Выкупить участок находящийся в водоохранной зоне2017

Природоохранные зоны: законодательство и ограничения по строительству

Определение, ограничения и возможное использование природоохранных зон регламентируется ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» с принятыми 16 июля 2019 г. изменениями и дополнениями. Согласно действующего нормативного акта, к этой категории относятся земельные и водные участки и воздушное пространство над ними, где расположены объекты с особым культурным, рекреационным, научным или оздоровительным значением.

Категории особо охраняемых объектов и зон

В зависимости от назначения и важности для государства все объекты делятся на несколько категорий (Ст. 94, глава XXVII Земельного Кодекса РФ).

1. Особо охраняемые территории. Включаются земли курортов и историко-культурного значения, природоохранные и рекреационные территории. Порядок перевода в статус таких земель определен Правительством на основе действующих ФЗ. Использование их в других целях строго ограничивается или полностью запрещается ЗК РФ. Это объекты общенационального значения, могут находиться в муниципальной или государственной собственности. В исключительных случаях допускается включение в такие территории земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
2. Земли природоохранного значения. Имеют не столь жесткие ограничения, как вышеописанные. К ним относится водоохранные территории водоемов и рек, районы нерестилищ рыб, леса с защитными функциями, пастбища и противоэрозионные полосы.
3. Рекреационные земли – участки, предназначенные для отдыха, туризма или спортивных занятий. На них строятся базы отдыха, спортивные сооружения, пансионаты, кемпинги, парки и лесопарки. Особый правовой режим пользования запрещает их выкупать, изымать и продавать. Использование может делаться лишь по согласию собственников или землепользователей, допускается на основе сервитутов. Законодательство запрещает строительство любых объектов, не отвечающих целевому первоначальному назначению.
4. Историко-культурные зоны. К ним относятся некоторые кладбища, земли под памятниками и архитектурными зданиями, объекты археологического значения. В зависимости от расположения и конкретного назначения могут разрешаться отдельные виды производства строительных работ, сельскохозяйственная деятельность запрещается.
5. Особо ценные земельные участки. На их собственников возлагаются обязанности по их поддержанию в первозданном виде, сведения обязательно указываются в земельном кадастре и при регистрации прав на недвижимость. К ним относятся редкие природные ландшафты, геологические образования, ареалы обитания животных или растений из Красной книги РФ.
6. Земли лесного и водного фонда. Используют для восстановления вырубленных или уничтоженных пожарами лесов, для строительства гидротехнических сооружений, Обеспечивающих питьевой водой населенные пункты. Правовые отношения регулируются профильными постановлениями, соответствующими кодексами и нормативными актами.

Порядок перевода природоохранных территорий в другую категорию прописан Федеральным законом и не может изменяться по решению местных органов или отдельных министерств.

Ограничения по строительству в природоохранных зонах

Каждый потенциальный застройщик должен понимать разницу между особо охраняемой природной территорией (ООПТ) и природоохранной зоной. В первой категорически запрещены все виды строительных работ, исключая необходимые случаи в целях государственной безопасности. Во втором случае перечень и жесткость ограничений зависит от степени защиты и технических характеристик возводимых объектов.

Природоохранные участки должны обозначаться специальными информационными табличками, устанавливают их владельцы, в том числе и физические и юридические лица. На них допускаются отдельные виды хозяйственной деятельности с учетом законодательных актов и решений органов местного самоуправления. Свои требования выдвигают Гражданский, Водный и Лесной кодексы РФ.

В большинстве случаев в этих пределах не запрещают проектирование, реконструкцию и строительство жилых и хозяйственных объектов при условии, что все они предусматривают наличие очистных и иных сооружений, обеспечивающих сохранность этих зон. Как обязательное условие нужно согласование с санитарно-эпидемиологическими службами.

Некоторые муниципальные советы устанавливают свои ограничения по ведению хозяйственной и иной деятельности в природоохранных зонах. Застройщики должны получать разрешения и от них, для этого требуется предоставить для ознакомления проект и всю документацию. При несоблюдении режимов поведения в таких зонах на застройщиков может подаваться иск в судебные инстанции, решение зависит от умения сторон доказывать свою правоту.

