При каких условиях аренда признается крупной сделкой

Крупная сделка для ООО

Налоговая может признать сделку крупной, даже если она на 5000 рублей. Всё зависит от типичности сделки и балансовой стоимости активов компании, а не от суммы контракта. Если не понять, что сделка крупная и оформить неправильно, налоговая или один из участников общества вправе отменить ее через суд.

Какая сделка ООО будет крупной

В законе есть два признака крупной сделки:

сумма сделки больше 25% балансовой стоимости активов. Об активах поговорим чуть позже;
сделка выходит за рамки обычной деятельности компании. Обычной считают ту деятельность, которая типична для других компаний из отрасли. Если строительная компания строит дома, вопросов нет. Но если строительная компания внезапно заключит сделку на продажу тонны пирожков, эта сделка выходит за рамки.

Крупной сделка считается, если совпали оба признака. Теперь давайте подробнее на примере:

Строительная компания продает жилой дом. Дом стоит больше 25% активов компании. Но строить и продавать дома — обычное дело для строительных компаний, поэтому сделка не крупная.

Пример из другой сферы. В сеть парикмахерских перестали ходить клиенты, но у сети есть в собственности 12 помещений. Сеть решает сдавать в аренду половину из них, по деньгам выходит больше 25% от активов. И сдача помещений в аренду — нетипичная сделка, парикмахерские таким обычно не занимаются. Совпали оба признака — значит, сделка крупная.

Бывает, что сама по себе сделка на небольшую сумму, но таких сделок много, они похожи и в итоге дают больше 25% от активов. Это называется серией сделок, которую налоговая тоже может посчитать крупной.

Сеть парикмахерских продает шесть помещений разным людям, цена каждого — 5% от активов сети. Эти сделки подходят под критерий нетипичности и в сумме дают 30%. Серия таких сделок будет считаться крупной.

Теперь разберемся с балансовой стоимостью активов.

Как посчитать крупную сделку

Чтобы понять, какая сделка будет крупной, нужно разобраться с балансом ООО. Баланс — это активы и пассивы компании. Активы — это собственность компании, которая может приносить доход. Например:

деньги;
долги, которые ей должны вернуть;
недвижимость;
ценные бумаги;
инвестиции;
резервы.

А пассивы — это то, из чего состоят активы, например уставной и добавочный капитал, кредиты.

Каждый год бухгалтер считает, сколько у компании активов, а сколько пассивов. Этот подсчет называется «бухгалтерским балансом». Его компания сдает в налоговую и Росстат.

Вот так выглядит бухгалтерский баланс по итогам года:

Крупная сделка или нет, можно понять по сумме из строчки «всего активов».

Посчитаем, какая сделка будет считаться крупной для компании из примера. Для удобства округлим 12 597 519 рублей до 12 миллионов:

12 000 000 рублей — активы компании;

25% от активов — сумма, с которой сделка будет крупной;

х — крупная сделка в рублях.

Считаем. Чтобы быстро получить 25% от любой суммы, разделим на четыре:

х = 12 000 000 / 4 = 3 000 000 рублей — для компании из примера сделки от этой суммы считаются крупными.

Отчет по балансу компании сдают по-разному. Стандартно — до 31 марта следующего года, но за 2018 год его надо сдать до 1 апреля 2019 года, потому что 31 марта — выходной. Если сделка проходит в феврале 2019 года, когда отчет за прошлый год еще не сдавали, берут сумму активов из отчета за 2017 год.

Есть компании, которые сдают отчеты не раз в год, а чаще. Это называется промежуточной отчетностью. Например, раз в квартал сдают отчеты строительные компании и те, у кого есть кредиты. Они считают сделки по сумме активов из последнего отчета.

Подготовить решение об одобрении сделки

Одобрение сделки — это согласие участников общества на ее проведение. Без согласия налоговая и любой из участников общества могут ее отменить.

Сделку одобряют на собрании участников общества. Во время собрания секретарь ведет протокол и пишет: кто проголосовал против, а кто — за. Голосов за должно быть больше хотя бы на один.

В уставе компании могут быть прописаны другие условия. Например: для одобрения крупной сделки нужно согласие только генерального директора, управляющей компании или другого ООО. Условие прописывают в уставе в момент создания общества.

Единственному учредителю ООО не нужно проводить собрание с самим собой, достаточно подписать решение.

Протоколы и решения хранятся, пока существует компания. После ликвидации протоколы можно выкинуть или сдать в архив, если хочется.

С крупными сделками есть свои риски: их может отменить налоговая, а участники рискуют лишиться своих квартир.

