Обжалование отказа в госрегистрации права собственности на недвижимость

Обжалование отказа в государственной регистрации права собственности

  • Правовая природа отказа в госрегистрации права собственности
  • Основание для отказа в государственной регистрации прав
  • Отличие отказа в госрегистрации ПС от отказа в рассмотрении документов
  • В какой форме выдается отказ от регистрации права собственности на недвижимость
  • Как обжаловать отказ от регистрации права собственности
  • Подсудность дел по оспариванию отказа от госрегистрации ПС
  • Содержание и форма административного иска при обжаловании отказа в госрегистрации ПС
  • Отказ от регистрации права собственности на недвижимость: правоприменительная практика

Правовая природа отказа в госрегистрации права собственности

В силу действующего закона процедура госрегистрации является единственным подтверждением зарегистрированного права собственности (далее — ПС) на недвижимость (закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).

Важно! Госрегистрация ПС на недвижимость представляет собой государственно-юридический акт, которым подтверждается возникновение/изменение/прекращение и т. п. прав на недвижимость.

Услуга госрегистрации ПС оказывается в несколько этапов:

  • прием документов на основании заявления;
  • приостановление (только в случаях, предусмотренных ст. 26 закона № 218-ФЗ);
  • собственно госрегистрация путем внесения записи в соответствующий реестр.

Основание для отказа в государственной регистрации прав

Законом № 218-ФЗ предусмотрена норма, в результате применения которой возможен отказ в госрегистрации ПС (ст. 27), а именно: неустранение оснований приостановления госрегистрации. Следовательно, отказ в госрегистрации можно определить как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа.

При этом диспозиция ст. 27 является отсылочной, и основания приостановления раскрываются в ст. 26 закона № 218-ФЗ.

Так, к основаниям приостановления относятся в том числе следующие:

  • у заявителя отсутствуют права на недвижимость;
  • право не подлежит госрегистрации;
  • представлен неполный пакет документов;
  • документы не подписаны или подписаны ненадлежащим субъектом, имеют неустановленную форму, не являются подлинными;
  • основание госрегистрации (сделка, акт госоргана) недействительно;
  • целевое назначение земли не соответствует использованию;
  • невозможно установление сервитута;
  • имеется судебный спор на предмет ипотеки;
  • местоположение недвижимости не соответствует адресу и т. д.

Срок приостановления госрегистрации может быть таким:

  • до завершения госрегистрации сделки с недвижимостью по ранее принятым документам на регистрацию того же объекта;
  • 1 месяц, если не представлены документы по межведомственному запросу;
  • 3 месяца — по решению госрегистратора;
  • 6 месяцев — единоразово по инициативе заявителя.

Обратите внимание! В госрегистрации будет отказано, если в предусмотренные сроки не устранены обстоятельства, ставшие основанием для приостановления.

Отличие отказа в госрегистрации ПС от отказа в рассмотрении документов

Законом № 218-ФЗ предусмотрены также случаи, когда документы, поданные на регистрацию ПС, возвращаются без рассмотрения (ст. 25).

К этим случаям, в частности, относятся:

  • несоответствие формата заявления и документов, представленных в электронном виде, эталонной форме;
  • наличие в представленных в бумажном виде на регистрацию документах приписок, помарок, исправлений, не позволяющих верно толковать содержание;
  • отсутствие подписи заявителя;
  • неуплата госпошлины и т. д.

Обратите внимание! Особенностью данной процедуры является то, что в случае возврата представленных на регистрацию документов без рассмотрения регистрирующий орган не проводит соответствующей правовой экспертизы, которая осуществляется на предмет наличия или отсутствия в них оснований для приостановления или отказа в регистрации ПС.

В какой форме выдается отказ от регистрации права собственности на недвижимость

Отказ в госрегистрации ПС осуществляется в уведомительной форме. Порядок и способы его направления предусмотрены приказом Минэкономразвития от 25.03.2016 № 173.

Важно! Уведомление об отказе в осуществлении госрегистрации ПС направляется заявителю по указанному им адресу. Данный документ должен содержать обоснованные (со ссылкой на нормативный акт) причины отказа. В некоторых случаях вместе с уведомлением заявитель получает поданные на регистрацию оригиналы документов.

В зависимости от способа подачи заявления уведомление об отказе в госрегистрации может быть направлено 2 способами: на бумажном носителе или электронно.

Если заявление о госрегистрации было подано в электронной форме, уведомление об отказе заявитель может получить в одном из следующих вариантов:

  • в виде электронного документа, полученного с помощью веб-сервисов;
  • в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте регистратора;
  • в виде электронного документа, полученного по электронной почте.

