать порознь, то и учитывать их можно по отдельности. Так, в письме ФНС от 28.08.2019 № БС-4-21/17216@ приведены примеры из судебной практики, в которой движимостью признаны:

кабельная линия связи газопровода-отвода;

Это важнейшие критерии недвижимости. Но, исходя из разъяснения, содержащегося в комментируемом письме, этих критериев недостаточно. Под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).

Вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости весьма высока.

Читайте также  Как оформить зеленку на квартиру

Это подкреплено решениями Верховного Суда РФ, из которых также следует, что для признания объекта недвижимостью нужны те же условия, что и для признания здания (сооружения) объектом капитального строительства: наличие разрешения (уведомления) о строительстве и наличие самостоятельной хозяйственной ценности, то есть возможности быть отдельным предметом в гражданском обороте.

Некапитальные постройки

Объекты, по которым получение разрешения на строительство не требуется, не могут являться объектами капстроительства.

К некапитальным постройкам относятся, к примеру, киоски, навесы и другие подобные сооружения.

Некапитальная постройка – это сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик.

Такие постройки Градостроительный кодекс не признает ни объектами капстроительства, ни объектами некапитального строительства. Они могут быть признаны неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка и с большой вероятностью классифицированы как движимое имущество.

Некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью.

Не любая недвижимость облагается налогом

Остается лишь добавить, что не все недвижимое имущество в обязательном порядке облагается налогом на имущество. Не облагается налогом недвижимое имущество, перечисленное в пункте 4 статьи 374 НК РФ, в частности:

земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);

объекты, признанные объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;

суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов, ядерные установки, используемые для научных целей, ледоколы, космические объекты и др.

Поделиться

Распечатать

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Электронная версия популярного журнала

Новые документы с комментариями экспертов. Журнал помогает бухгалтерам разбираться в значениях и смыслах новых документов по учету и налогам.

Является ли земельный участок недвижимым имуществом

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Перечень объектов недвижимости (юридическая классификация)

ст. 130 ГК, ст. 36 ЗК, ст. 1, ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), Федеральный закон от 21 февраля 1992 г . N 2395-I «О недрах»[

ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации

ст. 130 ГК РФ, ст. 1, ст. 25.3 Закона о регистрации

ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации

предприятия как имущественные комплексы

п. 2 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ, ст.1, ст. 25.3 Закона о регистрации

жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната)

п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 25.3 Закона о регистрации

садовые дома, гаражи, другие строения потребительского назначения

Хотелось бы отметить, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г . Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Далее, Федеральным законом от 3 июня 2006 г . N 73-ФЗ в из п.1 ст.130 ГК РФ был исключены «обособленные водные объекты»; Федеральным законом от 4 декабря 2006 г . N 201-ФЗ из п.1 ст.130 ГК РФ были исключены «леса, многолетние насаждения» тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости.

Так в соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи могут быть подразделены на три группы:

— объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы: земельные участки, участки недр (первая группа)

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

— объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (вторая группа);

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

— объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона. Такие объекты по своей природе — это, несомненно, движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда (третья группа).

Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

— объекты, находящиеся в федеральной собственности;

— объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

— объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

— смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права — частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

— недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

— недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

— недвижимость, используемая для жилья;

— недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

— недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

— недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

Порядок регистрации воздушных судов определен ст.32 Воздушного кодекса. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение Государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.

Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст.23 Кодексом торгового мореплавания, а суда внутреннего водного плавания — ст.26 Кодексом внутреннего водного транспорта. Регистрации подлежат морские суда, технический надзор за которыми осуществляет Технический регистр, и суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т.

Морские суда вносятся в Государственный судовой регистр в одном из морских или речных портов, а суда внутреннего водного транспорта — в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций (суда, постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов подлежат внесению в судовые регистры этих портов).

Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой должен определяться Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января 1975г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.

Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК РФ называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество». Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина «недвижимое имущество», которым вытесняется понятие «недвижимая вещь».

Указание же на прочную связь с землей – основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества – землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества, и, повторимся, его основной признак.

Таким образом, сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что нет необходимости изменять легальное понятие недвижимого имущества, т.к. главная цель права – не идеальность формулировок, а идеальность правоприменения, исключение ошибок на практике, чему и служит понятие недвижимого имущества.