Чем рискует компания

Главный риск с крупными сделками — отмена сделки. Отменить может налоговая или участники общества, если сделка прошла без одобрения.

Компания «Буржуа» продала здание компании «Элита». По всем признакам сделка была крупной, но одобрение участников общества компания-продавец не получала. Через полгода налоговая отменила сделку. Здание вернулось к «Буржуа», а «Элита» получила назад свои деньги.

Но за эти полгода «Элита» вложила миллион рублей в ремонт и в рекламу. Этот миллион «Элита» будет требовать у «Буржуа» в суде.

Покупатель может подстраховаться: запросить у компании-продавца бухгалтерский баланс, чтобы посчитать, крупная ли сделка. И, если да, проследить, чтобы ее одобрили по правилам: попросить копию протокола или решения.

Чем рискуют участники общества

В законе есть понятие — субсидиарная ответственность. Это когда участники общества отвечают по долгам личным имуществом, если крупная сделка привела компанию к банкротству.

Обычный сценарий: у компании есть уставный капитал, минимум 10 000 рублей. Этим капиталом она отвечает по долгам. Деньги, квартиры и айфоны участников ООО за долги не отбирают.

Плохой сценарий: если арбитражный управляющий признает, что в банкротстве виновата крупная сделка, отвечать имуществом будут все, кто эту сделку одобрил.

Риски есть, даже если у компании один учредитель, и ему не нужно получать одобрение. Он тоже отвечает по долгам своим имуществом.

Ответственность директора перед компанией

Сделка не считается крупной, пока не доказано обратное. Доказывает истец — тот, кто обращается в суд, чтобы отменить сделку. У истца есть на это год.

Год считают с того дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении требований по одобрению сделки. Должен был узнать — формулировка из закона, на практике с определением этого момента всё неоднозначно. Например, для участника общества отсчет начинается в день вручения ему повестки на собрание по обсуждению крупной сделки.

Договор аренды как крупная сделка. Нерешенные 343-фз вопросы

Федеральный закон 343-ФЗ с 01.01.2017 вносит существенные изменения в ФЗ «Об АО» и ФЗ «Об ООО» в части регулирования крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.
Предлагаю к обсуждению, как понятно из названия настоящего блога, некоторые из оставшихся нерешенных проблем с квалификацией договора аренды как крупной сделки.

В настоящий момент и до 01.01.2017 действует позиция ВАС, согласно которой аренда могла быть признана крупной сделкой, если отвечала в совокупности следующим критериям:

а) стоимость имущества, передаваемого по договору, >25% стоимости имущества общества (судебная практика также определяла стоимость суммой арендной платы за период действия договора — суд округа — А50-9795/2014, 1 инстанция — А66-10302/2013; а иногда даже за месяц — А40-145539/12, ВАС N А63-14155/2008, судебная коллегия ВС А66-10302/2013);

б) имущество используется в основной производственной деятельности;

в) общество на длительный срок лишается возможности пользования этим имуществом.

С 01.01.2017 в Законах обществ, вводящих в т.ч. определение обычной хозяйственной деятельности, за пределы которой должны выходить крупные сделки, будут закреплены следующие критерии:

а) заключение договора приводит к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов;

б) стоимость имущества, передаваемого по договору, >25% стоимости имущества общества;

Однако неполнота позиции ВАС не была заполнена законом. А именно:

а) Так и не предусмотрены случаи приобретения имущества в аренду;

Непонятно, почему такую сделку закон обделяет вниманием. Договор аренды, не позволяющий арендатору в одностороннем порядке без санкций отказаться от договора, может существенно обременить хозяйственную деятельность общества на долгий период или вовсе сделать работу общества бесприбыльной. По этой причине следовало бы разрешение вопроса о заключении такого договора предоставить на обсуждение между участниками/акционерами/советом директоров. О критериях определения крупности такой сделки поговорим ниже в п.В.

б) Оставлен без внимания вопрос использования права одностороннего расторжения договора аренды (спорный момент);

