Учет арендной платы при расчете налога на прибыль
Нюансы налогового учета расходов на аренду
Список прочих расходов, связанных с производством и реализацией, довольно обширный. Среди них – затраты на аренду имущества. Услуги аренды относят к так называемым «длящимся» услугам, и это является причиной того, что с их налоговым учетом бывают некоторые затруднения. Подробнее об этом читайте в нашей статье, подготовленной экспертами бератора.
Расходы на аренду отражают в бухгалтерском учете в составе расходов по обычным видам деятельности, в налоговом учете – в составе прочих расходов.
«Длящиеся» услуги
В письме Минфина России от 27 июля 2015 года № 03-03-05/42971 речь идет о так называемых длящихся услугах. Среди них самые распространенные – услуги аренды. Как должны быть оформлены первичные документы, чтобы арендные платежи попали в расходы в том периоде, когда услуга была фактически получена? Ведь, как правило, за услугу, оказанную в одном отчетном (налоговом) периоде, подтверждающие документы арендодатель предоставляет в первых числах следующего месяца. А учесть затраты при расчете налога на прибыль желательно в том периоде, к которому они непосредственно относятся.
Минфин разъяснил, каким требованиям должны отвечать подтверждающие расходы документы, чтобы, к примеру, по акту, полученному в начале октября за сентябрь, расходы попали в отчетность за III квартал. Во-первых, дата документа должна предшествовать дате представления декларации по налогу на прибыль, то есть до 28 числа. Во-вторых, должен быть четко указан период, к которому относятся оказанные услуги.
Заметим, что существует несколько мнений чиновников по вопросу ежемесячных актов по услугам аренды. Ежемесячное документальное подтверждение актами арендных платежей, осуществляемых по договору аренды (в том числе, лизинга), не требуется (письмо Минфина России от 26 августа 2014 г. № 03-07-09/42594). Но тем, у кого в договоре аренды предусмотрено ежемесячное выставление актов об оказанных услугах, эти документы для подтверждения расходов нужны (письмо Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764).
Помимо арендных платежей к таким расходам могут быть отнесены суммы, уплаченные за коммунальные услуги (предоставление света, воды, газа) и услуги связи, которые относятся к арендуемому имуществу. Для этого в договоре аренды должно быть условие о том, что за эти расходы рассчитывается арендодатель. Затем он перевыставляет счета коммунальных служб арендатору, который потом их оплачивает. Если такие счета коммунальными службами выставляются напрямую арендатору (то есть минуя арендодателя), эти затраты в состав прочих не включают. Они считаются материальными расходами.
Пока договор аренды не зарегистрирован
Затраты организации признаются расходами, учитываемыми при налогообложении прибыли, при условии их обоснованности и документального подтверждения. Это имеет прямое отношение и к арендным платежам. Ведь в расчетных документах по арендной плате должна быть информация о договоре, в соответствии с которыми расходы произведены. Договор аренды на срок не менее одного года считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если же договор не прошел обязательную госрегистрацию, он не считается заключенным, а значит, и не обеспечивает обоснованность арендных расходов и их документальное подтверждение. То есть требования, предъявляемые Налоговым кодексом к учитываемым при налогообложении прибыли расходам, не выполнены. Заметим, что ранее Минфин был не так категоричен и допускал послабление, признавая, что расходы на аренду все же можно учесть с момента получения арендованного имущества в пользование, но при условии, что согласно договору аренды арендатор получает в пользование здание до госрегистрации этого договора, а документы переданы на регистрацию (см., например, письмо Минфина РФ от 5 марта 2011 г. № 03-03-06/4/18).
Пока договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не зарегистрирован, включать арендную плату по нему в налоговые расходы нельзя. Такое категоричное мнение высказал Минфин РФ в письме от 23 ноября 2015 № 03-07-11/67890.
Суды в данном вопросе долгое время были полностью на стороне налогоплательщиков. Расходы по незарегистрированному договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года, учитываются при расчете налога на прибыль, так как учет арендных платежей в расходах не зависит от государственной регистрации договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 июня 2007 г. по делу № А05-12472/2006-1. Определением ВАС РФ от 15 октября 2007 г. № 12342/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ). В Постановлении ФАС Московского округа от 26 августа 2010 г. № КА-А41/9668-10 по делу № А41-7289/09 указано, что Налоговый кодекс не связывает отнесение арендных платежей на расходы с наличием государственной регистрации договора аренды.
