Договор с несколькими нанимателями

Все секреты и правила грамотного оформления договора найма жилого помещения в 2020 году

Договор найма жилого помещения, учитывает все нюансы и тонкости операции. Печать отсутствует, но при возникновении всевозможных конфликтов она станет главным доказательством совершенной операции с жилой площадью и подтверждением условий, на которых была проведена.

Сделки с недвижимостью – большой риск для всех участников. Сдача квартиры в аренду требует соблюдения определенных условий, юридических формальностей. Договор найма жилого помещения, учитывает все нюансы и тонкости операции. Печать отсутствует, но при возникновении всевозможных конфликтов она станет главным доказательством совершенной операции с жилой площадью и подтверждением условий, на которых была проведена.

Что такое договор найма, определение

Соглашение о найме жилья – документ, на основании которого владелец передает недвижимость гражданину для временного использования за конкретную плату. Оформляется сделка между наймодателем (собственником квартиры, дома) и нанимателем (лицом, снимающим жилую площадь). После ее заключения, право на проживание в доме имеют все члены семьи нанимателя, перечисленные в соглашении.

Типовые документы бывают двух видов:

  • краткосрочный – срок действия до 1 года;
  • долгосрочный – оформляется на 1-5 лет.

Внимание! Если в процедуре участвует юрлицо, заключается договор аренды. Иначе она будет признана недействительной. Согласно ГК РФ, согласие о найме жилого помещения оформляется только между физлицами.

Найм и аренда, в чем различия

Соглашения об аренде и найме – документы, на основании которых недвижимость передается во временное распоряжение другим лицам за определенное материальное вознаграждение (ст. 671 ГК РФ). Они определяют правовые отношения между владельцем имущества и нанимателем.

Рассматривая вопрос, как заключить договор, следует учесть, что между двумя сделками есть и некоторые различия:

  • Участники. Договоренность о найме заключается между физлицами, соглашение аренды – между гражданином и юрлицом.
  • Госрегистрация и форма. Обе бумаги оформляются письменно. Договор аренды составляется на 1 год и более и регистрируется в Росреестре. Соглашение о найме, заключенное менее чем на 12 месяцев оформлять через госорганы не требуется.
  • Срок действия. Недвижимо имущество может быть передано в наем на 5 лет, для иных случаев ограничения не установлены.

Наниматель имеет право отказаться от аренды квартиры в любое время, по желанию наймодателя – только через суд (при наличии согласия иск не подается). Досрочная отмена согласия по инициативе любого участника осуществляется через судебные инстанции, если не предусмотрено иное.

Договор о найме недвижимости, характерные особенности

Нанимателем социального жилья может быть только физическое лицо. Юрлица могут стать арендаторами, только при условии заключения соглашения аренды помещения. Квартиру субъекты, имеющие статус юридического лица имеют право использовать исключительно по назначению.

ГК РФ предусматривает передачу жилья арендатором третьим лицам, но только с согласия владельца. Договоренность оформляется путем составления согласия о поднайме недвижимости.

Важно! Договоренность о найме заключается в отношении отдельных помещений, личного пользования. Нежилые комнаты, подвалы, чердаки, сантехнические узлы, коридоры, кухни передавать в поднаем нельзя.

Есть и другие особенности:

  • Оформляется процедура письменно. Иначе при возникновении конфликтных ситуаций будет трудно доказать правдивость сделки.
  • По тексту указывается размер оплаты за пользование имуществом. В отсутствии данного пункта или при занижении суммы у собственника жилья могут возникнуть проблемы. Он получит плату, указанную по тексту.

Все изменения фиксируются допсоглашением. В конце текста указываются реквизиты участников процедуры, прописанные в первоначальном документе.

Необходима ли регистрация в Росреестре

Договоренность оформляется письменно и заверяется подписями участников процедуры (можно скачать бланк и на его основании составить текст). Обязательная регистрация законом не предусмотрена (ГК РФ ст. 683). Государственное оформление – гарантия подтверждения правового статуса.

Регистрация выгодна нанимателю. До окончания срока действия договоренности, при условии досрочного расторжения, собственник недвижимости не может выселить жильцов с жилплощади. Проведенная через Росреестр процедура – подтверждение дополнительной прибыли для владельца имущества.

Внимание! На основании НК РФ, простой договор, заключенный официально подлежит налогообложению. Собственник, сдающий квартиру арендатору, должен выплачивать налог в размере 13% от суммы полученной прибыли.

Необходимо заверение нотариуса или нет

Взаимоотношения арендатора и наймодателя регулируется ГК и ЖК РФ. На основании ст. 674 Гражданского Кодекса бланк договора найма жилого помещения не обязательно заверять у нотариуса.

Но по желанию участники процедуры могут обратиться в нотариальную контору. Это позволит исключить возможные риски при решении споров в судебном порядке. Заверенная форма договора найма жилого помещения – юридическая бумага, подтверждающая передачу прав на жилплощадь нанимателю.

Как составить соглашение, чтобы оно было действительно

Чтобы процедура была законна, нужно знать, как правильно заполнить документ. Условия и порядок составления разных официальных бумаг регламентируется Гражданский кодекс РФ. Типовой договор найма оформляется письменно (можно скачать бланк и заполнить пустые места).

Образец заполнения юридической документации:

  • дата заключения;
  • данные паспорта владельца имущества и лица, взявшего помещение в пользование;
  • предмет соглашения;
  • название свидетельства, подтверждающего право собственности;
  • ответственность, права и обязанности участников процедуры;
  • дата и размер арендной платы;
  • срок действия;
  • подписи участников.

