Как зарегистрировать частный сервитут

Как зарегистрировать частный сервитут

Чтобы установить такой сервитут, заключите соглашение о нем. Включите в соглашение предмет, размер платы, срок и другие условия, которые посчитаете нужными.
Если соглашение о сервитуте не достигнуто или имеются разногласия по его условиям, обратитесь в суд. Суд установит сервитут, только если без него вы не можете пользоваться своей недвижимостью и если это не помешает собственнику обремененного участка использовать его согласно разрешенному использованию. Если сервитут устанавливает суд, то он определяет его условия.
По общему правилу сервитут должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренном законом (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 17 ст. 23 ЗК РФ).

1. Когда и в каком порядке можно установить частный сервитут на земельный участок
Если вы не можете пользоваться своей недвижимостью без использования чужого земельного участка, то на него можно установить частный сервитут. В частности, сервитут может быть нужен:
· для прохода и проезда через соседний земельный участок;
· строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линий электропередач (связи), трубопроводов, автомобильных дорог и других линейных объектов;
· обеспечения водоснабжения и мелиорации.
Вы можете потребовать установления сервитута, если владеете недвижимостью на определенных вещных правах, например: на правах собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования (п. п. 1, 4 ст. 274 ГК РФ).
Если собственник земельного участка согласен установить частный сервитут, заключите с нимсоглашение об этом. Если участок в публичной собственности, заключите соглашение с тем, кому он предоставлен на определенном в законе праве (п. 6 ст. 274 ГК РФ, ст. 39.24 ЗК РФ).
Если же договориться не удалось, то для установления сервитута вам нужно обратиться в суд.

2. Как составить соглашение об установлении сервитута на земельный участок
Обязательно включите в соглашение его предмет, то есть укажите, что лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). В противном случае соглашение об установлении сервитута по общему правилу считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Если сервитут устанавливается в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, включите в соглашение условия, указанные в п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ. К ним относятся:
1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;
2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением ряда случаев, например, если сервитут устанавливается в отношении всего земельного участка;
3) сведения о сторонах соглашения (полное наименование, ОГРН, ИНН);
4) цели и основания установления сервитута;
5) срок действия сервитута;
6) размер платы;
7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;
8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату;
9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения сервитута привести участок в состояние согласно разрешенному использованию.
Эти условия целесообразно включить в соглашение и в случае установления сервитута в отношении участка, находящегося в частной собственности. Тем более что некоторые из данных условий понадобятся для регистрации сервитута, например условия о сроке сервитута, о лице, в пользу которого установлен сервитут, и др. (п. 123 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости).
Условия сервитута должны быть наименее обременительными для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).

3. Как установить частный сервитут на земельный участок в судебном порядке
Для этого нужно подготовить и подать в суд исковое заявление об установлении частного сервитута. При этом досудебный порядок соблюдать не надо, поскольку закон этого не предусматривает. Однако, если предложение собственнику земельного участка установить сервитут вы оформляли в виде требования (претензии), ее нужно приложить к иску. Это связано с необходимостью подтвердить, что до суда соглашение о сервитуте не достигнуто (ст. 65 АПК РФ, ст. 56 ГПК РФ).
При обращении в суд важно помнить, что сервитут будет установлен, только если нет других вариантов удовлетворить нужды истца (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Сервитут должен быть для вас единственной возможностью обеспечить нормальное использование недвижимости. Если лицо, требующее установить сервитут, не может полноценно пользоваться недвижимостью только из-за своих действий, а не по объективным причинам, суд откажет в установлении сервитута.
Учтите, что суд не установит сервитут, если из-за него собственник обремененного участка не сможет использовать свой земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.
Если суд удовлетворит ваше требование, то он определит условия установления сервитута, в частности условие о плате и сроке действия.

3.1. Как составить и подать иск об установлении частного сервитута
Составьте иск в соответствии с общими требованиями к содержанию и форме, установленными ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, в зависимости от того, в какой суд (арбитражный или общей юрисдикции) вы обращаетесь.
Обоснуйте, чем вызвана необходимость установить сервитут и как его отсутствие лишает вас возможности пользоваться собственной недвижимостью. Приведите в иске сведения об участке, в отношении которого нужно установить сервитут, цель установления сервитута, размер предлагаемой платы, срок действия сервитута и другие условия, на которых вы хотите установить сервитут. Укажите на тот факт, что вы обращались к собственнику земельного участка с предложением установить сервитут, но соглашения не достигли.
Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ или ст. 132 ГПК РФ. Если для подтверждения обоснованности своего требования вы заказывали оценку, то приложите к иску ее результаты.
Уплатите госпошлину в размере, установленном пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче иска в суд общей юрисдикции или пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ при подаче иска в арбитражный суд.
Подайте иск в суд по месту нахождения земельного участка, в отношении которого вы хотите установить сервитут (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, ч. 1 ст. 38 АПК РФ).

