Обоснование для снижения арендной платы

Порядок снижения арендной платы

Иногда у арендаторов возникает желание снизить арендную плату. Существуют ли основания для снижения стоимости аренды и как это сделать? Ответы на эти и другие вопросы Вы узнаете из данной публикации.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат может проанализировать и Ваш договор на предмет уменьшения аренды. Звоните нам прямо сейчас.

Основания для снижения аренды

Первое основание для уменьшения размера аренды на момент подготовки данного материала – это введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с коронавирусом (подробнее про уменьшение аренды из-за covid-19 по ссылке). При этом арендатор должен осуществлять деятельность, в отношении которой введены ограничительные меры.

Иными основаниями для снижения аренды могут быть следующие:

• если арендатор не может использовать по независящим от него основаниям объект аренды, например из-за недостатков, за которые отвечает арендодатель
• если арендодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту
• если арендодатель не уведомил арендатора о правах третьих лиц на арендуемое помещение, например, наличие сервитута
• если существенно ухудшились условия пользования арендуемым помещением, за которые арендатор не отвечает, например, отсутствие электричества

Как составить заявление на снижение аренды?

Заявление арендодателю о снижении арендной платы составляется в свободной форме. При подготовке такого заявления рекомендуем указать следующую информацию:

1. наименование арендодателя, которому адресуется заявление
2. информация об арендаторе, который обращается с заявлением
3. информация о договоре аренды, в рамках которого арендатор просит уменьшить арендную плату
4. в тексте заявления излагаются обстоятельства, в связи с которыми арендатор просит уменьшить размер платы, также следует указать ссылки на нормы права, которые предусматривают возможность снижения аренды при определенных обстоятельствах
5. в просительной части заявитель должен указать свою конкретную просьбу об уменьшении размера аренды
6. в случае приложения каких-либо документов, их следует перечислить в приложении заявления
7. заявление должно содержать подпись заявителя, расшифровку подписи и дату составления

Как добиться уменьшения арендной платы по закону?

Чтобы добиться от арендодателя снижения размера аренды по закону необходимо подготовить письменное мотивированное заявление о таком снижении со ссылками на нормы права, которые говорят о возможности снижения аренды.

При наличии определенных оснований для снижения платы, необходимо предоставить копии таких доказательств арендодателю.

Также следует указать в заявлении, что в случае не удовлетворения требований арендатора, он вынужден будет обратиться с заявлением в суд.

Не лишним будет при обосновании своей правоты при обращении за снижением платы по аренде привести ссылки на конкретную судебную практику.

Если же арендатор не соглашается на снижение аренды по соглашению сторон, тогда необходимо обращаться в суд.

Порядок заключения дополнительного соглашения о снижении аренды

Дополнительное соглашение о снижении аренды заключается в том же порядке, что и был заключен сам договор аренды.

Допсоглашение заключается непосредственно к основному договору аренды, поэтому на него в соглашении должна иметься ссылка.

Соглашение само собой оформляется в письменном виде, подписывается обеими сторонами.

Если договором аренды предусмотрен какой-то особый порядок обмена документами и их подписания, то можно воспользоваться соответствующим порядком, например, обмен документами по электронной почте, подписанный электронной подписью.

ПОЛЕЗНО: читайте также, как получить отсрочку по аренде по ссылке на сайте

Отказ в уменьшении арендных платежей

Обращение к арендодателю за снижением аренды, совсем не говорит о том, что аренда будет снижена, поскольку существует множество различных нюансов в данном вопросе.

У арендодателя в отдельных случаях есть право, а не обязанность на снижение аренды, поэтому, если в таких случаях арендодатель не захочет снижать аренду, то не факт, что его можно к этому понудить даже через суд.

Договором может быть не предусмотрена обязанность арендодателя предоставлять какие-то ресурсы арендатору, в связи с чем, отсутствие в период аренды соответствующих ресурсов, не влечет для арендодателя уменьшение аренды.

Отказ в снижении аренды на письменное заявление должен быть оформлен арендодателем в письменной форме с обоснованием своих доводов. Однако, не всегда можно получить такой отказ письменно, т.к. не все организации ведут какую-то письменную переписку, а предпочитают общаться по телефону.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить исковое заявление об уменьшении аренды

Уменьшение арендных платежей в судебном порядке

Если не получилось уменьшить размер аренды по соглашению сторон, тогда арендатор вправе обратиться за снижением аренды с иском в суд.