Форма договора найма жилого помещения может содержать допусловия, не противоречащие требованиям закона. Составляется опись имущества, находящегося внутри квартиры, дома, где перечисляются все вещи и предметы.

Образец соглашения между физическими лицами

Кроме стандартных пунктов, типовой договор найма должен содержать данные граждан, которые будут проживать на жилплощади вместе с нанимателем.

Важно! Владелец должен передать арендатору жилую площадь пригодную для ежедневного пользования (Гражданский кодекс РФ ст. 676). Текущие ремонтные работы выполняет жилец, если договоренность не предусматривает иное. Капремонт – обязанность собственника недвижимости.

Чтобы обезопасить себя, следует знать, как составить договор, если имущество в долевой собственности. В данном случае по тексту указываются все владельцы жилплощади. Граждане, прописанные в квартире, старше 14 лет, письменно подтверждают свое согласие. Договоренность подписывается всеми собственниками или одним из них при наличии доверенности, заверенной нотариально.

Владелец может аннулировать свое согласие только через суд при условии, что:

  • в течение полугода есть задолженность;
  • жилье использовалось не по назначению или нарушались права соседей;
  • имуществу владельца нанесен вред.

Зная, как заключить договор юридически правильно, можно предупредить возникновение различных рисков. Договоренность составляется в 2-х экземплярах, по одной копии для каждой стороны. Вступает она в силу с момента подписания. Наниматель имеет право аннулировать согласие досрочно.

Правильно заполненный образец документа

Часто компании снимают жилье для сотрудников на период исполнения обязанности во время командировки (ГК РФ ст. 671). Если на арендованной жилплощади проживает гендиректор – адрес может использоваться в качестве юрадреса организации. Согласие об аренде квартиры образец скачать, которого можно на сайте, заключается письменно, иначе оговоренные условия будут признаны недействительными.

Внимание! Письменная договоренность подлежит регистрации в Росреестре (ст. 609). За ее отсутствие предусмотрен штраф 1,5-2 тыс. рублей или административная ответственность (ст. 19.21).

Чтобы составить договор найма жилого помещения, организации потребуется предоставить:

  • учредительную документацию, подтверждающую госрегистрацию и постановку на учет в ФНС;
  • банковские реквизиты;
  • доверенность, оформленную нотариально, на основании которой физлицо может выступать от имени организации, его паспорт.

В конце указываются реквизиты гражданина и организации, под текстом доверенное лицо, представляющее интерес фирмы ставит печать и подпись. Согласие о передаче имущества во временное пользование составляется в письменной форме, но можно распечатать шаблон и заполнить пустые строки.

На заметку! Если не указан срок пользования имуществом, то сделка действительна 5 лет (ст. 683). При госрегистрации потребуется оплатить госпошлину. Для физлиц – 2 тыс. рублей. Обязанность об ее уплате указывается по тексту и возлагается на одного из участников процедуры или выплачивается в равноценных долях.

Бланк о найме жилого помещения

Многие сайты предоставляют образцы документации о найме квартиры или дома, которые подойдут в стандартных ситуациях. Примеры бланков, составленные правильно, могут использоваться при передаче квартиры иным лицам. Но, только при условии, когда наймодателя и нанимателя все устраивает.

Часто документ называется – «договор аренды», что для физических лиц при сдаче и съеме помещения не допустимо. При возникновении спорных ситуаций он признается недействительным.

Чтобы процедура была оформлена юридически правильно, и не возникло проблем в будущем, нужно знать, как составить договор аренды. Если собственник или наниматель жилой площади не знает, как заполнить документ, лучше скачать бесплатно образец и на его основании составить текст соглашения.

Владелец недвижимости и арендатор могут заключить сделку в любой форме. Но, нужно понимать, что устная договоренность юридической силы при возникновении споров не имеет. Правовые аспекты составления, оформления, заключения договора регулируются Гражданским кодексом РФ главой 35.

Совместная аренда жилья – как правильно составить договор. Особенности и образец документа

– Дочка решила снимать квартиру с подругой. И хозяйка предложила нам вариант совместной аренды. Что это за договор и на какой срок его можно заключить?

– Сразу следует оговориться: в отношении любого жилого помещения юридически правильным будет использование термина «наем», но практически (в обывательском употреблении) чаще всего встречается термин «аренда». Поэтому и в тексте данного объяснения будет использоваться терминология «аренды» для облегчения понимания. Расскажем, что такое договор совместной аренды и в чем состоят особенности его заключения.

  • 📋 Особенности составления договора совместной аренды жилья
    • Как должно учитываться число арендаторов и их распределение по долям
    • С кем подписывается совместный документ – с одним жильцом или со всеми
    • Ответственность арендаторов. Дополнительное соглашение о солидарной ответственности
    • Срок действия
    • Расторжение
    • Что делать, если сосед не платит по аренде
  • 🏠 Итоги
  • ❓ Часто задаваемые вопросы

📋 Особенности составления договора совместной аренды жилья

Договор совместной аренды жилья – это документ, который закрепляет, с юридической точки зрения, правоотношения не между двумя сторонами, как в классическом договоре, а несколькими. С одной стороны в таком договоре выступает наймодатель (собственник жилого помещения), а с другой – наниматели (например, два или три человека).

Несмотря на то что договор совместной аренды жилья может быть удобен как арендодателю, так и арендаторам, следует понимать, что у него есть свои особенности, которые выглядят следующим образом:

  • в преамбуле указываются все арендаторы, которые участвуют в заключении договора;
  • в предмете договора указывается не только информация о том, какое жилое помещение сдается в аренду, но и о том, кто и в каких долях выступает арендатором (например, Арендатор 1 Маша Иванова занимает для проживания комнату площадью 12 кв. м, а Арендатор 2 Света Петрова – комнату площадью 16 кв. м);
  • также особенностью договора совместной аренды будет отдельное указание порядка и долей внесения арендных платежей (например, Арендатор 1 вносит средства на карту Арендодателя, а Арендатор 2 – наличными).