Практика (уже ссылался на решение коллегии по делу А66-10302/2013) считает, что расторжение договора не может оспариваться, как крупная сделка. Моя позиция обратно противоположная.
Институт одобрения крупных сделок создан для понуждения участников к коллективному принятию решений, от которых зависит судьба бизнеса. Ошибка в принятии такого решении может повлечь невозможность дальнейшего существования бизнеса. Поскольку, таким образом ставятся под угрозу права всех участников, то принятие решения только одним лицом, например ЕИО, было бы несправедливым. Стоит полагать, что мысли законодателя были схожими, вводя обязательный критерий таких сделок «приводит к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов».
Теперь представим небольшую типографию. Все станки одной из стадий печати, например, послепечатной обработки, находятся в аренде. Расторгнув договор, производство остановится до последующего заключения договора или приобретения имущества.
Возможно, закон исходит из того, что прямых убытков расторжение договора аренды не влечет, а восполнить «утрату» не составит труда. Необходимо просто найти другого арендатора или заключить новый договор. Нечего здесь оспаривать, тем более, сколько времени уйдет на судебное разбирательство, а производство так и будет простаивать? Да, но стоит вспомнить, что зачастую используются личные связи, и арендные платежи могли быть символическими, а придется платить реальную стоимость. С кого требовать разницу?
Резюмируя, расторжение договора аренды может приводить к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов, так почему к такой сделке не применяются правила о КС и СЗ?

в) Не учтена реальная стоимость прав

Предоставленный законом критерий определения стоимости через балансовую стоимость несовершенен. Обратимся к бух. учету, а именно к IFRS 16 «Аренда». Сильно обобщая, можно сделать вывод, что для арендатора на оценку «актива в форме права пользованияобязательств по аренде» главным образом влияет размер арендных платежей и срок аренды. Для арендатора в целом также — размер получаемых доходов от сдачи в аренду. К какому выводу мы можем придти? Истинная ценность актива, приобретенного/передаваемого по договору аренды, в бух. учете не отражается. Предлагаемый ранее судебной практикой подход подсчета через арендные платежи за год/срок действия договора логичен, но не учитывает двух факторов: неприменимость критерия при расторжении договора и размер получаемого дохода от осуществления деятельности, обусловленной наличием арендованного имущества. Второй фактор должен быть ключевым в подобных вопросах.

Какие сделки относятся к крупным

Крупная сделка (КС) должна оформляться в особом порядке. И перед бухгалтером встает вопрос о том, что именно считать КС. У нее есть особые критерии, которые мы разберем в этой статье.

Вопрос: Какой стоимостный показатель должен учитываться для отнесения договора факторинга, заключенного АО, к крупной сделке?
Посмотреть ответ

Какая сделка будет считаться крупной для различных субъектов

Существуют различные критерии для определения крупности сделки. Классифицируются они в зависимости от того, какой именно юридический субъект заключает сделку.

Для АО

Критерии для отнесения сделки к значимой оговорены в статье 78 ФЗ №208 «Об АО» от 26.12.95. Крупной будет считаться та операция, которая связана с этими направлениями:

Покупка.
Отчуждение прав.

Если стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд применяет правила, относящиеся к прикрываемой сделке, и признает заключенную сделку совершенной на крупную сумму
Посмотреть мнение суда

Сделкой будут являться заем, кредитование, залог.
Крупной сделкой будут считаться операции с объектами, стоимость которых равна более 25% от балансовой стоимости активов АО. Информация для анализа берется из отчетности на заключительную дату периода.

Для бюджетных учреждений

В пункте 13 статьи 9.2 ФЗ №7 «О НКО» от 12 января 1996 года указано: крупная сделка может оформляться учреждением только тогда, когда на это есть согласие вышестоящего органа. В этом же законе прописано, что сделка будет считаться крупной, если ее стоимость больше 10% от балансовой стоимости активов.

Прощение большой части долга организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, не относится к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, и может быть признано крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью
Посмотреть мнение суда

Соответствующая информация для анализа берется из значений строки 410 Баланса учреждения. Актуальными являются данные на заключительную отчетную дату. Однако в уставе может быть прописан меньший размер КС.

Для ООО

Критерии для признания сделки крупной указаны в статье 46 ФЗ №14 «Об ООО» от 8 февраля 1998 года. Для определения крупной сделки нужно проделать эти действия:

Стоимость объекта соотносится с балансовой стоимостью активов ООО.
Установление выхода за границы стандартных хозяйственных операций.

Объектом крупной сделки может быть различное имущество: техника, недвижимость, движимые объекты. Но это также и нематериальные ценности: акции, интеллектуальная собственность.

К СВЕДЕНИЮ!
Критерии для определения крупной сделки могут устанавливаться уставом ООО.

Понятие взаимосвязанных сделок

Крупной сделкой могут признаваться взаимосвязанные сделки с небольшой стоимостью, которые в совокупности образуют КС с достаточной стоимостью. Рассмотрим признаки взаимосвязанности:

Однородность.
Операции совершены в один и тот же период.
Сторонами операций являются одни и те же лица.
Единая хозяйственная цель.

К примеру, учреждение может совершить ряд операций, направленных на вывод имущества в период объявления несостоятельности. В этом случае можно объединить все операции в одну и признать ее крупной сделкой.

