Оформление передачи объекта незавершенного строительства при заключении договора купли-продажи?

Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства

Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства стороны подписывают во время передачи объекта от продавца покупателю. Акт считается приложением к договору купли-продажи, а также выступает первичным учетным документом, на основании которого бухгалтерия списывает объект с баланса или ставит на учет.

Для чего нужен акт приема-передачи

Функции документа для организации следующие:

  • Подтверждает факт передачи объекта, тогда как договор только фиксирует намерения покупателя и продавца.
  • Описывает состояние передаваемого объекта.
  • Является подтверждением отсутствия претензий друг к другу у сторон.
  • Выступает первичкой для бухгалтерии организации.

Для справок! К объектам незавершенного строительства относятся здания и сооружения, которые начали строить, но не закончили. В результате объект не готов к эксплуатации и его невозможно использовать по прямому назначению. Вместе с объектом нередко продают и земельный участок, на котором он находится.

Составляем акт приема-передачи объекта незавершенного строительства

Рекомендованного законодательством бланка такого документа не существует, организации составляют его в свободной форме. Главное — чтобы акт содержал все необходимые для первичного учетного документа реквизиты. Их перечень содержится в п. 2 ст. 9 ФЗ №402-ФЗ («Закон о бухучете»).

Итак, что нужно указать в акте:

  1. То, что документ является приложением к договору купли-продажи объекта.
  2. Наименование документа, его номер.
  3. Место (населенный пункт) и дату его составления.
  4. Данные о сторонах сделки. Для юрлиц указывают наименование организации, кто выступает от ее лица (должность, ФИО), на основании какого документа действует. Для физлиц — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
  5. Реквизиты договора, по которому осуществляется передача.
  6. Характеристики передаваемого объекта незавершенного строительства: наименование постройки, адрес, площадь, этажность и т.д. Если одновременно с объектом передается земельный участок, то его тоже нужно указать в акте.
  7. Перечень документации, которую продавец передает покупателю одновременно с объектом. Также нужно указать реквизиты документов (номера, даты выдачи или составления).
  8. Продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу.
  9. Совершены ли расчеты на момент передачи объекта.
  10. Количество экземпляров акта.

Завершают акт реквизиты (не обязательны, так как они есть в договоре) и подписи сторон. Нотариально заверять документ нет необходимости. После сделки акт нужно передать в бухгалтерию.

Хранить документ необходимо вместе с договором, по отдельности они не имеют юридической силы.

Внимание! Перед тем как подписывать акт, покупатель должен тщательно осмотреть объект, также он должен быть ознакомлен с имеющимися недостатками.

Что нужно учитывать при составлении акта:

  • Текст пишут официально-деловым стилем, не употребляют разговорные слова и выражения.
  • Нужно избегать непонятных, неточных и двусмысленных оборотов речи.
  • Не запрещено составлять документ от руки. Однако чаще его заполняют на компьютере с последующей распечаткой и постановкой подписей сторон.

Образец акта приема-передачи объекта незавершенного строительства можно скачать у нас и изменить при необходимости.

Если при составлении была допущена ошибка

В этом случае используют стандартный алгоритм для исправления фактических ошибок:

  • Данные с ошибкой (слово, число, дату) необходимо аккуратно зачеркнуть одной линией.
  • Рядом или сверху написать вариант без ошибки.
  • Поставить на полях или внизу документа отметку «Исправленному верить».
  • Поставить подпись и дату.

С внесенными изменениями должны быть ознакомлены и продавец, и покупатель.

Капитальные вложения: покупка и учет недостроя

Приступая к строительству объекта основных средств (осуществлению капитальных вложений), инвестор обычно надеется, что все будет идти в соответствии с задуманным. Но согласно одному из законов Мерфи, всякая работа длится значительно дольше и обходится намного дороже, чем было запланировано. И довольно часто имеющихся денег не хватает, банк на устраивающих инвестора условиях новый кредит не выдает, подрядчик, равно как и поставщики, срывают все сроки, а чиновника, обещавшего в кратчайшие сроки подписать все согласования и разрешения, увольняют, либо, что еще хуже, объявляют фигурантом уголовного дела.

Темпы строительства замедляются, затем оный процесс вообще прекращается, и пейзаж украшается еще одним недостроем. И зачастую оптимальным вариантом является продать остановившуюся стройку, пусть и без большой прибыли, а то и с убытком. Ведь затраты на консервацию могут принести еще больше ущерба.