А в Постановлении ФАС Уральского округа от 25 января 2007 г. № Ф09-12242/06-С2 по делу № А60-22028/06 судьи признали, что арендную плату по незарегистрированным договорам можно отнести к расходам, поскольку затраты были фактически понесены налогоплательщиком.
Если платеж внесен единовременно
В письме Минфина РФ от 18 января 2016 г. № 03-03-06/1/1123 разъяснено, как учитывать расходы на аренду в целях налога на прибыль, если срок договора аренды превышает отчетный период, а платеж внесен единовременно. В этом случае расходы признаются для целей налогообложения прибыли равномерно в течение действия договора аренды.
Налоговый кодекс относит арендные платежи к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Датой осуществления таких расходов может быть:
- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
- дата предъявления документов, служащих основанием для производства расчетов;
- последнее число отчетного (налогового) периода.
Однако, как известно, расходы при методе начисления в общем случае учитываются в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от даты фактической оплаты (п. 1 ст. 272 НК РФ). То есть единовременный арендный платеж, перечисленный за несколько месяцев вперед, является всего лишь предварительной оплатой, которая в расходах не учитывается (в отличие от кассового метода). На момент перечисления организацией предварительной оплаты услуга еще не оказана, и расходы как таковые еще не возникли.
В письме Минфин упоминает о том, что при признании арендных платежей в расходах требуется учитывать положения статей 318–320 Налогового кодекса. Что имеется в виду?
Дело в том, что все производственные расходы подразделяются на прямые и косвенные. Компания вправе самостоятельно определить и закрепить в учетной политике, какие расходы она относит к прямым. Если к таковым отнесены и арендные платежи, то и признавать их придется по мере реализации продукции.
Если стоимость аренды относится к косвенным расходам, то расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.
В случае если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не предусмотрена поэтапная сдача товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (абз. 3 п. 1 ст. 272 НК РФ). Для реализации этого принципа налогоплательщик самостоятельно определяет срок, в течение которого расходы будут учитываться в налоговом учете. Очевидно, в случае с арендой это будет срок действия договора аренды. Это как раз будет согласовываться с требованием экономической обоснованности расходов, содержащимся в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса.
Порядок распределения расходов должен быть закреплен приказом по учетной политике организации в целях налогообложения.
Затраты на ремонт арендованного имущества
Также в составе прочих учитывают затраты по ремонту арендованных основных средств. Для этого должны быть выполнены следующие условия:
- арендованное имущество используется арендатором для деятельности, направленной на получение дохода;
- обязанность производить ремонт за свой счет возлагается законом либо договором аренды именно на арендатора, а арендодатель не будет компенсировать ему эти расходы.
При аренде имущества арендатор может не только ремонтировать его, но и достроить или дооборудовать. Если такие капвложения в неотделимые улучшения арендованного имущества сделаны с согласия арендодателя, то их можно отнести к амортизируемому имуществу.
Расходы на аренду попали в список налоговых схем
Опасно не использовать арендованный объект
Получите письменное разрешение арендодателя на субаренду
Обоснуйте аренду актива у собственного учредителя
Компания вправе сразу списать в расходы арендную плату. Но услуги по аренде часто используют в схемах, ведь они не требуют от арендодателя особых усилий. Из-за этого инспекторы все чаще проверяют затраты на принадлежность к налоговым схемам. Подтверждает это и судебная практика за последние полтора года.
Есть восемь частых претензий, которые инспекторы предъявляют к расходам на аренду. Проверьте, как обезопасить учет затрат на арендные платежи.
Претензия 1. Арендованное имущество не используется в деятельности
Опасно включать арендную плату в расходы, если не используете арендованное имущество, чтобы получать доход. Налоговики исключат подобные затраты как необоснованные (ст.252 НК РФ).
Чтобы учесть расходы, важно не только намерение использовать актив, но и его фактическое использование в деятельности. В одном из споров компания арендовала производственную базу по добыче песка и кварца. Она пыталась разрабатывать три ближайших месторождения, но так и не смогла наладить производство. Судей эти доводы не убедили, и они признали арендную плату необоснованным расходом (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.02.16 N А26-10106/2014, оставлено в силе определением Верховного суда РФ от 19.04.16 N 307-КГ16-3169).
Рискованно учитывать арендную плату за объекты, которые вы затем передали в безвозмездное пользование. Налоговики и судьи уверены, что арендная плата в таком случае необоснованный расход. Она связана с безвозмездной передачей, значит, не уменьшает налогооблагаемую прибыль (п.16 ст.270 НК РФ и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.16 N 09АП-23269/2016, оставлено в силе постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.10.16 N Ф05-14750/2016).
