Можно ли продавать неприватизированную квартиру: с долгами, как продать долю?

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит. Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги. Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.

В статье расскажем:

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.

Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:

1. Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
2. Обмен одной недвижимости на другую.

Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

1. Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
2. Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
3. Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

Но есть и недостатки:

1. Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
2. Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
3. Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Существуют три способа продажи муниципальной недвижимости:

1. Приватизация и последующая продажа.
2. Прописка покупателя.
3. Обмен.

Рассмотрим каждый способ со всеми плюсами и минусами детально.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.

Как все выглядит пошагово:

1. Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.
2. Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.
3. С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.

Совет юриста: этот способ не самый надежный с точки зрения законодательства. Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Все способы как продать неприватизированную квартиру с долгами

К опытным юристам часто обращаются с вопросом: как продать неприватизированную квартиру с долгом. Вот уже два десятка лет в РФ действует закон регламентирующий невозможность этого действия, однако существует несколько законных вариантов сделки ― небезопасных, но вполне осуществимых.

Как продать квартиру без приватизации?

Если разобраться, собственником неприватизированной жилплощади является государство или муниципальный орган, лишь у них имеются законные основания осуществлять сделки с жильем. Проблема этой ситуации в том, что прописанные граждане принимают решение о продаже недвижимости, не имея на это прав, что трактуется государственными нормами, как противозаконные действия.

Однако коль на выдумку хитра и наш изобретательный народ, привыкший находить выход из самой сложной и тупиковой ситуации, отыскал несколько способов решения этой проблемы.

Для осуществления задуманного, потребуется грамотно и рассудительно подойти к этому вопросу и получить консультацию квалифицированного юриста, без которой найти пути обхода действующего законодательства вряд ли удастся.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Исходя из того, что все возможные варианты сделок продажи неприватизированной квартиры будут довольно рискованными, помощь юриста должна предусматривать не только его компетентность в сфере юриспруденции, но и личностные положительные качества.

Продажа недвижимости с долгом по квартплате

Как продать квартиру с долгом по квартплате быстро и по закону знают немногие. Однако подобные сделки осуществляются регулярно. Естественно, что потенциальные покупатели стараются избегать таких проблемных квартир, опасаясь лишних сложностей в оформлении.

Но если жилплощадь пришлась по душе и принято решение покупки, можно найти несколько вариантов сделки, которая удовлетворит пожелания обеих сторон.

• Предложить покупателю внести задаток за квартиру, а за полученные средства осуществить приватизацию и погасить долги. Поскольку метод можно назвать немного авантюрным, перестраховаться и нотариально оформить гарантии будет нелишним. При этом продавцу жилья приходится снижать цену за жилплощадь или оплачивать оформление сделки самостоятельно, чтобы покупатель не изменил своего решения и подписал договор.
• Воспользоваться услугами агентства. За определенную плату эти организации готовы из собственных средств оплатить долги по коммунальным услугам, а после продажи квартиры вычесть нужную сумму.
• Представитель агентства может самостоятельно обратиться в управляющую компанию и заверить ее гарантиями погашения долгов, как только продавец вступит в права собственности. Если коммунальное хозяйство дает разрешение, квартира приватизируется и переходит в собственность новому владельцу по договору купли-продажи.

Вступить в права собственности с помощью покупателя

Что делать, если жилец не знает, как приватизировать квартиру с долгом? Способ есть, главное грамотно его реализовать. Потребуется выполнить следующие действия:

1. Получить сведения о возможности приватизации продаваемой квартиры. Суть в том, что часть государственной собственности не может быть передана иным частным владельцам. К такому виду жилья относятся жилые помещения архитектурных строений, общежития, коммунальные квартиры, жилье военнослужащих, государственные квартиры в домах, где производится комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений. Если квартира не относится к перечисленным видам жилья, можно приступить к сбору документации.
2. Написать заявление в районную администрацию от имени всех жильцов, проживающих на данной жилплощади. К заявлению приложить документы:

• сведения о жилплощади и справка с перечнем прописанных жильцов;
• гражданский документ, удостоверяющий личность;
• свидетельства о рождении детей, не достигших совершеннолетия;
• бумага о денежной квоте:
• если гражданин попадает под категорию льготников, потребуются подтверждающие документы.