Встречаются случаи, когда местные власти выводят некоторые земельные участки из границ природоохранной зоны. Перед началом строительных работ застройщик должен самостоятельно проверить законность таких решений. Дело в том, что изменения границ зон можно делать только с согласования с федеральными организациями, при его отсутствии может быть возвращен первоначальный статус со всеми вытекающими ограничительными последствиями. Местные власти свои действия должны согласовывать с:

• соответствующим федеральным органом по охране окружающей среды;
• соответствующим федеральным органом в области государственной безопасности;

Согласованию с вышестоящими федеральными органами подлежат и решения местных исполкомов по созданию природоохранных зон. Муниципальным властям запрещено самовольно менять назначение земли в границах населенных пунктов.

Специфические ограничения в водоохранных зонах

Эти земли имеют большое влияние на санитарное состояние водных объектов общего пользования, в связи с этим облагаются более жесткими требованиями. На территории категорически запрещено применение стойких пестицидов и гербицидов, нельзя устраивать скотомогильники и кладбища, возводить объекты промышленного назначения.

Строительство жилых помещений разрешается в случаях:

• наличия полного комплекса очистных сооружений;
• соблюдения собственником недвижимости существующих санитарных норм;
• прохождение проектной документацией экологической экспертизы.

Потенциальным застройщикам необходимо знать, что природные водные объекты являются собственностью государства и должны гарантировать свободный доступ всех граждан РФ. Контроль выполнения требований осуществляется Росприроднадзором.

Государственный кадастр природоохранных зон

Документация должна отвечать действующим правилам и включать в себя данные о статусе территории, географическом положении, границах, режиме ограничений и т. д. Реестр создается в целях полного учета всех участков, оценки их состояния и контроля изменений, планирования перспектив развития.

Новые изменения в нормативных актах

В целях оптимизации законодательства и устранения искусственных препятствий строительству, Министерство природы разработало официальный документ, в котором существенно послаблены существующие ограничения. В настоящее время он на стадии согласования с федеральными органами, но есть большая надежда о положительном решении. Ведомство настаивает на выдаче разрешений на строительство не только религиозных, социальных и культурных сооружений, но и жилых зданий. Планируется корректировка следующих нормативов.

1. Порядок изменения буферных зон. Касается природных заповедников, министерство планирует уменьшить их до 15 км, а для федеральных природоохранных зон всего до 150 метров.
2. Правила пользования буферными зонами. Теперь предлагается разрешить в них сплошные рубки леса, строительство объектов религиозного, оздоровительного, спортивного и научного назначения. Не запрещается заниматься жилищным строительством с ограничением по высоте домов до 20 м, а плотность застройки земельного участка не может превышать 1% площади.

Кроме того, предполагается легализировать все ранее построенные объекты, расположенные в буферных зонах, но отвечающие современным требованиям. Ранее такие полномочия делегировались органам местного самоуправления, что часто провоцировало коррупционные действия чиновников различного ранга. Министерство надеется, что с принятием новых поправок существенно увеличится объем строительства в буферных зонах и при этом никакого негативного влияния на окружающую среду оказываться не будет.

Стратегическая угроза: нужна ли приватизация земли в водоохранной зоне?

Росреестр по поручению правительства РФ разработал поправки в Земельный кодекс РФ о снятии ограничений на приватизацию земельных участков, расположенных во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (ЗСО). Законопроект опубликован на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов.

Вот как объясняет смысл поправок Росреестр: «Сейчас, согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ, данные земельные участки ограничены в обороте и не могут быть переданы в частную собственность. При этом второй пояс ЗСО водотоков (реки, каналы) и водоемов (водохранилища, озера) при значительной протяженности может иметь ширину свыше 2 километров. Таким образом, под ограничения попадают тысячи граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, которые не могут оформить в собственность земельные участки под принадлежащими им объектами недвижимости. Например, за период с 1980 по 2010 годы (годы введения действующих ограничений по второму поясу ЗСО Московского водопровода) в границах второго пояса ЗСО в Московской области построены около 7500 объектов капитального строительства, включая 33 многоквартирных жилых дома, более 5 тысяч индивидуальных жилых домов, свыше 2 тысяч объектов нежилого назначения, включая промышленные объекты, объекты торговли и логистические комплексы».