Право собственности на незавершенное строительство

Передача незавершенного строительства новому владельцу чаще всего происходит по заключаемому сторонами сделки договору купли-продажи, по которому продавец передает покупателю права собственности на предмет сделки.

Переход права собственности на незавершенное строительство, как и на любой другой объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ) требует государственной регистрации и возникает на момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Но как в свое время правильно отметил мудрый мальчик дядя Федор, для того, чтобы продать что-нибудь ненужное, сначала нужно купить что-нибудь ненужное. То есть, чтобы право собственности передать, его вначале надо заиметь — внести запись о регистрации права собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством, в ЕГРН.

Для этого необходимо представить в территориальный орган Росреестра (п. 10 ст. 40 Федерального закона Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»):

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • разрешение на строительство.

Без наличия правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельства о регистрации права собственности на него, либо свидетельства о регистрации договора аренды) инвестор (теперь уже просто застройщик) не может получить разрешение на строительство. И не может начать работы по возведению объекта.

Следовательно, эти документы у инвестора уже должны иметься.

Правда, до сих пор еще возможны ситуации, когда разрешение на строительство оформляется задним числом, одновременно с получением разрешения на ввод, а то и после него. Но это уже скорее исключение, чем правило.

Кроме того, для кадастрового учет незавершенного строительством объекта необходимо будет также предоставить в Росреестр следующую информацию (п. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ), в частности:

  • вид объекта недвижимости, то есть — незавершенное строительство;
  • степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
  • проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено.

Информацию о степени готовности объекта, по нашему мнению, следует взять из актов приема-передачи результата работ на ту дату, когда инвестор принял решение приостановить возведение объекта.

Хотим обратить внимание читателей, что предметом сделки может быть только приостановленное строительство. Действующая стройка не признается недвижимостью, и продать ее другому лицу нельзя. На это неоднократно указывал Высший арбитражный суд (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»).

Инвестор принимает себе на баланс фактически выполненные результаты работ и расторгает договор с подрядчиком (или техническим заказчиком, ежели договоры на строительство заключались через оного).

Как отразить это в бухгалтерском учете?

В регистрах бухгалтерского учета инвестора затраты на возведения объекта недвижимости подлежали отражению на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Следовательно, принятие результата работ от подрядчика, технического заказчика, подлежит отражению записями:

  • Дебет счета 08 Кредит счета 60 —принят результат работ от подрядчика (техзаказчика);
  • Дебет счета 19 Кредит счета 60 —отражена сумма предъявленного налога на добавленную стоимость по выполненным работам;
  • Дебет счета 68(субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 — зачтен НДС по принятым от подрядчика (техзаказчика) строительно-монтажным работам.

За регистрацию права собственности на объект недвижимости застройщик должен будет заплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время составляет 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Затраты на ее уплату подлежат отражению записями:

  • Дебет счета 76 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») — 22 000 руб. — начислена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
  • Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам) Кредит счета 51 — 22 000 руб. — оплачена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
  • Дебет счета 08 Кредит счета 76 — 22 000 руб. — госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.

Инвестор также должен передать новому владельцу незавершенного строительства и права на земельный участок, на котором возводится данный объект (п. 1 ст.552 ГК РФ).

Если участок находится в собственности застройщика, то он обязан, кроме самого объекта, продать новому владельцу и земельный участок, приобретенный для застройки (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок был арендован, то новый владелец незавершенного строительства становится его арендатором на тех же самых условиях, что и продавец недостроя (п. 3 ст. 552 ГК РФ). При этом согласия собственника участка на переоформления договора аренды не требуется (там же).

На дату подписания приемопередаточного акта фактическая передача объекта новому владельцу (с сохранением права собственности еще за старым) должна быть отражена записью:

  • Дебет счета 45 Кредит счета 08

Для целей налогообложения прибыли доход от реализации недвижимости подлежит начислению на дату подписания акта «сдал-принял» (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Возникают (п.п. 11, 12 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов по налогу на прибыль» ПБУ 18/02, утвержденного приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н) налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы. От их сумм следует начислить (п.п. 14, 15 того же ПБУ 18/02) отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство.

В регистрах бухгалтерского учета необходимы будут записи:

  • Дебет счета 09 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по налога на прибыль»);
  • Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») Кредит счета 77.

В зависимости от затрат на строительство объекта и цены, предложенной за него покупателем, результатом сделки может быть как прибыль, так и убыток.

Он увеличивает (либо уменьшает) налогооблагаемую прибыль организации на дату подписания приемопередаточного акта — даты начисления дохода и списания расхода в налоговом учете.