По числу обязательных разделов текст договора совместной аренды не будет сильно отличаться от обычного договора. Но вот по наполнению особенности будут – и их следует учитывать.

Как должно учитываться число арендаторов и их распределение по долям

В случае с несколькими арендаторам вопрос о том, каким образом должно происходить их участие в ежемесячных арендных платежах, решается двумя способами:

  • один способ заключается в указании общей суммы ежемесячного платежа, а уже распределение частей такого платежа арендаторы осуществляют сами по устной или письменной договоренности;
  • второй способ заключается в фиксации в тексте договора совместной аренды не только общей ежемесячной суммы арендной платы, но и указание на то, кто и какую сумму платежей должен вносить в долевом отношении к ежемесячной плате.
Читайте также  Возражение от третьего лица на исковое заявление образец

С кем подписывается совместный документ – с одним жильцом или со всеми

В том случае, если речь идет о договоре аренды с несколькими арендаторами, вопрос относительно порядка подписания документа решается на основе договоренности между арендаторами.

Договор может быть подписан как одним арендатором от имени всех нанимающих данное жилое помещение, а может подписываться каждым арендатором отдельно. В последнем случае речь будет идти о многостороннем договоре, за исполнением которого арендодателю придется тщательнее наблюдать.

Но в таком многостороннем договоре есть и свой плюс – в случае возникновения конфликтных ситуаций можно будет привлечь к ответственности именно того арендатора, который стал виновником такой ситуации – например, за несоблюдение условий договора, под которым он подписался.

Ответственность арендаторов. Дополнительное соглашение о солидарной ответственности

Вопрос ответственности в договорах совместной аренды занимает очень многих участников подобных соглашений – потому что очень сложно прописать все возможные варианты развития событий. С юридической точки зрения, решаться вопрос с ответственностью сторон в договоре аренды должен таким же образом, как решается вопрос с числом подписантов. Если от всех арендаторов подписывается один, то и ответственность нести будет он единолично, но между собой стороны должны договориться.

Если под договором аренды подписался каждый арендатор, то и ответственность за исполнение такого договора будет нести каждый из них.

Как правило, ответственности сторон в тексте договора посвящается отдельный самостоятельный раздел. Но если стороны считают, что необходимо заключить дополнительное соглашение, где будут указаны меры солидарной ответственности и степень такой ответственности, то, с точки зрения законодательства, запрета на такое действие нет.

Однако при составлении дополнительного соглашения о солидарной ответственности следует помнить: арендаторов нужно предупредить о том, что ответственность по договору они будут нести в том порядке и объеме, который указан в данном дополнительном соглашении. Это связано с тем, что такое дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного договора найма жилья.

Срок действия

Чаще всего договоры аренды – независимо от того, идет ли речь о единоличном или совместном найме – оформляются на срок до 12 месяцев, а потом пролонгируются (продлеваются по сроку действия) путем заключения дополнительных соглашений.

Расторжение

Порядок расторжения договора совместного найма жилого помещения не отличается от расторжения обычного договора найма, где с каждой стороны по одному представителю.

Расторжение происходит в следующем порядке:

  • сторона-инициатор, которая пришла к выводу о необходимости расторжения договора, должна уведомить другие стороны о своем решении. Оно может исходить как от нанимателей, так и от наймодателя;
  • при уведомлении сторон необходимо соблюсти те сроки, которые указаны в тексте договора (например, наймодатель обязан уведомить нанимателей о желании расторгнуть договор не менее, чем за месяц до планируемой даты расторжения. Наниматели обязаны уведомить наймодателя о желании расторгнуть договор не менее, чем за два месяца до планируемой даты расторжения);
  • подготовить дополнительное соглашение о расторжении данного договора найма с указанием причин (указываются в виде «в связи с прекращением действия необходимости», «по исполнению» и т. д.). Указание формулировки необходимо для того, чтобы исключить возможный риск умышленных действий от противоположной стороны по признанию расторжения незаконным;
  • число экземпляров данного дополнительного соглашения должно быть равно числу участников договора.

Подписание дополнительного соглашения для расторжения договора совместного найма не является обязательным, но может выступить в качестве дополнительной страховки на случай возникновения конфликта между участниками данных договорных правоотношений – например, если одна сторона решит заявить требование об уплате штрафа за несоблюдение сроков предупреждения.

В том случае, если расторжение договора совместной аренды происходит не на основании окончания срока его действия, а по инициативе одной из сторон, в том числе по причине нарушения обязательств второй стороной, то предупреждение о расторжении следует так же оформлять в письменном виде во избежание требования об уплате штрафных санкций за нарушение сроков предупреждения второй стороны.

Дело о двойной аренде выиграно, но с ощущением легкой недосказанности

Это дело тянется с давних пор и даже успело пару раз промелькнуть на этом сайте. Впрочем, обо всем по порядку.

Вступление. ООО «РиалТорг» пользовалось нежилым помещением в г. Москве на основании договора субаренды. Однако в какой-то момент собственник расторг договор с основным арендатором из-за неуплаты, в силу чего прекратил свое действие и договор субаренды с «РиалТоргом». Последний не растерялся и обратился к собственнику с требованием о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Но собственник этого делать не пожелал, а потом и вовсе продал помещение предпринимателю Бойко И.А.