По мнению ведомства, граждане, которым в пользование предоставлены земельные участки в границах данного пояса, не могут воспользоваться «дачной амнистией» по переоформлению земли, лишены возможности продать, подарить или передать в наследство свои участки. Дачники, садоводы и огородники, использующие земельные участки только на основании членских книжек в кооперативах и товариществах, не могут оформить землю в собственность и фактически продолжают оставаться бесправными и лишенными государственных гарантий защиты прав на землю.

«В силу исторических особенностей развития территории в границах второго пояса ЗСО рек, каналов, водохранилищ расположены крупные промышленные предприятия, транспортные и логистические центры, а также индивидуальные жилые дома. Разработанные нами поправки позволят гражданам, десятилетиями проживающим в данных зонах, оформить право собственности на земельный участок, а также положительно скажутся на развитии региональных экономик и пополнении местных бюджетов», — подчеркнул заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

Кроме того, законопроект позволит эффективнее привлекать к ответственности нарушителей санитарно-эпидемиологических норм на территориях около водостоков и водоемов. Надзорные органы могут взыскать с недобросовестного собственника (в отличие от арендатора) земельный участок или объект недвижимости в счет уплаты штрафа.

Мы попросили высказать свое мнение по предложенной инициативе заведующего кафедрой агроинформатики факультета почвоведения МГУ имени М.В. Ломоносова Дмитрия Хомякова.

Для понимания ситуации нужно вспомнить историю закрепления этих положений в земельном и водном законодательстве страны.

В «Земельном кодексе Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее — Кодекс) присутствует ст. 27 — «Ограничения оборотоспособности земельных участков». В ней закреплено (п. 2), что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Список этот окончательный и приведен в п. 4, где поименованы объекты, находящимися в федеральной собственности, а участки, ими занятые, — изъяты из оборота.

В нашем случае очевидно, что рассматриваемые территории и участки, на них расположенные, из оборота никогда не изымались. Тогда о чём идет речь?

А вот о чём. В этом же п. 2 сказано, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. А п. 3 гласит, что содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом и федеральными законами.

Таким образом, гражданский оборот разрешен, только за исключением предоставления участков в частную собственность, но пользоваться этими землями и арендовать их возможно.

Кстати, обременения и регламентации любой хозяйственной деятельности осуществляется действующими положениями водного, экологического и санитарно-эпидемиологического законодательства, которые никто не отменяет.

Пункт 5 статьи 27 Кодекса содержит перечень находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Только через 6 лет после начала действия Кодекса этот пункт был дополнен подпунктом 14, который говорит об участках в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (Федеральный закон от 19.06.2007 № 102-ФЗ «О внесении изменений в статьи 16 и 19 Водного кодекса Российской Федерации и статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 2).

Напомним, что в этот период на слуху были события вокруг поселка «Речник» в Крылатском (см. «Поселок имени 60 лет борьбы. История «Речника»).

Сейчас предлагается снять ограничения на приватизацию земельных участков, расположенных во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Однако границы зон с особыми условиями использования территории никто менять не собирается, следовательно, установленные ограничения использования земельных участков, полностью расположенных в таких зонах, остаются. Задача федеральных, региональных и муниципальных властей должным образом оформлять правоустанавливающие документы. В них обязательно должны присутствовать: целевое назначение участков и наличие ограничений на разрешенную деятельность.

Задачей контрольно-надзорных органов является проведение соответствующих мероприятий по выявлению нецелевого использования земель и выявлению недобросовестных собственников. Хотя с них не снята задача контролировать и арендуемые участки, а больших отличий в проверках нет.

Поиск и наказание виновных, если таковые появятся, будет, вообще говоря, существенно облегчен. Должен повыситься и уровень ответственности.