При этом обращаем внимание, что недостроенный объект недвижимости не является основным средством. Поэтому особый порядок определения убытка от реализации объекта основных средств (п. 3 ст. 268 НК РФ) на данную сделку не распространяется.

Моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту (п. 16 ст. 167 НК РФ).

Следовательно, не дожидаясь перехода права собственности, продавец обязан на дату подписания акта начислить НДС, отразив его записью:

  • Дебет счета 76 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС»)

Покупателю в срок не позднее пяти дней со дня подписания акта должен быть выставлен счет-фактура (п. 3 ст. 168 НК РФ).

После регистрации в Росреестре перехода права собственности продавец будет обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом налога на добавленную стоимость. Проводки будут следующими:

  • Дебет счета 62 Кредит счета 91 (субсчет «Прочие доходы») — начислена выручка (с учетом налога на добавленную стоимость), подлежащая получению (полученная) от покупателя;
  • Дебет счета 91 (субсчет «Прочие расходы») Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — отражена сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая получению (полученная) от покупателя в составе выручки;
  • Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 76 — зачтена сумма налога на добавленную стоимость, начисленная при подписании приемопередаточного акта;
  • Дебет счета 91 (субсчет «Прочие расходы) (или 90 (субсчет «Себестоимость продаж»)) Кредит счета 45 —списана стоимость проданного объекта.
Читайте также  Что учесть при заключении договора на инкассацию с банком

Кроме того, необходимо будет погасить отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство, начисленные на дату подписания приемопередаточного акта (на дату признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли):

  • Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») Кредит счета 09;
  • Дебет счета 77 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»).

Нужно ли заключение независимого оценщика при продаже объекта недвижимости с убытком?

Действующим законодательством предусмотрено обращение к оценщику для подтверждения рыночной стоимости выбывающего имущества при взносе его в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»), при оплате им акций акционерного общества (п. 3 ст. 34 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), при взносе его в паевой взнос кооператива (ст. 10 Федерального закона от 08.05.96 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах»).

Указания на привлечение оценщика при реализации имущества в законодательных актах не содержится. Однако наличие акта оценки позволяет избежать недоразумений при возникновении разногласий с налоговой инспекцией (а таковые довольно часто возникают при заключении крупных убыточных сделок, к коим следует отнести и продажу недвижимости).

При этом следует обратить внимание на то, что Верховный Суд Российской Федерации лишил налоговые инспекции права контролировать цены по сделкам (определение ВС РФ от 01.12.16 № 308-КГ16-10862). Суд отметил, что контроль за ценами — прерогатива исключительно ФНС России, а не инспекций.

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

– Могу ли я продать дом, не завершенный строительством (есть паспорт на ОНС от 2013 года)? На участке под ИЖС (в собственности). Или же мне нужно ввести дом в эксплуатацию? Как же тогда с налогом 13%? Ведь дом будет в собственности с паспортом от 2018 года?

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС). Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства. Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.

Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.

Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

  1. Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
  2. Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).

Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.

На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч). В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.

Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС. Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.

Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.

Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.

Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.

Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством. Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.

Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.

До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется. Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер. В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом. Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы. Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.

Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв. метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет. Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать. Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.

У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам. В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект. И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством. Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.

Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности. Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно. А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.

Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.

Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв. метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%. И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством. Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство. Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома. А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю. Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.

Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):

Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.

Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.

Высший Арбитражный Суд РФ высказался о способах отчуждения будущей недвижимости

11 июля 2011 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – «ВАС») принял Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Разъяснения ВАС РФ касаются заключения и исполнения предварительных договоров, осуществления инвестиций и отчуждения недвижимости на стадии строительства, но не применяются к спорам, связанным с созданием недвижимого имущества по Федеральному закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Постановление Пленума ВАС является обязательным для нижестоящих арбитражных судов.

Читайте также  Сколько стоит аренда земли сельхозназначения

В Постановлении ВАС дал следующие разъяснения:

1. Заключение договоров купли-продажи недвижимости до завершения строительства и регистрации права собственности на нее правомерно

Отсутствие у продавца в момент заключения договора купли-продажи права собственности на недвижимое имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Такой договор рассматривается как договор кули-продажи будущей вещи. Для исполнения договора и перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен будет обладать правом собственности на него, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «ЕГРП»).

Поскольку до окончания строительства у объекта отсутствует кадастровый номер, ВАС указал, что индивидуализация недвижимого объекта осуществляется путем указания иных сведений (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т.п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.