Если заявление о госрегистрации было подано на бумажном носителе, заявитель может получить уведомление об отказе:

  • посредством личного обращения к регистратору (нарочно);
  • с помощью почтового отправления.

Как обжаловать отказ от регистрации права собственности

Законом № 218-ФЗ прямо предусмотрена возможность обжалования отказа в госрегистрации ПС.

Обжалование отказа производится по правилам:

  • административного судопроизводства (гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ) в суде общей юрисдикции — физическими лицами;
  • рассматривания дел об оспаривании ненормативных правовых актов (гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ) в арбитражном суде — юридическими лицами.

Определить подходящее законодательство и подведомственность в сфере оспаривания ненормативных актов организациями непросто. Дело в том, что разграничение компетенции между судами арбитражной ветви и общей юрисдикции в данном случае происходит исключительно по предмету спора (экономические рассматривают арбитражные суды).

Сегодня в практике считается, что оспаривание отказов регистратора юридическими лицами относится к компетенции арбитражных судов (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 22.11.2016 по делу № 33а-29921/2016). В то же время руководящих разъяснений по данному вопросу нет, вследствие чего при обращении в один из судебных органов не исключен отказ по причине неподведомственности.

Обязательный досудебный порядок в данном случае не предусмотрен.

Обратите внимание Для оспаривания отказа в госрегистрации необходимо обратиться в суд / арбитражный суд с административным иском / заявлением (соответственно) о признании данного отказа незаконным. Сделать это необходимо в течение 3 месяцев с момента получения уведомления об отказе.

В случае пропуска данного срока по уважительной причине он может быть восстановлен посредством подачи заявления о восстановлении срока. Подробнее читайте в статье Заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока — образец.

Подсудность дел по оспариванию отказа от госрегистрации ПС

Рассмотрим подсудность и особенности оспаривания отказа регистратора по КАС РФ. При оспаривании отказа в регистрации ПС в рамках административного судопроизводства административный иск предъявляется:

  • по месту нахождения регистратора;
  • если место нахождения регистратора не совпадает с местом нахождения подведомственной последнему территории, то в суд района, территория которого регистратору подведомственна (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 26.09.2016 по делу № 33а-35426/2016).

Правила, установленные ст. 22 КАС РФ, дополнены ст. 24 КАС РФ (об альтернативной подсудности), согласно которой в случае обжалования отказа административный иск может быть подан по месту жительства (нахождения — для юрлиц) административного истца (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 30.11.2016 по делу № 33а-46904/2016).

Обратите внимание! В случае оспаривания отказа непосредственно руководителя регистрационной службы иск необходимо предъявлять по месту нахождения регистратора (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 30.09.2016 по делу № 33а-35493/2016).

Содержание и форма административного иска при обжаловании отказа в госрегистрации ПС

В административном иске в обязательном порядке должны содержаться следующие сведения:

  • реквизиты судебной инстанции;
  • реквизиты административного истца и ответчика (госрегистратора);
  • реквизиты оспариваемого отказа;
  • сведения о нарушенных из-за отказа правах;
  • нормативная база, на соответствие которой необходимо провести проверку вынесенного отказа в регистрации ПС;
  • требование о признании отказа в госрегистрации ПС незаконным.

Помимо вышеперечисленных сведений, в заявлении также могут быть изложены необходимые административному истцу ходатайства. Административное заявление должно быть подано в судебную инстанцию в письменной форме и подписано надлежащим субъектом. Законодательно предусмотрено 3 способа подачи административного иска:

  • нарочно через канцелярию суда;
  • почтовым отправлением;
  • посредством использования электронной формы на сайте суда.

Отказ от регистрации права собственности на недвижимость: правоприменительная практика

Обратите внимание! Оспаривание отказа в регистрации права собственности в порядке административного судопроизводства стало возможным относительно недавно, с 15.09.2015. При этом до настоящего времени сформировалась достаточно устойчивая правоприменительная практика по обжалованию.

Приведем наиболее интересные судебные позиции:

  • Судебный орган не вправе произвольно выбирать порядок судопроизводства, а обязан действовать по правилам процедуры, установленной законодательством для данного вида судопроизводства (апелляционное определение Мосгорсуда от 06.12.2016 по делу № 33а-46960/2016).
  • При наличии вступившего в законную силу решения о признании за истцом ПС на объект недвижимости государственный регистратор не вправе отказать в регистрации ПС на том основании, что регистрация прекращения права на земельный участок и регистрация ПС на вновь образованные в результате раздела земельные участки должна осуществляться одновременно (апелляционное определение Самарского облсуда от 02.12.2016 по делу № 33а-15989/2016).
  • Арест не является препятствием для госрегистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества (апелляционное определение Севастопольского горсуда от 30.08.2016 по делу № 33а-2571/2016).
  • Если единственным препятствием для регистрации перехода ПС к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В то же время регистрация перехода ПС к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимость (апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 11.03.2016 по делу № 33а-3240/2016).