Кстати, увеличится и доходная часть региональных бюджетов, за счет поступающего земельного налога и налога на зарегистрированные объекты недвижимости. В этом, на мой взгляд, есть существенная польза для субъектов федерации, особенно в условиях пандемии и кризиса, отразившихся на наполнение бюджетов.

Есть оценки Росреестра, что продажа земельных участков у воды принесет, например, подмосковному бюджету 4,5 млрд руб. в год.

Граждане страны получат возможность оформить свои постройки и дома, землю в собственность и приобрести государственные гарантии защиты прав. Если нововведение поможет закрыть вопрос о бесконечных судах по поводу законности уже предоставленных в собственность участков во второй зоне — это несомненный плюс. Современная история имеет примеры изъятия участков, по большому счету, несправедливого, поскольку раньше описание границ этих зон не было четко сформулировано.

Кстати, на мой взгляд, это сделает отношение жителей к вопросам экологии и санитарии более ответственным, поскольку собственник, прежде всего, заинтересован в качестве и приумножении стоимости своей недвижимости, обеспечении комфортных и безопасных условий проживания. Здесь, несомненно, возможно сочетание интересов конкретных граждан и общества в целом.

В настоящее время Росреестр совместно с субъектами Российской Федерации проводит комплексный анализ информации о землях, расположенных в соответствующем поясе. Общую площадь всех территорий, которые могут быть приватизированы, пока не озвучили.

Идея законопроекта благая, но, как всегда в России, всё зависит от правоприменительной практики.

Сейчас вокруг источников питьевой воды есть несколько поясов защиты. На территории первого пояса — 100 м от источника — размещается насосные станции (НС) и другие водопроводные сооружения. Границы же второго пояса, о котором идет речь в законопроекте, не определены, а его ширина может достигать 2 км.

В первом поясе строительство запрещено, во втором допускаются некоторые постройки со специальными очистными сооружениями. Но разве не известны примеры нарушения закона и сейчас?

Нельзя исключать, что через несколько лет после снятия ограничений на этих участках могут возникнуть большие элитные поселки, и не только. Несомненно, инвестиционная привлекательность этих земель в связи с принятием закона увеличится. Стоимость актива — также.

Работа только началась. Росреестр планирует завершить подготовку проекта в июне текущего года. Затем вступит в действие предусмотренный порядок его согласований и прохождений через две палаты законодателей с дальнейшей подписью президента страны. На каждом этапе имеется возможность внести изменения и дополнения, предусмотреть и снизить возникновение юридических коллизий в будущем, после вступления уже принятого и подписанного закона в силу.

Регулирование земельных отношений простым нигде и никогда не бывает. Следовательно, нужен взвешенный и объективный подход, адекватная оценка и разумные решения, позволяющие выйти из сложнейшей ситуации перехода к новой экономической реальности от плановой социалистической экономики, которая полностью пока в России в ряде сфер деятельности не завершена.

Нельзя забывать, что уникальные природные ресурсы — это основное конкурентное преимущество России, а чистая вода в связи с глобальными изменениями природной среду и климата становится стратегическим товаром, стоимость и ценность которого будет только расти. Уже говорят, что следует включить питьевую воду в продовольственную корзину. Очередной ежегодный доклад ФАО «Положение дел в области продовольствия и сельского хозяйства 2020» был посвящён оценке водных ресурсов, а также проблемам их наличия и использования в сельском хозяйстве.

В Кадастровой палате рассказали, в каких случаях дом у моря окажется вне закона

Прежде всего надо учитывать, что вблизи водных объектов могут быть установлены два вида зон с особыми условиями использования территорий: водоохранная зона и прибрежная защитная полоса водных объектов общего пользования. Земельные участки в их границах могут располагаться.

При этом эксперты поясняют, что водоохранная зона — это территория, которая примыкает к береговой линии водоема. Там действует специальный режим для хозяйственной и иной деятельности. Он нужен для того, чтобы предотвратить истощение и загрязнение берега и воды, сохраняя при этом среду обитания местных растений и животных. Ширина водоохранной зоны зависит от вида водоема. В пределах водоохранных зон существуют прибрежные защитные полосы — территории с еще более строгими ограничениями. Эти земли привлекательны для желающих построить домик у моря или отель, но они имеют особые правила использования.

