Исчисление налога на прибыль при реализации недвижимого имущества через агента

В каком порядке исчисляется налог на прибыль при реализации недвижимого имущества через агента

Если организация для реализации недвижимого имущества привлекает посредника, то она может заключить агентский договор, по которому организация-продавец признается принципалом, а посредник – агентом.

При реализации недвижимости принципалу необходимо на основании отчета агента определить сумму доходов и расходов, а также прибыль или убыток и отразить операции в налоговой декларации.

Порядок определения принципалом доходов от реализации недвижимого имущества

Принципал определяет доходы от реализации недвижимого имущества в обычном порядке с учетом следующих особенностей.

При методе начисления доходы от реализации нужно признать на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. 3 ст. 271 НК РФ). Эта дата должна быть указана в отчете (извещении) агента (п. 3 ст. 271 НК РФ).

При кассовом методе принципал должен признать доходы в день поступления денежных средств в оплату недвижимости (п. 2 ст. 273 НК РФ).

В случае участия посредника в расчетах не ясно, какую дату считать датой поступления денег: дату прихода оплаты на счет агента или на счет принципала. Официальные разъяснения есть только в отношении УСН, но они применимы, так как УСН также подразумевает признание доходов и расходов кассовым методом. По мнению Минфина России, дата поступления денег – это день поступления средств на счета в банках или в кассу принципала (Письма Минфина России от 20.04.2017 N 03-11-11/23918, от 29.07.2016 N 03-11-06/2/44819), а по мнению ФНС России, – это день поступления платежей на счета в банках или в кассу агента (Письмо ФНС России от 04.08.2017 N СД-4-3/[email protected]).

Безопаснее признать доход на дату поступления денег на счет или в кассу агента. Проверьте, чтобы эту дату агент указал в своем извещении (отчете).

Если согласно договору агентское вознаграждение удерживается агентом из стоимости проданной недвижимости, то принципал включает в доходы всю выручку от продажи с учетом вознаграждения агента (п. 2 ст. 249 НК РФ, Письмо Минфина России от 15.06.2017 N 03-11-06/2/37038).

Порядок определения принципалом расходов при реализации недвижимого имущества

При продаже недвижимости вы можете уменьшить выручку от реализации на стоимость такого имущества и расходы, связанные с продажей, включая вознаграждение агенту. Порядок учета расходов следующий.

Если недвижимое имущество относится к амортизируемому, то в расходы включите:

• его остаточную стоимость;
• сумму затрат, связанных с реализацией, включая агентское вознаграждение и возмещаемые агенту расходы (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если амортизация по недвижимости не начислялась, то в расходах можно учесть первоначальную стоимость основного средства.

Если в отношении ОС был применен инвестиционный вычет, а срок полезного использования ОС на момент реализации не истек, то налог с вычета нужно будет восстановить (пп. 4 п. 1 ст. 268 НК РФ).

См. также: Порядок действий при реализации ОС, по которому был применен инвестиционный вычет

Если недвижимость была куплена для последующей продажи (является товаром), то в расходы включите стоимость ее приобретения, а также затраты, связанные с продажей, включая агентское вознаграждение (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если недвижимость была построена для продажи (является продукцией собственного производства), то уменьшите доходы на сумму прямых расходов на ее производство (п. 2 ст. 318 НК РФ). Агентское вознаграждение и иные расходы, связанные с продажей, включите в состав косвенных расходов текущего отчетного (налогового) периода (п. 2 ст. 318 НК РФ).

Расходы на реализацию недвижимого имущества, которые возмещаются агенту, признаются на основании документов, предоставленных агентом, – отчета агента и документов, доказывающих произведенные за счет принципала расходы.

К таким расходам можно отнести, например, расходы на оценку имущества, организацию торгов, размещение объявлений о продаже имущества и т.п. Все расходы должны быть обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

При методе начисления момент признания расходов на реализацию имущества определяется по правилам, установленным ст. ст. 272 и 268 НК РФ. Например, агентское вознаграждение включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату утверждения отчета агента (пп. 3 п. 1 ст. 264, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Они относятся к косвенным расходам и в полном объеме уменьшают налоговую базу текущего отчетного (налогового) периода (п. 2 ст. 318, ст. 320 НК РФ).