4. Как определить размер платы за частный сервитут на земельный участок
Размер платы за частный сервитут определяется сторонами соглашения об установлении сервитута либо судом. Как правило, размер платы зависит от множества факторов, поэтому для его определения целесообразно обратиться к специалисту (оценщику).
В ряде случаев размер платы за сервитут может быть предусмотрен нормативно-правовым актом. В этом случае нужно руководствоваться им. Как правило, это касается участков, находящихся в публичной собственности. Например, если сервитут устанавливается в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности (п. п. 2, 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 N 1461).

4.1. Определение размера платы в соглашении об установлении сервитута
Обычно размер платы соответствует той сумме, которую мог бы получить собственник обременяемого участка, если бы участок не был обременен сервитутом. Например, возможной величине платы за аренду участка, используемого для проезда и прохода.
При определении размера учитывают, в частности:
· затраты собственника участка в связи с установлением сервитута или расходы по организации проезда, сносу ограждений, соблюдению пропускного режима;
· степень неудобств в связи с установлением сервитута;
· характер и интенсивность использования участка лицом, в интересах которого установлен сервитут;
· срок сервитута.
Нередко при определении размера платы за сервитут за основу берут отчет независимого оценщика о рыночной величине платы за сервитут.

4.2. Определение размера платы за сервитут в судебном порядке
Если сервитут устанавливается в судебном порядке, то суд обычно назначает экспертизу (самостоятельно или по требованию сторон) и определяет размер платы за установление сервитута на основании экспертного заключения.
При определении платы суд учитывает, в частности:
· разумные затраты собственника участка в связи с ограничением его права, или прекращением его обязательств перед третьими лицами, или созданием условий для реализации сервитута;
· интенсивность предполагаемого использования участка (например, интенсивность движения транспорта по участку);
· характер неудобств, испытываемых собственником участка, обремененного сервитутом (например, шум и пыль от транспорта);
· долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади участка;
· срок установления сервитута;
· степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком;
· материальную выгоду, которую приобретает лицо, в интересах которого устанавливается сервитут.

5. На какой срок устанавливается частный сервитут
Срок сервитута определяют стороны в соглашении (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Если они не договорились об установлении сервитута, этот срок определяет суд при разрешении спора об установлении сервитута.
Выбор продолжительности действия сервитута зависит от нужд в использовании обременяемого земельного участка и возможностей его собственника.
Например, если вы устанавливаете сервитут в целях проведения ремонтных работ, то срок сервитута целесообразно определить в соответствии со сроками (длительностью) их выполнения.
Если вы хотите установить сервитут, например, для проезда через соседний земельный участок, поскольку другой дороги нет, целесообразно установить более продолжительный срок.
В некоторых случаях закон ограничивает срок действия сервитута. Например, арендатор публичного земельного участка, который обременяется сервитутом, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды (п. 7 ст. 23, п. 4 ст. 39.24 ЗК РФ).

Сервитут на земельный участок в 2021 году: документы, порядок оформления

Сервитут земельного участка — это один из распространенных юридических терминов. Он означает необходимость задействования одного надела земли при благоустройстве или использовании другого. Порядок его оформления, необходимые документы и виды сервитута детально рассматриваются в статье.

Определение и правовое регулирование

Под сервитутом понимается разрешение на временное и ограниченное дополнительными условиями использование земли, принадлежащей другому собственнику. Этот правовой институт регламентируется несколькими статьями части первой ГК РФ — начиная с 274 по 277. Второй базовый документ по рассматриваемому вопросу — ЗК РФ, прежде всего — статья 23 и главы с V.1 по V.7.

Сервитут носит характер обременения, но с запретом на передачу третьему лицу в качестве залога или обеспечения финансовых обязательств. Кроме того, не допускается его продажа, обмен или дарение.

Цели оформления сервитута

Необходимость получения сервитута на землю обычно связана с предоставлением доступа к участку отдельного физического или юридического лица. Он необходим для проведения самых различных работ и мероприятий, в перечень которых входят:

• осуществление инженерных изысканий;
• практическое использование водных и других ресурсов;
• строительство специальных и инфраструктурных сооружений и объектов;
• обеспечение доступа к расположенному по соседству другому наделу земли;
• установка межевых и геодезических знаков;
• устройство систем дренажа и канализации;
• прогон и выпас сельскохозяйственных животных;
• ведение охоты или ловли рыбы и т.д.

Инициатор сервитута

Основанием для введения сервитута становится решение суда, документальное соглашение между владельцем участка и третьими лицами, официально оформленные нормативно-правовые акта местных властей. Инициатором сервитутного права могут выступать следующие лица — как юридические, так и физические:

• владелец или арендатор земли;
• бессрочный пользователь участка;
• лицо, получившее землю в качестве наследуемого владения.