Можно ли строить в границах береговой и водоохранной зоны?

Береговые полосы — это земли общего пользования вдоль береговой линии (границы водного объекта). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (их ширина составляет пять метров). На береговой полосе можно, например, устроить пляж или место для рыбалки. Но строить там нельзя. Также нельзя и выкупить у государства эти участки.

А вот за пределами береговой полосы можно приобрести, сдать в аренду или построить недвижимость при условии соблюдения всех санитарных и водоохранных требований и норм. Это значит, что на участке, расположенном в водоохраной зоне, можно возвести индивидуальный жилой или садовый дом. Но при этом нужно будет оборудовать его сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления, истощения вод. К таким устройствам относятся канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды.

В границах водоохранных зон также запрещается: сбрасывать сточные и дренажные воды, использовать сточные воды для удобрения почв; размещать кладбища, свалки, заправки; сбрасывать из самолета химикаты на насекомых; мыть транспортные средства и многое другое. Движение допускается только на дорогах, а стоянки — на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием. Кроме того, там не допускается распашка земель и выпас сельскохозяйственных животных.

Как можно узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны?

Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и получите ее за несколько минут через онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты. Документ можно получить и на руки в течение трех-пяти рабочих дней, оформив заявку на сайте Росреестра или в многофункциональном центре (МФЦ). Также можно заглянуть в Публичную кадастровую карту. Для отображения границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос нужно выбрать инструмент «Слои» в панели инструментов в левом верхнем углу. «Далее раскройте строку с названием слоя «Зоны с особыми условиями использования территорий» и в выпадающем списке поставьте галочку на слое «Зоны охраны природных объектов». Увеличьте карту, и территории этих зон будут обозначены салатовым цветом. В окне поиска найдите свою недвижимость по кадастровому номеру или адресу участка», — поясняют в Кадастровой палате.

Там также отмечают, что границы водоохранной зоны отображаются только в том случае, если координаты ее границ внесены в ЕГРН. На 1 сентября нынешнего года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены данные о 11 903 границах водоохранных зон. В топ-3 регионов по количеству учтенных зон входят: Пермский край — 1 747 объектов, Свердловская область — 848, Краснодарский край — 768. Также в реестре недвижимости содержатся сведения о 2 700 береговых линиях, 221 береговой полосе и 11 850 прибрежных защитных полос.

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?

В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон позволяет собственникам земли и строений, попавших в такую зону, потребовать их выкупа. Как это сделать на практике? Что делать собственникам недвижимости, если они потребовали выкупа и получили отказ?

Рассказывает:

Павел Лобачев,

ведущий юрист Land Law Firm / Содружество Земельных Юристов

Охранные, санитарно-защитные, а также иные зоны с особыми условиям использования территории (ЗОУИТ) предусмотрены законодательством уже давно. Однако систематизировали их совсем недавно. В частности, закрытый перечень ЗОУИТ (теперь их 28) появился в Земельном кодексе только 3 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:

• распространяется на определенную ограниченную территорию
• предусматривает специальный правовой режим, ограничивающий использование земельных участков и недвижимости, попавших в нее
• устанавливается в связи с размещением особого объекта природного или искусственного происхождения
• устанавливается с определенной целью: защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов, охраны окружающей среды

В отношении каждой из зон Правительство должно принять постановление, которое зафиксирует порядок ее установления и изменения, ограничения, которые эти зоны устанавливают, и т.п. Но на сегодняшний день постановления приняты в отношении далеко не всех ЗОУИТ. Поэтому в ряде случаев руководствоваться приходится ранее действовавшим законодательством.

Ограничения из-за ЗОУИТ

Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:

• связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ);
• запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).

Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.

Защита интересов собственника

Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.

Первый механизм — возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):

• связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
• связанных с изменением стоимости имущества;
• возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.

Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.

Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) — появился в августе 2018 года:

• собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
• если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.

Условия для выкупа

Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ.