Акт 1: понуждение (дело № А40-28789/2014). «РиалТорг» мириться с таким положением дел не пожелал и обратился в суд с требованием о понуждении Бойко заключить договор аренды. Суды всех инстанций в правомерности требований «РиалТорга» ничуть не усомнились. Право, предоставленное ему п. 1 ст. 618 ГК РФ, вполне обоснованно, все необходимые процедуры осуществлены — значит надо понуждать.

Правда в процессе всплыл один интересный факт: Бойко уже сдал помещение в аренду, а арендатор передал его в субаренду «Магниту» (АО «Тандер»). И ритейлер вполне успешно им владеет и пользуется.

Имеет ли это значение для исковых требований «РиалТорга» о понуждении заключить договор? Еще какое! В этом случае удовлетворение его иска не приведет к защите нарушенного права, так как даже в случае заключения договора аренды с «РиалТоргом» вторая аренда+субаренда (с «Магнитом») никуда не денется, как не денется и сам «Магнит» из помещения. А как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендатор, не имеющий владения имуществом, в отношении которого заключены несколько договоров аренды, может претендовать только на возмещение убытков. То есть, обязав Бойко заключить с «РиалТоргом» договор аренды, суды никак не помогут последнему в получении самого помещения. Максимум что у него останется на руках – это сам заключенный договор, от которого в такой ситуации смысла маловато.

(В нашей практике такой вывод уже делался судами в деле № А79-443/2013).

Тем не менее, суд эти обстоятельства совершенно не смутили, и он удовлетворил требование о понуждении к заключению договора в полном объеме. Вышестоящие инстанции оставили данное решение в силе.

Промежуточный спор: так как Бойко исполнять решение не торопился, «РиалТорг» пошел взыскивать с него астрент. Подробно останавливаться на этом моменте не буду, так как заметка по нему уже публиковалась (здесь).

Акт 2: оспаривание (дело № А40-142102/2017). Как уже было сказано, «Магнит» сидел в помещении на основании зарегистрированного договора субаренды и никаких трудностей для себя не прогнозировал. А зря! Поняв, что висящие в ЕГРП обременения в виде аренды+субаренды будут препятствием для регистрации своего договора (ну, когда он в конце концов будет заключен), «РиалТорг» пошло признавать договоры аренды и субаренды недействительными. Само собой, по универсальной конструкции: ст. 10+168 ГК РФ.

(На самом деле висящая в ЕГРП аренда+субаренда ничуть не помешала бы регистрации второй аренды в силу того же пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Но для этого скорее всего пришлось бы просудиться с упорным Росреестром, а кому оно нужно?)

Несмотря на размахивание перед носом судьи распечатанным экземпляром несчастного 73-го Пленума, требования «РиалТорга» были удовлетворены, а договоры аренды и субаренды признаны ничтожными. С обоснованием суд особо не заморачивался:

Поскольку вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела решением Арбитражного суда города Москвы от 01.10.2015г. по делу № А40-28789/14 суд обязал Собственника помещений заключить с ООО «Риалторг» договор аренды … на условиях договора аренды № КВ-А-04/11 от 25.07.2011г., предоставленного ранее по договору субаренды во временное владение и пользование истцу, суд приходит к выводу, что предоставление во владение новому арендатору, а в последующем м субарендатору арендуемого истцом помещения, фактически лишило последнего права владения и пользования указанным помещением.

Кроме того, наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех помещений не соответствует требованиям ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляция и кассация не увидели основания для отмены этой «красоты».

Лирическое отступление: я как-то сидел и думал – ну ведь просто не может такого быть, чтобы московские арбитражи не были знакомы или прямо игнорировали указания Пленума № 73. Может быть в этом есть определенный сакральный смысл? Может увидев, что в деле № А40-28789/2014 вынесено фактически бесполезное для истца решение, суды попытались таким образом исправить ошибку своих коллег и все же восстановить право «РиалТорга»? Или все-таки может.

Акт 3: Верховный Суд. Естественно Бойко и «Магнит» обратились в ВС РФ. Честно говоря, надежды особо не испытывали – все знакомы с процентом передачи дел в СКЭС. Тем большим сюрпризом стало, когда такая передача все же состоялась.

Ну и окончательное удовлетворение принесло определение ВС РФ, отменившее все судебные акты и отказавшее в иске полностью.

Но вот полный текст этого определения лично у меня вызывал недоумение.

Что ожидалось: ссылка на пункт 13 Пленума № 73 и на иную аналогичную практику, вывод, что наличие договоров аренды и субаренды никак не препятствует истцу заключить свой договор аренды (во исполнение решение суда), надлежащим образом его зарегистрировать и далее вести спор о убытках, неустойке за непередачу помещения и т.д., в силу чего никаких признаков ничтожности сделок не усматривается. То есть позиция, основанная исключительно на правильном применении закона.

Что получили: четыре вывода по фактическим (!) обстоятельствам спора:

1) при заключении договоров аренды и субаренды с «Магнитом» решение суда о понуждении еще не вступило в законную силу, а, следовательно, признаков злоупотребления не усматривается;

2) ст. 618 ГК РФ не предоставляет бывшему субарендатору, встающему на место арендатора, преимущественного права, а, значит несмотря на решение о понуждении «РиалТорг» не имел какого-либо приоритета перед новым арендатором;

3) так как в деле № А40-28789/2014 суды только обязали Бойко заключить договор, но не обязали Росреестр его зарегистрировать, то все действия должны осуществляться по общей схеме: подписание договора, обращение в регистрационный орган. Но поскольку отсутствует даже сам подписанный договор между Бойко и «РиалТоргом», то признание существующих договоров аренды и субаренды не повлечет восстановления нарушенного права (?);

4) решение по делу № А40-28789/2014 отменено по новым обстоятельствам решением АС ГМ от 28.04.2018 по делу N А40-98071/2017 признано недействительным дополнительное соглашение, которым был установлен срок действия договора субаренды 9 лет, вместо 3 лет.