До обращение в суд арендатор должен предпринять меры по уменьшении аренды по соглашению сторон, т.е. обратиться с заявлением. Кроме того, необходимо зафиксировать определенные основания, по которым должна быть снижена плата по аренде.

В судебном порядке арендатор будет предъявлять к арендодателю те же требования, что и в заявлении о снижении, обосновывая свою позицию о наличии оснований для такого снижения.

Арендодатель в свою очередь, скорее всего, будет возражать и предоставлять доказательства, опровергающие доводы истца.

По результатам состязательного процесса судом будет вынесено соответствующее решение, которым требования арендатора либо будут удовлетворены, либо нет.

Последствия уменьшения арендной платы

Для арендодателя последствия уменьшения аренды, само собой влечет уменьшение получения дохода.

Если договор аренды был зарегистрирован, то допсоглашение к нему, которым изменяются условия договора, также должно быть зарегистрировано, что влечет расходы на регистрацию. При этом судебная практика в данном вопросе разная, и не всегда суды приходят к мнению о необходимости регистрации допсоглашения к договору аренды.

Заключая соглашение о снижении аренды, необходимо иметь документы, которые подтверждают наличие законных оснований для такого снижения, поскольку могут возникнуть вопросы у налоговых органов в данном вопросе. Налоговая заинтересована в получении больших налогов, поэтому и может заинтересоваться, когда налог начинают уплачивать в меньшем размере.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Как снизить аренду в три раза

У Ирины Севастьяновой три бизнеса: две кофеточки, один остров с конфетами и соляная пещера в торговом центре. У Ирины удивительная история, и в следующих статьях мы расскажем её целиком. А в этот раз — о том, как Ирина снизила ставку аренды со 170 000 ₽ до 80 000 ₽. А потом добилась ещё более выгодных условий — 15% от выручки.

• Автор: Саша Волкова
• Иллюстратор: Ануш Микаелян

Когда мы в редакции узнали эту историю, дали задание автору статьи: иди и проверь, правда ли можно с помощью писем и переговоров сбить ставку аренды. У автора есть свой бизнес, так что было на чём экспериментировать.

И вот результат: автору не удалось снизить свою ставку в три раза, зато получилось заморозить её на три месяца. По условиям договора ставка должна была повышаться с каждым месяцем на 20%. Но после переговоров удалось её заморозить — это сэкономит бизнесу 72 000 ₽. Так что опыт Ирины сработал.

Попробуйте тоже поторговаться со своим арендодателем — возможно, у вас получится ещё лучше, чем у автора статьи. А советы Ирины вам в этом помогут.

Как Ирина арендовала помещение в ТЦ

В 2016 году я работала в офисе, а ещё у меня были две кофейные точки. Они работали в плюс, но небольшой — так, на карманные расходы. А у меня есть дочка — аллергик. Она пошла в сильно платный сад и стала болеть, а там нет никакого перерасчёта на время болезни — всё очень дорого. А я сижу на работе, у меня с начальницей конфликты. Я не могу сказать: «У меня заболел ребёнок, я пошла домой». Это не обычная работа — я не могла выйти из офиса.

И я стала думать, как сделать так, чтобы дочка меньше болела. Я приехала в Коломну — у нас там бабушки-дедушки живут. Там открыли соляную пещеру, и мне подруга говорит: «Пойдём сходим, сводим детей». Там им было очень прикольно: они копали соль как в большущей песочнице! И я подумала: почему бы не сделать такой бизнес? Это полезно для детей, позитивно, и как-то мне это очень понравилось.

Соляная пещера — это искусственно созданная комната с солью. Две тонны соли: по одной на стенах и на полу. Микроклимат пещеры создаёт галогенератор — это такой огромный аппарат, который крутит и выбрасывает в воздух мелкодисперсную соль. Так получается насыщенный солёный воздух. Смысл пещеры в антибактериальном свойстве соли — она убивает всё

Соляная пещера — это искусственно созданная комната с солью. Две тонны соли: по одной на стенах и на полу. Микроклимат пещеры создаёт галогенератор — это такой огромный аппарат, который крутит и выбрасывает в воздух мелкодисперсную соль. Так получается насыщенный солёный воздух. Смысл пещеры в антибактериальном свойстве соли — она убивает всё

Я сказала мужу: «Я буду открывать пещеру в торговом центре, ты со мной?». Он сказал: «Ну ладно». Они не просили ни презентацию, ничего — им нужно было набирать арендаторов. В нашем торговом центре вообще очень грамотный и понимающий менеджмент — в других такого не встречала! Обычно торговый центр отдаёт помещения маленьким компаниям, а те — частникам в субаренду. Так вот эти маленькие компании жутко вредные. Если же арендой занимается команда самого ТЦ, они более лояльные.