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы:

  • отказ в госрегистрации — это не что иное, как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа;
  • при возврате документов без рассмотрения регистрирующий орган не проводит соответствующей правовой экспертизы, которая осуществляется на предмет наличия или отсутствия в представленных документах оснований для приостановления или отказа в регистрации ПС;
  • подведомственность спора точно не определена.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и подготовка к его обжалованию

Процесс государственной регистрации операций с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (именуемый далее – Закон).

Прием документов на государственную регистрацию является самым началом процесса регистрации возникновения или прекращения прав на объект недвижимости. Результата у такого приема документов может быть всего два:

  • Государственная регистрация;
  • Отказ в государственной регистрации.
Читайте также  Заявление об установлении неполного рабочего времени - образец

В случае выдачи зарегистрированных документов предшествует занесение сотрудниками регистрирующего органа (Управления ФРС Росрегистрации) записи о совершенном регистрационном действии в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). После совершения регистрационный действий регистрирующий орган выдает зарегистрированный пакет документов с проставленными штампами, подтверждающими совершение регистрационных действий, и свидетельства о государственной регистрации.

При выдаче сообщения об отказе в совершении регистрационных действий, регистрирующий орган мотивирует отказ ссылками на нормы законодательства. Получив такой отказ, заявители могут устранить замечания и подать документы вновь или обжаловать отказ в суде.

Промежуточной стадией в решении вопроса об отказе или регистрации может быть сообщение о приостановке регистрационных действий до исправления конкретных замечаний регистрирующего органа. Однако, по результатам этих замечаний при их исправлении будет регистрация, при неустранении замечаний — отказ в совершении регистрационных действий.

Юридические основания отказа в совершении регистрационных действий

К счастью для заявителей, в п. 1 ст. 20 Закона определен список оснований для отказа в совершении регистрационных действий. В регистрации может быть отказано, если:

  • право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
  • с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
  • документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
  • акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
  • лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
  • лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
  • правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
  • правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
  • не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;
  • имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
  • осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии в соответствии с федеральным законом.

В статье 20 Закона особо отмечено, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или арбитражном суде.

До внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Отрицательные последствия отказа в совершении регистрационных действий

Самым существенным негативным последствием отказа в совершении регистрационных действий является отсутствие правовых последствий самой сделки, т.е. перехода права собственнсти. Существуют несколько групп договоров которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектом недвижимости (п.3. ст.433 ГК РФ). Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Однако, действующее законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи любого объектами недвижимости, т.к. в соответствии со ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Переход права собственности не прошедший обязательную государственную регистрацию считается не произошедшим, и не порождает правовых последствий для ее сторон. Таким образом, отказ в государственной регистрации означает отсутствие самой сделки. Еще одним отрицательным последствием отказа в государственной регистрации является потеря денежной суммы в размере уплаченной государственной пошлины, т.к. в соответствии с п. 5 ст. 20 Закона уплаченная пошлина в случае отказа в регистрации не возвращается.

При получении отказа в государственной регистрации у заявителя остается лишь два выхода:

  • Повторно обратиться с заявлением о регистрации права (сделки), исправив документы или устранив все иные замечания, указанные в уведомлении об отказе. Законом не установлено каких-либо ограничений в отношении количества таких обращений, поэтому можно обращаться в регистрирующий орган с этой целью сколько угодно раз, разумеется каждое обращение должно сопровождаться уплатой государственной пошлины. Но это касается лишь случаев с устранимыми нарушениями, например опечатки, недочеты и неточности в договоре.
  • Обжаловать отказ в суде или подать в суд иск о признании права. Этот случай используется только тогда, когда замечания, указанные в уведомлении об отказе, устранить не возможно в силу объективных причин.

Форма и процедурные сроки при отказе в регистрации

В соответствии с п. 3 ст. 20 Закона при принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме и в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение (письмо) о причине отказа.

Письмо об отказе в совершении регистрационных действия подписывается регистратором и должно содержать мотивированные причины отказа со ссылками на нормативно правовые акты, которыми руководствовался регистратор принимая решение об отказе. Письменный отказ в совершении регистрационных действия направляется всем сторонам сделки. Также отказ должен обязательно содержать ссылку на одно из оснований содержащихся в п. 1 ст. 20 Закона – юридическое основание отказа.