Если в договоре недостаточно характеристик для индивидуализации объекта, но по завершении строительства между сторонами отсутствует спор и составлен акт приема-передачи конкретного объекта, то в регистрации перехода права собственности не может быть отказано.

Если имеется спор сторон о том, какой именно объект должен быть передан по договору, данный спор разрешается судом на основе положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

ВАС полагает возможным заключение договоров купли-продажи будущих земельных участков, не прошедших кадастровый учет, однако не указывает, каким образом следует индивидуализировать их в договоре. При этом в соответствии с действующим Земельным кодексом РФ единственным способом индивидуализации земельных участков является кадастровый учет.

2. Инвестиционные договоры расцениваются ВАС как договоры купли-продажи будущей недвижимости, то есть право собственности возникает у застройщика и передается инвестору

ВАС указал, что судам надлежит оценивать договоры о финансировании строительства или реконструкции объектов недвижимости как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное. При этом ВАС РФ прямо исключает расширительное толкование инвестиционного законодательства и указывает, что право собственности на завершенный строительством объект возникает у застройщика, а не у инвестора. Впоследствии застройщик передает возникшее у него право собственности инвестору как исполнение инвестиционного договора (договора купли-продажи, как его оценивает ВАС).

При этом из разъяснений ВАС следует, что застройщик (продавец) не может быть понужден к передаче объекта, как в случае, если строительство объекта не завершено, так и в случае если право собственности застройщика на уже возведенный объект еще не зарегистрировано. В этом случае инвестор (покупатель) вправе требовать возврата уплаченной суммы, а также возмещений убытков, но не признания своих прав на объект инвестиций.

В случае если строительство объекта завершено и право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за застройщиком (продавцом), инвестор (покупатель) вправе потребовать в судебном порядке передачи объекта и государственной регистрации перехода права собственности.

3. Двусторонние договоры о совместном строительстве могут быть расценены как договоры строительного подряда и/или купли-продажи будущей недвижимости

По мнению ВАС, в случае если одна сторона предоставляет земельный участок, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон подлежат применению нормы о договоре строительного подряда. Право собственности на объект капитального строительства возникает у собственника земельного участка (после государственной регистрации данного права в ЕГРП). При этом ВАС допускает, что данный договор может быть и инвестиционным. Так, если по условиям договора сторона, осуществлявшая строительство имеет право получить в собственность помещения в возведенном здании, к обязательству о передаче помещений следует применять нормы купли-продажи будущей недвижимой вещи. А сам договор в этом случае является смешанным: содержащим нормы строительного подряда и купли-продажи. Это означает, что право собственности на здание возникает у собственника земельного участка при условии его государственной регистрации, а тот передает право собственности на помещения в нем лицу, осуществившему строительство.

4. Право собственности на здание, построенное по договору простого товарищества, возникает у собственника земельного участка

Если стороны заключили с целью строительства договор простого товарищества и совместно создали объект недвижимости, право собственности на него возникает у собственника земельного участка.

Соответственно, если земельный участок не был оформлен в общую долевую собственность товарищей или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, то право собственности на совместно построенный объект капитального строительства возникает лишь у товарища, обладающего правом на земельный участок.

Таким образом, регистрация общей долевой собственности товарищей или договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора стала обязательным условием осуществления строительства в рамках простого товарищества. Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ предусматривает только один случай, когда возможно заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Речь идет о том случае, когда помещения в здании уже находятся в собственности у нескольких лиц. Заключение договоров аренды с целью строительства со множественностью лиц действующим законодательством не предусмотрено. В связи с этим вероятны отказы в заключении подобных договоров со стороны органов, уполномоченных на распоряжение государственным имуществом (в том числе недопущение к участию в торгах сразу всех товарищей).

ВАС указывает, что товарищи вправе потребовать от одного из товарищей внесения вклада в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность согласно договору простого товарищества в судебном порядке. Однако ВАС не указывает, как передать право собственности на возведенный объект товарищам или как разрешить спор товарищей по поводу прав на него, если его строительство уже завершено.

5. Предварительный договор купли-продажи с условием о внесении покупной цены рассматривается как договор купли-продажи с условием о предоплате

ВАС сформулировал правовую позицию, согласно которой наименование договора как предварительного не является однозначным определением его правовой природы. Позиция касается предварительных договоров, предполагающих заключение основного договора относительно еще отсутствующего имущества, при этом покупная цена объекта или ее существенная часть выплачивается до заключения основного договора. Суды обязаны рассматривать такой договор как договор купли-продажи будущей вещи условием о предварительной оплате. Соответственно, правила о предварительных договорах (в частности, о сроке, о прекращении действия) и связанные с ними средства правовой защиты к подобным договорам неприменимы.

