Общая долевая собственность: разделение и право деления части совместной собственности

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

Долевая собственность может возникать как на добровольном, так и на принудительном основании.

Право долевой собственности предусматривает, что конкретное имущество имеет сразу нескольких владельцев, каждый из которых может осуществлять пользование и распоряжение имуществом исключительно в пределах той части, которая принадлежит ему лично.

В некоторых ситуациях пользование имуществом осуществляется за счет соглашения между всеми совладельцами. Подобные соглашения в случае необходимости могут быть расторгнуты, и каждый совладелец тогда получит право выделить из общей имущественной массы свою долю, тем самым дав старт процессу раздела имущества.

Соглашение о разделе имущества находящегося в долевой собственности

Такое понятие, как право долевой собственности предусматривается действительным гражданским законодательством и подразумевает совместное владение определенным имуществом, при котором каждый отдельный владелец имеет право осуществлять распоряжение только определенной его частью. При этом доли имущественных интересов разных совладельцев могут быть неравными.

Долевая собственность может возникать как на добровольном, так и на принудительном основании.

В последнем случае подобное судебное решение может быть вынесено в отношении супругов, находящихся в разводе. Если имеет место ситуация, при которой супруги находятся в разводе и одновременно с этим имеют совместное имущество, разделенное между ними в долевом выражении, они могут использовать это имущество на основании заключенных ранее соглашений, или же могут дать старт такому процессу, как раздел имущества находящегося в долевой собственности.

Если все владельцы не смогли прийти к консенсусу, то в такой ситуации окончательное решение будет оставаться за судом. Именно на суд возлагается обязанность совершить выдел доли каждого из собственников на законном основании.

В том случае, если выдел имущества происходит на базе юридических лиц, между всеми собственниками имущества должно быть заключено письменное соглашение, в котором будут регулироваться вопросы относительно конкретных размеров имущественной массы, которая подлежит выделению, а также права и обязанности всех сторон, которые остаются в компании на правах сособственников имущественных интересов.

Выдел доли имущества находящегося в долевой собственности

Такие понятия, как раздел и выдел имущества, по сути, являются тождественными терминами, поскольку имеют практически одну и ту же формулировку. Единственная разница между ними состоит в том, что при разделе имущества долевая собственность полностью прекращается, и вся имущественная масса, ранее находящаяся в долевом владении, распределяется соразмерно долевым взносам всех участников процесса.

В то же время выдел имущественной доли предусматривает, что только один собственник приобретает личные собственнические права на конкретное имущество, а остальные владельцы процесса остаются участниками права долевой собственности.

Все вопросы, касающиеся такого процесса, как выдел из общей имущественной массы конкретной доли, регулируются в соответствии с положениями ст.255 ГК РФ. Здесь указано, что долевая собственность может быть прекращена только на основании соглашения между всеми владельцами имущественной массы. Однако это совершенно не мешает отдельным владельцам требовать выдела своей имущественной части.

Выдел имущественной доли происходит при помощи судебных инстанций, которые организовывают процесс таким образом, чтобы он отвечал всем требованиям закона, и никоим образом не затрагивал права остальных участников соглашения.

Выдел в натуре доли имущества в долевой собственности

Выдел имущества из общей массы характеризуется тем, что конкретная часть имущественных интересов будет передана в личное владение конкретному собственнику, и данное имущество более не будет принимать участие в процессе распоряжения имущественными интересами, которые находятся в долевом владении.

В соответствии с действительными положениями ГК РФ, каждый собственник в любой момент может потребовать выдел своей части имущества в натуре. Однако при этом стоит обратить внимание на тот факт, что данный процесс не должен нарушать законодательные требования. Исходя из этого можно утверждать, что раздел имущества находящегося в долевой собственности в натуральном выражении происходит только в тех случаях, когда отсутствуют условия, которые на законодательном уровне признаны как неподходящие.

Таким образом, выдел имущества в натуре может быть осуществлен в тех ситуациях, когда это не несет за собой несоразмерный ущерб общей массе имущества, и при этом не противоречит тем условиям, которые указаны в ст.252 и 254 ГК РФ.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности

На законодательном уровне созданы все необходимые условия, чтобы защитить права и интересы всех владельцев имущественных ценностей, которые находятся в долевой собственности.