Поданное заявление сотрудники администрации рассматривают в течение 30 дней, после чего, обе стороны заключают соглашение о приватизации, что заверяется нотариально.

Как осуществить обмен неприватизированной квартиры с долгом ЖКХ?

Как продать квартиру с долгом, стало понятно, а вот какими способами можно осуществить обмен неприватизированной жилплощади знает не каждый.

Подобные сделки полностью зависят от добропорядочности агентств недвижимости.

Этим вариантом часто пользовались советские граждане, однако и сейчас он является эффективным действием в ситуации с государственным жильем.

• Самый важный нюанс, это поиск желающего лица оформить такой вид сделки. Низкая стоимость неприватизированного жилья, привлекает покупателей, но для многих такой вариант кажется подозрительным, поэтому подобные сделки осуществляются редко.
• Стоит найти хорошее агентство недвижимости, зарекомендовавшее себя лидером на рынке продаж и обмена жилья. Если таковое найдено, у покупателя появляется возможность приобрести квартиру равноценную по стоимости и квадратным метрам с вашим жильем. Однако подобных сделок стоит опасаться. Агентства не всегда выкупают квартиры обратно, если сказать иначе, злоупотребляет доверием и действуют обманным путем, что в законе трактуется, как мошенничество. В судебном порядке вряд ли удастся что-либо доказать.
• Далее, нужно собрать полный перечень документов с письменной просьбой разрешить сделку обмена, и подать их в районную администрацию.
• После того, как обе стороны подпишут соглашение об обмене, вы становитесь владельцем жилплощади покупателя, а агентство, в свою очередь, выкупает эту квартиру обратно, расплатившись наличными. Что получается в итоге? Все три стороны довольны и при своих интересах.

Осуществить подобные сделки не так уж проблематично, но опасность и риск ставят в позицию долгих раздумий, пожалуй, оправдано.

Существует еще один очень рискованный вариант обмена. На что только не идут россияне, для осуществления задуманного, прямо диву даешься. Жилец продаваемой квартиры заключает договор с риэлторской конторой, которая займется поиском равноценного жилья для обмена на неприватизированную квартиру клиента.

Далее, все оформление происходит, как и в первом варианте обмена. Так в чем же подвох? Суть в том, что большинство агентств предлагают так называемое удаленное жилье, существующее только по документам. Таким образом, продавец неприватизированной квартиры меняет ее на «пустышку» и исход событий будет зависеть от честности агентства.

Еще одна проблема, с которой придется столкнуться, это поиск агентства недвижимости. Не каждая посредническая организация готова рискнуть репутацией ради такой сделки. А главным условием является наличие формального жилого помещения. Недаром многие избегают подобных обменов. Вроде все на законных основаниях, но как-то шатко и неблагонадежно.

Положительные и отрицательные моменты продажи неприватизированного жилья

• Иностранные граждане не имеют прав на приобретение такого жилья.
• При такой сделке вернуть затраты, учитываемые при налогообложении невозможно.
• Покупатель государственного жилья не может быть его полноправным владельцем, даже если честно приобрел его из личных средств.
• Если у покупателя имеется в собственности иная недвижимость, приватизировать купленную муниципальную квартиру нельзя.
• Есть возможность пострадать от действий мошенников при обмене, так как доказать, что средства за недвижимость не передавались продавцу, практически нереально.
• Покупателю придется самостоятельно искать средства на приобретение такого жилья, так как банковское учреждение не выдает кредиты на сомнительные сделки.

• Вся процедура оформления занимает не более 7 дней.
• Если для оформления сделки выбрать государственный орган, исключается возможность жульничества и неблаговидных действий в целях наживы.
• Такое жилье не обременяется и не может являться залогом.
• Договор обмена не может потерять законную силу.