Условия применения

Сервитут на землю ограничивает возможности владельца участка. Поэтому существует несколько условий, выполнение которых выступает обязательным требованием для наложения подобных ограничений. К ним относятся:

• удовлетворить потребности другим способом не получается;
• введение судебным порядком в случае невозможности урегулировать противоречия мировым досудебным соглашением;
• запрет на лишение владельца права пользоваться принадлежащей ему землей;
• разумный минимум ограничений, накладываемых на собственника;
• сервитуарий (лицо, получившее временный доступ к участку) обязан поддерживать объект недвижимости в надлежащем состоянии.

В качестве дополнительного требования рассматривается необходимость платить за пользование чужим участком. Она вводится в рамках действующего законодательства о земле.

Виды сервитута на землю

Для классификации сервитута используется три параметра. Каждый из них следует рассмотреть более детально.

Характер владения

По этому признаку различают публичный и частный сервитут. В первом случае речь идет об общественных интересах или потребностях. Публичный сервитут делится на три разновидности — водный, лесной и городской. Основанием для его введения становится решение местных властей. С его помощью удается добиться решения следующих задач:

• предоставление площадей для сенокоса, выгула и прогона скота, рыбалки;
• использование водоемов и, прежде всего, прибрежной части;
• проведение исследований на земле, например, археологических;
• прокладка транспортных магистралей, пешеходных дорожек или других элементов благоустройства территории;
• прокладка систем дренажа и канализации.

Частный сервитут предусматривает предоставление доступа к земле или прокладки различных коммуникаций. Речь идет о телефонных и кабельных линиях, трубопроводах отопления, водо- и электроснабжения.

Срок действия

По этому параметру различают срочные и бессрочные сервитуты. Первые действуют в течение определенного временного периода, согласованного участниками сделки. В некоторых случаях отдельного оговариваются условия пролонгации соглашения.

Бессрочный сервитут действует все время обладания землей. Типичным примером подобного обременения становится строительство и последующая эксплуатации дороги.

Стоимость

Действующая законодательная база предоставляет собственнику право получить оплату за использование принадлежащего ему земельного участка. При этом не имеет значения, кто выступает сервитуарием — частное лицо, компания или государство. По соглашению участников допускается заключение безвозмездной сделки.

Процедура оформления

Актуальный на сегодняшний день порядок оформления сервитута на землю предусматривает последовательную реализацию четырех этапов. Рассмотрим каждый из них по отдельности.

1. Претендент на использование земли обращается к собственнику с ходатайством о предоставлении доступа к участку.
2. Если разногласия между сторонами по срокам и стоимости сервитута отсутствуют, заключается соглашение. Если договориться не удается, претендент обращается в суд — районный или городской. В этом случае от него потребуется доказать, что получение доступа к земле выступает объективной необходимостью.
3. При положительном решении суда сервитут вводится в принудительном порядке. В подобной ситуации документы по сделке подаются в местный орган власти.
4. На завершающей стадии обременение регистрируется в Росреестре, так как оно непосредственно касается объекта недвижимого имущества — земельного участка.

Необходимые документы

На каждом из этапов реализация мероприятия требуется подготовить определенный комплект документации. Оформление сервитута в местных органах власти предусматривает предоставление нескольких документов:

• заявление о получении доступа к участку;
• письменное уведомление владельца земли;
• основание для введения сервитута — решение суда, мировое соглашение (для частного) или постановление местного органа власти (для публичного);
• соглашение сторон или судебное решение о предоставлении доступа к земельному участку;
• документы, удостоверяющие личность участников сделки — паспорт (для физлица и ИП) и учредительная документация (для юридического лица);

Чаще всего, основанием для применения сервитутного права становится соглашение сторон. Действующее законодательство предъявляет к документу несколько требований, в числе которых:

• указание паспортных реквизитов и контактной информации об участниках;
• цель оформления сервитута;
• основание для его введения;
• реквизиты в отношении земельного участка — кадастровый номер, площадь и другие подобные данные;
• права каждого из участников сделки;
• их обязанности;
• срок действия соглашения;
• стоимость оплаты за получение доступа к участку земли.

• предмет соглашения;
• данные об участниках сделки;
• сроки действия договора;
• возмездный или безвозмездный характер (в первом случае обязательно указываются условия и величина оплаты);
• другие важные моменты заключаемого соглашения.

На завершающей стадии осуществления сделки — государственной регистрации обременения в ЕГРН — требуется предоставить следующий комплект документов:

• заявление о внесении изменений в федеральную базу данных объектов недвижимости;
• паспорт или учредительные документы (соответственно, для физического или юридического лица);
• кадастровая документация на участок (межевой план и т.д.);
• правоустанавливающая документация на землю;
• основанием для введения сервитута;
• документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрационные действия со стороны Росреестра.