Как торговалась по аренде

Торговый центр запросил аренду 170 000 ₽ за 37 м², я согласилась: почему нет? Я посчитала, справится ли пещера с такой арендой, и мне показалось, что справится. Почему-то думала, что все туда просто адской толпой побегут лечиться и веселиться. Я подписала договор, и мы начали ремонт. Придумала имя, фирстиль — всё это было красиво и долго. Получилось замечательно — мне всё понравилось.

Потом я встретилась с другом, специалистом по аренде. Он мне сразу сказал: «170 000 ₽? Ты в своём уме вообще?». Он когда-то работал в компании, которая берёт помещения в аренду у ТЦ и сдаёт в субаренду — знает расценки и всю специфику. Друг предложил помочь снизить ставку аренды.

Поначалу он раскритиковал саму идею заниматься пещерой. Я, конечно, встала на дыбы, сказала, что это просто супер и не надо меня отговаривать. И там уже идёт ремонт, трудятся рабочие! Мы сидим в торговом центре, и я говорю: «Вот пойдём, я покажу, там уже всё строят, я не могу это остановить!» Он сказал: «Давай тогда договариваться о снижении аренды».

Друг помог составить письмо: на мой взгляд, оно было слишком жёстким. Там мы просили снизить ставку со 170 000 ₽ до 50 000 ₽. Я говорю: «Нет, я не стану это подписывать! Я буду выглядеть как умалишённая — сначала договорилась на 170 000 ₽, а потом передумала и требую 50 000 ₽». А он говорит: «Нормально, это предмет для торга. Отправляй прям без исправлений».

Подсмотрели в чате предпринимателей

Подсмотрели в чате предпринимателей

Письмо очень вежливое, но жёсткое. Там сказано: мы бесконечно верим в площадку, но мы посмотрели на прогресс и понимаем, что он слишком медленный, чтобы исполнились ваши обещания по трафику, по наполняемости. Мы вынуждены остановить ремонт — будем сушить вёсла и уходить. Вывели рабочих, закрыли ремонт и вышли на переговоры. Они длились три месяца. В результате нам согласовали ставку 80 000 ₽.

Тот человек меня научил, что нужно закладывать максимально низкую цену — пусть она будет идиотской. Всегда ставь вполовину меньше, как бы тебе ни было стыдно. Я раньше думала: «Вот столько я могу платить, столько и попрошу». Но никто не даст столько, сколько просишь: всегда дадут условия хуже, и тогда они тебя уже не устроят. Поэтому нужно оставлять запас для торга. В общем, это был хороший урок.

Подсмотрели в чате предпринимателей

Подсмотрели в чате предпринимателей

Как вышла в плюс

Мы открылись 1 декабря 2016 года. Декабрь вообще не обрадовал выручками, а в январе уже нормально стало. Что такое нормально для пещеры? Оборот 350 000 ₽ при операционке 180 000 ₽ даёт тебе очень хорошую чистую прибыль: 170 000₽. Операционка — это:

• 80 000 ₽ аренда,
• 60 000 ₽ сотрудник на ресепшене,
• 30 000 ₽ уборка помещения и мелкий ремонт,
• 10 000 ₽ расходники.

Это в высокий сезон. А на лето нам удалось договориться о ещё более низкой ставке аренды — 15% от оборота, 50 000₽.

Ирина сама придумала дизайн интерьера со всеми фишками. Например, сделала кресла на деревянном настиле для родителей, которые хотят присматривать за детьми, не испачкав обувь

Ирина сама придумала дизайн интерьера со всеми фишками. Например, сделала кресла на деревянном настиле для родителей, которые хотят присматривать за детьми, не испачкав обувь

Бонус: те самые письма

12.09.2016

В первую очередь хочу сказать, что мы очень благодарны Вам за доверие и внимательное отношение. Я не раз говорила, что мы верим в будущий потенциал торгового центра и надеемся, что прилагаемые Вашей командой усилия сделают его очень успешным ТРЦ.

К сожалению, очередной раз детально просчитав экономику пещеры, мы пришли к выводу, что значительные вложения в отделку, всё ещё низкий поток посетителей и главное — высокий уровень аренды, не позволят нам сделать проект прибыльным, при любых наших усилиях.

Я понимаю, что мы подводим Вас, но вынуждена просить о том, чтобы Вы ещё раз пошли нам на встречу и пересмотрели условия договора.