Юридические основания для приостановления совершения регистрационных действий

Основания для приостановления («приостановки») совершения регистрационных действий четко не прописаны в ст. 19 Закона о регистрации. Указанная статья не содержит исчерпывающий список оснований для приостановления, и устанавливает правило о том, что регистрация может быть приостановлена «при возникновении … сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений». Срок приостановления регистрационных действий определен Законом — 1 месяц. По закону государственный регистратор обязан принимать необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.

В случае приостановления регистрационных действий государственный регистратор в письменной форме уведомляет заявителя о причинах, препятствующих регистрации. Суть этих оснований обычно сводится к подаче дополнительных документов или исправлении ошибок в ранее предоставленных документах.

Однако если месячный срок приостановления регистрации будет пропущен и замечания не будут устранены, то государственный регистратор на основании п. 2 ст. 19 Закона обязан оказать заявителю в совершении регистрационных действий.

Обжалование отказа в совершении регистрационных действий в судебном порядке

Действующим законодательством предусмотрена процедура обжалования действий (бездействий) органов государственной власти. В п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прямо предусмотрено правило о том, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Если отказ в регистрации будет получен юридическим лицом, то обжалование должно происходить в порядке, установленном правилами главы 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ («рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов…»). Срок обжалования такого решения установлен п. 4 ст. 198 АПК РФ и равняется трем месяцам со дня, когда стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Если в регистрации будет отказано физическому лицу, то оно вправе обжаловать отказ в порядке, установленном правилами главы 25 Гражданско-процессуального Кодекса РФ («производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти…»). В соответствии с п. 1 ст. 256 ГПК РФ такие отказы должны быть обжалованы физическими лицами также в течение трех месяцев со дня получения уведомления об отказе.

Если судом будет удовлетворено требование истца, то отказ будет признан незаконным и регистрационный орган будет обязан совершить регистрационные действия. Причем срок вступления решения арбитражных судов об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, за исключением случая когда самим решением установлен иной срок.

Как обжаловать отказ в государственной регистрации права?

Недвижимое имущество (земля или объекты строительства), как наиболее ценный вид активов, всегда имело особый статус и усиленное правовое регулирование.

В соответствии с законами Российской Федерации распоряжение такими активами подлежит обязательной государственной регистрации. Это в 100 % случаев касается собственности – любые изменения следует отразить в Реестре. Иные права (например, аренда, безвозмездное пользование) подлежат регистрации лишь по сделкам сроком более одного календарного года.

Нарушение указанного порядка совершения сделок влечет отказ в принятии документов и переоформлении прав.

Причины отказа

Основными причинами для отказа и возврата пакета документов (либо приостановки гос. регистрации) являются следующие основания:
1) Отсутствие у заявителя прав на объект недвижимости, равно как и отсутствие соответствующих полномочий (если заявитель выступает от имени правообладателя по доверенности или ином законном основании – например – Нотариус по наследственному делу).
2) Возникновение конфликта прав (например, когда заявитель просит зарегистрировать право по документу, по которому уже зарегистрировано право) либо внесение записи повлечет нарушение законных интересов иных участников гражданско-правовых отношений – собственников, арендаторов и т.д.
3) Данное право вовсе не подлежит регистрации (например, если Вы подадите договор аренды, заключенный на 11 месяцев, так как по закону регистрируются лишь договоры сроком от одного года).
4) К заявлению не приложены все установленные законом документы, необходимые для государственной регистрации, что так же повлечет соответствующий отказ, который придется обжаловать. Либо же такие документы недостоверны, заверены несоответствующим образом или вовсе сфальсифицированы (в этом случае может последовать еще и уголовная ответственность).
5) Неправильно подготовленные документы по форме или содержанию.
6) Одним из оснований для отказа в государственной регистрации права собственности является получение негативного ответа (либо вовсе его неполучения) Регистрационным органом на МЕЖВЕДОМСТВЕННЫЕ ЗАПРОСЫ (когда Регистратор берет на себя функцию по сбору ряда документов путем направления в соответствующие органы – БТИ, ИФНС, МВД и т.д.).
7) Имеются зарегистрированные обременения недвижимого имущества, как то залог или ипотека, либо кем-то уже заявлены на регистрацию на данный объект.
8) Имеется решение суда о принятии обеспечительных мер в отношении спорного объекта – это может быть запрет на совершение регистрационных действий или их существенное ограничение.
9) Если основанием для приобретения (отчуждения) права не недвижимость выступает акт государственного органа власти, который признан НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ в судебном порядке или же издан с превышением полномочий должностного лица (например, подписан Заместителем, когда на то требуется подпись Руководителя).
10) Если договор признан недействительным (был заключена с существенными нарушениями или является мнимым, притворным или незаконным).
11) Если для государственной регистрации необходимо согласие третьих лиц – иных собственников, сторон по договору и т.д. и если такое согласие не было приложено к пакету документов при регистрации.
12) Когда вовсе это не недвижимое имущество – к нему относятся некапитальные постройки: сараи, лобазы, сенники и т.д.
13) Назначение объекта недвижимости (здания, сооружения) не соответствует разрешенному использованию земельного участка (так происходит когда, например, на землях сельхоз назначения в нарушение закона строятся жилые помещения, административные здания и иные несогласованные вещи).
14) Достаточно обширными основаниями для отказа в государственной регистрации права собственности являются ПРОБЛЕМЫ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, которые, по своей природе могут:
— накладываться и пересекаться с иными участками и зонами, населенными пунктами, лесами, парками и т.д.;
— отсутствует выдел земли под застройку (нормативно-разрешительная документация);
— не создан доступ (проход) для его целевого использования – не обеспечены, т.н., сервитуты;
— вышел срок схемы земельного участка (кадастровый, межевой план).
15) В отношении регистрируемого имущества существует судебный спор о правах на него или по обращению взыскания по другим сделкам.
16) Имеются противоречия в материалах и ЕГРП.