Возможные невидимые препятствия и сложности

Любая сделка, связанная с неприватизированной квартирой, подразумевает определенные риски. Самым опасным моментом считается обман со стороны покупающего лица или представителя агентства недвижимости. Случается, что снявшись с учета регистрации на продаваемой жилплощади, средства за квартиру так и не будут получены, или посредническая организация откажется выкупать жилье обратно. Исходя из этого, юристы настоятельно рекомендуют навести справки о репутации посреднической компании, услугами которой планируется воспользоваться.

Запомните! Реализуя подобные схемы, появляется большая угроза проблем с законом, так как такие способы признаются фиктивными сделками.

Если заинтересованное лицо подаст иск в суд с прошением признать сделку неправомерной, потянутся долгие недели судебных заседаний, и никто не может предугадать, какое решение может принять орган правосудия.

Если в муниципальной квартире прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, это еще больше усугубляет проблему. Исходя из законодательства РФ, они должны быть обеспечены жильем.

Совет! Лучше потратить немного больше времени и без лишних переживаний заняться легальной приватизацией жилплощади из личных финансовых средств. Это позволить осуществить продажу на законных основаниях.

Права собственников жилья

Основная идея приватизации помещений, это та действительность, что по завершению этого процесса гражданин становится полноправным обладателем и собственником квартиры. Уполномоченный орган выдает на руки две неопровержимых бумаги:

• свидетельство о праве собственности:
• документ о передаче жилья в собственность.

После этого распорядиться собственностью можно по своему желанию:

• продать
• подарить по дарственной;
• применить как вложение;
• заложить банковской структуре;
• сдать в аренду.

Вместе с правом владения собственник обязуется использовать жилье по назначению, содержать его и оплачивать коммунальные платежи

Перечень документов для продажи жилья

Итак, если квартира приватизировалась на законных основаниях и жизненные обстоятельства заставляют ее продать для отчуждения объекта недвижимости, необходимо собрать определенный список документов:

• оригиналы паспортов всех долевых собственников;
• идентификационные кода и их копии;
• свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей;
• разрешение попечительского совета;
• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт;
• свидетельство о браке;
• письменное согласие мужа/жены, если приватизация осуществлялась в брачном союзе;
• при продаже части жилплощади, письменное согласие участников долевого владения;
• документ о независимой оценке жилого помещения;
• сведения из БТИ;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие долга по услугам жилищно-коммунальных хозяйств:
• персональный банковский счет (по желанию)

Как избежать форс-мажора?

Чтобы подстраховать себя от возможных непредвиденных ситуаций, рекомендуется оформлять все шаги сделки документально и в письменном виде:

• факт получения денег свидетельствуется распиской;
• передача задатка продавцу подразумевает наличие соглашения, в котором две стороны гарантируют оформление сделки, после приватизации жилья;
• договор должен иметь сведения о стоимости квартиры.

Мы выяснили, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она принадлежит государству. Однако чтобы не попасть на крючок аферистов, нужно проявлять бдительность и осторожность.

Подобные сделки осуществляются с большим оборотом финансов, а это значит, что посредниками должны выступать проверенные лица, а сведения, которые вызывают малейшую долю недоверия, нужно проверять с особой тщательностью.

Более подробно о приватизации квартиры, увидите в этом видео:

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

– Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Отвечает руководитель отдела департамента вторичной недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Можете, если в связи с этим долгом на квартиру не наложен арест. Если на квартиру уже наложили арест судебные приставы, то придется все-таки сначала найти деньги и погасить задолженность, чтобы снять обременение, и только потом продавать. Если же арест не наложен, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не будет. Нужно будет только согласовать этот важный вопрос наличия долгов с покупателем.

Отвечает член правления ассоциации АКОН Никита Чулочников:

В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать. По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, – это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след. Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.

Отвечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова:

Давайте определимся, что подразумевается под продажей квартиры с долгом. Допустим, квартира принадлежит Вам, но существует долг по оплате ее стоимости. Если квартира Вам пока не принадлежит, а принадлежит, скажем, застройщику, то передать третьему лицу Вы можете только свои права требования с одновременным переводом долга.