Ст.252 ГК РФ регулирует, что в некоторых ситуациях выдел имущественной доли в натуральном выражении осуществить невозможно, поскольку данный процесс может испортить имущество или же изменит его первоначальные свойства и характеристики.

Однако при этом, в п.2 ч.4 ст.252 ГК РФ содержится указание, что каждый владелец части имущества может в любой момент выдвинуть требования на выдел своей части. В такой ситуации, когда закон устанавливает ограничения на выдел доли имущественного интереса в долевом выражении, заявителю будет полагаться соразмерная компенсация в денежном эквиваленте, которая будет равна его имущественной доле.

При разводе супругов неделимое имущество также может получить сразу двоих владельцев, которые установят право долевой собственности. Однако стоит отметить, что при разводе суд предложит одному из супругов выкупить долю второго, предоставив соответствующую компенсацию.

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

1. Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.
2. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
3. Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.
4. Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

Минусы

1. На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
2. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.
3. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. Фото: postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
• выписка из ЕГРН;
• паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
• документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
• брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

• она появилась до брака;
• ее подарили по договору дарения;
• она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру совместной собственности не получится. Фото: postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. Фото: palyulin.ru

Плюсы

1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы

1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. Фото: smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Как поделить квартиру на доли между собственниками

Собственная квартира – это безопасность и уверенность в будущем. Право собственности на квартиру может быть разделено между родственниками, супругами и даже незнакомыми между собой людьми.

Порядок пользования и владения квартирой, которая находится в совместной или долевой собственности, регулируется гражданским, жилищным и семейным законодательством.

Споры насчет порядка пользования чаще всего возникают у собственников, чье имущество разделено на доли, так как зачастую право собственности на квартиру у незнакомых друг другу людей.

При возникновении жилищных споров, касающихся общего долевого имущества, встает вопрос, как правильно его разделить с выгодой для всех собственников.

Долевая собственность на квартиру

Общее долевое право собственности – это право, при котором квартира разделена на доли между всеми собственниками.

Важно знать: собственники в общем долевом имуществе делят между собой право на владение, а не объект недвижимости, поэтому доля в квартире не всегда соразмерна площади комнаты в квартире.

В таком случае собственники договариваются о праве пользования квартиры в устном порядке или путем заключения соглашения о порядке пользования таким имуществом.

Право на долю в квартире возникает в следующих случаях:

• в момент приватизации квартиры в ней были зарегистрированы несколько человек;
• лица получили квартиру в порядке наследования;
• право собственности у двух и более лиц возникло в результате дарения или иной безвозмездной сделки;
• раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
• квартира приобретена посредством договора купли-продажи одновременно несколькими людьми.

Также могут быть и иные случаи возникновения права на долю в квартире, так как законом не определен конкретный перечень таких случаев. По общему правилу доли собственников в квартире принято считать равными, если иное не установлено соглашением между собственниками.

Владельцы квартиры могут самостоятельно установить случаи изменения долей. Например, размер доли может меняться в зависимости от вклада каждого собственника в улучшение общего имущества.

Обязанности по содержанию долевой собственности зависят от размера доли. В случае владения долей большей по метражу, чем у других собственников, затраты на содержание такой собственности будут выше.

Права собственников, имеющих долю в общем имуществе

Каждый собственник в квартире имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Это значит, что он может ее продать, сдавать, менять или подарить.

При совершении действий в отношении доли должны соблюдаться два условия:

1. собственник не нарушает права и интересы других владельцев квартиры;
2. он должен заручиться согласием остальных собственников на совершение таких действий.

Перечень действий, при которых собственник должен получить согласие других участников долевой собственности на квартиру:

• регистрация членов семьи в квартире. При этом при регистрации несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
• ремонт в общей собственности;
• продажа, мена, дарение и завещание такой доли. При этом другие собственники имеют преимущественное право на покупку такой доли.

