Земемельный участок является ли объектом

Объекты земельных отношений

Объектами земельных отношений являются земля как природный объект и ресурс и земельные участки или их части.

Земельное право присутствует в жизни практически каждого человека: совершаются сделки покупки-продажи земли, аренды земельных участков, оформляется приватизация. Что регулируют и на кого направлены объекты земельного права?

Земельное право регулирует вопросы земельных правоотношений, возникающие между государством, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами по поводу владения, распоряжения и пользования землями и участками, а также государственного регулирования. Возникающие гражданско-правовые отношения по поводу земли являются предметом права.

Понятие объектов земельных отношений

Объекты земельных отношений представлены в законодательстве в двух смыслах, от этого зависит сфера правоотношений.

Объектами земельных отношений являются:

  • земля как природный объект и ресурс;
  • земельные участки или их части.

Таким образом, с одной стороны, государство производит охрану земель как основу жизни и совершает действия, направленные на защиту экологии, природных ресурсов, в том числе, заботится о сохранении земли для того, чтобы ее можно было использовать для развития сельского и лесного хозяйства. В этом случае земли выступают в качестве ресурса. В законодательстве используется для обозначения исключительно множественное число термина — «земли»,- имея в виду не конкретный участок или надел, а всю землю Российской Федерации в целом.

Земля в качестве природного объекта и природного ресурса

Выделение земли в качестве природного ресурса связывается не только с охраной, но и с грамотным, практичным использованием. Регулированием занимается лесное, водное законодательства, Закон о недрах и др.

Закон разделяет земли по категориям:

  • сельскохозяйственного назначения. Это земли предназначены для ведения дачного и подсобного хозяйства, рыбоводства, животноводства, охотничьего хозяйства и т.д.;
  • населенных пунктов. Правоотношения, связанные с застройкой, ведением подсобного хозяйства, индивидуальным строительством, регулируются Градостроительным кодексом РФ;
  • промышленности. Эти земли предназначены для обеспечения деятельности энергетики, связи, транспорта, космической деятельности и прочие. Всегда находятся за границами населенных пунктов;
  • лесного и водного природного фонда;
  • земли особо охраняемых территорий (заповедники, дендрарии, культурно-исторические памятники, пансионаты, лагеря, санатории и др.);
  • земли запаса.

Земли могут быть переведены из одной категории в другую в порядке установленном законом.

Земельный участок как объект права собственности, понятие земельного участка

Законодатель выделяет из земель отдельные участки и часть земельного участка, которые понимаются как недвижимое имущество и объект собственности. Коротко, понятие земельного участка включает в себя землю, имеющую определенные границы, установленные законом. С ним совершаются гражданско-правовые действия, по нему наступают юридические последствия.

Объектом права собственности на землю выступает определенный земельный участок.

Земельный кодекс РФ выделяет его в самостоятельный объект правоотношений. Совершать юридические действия можно только с земельными участками, принадлежащими на праве собственности. Для этого нужно пройти определенную государством регистрацию.

Получить свидетельство государственной регистрации можно только на участки, а не их части. Объектом судебного спора земельно-имущественных отношений также будет являться только целый неделимый участок, оформленный надлежащим образом.

Понятие части земельного участка. Часть земельного участка как объект земельных правоотношений

Участок может быть поделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок и таким образом часть земельного участка становится отдельным объектом земельного права, так как представляет собой новый земельный участок. Некоторые исследователи отказываются признавать часть земельного участка объектом земельных отношений.

Тем не менее ст. 6 ЗК РФ выделяет часть земельного участка третьим объектом земельных правоотношений. В соответствии со ст. 133 Гражданский кодекс РФ вещь бывает делимая и неделимая. Неделимой признается вещь, делить которую нельзя, иначе она потеряет свои основные функции. Если из участка извлечь часть, земля не потеряет своего назначения, получится два участка меньшего размера, каждый из который будет самостоятельным.

Споры по поводу того, каким образом совершать сделки с частью земли, не утихали долгое время. Выделив ее как отдельный объект земельно-имущественных отношений, законодатель устранил пробел, когда выделенная часть земельного участка под здание принадлежала одному лицу, а строение – другому. Оформленная должным образом часть участка позволяет совершать с ней юридические действия.

Ст. 35 Земельного кодекса РФ поясняет, что чужая часть земельного участка, которая оказывается занята зданием, переходит в пользование нового собственника сооружений на тех же условиях, на которых пользовался землей предыдущий владелец построек.

Что может выступать объектом права собственности?