С учётом всех нюансов и стоимости проекта получается, что Соляная пещера будет окупаемой в текущем помещении при аренде не более 65 000 руб в месяц, включая все платежи, кроме коммунальных.

Поймите нас правильно. Если моё предложение будет неприемлимым для Вас, мы будем просто вынуждены просить о расторжении договора.

20.09.2016

Добрый день, коллеги!

Хочу еще раз поблагодарить за внимание к нашему проекту и веру в него, но считаю важным в ответ на письмо № 16-3974 от 14.09.2016 г. снова сделать акцент на причинах, которые вынуждают нас, возможно, отказаться от дальнейших работ по открытию Соляной пещеры:

1. В ТРЦ низкий трафик. По предоставленным вами данным, средняя посещаемость в будний день в настоящий момент составляет 11 000 человек в день. При этом, наибольшая часть посетителей в будние дни приходится на супермаркет Ашан, не влияя на посещаемость нашего этажа. По нашим настойчивым и продолжительным наблюдениям, посещаемость локации острова Соляной пещеры в будние дни часто стремиться к нулю. В выходные дни трафик на третьем этаже, безусловно, возрастает, но восемь выходных дней в месяц не позволят сделать наш проект прибыльным. Объясню подробнее свой довод:

1.1. Наша максимальная выручка за восемь выходных дней составляет:

8 человек * 400 рублей * 12 часов = 38 400 рублей в день, 307 000 рублей в месяц.

Полученной суммы уже не хватает на содержание проекта на самообеспечении: ежемесячно мы остаемся в минусе на 100 000 рублей минимум. Более того, эта сумма указана с учётом полной заполняемости пещеры все 12 часов работы, что в принципе совершенно невозможно и при лучшем из трафиков.

1.2. Даже при сумме аренды 65 000 рублей в месяц, о которой мы просили в прошлом письме, ежедневная минимальная посещаемость пещеры должна составлять 25 человек в день, и совсем не факт, что при настоящем трафике такое количество посетителей будет обеспечено. Чисто арифметически, это «точка ноль» для нашего проекта (по аналогии п. 1.1. 37 500 рублей в каждый выходной день, практически полная загруженность). 65 000 рублей в месяц являются компромиссом, при котором мы хотя бы не рискуем остаться в минусе.

2. На протяжении четырёх месяцев мы видим слишком медленную тенденцию заполняемости ТЦ арендаторами, и, как следствие, слишком медленный рост его посещаемости. Полагаю, что 90-100% наполненность арендаторами при лучшем сценарии можно прогнозировать на конец 2017 года, а совсем не на конец 2016 года, как рисовалось со стороны Вашей компании при подписании соглашения.

3. Исходя из смысла предыдущего пункта, мы будем вынуждены потратить дополнительные денежные средства на целевой маркетинг Соляной пещеры за пределами ТРЦ, что не является запланированными расходами.

Очередной раз надеясь на плодотворное и длительное сотрудничество, прошу снова рассмотреть вопрос фиксирования ежемесячной арендной платы на уровне 65 000 рублей на период действия договора – 3 года.

Как компромиссные варианты, готовы обсуждать:

3.1. Заключение договора сроком на 2 года со ставкой 65 000 рублей в месяц в течение первого года, далее — со ставкой 85 000 рублей в месяц (увеличение со второго года на 30%).

3.2. Заключение договора сроком на 5 лет со ставкой 65 000 рублей в месяц, как гарантии наших длительных взаимоотношений.

В случае, если всё же ни один из предложенных вариантов для вашей стороны не является приемлемым, я повторюсь – вынуждены просить о расторжении наших отношений и просим выслать форму соглашения об их прекращении.

Аренда после пандемии: как платить меньше?

На этот вопрос каждый отвечает для себя сам – в меру своей… Нет, не «испорченности», а скорее «законоосведомленности» и общей эрудиции. Да, платить меньше можно.

Пандемия нанесла удар по многим видам малого и среднего бизнеса. Даже если компании повезло не разориться до сих пор — то ей может оказаться не под силу платить за помещения в прежнем размере. Законодательство позволяет пострадавшим арендаторам добиваться снижения арендной платы. Как именно это сделать? Расскажем.