Идеальная и реальная доли в праве собственности на квартиру

Идеальная доля – это доля в праве на квартиру, которая физически никак не обозначена. Когда у лица есть доля в праве собственности, он имеет право пользоваться сразу всем имуществом, если иное не установлено соглашением между сторонами. При определении порядка пользования общей квартирой, владельцы не лишают себя идеальной доли, а просто устанавливают график пользования конкретными помещениями в квартире.

Под реальной понимают долю, которая определена в натуре и обозначена в виде части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику.

Деление квартиры на доли

Поделить квартиру на доли можно только в случае, если она находится в общей совместной собственности. Такая форма собственности возникает на имущество, приобретенное в браке.

Супруги приобретают квартиру и имеют право пользоваться и владеть совместным имуществом, не разделяя такое имущество на доли.

По общему правилу в случае развода супруги делят нажитое имущество поровну, если соглашением о разделе имущества или брачным договором не установлено иное.

Если не получается договориться мирным путем о порядке раздела имущества после развода, каждый из супругов имеет право обратиться в судебные органы за разрешением спора.

В соглашении или брачном договоре может быть установлен порядок пользования совместном имуществом после развода. Таким образом, у одного из супругов может быть предусмотрена доля в совместно нажитой квартире больше, чем у другого.

Если в период брака у семьи появились дети, то может быть пересмотрено распределение долей в пользу супруга, оставшегося с детьми.

Также разделить квартиру, находящейся в совместной собственности, необходимо в случае использования материнского капитала при покупке квартиры. В этом случае доли на эту квартиру разделяются между всеми членами семьи, в том числе и между несовершеннолетними детьми.

Соглашение о разделе долей в совместной собственности

При желании супруги вправе заключить соглашение о разделе долей в нажитом имуществе, в случае их развода или в иных случаях.

Необходимо знать: такое соглашение можно заключить только в отношении имущества, которое есть в собственности на момент его заключения. Супруги не могут делить на доли имущество, которое появится у них в будущем.

Совместно нажитое имущество, подлежащее разделу между супругами:

• земельные участки, дома, квартиры, гаражи;
• недвижимость, приобретенную в ипотеку;
• денежные средства на счетах в банках и ценные бумаги;
• транспортные средства и предметы роскоши.

Также необходимо знать, что разделить на доли супруги не могут следующее имущество:

• принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
• приобретенное во время брака в порядке дарения и иных безвозмездных сделок, а также наследования;
• личные вещи и предметы пользования;
• денежные средства, полученные по государственным программам по целевому назначению.
• исключительные права на результат интеллектуальной деятельности, созданные одним из супругов.

После того, как супруги определились с включаемым в соглашение имуществом, они могут приступать к его составлению.

В соглашении необходимо подробно указать каждый вид имущества, его характеристики и примерную цену на имущество в момент составления такого соглашения.

Кроме этого, необходимо расписать порядок раздела имущества между супругами и в какой момент оно будет подлежать такому разделу.

Соглашение об определении долей в совместно нажитом имуществе – это сделка, в обязательном порядке удостоверяемая нотариусом.

Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности

Зачастую собственники не желают делить свою жилую площадь с другими людьми. В этом случае встает вопрос о разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, между всеми собственниками. Есть несколько вариантов, как это можно сделать.

Продажа такого имущества. Деньги с продажи квартиры делятся между всеми собственниками в зависимости от принадлежавшей каждому из них доли.

Необходимо понимать, то такой вариант возможен в случае, когда все собственники квартиры согласны на продажу квартиры. Если хотя бы один из собственников будет против, сделка купли-продажи не состоится.

Выкуп доли у одного собственника другим сособственником. В результате продажи доли владелец лишается права собственности на квартиру. Такой раздел квартиры удобен тем, что при продаже действуют только два лица и согласие остальных владельцев не требуется.

В случае, когда собственники не могут договориться о продаже всей квартиры, один из сособственников вправе продать свою долю третьему лицу. При этом согласие остальных собственников не требуется. Однако, здесь нужно помнить о преимущественном праве других собственников на приобретение такой доли.

Предложение на покупку доли в квартире собственник направляет всем остальным собственникам заказным письмом с уведомлением или вручает лично. В письменном предложении собственник указывает стоимость продаваемой доли и условия продажи.