Что такое объект права собственности на землю? Во-первых, это земельный участок, находящийся в собственности определенного субъект. Во-вторых, данный участок имеет привязку к местности, адресные данные, в том числе относительно соседних. В третьих, определена его площадь, а также водные и лесные объекты.

Кроме права собственности, выделяют другие вещные права на землю. Вещные права граждан предоставляют гораздо меньший объем возможностей по использованию имущества. Субъекты пользуются своими правами без участия третьих лиц. Если права собственности переходят к другому лицу, это не влечет за собой прекращение вещных прав: они переходят вслед за правом собственности.

Тесно связано с понятием права собственности понятие ограничения прав на недвижимое имущество. Ограничение или обременение прав на недвижимость означает, что имущество находится, возможно временно, в залоге и на оперативном управлении. Такими примерами могут быть:

  • залог;
  • сервитут;
  • аренда и др.

Собственники земельных участков – это субъекты права собственности. Они наделены правами и несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 261 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе использовать все, что находится на его участке – почвенный и водный покров, растительность.
Распоряжение земельным участком означает, что владелец вправе совершать в отношении своего участка юридические действия – дарить, продавать, менять, сдавать в аренду и прочее.
Согласно ст. 262 ГК РФ граждане могут беспрепятственно находиться на землях общего пользования, находящихся в собственности государства. Следует учитывать, что собственник может ограничить посещение территории ограждениями и ввести режим работы.

Земля как недвижимое имущество и право собственности на землю

В имущественные отношения, касаемые недвижимости, вступают три группы субъектов: Российская Федерация и ее субъекты, граждане, юридические лица.
Для совершения сделок, связанных с землей, участники должны обладать необходимой квалификацией, правом и дееспособностью. Например, при создании фермерских хозяйств, садовых обществ и др. Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, это природный ресурс, который формирует объекты гражданских правоотношений – земельные участки.

Право собственности на землю – это право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. В качестве объектов права пользования на землю выступают земельные участки.

Субъектами являются лица, которые наделены правом совершать с имуществом не запрещенные законом действия либо воздерживаться от их совершения. Если до 2018 года земельный участок можно было оформить по так называемой «дачной амнистии», то, возможно, с 1 января 2018 г. это нельзя будет сделать без процедуры межевания. Межевой план — это выполненное специалистами при помощи GSM оборудования измерение участка. Высокоточные приборы позволяют обозначить границы вплоть до миллиметров.

Без межевого плана нельзя будет:

  • подарить участок;
  • принять его в наследство;
  • покупать, продавать здания, построенные на нем;
  • зарегистрировать вновь созданный участок.
Читайте также  Срок выставления корректировочного счета-фактуры

Земемельный участок является ли объектом

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.
Земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Объектами гражданских прав могут выступать только земельные участки и части земельных участков.
Земельные участки могут выступать как объекты вещных, так и обязательственных прав (аренда, право безвозмездного срочного пользования)
Правовой режим земельных участков определяется:
1. оборотоспособностью участка;
2. категорией земли (целевым назначением);
3. разрешенным использованием участка;
4. территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены Земельным кодексом РФ.
Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками
2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы
3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения будет урегулирован в специальном в Федеральном Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.). Этот Закон не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиям
Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным Кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
Земельных участков в государственной или муниципальной собственности из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

На земельном участке располагаются объект недвижимости

Вопрос: На земельном участке располагаются объект недвижимости, принадлежащий организации на праве собственности, а также объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности. Вправе ли организация приватизировать земельный участок, на котором расположен ее объект недвижимости? При каких условиях она может совершить данную сделку?

Ответ: Организация вправе приватизировать земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, образованный в результате раздела единого участка под частным и муниципальным объектами недвижимости.

Неделимый участок, на котором стоит муниципальный объект недвижимости, организация — собственник второго объекта недвижимости сможет выкупить, только если соблюдаются следующие условия:

— муниципальный объект не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление муниципальному учреждению или предприятию;

— земля под муниципальным объектом недвижимости (сооружением) используется на основании сервитута.

Обоснование: В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

На основании п. 7 ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ предоставление в собственность земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, организация, имеющая в собственности здание, имеет право купить участок, на котором расположено это здание, без проведения торгов или взять его в аренду. Причем право это — исключительное, то есть участок может быть продан только собственнику здания.

Однако в рассматриваемой ситуации на едином земельном участке находятся два здания: одно — муниципальное, другое — в частной собственности.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В то же время согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, ст. 35 ЗК РФ реализует принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем здания, сооружения, закрепленный в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Размер образуемого для продажи участка должен соответствовать п. 1 ст. 35 ЗК РФ, то есть выделяемый участок должен быть занятым недвижимостью и необходимым для ее использования.