Физическому лицу необходимо заплатить 1,5 тыс. руб. Юридическое платит в 4 раза больше — 6 тыс. руб. Срок регистрации сделки — не более 10 рабочих дней или две календарные недели.

Особенности практического применения

На практике нередко происходит нарушение достигнутого сторонами соглашения. В подобной ситуации необходимо оформить акт о неисполнении условий сервитута, который заверяется правоохранительными или контролирующими органами. Дальнейшие действия по защите прав пострадавшей стороны предусматривают подачу искового заявления в суд.

В зависимости от результатов судебного разбирательства принимается одно из следующих решений:

• расторжение соглашения, что означает запрет на доступ к земельному участку и, как следствие, невозможность дальнейшего выполнения работ;
• наложение штрафных санкций в рамках заключенного сторонами договора;
• возмещение нанесенного пострадавшей стороне ущерба — морального и материального.

Основанием для отмены сервитута выступает не только судебное решение, но и ряд других причин. В их числе:

• окончание срока действия документа, подписанного сторонами;
• соглашение участников сделки;
• ликвидация причин для выдачи сервитута.

Введение и практическое использование сервитутного права требует досконального знания юридических нюансов законодательства. А потому следует доверять работу оформлению сервитута квалифицированным специалистам по решению земельных вопросов. Такой подход гарантирует оперативность реализации мероприятия при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.

Как зарегистрировать частный сервитут на земельный участок

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Частный сервитут на земельный участок – это право, данное третьим лицам, пользоваться чужой собственностью. Дорожка, проложенная через придомовую территорию, или установленные на ней опоры линии электропередач – это примеры сервитута, который могут установить соседи по дачному или загородному участку.

Когда устанавливается частный сервитут

Ошибочно было бы считать, что установить обременение на чужой участок земли можно без достаточных на то оснований. Закон разрешает оформление сервитута, который будет полезен для населения, государства или органов исполнительной власти только в том случае, когда иной возможности удовлетворения необходимой потребности нет.

Земельный сервитут устанавливается при следующих обстоятельствах:

• организация прохода или проезда через соседний земельный участок;
• необходимость в прокладывании инженерных коммуникаций – водопровода, канализации, газовых труб;
• обустройство электросетей и установка опор линии электропередачи;
• иные эксцессы, при которых нет другого способа обеспечения нужд владельца участка или других заинтересованных лиц.

Установление частного сервитута базируется на соглашении сторон. Законодательство предусматривает несколько способов введение ограниченного пользования чужой собственностью:

• договорное соглашение сторон, заинтересованных в сервитуте;
• судебное решение о необходимости установлении ограничения;
• законный порядок определения ограничения.

В соответствии с Земельным кодексом, частный сервитут на земельный участок может касаться только чужой территории, находящейся непосредственно по соседству. В исключительных ситуациях разрешено устанавливать ограничение на участок, расположенный «по соседству от соседей».

Как оформляется договор о сервитуте

Если собственник земельного участка и его оппонент пришли к добровольному соглашению относительно установления сервитута, то они заключают письменный договор, который должен оговаривать следующие условия:

• информация о сторонах. В договоре собственник земли будет фигурировать как «обязанная сторона», а лицо, в чьих интересах устанавливается ограничение – «управомоченное лицо»;
• цель установления обременения на земельный участок;
• пределы сервитута – конкретное место на чужой территории, которое поступает в пользование третьим лицам;
• плата за пользование сервитутом, которую должно будет вносить заинтересованное лицо;
• срок установления ограничения.

Судебный порядок установления сервитута

ГК РФ в ст.274 устанавливает, что частный сервитут на земельный участок обязательно должен пройти досудебный этап. Гражданин, требующий предоставления ему права частичного пользования соседской собственностью, обязан обратиться к собственнику земельного надела с соответствующим предложением.

Если соглашение не достигнуто, и владелец участка по своим соображениям (ввиду ценности использования и высокой значимости его территории) отказывается от введения ограничения, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд. При этом ему необходимо доказать в суде, что факт обращения к собственнику и полученного отказа имел место.

Для подачи искового заявления об установлении сервитута потребуется:

• правоустанавливающие документы на землю для обеих сторон;
• заключения и обоснования экспертов, свидетельствующие о необходимости установления обременения на соседский земельный участок;
• доказательства соразмерности заявленного ограничения целям, во исполнение которых будет установлен сервитут.

Все бремя выполнения технических экспертиз и сбора доказательств лежит на управомоченном лице. Для вынесения судебного решения в пользу заинтересованного лица потребуется четкое обоснование своих требований и приложение актов, доказывающих, что другое техническое решение, кроме затрагивающего соседскую землю, не существует.