Следует отметить, что правовая позиция ВАС допускает расценивать как выплату покупной цены платежи по предварительному договору независимо от того, как они названы в тексте договора.

В целом разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ, возлагают на инвесторов риски, связанные банкротством застройщика (собственника земельного участка) или его недобросовестностью, в частности отказом от завершения строительства, от регистрации своего права собственности, а затем перехода права собственности к инвесторам. Из разъяснений следует, что право собственности на незавершенный строительством объект не может быть зарегистрировано за инвесторами, а так же что незавершенный строительством объект следует включать в конкурсную массу застройщика.

В связи с принятием Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г. рекомендуем:

1. пересмотреть действующие предварительные договоры по поводу объектов недвижимости и договоры об инвестициях в капитальное строительство и внести в них изменения, которые исключили бы искажение действительной воли сторон либо минимизировали связанные с этим риски;

2. предусматривать в договорах обеспечения исполнения обязательств застройщика по завершению строительства, регистрации своего права собственности, передачи объекта, завершенного строительством, и регистрации перехода права собственности на него к инвесторам, а также ответственность за неисполнение данных обязательств;

3. в случае осуществления совместной деятельности с целью строительства в рамках договора простого товарищества следует оформить общую собственность товарищей на земельный участок или заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

в Москве – к Алексею Коневскому, Руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (495) 967-00-07 либо по e-mail

В Санкт-Петербурге – к Юрию Халимовскому, Старшему юристу практики земельного права, недвижимости и строительства (Спб), по тел.: (812) 640-60-10 либо по e-mail

Покупка участка с недостроенным (неоформленным) домом

Есть участок земли (категория: для ведения личного подсобного хозяйства), на котором строится дом, начало строительства – 2017 год. На строительство было получено разрешение. На данный момент дом не достроен, никак не оформлен, к нему подведено электричество (на столбе висит счетчик), газ введен в дом (счетчик подключен). Я хочу приобрести этот дом, но так как он не оформлен, то продавец хочет продавать все это как земельный участок. Можно ли приобрести дом в таком статусе, как дом регистрировать, как переоформлять подключение газа и электричества?

В данной ситуации покупатель приобретает только один объект недвижимости – земельный участок с фактической самовольной постройкой на нем, предварительно не оформленной на имя продавца. Такая схема сделки существенно увеличивает правовые риски покупателя, а именно:

1. Жилой дом не будет являться предметом вашей сделки, а, соответственно, никаких обязанностей по его передаче вам у продавца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает.

2. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.

3. Как показывает сложившаяся судебная практика, суды, как правило, выносят решения, что заключение договора купли-продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенной сделки, как несоответствующей требованиям закона.

4. Признание недействительности такой сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица (например, супруги продавца).

При этом покупатель не признается добросовестным приобретателем участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания дома, покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимся на нем строением, при покупке земельного участка не мог не видеть возведенный на нем дом.

5. Договор купли-продажи земельного участка, подписанный сторонами, должен обязательно содержать фразу об отсутствии на отчуждаемом участке строений и сооружений. Данная информация может не совпадать с информацией, содержащейся в Росреестре, и являться основанием приостановки, а в дальнейшем и отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности (п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Информация о строениях и сооружениях на земельных участках собирается органами власти с привлечением аэрофотосъемки территорий и отражается на публичной кадастровой карте.

6. Незарегистрированный дом может не соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, быть построен с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, что повлечет для нового собственника дополнительные финансовые вложения или обязанность снести самовольно возведенное строение в соответствии со ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка».

Читайте также  Договор денежного займа с процентами - образец

7. Обычно нежелание продавца регистрировать строение на земельном участке связано с его уходом от уплаты налога на доходы или с информацией, которая скрывается от покупателя (например, будут проблемы с регистрацией жилого дома, планируются споры по разделу совместно нажитого имущества с возможными требованиями со стороны супруги продавца компенсировать стоимость строительных материалов, потраченных на строительство дома, есть заинтересованность продавца в дальнейшем своем банкротстве и таким образом имущество выводится из банкротной массы).