Если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ):

• земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
• появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
• объект не является самовольной постройкой;
• требование заявляет правообладатель участка;
• убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.

Требование о выкупе можно направить не позже чем через 5 лет со дня, когда ЗОУИТ установили или правообладатель об этом узнал.

Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (ч. 25 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ):

• земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
• объект не является самовольной постройкой;
• убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
• использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.

На заметку

Последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:

1. 1. 1. право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
      2. право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ установлена до 1 января 2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН.

Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Процедура выкупа

Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство (п. 10 ст. 107 ЗК РФ). Однако на сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа? Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?

Правообладатели уже сейчас принимают попытки потребовать выкупа недвижимости, попавшей в ЗОУИТ. Правда, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018).

Возможно, дело здесь в способе защиты: истцы в таких случаях просили суд признать незаконным бездействие ответчика. Павел Лобачев предложил пойти по другому пути.

КС РФ указывал, что если у лица есть право, но не определен порядок его реализации, отсутствие порядка не является основанием для отказа в реализации права (Постановление КС РФ от 23.07.2018 № 35-П).

Применительно к выкупу недвижимости, попавшей в ЗОУИТ, в законе уже сейчас возможно найти нормы, которые позволяют реализовать выкуп.

Фактически п. 7 ст. 107 ЗК РФ устанавливает обязанность заключить соглашение о выкупе по требованию правообладателя. Соответственно, к этим отношениям применима ст. 445 ГК РФ, которая описывает случаи, когда заключение договора является обязательным для другого лица в силу закона. А в п. 7 ст. 107 ЗК РФ есть все условия, чтобы считать соглашение о выкупе обязательным для заключения по ст. 445 ГК РФ.

Сочетание этих правовых норм позволяет требовать выкупа через суд. Уже появляется практика, которая поддерживает такой подход (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Что делать, если мой участок попал в водоохранную зону?

Водоохранные зоны устанавливаются с целью предотвращения загрязнения водоема. Использование участков в таких зонах ограничено. В пределах прибрежных защитных полос запрещены хозяйственные действия, которые могут негативно повлиять на водные объекты.

Ширина водоохранных зон исчисляется от истока рек и ручьев. Если протяженность реки не превышает 10 км, то ширина водоохранной зоны составляет 50 м; протяженность реки от 10 до 50 км – ширина составляет 100 м, протяженность от 50 км и более – ширина 200 м. Для морей ширина охранной зоны составляет 500 м. Если водоем имеет высокую рыболовную ценность, охранная зона устанавливается в радиусе 200 м. Соответственно, рассчитывайте ширину охранной зоны в соответствии с расположением водоема, и так поймете, попадает земельный участок в зону или нет.

Участок может также частично попадать в охранную зону, что накладывает ограничения на его использование только в этой части. Охранные зоны с координатами границ отображаются на картах зон с особыми условиями использования территорий в виде картинки, а также в текстовом виде в правилах землепользования и застройки части территории.

Если такой информации нет, то любой человек в письменном виде имеет право запросить в администрации района Постановление об уточнении координат границ водоохранных зон. В таком случае земельный участок, возможно, вообще не будет туда попадать.

Перед строительством дома обратитесь к ГПЗУ

Перед тем, как что-то строить, приобрести участок, советуем Вам заказать градостроительный план на него. Там отображаются сведения о том, в какие охранные зоны полностью или частично попадает участок. Зоны бывают не только водные но и культурные, связанные с недропользованием, близким расположением аэродромов. В ГПЗУ указывается также, какая часть участка занята охранными зонами.

Так Вы можете понять, где строить дом не стоит, чтобы не встретить дополнительные сложности при регистрации. ГПЗУ можно бесплатно заказать через сайт электронных государственных услуг, в Санкт-Петербурге — через gu.spb.ru, в Москве – mos.ru, в Московской области – uslugi.mosreg.ru. В Московской области также есть уникальный сервис «Геопортал Подмосковья. Градпроработка», который позволяет по кадастровому номеру участка мгновенно определить, в какой зоне он находится, каков у него вид разрешенного использования, и пересечения с какими охранными зонами он имеет(https://rgis.mosreg.ru).