Если квартира уже находится в Вашей собственности, то давайте определимся, в силу каких юридически значимых обстоятельств возник долг. Если речь идет о долге за оплату стоимости квартиры, все зависит от того, находится ли квартира в залоге кредитора в целях обеспечения такого долга. Если залог зарегистрирован как обременение, то продажа или любое другое отчуждение квартиры возможны только с согласия залогодержателя. Реже бывают случаи, когда неполная оплата стоимости квартиры не порождает залога. Обычно это происходит, когда квартира приобретена в результате сделки с близкими родственниками или имеются иные способы обеспечения долга, например поручительство. В таком случае продаже ничто не препятствует.

Вообще существует множество гражданско-правовых схем подобных сделок, и для того, чтобы подобрать удобную для Вас модель, необходим ряд уточнений. Так, возможны варианты, когда покупатель оплачивает полную стоимость квартиры, гася Ваш долг Вашему кредитору. Таким образом, покупатель становится Вашим новым кредитором. Возможен вариант, когда покупатель сам становится должником Вашего кредитора в неоплаченный части стоимости квартиры. Когда речь идет о долге, возникшем вследствие неоплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, иных долгов собственника, не связанных с пользованием квартирой, то отчуждение такой квартиры возможно, если службой судебных приставов не наложена мера ограничения должника в виде запрета на отчуждение, то есть арест. О наложении такой меры вы можете узнать из соответствующего постановления службы судебных приставов или в интернете на ее официальном сайте, заполнив онлайн специальную форму.

Отвечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:

Квартиру с долгом за коммунальные услуги продать можно. Просто расчет в данном случае будет проходить несколько иначе. По общей договоренности долг гасится за счет средств покупателя. Если долг очень большой, то обычно собственник делает скидку на сумму долга.

Как правило, покупатель вносит аванс в размере суммы долга, чтобы собственник мог погасить задолженность. Доля риска в данном случае присутствует. Но если сделку сопровождает то же агентство недвижимости, оно может взять на себя все риски, но только если долг не очень большой.

Также сторонам может быть предложена структура сделки, в которой будет присутствовать договор займа, при этом заем будет обеспечен залогом, в качестве которого может выступить участвующая в сделке квартира или другое имущество.

В разных агентствах могут предложить разные варианты расчета. Но самостоятельно покупку такой квартиры эксперты проводить не советуют.

Еще один вариант долга ипотечный. Квартиру с ипотечным долгом также можно продать. Для этого необходимо обратиться в банк, где оформляли кредит, и узнать схему досрочного погашения и снятия обременения. Пренебрегать этим не стоит, так как первый вопрос, который задает потенциальный покупатель, будет именно об этом. Продавцу также необходимо выяснить, за какой период до проведения сделки надо будет написать в банк заявление с просьбой разрешить продажу ипотечной квартиры, находящейся в залоге у этого банка. В разных банках он несколько отличается. Далее, как и на любую другую квартиру, ищется покупатель.

Существует две схемы расчета при такой продаже. Первая: при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму денег, равную сумме долга перед банком. Этот факт прописывает в договоре. Собственник вносит их на свой счет в банке, гасит ипотеку и получает документы для Регпалаты для снятия обременения. Потом оформляется переход права к новому собственнику и проводится окончательный расчет.

При втором варианте деньги закладываются в две ячейки: в одну долг по ипотеке, во вторую оставшаяся сумма для продавца. В это же время подписывается договор купли-продажи. В регистрационной палате оформляется право перехода недвижимости к новому собственнику, который приобретает ее с обременением. Условием доступа к деньгам первой ячейки является договор купли-продажи и документ о переходе права на недвижимость к новому собственнику. После погашения задолженности перед банком документы вновь подаются в Регпалату для снятия обременения. Условием доступа ко второй ячейке обычно становится наличие у продавца договор купли-продажи и выписки из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на данный объект недвижимости. Первая схема расчета используется банками гораздо чаще, чем вторая.

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхардт:

В данной ситуации стоит задать следующий вопрос: приватизирована ли квартира? Если квартира приватизирована, то ничто не мешает продаже. Долг по квартплате по умолчанию остается на прежнем владельце недвижимости. Кстати, об этом можно и нужно указать в договоре, добавив пункт о том, что долг от продавца покупателю не переходит. Если же стоит задача продать/обменять квартиру вместе с долгом, то в договор следует внести пункт о переводе долга на нового собственника.