Инспекторы также снимают расходы, если компания прекратила деятельность, для которой арендовала объект. Налоговики и судьи считают, что логичнее вернуть актив арендодателю, а не продолжать платить аренду (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.07.16 N 07АП-5424/2016).
Как избежать проблем.
Чтобы отстоять расходы, обоснуйте выгоду от сохранения аренды, если объект простаивает. Рассчитайте штрафы за досрочное расторжение договора или приведите проекты, для которых собираетесь использовать арендованное имущество. Оформите расчет в виде служебной записки.
Претензия 2. Аренда через посредников
Когда компания субарендует имущество у физлиц со статусом предпринимателя, сделка вызовет вопросы у налоговиков. Если они выяснят, что арендатор взаимозависим с собственниками активов, то пересчитают расходы на аренду из ставок, по которым посредник оплачивает ее конечному владельцу. Превышение посчитают необоснованной налоговой выгодой.
Как избежать проблем.
Чтобы защитить расходы, докажите необходимость посредников. Например, они оказывают дополнительные услуги по содержанию арендованных объектов. Либо договор субаренды заключен давным-давно, когда активы еще принадлежали другому независимому лицу. Либо разница между арендной и субарендной платой не велика и компания реально использует активы в деятельности. Такие аргументы могут убедить судей (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.08.16 N Ф08-5930/2016).
Претензия 3. Аренда у учредителя компании
Арендную плату, которую компания перечисляет своему единственному учредителю, налоговики признают необоснованным расходом. Ситуация усугубляется, если компания передала этому учредителю функции управления.
Тогда суд согласится с контролерами, что вся сделка по аренде направлена лишь на завышение расходов компании (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.16 N Ф08-1290/2016, оставлено в силе определением Верховного суда РФ от 28.07.16 N 308-КГ16-8588).
Риски аналогичны, если арендодатель — директор компании, который одновременно является предпринимателем на упрощенке. Подтверждает это постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.03.17 N А29-2507/2016.
НА ПРАКТИКЕ
Налоговики запрещают сразу списать аренду земли под строительство
Инспекторы требуют включать в первоначальную стоимость основного средства арендную плату за землю, на которой компания строит недвижимость. Если компания не амортизирует затраты, а признает арендную плату единовременно, инспекторы доначислят налог на прибыль.
Но суды отменяют подобные доначисления. Во-первых, Налоговый кодекс не требует включать арендную плату за землю в первоначальную стоимость недвижимости. Во-вторых, если компания строит для перепродажи, здание не станет для нее основным средством, а останется товаром. А товары в налоговом учете будут отражаться по стоимости приобретения. Значит, арендную плату компания вправе списать единовременно (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.05.16 N Ф01-1456/2016, Ф01-1497/2016, оставлено в силе определением Верховного суда РФ от 08.08.16 N 301-КГ16-8849)
Зеркальная ситуация — компания сдает актив в субаренду своему учредителю. Налоговики также могут заявить, что сделка лишь на бумаге, а на самом деле имуществом пользуется третье лицо. Значит, расходы по аренде необоснованны. Иногда судьи с этим соглашаются (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.02.17 N Ф09-12398/16). Риск возрастает, если размер арендной платы выше, чем оплата субаренды.
Как избежать проблем.
Докажите реальность и разумную цель сделки. Нужно ответить на вопрос, зачем нужна сделка. Например, обосновать реальность можно тем, что договор аренды заключили давно, когда компанией управлял независимый генеральный директор или когда арендодатель еще не был 100-процентным участником общества.
Убеждайте, что размер арендной платы соответствует рыночному уровню, а дарение, в том числе оказание услуг на безвозмездной основе, между юрлицами официально запрещено (подп.4 п.1 ст.575 ГК РФ). У компании нет физической возможности арендовать аналогичные активы у других собственников. Убедительность этих доводов определит суд.
Укажите, что субаренда также приносит прибыль и разрешена договором. Компания как арендатор оказывает допуслуги по содержанию объекта или взаимодействию с множеством отдельных арендодателей или госорганами.
Докажите реальность и необходимость аренды
Претензия 4. Арендодатель не дал разрешения на субаренду
Арендатор обязан использовать имущество так, как это прописано в договоре с арендодателем. Он вправе передать актив в субаренду только с согласия арендодателя (п.2 ст.615 ГК РФ). Если эти условия нарушены, налоговики сочтут, что сделка неправомерна. Значит, арендную плату нельзя учесть в расходах, которые уменьшают налогооблагаемую прибыль (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.02.17 N Ф09-12398/16).