Читайте также  Как заполнить декларацию по ндс при экспорте в белоруссию

Как обжаловать?

На этапе приостановки решение Регистрирующего органа (связанное с кадастровым учетом) может быть обжаловано в порядке ст. 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 No 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Даная норма предусматривает обязательное обращение в «Апелляционную комиссию», представляющую собой уполномоченный орган при Управлении Росреестра в соответствующем регионе. Обращение в суд с целью обжалования отказа в государственной регистрации права собственности возможно ТОЛЬКО ПОСЛЕ РАССМОТРЕНИЯ СПОРА указанной Апелляционной комиссией.

Если Вам отказали в регистрации права собственности на недвижимое имущество, то данное решение следует обжаловать в соответствии с положениями Главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. Данная возможность подходит, скорее, для юридических лиц, так как арбитражный суд рассматривает коммерческие споры, возникающие между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, правда, иногда, в спорах участвуют и физические лица.

Следует вывод, что сам документ — Решение об отказе (акт регистратора) придется обжаловать в административном порядке, регламентированном Кодексом административного судопроизводства (КАС).

А вот то право, которое внесено в реестр, можно оспорить исключительно в судебных органах, об этом говорит статья 1 Закона о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Читатель наверняка заметил противоречия и путаницу в подсудности, как определить, КАКОЙ СУД ДОЛЖЕН РАССМАТРИВАТЬ ВАШЕ ДЕЛО?

Если просто – сам документ (акт регистратора) об отказе в регистрации права надлежит обжаловать в суд общей юрисдикции по административному исковому заявлению (используем КАС), а спор о правах на недвижимость (установить право или основание, лишить права, установить факт юридического значения) следует обжаловать в тот же суд (гражданам) или в арбитражный (юридическим лицам и Индивидуальным предпринимателям), но уже руководствуясь Гражданским кодексом. Отсюда и частый отказ в принятии искового заявления об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности из за НАРУШЕНИЯ ПОДСУДНОСТИ. При том, что судебная практика говорит однозначно – юридические лица должны решать данный вопрос в арбитражных судах (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 22.11.2016 по делу No 33а-29921/2016).

В какой срок следует обжаловать отказ?

— Срок обращения в Апелляционную комиссию составляет 30 (тридцать) дней. Напоминаем, что такая комиссия рассматривает споры по ограниченному кругу вопросов, оставляя львиную долю судебным органам. Узнать, попадает ли Ваша ситуация под юрисдикцию Апелляционной комиссии можно из содержания статьи 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 No 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Если же Вы зашли в тупик при определении подсудности, то всегда можете ОБРАТИТЬСЯ С ВОПРОСОМ к нашим специалистам по недвижимости, которые подскажут, куда подавать заявление об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности.

— Сроки обжалования отказа в государственной регистрации права собственности составляют 3 (три) месяца с момента, когда Вы узнали о том, что Ваши права нарушается чем то (например решением) или кем то (Регистратором) по статье 219 КАС РФ. Данный срок исчисляется с подтвержденного момента получения заинтересованным лицом копии соответствующего акта (решения об отказе в регистрации, решения о приостановке).