С неприватизированной квартирой все сложнее. Чтобы продать такую квартиру, ее нужно предварительно приватизировать. В подавляющем большинстве случаев сделать это без погашения задолженности не удастся. В редких случаях удается получить документы на руки под гарантийное письмо об оплате. Можно попробовать договориться с покупателем о целевом авансе и погасить задолженность из него, но далеко не всякий пойдет на такую рискованную сделку. Чаще за такие сделки берутся риелторские агентства. Обменять неприватизированную квартиру с долгом теоретически проще просто при обмене управляющей компании направляется уведомление о смене нанимателя. Но на практике большинство участвующих в данном процессе предпочитает проводить обмен через симметричные договоры купли-продажи, что возвращает нас к необходимости приватизации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать квартиру с долгом по квартплате?

Юридическая консультация по взысканию задолженности

Похожие темы по взысканию задолженности

• Как бороться с коллекторскими агентствами: инструкция
• Может ли банк продать долг коллекторам — имеет ли банк право
• Как происходит внесудебное взыскание долгов
• Иск о взыскании неосновательного обогащения: требования и претензии
• Иск о взыскании неустойки — как составить, пример из практики
• Солидарный порядок взыскания — это что значит по ГК РФ

Показать еще 2

Сделки купли-продажи совершаются на разных условиях. Возникает вопрос, как продать квартиру с долгом по квартплате, и можно ли вообще провести такую сделку. Ставки на коммунальные услуги постоянно растут, поэтому у владельцев квартир может накопиться внушительный долг по коммунальным платежам.

Правовая инструкция «33 Юриста.ру» расскажет, можно ли продать квартиру с долгом, и какие особенности имеет такая сделка.

Допускается ли продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам?

Для ответа на вопрос обратимся к статье 209 Гражданского кодекса. Собственник наделен правом делать с имуществом, что захочет. При этом должно соблюдаться важное условие: сделка не должна нарушать интересы других лиц.

Препятствует продаже арест на имущество, наложенный по решению суда. В этом случае при регистрации сделки в территориальном подразделении Росреестра возникнут осложнения.

Как продать квартиру с долгом по квартплате?

Сделка совершается по доброй воле обеих сторон. Поэтому нужно юридически грамотно закрепить договоренность. Стороны пишут в соглашении, что долги по коммунальным платежам погашает покупатель.

Важно! Обязанности по погашению коммунальной задолженности переходят на нового владельца после того, как не него перейдет право собственности на имущество.

Если стороны договорились о продаже имущества с обременением, то задолженность переводится в порядке статьи 391 Гражданского кодекса.

Продажу можно совершить, если управляющая компания и новый собственник не возражают против сделки.

Оформление договоренности производится согласно статьям 454, 455 и 389 ГК РФ.

Соглашение составляется в письменной форме. Заверение через нотариальную контору не является обязательным. Но стороны могут обратиться к нотариусу по своему желанию.

Важно! Продавать доли в имуществе без заверения в нотариальной конторе закон запрещает.

В компанию, осуществляющую управление домом, направляется извещение. К извещению прикладывается документ, подтверждающий законность владения, а также ксерокопия договоренности о продаже недвижимости.

Можно также приложить документ, в котором записаны показания приборов учета.

Какие документы нужно собрать для проведения сделки?

Продается даже имущество, имеющее обременение. Поэтому вопрос о том, как продать квартиру с долгами, связан со сбором документации.

8 основных документов для продажи:

• паспорта обеих сторон;
• одобрение специалистов опеки, если в квартире зарегистрированы дети;
• свидетельства, подтверждающие законность владения: договор купли-продажи, мены или другой документ, по которому собственник получил жилье;
• выписка из Единого государственного реестра;
• соглашение купли продажи;
• технический план и кадастровый паспорт;
• согласие других владельцев недвижимости на отчуждение имущества;
• справка из компании, управляющей домом, о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует. Если УК откажется дать такой документ, возникает риск, что сделка сорвется.