В связи с пандемией коронавируса COVID-19 многие организации столкнулись с вынужденным простоем арендуемых площадей из-за введённых ограничений для работы. При этом у арендаторов есть правовые основания для снижения арендной платы в связи с невозможностью использования арендуемых площадей. В качестве таких оснований могут быть, например: п.1 ст.451, п.4 ст.614 и п.2 ст.328 ГК, п.4 ст.19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, уже внесены изменения в законодательство по этим вопросам (федеральный закон от 08.06.2020 №166-ФЗ ).

Президиум Верховного Суда также высказался по этому поводу следующим образом: «Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации» (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30 апреля 2020 года).

Зачем платить больше, если можно меньше: ТОП-8

Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» разработала Методические рекомендации по определению рыночного размера снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19 с использованием восьми возможных методов.

Метод корректировки по показателям финансово-хозяйственной деятельности

Предприятие арендует недвижимость для получения выручки и, как следствие, прибыли. Справедливый баланс величины рыночной арендной платы может быть достигнут с учетом корректировки на снижение выручки.

Метод корректировки по складской функции

Ограничения использования объекта недвижимости приводят к тому, что он не используется по прямому назначению (например, торговля или офис), при этом сохраняется функция склада.

Метод корректировки по численности работающих сотрудников

Полезность объекта в отдельных случаях коррелирует с количеством работающих в объекте сотрудников.

Метод дополнительных (альтернативных) издержек

Арендатор может нести дополнительные расходы по обеспечению удаленного (по сути, альтернативного) офиса.

Затратный метод

Собственник рассматриваемого объекта недвижимости несет расходы по содержанию объекта, независимо от сдачи его в аренду.

Метод сравнительного анализа

Ставка аренды по объекту должна быть приведена к рыночным значениям.

Метод исторических экономических аналогий

Аналогичные падения ставок уже наблюдались в исторической ретроспективе в прошлые кризисы.

Метод аналогичных скидок

Рыночная величина скидки (снижения размера арендной платы) может быть рассчитана на основе исследования подобных скидок.

Эти восемь подходов к моделированию баланса экономических интересов арендодателя и арендатора можно разделить по следующим позициям:

• позиция арендатора (доходный подход, методы №1-№4);
• позиция арендодателя (затратный подход, метод №5);
• позиция рынка (сравнительный подход, методы №6-8).

Наибольшую актуальность вызывают вопросы снижения арендной платы для офисной недвижимости, поэтому для этого сегмента рынка было проведено аналитическое исследование и расчёт возможного размера снижения арендной платы по описанным выше восьми методам с разделением недвижимости на классы там, где это целесообразно. Расчёт произведён для рынка офисной недвижимости Москвы на 01 июня 2020 года.

Разброс значений в зависимости от метода расчёта оказался довольно существенным, от 15-20% до 80%. Наименьшие результаты в 15-20% дали подходы №6 сравнительного анализа и №7 исторических экономических аналогий. Это базовые значения, на которые можно рассчитывать при выстраивании позиции, опираясь на экономические основания.

От теории – к практике

Значения расчетных показателей, которые приведены в Исследовании, отражают среднерыночные значения. Однако можно подготовить анализ и провести исследование по конкретному объекту недвижимости в рамках конкретного договора аренды. В таком случае следует устанавливать и учитывать особенности договора, объекта недвижимости, арендатора и арендодателя, которые могут влиять как на выбор метода оценки, так на значения используемых при расчёте показателей. Также описанная методика подходит для оценки не только офисной недвижимости, но и торговой, а в некоторых случаях производственной и складской.

Для определения рыночного размера снижения арендной платы в конкретной ситуации оптимально выбирать 2-3 метода расчёта, учитывая особенности этой конкретной ситуации. Полученные результаты можно согласовать между собой и получить конечный результат, взяв среднее между полученными значениями.

Например, можно использовать данную методику для переговорного процесса между арендатором и арендодателем, а также при урегулировании спора между ними с помощью медиации, выбрав один или несколько подходов расчёта, которые согласованы обеими сторонами.

Также для судебного процесса по данной методологии может быть подготовлено заключение специалиста по ст. 55.1 АПК, с учётом юридической позиции одной из сторон, которая в любом случае должна определять выбор концепции расчёта.

Ритейлеры просят ВС РФ найти способы разрешения конфликтов с арендодателями

Крупные непродовольственные ритейлеры в войне с арендодателями, не идущими на уступки во время нынешнего кризиса, решили воспользоваться еще одним шансом. Топ-менеджеры сетей направили коллективное письмо в Верховный суд с просьбой рассмотреть дополнительные вопросы по договорам аренды, которые «уже сейчас не находят надлежащего правового разрешения».