Требования к исковому заявлению

Исковое заявление должно содержать обязательные, предусмотренные законом, элементы – наименование суда, наименование сторон спора, перечень прилагаемых к заявлению материалов, реквизиты оспариваемого акта (номер, дату) и должностного лица органа, его принявшего. Помимо изложенного иск должен содержать обоснованную позицию относительно незаконности принятого акта, перечень прав и интересов, нарушенных действиями Регистратора со ссылкой на нормативные акты, регламентирующие данные правоотношения.

Иными словами: заявленные требования должны быть законными, обоснованными и четко сформулированными. Свои доводы истец может подкрепить судебной практикой, существующей в данной сфере и которая может положительно повлиять на исход дела.

Какой алгоритм действий, если Росреестр отказал вам регистрации недвижимости ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Любое недвижимое имущество, будь то квартира, дом или участок земли достаточно ценные материальные объекты. И в отношении них законодательство Российской Федерации применяет усиленное правовое регулирование. Распоряжение, владение, пользование недвижимостью подлежит процедуре государственной регистрации в органах Росреестра. И бывает так, что при обращении в Росреестр выносится заявителю отказ в регистрационных действиях.

Причины отказов могут носить следующий характер:

  • У заявителя нет прав на объект жилой недвижимости;
  • Отсутствие законных полномочий на осуществление регистрационных действий у представителя заявителя;
  • Имеется конфликт прав между собственниками. Например, один из долевых собственников против осуществления любых регистрационных действий с объектом недвижимости;
  • Право по закону не подлежит процедуре государственной регистрации. В качестве примера можно привести подачу в органы Росреестра договора аренды, заключенного на одиннадцать календарных месяцев (регистрируются только договоры по закону сроком от 1 года);
  • К заявлению на проведение регистрационных действий с объектом недвижимости не были приложены все необходимые документы;
  • Приложенные документы неправомерные, фальсифицированные, заверены неправильным образом;
  • Наличие негативного ответа на межведомственный запрос, направленный в другую организацию представителем Росреестра;
  • На объекте жилой недвижимости есть определенные виды обременений. Например, выражены они могут быть ипотечным кредитом или же залоговыми обязательствами с банковской организацией;
  • Есть решение судебного органа, в котором говорится о принятии определенных обеспечительных мер относительно объекта недвижимого имущества. В частности, такой мерой выступать может запрет о совершении любых регистрационных действий с недвижимостью.
  • Основанием для приобретения права на недвижимость выступает акт муниципального или государственного органа, который в последствии был признан недействительным;
  • Признание договора купли-продажи недействительным на основании вынесенного судебного решения.

Отказать представители Росреестра могут и в том случае, если нет согласия третьих лиц на проведение юридически значимых действий с объектом жилой недвижимости или, когда это вовсе не жилая недвижимость, а иные строительные и хозяйственные объекты. Рядом обширных оснований для отказа в осуществлении регистрации выступают проблемы с земельными участками, когда нет выдела земли, не обеспечены сервитуты, участки пересекаются с соседскими.

Каким образом проводится обжалование решения органов Росреестра при отказе в регистрации ?!

Законодательство позволяет в законном порядке обжаловать решение регистраторов. Жалобу можно написать и подать в уполномоченный орган при управлении Росрееста в своем регионе проживания. Это так называемая апелляционная жалоба и если вам откажут в ее удовлетворении, то тогда уже можно обратиться с исковым заявлением в судебный орган.

Важно!

Обращение в судебные органы с иском возможно только в том случае, после того как вы обратились с заявлением и предварительно собранным пакетом документов для разрешения спора с органом Росреестра в апелляционную вышестоящую комиссию.

Действовать самостоятельно или же обратиться к юристу в этом случае ?!

Конечно же лучше не рисковать, если вы не обладаете достаточным уровнем правовых знаний. Специалист сможет внимательно изучить вашу ситуацию, и он даст полезные советы касательно обращения с жалобой. Помимо прочего юрист сможет подготовить жалобу включая все другие обращения в государственные органы.

В какой суд надо обращаться при отказе апелляционной комиссии ?!

Тут надо отметить то, что обращение осуществляется в гражданский суд общей юрисдикции и дело рассматривается в порядке административного судебного производства. Когда спор касается юридических лиц обращение осуществляется не в районный, а в арбитражный суд.

Читайте также  Как узаконить перепланировку квартиры в 2020 году

Сроки осуществления обжалования отказа.