В каких случаях сделка ООО не будет являться крупной

В пунктах 7-8 статьи 46 ФЗ №14 прописаны критерии сделок, которые не будут признаваться крупными. Если операция соответствует этим критериям, ее не нужно соотносить с правилами крупной сделки, не требуется получать решение собрания. Рассмотрим эти критерии:

Операции в границах стандартной хозяйственной деятельности. К примеру, ООО приобрела технику, которая нужна для работы с последующим извлечением прибыли. Это также займы на текущие потребности. Стандартность операции не определяется лицензиями общества на какое-либо направление деятельности. Обычность ее нужно устанавливать в каждом конкретном случае.
Часть уставного капитала перешла к ООО.
Произошел переход прав на собственность в рамках реорганизации.
Публичные соглашения на типовых условиях.
Операции, обязательность совершения которых оговорена в законах. В рамках этих операций фигурируют установленные тарифы и стоимость.
Были куплены акции на основании обязательного предложения.
Операции, оформленные на основании предварительного соглашения.

Операции, выполняемые единственным учредителем, не будут считаться крупными на основании пункта 7 статьи 46 ФЗ №14. Факт наличия единственного участника в ООО должен быть подтвержден выпиской ЕГРЮЛ.

Особенности одобрения

Главная особенность крупных сделок – они обязательно должны быть одобрены. Порядок одобрения зависит от правовой организации общества:

ООО. Одобрение выдается собранием учредителей. Если сумма операции составляет 25-50% от совокупного капитала субъекта, необходимо обратиться за решением к наблюдательному совету.
АО. Сделки одобряются на собрании аукционеров. Иногда решение принимается советом директоров. Если сумма операции составляет более 50% от совокупной стоимости активов, решение нужно получать на собрании акционеров с голосующими акциями.
Бюджетные учреждения. Для совершения крупной сделки нужно получить разрешение от органа, который является учредителем субъекта.

Согласие должно быть получено в порядке, который установлен законом. Если этот порядок нарушается, крупную сделку можно оспорить.

Оспаривание крупных сделок

С начала 2017 года поменялись нормы, связанные с заключением крупных сделок. В частности, изменился порядок оспаривания. Процедуру эту можно проводить только в том случае, если есть все необходимые условия. Если нет хотя бы одного из перечисленных условий, инициировать оспаривание бессмысленно. Судебный орган просто отклонит иск. Рассмотрим все эти условия:

Одобрение крупной сделки. Оспаривание проводится только тогда, когда сделка не была одобрена ни советом директоров, ни собранием участников. Возможны эти варианты: решение об одобрении операции не набрало нужной суммы голосов, проигнорирован порядок одобрения.
Число голосов. Иск имеет право подавать только лицо, имеющее не меньше 1% от совокупного количества голосов ООО. Возможен альтернативный вариант. К примеру, у истца есть только 0,5% голосов. В этом случае он может объединиться с другим лицом, у которого есть не менее 0,5% голосов. Иск возможно подать совместно.
Срок давности. Отсчитывается с даты общего собрания по результатам года, на протяжении которого совершалась КС. По истечении срока восстановить его нельзя.
Контрагент владел всей необходимой информацией о сделке. В частности, он должен быть извещен о следующих аспектах: сделка для организации признана крупной, на нее не было получено одобрение.

Иск не будет отклонен судом только в том случае, если наличествуют все четыре условия.

Составление иска

Для аннулирования крупной сделки необходимо составить иск. Основанием для признания операции недействительной будет статья 173.1 ГК РФ, пункт 4 статьи 46 ФЗ «Об ООО». Ответчиком будет являться ООО и его контрагенты. Для оспаривания нужно доказать наличие этих обстоятельств:

Операция должна быть одобрена в качестве крупной сделки.
Операция не была одобрена в надлежащем порядке.
Контрагент имел сведения о том, что операция нуждается в одобрении.

К заявлению нужно приложить подтверждающие документы. В частности, это бумага о том, что истец владеет 1% и более голосов от общего числа. Таким документом может стать выписка из ЕГРЮЛ, перечень участников ООО. К заявлению также рекомендуется приложить эти бумаги:

Документы, подтверждающие совершение операции: кредитное соглашение, расчет размера займа.
Бухгалтерский баланс.
Устав общества.
Документальные доказательства того, что порядок оформления сделки являлся незаконным.
Свидетельство о том, что ответчику направлена копия иска.
Квитанцию об оплате госпошлины.
Доверенность, если иск подает представитель.

Обращаться с иском нужно в арбитражный суд. Составлять заявление рекомендуется совместно с юристом.