В соответствии с ч. 1 ст. 42.9 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ образуемых земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории.

Размер участка, необходимого для эксплуатации здания, определяется согласно п. 10.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17.02.2003): по проекту строительства этого объекта, а при отсутствии проекта строительства — по нормам отвода земель, установленным в строительных нормах и правилах (СНиП), действовавших на момент строительства.

Читайте также  Как подтвердить ставку ндс 0%

Согласно п. 4 разд. 3.2.2 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 29.10.2002 N 150, размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования, градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий.

Соответственно, в рассматриваемой ситуации необходимо урегулировать вопрос таким образом, чтобы здание, принадлежащее организации, стояло на земельном участке, принадлежащем организации на каком-либо праве; муниципальное здание — на муниципальной земле.

Именно по такому пути шла практика применения ныне отмененной ст. 36 ЗК РФ, затрагивавшей сходные вопросы. Так, Арбитражный суд Дальневосточного округа в Постановлении от 30.09.2014 N Ф03-4105/2014 по делу N А59-5058/2013 высказал мнение, что исключительность закрепленного в ст. 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Поэтому очевидным решением кажется раздел земельного участка, вследствие которого образуются новые земельные участки для эксплуатации каждого из объектов недвижимости (ст. 11.4 ЗК РФ, ч. 2 ст. 24 Федерального закона N 221-ФЗ).

Однако земельный участок может оказаться и неделимым. В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ неделимый земельный участок — участок, раздел которого невозможно произвести без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

С 01.03.2015 для неделимых участков со зданиями, одно из которых находится в частной собственности, а другое — эксплуатируется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предусмотрено специальное правило. Согласно п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ, если на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно ст. 294 Гражданского кодекса РФ право хозяйственного ведения может принадлежать только государственным или муниципальным предприятиям. В соответствии со ст. 296 ГК РФ на праве оперативного управления могут пользоваться имуществом казенные предприятия и учреждения.

Соответственно, в рассматриваемой ситуации возможно, что муниципальным объектом недвижимости пользуется муниципальное учреждение или предприятие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Таким образом, в случае неделимости рассматриваемого земельного участка и использования муниципального объекта недвижимости владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления приобрести участок на праве собственности не получится. Его можно только взять в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Рассмотрим другую ситуацию: муниципальный объект на неделимом участке не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление.

Статья 39.20 ЗК РФ не рассматривает возможности приобретения муниципального участка в собственность, если часть зданий на нем находится в частной собственности, а часть — в муниципальной.

В то же время ст. 39.16 ЗК РФ устанавливает перечень оснований к отказу в продаже земельных участков без проведения торгов (то есть в продаже участков согласно ст. 39.3 ЗК РФ, в том числе и собственнику здания на участке). Одно из таких оснований предусмотрено пп. 5 ст. 39.16 ЗК РФ: если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Соответственно, нельзя приватизировать земельный участок, если на нем есть муниципальная недвижимость и земля под ней используется не на основании сервитута. Однако данное правило не дает ответа на вопрос, какое право на земельный участок будет можно получить. Вместе с тем пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ разрешает приобретать землю в аренду без проведения торгов собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Таким образом, из совокупного анализа норм пп. 9 п. 2 ст. 39.6, пп. 5 ст. 39.16, ст. 39.20 ЗК РФ следует, что неделимый участок, на котором расположен муниципальный объект недвижимости, организация — собственник второго объекта недвижимости сможет выкупить, только если не нарушено одно из следующих условий:

— муниципальный объект не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление муниципальному учреждению или организации;

— земля под муниципальным объектом недвижимости используется на основании сервитута.

Судебная практика по вопросу приватизации участка, на котором расположено два объекта недвижимости, принадлежащие разным собственникам, отсутствует в силу новизны правовой нормы п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ. Однако следует признать, что новые нормы ЗК РФ, действующие с 01.03.2015, соответствуют тенденциям судебной практики.

Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 18.09.2012 N 3333/12 по делу N А11-4231/2011 поддержал мнение суда первой инстанции, что абз. 2 п. 3 ст. 36 ЗК РФ (о запрете на выкуп участка, если в здании на нем есть муниципальные и частные помещения) подлежит применению и в той ситуации, когда одним из собственников здания является публичное образование, а принадлежащее такому субъекту имущество составляет его казну и не закреплено ни за одним из юридических лиц, основанных на публичном участии, на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. То есть наличие двух собственников долей в праве на недвижимость на одном участке вне зависимости от способа управления муниципальным объектом исключает возможность выкупить участок одним из сособственников.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

— организация вправе выкупить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, образованный на основании строительных и градостроительных правил, проекта здания, в результате раздела единого участка под частным и муниципальным зданиями;

— организация не вправе выкупить неделимый земельный участок, если муниципальный объект недвижимости используется владельцем на правах хозяйственного ведения или оперативного управления;

— организация не вправе выкупить земельный участок, если земля под муниципальным объектом недвижимости (сооружением) используется владельцем не на основании сервитута.