На основании установленных законодательных норм срок обращения с жалобой в апелляционную комиссию составляет тридцать календарных дней. Но тут отметить надо то, что эта организация рассматривает достаточно ограниченный круг вопросов и часто она выносит заявителям отказы. Поэтому споры с Росреестром относительно вынесенных отказов в осуществлении регистрационных действий в России далеко не редкость. Общий срок обжалования отказа, вынесенного в государственной регистрации права собственности на объект жилой недвижимости составляет три календарных года. По закону он отсчитывается с того момента, когда заявителю стало известно о том, что его права государственным органом в итоге были нарушены. Исковое заявление подается в суд в простой письменной форме по числу лиц, принимающих участие в деле.

К нему прикладывается определенный пакет документов, в который обычно включается следующее:

  • Копия гражданского паспорта;
  • Правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости;
  • Договор купли-продажи со всеми приложениями;
  • Официальный отказ в регистрации, вынесенный органами Росреестра;
  • Жалоба, поданная на действия регистраторов в апелляционную комиссию.

Если иск подает не сам заявитель, а другое лицо то тогда он него требуется нотариально-заверенная доверенность.

Помимо прочего к иску также прикладывается квитанция об оплате государственной пошлины. Ее можно взять в канцелярии суда и оплатить в абсолютно любой банковской организации. Исковое заявление подается лично заявителем, его представителем по нотариально-заверенной доверенности или же заказным письмом с уведомлением, направляемом по адресу нахождения судебного органа. Если решение будет вынесено в вашу пользу, то тогда с ним можно будет обратиться в Росреестр и вам не откажут в регистрации прав собственности на объект недвижимости.

Дело NФ07-12317/2016 по делу N А56-24466/2016. Об оспаривании отказа управления Росреестра в регистрации ограничения (обременения) права в виде ипотеки и обязании зарегистрировать ипотеку.

Сроки рассмотрения жалобы

Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб:

  • втечение пятнадцати рабочих дней со дня регистрации органом, предоставляющим государственную услугу, уполномоченным на ее рассмотрение,
  • в течение пяти рабочих дней со дня регистрации жалобы в случае обжалования отказа органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, предоставляющего государственную услугу, в приеме документов у заявителя либо в случае обжалования нарушения установленного срока исправлений допущенных опечаток и ошибок.

Кто может обжаловать и оспаривать решения ОСС?

Обжаловать решения ОСС могут органы ГЖН и муниципального жилищного надзора, собственники помещений (ст. 20, п. 6 ст. 46 ЖК РФ). Управляющие организации обжаловать решения ОСС не могут, потому что не являются собственниками помещений.

До вынесения решения участники гражданско-правового сообщества могут присоединиться к иску об оспаривании решения (п. 117 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Собственники, проголосовавшие «за» принятие решения, имеют право вступить в дело на стороне ответчика в качестве третьих лиц без самостоятельных требований.

Если ни те, ни другие этого не сделали, они теряют право на новое оспаривание решения ОСС, даже по не заявленным в иске основаниям. Исключение – случаи, когда суд признаёт причины неприсоединения уважительными (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).

Уважительной причиной будет считаться неуведомление участника о первоначальном иске в порядке, установленном пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ.

Суд может привлечь других собственников помещений в МКД к участию в деле только в двух случаях: истец должным образом уведомил других участников гражданско-правового сообщества о своём намерении обратиться в суд и они откликнулись и если кто-то захотел вступить в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика.

Если истец уведомил других собственников помещений в МКД о том, что хочет обратиться в суд, а те не захотели присоединиться к иску или отказались вступить третьими лицами, суд не привлекает их к участию в деле.

О праве органа жилнадзора сомневаться в достоверности протокола ОСС
23352

Когда решение ОСС нельзя признать недействительным?

Критерии существенности допущенных нарушений для того, чтобы решение собрания было признано недействительным, установленные Гражданским кодексом РФ, отличаются от установленных Жилищным кодексам РФ. Последний предусматривает необходимость устанавливать факт причинения убытков лицу, оспаривающему общее собрание.

Нельзя признать недействительным решение ОСС, если голосование лица, права которого затрагиваются, не могло повлиять на принятие решения и решение не влечёт существенных неблагоприятных последствий для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ). В таких случаях суд вправе оставить в силе обжалуемое решение (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Как получить решение об отказе.

Уведомление об приостановки госрегистрации направляется обеим сторонам сделки, их копии идентичны. Письмо направляется online или на бумажном носителе. При подаче бумаг стороны указывают, куда отправлять уведомление при отказе Росреестра. Если подавалось электронное заявление, участники соглашения получат уведомление на e-mail. Если оформлялось бумажное заявление, уведомление отправят Почтой России. Уведомления содержат причины отказа Росреестра со ссылками на нормативно-правовые акты, которые можно использовать для оспаривания в суде.