Начну с последнего вывода и сразу задам риторический вопрос – это вообще нормально, что вторая кассация (!) ссылается на обстоятельства, происшедшие уже после принятия всех вступления в силу обжалуемых судебных актов?

По первому и второму выводу вопросов в принципе нет, и они даже могут стать полезными для формирования судебной практики (хотя возможно такие мысли уже высказывались).

А вот третий вывод расписан как-то скомкано. Что хотел сказать ВС? Что заключенному и зарегистрированному договору аренды (и суберанды) не может быть противопоставлено одно лишь обязательство лица по заключению договора без самого договора, поэтому эта ситуация в принципе не может считаться «двойной арендой» и, соответственно, не подлежит регулированию в соответствии с пунктом 13 Пленума № 73? А почему бы тогда не дать более подробное обоснование и четкие выводы? Или тут скрыт какой-то иной смысл?

Читайте также  Образец характеристики специалиста по охране труда для награждения

И последнее – ГДЕ пятый вывод: что даже при наличии подписанного и зарегистрированного договора между Бойко и «РиалТоргом», существующие договоры аренды+субаренды все равно не являются ничтожными? Без этого вывода появляется возможность толковать третий вывод методом «от обратного»: мол при отсутствии подписанного договора, существующие не являются ничтожными, а вот при наличии…

Ведь совсем недавно в Определении от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573 по делу № А40-91725/2017 Верховный Суд РФ не постеснялся сделать такой вывод со ссылкой на Пленум №73. И то, что наличие одной записи об аренде в ЕГРП не мешает внесению другой, тоже лишний раз обозначил. Чем принципиально отличаются данные споры?

Вот и получается, что спор выигран, а осадочек какой-то остался.

Типовой договор аренды квартиры — скачать образец 2021

Вопрос сдачи в наём (аренду) жилплощади появляется, когда в собственности имеется квартира, в которой никто не проживает. К тому же, это неплохой способ выручить дополнительный доход. Но, как избежать возможных рисков, обезопасить себя в юридическом и бытовом плане? Только наличием грамотно составленного договора найма (аренды).

Официальный документ, подписанный обеими сторонами, является подтверждением правоотношений между вами и квартиросъемщиком. Чтобы избежать возможных проблем, необходимо составлять договор грамотно и учесть все нюансы.

Строгих требований к составлению договора найма (аренды) на законодательном уровне не предусмотрено. Основные пункты, к которым относятся предмет, стороны, права и обязанности, являются обязательными для любого типа этого документа и указаны в Гражданском кодексе РФ.

Важно различать договор аренды от найма:

Характеристики Договор аренды Договор найма
Заключают договор С юридическим лицом С физическим лицом
Сдающий Арендодатель Наймодатель
Снимающий Арендатор Наниматель

Как заполнить типовой договор найма (аренды) квартиры на длительный срок между физическими лицами

Разберем, как подстраховаться обеим сторонам договора аренды от возможных проблем. Составить его не сложно и, поскольку нотариальное заверение не требуется, то оформить может арендодатель, не ущемляя интересы арендатора. Вторая сторона имеет право попросить внести коррективы. Подтверждением того, что стороны пришли к обоюдной договоренности, станет двустороннее подписание.

В договоре аренды должны присутствовать следующие пункты:

  • адрес квартиры, сдаваемой на длительный срок;
  • паспортные данные обеих сторон и данные свидетельства о собственности;
  • срок действия договора (срок может составлять до пяти лет, но чаще всего договор заключается на один календарный год с возможным продлением);
  • стоимость аренды в месяц (если арендатор в момент подписания договора выплачивает арендодателю плату за несколько месяцев вперед, это должно найти отражение в отдельном пункте);
  • порядок расчета (в какие даты будет производиться выплата арендной платы хозяину квартиры и каким способом);
  • условия повышения платы (если договор составлен на несколько лет, то можно предусмотреть повышение арендной платы и указать, например, не чаще 1 раза в год);
  • условия досрочного прекращения действия договора (в этом пункте может присутствовать расторжение договора в одностороннем порядке при нарушении внесения платы, а также иных существенных вопросов);
  • порядок оплаты коммунальных услуг (здесь можно перечислить, какие услуги будет оплачивать арендатор и каким способом).

К необязательным, но полезным пунктам договора можно отнести следующие:

  • перечень имущества, если квартира передается в аренду с мебелью и техникой;
  • ответственность в случае порчи имущества;
  • количество жильцов, если хозяин опасается моментов, когда на площади сдаваемой квартиры будут проживать неограниченное количество людей;
  • домашние животные (этот пункт важен тем хозяевам, кто категорически против жильцов с животными из-за возможной порчи имущества).

Структурно договор найма (аренды) можно разделить на несколько разделов:

  1. Общие сведения, где содержатся данные об обеих сторонах.
  2. Предмет договора. Здесь перечисляются характеристики жилого помещения и данные о правоустанавливающем документе на него.
  3. Сумма ежемесячных арендных платежей и условия их внесения.
  4. Права каждой из сторон.
  5. Обязанности собственника и арендатора.
  6. Срок действия.
  7. Реквизиты с указанием паспортных данных, контактных телефонов и подписи.

Бланк договора найма (аренды) квартиры на длительный срок — скачать. doc

Составляется документ в двух экземплярах, заверяется подписями сторон и хранится по одному экземпляру у каждой из сторон.

Нюансы составления договора найма

Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.

Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.

Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:

  • отсутствие платежей более 6 месяцев;
  • существенная порча имущества;
  • конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
  • использование жилья не для проживания.