Собственник земельного участка, в соответствии с Гражданским кодексом, вправе установить стоимость пользования его собственность. Поскольку Закон говорит о «соразмерности» взимаемой платы, то, при отсутствии соглашения между сторонами, она определяется судом. В качестве экспертов по определению стоимости ограничения могут выступать независимые оценщики, а на основании их отчета будет выявлена реальная цена пользования чужой территорией.

Если в качестве собственника выступает не физическое лицо, а муниципалитет или федеральные органы, то алгоритм действий по установлению ограничения не меняется. Частный сервитут на земельный участок, принадлежащий администрации города, может быть оформлен на основании заключении соответствующего соглашения или в судебном порядке. Важное отличие сервитута, установленного на муниципальный участок земли – его безвозмездность.

Регистрация сервитута

Договор о сервитуте в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Заявление в Росреестр подается любой из сторон договора, либо уполномоченным лицом при наличии нотариально удостоверенной доверенности. К заявлению должны прилагаться следующие документы:

• договор об ограничении или судебное решение о его регистрации;
• кадастровая карта земельного участка, на котором предполагается регистрация обременения с указанием точного места ограничения. Если ограничение касается всего земельного участка, а не локальной зоны действия, то кадастровый план не представляется;
• документы, удостоверяющие личность физического лица (паспорт) или учредительные документы юридического лица;
• Квитанция об уплате государственной пошлины в размере 1500 рублей (в пользу физических лиц) или 6000 рублей (в пользу юридических лиц);
• нотариально удостоверенная доверенность, если интересы заявителя представляет доверенное лицо.

Срок, в течение которого производится регистрация сервитута в Едином реестре прав на недвижимость (ЕГРП) – 18 дней. При этом участок, в отношении которого зарегистрировано обременение, остается в собственности его владельца и он имеет право распоряжаться им по своему усмотрению – продать, подарить или заложить. При отчуждении земельного участка зарегистрированное в установленном порядке ограничение перейдет к новому собственнику.

Сроки действия и основания для прекращения сервитута

В зависимости от сложившейся ситуации, частный сервитут на участок земли может устанавливаться на определенный период времени или, если иное невозможно, то без ограничения срока действия.

Если право пользования третьими лицами определенной частью соседской земли связано, к примеру, со строительством на собственном участке и невозможно обустроить иной способ доступа к нему, то ограничение устанавливается только на период строительных работ.

Когда сервитут связан с монтажом постоянных инженерных коммуникаций на соседском участке, проходящих через территорию собственника земли, то, в большинстве случаев такое ограничение становится бессрочным.

Частный сервитут может быть прекращен при следующих обстоятельствах:

• если основания, ввиду которых было установлено обременение, перестали существовать;
• когда участок земли, на который зарегистрирован частный сервитут, утратил свое целевое назначение. В таких случаях собственник земли может прекратить ограниченное право ее использования третьими лицами на основании судебного решения;
• если произошло исключение участка из гражданского земельного оборота;
• при физическом уничтожении объекта сервитута;
• при прекращении действия нормативного акта, установившего обременение;
• если собственник земли становится одновременно и управомоченным лицом по сервитуту.

Причины отказа в установлении частного сервитута: судебная практика

Несмотря на то, что законодательство прямо предусматривает возможность судебного разрешения вопроса о необходимости констатации частного сервитута, обзор судебных материалов показывает на большое количество отказов по подобным искам.

Суд не обладает правом принудить собственника земли к предоставлению его участка в пользование других людей, если есть хоть малейшая возможность этого избежать. Если при рассмотрении дела становится известным, что существует техническая возможность «обойти» территорию, на которую заявлено ограничение, то решение суда будет отрицательным.

Определенный процент отказов связан с тем, что лица, требующие введения сервитута на чужой земле, не могут доказать необходимость проведения этой процедуры или установленное ограничение может привести к негативным последствиям:

• зарегистрированное ограничение способно нарушить санитарно-эпидеомиологическую обстановку на территории собственника;
• прокладка дороги на основании введенного обременения может вызвать пожароопасную ситуацию или приведет к массовой вырубке деревьев.

Следует иметь в виду, что все работы по обустройству или техническим работам (прокладка дорог, трубопроводов, линий электропередач или элементов водоснабжения) будут производиться исключительно за счет лиц, заинтересованных в установлении ограничения. Никто не может обязать собственника земли за свой счет производить какие-либо действия по приведению своего участка в то состояние, которое выгодно третьим лицам.