Как избежать проблем.
Чтобы обезопасить затраты, получите от собственника объекта письменное разрешение сдавать его в субаренду или согласуйте конкретные цели использования. В идеале датировать его периодом, когда вы заключили договор аренды. Но разрешение постфактум также узаконит сделку. Включите в соглашение фразу: «Разрешение действует с момента заключения договора аренды».
Претензия 5. Арендовали ранее проданный актив
Налоговики снимают расходы на аренду, если компания арендует актив, который сама же ранее и продала. В одном из споров компания продала 163 единицы транспорта за 5 млн.руб., а затем арендовала эти же активы за 146 млн.руб. в год. Налоговики сочли сделки экономически неоправданными и исключили арендную плату из расходов.
Но компания смогла отбиться от доначислений в суде (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.11.16 N Ф09-5241/12). А вот в другом деле компания проиграла (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.03.16 N А78-12086/2015). Она продала активы за 152 тыс.руб., а за аренду заплатила 7 млн.руб. в год.
Как избежать проблем.
Есть несколько аргументов, чтобы защитить затраты. Во-первых, когда цена продажи превышает остаточную стоимость активов, сделка выгодна компании.
Во-вторых, обратная аренда позволяет и получить деньги за продажу, и оставить имущество в деятельности. В-третьих, компания избавляется от затрат на капитальный ремонт объектов, который может многократно превышать стоимость самих основных средств, либо погашает долг перед одним из своих кредиторов (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.17 N А13-8257/2016).
Претензия 6. Слишком дорогая аренда
Когда компания арендует имущество по завышенной цене у взаимозависимого лица, налоговики пересчитают расходы исходя из рыночных цен. Инспекторов не смущает, что они не вправе контролировать цены.
Завышение цены налоговики воспринимают как один из признаков получения необоснованной налоговой выгоды и доначисляют налог на прибыль. Если отклонение цены от рыночной будет значительным, например, в 4-12 раз, судьи могут поддержать доначисления (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.03.17 N 04АП-488/2017).
Инспекторов заинтересует завышенная арендная плата
Как избежать проблем.
Докажите, что цена сделки находится в пределах рыночной. Например, представьте прайс-листы, справки, пригласите оценщика и т.д. Другой вариант — доказывать, что взаимозависимости нет, или настаивать на уникальности объекта аренды, который не с чем сравнивать.
НА ПРАКТИКЕ
Как учесть арендную плату за прошлые периоды
По общему правилу компания вправе учесть арендную плату в расходах на одну из следующих дат: дату расчетов, дату предъявления документов или на последний день месяца (подп.3 п.7 ст.272 НК РФ). Если компания учтет ее позже, налоговики могут снять расходы. Особенно когда период возникновения расходов не входит в период проверки. Тогда инспекторы доначислят налог на прибыль, штраф и пени.
Если арендодатель взыскивает арендную плату через суд, арендатору безопаснее учесть ее в периоде, когда он пользовался объектом. Пример — постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.10.16 N Ф07-8770/2016. В этом деле компания не смогла признать расходы в периоде взыскания, хотя она использовала сразу две тактики защиты. Сначала заявила, что эти расходы относятся к штрафам, которые учитываются на дату признания должником. Затем настаивала, что имеет право исправить ошибку в периоде ее выявления (п.1 ст.54 НК РФ). Судьи поддержали инспекторов
Претензия 7. Собственник не зарегистрировал объект аренды
Недвижимость и транспортные средства требуют обязательной госрегистрации. Если собственник не зарегистрирует такие объекты, сделку по их аренде налоговики признают фиктивной. Особенно если собственник не платил налог на имущество или транспортный налог. В итоге контролеры исключают арендную плату из расходов (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.17 N 15АП-17595/2016).
Как избежать проблем.
Перед заключением договора аренды проверьте, чтобы имущество было зарегистрировано. Потребуйте у арендодателя приложить к договору копию свидетельства о регистрации объекта.
Претензия 8. Нет письменного договора аренды
Налоговики смирились с тем, что стороны не составляют ежемесячные акты на услуги по аренде, если иное не прописано в договоре (письмо Минфина России от 24.03.14 N 03-03-06/1/12764). Но если и аренду компания оплачивает без договора, инспекторы снимают расходы.