Владелец квартиры или загородного дома может устранить нарушения или подать иск в установленный законом срок, чтобы обжаловать решение Росреестра в отказе регистрации прав на собственность. После устранения замечаний документы подаются вновь, на количество повторных обращений нет никаких законодательных ограничений.

Если выносится решение Росреестром отказать в регистрации, госпошлина не возвращается. Правило распространяется на все категории граждан (малоимущих, пенсионеров, опекунов недееспособных собственников). Оспаривание отказа Росреестра владельцем недвижимости — не догма. При получении уведомления действия заявителя индивидуальны. Они зависят от ситуации, типа объекта (земельный участок, квартира, офис) и мотивов, ведь обжалование не всегда эффективно (куда быстрее – просто устранить замечания).

Уменьшение рисков с госрегистрацией.

Чтобы получить документы в срок и минимизировать риск отказа Росреестра, заявителю стоит проверить:

  1. Комплектность необходимого списка документов. Передача недостаточно полного документационного пакета и копий вместо оригиналов – основная причина приостановки, но её не нужно обжаловать в судебных инстанциях. Для возобновления процесса надо донести недостающие справки.
  2. Сроки действия доверенности. Если пакет на действия с жильем подает представитель, надо удостовериться в законности полномочий физ лица.
  3. Отсутствие арестов, запретов на отчуждение, обременения.

Юридические пороки недвижимости – главные основания для приостановки переоформления. Гос орган несет ответственность за зарегистрированные сделки, а потому проводит тщательную и скрупулезную экспертизу юридических документов.

Документы по получению технического плана для Росреестра

Документы подаваемые в МФЦ для регистрации права собственности по проблемному застройщику должны обязательно содержать технический план помещения. Без техплана заявление на регистрацию в МФЦ подавать бессмысленно, поскольку такую приостановку нерезонно обжаловать в суде (Росреестр отобьётся от иска). Следовательно, нужно обратиться к толковому кадастровому инженеру, предоставив ему (как минимум) следующие документы.

Постановление о присвоении почтового адреса


Оказываем услуги по получению постановления о присвоении почтового адреса по любым проблемным объектам.

Оспаривание отказа в государственной регистрации госкомрегистра Республики Крым

Что делать, если отказали в регистрации права собственности на недвижимость, ответы практикующего юриста! Как обжаловать отказ в регистрации права собственности?

Отказ в регистрации права собственности

Время чтения: 6 минут

Государственная регистрация недвижимого имущества

Казалось бы, достаточно для признания права собственности на дом, квартиру, земельный участок, доли в недвижимом имуществе обратиться в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Так, законодательно установлены правовые основания для отказа в регистрации права собственности, если госорган выявил причины для отказа, то сначала он приостанавливает процесс и предоставляет заявителю срок на устранение замечаний.

Причиной для приостановления дела может стать требование предоставить регистрационному органу дополнительные документы, которые смогут подтвердить возникновение прав собственности, либо отсутствие запрашиваемых сведений, например от ФССП (наличие либо отсутствие исполнительного производства).

После устранения причин, послуживших к приостановлению, процесс возобновляется, однако если указанные причины не устранить, то последует отказ в регистрации права собственности.

Приостановление государственной регистрации права собственности?

В случае, если вынесения решения о приостановлении государственной регистрации права собственности, возможно его оспорить, обратившись в апелляционную комиссию.

В апелляционную комиссию могут быть обжалованы решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета.

Заявление об обжаловании решения о приостановлении представляется в апелляционную комиссию по месту нахождения органа регистрации прав, принявшего решение о приостановлении, в течение 30 дней с даты принятия такого решения.

По итогам выносится решение об удовлетворении заявления и отмене решения о приостановлении государственной регистрации права собственности, либо отказе.

Основания для отказа в регистрации права?

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона, в частности, если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Что делать, если отказали в регистрации права собственности на жилой дом/квартиру/земельный участок?

Первый выход, обращение с административным исковым заявлением к государственному регистратору Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности, а также требование обязать провести государственную регистрацию права собственности.

Второй способ, это обращение в суд с иском о признании права собственности. Так, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав » разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В СЛУЧАЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ВОПРОСОВ, ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ – ОБРАЩАТЬСЯ ПО КОНТАКТНОМУ ТЕЛЕФОНУ + 7 978 874 05 25 ( WHATSAPP , VIBER , TELEGRAM )