Образец договора найма (аренды) квартиры на 11 месяцев

В Гражданском кодексе оговорено, что все договора, заключенные на срок свыше 1 года, должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Поэтому хозяева зачастую предпочитают оформлять договор найма (аренды) на 11 месяцев. Жильцы живут отведенное время и хотят жить дальше. Что в этом случае делать?

Многие делают ошибку, продлевая договор еще на 11 месяцев, считая, что документ будет иметь юридическую силу и освободит их от регистрации. Это заблуждение. Такие договора с пролонгацией надо регистрировать, т.к. их действие будет более 1 года. В этом случае нужно не продлить договор, а составить новый на тех же условиях, или других, которые вы обговорите с наймодателем.

Как продлить договор найма (аренды)? Если все-таки решили продлить, то его необходимо зарегистрировать в органе Росреестра, обратившись с двумя экземплярами договора и документами о праве собственности на квартиру. Если от имени собственника действует представитель, то потребуется доверенность.

Бланк договора найма (аренды) квартиры на 11 месяцев — cкачать. doc

Образец договора найма (аренды) квартиры посуточно

Договор имеет свои особенности. Перечислим, чем отличаются договора долгосрочного и посуточного найма:

  • определенный, строго установленный срок в несколько суток;
  • отсутствие автоматического продления срока (по истечении установленной договором даты, действие прекращается);
  • если появилась необходимость продлить документ на несколько суток, потребуется заключить новый договор или составить соглашение к имеющемуся с новыми датами окончания;
  • имеется возможность указать не только дату прекращения, но и время;
  • помимо суммы аренды в плату включается страховая выплата на случай, если жильцы нанесут вред имуществу хозяина, а также соседям, например, вследствие затопления. Условия возврата страховой суммы оговаривается дополнительно;
  • хозяин может предусмотреть штрафные санкции за нарушение требований договора.

Примеры договора найма:

  • простой договор посуточного (краткосрочного) найма квартиры — скачать бланк;
  • типовой договор найма квартиры посуточно, между физическими лицами 2021 года — скачать бланк
  • договор аренды квартиры посуточно 2021 года: скачать бланк и образец

Посуточный наём является риском для собственника квартиры, поэтому именно условиями договора можно максимально обезопасить свое имущество от недобросовестных арендаторов.

Видео: Как составить договор аренды квартиры, чтобы не обманули?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Договор аренды квартиры

Ниже приведена одна из форм простого, типового, стандартного договора аренды квартиры и найма жилого помещения. Договор составляется в свободной форме. Это хороший договор аренды (найма) квартиры для арендодателя (наймодателя) и арендатора (нанимателя). Именно такой договор мы и используем — предусмотрено всё. Иногда пункты корректируются по желанию сторон.

Все представленные договоры можно скачать бесплатно. Скачать типовой бланк, образец можно в конце статьи (в формате word, doc). Там же есть ссылки на необходимые приложения к договору — опись имущества, график платежей.

Есть вопросы? Нужен совет риэлтора?

Договор аренды — образец

Мы нижеподписавшиеся, _________________________________________________________, паспорт серия __________ № ___________________, выдан ____________________________ ________________________________________________________________________________именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны и ___________________________ _________________________________________________________, паспорт серия _________ № ___________________, выдан ____________________________________________________ _______________________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем Наниматель с другой стороны, подписали Договор о нижеследующем:

Предмет договора

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю помещение, состоящее из _____комнат (ы), расположенной по адресу: г., _____________________________________________________________________________________ за плату, во временные пользования в целях проживания.
1.2. Наймодатель (или его представитель) распоряжается помещением на основании _______________________________________________________________________________________________
1.3. Совместно с НАНИМАТЕЛЕМ в квартире будут проживать в течение срока найма: _____________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________
1.4. Срок найма устанавливается с «____»_____________20____г. и истекает «____»_____________20____г.
1.5. По истечении срока действия договора стороны вправе:

  • прекратить свои договорные отношения;
  • заключить новый договор найма квартиры на тех же или иных условиях на новый срок.

Обязанности и права наймодателя

2.1. Наймодатель обязан:
2.1.1. Предоставить указанное помещение Нанимателю с «_____»_______________________20___г.;
2.1.2. Обеспечить свободный доступ Нанимателю в помещение;
2.1.3. Передать Нанимателю объект, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.
2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния Объекта и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.
2.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания Договора

  • распоряжается объектом на законном основании – документа, указанного в п.1.2, настоящего договора;
  • Объект не сдан в наем, не отчужден, не находится под залогом, арестом, не является предметом какого — либо спора;
  • получено необходимое в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие всех собственников и/или совершеннолетних пользователей Объекта на заключение Договора.

Обязанности и права нанимателя

3.1. Наниматель обязан:
3.1.1. Использовать объект только для личного проживания и проживания лиц, указанных в п.1.3. Договора.
3.1.2. Своевременно вносить плату за пользование объектом (плату за наем) в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи согласно п.4.6 договора.
3.1.3. Содержать объект в чистоте и порядке, обеспечивать сохранность объекта и поддерживать его в надлежащем состоянии.
3.1.4. Бережно относиться к имуществу Наймодателя, находящемуся в объекте.
3.1.5. Устранять последствия аварий (в том числе пожаров, заливов), произошедших в объекте по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц за свой счет и собственными силами.
3.1.6. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании объектом.
3.1.7. Беспрепятственно допускать Наймодателя в объект в соответствии с п.2.2 Договора.
3.1.8. Возвратить Наймодателю объект, находящееся в нем имущество, ключи от объекта в том же состоянии, в котором они были переданы Нанимателю с учетом их естественного физического износа по истечению срока найма, установленного настоящим договором.
3.1.9. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба имуществу Наймодателя в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии – заявить об этом в соответствующие компетентные органы.
3.1.10. Передавать Наймодателю все почтовые документы , а также любую касающуюся его информацию.
3.2. Наниматель не в праве без предварительного согласования с Наймодателем:
3.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование в объекте (укрепление дверей, установка или замена замков, установка сигнализации, охранных систем и т.д.).
3.2.2. Передавать объект третьим лицам, а также сдавать в поднаем.
3.2.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию объекта.
3.2.4. Вселять иных лиц, не указанных в п.1.3 Договора.