В одном из споров компания получила по решению администрации в аренду землю. Договор стороны не заключили. Через несколько лет администрация выставила претензию с требованием оплатить аренду за прошедшие годы. Компания перечислила деньги и учла арендную плату в расходах. Налоговики заявили, что на самом деле землей она не пользовалась, и сняли расходы как не подтвержденные документами.
В споре компания смогла доказать, что пользовалась землей все эти годы, так как добывала на ней кварцевый песок. Это подтверждали приходные ордера на песок. Претензия же администрации содержала подробный расчет арендной платы за прошедшие периоды. И судьи решили, что расходы на аренду обоснованны (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.16 N Ф06-8932/2016).
Как избежать проблем.
Проверьте документы по расходам на аренду. У арендатора должны быть договор аренды, акт приема-передачи объекта и ежемесячные счета-фактуры.
Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник бухгалтера» в рамках стандарта обслуживания.
Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Если решили сдавать ее легально
Этот материал обновлен 14.04.2021
Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.
Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.
Законодательная основа
Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.
В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:
- Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
- Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
- Главой 26.5 об ИП с патентом.
- Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
- Разделом 4 о том, как платить налоги.
Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.
В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:
- Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
- Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
- С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
- Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
- Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
- Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
- Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
- Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
- Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:
- Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
- Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
- Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.
Мы разобрали этот закон в отдельной статье
Как оформить сдачу жилья в аренду
Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:
- Предмет.
- Срок действия.
- Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
- Условия уплаты арендной платы и других расходов.
- Ответственность.
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.
Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.
Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.
Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.
Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.
Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.
Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.
Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.
Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно указать:
- ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
- Сумму прописью.
- Факт получения денег собственником.
- Дату составления документа.
- Подпись собственника.
Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.
Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34 . Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53 ».
Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ
ГЛАВБУХ-ИНФО
Вторник
27 июля 2021 г.
| МРОТ: Учетная ставка ЦБ: |
12792 руб. 5,5% |
- Главная
- О проекте
- Услуги
- Контакты
- Реклама на сайте
- Форум
Типовые бланки
- Бухгалтерские
- Кадровые
- Юридические
- Учредительные документы
- Доверенности
- Договора
- Купли-продажи
- Авторское право
- Договоры аренды
- Банковские договоры
- Брачный договор
- Договоры займа
- Договоры исполнения обязательств
- Договоры на выполнение работ
- Договоры оказания услуг
- Договор страхования
- Договоры распоряжения имуществом
- Трудовые договоры. Делопроизводство. Бухгалтерия
- Учредительные договоры
- Прочие
- Статистические
- Экономические
- Должностные инструкции
Полезности
- Изменения с 2021 года
- Изменения с 2020 года
- Изменения с 2019 года
- Изменения с 2018 года
- Программные продукты
- Подборка статей
- Вопросы и ответы
- Производственный календарь
- ПБУ
- Справочно
- Законодательные документы
- Экономический словарь
- Корреспонденция счетов
- Телефонные коды
- МСФО
- Аудит
- Записи в трудовой книжке
- Для г. Белгорода
- Информация по 1С
- Новости
- Финансовые коэффициенты
- Справочники
- История бухучета
Бухгалтерский учет
- Основные средства
- Нематериальные активы
- Товарно-материальные ценности
- Затраты на производтво
- Денежные средства
- Расчеты с персоналом
- Расчеты с бюджетом
- Готовая продукция
- Финансовые результаты
- Капитал и резервы
- Учетная политика
- Учет и оплата труда
Налоговый учет
- НДС
- ЕСХН
- УСНО
- ЕНВД
- НДФЛ
- Страховые взносы
- Взносы в ФСС
- Налог на имущество
- Водный налог
- Земельный налог
- Транспортный налог
- Налог на прибыль
- Налог на игорный бизнес
- Акцизы
- Налог на пользование полезными ископаемыми
- Патентная система налогообложения
Управленческий учет
- Проблемы организации управленческого учета на предприятиях
- Сущность и назначение управленческого учета
- Затраты, формирующие себестоимость продукции, работ, услуг
- Системы учета затрат и калькулирования себестоимости
- Анализ и принятие краткосрочных управленческих решений
- Анализ и принятие долгосрочных инвестиционных решений
- Планирование и бюджетирование
Классификаторы
- ОКСМ
- ОКВЭД [1.1]
- ОКВЭД [2]
- ОКВ
- ОКДП
- ОКЕИ
- ОКФС
- ОКОПФ
- ОКУН
- ОКОФ
- ИНКОТЕРМС
- ОКИН
- ОКЭР
- КСД
- ОКСО
Разработка сайта:
Главный редактор:
| Учет аренды основных средств у арендодателя |