При возникновении необходимости в пользовании чужим земельным участком все переговоры следует вести исключительно с его собственником. Соглашения с лицами, арендующими землю, являются недействительными. При выявлении таких «договоренностей» владелец участка вправе через суд потребовать приведения принадлежащей ему территории в первоначальное состояние и возмещения всех затрат.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 350-84-35 — Москва
• +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
• +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Дачная амнистия — что это и как этим пользоваться

Хотя многие россияне слышали о законе, условно называемом «дачная амнистия», что это такое, знают не все. И уж тем более не всем известно, как воспользоваться преимуществами, которые этот закон даёт.

Как получить разрешение на строительство и сколько это стоит

Чтобы построить дом, нужно не только подготовить проект и нанять строительную бригаду. Один из важнейших этапов строительства – получение разрешения на возведение объекта ИЖС.

Раздел земельного участка: грамотное и безопасное прохождение процедуры

Раздел земельного участка и регистрация права собственности на вновь образованные наделы невозможны без соглашения совладельцев общей долевой собственности или судебного решения.

Как приватизировать земельный участок: подробная инструкция

Чтобы приватизировать землю, нужно собрать необходимые документы и соблюсти все формальности. Кроме того, важно разобраться в условиях приватизации.

Что такое сервитут земельного участка

Сервитутом земельного участка называется специальное обременение, налагаемое на него в пользу третьего лица. Он действует все время существования права собственности юридического или физического лица на эту землю. Причин установления сервитута (передачи права ограниченного пользования третьему лицу) может быть несколько.

1. Владелец смежного участка не может попасть на свой иным путем, кроме как через близлежащий. Такие проблемы чаще всего возникают из-за ландшафтных особенностей местности, но препятствием могут выступать и капитальные здания различного назначения и форм собственности.
2. Существующая схема инженерных сетей не позволяет подключать строения к электричеству, водопроводу, канализации или газовым магистралям в обход смежного участка. Выход из сложной ситуации один – прокладывать траншеи или воздушные линии по земле другого собственника.
3. На приватизированном участке располагаются родники, ручей или иной объект, имеющий право общего пользования на законных основаниях.

Перечень возможных ситуаций и правовые пути урегулирования проблем регламентируются нормативными актами РФ (п. 1. ст. 274 ГК и п. 1 ст. 23 ЗК). Обременение сервитутом не создает препятствий владельцу пользоваться земельным участком по своему усмотрению. Кроме того, он получает законное право требовать от лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, выплачивать ему определенное финансовое возмещение. Размеры устанавливаются по договоренности или в судебном порядке. Обременение может фиксироваться в добровольном порядке по соглашению сторон, по решению суда или органов власти.

Разновидности сервитутов

Классификация отношений собственников участков земли и третьих лиц, в пользу которых выполняются описанные юридические действия, даны в ст. 274 Гражданского Кодекса РФ и ст. 23. Земельного Кодекса РФ. Отношения классифицируются по времени и праву пользования.

По периоду пользования (действия)

Может быть срочным и постоянным. Первый вариант используется только на определенное время, необходимое для решения проблемы. Оформляется на указанный срок, по его завершении право пользования землей автоматически снимается. Такой вид сервитутов применяются на период прокладки временных дорог, разовой транспортировки различных грузов и т. д. Второй вариант (постоянный) не имеет ограничений по времени и аннулируется только в случае нарушения условий, прописанных в документах. Чаще всего применяется для прокладки инженерных сетей, но есть варианты обеспечения доступа к геодезическим объектам.

По праву пользования

Устанавливаются в пользу конкретного лица или организации, соглашение делается между владельцем участка и вторым участником (частный сервитут) или в пользу государства, органов самоуправления или группы лиц (публичный сервитут). Владелец участка имеет право требовать оплату за пользование и возмещение ущерба за ухудшение первоначальных характеристик участка, по согласию принимается безвозмездный вариант. В случае наличия неразрешимых споров окончательное решение принимается судебными инстанциями.

Условия публичного сервитута прописаны в п. 2 ст. 23 ЗК РФ и п. 4. ст. 23 ЗК РФ. Часто встречаются ситуации, когда такие ограничения существенно ухудшают использование земельного надела. Соразмерную оплату должны делать органы местного управления, как правило, по времени она не ограничивается. Публичные сервитуты разрешается устанавливать только после проведения общественных слушаний по данному вопросу, заключение договора решает задачи с проездами или проходами к местам общего пользования – сенокосам, водным источникам, прибрежным полосам и т. д. Могут быть городскими (для жителей населенных пунктов), лесными (для общего пользования лесными массивами) и водными.

Вне зависимости от вида соглашения все документы должны регистрироваться в ЕГРН. Право сервитута в обязательном порядке автоматически сохраняется при разделе одного земельного участка на несколько, замене собственника или изменении назначения земли.