Читайте также  Ответ на претензию по оплате задолженности договору аренды образец

Платежи и порядок расчетов

4.1. Плата за наем объекта в месяц составляет (_________________________________________________________________________)
4.2. Указанный размер платы является фиксированным и в одностороннем порядке изменению не подлежит.
4.3. Плата за наем производится ежемесячно не позднее ___числа текущего месяца за ___месяц (а, ев) вперед.
4.4. На момент подписания настоящего Договора Наниматель передал Наймодателю сумму в размере: _______________________________________________________________________________________________
4.5. Оплату квартплаты, абонентской платы за телефон и коммунальных услуг, за исключением указанных в п.4.6. Договора, осуществляет ____________________________________________________________________
4.6. Оплату междугородних и международных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета, а также потребляемой электроэнергии и воды (при наличии счетчиков) осуществляет __________________________________________________________________________________
4.7. При наличии на момент выезда Нанимателя из объекта любых задолженностей и/или неоплаченных счетов, обязанность погашения/оплаты которых в соответствии с настоящим Договором возложена на Нанимателя, соответствующие денежные суммы подлежат удержанию Наймодателем из суммы страхового депозита (п.6.1 договора).

Ответственность сторон и порядок досрочного прекращения договора

5.1. Досрочное прекращение Договора возможно вследствие его досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из сторон от его исполнения по основаниям, указанных в настоящем Договоре.
5.2. Односторонний отказ от исполнения Договора до истечения срока, указанного в п.1.4 Договора может быть произведен любой стороной при нарушении другой стороной условий Договора.
5.3. Расторжение настоящего Договора в порядке одностороннего отказа производится посредством уведомления одной из сторон Договора другой стороны с указанием причины отказа не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты расторжения договора.
5.3.1. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора и не соблюдения пункта 5.3 по инициативе Нанимателя при соблюдении Наймодателем условий Договора, Наймодатель удерживает страховой депозит в свою пользу, а возврат Нанимателю части денег, пропорциональной неиспользованному срока найма, производится только по его добровольному желанию.
5.3.2. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора и не соблюдения пункта 5.3 по инициативе Наймодателя при соблюдении Нанимателем условий Договора, Наймодатель обязан компенсировать Нанимателю стоимость одной месячной арендной платы после съезда Нанимателя, а также вернуть страховой депозит за минусом списанных убытков.
5.4. При невнесении Нанимателем платы за наем Объекта в течение одной недели настоящий Договор считается расторгнутым.
5.5. Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный объекту и/или имуществу Наймодателя, за вред, причиненный владельцам прилегающих помещений, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя и/или лиц, с ним проживающих.
5.6. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
5.7. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательства согласно п.5.6 Договора.
5.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения Договора задолженности Наймодателя по платежам за объект, которая затрудняет или делает невозможной нормально использование объекта для проживания (отключение электроэнергии, газа и т.д.), Наниматель вправе самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за наем объекта.
5.9. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы, не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по Договору обязательств.

Особые условия

6.1. По требованию Наймодателя Наниматель обязуется передать ему страховой депозит в обеспечении оплаты междугородних, международных телефонных переговоров, других платных услуг связи, в том числе Интернета, оказанных на телефонный номер Наймодателя, иных платных услуг по обслуживанию объекта, обязанность оплаты которых лежит на Нанимателе, а также в обеспечении сохранности переданного Нанимателю имущества Наймодателя, имущества владельцев прилегающих помещений. Страховой депозит составляет ____________________________(_______________________________________ ______________________________________________________________________________________ рублей )
6.2. Наймодатель при выезде нанимателя из объекта обязуется возвратить ему страховой депозит (п.6.1. настоящего договора) после проверки и подтверждения оплаты счетов, квитанций согласно п.4.6. настоящего договора, а также подтверждения сохранности переданного в наем имущества, за вычетом соответствующих задолженностей по платежам и/или возмещению имущественного вреда.
6.3. Перечисленные в п.1.3 настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по Договору наравне с Нанимателем.
6.4. Страховой депозит вносится __________________________________________________________________ 1-я часть в размере ________________________________________________________при подписании договора 2-ю часть в размере _______________________________________________________не позднее _____________

Заключительные положения

7.1. Стороны ознакомлены с Договором и полностью с ним согласны.
7.2. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
7.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими сторонами.
7.4. При возникновении споров стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при недостижении согласия – в судебном порядке.
7.5. По вопросам, не предусмотренным Договором, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.
7.6. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Дополнительные условия

Проживание животных: _________________________________________________________________
Курение в квартире: _________________________________________________________________
Показания счетчиков:
Электроэнергия:_______________________________________________________________
Водоснабжение:________________________________________________________________________
Наймодатель передал Нанимателю _________________________ комплект (а, ов) ключей.

Подписи сторон

«Наниматель»
(подпись)_____________________________________________________«___» _______________ 20__г.

«Наймодатель» ФИО:
(подпись)__________________________________________________«_____» _______________ 20__г.