Законодатель на раздумье собственников дает месяц. Если по истечении месяца ответа не последовало или пришел отрицательный ответ, собственник вправе продать квартиру иным лицам.

Определение права использования собственниками жилого помещения соразмерно их долям – еще один вариант раздела имущества. В случае, если есть возможность сделать из жилого помещения отдельный вход, отдельную кухню и ванную комнату, то можно выделить такую долю в натуре. Такая процедура возможна, если в долевой собственности находится частный дом.

Если собственники не могут договориться о разделе квартиры в добровольном порядке или один из собственников против продажи квартиры, за решением этого вопроса следует обратиться в судебные органы.

Суд не может принудить собственника продать долю. Единственное решение, которое собственникам могут предложить в суде, это определить порядок пользования квартирой.

Профессиональная помощь юристов

Человек не всегда знает, что делать с правом долевой собственности на квартиру, особенно, если он делит квартиру с чужими ему людьми. Лучше получить денежную сумму за свою долю или выкупить квартиру у остальных собственников? Может вообще выгоднее продать долю в собственности третьему лицу?

Юридически грамотно ответить на эти вопросы поможет компания «Юридическое агентство». Юристы компании на консультации ответят на все вопросы, касающиеся долевой собственности, и помогут выбрать подходящий вариант раздела имущества.

Кроме этого, юристы по жилищному праву составят необходимые документы, начиная от предложения о выкупе доли собственникам и заканчивая исковым заявлением в суд.

«Юридическое агентство» помогает гражданам разделить общее долевое имущество мирным путем, без обращения в суд за разрешением спора.

Совместная собственность

Юридическое понятие собственности гораздо шире и многообразней, чем могут себе представить простые граждане. Поэтому иногда у них возникают закономерные вопросы о том, как распорядится своей собственностью, ответы на которые может дать только специалист по недвижимости.

В наше агентство обратилась Ирина Денисова, желающая продать квартиру, принадлежащую ей вместе с мужем. Оказавшись в сложной жизненной ситуации, она хочет разъехаться с ним, не дожидаясь окончания разводного процесса. Квартира в Москве была куплена на третьем году официального брака и является общей. Однако все документы на право собственности оформлены на Ирину. Поэтому она решила, что имеет право на распоряжение квартирой без участия мужа.

Наши юристы изучили ситуацию и объяснили клиентке в чем она заблуждается:

Разница между совместной, долевой и индивидуальной собственностью.

По нормам законодательства России существует три формы собственности для граждан:

• индивидуальная (когда один собственник владеет имуществом и самостоятельно распоряжается им);
• долевая (когда один объект, например квартира, принадлежит нескольким собственникам в определенных долях);
• совместная (когда на объект принадлежит нескольким собственникам без разграничения долей).

Совместная и долевая собственность — это разновидности термина общей собственности. Трактовка которому дана в статье 244 ГК РФ. Общей собственностью считается имущество, которое принадлежит двум или более гражданам. Нормы этой статьи Кодекса определяют, что в большинстве случаев вся общая собственность является долевой, кроме ситуаций когда объект, принадлежащий нескольким людям, не может быть поделен даже виртуально, и правил, при которых совместная собственность регламентируется требованиями прочих законов. Получается что, совместная собственность возникает только на неделимое имущество и, в трактовке статей 34 СК РФ и 256 ГК РФ, у супружеской пары или, в трактовке статьи 257 ГК РФ, у фермеров или крестьян. Прочих вариантов совместной собственности граждан законодательством не предусмотрено.

Важно: По законодательным нормам России совместная собственность на супружеское имущество может возникнуть только после официальной регистрации супружества. Совместное хозяйство не является основанием для автоматического признания собственности совместной. Если это необходимо, надо заключать договор или придется доказывать право на собственность в суде.

Разница между индивидуальной и общей собственностью очевидна — если индивидуальный собственник может единолично распоряжаться своим имуществом, то при общей собственности для этого требуется соблюсти определенные условия и получить согласие других владельцев. Участники долевой собственности, по нормам п. 2 ст. 246 ГК РФ могут распорядиться своей долей собственности, сообразно своему желанию, то есть продать, подарить, отдать в залог или завещать любому лицу, по своему выбору. Для правомерности такой сделки участник долевой собственности должен соблюсти правила, изложенные в ст. 250 ГК РФ.