Если участок попал в охранную зону, это значит, что в указанных диапазонах запрещено строить, проводить реконструкцию зданий без обеспечения охраны близлежащих рек и озер. Вы должны использовать специальные сооружения для предотвращения загрязнения, заиления водных объектов.

Среди таких специальных средств закон указывает: централизованные канализационные системы, системы для сброса сточных вод, оборудование для фильтрации воды, очистные сооружения для дождевых вод и др. В таком случае возникают сложности с регистрацией дома на участке, и Росреестр не пропустит регистрационные действия, если параметры дома не будут соответствовать указанным требованиям. Данные параметры указываются в техническом плане, на основании которого дом ставится на государственный кадастровый учет.

Строительство и регистрация дома в водоохранной зоне на ИЖС и ЛПХ

Если вид разрешенного использования земельного участка — «для ведения личного подсобного хозяйства» или «для индивидуального жилищного строительства», то при получении уведомлений о начале и завершении строительства, Ваш участок с большой вероятностью будет находиться в санитарной охранной зоне источников питьевого или подземного водоснабжения района или в рыбоохранной зоне.

Согласование строительства в рыбоохранной зоне проводится с Федеральным агентством по рыболовству и занимает не менее месяца. Согласовать строительство можно путем обращения в Агентство через портал электронных государственных услуг Вашего региона или лично посетив государственный орган с предоставлением необходимых документов. Нужно предоставить следующие документы: заявление, схему планировочной организации земельного участка, проект организации строительства дома на участке и др.

Если участок находится в зоне охраны источников питьевого или подземного водоснабжения, то на карте зон с особыми условиям использования территории района и в правилах землепользования и застройки Вы увидите, в каком поясе охранной зоны расположен участок и определите порядок его использования. Если участок расположен в первой охранной зоне, то в ее границах запрещается любое строительство и реконструкция зданий, не связанные со строительством и реконструкцией водоочистных сооружений. Во втором поясе запрещается такое использование земли, которое может привести к ухудшению свойств участка, окружающей среды, размыванию грунта.

В третьем поясе не допускается отведение сточных вод в сторону водосбора водного объекта, рекомендуется профилактика выявления загрязняющих водоемы объектов. В данном случае строительство придется согласовывать с Роспотребнадзором, а также Министерством природных ресурсов и экологии РФ. Иногда согласование проходит через местные бассейновые водные управления (например, Московско-Окское БВУ).

Согласование невозможно в форме электронной услуги, можно только составить обращение через электронную приемную на сайте органа или направить туда пакет документов по Почте России. Согласование строительства, реконструкции займет от полутора до двух месяцев. Получить уведомление о завершении строительства и реконструкции дома, а затем поставить дом на учет можно только после согласования с соответствующими государственными органами. Таким образом, если водоем располагается недалеко от Вашего участка, будьте готовы к тому, что регистрация дома, подготовка технического плана и легализация строительства на земельном участке затянутся на несколько месяцев.

Участок оказался охранной зоной – что делать?

– В 2018 году купили дом с участком за 500 тысяч (маткапитал плюс 100 тысяч). Дело в том, что на участке стоит столб Вл10 и проходит линия. Весь наш участок оказался охранной зоной. К продавцам обращалась о расторжении договора, но они ни в какую. В суд хотела подать, сказали, толку нет, они будут выплачивать по минималке. В электроэнергию ходила; дали письмо об отказе выноса этого столба и сказали: «Если даже подадите в суд, Вы только убьете свое время и деньги». И сейчас я просто в тупике.

Отвечает руководитель юридического отдела ООО «Земельный юрист» Кирилл Воробьев (zemelniy-urist.ru):

На практике санитарные и охранные зоны очень часто превращают хорошие земельные участки в бесполезные клочки земли. Примеров тому масса: Зосимова Пустынь; земельные участки, прилегающие к парку Лосиный остров.

Оспаривать сделку купли-продажи в таких случаях имеет смысл, только если в наличии прямые доказательства того, что собственник знал о проблеме. Таким доказательством может выступить факт получения ГПЗУ предыдущим собственником. Однако простым такой судебный процесс назвать нельзя, поскольку доказывать придется многие факты, в том числе связанные с целью покупки.