Договор найма (аренды)

Договор найма (аренды) — основной документ, дающий право на проживание в съемной квартире (комнате). От того, как он составлен, зависят все дальнейшие взаимоотношения Наймодателя и Нанимателя. Грамотное заключение договора должно гарантировать съемщику беспрепятственное пользование пригодным для жилья помещением, а собственнику — сохранность имущества и своевременную оплату.

Основание для распоряжения помещением

Чтобы договор был ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, его нужно заключать в строгом соответствии с законом. Первый и самый главный момент — это правомочность основания для сдачи помещения в аренду. Перед заключением договора собственником предъявляется документ, дающий ему такое право. Обычно это договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве. Здесь есть ряд нюансов.

Если собственник один, и он же сдает помещение, то все в порядке — закон на его стороне.

А вот если собственников несколько (например, общая долевая собственность), то либо они должны все присутствовать при заключении договора и, соответственно, поставить там свои подписи, либо нужно их нотариально заверенное согласие. Вместо согласия от каждого отдельного собственника можно сделать общую доверенность с максимальным сроком на три года, но для этого все равно придется хотя бы один раз собрать всех у нотариуса. Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, то от их имени выступают уполномоченные родители.

Если согласием остальных собственников пренебречь — то договор будет считаться недействительным, так как передача помещения происходила с нарушением закона. Не спасет даже пункт в договоре, о том, что лицо, сдающее помещение в аренду, гарантирует согласие других собственников.

Вместо собственника может быть другое лицо, имеющее нотариальную доверенность на сдачу помещения в аренду. Здесь надо обращать внимание на следующее: менее опасна ситуация, когда срок доверенности небольшой, и доверенное лицо имеет при себе оригинал правоустанавливающего документа; если же Вам предъявляют мятую ксерокопию и доверенность, срок которой уже на исходе (максимально 3 года), то лучше воздержаться от найма этого объекта.

Любая доверенность может быть отменена доверителем, а проверить это не просто. Если же нет подлинника правоустанавливающего документа, то где гарантия, что квартира не была уже продана несколько раз?

Если сдается комната, то нужно письменное (в идеале — нотариально заверенное) согласие соседей-собственников. Без этого согласия Вы будете иметь право пользоваться только комнатой (без МОП — мест общего пользования: кухни, ванной, туалета и т.д.). Решить этот вопрос может помочь временная регистрация, но не все хозяева на это идут.

Возможна сдача в аренду и неприватизированного помещения. Если это квартира, то нужно письменное (желательно нотариально заверенное) согласие всех прописанных на этой площади граждан, либо доверенность от них. В случае с неприватизированной комнатой гораздо сложнее. На сегодняшний день самый лучший способ — это нотариальное согласие всех прописанных соседей в комплексе со временной регистрацией. Собрать подписи всех прописанных в муниципальной коммуналке — дело сложное (люди могут жить в другом районе, городе), ну а тем более, сводить всех к нотариусу — практически невозможно. Добавив к этому еще тот факт, что вселение новых жильцов соседи воспринимают «на ура» крайне редко, а количество хозяев, готовых оформить временную регистрацию не слишком велико — получим вывод, что съем неприватизированной комнаты остается хоть и дешевым, но самым ненадежным видом найма.

Основные пункты договора

С чего начинается любой договор? После указания Наймодателя и Нанимателя, описывается жилое помещение, его точный адрес, характеристики, кому принадлежит и на каком основании сдается. Важно прописать, для проживания каких именно и скольких лиц (с указанием паспортных данных) предоставляется квартира (комната). Чтобы не получилось так, что заключил один человек, а живут пятеро. Лица, не указанные в договоре, могут проживать в помещении только с дополнительного согласия собственника.

В договоре должен быть четко указан размер и механизм внесения арендной платы с указанием расчетного числа каждого месяца. Это нужно для того, чтобы оплата оставалась фиксированной на весь срок действия договора. Затем регламентируется, кто оплачивает коммунальные услуги, свет, телефон и т.д.

Обязательно отдельный раздел договора посвящается правам и обязанностям сторон. Расписываются действия и ответственность Наймодателя и Нанимателя на период действия договора. В числе прочих, обязательно оговариваются следующие моменты: использование помещения только для проживания, проведение ремонта или переоборудования только с согласия Наймодателя, ответственность Нанимателя за порчу помещения или имущества и т.д.

Нельзя обойти стороной условия расторжения договора. Указываются сроки, в течение которых одна сторона должна предупредить другую о расторжении (законом предусмотрен срок в 1 месяц), а также ответственность той стороны, по чьей вине договор расторгается. Должно быть предусмотрено и досрочное расторжение договора. Право на такое расторжение появляется у Наймодателя, если Наниматель не вносит арендную плату в течение 3-х дней по истечении установленного срока, разрушает или портит жилое помещение и находящееся в нем имущество, либо использует помещение не по назначению, в том числе систематически нарушает права и интересы соседей. Со стороны Нанимателя обоснованное досрочное расторжение возможно, если помещение перестанет быть пригодным для постоянного проживания по независящим от него причинам.

Неотъемлемой частью любого договора должны быть дополнительные условия, которые прописываются вручную в зависимости от каждой конкретной ситуации. Туда вносятся особые условия договора, которые не вошли в основной текст.

Срок действия договора

В договоре должен быть указан срок его действия. Только в течение этого срока все условия договора считаются действительными, а стоимость арендной платы не может быть изменена в одностороннем порядке. Договор, заключенный на срок до одного года не требует регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы. В соответствии с ГК ст.683 п.1, если срок договора не указан, то он считается заключенным на 5 лет, но пока такой договор не зарегистрирован в ГУ ФРС, он будет считаться недействительным.