Совет. Зафиксируйте в договоре, что аванс, который вносит покупатель, идет в счет оплаты задолженности по коммунальным платежам. Таким образом, стороны регулируют порядок уплаты задолженности.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами?

Приватизация – хлопотный процесс, связанный со сбором множества документов. По этой причине не все граждане приватизировали свою жилплощадь.

Сделки с жильем без приватизации осуществлять нельзя. Тем не менее, имеются способы передать имущество другому лицу, не нарушая при этом нормы закона.

Если нет желания или возможности приватизировать собственность, проблему можно решить. Обратитесь к специалистам сайта «33 Юриста.ру». Юристы сопровождают сделки по продаже жилья с обременением. Они оформят документы для продажи, составят договоренность. Покупатель собственности возьмет все проблемы с оформлением документации на себя.

3 варианта отчуждения

1. Сделать регистрацию в квартире продавцу до оформления продажи. Договор социального найма дает права прописать покупателя.
   Схема действий:
   • Продавец прописывает приобретателя недвижимости.
   • Приобретатель передает денежную сумму.
   • Продавец и члены его семьи выписываются из квартиры.
   • Приватизацией занимается приобретатель объекта.

Совет. Сделки по отчуждению неприватизированного жилья связаны со сложностями, поэтому рекомендуем проконсультироваться с юристами.

После того, как документы на приватизацию собраны, обратитесь в местные органы власти. Когда вам выдадут документ о приватизации, смело можно совершать сделки с жильем.

Важно! Будьте готовы к ощутимым тратам при продаже недвижимости, если делаете это сразу после приватизации. Если вы являетесь владельцем менее пяти лет, то согласно Налоговому кодексу придется платить налог с продаж.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Сделка возможно даже в таком случае, когда по неприватизированному имуществу имеется неоплаченная задолженность.

Поскольку сделка является рискованной, нужно быть готовым снизить цену на объект. Проведение операций требует оформления расписок, гарантий и иных обоснований.

Для оформления действий от лица продавца на юриста оформляется доверенность.

Предупредим, что отчуждение недвижимости с долгами является опасной процедурой. Управляющие компании никому не собираются прощать долги. Они обращаются в суд и взыскивают как сам дог, так и неустойку за каждый день промедления с оплатой.

Поэтому рекомендуем приобретателям проявить осторожность. Нужно несколько раз взвесить все за и против прежде, чем соглашаться на такую покупку. Если положительное решение все же принято, нужно грамотно составить промежуточное соглашение. Обговорить условия погашения долгов за собственника жилья.

Недвижимость, на которую судья наложил арест, продать нельзя.

Предупредим о неприятном последствии отсутствия платежей по коммунальным услугам. Пока не погашен долг, возникает опасность, что воду, газ, свет или другие услуги могут отключить. Разбираться с неприятностями придется новому владельцу жилья.

Заключение

На сайте «33 Юриста.ру» вы можете узнать, как продать неприватизированную квартиру с долгами. Уточнить другие вопросы в сфере недвижимости. Консультация ведется в режиме онлайн. Юристы дают развернутые ответы со ссылками на законодательство по всем вопросам.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке

Специалистов агентства «Чистые Пруды» часто спрашивают, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами. Практика показывает, что многие по различным причинам отказываются от возможности приватизировать жилье, поэтому, внезапно решив его продать, задумываются над легальностью сделки. Их сомнения вполне обоснованы, так как в Российской Федерации продажа жилого имущества без предварительной приватизации запрещена. Собственниками таких квартир и домов являются муниципалитеты и государство, и только они имеют право на совершение операций с неприватизированной недвижимостью.

Таким образом, не имеет значения, числится ли по квартире задолженность за коммунальные услуги — продажа без приватизации невозможна. Однако существуют законные способы продать неприватизированную квартиру с долгом. Рассмотрим те, что наиболее часто встречаются на практике и не нарушают законодательных норм.

Приватизация совместно с покупателем

При наличии задолженности по счетам продавец может взять задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета. Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски. Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.