Что же касается переноса ЛЭП, то все ресурсоснабжающие организации – это коммерческие организации, и законно и обоснованно обязать их перенести коммуникации нельзя. Единственное, что можно, – это предложить произвести перенос ЛЭП за Ваш счет или, как поступают в случае с газом, получить технические условия на перенос газопровода с целью смещения или уменьшения санитарно-защитной зоны.

Ситуация и правда тупиковая, но не стоит забывать, что санитарно-защитные зоны устанавливаются не только для защиты ЛЭП, но и для защиты самих граждан от неблагоприятного электромагнитного излучения, что позволяет посмотреть на ситуацию совсем с другой стороны.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы можете подать заявление в суд с иском о признании данного товара ненадлежащим, и на этом основании расторгнуть договор. Толк в этом есть – это исполнительное производство, многоступенчатая система, при которой, когда судьи вынесут решение, Вы сможете получить свои деньги обратно через приставов-исполнителей.

Столб вряд ли удастся перенести. Но через администрацию можно попробовать изъять данный участок из оборота и признать его непригодным.

Отвечает руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА №26 КО, адвокат Иван Емельянов (Севастополь):

Действительно, поскольку на дату заключения сделки (купли дома и земельного участка) Вы не могли не видеть на приобретаемом участке столб (опору) линии электропередач, то Вы не могли и не знать о наличии охранной зоны, в пределах которой и находится приобретаемый Вами участок.

Тот факт, что участок находится в пределах охранной зоны линии электропередач, не препятствует владению и пользованию имуществом, но налагает на Вас дополнительные обязанности. Они указаны в Постановлении Правительства РФ №160 от 24 февраля 2009 года «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», в них входит обязательное письменное согласование с сетевой организацией таких действий, как строительство, капитальный ремонт, реконструкция и снос зданий и сооружений, размещение объектов жилищного строительства (в том числе индивидуального).

Срок согласования, установленный для сетевой организации, составляет не более двух дней. Организация должна согласовать (или дать отказ в согласовании) в письменной форме, и отказ допускается только в том случае, если планируемые действия могут привести к нарушению функционирования соответствующих объектов.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты (edin.center) Кирилл Резник:

Рекомендуется все же попробовать расторгнуть договор через суд. Утверждение Ваших контрагентов о том, что они в случае судебного проигрыша будут выплачивать «по минималке», необязательно соответствует действительности. При расторжении договора Вы должны будете им вернуть участок, а они вам – 500 тысяч рублей. И эти деньги они должны будут вернуть Вам единой суммой сразу. А вот право выплачивать их частями может предоставить им только суд, если они подадут отдельное заявление с просьбой о рассрочке. Суд, как правило, удовлетворяет заявление о рассрочке таких платежей, только если у плательщиков есть какие-то чрезвычайно тяжелые жизненные обстоятельства. Сам по себе факт того, что у должника маленькая зарплата и нет возможности заработать 500 тысяч рублей в месяц, чтобы Вам заплатить, для суда неважен. Он, скорее всего, откажет в рассрочке, и Вам будут должны выплатить 500 тысяч единой суммой.

Если после того, как пройдет суд и Вы вернете продавцу участок, а он не вернет деньги в течение трех месяцев – подавайте в Арбитражный суд заявление о его банкротстве. Вы в данном случае являетесь кредитором, а обанкротить должника имеет право любой кредитор.

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Если купили дом, то он уже был зарегистрирован? В чем проблема? Если это участок ИЖС, то нужно идти в администрацию поселения. Как она согласовала схему размещения участка ИЖС, если он весь в охранной зоне?

Если линейный объект был построен без согласования с администрацией и собственником участка, то тогда необходимо обращаться в суд – сносить самовольный объект.

Существуют также варианты обмены земельного участка с администрацией на другой ИЖС участок, перераспределения земельного участка (то есть «прирезки» земли, если позволяют условия) так, чтобы сделать его пригодным для строительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.