Входит ли в понятие «домовладение» земельный участок?

Понятие «домовладение» содержится в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 2 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410.

Домовладение — жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).

Читайте также  В чем преступление раскольникова сочинение

В соответствии с приложением № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, домовладение — жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Согласно письму Минэкономразвития России от 09.03.2016 № ОГ-Д23-3023 «О предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом; о разъяснении понятия «домовладение»» домовладение следует рассматривать как комплекс, включающий в себя земельный участок, предоставленный для размещения и эксплуатации жилого дома, жилой дом и обслуживающие его вспомогательные строения.

В Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах РФ данное понятие отсутствует.

На основании приведенного понятия «домовладение» земельный участок, на котором находится жилой дом и другие постройки, относится к домовладению.

Вместе с тем понятие «домовладение» в вышеуказанных правилах дано для целей регулирования отношений по предоставлению коммунальных услуг.

Также понятие «домовладение» рассматривается в разрезе возможности регистрации прав на него, свободно отчуждать от одного лица к другому как единый объект.

Для этого потребуется определить, к какой категории объектов недвижимости относится домовладение.

В Гражданском кодексе РФ появился новый вид объекта недвижимости — единый недвижимый комплекс, введенный в часть первую Гражданского кодекса РФ Федеральным законом от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Сравнив понятие «единый недвижимый комплекс» и «домовладение», можно отметить их тождественность в том, что это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений, и они могут быть расположены на одном земельном участке.

Таким образом, домовладение можно отнести к данному виду недвижимости – единый недвижимый комплекс.

Единый недвижимый комплекс может быть таковым, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14, в ст. 133.1 ГК РФ отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (т.е. земельный участок является частью единого недвижимого комплекса).

Следовательно, земельный участок остается самостоятельным объектом имущественных прав и не может быть зарегистрирован в составе единого недвижимого комплекса.

Таким образом, домовладение, как единый недвижимый комплекс, участвующий в гражданском обороте, в настоящее время не может включать в себя земельный участок.

Понятие земельного участка в разъяснениях Верховного Суда

2 июля 2014 год Президиумом Верховного Суда утвержден обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 год:

Там есть пара интересных пассажей относительно земельного участка как объекта права. В обзоре отмечается: «Ряд судов при разрешении требований граждан к уполномоченным органам о признании права собственности на земельные участки в порядке приватизации исходят из необоснованности таких требований, поскольку испрашиваемые земельные участки не сформированы как объекты права, не поставлены на кадастровый учет, им не присвоен кадастровый номер. В связи с этим право собственности на данные земельные участки в дальнейшем не может быть зарегистрировано, что в силу статьи 131 ГК РФ является обязательным. Другие суды обоснованно полагают, что формирование земельного участка в установленном порядке, с описанием и установлением его границ, не является обязательным условием его приватизации».

Таким образом, земельный участок как объект права (и, соответственно, объект приватизации) возникает даже без описания (!) границ. По всей видимости, здесь авторы текста погорячились – наверняка имелось в виду только «официальное» описание границ, поскольку вообще без такого описания существование участка невозможно (как говорили раньше, «без межи — не вотчина»).

В практике ВАС такой подход уже звучал: см. Постановление Президиума ВАС от 22.04.2008 № 16975/07.

В принципе, это перекликается с ч. 9 ст. 37 ФЗ о ГКН: при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Можно вспомнить и пример голландского права: A transfer of part of a parcel is possible and this part forms a separate thing even though it has not yet received its own parcel number and registration in the cadastre. The splitting of the parcel and allocation of new parcel number to the newly formed parcels is a mere administrative measure — The Boundaries of Property Rights: Netherlands National Report 2006 (L.P.W. van Vliet).

С таким «натуральным» подходом я бы согласился.

Дальнейшие разъяснения придерживаются той же линии: «Многие земельные участки не поставлены на кадастровый учет либо поставлены на кадастровый учет декларативно, когда их границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не определены. … В том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ…, в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным, … установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы».

Когда же границы определены в ГКН, рекомендуется другой подход: «В таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ».

Если вспомнить, что с 1 марта 2015 года утратит силу (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) ст. 11.1 ЗК, определяющая земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, можно предположить, что нас ждет немало интересного и в части понятия земельного участка.