Признание договора аренды крупной сделкой: теория и практика

В настоящее время в бизнес-среде наблюдается динамика роста количества злоупотреблений полномочиями со стороны топ-менеджмента. Одним из наиболее распространенных нарушений является заключение крупной сделки без должного одобрения со стороны участников общества.

В соответствии со статьей 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ (далее – ФЗ «Об ООО») от 08 февраля 1998 г. крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Исходя из рамок, установленных вышеуказанной статьей, можно сделать вывод, что предоставление имущества организации во временное владение и (или) пользование не может рассматриваться в качестве крупной сделки, так как в таком случае отчуждения или возможности отчуждения данного имущества не возникает. Исключение составляет заключение договора аренды с правом выкупа объекта аренды.

Однако на практике при квалификации такой сделки судами, как правило, применяется расширенное толкование указанной нормы.

В 2014 году данный подход был закреплен в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью». В Постановлении рассматривается вопрос квалификации сделок по передаче имущества во временное владение и (или) пользование, требующих одобрения со стороны организации-арендодателя. ВАС РФ приходит к выводу о том, что договор аренды может быть признан судом крупной сделкой при наличии совокупности следующих условий:

передаваемое во временное владение (пользование) имущество стоит более двадцати пяти процентов общей стоимости имущества общества;
данное имущество используется обществом в его основной производственной деятельности;
данное имущество выбывает из пользования общества на длительный срок (например, более пяти лет).

При знакомстве с данными положениями сразу возникает вопрос, каким образом будет определяться стоимость имущества при совершении таких сделок.

В пункте 2 статьи 46 ФЗ «Об ООО» закреплено, что стоимость имущества, отчуждаемого обществом в результате крупной сделки, определяется на основании данных его бухгалтерского учета. Однако стоимость имущества в бухгалтерском учете, ввиду начисления амортизации, может не отражать реальной стоимости этого имущества. Поэтому на практике к определению стоимости имущества, передаваемого по договору аренды, у судов сложились иные подходы.

Так, при вынесении решения от 18 марта 2016 г. по делу N А13-11006/2015 Арбитражный суд Вологодской области опирался на рыночную стоимость имущества, передаваемого во временное владение и пользование, установленную экспертом в отчете об оценке.

В то же время в решении от 01 февраля 2016 г. по делу N А60-31055/2015 Арбитражный суд Свердловской области сослался на размер арендной платы, установленный сторонами в договоре аренды, за весь период действия соглашения. При этом при принятии решения от 11 марта 2015 г. по делу N А65-4297/2014 Арбитражный суд Республики Татарстан руководствовался рыночной стоимостью права аренды земельного участка, указанной в экспертном заключении.

Таким образом, принимая во внимание столь разнообразную судебную практику, можно сделать вывод, что при рассмотрении спора о недействительности договора аренды в связи с несоблюдением порядка одобрения крупной сделки, истец может сослаться как на балансовую стоимость имущества, передаваемого в аренду, так и на его рыночную стоимость, стоимость арендной платы по договору аренды за весь срок передачи имущества во временное владение или же рыночную стоимость права аренды.

Не менее интересным является вопрос об отнесении или же о неотнесении имущества к используемому в основной производственной деятельности общества. В каких случаях имущество будет подпадать под данную категорию, а в каких нет?

В Постановлении от 24 ноября 2011 г. по делу N А41-19751/11 Десятый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделки, так как доказательств того, что ответчик вел производственную деятельность в спорных нежилых помещениях, на рассмотрение суду представлено не было.

Однако при вынесении Постановления от 18 марта 2016 г. по делу N А13-11006/2015 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд занял сторону арендодателя, обосновав это тем, что истцом имущество по оспариваемой сделке использовалось не в основном, а в дополнительном виде деятельности.

Таким образом, можно сделать вывод, что вопреки положениям Пленума ВАС суд может обосновать свое суждение исключительно на доказательстве того факта, что имущество использовалось обществом для получения прибыли. Вне зависимости от того, в каком из видов деятельности общества оно было задействовано.

Кроме того, в пункте 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», указано, что сделки по передаче прав и обязанностей по договорам аренды могут быть признаны крупными, если совершение данных сделок фактически повлекло за собой прекращение основной производственной деятельности общества. Аналогичный вывод был сделан и в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2016 г. N 18АП-15785/2015 по делу N А47-6653/2013.