ВС РФ рассказал, когда можно не платить аренду

Большинство описанных ритейлерами спорных моментов, по словам некоторых юристов, носят частный характер и их можно разрешить во время судебных споров. Ритейлеры, напротив, считают, что эти споры могут затянуться, если ВС сейчас не даст разъяснения.

Ключевой вопрос, который ритейлеры ставят в своем обращении, связан с пунктом, где указано право любой стороны отказаться от договора в случае, если в результате форс-мажора сторона объективно утратила интерес на дальнейшее исполнение договора.

Принятие этой нормы опасались и владельцы коммерческой недвижимости. Об этом свидетельствует письмо, направленное управляющим директором Российского совета торговых центров Олегом Войцеховским Вячеславу Лебедеву перед заседанием пленума ВС. Господин Войцеховский сообщал, что эта норма противоречит логике принятого Госдумой закона, предусматривающего возможность для малого и среднего бизнеса расторгать договоры аренды без штрафов, если с собственником не удалось договориться об уменьшении платежей на период до 1 октября 2020 года.

В условиях возникшей неопределенности арендодатели и арендаторы будут стремиться интерпретировать правовые нормы каждый в свою пользу. Это будет мешать достижению соглашений и быстрой стабилизации ситуации.

Ритейлеры также просят главу ВС РФ разъяснить, каким способом арендаторы могут защищать свои права, если арендодателем незаконно начислена арендная плата за период, когда невозможно использовать помещение. Или вправе ли сторона договора в одностороннем порядке оценить и установить объективную утрату интереса и по каким критериям.

Отсутствие единообразного толкования, в частности, по вопросам применения норм о расторжении договоров аренды из-за невозможности их исполнения, неминуемо приведет к перегруженности судебной системы массовыми исками по спорам между ритейлерами и владельцами торгцентров.Своими разъяснениями пленум Верховного суда сможет привести к единообразию в восприятии сторонами появившихся и уже имевшихся норм права и четкому обоснованию переговорной позиции каждой из сторон.

Сейчас специфика отрасли такова, что «реально зайти в хороший торгцентр возможно, только приняв диктатуру арендодателя в договоре, что и происходит повсеместно, отмечают участники рынка.

Договор аренды в условиях коронавируса: отсрочка, уменьшение арендной платы, расторжение договора

Распространение новой коронавирусной инфекции породило не только сложную эпидемиологическую обстановку, но и ситуацию кризиса практически во всех сферах. Неопределенность продолжительности такого положения, его последствий, заставляет предпринимателей при принятии решений руководствоваться в большей степени вопросом выживания их бизнеса.

Арендные платежи являются значительной строкой расходов, особенно ощутимой, если арендуемое помещение невозможно использовать. Одной из ключевых задач является снижение, в идеале освобождение от уплаты аренды.

Для достижения цели арендатором должны быть вовремя использованы правильные инструменты. Какие это инструменты, что и в каком порядке нужно предпринять, какие действия арендатора или арендодателя будут расценены как не добросовестные? Ответы на эти вопросы далее.

Федеральным законом № 98-ФЗ от 01.04.2020 (далее – Закон № 98-ФЗ) введены положения, согласно которым арендатор наделяется правом:

1. требовать отсрочки уплаты арендной платы с корреспондирующей обязанностью арендодателя такую отсрочку предоставить;
2. по согласованию с арендодателем изменять размер арендной платы за период 2020 г. в любое время;
3. требовать уменьшения размера арендной платы за период 2020 г.

Подчеркну, обязанность у арендодателя согласно Закону № 98-ФЗ возникает только по предоставлению отсрочки.

Стоит отдельно отметить, что постановлением Правительства РФ предоставлена отсрочка по уплате арендных платежей за аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Позднее распоряжением Правительства РФ ряд субъектов малого и среднего предпринимательства были освобождены от уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества за апрель – июнь 2020 г. Правительством РФ рекомендовано органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления руководствоваться этим же положением.

В Правительстве понимают, что единственно верной и действительно ощутимой мерой поддержки для бизнеса является полное исключение расхода по аренде, но даже в условиях применения ограничительных мер Правительство не может обязать арендодателей частных собственников недвижимого имущества не взымать арендную плату. Действительно ли отсрочка поможет предпринимателям снизить финансовую нагрузку, и является ли она единственным возможным способом разрешения проблемы?