Добавлю, что в настоящее время продавец земельного участка может достаточно быстро оформить жилой дом на свое имя перед его продажей по упрощенной схеме, получившей название «дачная амнистия». Срок действия этой программы до настоящего времени несколько раз продлевался и сейчас установлен до 1 марта 2026 г. (Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона „О государственной регистрации недвижимости“ и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Данным законом вносятся изменения в ч. 12 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», на основании которых допускается осуществление государственной регистрации прав на жилой дом, возведенный на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенного пункта) в упрощенном порядке.

В Росреестр требуется предоставить технический план и декларацию, составленную собственником. Наличие уведомлений о планируемом строительстве и его окончании не требуется (как и ранее выданных разрешений на строительство). Следует учесть, что жилой дом должен обязательно соответствовать параметрам объекта ИЖС, закрепленным в Градостроительном кодексе РФ.

У будущего собственника после покупки земельного участка также есть право в упрощенном порядке «дачной амнистии» зарегистрировать дом, если по своим характеристикам жилой дом будет соответствовать всем необходимым градостроительным и иным параметрам.

По вопросу переоформления подключения газа к дому.

На практике распространен вариант, когда процесс газификации строения начинается еще до того, как достроится и будет оформлен дом.

Пакет документов по подключению газа к недостроенному дому незначительно отличается от пакета документов для подключения к жилому дому. Если недостроенный дом не зарегистрирован, то он считается вспомогательным строением. Подключение неоформленного дома осуществляется как газификация вспомогательного строения (не как жилого строения).

Вот основные стадии газификации нового объекта:

1) получение технических условий (ТУ);

2) разработка проекта (при этом должны быть оформлены и поданы два проекта: в одном отображается система газоснабжения дома, не оконченного строительством, во втором – газоснабжение достроенного жилья);

3) проведение монтажа газопроводного оборудования;

4) непосредственное подключение лицензированной организацией. После установления газопровода и оборудования новый объект газификации должен быть принят специальной комиссией. Только после подключения и первичного пуска газа газораспределительная организация выдает заявителю акт о подключении (технологическом присоединении). Кроме этого, у продавца должны быть заключены договор поставки газа и договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования (далее – ВДГО).

Как указано автором вопроса, «газ введен в дом, счетчик подключен», следовательно, все вышеперечисленные стадии газификации здания продавец уже прошел, а здание готово более чем на 70% (данное требование является обязательным при газификации не оконченного строительством дома).

Итак, что нужно будет сделать покупателю для переоформления объекта газификации:

1. В связи со сменой собственника все документы по ранее присоединенному объекту газификации потребуются для переоформления подключенного объекта к сетям газораспределения. Поэтому перед сделкой обязательно надо ознакомиться и получить от продавца весь пакет документов, подтверждающих проведенные им проектные, строительные и монтажные работы по газификации, техпаспорт прибора учета, заключенный акт о подключении, подтверждающий факт принятия комиссией объекта газификации, чтобы исключить самостоятельную несанкционированную прокладку продавцом газопровода или врезку в уличный газопровод, а также провести проверку на наличие неисправностей прибора учета газа и проверку пломбы, установленной на нем поставщиком газа, на отсутствие повреждений.

Следует иметь в виду, что после переоформления земельного участка на ваше имя, вся ответственность по газификации частного объекта по исполнению всех установленных требований, а также ответственность за ранее незаконные действия продавца будет возложена на нового собственника.

2. Если установлен прибор учета газа, то для его переоформления необходимо будет предъявить технический паспорт и показания на текущую дату, документы, подтверждающие дату опломбирования приборов учета, организацией, осуществлявшей его последнюю поверку, документы, подтверждающие состав внутридомового газового оборудования на соответствие входящего в него оборудования нормативным требованиям, предъявляемым к этому оборудованию (техпаспорта, сертификаты соответствия и т.д.).

3. Для переоформления объекта к сетям газораспределения новый собственник земельного участка к своему заявлению о переоформлении прилагает документы, перечисленные в п. 125 Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.12.2013 № 1314. Весь порядок переоформления регламентирован гл. IX вышеуказанных правил подключения.

4. Также предоставленный новым собственником проект газоснабжения достроенного жилья должен соответствовать введенным с 6 июня 2019 г. новым Правилам проектирования систем газопотребления жилых зданий (СП 402.1325800.2018 Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления, утвержденный приказом Минстроя России от 05.12.2018 № 789/пр).

5. Кроме этого, новый собственник будет обязан заключить два договора: договор поставки природного газа и договор ВДГО, отсутствие которого является основанием для приостановления услуги газоснабжения абоненту. Порядок заключения договоров регламентируется Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549.

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).