Предмет соглашения

Невыполнение нормативных требований при заключении соглашения делает документ ничтожным. Рекомендации прописаны в п.1 ст. 39.25 ЗК РФ, главное требование – четко выделить право пользования участком третьим лицом (сервитут). Кроме того, в документе должны быть следующие сведения:

• кадастровый и учетный (при наличии) номер участка, по которому предусматриваются указанные права;
• полные сведения о сторонах сделки;
• срок действия сервитута и цели подписания соглашения;
• права и обязанности сторон, размер и периодичность оплаты.

Рекомендуется предусматривать дополнительные условия, в частности, обязанность одной из сторон провести рекультивацию земель после окончания срока временного пользования.

Алгоритм заключения сделки

Конкретные действия зависят от типа сервитута, частные более простые, публичные требуют больше времени.

Заключение частного сервитута

При первой встрече сторон инициатор рассказывает владельцу земли о причинах сервитута. Они пытаются совместно решить проблемы иными путями, при невозможности заключения устной сделки принимается решение об оформлении сервитута. Предложения оформляются в письменном виде.

Если стороны сумели достичь согласия по всем вопросам, то заключается договор установленного образца, прописываются права и обязанности каждого. Договор регистрируется в государственных органах по заявлению владельца земельного участка, сторон соглашения или на основании решения суда по требованию пристава-исполнителя. Физические лица уплачивают пошлину в размере 1500 руб., физические в размере 6000 руб.

Публичный сервитут

Устанавливается с целью обеспечения интересов государства, органа местного управления или группы лиц. До начала заключения договора проводятся слушания по данному вопросу и простым большинством принимается решение. Собственник может требовать возмещения ущерба за понесенные убытки или недополученную выгоду у государственных органов.

Прекращение действия сервитута

Существует несколько ситуаций, при которых действие документа можно прекратить до окончания ранее подписанного срока. В каждом случае надо принимать взвешенные решения и учитывать, что такие действие чаще всего оспариваются в судебном порядке. Для удовлетворительного решения следует во время заседания суда представлять убедительные факты.

1. Субъект договора не соблюдает ранее установленные ограничения по целевому использованию земель. Начинает строительные работы, использует их для сельхозпроизводства и т. д.
2. Объект, который был причиной сервитута, перестал существовать. Здание снесено, дороги списаны с баланса, водные объекты пересохли.
3. Объект по тем или иным причинам переведен в пользование государства или муниципалитетов. Должно быть специальное решение с обоснованием таких действий, если они не имеют ограниченного доступа по причинам госбезопасности.
4. Инициатор сервитута смог купить данный участок земли. Оформление и регистрация должны делаться только с соблюдением существующего законодательства.
5. Уполномоченные органы в установленном порядке отменили ранее принятое решение.
6. Владелец земли или субъект сервитута умерли или срок действия документа исчерпан.

Практические советы

Для минимизации рисков появления неприятных ситуаций во время заключения договора следует иметь в виду следующие нюансы.

1. Если обременяемый земельный участок находится в собственности у нескольких лиц, то давать соглашение и подписывать договор должно каждое.
2. Если ограничение касаются значительной части земли, то регистрация договора делается одновременно с регистрацией в государственном кадастровом учете на основании представленного межевого плана на новообразованный участок. Исключение – период действия сервитута не превышает трех лет.
3. Требования сервитута удастся отклонить, если существуют сомнения в его разумности и целесообразности.
4. Сервитут должен быть минимально обременительным для владельца земельного участка. В противном случае решение суда обяжет пересмотреть условия или полностью отменит заключенный договор.
5. При решении спорных вопросов рекомендуется на добровольной основе привлекать владельцев соседних земельных участков. Часто удается по согласию решать проблемы с тремя участниками, при этом каждый получает свою выгоду.

Чем точнее соблюдаются существующие нормативные требования, тем меньше времени и усилий приходится терять для устранения серьезных проблем в дальнейшем.

Частный сервитут: арбитражная практика и применения

Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установление частного сервитута необходимо для обеспечение доступа и удовлетворения потребностей собственника недвижимости, если иным образом сделать это невозможно. При этом сделать это можно как добровольно, заключив соглашение о сервитуте или, в случае спора, по решению суда.

Нормы о сервитуте разбросаны по различным отраслям права, что создает дополнительные сложности в итак не простой теме. Поэтому их устранение осуществляет суд. В связи с этим для анализа мы возьмем судебные акты.

Проанализировав судебную практику можно обозначить определенные подходы к решению различного рода проблем, встречающихся в жизни. Речь пойдет только о частных сервитутах и для рассмотрения мы исследовали, помимо постановлений Президиума ВАС РФ, практику нашего родного региона, а именно дела, дошедшие до кассации Западно-Сибирского округа.

Рассмотрим наиболее частые вопросы, возникающие в судах по искам об установлении сервитутов.

Можно ли требовать установления сервитута, если будет доказана возможность установления альтернативного подъезда через другие участки или иным способом?