При кассовом методе расходы на реализацию имущества признаются на дату оплаты фактически понесенных затрат (п. 3 ст. 273 НК РФ). Так, если услуги не оказаны, а оплата произведена авансом, расход не признается. Например, если агент авансом удерживает свое вознаграждение из сумм, причитающихся принципалу, то принципал может учесть вознаграждение в составе расходов только после утверждения отчета агента, то есть только после того, как услуги фактически оказаны.

Порядок определения прибыли (убытка) от реализации недвижимого имущества

Сумма прибыли (убытка) от реализации объектов недвижимости – это разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Прибыль (убыток) от реализации недвижимости, учтенной как товар или как готовая продукция, формирует итоговую налоговую базу отчетного (налогового) периода и отдельно по каждой операции не определяется (пп. 1, 4 п. 4, п. 8 ст. 315 НК РФ).

А по объектам недвижимости, учтенным как основные средства, сумма прибыли (убытка) определяется пообъектно на дату их реализации (пп. 5 п. 4 ст. 315, ст. 323 НК РФ).

Прибыль включается в налоговую базу в отчетном периоде продажи ОС, а убыток, как правило, отражается в составе прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации ОС (ст. 323, п. 3 ст. 268 НК РФ).

В отчетном (налоговом) периоде, когда было продано недвижимое имущество, операции по его реализации должны быть отражены в декларации по налогу на прибыль.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА

В соответствии со ст.208 НК РФ доходы от реализации имущества включены в состав доходов, облагаемых НДФЛ. Как определить сумму налогооблагаемого дохода и законным образом уменьшить его величину, исчислить и уплатить налог с продажи имущества – читайте ниже.

Доходы от продажи какого имущества освобождаются от налогообложения?

Доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности продавца не меньше минимального предельного срока владения

Доходы от продажи имущества освобождаются от обложения НДФЛ, если реализованный объект находился в собственности налогоплательщика не менее определенного срока владения. Для имущества, отличного от недвижимого, этот срок зафиксирован на уровне трех лет. В отношении объектов недвижимого имущества ст.217.1 НК РФ установлен минимальный предельный срок владения. В общем случае он равен пяти годам.

Минимальный предельный срок владения уменьшается до трех лет при выполнении любого из условий:

право собственности на объект недвижимости получено до 01.01.2016

объект недвижимости получен в собственность по наследству либо по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации либо по договору пожизненного содержания с иждивением

на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимости в виде комнаты, квартиры, жилого дома либо доли в них продавец не имел в собственности иного жилого помещения либо доли в нем. При этом не учитывается жилое помещение, приобретенное продавцом в течение 90 дней до указанной даты.

Последнее условие актуально для сделок по продаже недвижимости начиная с 2020 года.

При исчислении минимального предельного срока владением жилого помещения или доли в нем, предоставленного в рамках программы по реновации жилищного фонда города Москвы, учитывается и срок нахождения в собственности освобожденного жилого помещения или доли в нем.

Минимальный предельный срок владения, равный пяти годам, может быть снижен региональными властями вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Как определить величину налогооблагаемого дохода от продажи имущества?

В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами недвижимого имущества договорная стоимость проданного объекта сравнивается с его кадастровой стоимостью, установленной на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация права собственности от продавца к покупателю, и скорректированной на понижающий коэффициент 0,7. Получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно на сайте Росреестра.

Если цена продажи по договору ниже указанной величины, доход от продажи принимается равным 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости. В случае, когда кадастровая стоимость объекта отсутствует, сумма дохода от продажи недвижимости определяется исходя из договорной цены сделки, согласованной продавцом и покупателем. Такой порядок устанавливает ст.214.10 НК РФ.

На какие суммы можно уменьшить налогооблагаемый доход?

При определении налоговой базы от продажи имущества налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на имущественные вычеты или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имущества

Имущественный вычет предоставляется в размере доходов от продажи имущества, но не более:

1 млн.руб. при продаже квартир, комнат, жилых и садовых домов, включая земельные участки

250 тыс.руб. при продаже прочего недвижимого имущества

250 тыс.руб. при продаже имущества, отличного от недвижимого

Ст.220 НК РФ предоставляет налогоплательщику право на уменьшение налоговой базы по налогу с доходов по продаже имущества либо на имущественный вычет, либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение имущества. Одновременно применить имущественный вычет и уменьшить доходы на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта нельзя.