В связи с предоставлением отсрочки обязанность уплаты арендных платежей остается, только ее исполнение растягивается во времени. После снятия ограничительных мер, связанных с пандемией, бизнес только начнет выходить из кризиса, доходы постепенно будут возвращаться на прежний уровень, не говоря уже об их росте и в этой ситуации обязательным к исполнению станет отсроченное обязательство по уплате аренды. Таким образом, в связи с отсрочкой долговая нагрузка арендатора только увеличится.

В большей степени для арендаторов предпочтительны два варианта разрешения проблемы:

• уменьшение арендной платы;
• расторжение договора аренды.

Оба способа осуществимы при использовании следующих инструментов:

Ст. 417 ГК РФ: «Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части».

Ст. 416 ГК РФ: «Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает».

Обе статьи предусматривают прекращение обязательства из-за невозможности его исполнения. При этом, предпочтительной к применению представляется ст. 417 ГК РФ, так как в ситуации применения ограничительных мер она является специальной. Обосновать прекращение обязательства можно ссылками на указамы Президента РФ о нерабочих днях, и Указ Мэра Москвы о введении режима повышенной готовности.

Ст. 328 ГК РФ: «В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков».

С момента опубликования Закона № 98-ФЗ большое количество юристов высказались о порядке его действия, его конституционности, взаимодействии с другими законами и сформированной практикой. На одной позиции считаю нужным остановиться подробнее, потому как вижу частое ее упоминание и считаю ее ошибочной.

Состоит позиция в том, что Законом № 98-ФЗ заблокирована возможность применения статей 328, 416, 417 ГК РФ. Правовое обоснование состоит из положений:

• пункта 1 ст. 307.1 ГК РФ: «К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил — общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III)». (ст. 416 и 417 ГК РФ относятся к общим положениям об обязательствах).
• пункта 4ст. 328 ГК РФ: «Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное».

Содержит ли Закон № 98-ФЗ иное? Нет, не содержит. Он устанавливает лишь три положения, каждое из которых наступает или может наступить на основании заявления арендатора, Закон не обязывает арендатора заявлять только одно какое-то требование (так, дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки может содержать положение и об уменьшении арендной платы) и не ограничивает арендатора в праве заявлять иные требования, например, о досрочном расторжении договора. Поэтому Закон № 98-ФЗ не блокирует возможность применения ст. 328, 416 и 417 ГК РФ.

Еще одним и, на мой взгляд, самым оптимальным инструментом для снижения арендной платы или расторжения договора аренды является «существенное изменение обстоятельств».

Ст. 451 ГК РФ: «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа».

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Статья содержит 4 теста, которые арендатор должен пройти в совокупности положительно.

Первый тест. «В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет». Действительно, еще в феврале 2020 г. никто не мог предположить, какие последствия повлечет распространение коронавируса.

Второй тест. «Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота». Введённые ограничительные меры обязательны для всех, предотвратить или минимизировать их влияние теоретически можно, например, организовав службу доставки еды из ресторана. Поэтому, каждая ситуация уникальна, каждая разрешается отдельно, но в большинстве случаев ст. 451 ГК РФ применима.

Третий тест. «Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Например, офисное помещение, ежемесячная аренда которого составляет 500 тыс. руб., не используется по назначению в связи с переводом всех сотрудников на дистанционный способ работы. Или арендованная площадка для проведения детских мероприятий, которая также не может использоваться, а обязательство по уплате арендных платежей сохраняется.

Четвертый тест. «Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона». Из обычаев такое распределение рисков не следует, поэтому арендатор успешно пройдет тест, если только в договоре аренды не предусмотрена ситуация пандемии, что представляется маловероятным.

Прохождение всех тестов позволит арендатору требовать снижения арендной платы или расторжения договора, но сделать это нужно в правильном алгоритме. При этом, самым оптимальным способом решения проблемы является изменение или расторжение договора по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Для этого необходимо составить обращение к арендодателю с предложением изменить размер арендной платы или расторгнуть договор. Требование должно быть обоснованным, снижение размера арендной платы лучше связать со снижением дохода, с сокращением возможной к использованию площади. Расторжение договора можно обосновать тем, что больший промежуток действия договора приходится на период пандемии или что срок действия договора истекает в период пандемии.

Важно помнить, если договориться не получится, изменение или расторжение договора будет проходить в судебном порядке, поэтому действия как арендатора, так и арендодателя должны быть не только законными, но и объективно добросовестными.