Следовательно, рассматривая возможность установления сервитута, суд должен установить, есть ли другие менее затратные варианты разрешения сложившейся ситуации, в том числе без установления сервитута.

Достаточно часто, суды принимали отрицательные решения по данной категории исков сильно не вдаваясь в подробности, так называемых «альтернативных путей», доверяя результатам экспертиз, указывавших на возможность обустройства других путей. При этом кассационная инстанция, отправляя дело на новое рассмотрение, все же указывала на отсутствие целесообразности или значительной затратности других предложенных вариантов.

Еще в 2010 году Президиум ВАС РФ указал, что «потенциальная возможность организовать без установления сервитута проезд к объекту недвижимости лица, требующего такого установления, для реализации которой необходимо проведение значительных по объѐму, времени и затратам работ, свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности организовать подъезд к этому объекту, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок (Постановление Президиума ВАС РФ № 2509/2010 от 20.07.2010 г. по делу № А53-5239/2009).

Несмотря на это суды порой выносят решения основываясь на будущих возможностях, не учитывая, что установление сервитута необходимо в настоящий момент.

Так, Федеральный арбитражный Суд Западно-Сибирского округа отменяя решение отметил, что: «возможность прокладки в будущем новой теплотрассы не свидетельствует о наличии в настоящее время альтернативного способа теплоснабжения. Доказательств имеющейся у истца другой теплотрассы, используемой истцом для теплоснабжения торгового комплекса, в обжалуемых судебных актах не установлено, из чего следует, что без установления сервитута в отношении теплотрассы, проходящей по участку ответчика, невозможно обеспечение теплоснабжения объекта недвижимости истца» (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2012 г. по делу № А45-9597/2011).

Какие параметры можно учесть при расчете стоимости сервитута?

Минэкономразвития РФ в своем письме от 03.11.2009 № Д23-3607 указал, что «соразмерность платы за пользование земельным участком представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута».

Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении № 11248/11 от 28.02.2012 г. по делу № А45-12892/2010 разъяснил — какие именно параметры можно закладывать в стоимость сервитута, а именно:

1. Материальную выгоду, которую мог бы получить владелец обремененного участка будь он свободен от сервитута, например, в виде арендной платы;

2. Характер и интенсивность использования участка лицом, в пользу которого установлен сервитут;

3. Расходы владельца обремененного участка на обеспечение реализации права обладателя сервитута, например, на организацию и обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание в надлежащем состоянии дорожного покрытия и т.д.

Минэкономразвития РФ, в свою очередь, указал на возможность установления платы на основе отчета об оценке, выполненного в соответствии с Законом от 29.07.2009 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». А значит, все вышеуказанные затраты можно определить по действующим рыночным ценам. Правда следует учитывать, что указанное письмо носит исключительно рекомендательный характер и может быть учитываться судом, а может и нет.

Как должна быть прописана резолютивная часть решения по спору об установлении сервитута, чтобы его зарегистрировал Росреестр?

Как указано в законе для регистрации достаточно представить заявление и если заявителем выступает лицо, в пользу которого установлен сервитут, то одновременно со своим заявлением он представляет соглашение о сервитуте.

Дополнительные документы, в виде кадастрового паспорта или кадастровой выписки с указанием сферы действия сервитута, необходимо представить, если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка или иного объекта недвижимости.

На сегодняшний день, заявителями могут быть лишь собственник участка и лицо, в отношении которого устанавливается сервитут.

Но уже с 1 марта 2015 г. заявления о регистрации сервитута смогут подать иные владельцы, кроме собственника. Это лица, владеющие участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного пользования или аренды сроком более одного года. Конечно же, это касается только земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В том случае, если между заявителями существует спор, то основанием для регистрации является решение суда. Резолютивная часть такого решения должна содержать «точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП». Причем при рассмотрении дела, если стороны оспаривают результаты кадастровых работ, суд может назначит соответствующую экспертизу (Постановление ВАС РФ № 11248/11 от 28.02.2012 г. по делу № А45-12892/2010).

Помимо того, суд не может в своем решении обязать стороны заключить соглашение о сервитуте, он должен вынести решение об установлении сервитута, а в резолютивной части прописать все условия его установления, такие как цена, срок и другие условия, также характерные для соглашения (Постановление Президиума ВАС РФ № 2509/2010 от 20.07.2010 г. по делу № А53-5239/2009).

Кого следует привлекать при рассмотрении возможности обустройства альтернативных вариантов прохода?

Дело в том, что рассматривая например, альтернативные варианты проезда через другие участки необходимо учитывать права данных собственников и привлекать их как рассмотрению дела, иначе дело может быть отправлено на новое рассмотрение (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу N А70-11384/2013).