Имущественный вычет предоставляется в размере фактически полученного дохода, но с учетом действующего ограничения:

1 млн.руб. – доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков, а также долей в них

250 тыс.руб. – доходы от продажи прочей недвижимости

250 тыс.руб. – доходы от реализации иного имущества, отличного от недвижимого

Все вышеперечисленные имущественные вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода – календарного года.

Воспользоваться имущественными вычетами при продаже имущества можно один раз в течение налогового периода. Установленное ограничение применяется к каждому виду указанных выше доходов. Н-р, при продаже квартиры, гаража и автомобиля в течение года гражданин имеет право на три имущественных вычета – 1 млн.руб. в отношении квартиры, 250 тыс.руб. в отношении гаража и 250 тыс. в отношении автомобиля. Остаток неиспользованного имущественного вычета на следующий год не переносится.

Как влияет налоговый статус налогоплательщика на исчисление налога с продажи имущества?

Налогоплательщики, не признаваемыми налоговыми резидентами, не имеют права на применение имущественных вычетов

В соответствии со ст.207 НК РФ все физические лица – плательщики этого налога делятся на налоговых резидентов и нерезидентов. Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Гражданство физического лица на порядок определения резидентства не влияет. Так, если гражданин РФ постоянно проживает за рубежом, то для целей исчисления НДФЛ он будет признан налоговым нерезидентом.

Каков порядок декларирования доходов от продажи имущества?

Доходы от продажи имущества, облагаемые налогом, требуют обязательного декларирования

Если доходы от продажи имущества не облагаются налогом, у продавца не возникает обязанности по исчислению и уплате налога и, следовательно, по декларированию полученных доходов. В противном случае продавец обязан известить налоговые органы о сумме полученных им доходов, примененных вычетах и исчисленной сумме налога. Данные сведения указываются в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Налоговая декларация направляется в налоговые органы не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи имущества. Если 30 апреля выпадает на нерабочий день, то в соответствии со ст.6.1 НК РФ последний день срока представления декларации отодвигается на первый рабочий день после указанной даты.

К декларации прилагаются копии документов, подтверждающие факт продажи имущества, а также его приобретение в случае уменьшения налоговой базы на соответствующие расходы.

Декларация подается лично или через доверенное лицо непосредственно в налоговые органы либо в многофункциональный центр (МФЦ). Декларация может быть также направлена почтовым отправлением с описью вложения либо в электронной форме через личный кабинет на портале Госуслуг или на сайте ФНС.

В какой срок следует уплатить налог?

Рассчитанный в налоговой декларации налог подлежит перечислению в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи имущества. Как и в случае сдачи налоговой отчетности, если 15 июля приходится на нерабочий день, то последний день срока уплаты налога переносится на первый рабочий день после указанной даты.

В случае неуплаты НДФЛ налогоплательщик может быть привлечен к налоговой ответственности по ст.122 НК РФ в виде штрафа в размере 20% от не уплаченной в установленный срок суммы НДФЛ и по ст.75 НК РФ в виде пени за каждый день просрочки платежа.

	Практика исчисления налога с доходов от продажи имущества
	Имущественный вычет при приобретении жилья

© 2014-2021. Time-to-study.ru. Все права защищены.

Телефон: +7 (952) 288-61-20

E-mail: admin@time-to-study.ru

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

• При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
• Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

1. Размера полученной выгоды;
2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

1. Документы по сделке оформлены правильно;
2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

• Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

• Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

• Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

1. маркетинговые;
2. рекламные;
3. юридические;
4. посреднические;
5. и другие.

• Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

• Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

1. Рецензии на вывод оценщика;
2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Продажа недвижимости ООО

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

1. При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.

1. При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

1. НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
2. Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
3. НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

1. Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.

1. Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

1. Для физических лиц:

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Вывод

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

1. Как происходит продажа недвижимости
2. Особенности продажи недвижимости
3. Документы для продажи
4. Порядок проведения сделки
5. Налоги при продаже

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

• достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
• недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Документы для продажи недвижимости юридическим лицом

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

• решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
• копия учредительных документов организации;
• свидетельства ОГРН и ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
• доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
• паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
• документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
• справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
• при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

• приложения к договору;
• акт приема-передачи;
• свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
• справка из БТИ;
• кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
• квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

Подтверждение решения о продаже

Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
Переход права собственности на имущество

Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.