Разница в осуществлении правомочий по совместной и долевой собственности в том, что владельцы долевой собственности имеют определенную долю в праве на общее имущество, а у владельцев совместной собственности есть равные права в целом на весь объем общего имущества, но при этом никто из них не имеет определенной официально доли в праве собственности на то же имущество. Правда, при необходимости, эту долю можно выделить путем раздела имущества или выделением долей. Предусмотрено, что в этих случаях выделу подлежит реальная определенная доля в самом имуществе, а не в праве собственности на это имущество. В результате раздела или выдела происходит прекращение юридических отношений владельцев по общей совместной собственности. Поэтому пока существует общая совместная собственность, она — бездолевая. Это ее главная юридическая особенность.

Пользоваться и владеть совместной собственностью могут свободно и без ограничений все ее владельцы сообща. Согласно регламента статьи 253 ГК РФ, распоряжаться имуществом в совместной собственности, можно только при условии получения на это согласия всех его владельцев, независимо от того, кем из участников юридически совершается сделка по распоряжению этим имуществом. Попросту говоря, для продажи квартиры, находящейся в совместной собственности как имущество, нажитое супругами в браке, обязательно требуется согласие другого собственника — второго супруга. Без этого согласия любая сделка, совершенная с таким имуществом, может быть признана недействительной в судебном порядке. Правда, доказывать отсутствие такого согласия придется собственнику, который оспаривает сделку. Для этого закон предусматривает срок исковой давности в один год, который начинается с того момента, как совладелец имущества узнал или должен был узнать о сделке, совершенной без его согласия. На практике при оформлении сделок с квартирами, находящимися в совместной собственности супругов, нотариусы всегда требуют письменное согласие второго супруга, чтобы избежать оспаривания сделки в суде.

Важно: Если один из владельцев совместной собственности является недееспособным или несовершеннолетним, то для защиты его законных прав и интересов законом предусматриваются особые условия для оформления сделок, а именно обязательное участие в них социальных органов или органов опеки и попечительства.

Исходя из вышесказанного, для того, чтобы Ирина могла распорядиться квартирой по своему усмотрению, она должна получить письменное согласие на сделку от своего мужа. Если он не дает такого согласия, то Ирина имеет право перевести совместную собственность в долевую, путем выделения свой доли в квартире. Если муж окажется не согласен с выделением долей на договорной основе, это можно сделать в судебном порядке.

Как происходит выделение доли из совместной собственности?

Статья 254 Гражданского кодекса РФ предусматривает право владельцев совместной собственности осуществить ее раздел с выделением долей. При этом, если отсутствует договор между участниками совместной собственности о размерах их участия, то доли в собственности признаются и выделяются равными. Как правило, при выделении долей в совместной собственности супругов, суды руководствуются именно этой нормой. За исключением случаев, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны их доли во владении имуществом.

Таким образом, чтобы выделить свою долю в квартире, Ирине необходимо обратится с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению следует приложить:

• копию и оригинал свидетельства о браке;
• копии и оригиналы документов, подтверждающих право собственности на квартиру (договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности);
• кадастровый паспорт и экспликацию на квартиру.

Суд рассмотрит и проверит все обстоятельства и данные и выделит Ирине ее долю в совместной собственности, которая будет составлять ½ квартиры. Именно этой долей Ирина дальше сможет распорядиться по своему усмотрению.

Как продать, подарить или завещать выделенную долю в квартире?

Особенности совершения сделок с долевой собственностью регламентируются нормами статьи 250 ГК РФ. Согласно этой статье у участников долевой собственности есть преимущественное право на приобретение долей прочих участников, если они выставлены на продажу. Это означает, что приняв решение продать свою долю в квартире, владелец обязан предложить ее к покупке остальным участником. Такое предложение, в соответствии с требованиями законодательства, должно быть сделано в письменном виде и содержать определенные обязательные пункты:

• точный адрес имущества;
• размер доли в нем, выставленный на продажу;
• цена, по которой продается доля;
• прочие значимые условия продажи доли.