Принцип доброй совести будет соблюден тогда, когда арендатор направит обоснованное письмо с соответствующим требованием, полностью не прекрат уплату арендной платы со ссылкой на форс-мажор (форс-мажор освобождает только от убытков и неустойки). А арендодатель, со своей стороны, получив такое письмо, или приведет свое обоснование невозможности исполнения требования, или исполнит его (в п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ законодатель прямо не предусматривает обязанность арендодателя снизить арендную плату, но все же дает такой посыл и оставляет вопрос необходимости снижения и размера снижения на усмотрение суда).

Важно понимать, как именно пандемия коронавируса повлияла на того или иного арендатора, насколько введенные ограничительные меры сократили его доход. Например, посещение ресторанов или кинотеатров было полностью ограничено, и именно это обосновывает финансовые потери, или, например, деятельность магазина по продаже бытовой техники не была ограничена, но из-за уменьшившегося потока людей такой арендатор также несет потери. Условия финансовых потерь у этих арендаторов разные. Применение ст. 417 ГК РФ к первому случаю более очевидно, но к обоим случаям применима ст. 451 ГК РФ.

Нельзя забывать и про справедливость распределения риска, связанного с возникновением пандемии. Арендодатель, единственным видом деятельности которого является сдача недвижимости в аренду, у которого есть свои обязательства, который при заключении договора аренды рассчитывал на определенный ежемесячный доход, не должен принимать на себя весь риск.

Пандемия коронавируса позволяет нам проследить столкновение двух доктрин frustration of contract (доктрина тщетности договора) и pacta sunt servanda (доктрина абсолютизации договора). Судам при разрешении вопроса о расторжении договора необходимо будет учитывать много факторов: срок договора, степень ограничения возможности использовать предмет аренды, прописанная в договоре цель использования арендованного имущества, возможность использования предмета аренды для иных целей, возможность заключить договор субаренды и др. Анализ всех факторов в совокупности для каждого спора в отдельности позволит суду принять либо сторону арендодателя, либо сторону арендатора, либо привести стороны к консенсусу о размере арендной платы.

В любом случае, каждой стороне предстоит сложный процесс доказывания.

Скидка по арендной плате из‑за коронавируса в 2020

Справочная / Коронавирус: меры поддержки и правила

Скидка по арендной плате из‑за коронавируса в 2020

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.

Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов

Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.

8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.

Условия для арендатора такие:

— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.

— Основной ОКВЭД арендатора есть в списке особо пострадавших отраслей . Доказывать падение доходов или брать справку в торгово-промышленной палате не нужно.

— Бизнес относится к малому или среднему и есть в реестре , который ведёт налоговая.

Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.

Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.

Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить. Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.

Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.

Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.

Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея

О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.

В любом договоре должен соблюдаться баланс интересов сторон. Про это говорил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 9 Постановления от 14.03.2014 № 16 . Выгоду от сотрудничества должен получить каждый предприниматель. Арендодатель не обязан сдавать помещение по бросовой цене. На нём налог на имущество, капремонт и ипотека.

Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст. 10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.

Как быть субарендаторам: скидка положена или нет?

Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.

По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.

Как оформить скидку на арендную плату

Изменение договора аренды происходит так:

Арендатор направляет на юридический адрес арендодателя заказное письмо с предложением снизить арендную плату на конкретный срок. Письмо можно продублировать на электронный адрес — так быстрее получите ответ.

В течение 14 дней с арендодателем подписывают дополнительное соглашение к договору аренды. Дальше платят по новой ставке. Если договор аренды регистрировали в Росреестре, то же самое делают с допсоглашением.

Как правильно съехать, если по скидке не договорились

Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.

С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст. 622 ГК РФ.

Онлайн-бухгалтерия для малого бизнеса

Эльба возьмёт отчёты и расчёты на себя. Простой интерфейс и автоматизация помогут справиться с рутиной даже без специальных знаний.

Арендаторы из «непострадавших» тоже могут снизить арендную плату

Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.

Форс-мажор

Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.

Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение. Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.

Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.

Скидка на аренду за время полной самоизоляции

Предприниматели вправе требовать снижения арендной платы за время полной остановки бизнеса из-за режима повышенной готовности в регионе. Это мера из п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

К примеру, фотограф не пользовался студией. С 28 марта 2020 года было запрещено свободно ходить по Москве по Указу Мэра № 12-УМ . Поэтому клиенты отменяли фотосессии. С введения режима повышенной готовности и до снятия ограничений можно требовать скидку. А если арендодатель спросит долг через суд, можно выдвинуть аргумент о невозможности приехать в студию. Так сказал Верховный суд в Ответе на 5 Вопрос Обзора от 30.04.2020 № 2.

Снижение арендной платы по общим правилам

Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.

О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.