Продажа квартиры через агентство

Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи». Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются. Крупные офисы, включая «Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

• такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
• при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
• процедура длится неделю.

• иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
• нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
• налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

Важно
Ограничением при продаже неприватизированного жилья является то, что площадь должна быть не менее 15 кв. м.

Как продать муниципальную квартиру с долгами по квартплате без рисков

Чтобы не попасть на уловки мошенников и продать неприватизированную квартиру с долгами без рисков, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

• расписка — для фиксации факта получения денег;
• промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

Важно
В договоре обязательно должны быть указаны сведения о стоимости объекта. Если покупатель согласен на погашение долгов до оформления сделки, нужно отдельным пунктом указать размер скидки от стоимости квартиры.

Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Правовая безграмотность наших граждан нередко приводит к тому, что при совершении сделок купли-продажи или обмена их обводят вокруг пальца. Юристы и риэлторы агентства «Чистые Пруды» много лет оказывают комплексные услуги населению: от имени компании производят срочный выкуп объектов недвижимости в Москве и Подмосковье, разъясняют, как продать неприватизированную квартиру с долгами, помогают подготовить документы к приватизации для продажи, сопровождают любые сделки, выступая гарантами их юридической чистоты. Мы дорожим своей репутацией, поэтому щепетильны в отношении каждого клиента.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как продать неприватизированную квартиру?

Приватизация квартиры довольно долгий и трудоемкий процесс (начиная от сбора документов и заканчивая регистрацией договора в ЕГРП) из-за чего не все люди хотят его выполнять. Именно поэтому многие задаются вопросом, как продать неприватизированную квартиру.

Также данный вопрос интересен и тем, кто уже воспользовался своим правом и приватизировал квартиру, вследствие чего упустил возможность на приватизацию другого жилья. Ведь в соответствии с Законодательством №1541-1, в котором говориться о том, что зарегистрировать своё право на собственность можно только один раз. Ответ на все эти вопросы попытаемся рассмотреть в данной статье.

С юридической и правовой точки зрения ответ на этот вопрос очевиден. Продажа квартиры без проведения процедуры приватизации в РФ не возможна. Это вытекает из ряда причин, которые указаны в законодательстве. Но существуют лазейки, зная которые все же можно продать квартиру без приватизации и даже с долгом.

ВНИМАНИЕ . Для их успешной реализации необходимо получить грамотную помощь от квалифицированного юриста или риелтора, который обладают необходимыми знаниями и опытом в решении данной задачи.

Итак, рассмотрим эти лазейки:

Договариваемся с покупателем

Данный вариант является самым наилучшим и безопасным. Продавцу необходимо найти такого покупателя, который будет согласен совместно с ним приватизировать квартиру. Чтобы все прошло успешно следует уточнить вопрос: Можно ли вообще приватизировать квартиру? В данном случае имеются в виду квартиры, которые предназначены для размещения военнослужащих (в военных городках); служебные квартиры; жилье в общежитии; квартиры в аварийных домах; кооперативное жилье и другие. Если квартира относится к одной из таких категорий, то ее приватизации вообще невозможна!

ВАЖНО . Затем в районной администрации по месту нахождения жилья необходимо написать заявление, которое следует подписать всем лицам, проживающим в жилье, собрать пакет документов и составить договор о приватизации квартиры. Данный договор требуется заверить у нотариуса.

При составлении договора покупатель вносит определенную сумму за приватизацию, что дает право продавцу приватизировать жилье и в дальнейшем его продать по данному договору.

Прописка покупателя

Данный способ предполагает, что продавец договаривается с покупателем и прописывает его в не приватизированной квартире, а сам из нее выписывается. За это он получает оговоренную сумму денег. Дальнейшая приватизация квартиры ложиться уже на плечи покупателя.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

Осуществление обмена

Осуществление обмена очень ненадежный способ продажи неприватизированной квартиры. Для его осуществления необходимо будет обратиться в агентство по недвижимости, которое осуществляет такие манипуляции. Агентство найдет покупателя, который будет не против выполнения такого обмена, ведь цена на неприватизированное жилье значительно меньше и у покупателя могут возникнуть какие-либо подозрения. Поэтому рекомендуется выбирать агентство с очень высокой репутацией, которая поможет подобрать квартиру приблизительно равноценную продаваемой.