При этом, у продавца должны быть доказательства получения другими участниками долевой собственности таких уведомлений. Это значит, что направлять их по почте необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении, а вручать лично только под расписку. После получения уведомления о продажи доли в недвижимом имуществе для принятия решения другие собственники имеют 1 календарный месяц. В течение этого срока они обязаны известить продавца о своем желании воспользоваться правом преимущественной покупки или об отказе от этого права. Примечательно, что в случае согласия на покупку доли сразу от нескольких участников право выбора покупателя остается за продавцом. Если никто из участников долевой собственности не захотел выкупить долю, ее можно продавать на законных основаниях любому стороннему покупателю. Правда для этого необходимо получить письменный отказ от права на покупку от всех участников долевой собственности. Если такой отказ не получен, то доказательством надлежащего исполнения порядка продажи долей будет служить расписка о получении извещения о продаже. Преимущественное право покупки доли не может быть передано другому лицу.

Когда квартирную долю продали с несоблюдением существующего порядка, или при ее реализации были допущены несоблюдения в правах других участников на приоритетное право покупки, любой из них, при желании, может переоформить такую сделку на себя, обратившись в суд. Для этого закон дает срок в три месяца со дня совершения сделки.

По сделкам мены долевой недвижимости применяются точно такие же правила. А на такие правоотношения как дарение или завещание они не действуют. Написать завещание или подарить свою долю в квартире можно как обычное индивидуальное имущество, без любых ограничений. Зачастую владельцы долей используют дарение как способ обойти обязательное преимущество на покупку доли прочими собственниками. Однако это создает определенные риски для покупателя, ведь договор дарения так же может быть оспорен в судебном порядке. Сделать это могут другие владельцы долевой собственности. При этом покупатель доли может остаться и без недвижимости, и без денег. Ведь договор дарения — это безвозмездный вид сделки и возврат средств не предусматривает.

Итого

Резюмируя все вышесказанное, можно отметить, что после выделения своей доли в вышеозначенной квартире, Ирина обязана предложить ее к покупке своему мужу. И только если он откажется ее покупать, она может выставить ее на реализацию для других покупателей. Но подарить долю, завещать ее или заложить в качестве обеспечения по кредиту, Ирина сможет сразу же после вступления в силу судебного постановления о выделении ей доли имущества. Для этого согласие ее мужа не потребуется.

Существует ли совместно-долевая собственность?

Новые разъяснения Верховного Суда РФ по арбитражному и гражданскому процессу

Поставка: основные проблемы договорной работы

Юриспруденция: гражданское и предпринимательское право

Комментарии (21)

Многоуровневая принадлежность:
право собственности принадлежит в долях двум группам субъектов ( 50% двум и 50% двум). Внутри этих 50% доли не определяются.

На мой взгляд: собственность долевая. Совместная принадлежность здесь именно доли, а не права собственности.
Доля в праве собственности — это собирательный термин, за которым скрывается (а) указание на то, сколько лиц обладает правом собственности и (б) кто в силу участия в праве собственности обладает пучком «квазикорпоративных» юридических возможностей и обязанностей.

Вот совместность — это история про «(б)». А долевая — это про «(а)».
Как-то так 🙂

Как зарегистрировать в ЕГРП право супругов, купивших, например, две третьи доли в праве собственности на дом?

В договоре купли-продажи доли указано, что А и Б, состоящие в браке, покупают 2/3 доли в праве собственности на дом.

Интересно было бы Ваше мнение, как эксперта по вопросам регистрации, как поступить, если супруги обратятся с заявлением о регистрации их совместной собственности на дом, выраженной в принадлежащей им доле?

В Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество (приказ Минюста № 70 от 25.03.2003) ответа не нашёл, не говоря уже о законе.

Совсем недавно был разговор со специалистом приема в Росреестре по поводу режима собственности. 2 супругов и 4 их ребенка приобретают квартиру с использованием средств мат. капитала и областного капитала. В договоре указываем, что данная квартира поступает в общую долевую собственность — по 1/6 каждому будущему участнику такой долевой собственности. Специалист приема утверждает, что 1/6, принадлежащие детям находятся в общей долевой собственности, а на 1/6, принадлежащие супругам распространяются, соответственно, правила об общей совместной собственности, т.е. то, о чем выше и было написано.