Однако само по себе прекращение деятельности обществом после совершения спорной сделки не является бесспорным доказательством того, что имущество было использовано в основной производственной деятельности компании. Так, при вынесении Постановления от 10 февраля 2011 г. по делу N А09-6122/2010 Двадцатый арбитражный апелляционный суд отклонил довод заявителя о том, что в результате заключения спорного договора аренды из владения арендодателя выбыло имущество, предназначенное для его основной деятельности, в связи с чем производственная деятельность общества фактически прекратилась, так как истцом не было доказано, что именно сдача в аренду спорного объекта недвижимости повлекла ухудшение финансовых показателей общества и убытки, связанные с отсутствием прибыли у предприятия.

При этом следует помнить, что если установлено, что сдача недвижимого имущества в аренду является основным видом деятельности общества, сделка, совершенная в ходе осуществления такой деятельности, не будет признаваться подлежащей оформлению в порядке, предусмотренном для крупных сделок. При таких обстоятельствах договор аренды нежилого помещения не является крупной сделкой и не требует одобрения общего собрания участников общества (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2011 г. по делу N А56-912/2011).

В то же время установленный порядок одобрения крупной сделки может оказаться обязательным не только для договора аренды, но и для дополнительных соглашений к нему. Применяться такая квалификация будет в случае, если корректировка договоренностей влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки. Однако если соответствующее изменение было очевидно выгодным для общества (например, снижало размер неустойки для должника или же размер арендной платы для арендатора), то его одобрение общим собранием участников не должно осуществляться в обязательном порядке.

Так, в Решении Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-10303/2013 рассмотрен вопрос о признании дополнительного соглашения к договору, по условиям которого срок действия аренды был изменен с сорока девяти лет на три года, крупной сделкой. По результатам рассмотрения дела судом был сделан вывод о том, что такое соглашение подлежало одобрению в порядке, установленном статьей 46 ФЗ «Об ООО», так как изменение срока договора аренды следует отнести к изменению одного из основных условий договора аренды. Кроме того, нельзя утверждать, что данное изменение было очевидно выгодным для истца (арендатора), в связи с тем, что привело к утрате арендатором возможности арендовать объекты недвижимости на оставшийся срок и, соответственно, получать с них доход.

Однако Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении этого же дела в качестве второй инстанции в Постановлении от 19 апреля 2014 г. № А66-10302/2013 пришел к обратному заключению, обосновав свою позицию тем, что изменение условий было очевидно выгодным для арендатора в связи с тем, что давало возможность сэкономить сумму арендной платы за сорок шесть лет, а также освобождало общество от издержек на содержание арендуемого имущества. Противоположные позиции судей при рассмотрении дела в разных инстанциях дают большой простор для творчества при доказывании своей правовой позиции по делу.

Рассмотрим также вопрос о признании крупной сделкой договора субаренды. При заключении такого договора субарендодатель не только не лишается прав владения на объект недвижимого имущества, но он, по сути, никогда ими и не обладал. Но и в данном случае суды весьма широко трактуют нормы ФЗ «Об ООО».

Так, Президиумом ВАС в Постановлении от 17 июля 2012 г. N 2820/12 по делу N А12-24511/10 был сделан вывод о том, что, поскольку суд признал сделки по отчуждению имущества крупными, то и взаимосвязанные сделки с учетом договоров перенайма также являются крупными.

По результатам анализа вышеуказанной практики арбитражных судов можно сделать вывод о том, что тяжело предсказать исход дела о рассмотрении договора аренды в качестве крупной сделки, так как в данной сфере существует большое количество «подводных камней». Это связанно с отсутствием четкой законодательной регламентации этого вопроса и подробных разъяснений высших судов. Данные обстоятельства вызывают большую обеспокоенность, поскольку при таких условиях права учредителя компании недостаточно защищены законом и весьма уязвимы. Принимая во внимание данные обстоятельства, рекомендуем для минимизации рисков собственников компании подробно регламентировать данный вопрос в уставе организации.

В случае, если у вас возникают сомнения на счет того, как наиболее рационально и безопасно отразить механизм одобрения крупных сделок в уставе, или же вы уже оказались в подобной спорной ситуации, обращайтесь к квалифицированным консультантам. Подобное решение поможет в короткий срок и наиболее эффективно защитить ваши интересы.

Фото, использованное в материале, Бориса Мальцева, ИА «Клерк.Ру».

Крупная сделка в ООО: что это и как оформить

Справочная / ООО

Крупная сделка в ООО: что это и как оформить

От имени общества с ограниченной ответственностью сделки заключает директор. Он выбирает поставщиков, оценивает выгоду и риски. Учредители общества доверяют директору — не зря назначили именно его.

Бывает, фирме нужно заключить нетипичный для ежедневной коммерческой деятельности договор по высокой цене. Сдать в субаренду ненужную площадь магазина, оформить кредит или закупить новый вид товара, которым не пробовали торговать. Такие сделки ООО называются крупными. Все участники должны знать о крупной сделке и проголосовать за или против на общем собрании, потому что это ведёт к изменениям в бизнесе.