После в районной администрации составляются необходимые документы и, когда получено разрешение, происходит обмен. В Российском законодательстве процесс обмена регулируется главой 31 Гражданского кодекса.

ВАЖНО . Заключительным этапом является продажа полученной квартиры агентству. Вы получаете деньги за продажу жилья, а агентство берет за проделанные услуги комиссионные. Но здесь существует момент, который делает всю процедуру обмена ненадежной. Он заключается в том, что агентство может не купить обратно квартиру. Попытаться доказать что-либо в судебном порядке не удастся, ведь никак невозможно зафиксировать обязанность агентства купить у вас квартиру после совершения обмена.

Обмен на “буфер”

Такой способ является своего рода разновидностью описанного выше способа обмена. В данном случае вам также необходимо обратиться в агентство, с которым и будет происходить процесс обмена. Но особенность этого способа заключается в том, что агентство предоставляет так называемые квартиры буферы. Такие квартиры обладают очень низкой стоимостью (в основном это дома за городом) и имеется вероятность, что они существуют только на бумаге.

ВНИМАНИЕ . В дальнейшем процедура похожа на ту, которая была описана выше. Заключаются все необходимые документы, происходит обмен. Агентство получает квартиру продавца, а он в свою очередь квартиру буфер. Затем эта квартира выкупается, и продавец получает свои деньги. Но очень велика вероятность махинаций со стороны агентства. Они могут заключаться в том, что квартира буфер не будет выкуплена обратно и продавец останется без своего жилья и приобретённой квартиры или в лучшем случае с жилым помещением в удаленном месте.

Данный способ также сложен в реализации т.к. не все агентства согласятся выполнять такие манипуляции, а главным условием для них является квартира буфер, которая существует на бумаге. Поэтому решиться на такую сделку необходимо, только если агентство является очень надежным. Юристы не рекомендуют выполнять такие обмены, ведь с одной стороны все вроде бы по закону и агентство предоставляет гарантии, но на самом деле всё оборачивается не в лучшую сторону для обменщика.

ВАЖНО . Для своей безопасности следует каждую процедуру письменно документировать (писать расписки, четко указывать суммы денег, оформлять все путем составления договоров) или же попросить для этих целей присутствие опытного юриста.

Достоинства и недостатки продажи квартиры без приватизации

Недостатки:

• очень большие риски. При совершении обменов присутствует возможность остаться без денег и жилья, ведь вероятность выполнения обещаний держится на честном слове агентства. Судебные органы не будут рассматривать дела, связанные с такими обменами, ведь с юридической точки зрения он происходит без каких-либо нарушений;
• только наличный расчет. Банки не поддерживают совершение сделок, происходящих такими способами, поэтому производить оплату придется только наличными деньгами. Также банк откажет в предоставлении кредита для совершения данных сделок;
• признание сделки мнимой. Любое заинтересованное лицо в вашей сделке сможет подать иск в суд и признать совершенную сделку мнимой (статья 170 ГКРФ), ведь она действительно заключается лишь для создания вида;

Достоинства:

• неприватизированное жилье удастся продать;
• все способы за исключением описанного в первом пункте, возможно завершить в очень короткие сроки;
• сам процесс обмена (до момента выкупа жилья агентством обратно) является с правовой точки зрения полностью законным;
• при договоренности с покупателем оформление всех документов происходит в государственных органах, что исключается возможность обмана или аферы;
• если неприватизированное жилье с долгами в России, то его также можно продать, воспользовавшись предложенными способами.

Особое внимание хотелось обратить на то, что продажа жилья без приватизации — это определенные риски и затраты. Если же возникает необходимость воспользоваться одним их способов, то следует очень тщательно проверять все документы и пользоваться юридической помощью. Для того, чтобы избежать всех этих рисков и затрат рекомендуется просто приватизировать жильё и на основании закона его продать.