С другой стороны, возник вопрос — а можно ли изменить режим общей совместной собственности для конкретного имущества, не прибегая к помощи брачного договора или соглашения о разделе (как можно делить то, что в собственность не поступило?). И тут же вариант с раздельным счетом, денежными средствами, которые были подарены каждому из супругов и соответственно это отражено в договоре. (супруг-1 перечисляет продавцу со своего счета и супруг-2 со своего). Получается, вроде бы как, и здесь ответ есть. Однако, специалист приема непоколебим — все равно говорит общая совместная.

Упростим ситуацию: если супруги приобретают квартиру в долевую собственность, то они эту квартиру уже разделили, и принадлежащая каждому доля — даже если доли не равны — не является совместной.

Однако ситуация меняется, если супруги покупают не целую квартиру, а доли продавцов. Допустим, в квартире два собственника, и у одного треть, а у второго две трети. Одну третью долю покупает один супруг, две третьих — другой супруг. В этом случае обе доли будут совместными.

А почему это соглашение о разделе? Вы считаете, что можно разделить то, что еще не поступило в собственность? Или считаете, что договор купли-продажи является заключенным с момента подписания, переход права у нас с момента гос. регистрации, а соглашение о разделе в тексте договора к-п вступает в силу сразу после?

В данном случае можно говорить не о разделе имущества, а о приобретении его сразу в долевую собственность, но не супругов, а самостоятельных участников оборота (если исходить из условий, что у каждого свои денежные средства на отдельном счете с которым не совершается никаких действий, и средства на котором подарены родственниками каждого из).

Возможно, я не очень удачно выразился, но совершенно не имел в виду соглашения о разделе. «Уже разделили» — означает, что это нажитое в браке имущество не подлежит разделу, так как приобретено в долевую собственность и по этой причине уже не находится в совместной собственности.

Думаю, что наши позиции совпадают.

Я обращался к Михаилу Жиляеву.

С вами, я думаю, мы действительно солидарны в этом вопросе.

« А почему это соглашение о разделе? Вы считаете, что можно разделить то, что еще не поступило в собственность? Или считаете, что договор купли-продажи является заключенным с момента подписания, переход права у нас с момента гос. регистрации, а соглашение о разделе в тексте договора к-п вступает в силу сразу после? »

В развитие поднимаемой мной темы 9 февраля 2016 году на сайте Росреестра обратился со следующим вопросом:

Скажите пожалуйста, на чем основана следующая практика: лица, состоящие в браке хотят приобрети квартиру в общую долевую собственность, при этом указав неравные доли (супруге — 1/3, супругу — 2/3). В договоре купле-продаже они указывают, что определенная сумма перечисляется на счет продавца со счета 1 супруга, а часть суммы со счета 2 супруга. Денежные средства обоих супругов принадлежит лично им, так как на их счетах денежные средства, которые были подарены им по договору дарения родителями каждого из супругов (жене — ее родителями, мужу — его родителями).

Соответственно, они приобретают в общую долевую собственность имущество, используя собственные денежные средства, являющиеся личным имуществом
каждого из супругов. Интересует вопрос — есть ли в данном случае основания для регистрации общей совместной собственности вместо общей долевой собственности даже и с неравным
количеством долей и на каком основании?

На что получил вот такой ответ:
(Не буду приводить текст статей, думаю, что все знают их если не наизусть, то близко к тексту)

Приводится п. 1. ст. 33 СК РФ, затем п.1. ст. 34 СК РФ, п. 2 ст 34 СК РФ, п. 1 ст. 36 СК РФ.

Из чего делается следующий вывод:
«Таким образом, для приобретения супругами в общую долевую собственность в разных долях объекта недвижимого имущества необходимо представить на государственную регистрацию документ, свидетельствующий о получении денежных средств на приобретение данного объекта супругами по договору дарения».

И.о. руководитель Росреестра по НСО Н.С. Ивчатова.