Рассказываем, какая сделка для ООО крупная, как участники голосуют и что будет, если одобрение не оформили.

Статья написана по правилам о сделках, действующих с 1 января 2017 года. Раньше критерии крупной сделки были немного другие.

Сдавайте отчётность без бухгалтерских знаний

Эльба подходит для ООО. Сервис подготовит всю необходимую отчётность, посчитает зарплату, налоги и взносы и сформирует платёжки.

Что такое крупная сделка ООО

У крупной сделки есть одновременно два признака по п. 1 и 2 ст. 46 Закона об ООО:

— Выход за пределы обычной хозяйственной деятельности. То есть такие договоры подобные фирмы обычно не совершают, и после сделки что-то поменяется.

Компания разработчиков пишет программы на заказ. Это обычная деятельность айтишников. Закупка партии смартфонов для перепродажи — уже выход за пределы обычной хозяйственной деятельности.

— Цена сделки больше 25 % балансовой стоимости активов общества.

Активы — имущество, с помощью которого общество зарабатывает. Это офис, техника, деньги на счетах, долги заказчиков, процентные вклады, исключительные права на товарные знаки и программы.

Активы компании разработчиков стоят 1 000 000 ₽. По договору поставки за смартфоны платят 500 000 ₽. Цена сделки — 50 % балансовой стоимости активов. Значит, договор закупки смартфонов — крупная сделка, нужно согласие участников.

Стоимость активов смотрят в последнем по дате бухгалтерском балансе общества. Если отчётность сдают раз в год — на 31 декабря предшествующего года. Когда в течение года готовят промежуточную отчётность — на дату последнего отчёта. Так сказано в п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 27 от 26.06.2018 г.

Когда цена продажи имущества отличается от его балансовой стоимости, берут большую величину.

Несколько взаимосвязанных нетипичных сделок, общая цена которых больше 25 % активов, тоже считаются крупными. Взаимосвязанные — когда у договоров общая цель — п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 27 от 26.06.2018 г.

Распродали оборудование парикмахерской. Одному покупателю — зеркала, второму — мойку, третьему — кресло для педикюра. Цена всех договоров больше 25 % активов, а салон больше не может стричь и делать педикюр. Все три договора — взаимосвязанные сделки. Для них нужно согласие участников.

Большая вероятность, что следующие сделки общества будут крупными:

— покупка, продажа и аренда недвижимости, автомобилей;

— покупка и продажа товарного знака, исключительных прав;

— оформление кредита, поручительства;

— продажа значительной части оборудования для текущей работы;

— закупка нового товара, когда фирма меняет профиль;

— заключение мирового соглашения в суде на выплату денег;

— уступка и прощение долга.

Для крупной сделки ООО обязательно одобрение участников

Участники общества одобряют крупную сделку на общем собрании по ст. 36, 37 и 38 Закона об ООО. Сделка считается одобренной, если большинство голосов за.

В уставе общества может встретиться условие, что договоры с ценой от 25 до 50 % стоимости активов одобряет совет директоров.

Голосование участников оформляют протоколом. Протокол — это тот самый документ, которым участники одобрили сделку. Его хранят в документах общества и, если нужно, показывают контрагенту.

Единственный участник общества собрание не проводит. Вместо протокола он делает решение об одобрении крупной сделки — ст. 39 Закона об ООО.

В фирмах с единственным участником и директором в одном лице крупные сделки не одобряют. Не нужно даже формальное решение, человек и так в курсе — п. 7 ст. 46 Закона об ООО.

В протоколе или решении пишут по п. 3 ст. 46 Закона об ООО:

— с кем заключают договор;

— предмет: продажа, покупка, аренда;

— описание имущества, которое покупают или продают;

— если нужно — альтернативные варианты условий.

Дополнительно к протоколу можно приложить проект договора, а в тексте сделать отсылку на него.

Что будет, если не одобрить крупную сделку

Важно понимать, что крупная сделка ООО — это не что-то запрещённое или подконтрольное налоговой. Фирма может продавать и покупать что угодно, как захочет менять вид и масштаб бизнеса. Главное — каждый участник должен быть в курсе, что значительного происходит в совместном деле. Для этого и существует процедура голосования за крупную сделку.

Последствие крупных сделок без голосования — корпоративные конфликты.

Крупную сделку без одобрения отменит суд, если попросит участник, которого не спросили — п. 4 и 5 ст. 46 Закона об ООО.

Партнёр не знал о закупке смартфонов на все деньги фирмы. А если бы знал, проголосовал против. Голосов у него достаточно. Теперь партнёр хочет вернуть деньги в фирму, а смартфоны — поставщику. Он имеет на это право.

Для оспаривания у участника должен быть минимум 1 % голосов в фирме. Но голосами разрешено сложиться и нескольким участникам. На обращение в суд есть один год с момента, как человек узнал о договоре.

В суде участнику надо доказать, что сделка для фирмы непривычная, а вторая сторона знала это. Тогда суд применит реституцию: заставит одних вернуть товар, вторых — деньги.

Директор, подписавший договор без согласия участников, ответит перед обществом своими деньгами.

Если из-за крупной сделки общество осталось без денег, товарного знака или единственного офиса, спрос будет с директора по ст. 44 Закона об ООО. А когда директор одновременно и участник, его можно исключить из общества через суд.

Если сделка крупная для вашего контрагента

Может выйти ситуация, что для вашей фирмы сделка обычная, а для контрагента — крупная.Тогда рискуете потерять купленное — из-за войны партнёров в фирме контрагента. Такая ситуация крайне редкая, есть юридические условия, но всё же.

Фирма не обязана выяснять у контрагента, крупная ли для него сделка. Проверять бухгалтерский баланс и высчитывать процент цены от актива тоже. Это позиция из п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 27 от 26.06.2018 г. Но для надёжности лучше этот момент выяснить. И если нужно, попросить протокол на одобрение договора с вами.

Статья 46. Крупные сделки

1. Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:

связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

2. В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется наибольшая из двух величин — балансовая стоимость такого имущества и цена его отчуждения. В случае приобретения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется цена приобретения такого имущества.

В случае передачи имущества общества во временное владение и (или) пользование с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется балансовая стоимость передаваемого во временное владение или пользование имущества.

В случае совершения обществом сделки или нескольких взаимосвязанных сделок по приобретению акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, которые повлекут возникновение у общества обязанности по приобретению акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется цена всех акций, которые могут быть приобретены обществом по таким сделкам, в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

3. Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о согласии на совершение крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

В решении о согласии на совершение крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной, выгодоприобретателем, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения.

В решении о согласии на совершение крупной сделки могут не указываться сторона сделки и выгодоприобретатель, если сделка заключается на торгах, а также в иных случаях, если сторона сделки и выгодоприобретатель не могут быть определены к моменту получения согласия на совершение такой сделки.

Решение о согласии на совершение или о последующем одобрении сделки может также содержать указание:

на минимальные и максимальные параметры условий сделки (верхний предел стоимости покупки имущества или нижний предел стоимости продажи имущества) или порядок их определения;

на согласие на совершение ряда аналогичных сделок;

на альтернативные варианты условий сделки, требующей согласия на ее совершение;

на согласие на совершение сделки при условии совершения нескольких сделок одновременно.

В решении о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки может быть указан срок, в течение которого действительно такое решение. Если такой срок в решении не указан, согласие считается действующим в течение одного года с даты его принятия, за исключением случаев, если иной срок вытекает из существа и условий сделки, на совершение которой было дано согласие, либо обстоятельств, в которых давалось согласие.

Крупная сделка может быть заключена под отлагательным условием получения надлежащего согласия на ее совершение в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

4. Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.

5. Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки;

при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

6. В случае, если крупная сделка одновременно является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и в соответствии с настоящим Федеральным законом вопрос о согласии на совершение такой сделки вынесен на рассмотрение общего собрания участников, решение о согласии на совершение такой сделки считается принятым, если за него отдано количество голосов, необходимое в соответствии с требованиями настоящей статьи, и большинство голосов всех не заинтересованных в сделке участников.

7. Положения настоящей статьи не применяются:

к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно является единственным лицом, обладающим полномочиями единоличного исполнительного органа общества;

к отношениям, возникающим при переходе к обществу доли или части доли в его уставном капитале в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом;

к отношениям, возникающим при переходе прав на имущество в процессе реорганизации общества, в том числе по договорам о слиянии и договорам о присоединении;

к сделкам, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, а также к публичным договорам, заключаемым обществом на условиях, не отличающихся от условий иных заключаемых обществом публичных договоров;

к сделкам по приобретению акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, заключаемым на условиях, предусмотренных обязательным предложением о приобретении акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества;

к сделкам, заключенным на тех же условиях, что и предварительный договор, если такой договор содержит все сведения, предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи, и было получено согласие на его заключение в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

8. Для целей настоящего Федерального закона под сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной деятельности, понимаются любые сделки, которые приняты в деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли такие сделки таким обществом ранее, если такие сделки не приводят к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов.