Правомерно ли требование о сносе навеса как самовольной постройки

Снести нельзя признать право собственности

Старший юрист АБ «ЕПАМ»

3 августа 2018 г. Президент РФ подписал Федеральный закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» в части уточнения положений о самовольных постройках (далее – Закон № 339-ФЗ) и Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ).

Нововведения Закона № 339-ФЗ во многом закрепляют достижения судебной практики последних лет и направлены на стимулирование добросовестного поведения участников отношений и «легализацию» объектов самовольного строительства в случаях, когда это не нарушает права третьих лиц и общественные интересы. Положения Закона № 340-ФЗ, касающиеся отношений по самовольному строительству, связаны в основном с изменениями процедурного регулирования.

Основные новеллы законов состоят в следующем.

Фактически вводится фигура добросовестного застройщика

Если лицо не знало и не могло знать о действии установленных законом ограничений по использованию земельного участка, то принадлежащая ему постройка, возведенная с нарушением таких ограничений, не является самовольной. Такое лицо в тексте Закона № 339-ФЗ прямо именуется собственником соответствующего объекта, а не «лицом, осуществившим самовольную постройку».

Вводится механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями

Раньше закон предусматривал два варианта судьбы самовольной постройки: снос или признание права за лицом, имеющим титул на земельный участок. В то же время на практике встречались ситуации, когда суд не считал справедливым принять решение ни о сносе, ни о признании права собственности на самовольную постройку и отказывал в удовлетворении обоих – основного и встречного требований, «подвешивая» ситуацию.

Закон № 339-ФЗ закрепляет возможность принятия судом (или в определенных случаях органом местного самоуправления) решения о сносе либо о сносе или приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом («установленные требования»).

При этом, как следует из положений Закона № 340-ФЗ, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, определенном гл. 6 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, законодательно вводится еще одно основание для легализации постройки – исполнение решения о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (новый п. 3.2 ст. 222 ГК РФ в редакции Закона № 339-ФЗ).

Кроме того, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями является новым основанием для признания права собственности на нее по иску собственника земельного участка или лица, владеющего участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принимается органами местного самоуправления

Законодатель модифицирует систему оснований для принятия решения о сносе в отношении самовольных построек, сужая в целом сферу «административного сноса». Так, органом местного самоуправления может быть принято:

• решение о сносе в случае:
  а) возведения постройки при отсутствии необходимых в соответствии с законом правоустанавливающих документов;
  б) возведения постройки с нарушением вида разрешенного использования (далее – ВРИ) на земельном участке, расположенном в границах территории общего пользования;
• решение о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями в случае возведения постройки с нарушением ВРИ земельного участка, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает такого строительства, или в случае отсутствия разрешения на строительство.

Как отмечалось, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции. При этом остается неясным, каким образом будет производиться приведение в соответствие с установленными требованиями постройки, возведенной без обязательного разрешения на строительство в отсутствие иных нарушений.

Важно отметить, что законодатель выводит из-под действия административного порядка принятия решения следующие объекты:

• постройки, расположенные на земельных участках, находящихся в частной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан;
• объекты, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРН и/или признаны судом либо по которым ранее судом было отказано в сносе;
• объекты, созданные до 14 мая 1998 г., которые могут быть признаны самовольной постройкой в связи с отсутствием разрешения на строительство;
• объекты, построенные до вступления в силу Земельного кодекса РФ;
• многоквартирные, жилые или садовые дома, а также созданные до 1 сентября 2019 г. на дачных и садовых участках жилые дома и жилые строения.

Вместе с положением о невозможности принятия решения о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями объектов индивидуального жилищного строительства, предусмотренным п. 3, 4 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции Закона № 339-ФЗ, такие законодательные ограничения представляются особенно важными в связи с появлением новой санкции в виде принудительного изъятия земельного участка у собственника, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, одностороннего отказа от договоров аренды и ссуды земельных участков и возможным установлением административного штрафа (проект федерального закона № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)», принятый в первом чтении Государственной Думой).

Устанавливается возможность изъятия земельного участка, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды, ссуды земельного участка, если в отношении самовольной постройки на нем не выполнены обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями

Принципиально новое положение Закона № 339-ФЗ позволяет в принудительном порядке изъять земельный участок у собственника. Такая санкция применяется в случае, если на земельном участке располагается самовольная постройка, в отношении которой было принято (как в судебном, так и в административном порядке) решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, и соответствующее решение не было исполнено. При этом из суммы компенсации за изъятие земельного участка вычитаются, помимо прочего, затраты на выполнение работ по сносу или приведению в соответствие. Согласно Закону № 340-ФЗ отчуждение участка осуществляется путем продажи его с публичных торгов. В случае если на земельном участке расположены иные объекты капительного строительства, осуществляется раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к земельным участкам, отчуждение земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.

Законом № 340-ФЗ предусмотрено, что возведение самовольной постройки или неисполнение обязанности по сносу или приведению в соответствие является также основанием для прекращения в одностороннем внесудебном порядке прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды или безвозмездного пользования (ссуды).

При этом в случае, если на земельном участке расположены иные объекты капитального строительства, земельный участок должен быть разделен в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если раздел участка без нарушения требований к участкам невозможен, прекращение прав и договора аренды в указанном порядке не допускается.

Предусмотрена допустимость предоставления земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой

Положения Закона № 340-ФЗ позволяют предоставлять земельный участок, находящийся в публичной собственности, с расположенной на нем самовольной постройкой. При этом обязательным является включение в договор аренды или ссуды условия об осуществлении арендатором или ссудополучателем сноса самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями. Неисполнение такой обязанности является самостоятельным основанием для прекращения договора в одностороннем внесудебном порядке.

Запрет легализации самовольной постройки «задним числом»

Закон № 340-ФЗ содержит положения, которые препятствуют легализации самовольной постройки путем «приспособления» под ее характеристики действующих правовых актов.

Так, с момента поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки и до момента направления ответного уведомления об отсутствии признаков самовольной постройки либо вступления в законную силу судебного решения, которым отказано в сносе постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, запрещается:

• внесение в правила землепользования и застройки изменений, которые устанавливают ВРИ и предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, которым соответствуют ВРИ и параметры самовольной постройки;
• предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, или в отношении самой постройки;
• предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в отношении участка, на котором расположена самовольная постройка.

Оценивая закон в целом, безусловно, почти революционным шагом можно считать введение возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. В то же время пока неясно, является ли новый закон либерализацией или, по сути, ужесточением действующего регулирования.

Например, напомним, раньше п. 4 ст. 222 ГК РФ предусматривал возможность сноса самовольной постройки в административном порядке в случаях, когда земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий.

Новая редакция подп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ может быть истолкована в том смысле, что органы местного самоуправления вправе принимать решения о сносе в административном порядке созданных до 14 мая 1998 г. объектов, единственным нарушением при строительстве которых является отсутствие разрешения на строительство независимо от расположения в зоне с особыми условиями использования территорий. При этом делать это можно будет не только в отношении объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Если есть угроза жизни и здоровью граждан, решение об «административном» сносе можно принять и в отношении постройки на частной земле. В таком случае оборот может ждать новая волна «административного» сноса.

Также требует дополнительной проработки положение об изъятии земельного участка у частного собственника. Новые положения предусматривают раздел земельного участка, занятого самовольной постройкой, только в случае, когда на нем расположены иные объекты. Таким образом, фактически вводится возможность изъятия у частного собственника земельного участка любого размера, даже если самовольная постройка занимает только небольшую его часть. Учитывая, что приведение самовольной постройки осуществляется в порядке ее реконструкции и потребует прохождения множества административных процедур, высок риск, что застройщик не уложится в сроки приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Это, в свою очередь, приведет к инициированию процедуры изъятия всего участка.

Административный порядок сноса самовольной постройки. Что имел в виду законодатель?

С 1 сентября 2015 года вступит в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 258-ФЗ, которым существенно изменяется правовое регулирование вопросов, связанных самовольной постройкой. В части изменения критериев, позволяющих признавать ту или иную постройку самовольной, эта тема достаточно активно обсуждается в юридическом сообществе. Мне же хотелось бы обратить внимание на изменение процедуры сноса самовольно возведенной недвижимости. Действительно ли вводится административный порядок принятия решений о сносе, является ли он общим правилом, либо исключением, об этом попытаюсь рассказать ниже.

Действующая редакция абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ не предусматривает порядок сноса самовольной постройки, а лишь фиксирует его необходимость в качестве последствия нарушения, указывает на чей счет должны относиться расходы и содержит отсылку к исключениям, когда право собственности может быть признано и постройка не подлежит сносу. На практике же существует только судебный порядок принудительного сноса. Чаще всего истцами по таким делам выступают органы местного самоуправления. Одной из существенных проблем, возникающих при предъявлении иска, является необходимость доказывания истцом своего права на его подачу.

Даже с учетом разъяснений, содержащихся в Пункте 22 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. (о том, что в суд в праве в публичных интересах обращаться прокурор и уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом) у органов местного самоуправления достаточно часто возникала проблема в доказывании собственного правового интереса в сносе самовольной постройки. Одно дело, когда она находится на муниципальной земле, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, и распоряжение которым осуществляют органы местного самоуправления. Другое – когда самострой возводится собственником земельного участка. В этой ситуации органам местного самоуправления приходилось доказывать, что они имеют право действовать в публичных интересах. Это право за ними зачастую признавалось судебной практикой, исходя из того, что местные администрации наделены полномочиями по выдаче разрешений на строительство, и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 г. № 71/10 по делу № А55-17832/2008).

Однако от обязанности доказывания наличия публичного интереса приведённая позиция не освобождала. В Определение от 24.09.2013 г. № 18-КГ13-95 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что правом на обращение в суд с исками в защиту прав и интересов частных лиц органы местного самоуправления не наделены, а при обращении в суд не было указано, в чем заключается нарушение публичных интересов несоблюдением требуемого расстояния до соседнего участка.

Что же изменится с 1 сентября.

Статья 222 дополняется новым пунктом 4, согласно которому органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (абзац первый).

Возможность принятия решения о сносе самовольной постройки без обращения в суд должна существенно упростить процедуру. Доводилось даже слышать мнение о том, что теперь в качестве общего правила вводится административный порядок сноса. Но так ли это?

Во-первых, не понятна логика законодателя, который зачем-то ограничил круг муниципальных образований, органы местного самоуправления которых вправе принимать решения о сносе. Из буквального смысла абзаца первого пункта 4 следует, что такое право предоставлено только органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов (применительно к межселенным территориям). Что в таком случае делать с самовольными постройками, возведенными на землях городских и сельских поселений, городских округов с внутригородским делением, внутригородских муниципальных образований городов федерального значения?

Если относительно городских округов с внутригородским делением можно предположить, что будут применяться правила, касающиеся городских округов (согласно абзацу седьмому части 1 статьи 2 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ первый является разновидностью второго), то относительно остальных видов муниципальных образований такое предположение не очевидно.

Однозначно можно сказать, что поскольку органы местного самоуправления городских и сельских поселений не упоминаются в законе, то они не вправе будут принимать решения о сносе самовольных построек. Также не вправе принимать такие решения и органы местного самоуправления муниципальных районов в отношении построек, расположенных на территории поселений. Иными словами, на указанных территориях административный порядок сноса самовольных построек применяться нее будет.

Применительно к самовольным постройкам, возведенным на территориях городов федерального значения, возможны варианты толкования.

С одной стороны, поскольку в законе не упомянуты ни органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований, ни органы государственной власти субъектов федерации, то можно сделать вывод, что на территории городов федерального значения административный порядок сноса самовольных построек также применяться не будет.

С другой стороны, можно предположить, что полномочия по принятию решений о сносе самовольной постройки вытекают из полномочий органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности (полномочия по выдаче разрешений на строительство). В силу части 2 статьи 79 Градостроительного кодекса РФ, в случае, если законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения, полномочия, установленные частью 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, осуществляются органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Часть 3 статьи 8 ГрК РФ посвящена полномочиям органов местного самоуправления городских округов.

На территориях городов федерального значения полномочия в сфере градостроительной деятельности осуществляют либо органы государственной власти, либо органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований (в случае принятия соответствующего закона), но полномочия эти по сути — полномочия органов местного самоуправления городских округов. И если перечисленные органы публичной власти в любом случае осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских округов в сфере градостроительства, то не вправе ли они осуществлять иные полномочия органов местного самоуправления городских округов в областях непосредственно с градостроительством связанных?

Подобных вопросов можно было бы избежать при использовании более корректных формулировок. Возможно, федеральный законодатель лишил органы местного самоуправления поселений права принимать решения о сносе осознанно, предполагая отсутствие у них для этого квалифицированных специалистов. Но подобная логика неприменима к городам федерального значения, где нет проблем ни со специалистами, ни с близостью всевозможных контролирующих и надзорных органов.

Во-вторых, далеко не все самовольные постройки могут быть снесены в административном порядке, а лишь те, что созданы или возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, при условии, что такой участок расположен:

— в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия);

— на территории общего пользования;

— в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Под зонами с особыми условиями использования территорий понимаются охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ), то есть такие зоны, в которых строительство либо законодательно запрещено, либо серьезно ограничено.

Территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Строительство на таких территориях будет нарушать права неограниченного круга лиц и снос самовольных построек, возведенных на них также безусловно будет представлять публичный интерес.

В данном случае проблема может возникнуть в следующем. Границы территорий общего пользования могут быть как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые). Вправе ли будут органы местного самоуправления применять административный порядок сноса самовольных построек, возведенных на проектируемых территориях общего пользования, или же для этого придется обращаться в суд?

А вот что такое «полоса отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения», для меня, если честно, остается загадкой.

Словосочетание «полоса отвода инженерных сетей» ни в одном нормативном акте (кроме закона 258-ФЗ) обнаружить не удалось. В Земельном кодексе РФ упоминаются полосы отвода автомобильных дорог и железных дорог. Вряд ли можно отнести автомобильные и железные дороги к инженерным сетям. В связи с чем не понятно, что имел в виду законодатель, и как эта норма будет применяться на практике.

Наверное, введение административного порядка принятия решения о сносе самовольных построек в тех случаях, когда строительство противоречит публичным интересам и нарушает особый режим использования территории или права неограниченного круга лиц, является оправданным, поскольку дает возможность принимать соответствующие меры достаточно оперативно. Но вот изложение текста закона оставляет желать лучшего. Потребуется не один десяток судебных решений, чтобы высшие судебные инстанции сформулировали единообразные подходы к разрешению спорных ситуаций. А пока особо смелые муниципальные чиновники будут применять пункт 4 статьи 222 ГК РФ направо и налево, а особо осторожные не будут применять вовсе, предпочитая обращаться в суд, где им теперь придется доказывать отсутствие полномочий для принятия решения о сносе в административном порядке.

Всегда ли собственник обязан снести самовольную постройку в МКД

Самовольное переустройство в МКД – головная боль управляющих организаций. Обнаружив незаконное изменение в конструкциях дома, УО имеет право в суде требовать их восстановления в прежнем виде. Но не всегда это удаётся. Читайте, почему суд может отказать УО в иске к собственнику помещения о ликвидации самовольной постройки.

УО вправе обратиться в суд с требованием к собственнику помещения ликвидировать самовольную постройку

На первом этаже одного из многоквартирных домов Иркутска размещался магазин. Собственник помещения в 2007 году произвёл самовольную реконструкцию – выкопал под домом подвал. При этом владелец такой постройки пытался через суд обязать муниципалитет признать его право собственности на неё, но ему отказали.

На общем собрании собственников помещений МКД участники приняли решение о том, чтобы обязать владельца магазина вернуть помещение к первоначальному виду, согласно техдокументации на дом. Также они уполномочили УО обратиться в суд с таким требованием.

УО направила собственнику предписание с требованием в течение двух месяцев с момента его получения разработать проект по восстановлению общего имущества и в соответствии с ним привести своё помещение в первоначальное состояние. Но адресат предписания ничего не предпринял.

Управляющая организация подала иск в суд, требуя от ответчика снести самовольную постройку – подвальное помещение под магазином – и привести фундамент МКД в первоначальное положение. Также в иске компания указала, что из-за реконструкции перекрыт доступ к инженерным коммуникациям дома, что не позволяет УО обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества.

Владелец магазина в ответ указал, что:

• УО и собственники пропустили трёхгодичный срок исковой давности с момента начала реконструкции спорного помещения;
• доступ к общедомовому имуществу свободный, а в построенном подвале оно вообще отсутствует;
• протокол общего собрания собственников помещений в МКД не наделяет УО полномочиями на подписание от их имени искового заявления о сносе самовольного строения и устранение препятствий в пользовании общим имуществом;
• решение общего собрания собственников помещений в МКД принято в отсутствие кворума, необходимого для утверждения решения о реконструкции дома.

Первый вопрос, который разобрал судья, был о том, законна ли реконструкция дома и кому принадлежит подвал. Городская администрация отказалась выдать разрешение на реконструкцию, поскольку не были предоставлены документы на земельный участок и согласие других собственников. Владелец магазина не смог добиться признания подвала его собственностью. Следовательно, как отметил суд, спорное помещение является неузаконенной самовольной постройкой.

Собственники помещений в МКД на ОСС принимают решение об обращении в суд по вопросу сноса самовольной постройки

Суд первой инстанции признал подвал самовольной постройкой, после чего рассмотрел доводы сторон. Он указал, что УО имела право выступать с иском от лица собственников, поскольку именно решение ОСС об этом наделило компанию такими полномочиями в рамках компетенции собрания.

«За» наделение УО правом обратиться в суд и требовать вернуть дому первоначальные характеристики проголосовали владельцы помещений, обладающие 61,5% доли общего имущества многоквартирного дома, «против» – 12,4%. Протокол собрания не оспаривался, следовательно, принятые на нём решения легитимны.

В силу ч. 1 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение общего собрания собственников о наделении УО полномочиями по обращению в суд с иском о защите прав, связанных с устранением последствий уже осуществленной самовольной реконструкции, принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании при наличии кворума (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

При этом, как указал суд, ст. ст. 204, 208 ГК РФ установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, даже если эти нарушения не соединены с лишением владения. Кроме того, общие положения ГК РФ об исковой давности не применяются в случаях, когда предъявляется требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Доводы владельца магазина о том, что ОСС нелегитимно, управляющая организация не может выступать в суде от имени собственников, а срок исковой давности истёк, были судом отклонены.

Самовольная постройка не подлежит сносу, если это приведёт к созданию угрозы безопасности и ухудшению состояния дома

Основные доводы ответчика суд опроверг, при этом отклонил и требования управляющей организации к владельцу магазина о восстановлении дома в первоначальном состоянии. В силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если истец докажет, что он является собственником и что ответчик своими действиями нарушает или может нарушить право собственности или законное владение.

В ходе рассмотрения дела суд неоднократно обращал внимание сторон на возможное влияние сноса самовольной постройки на целостность и безопасность дома, а также предлагал уточнить, как фактически может быть осуществлен такой снос. Эти опасения поддержал и представитель органа ГЖН.

Судья назначил строительно-техническую экспертизу подвала, которая установила, что:

1. Реконструкция подвального помещения в целом улучшила состояние несущих конструкций жилого дома и способствует сейсмоустойчивости здания, улучшению состояния основных несущих конструкций, их долговечности.
2. Демонтаж железобетонных конструкций, возведённых в процессе реконструкции подвального помещения, приведение его в первоначальное состояние невозможно без ущерба для МКД.
3. Помещение элеваторного узла находится в подвале, доступ к нему предоставлен со стороны подъезда. После реконструкции в помещении установлены бетонные полы, деревянная лестница, заменены трубы, запорная арматура, вентили. Препятствий в пользовании общедомовым имуществом дома – трубопроводами теплоснабжения и системами водоотведения – не установлено.

Эксперт пояснил, что если подвал засыпать, то начнётся проседание фундамента МКД. На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что исполнение требования УО о приведении помещения магазина в соответствие с техническим паспортом нарушит права собственников помещений и создаст угрозу их безопасности. Безопасного способа прекращения существования указанного объекта, созданного ответчиком самовольно и с нарушением требований действующего законодательства, участниками процесса не предложено. Иск УО был отклонён.

На заметку

Управляющая организация пыталась оспорить решение суда первой инстанции, дело дошло до ВС РФ, но он отказался рассматривать жалобу компании, не найдя для этого оснований. УО попробовала изменить свои требования и запретить владельцу магазина пользоваться помещением, которое относится к общему имуществу МКД, принудить его освободить, но судьи указали, что по таким основаниям необходимо подать отдельный иск о запрещении деятельности по эксплуатации объекта.

Дело № А19-9053/2017 содержит несколько важных для УО тезисов, которые подтвердил ВС РФ:

1. УО вправе представлять собственников в суде по иску о приведении дома/помещений в МКД в соответствие с техдокументацией, если они на ОСС приняли решение об этом простым большинством голосов.
2. Срок исковой давности не применяется в деле, где рассматривается требование собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

При этом УО и собственники, подавая подобный иск в суд, должны учесть, возможны ли восстановление дома в первоначальном виде, ликвидация самовольной постройки без нанесения вреда конструктивным элементам дома и создания угрозы безопасности его жителей. Если нет, то лучше сразу пересмотреть свои требования и собрать обоснования в свою пользу. В ином случае может получиться, что собственник, незаконно вырывший себе подвал под МКД, не будет обязан не только его засыпать, но и освободить.

Гражданам разрешили требовать сноса чужого самостроя

Кассационный суд провел большую работу над ошибками нижестоящих инстанций: почему они отказывались принимать иски у тех или иных граждан. Одна из горячих тем: кто и когда вправе требовать сноса чужих построек. Оказывается, суды далеко не всегда принимают иски от граждан, считая, что те не уполномочены поднимать вопрос о разрушении.

Подобная история произошла в Липецкой области. Как рассказал Первый кассационный суд, некий гражданин Т. обратился в суд с иском о сносе самовольной постройки, указав, что напротив одного из домов, на территории общего пользования, находится цельнометаллический гараж и вагончик, принадлежащий гражданину Ч. В 2017 году гараж был демонтирован, однако от него остался фундамент. Истец полагал, что данные объекты нарушают его права и создают угрозу его жизни и здоровью. Увы, нижестоящие суды отказались рассматривать дело.

«Отказывая в принятии иска Т. о сносе самовольной постройки, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что у истца отсутствует право на обращение в суд с требованиями по изложенным в иске основаниям, так как действовать от имени администрации муниципального района, на территории которого находятся спорные объекты, он не уполномочен», — говорится в обзоре Первого кассационного суда общей юрисдикции.

Иными словами, люди в мантиях первой и второй инстанции решили, что в такой ситуации только чиновники могут бросать вызов руинам или незаконным постройкам. Если же в суд придет гражданин, который, скажем, боится сломать ногу на чужих развалинах, то его надо развернуть прямо в канцелярии. Мол, сует нос не в свое дело.

Кассационный суд не просто не согласился с этим и отменил решения нижестоящих судов: он специально включил данный пример в свой обзор судебной практики с подробными разъяснениями.

«Из поданного Т. искового заявления следует, что он просит снести самовольные постройки, поскольку данные объекты нарушают его права и создают угрозу его жизни и здоровью, — говорится в обзоре. — Суд кассационной инстанции отметил, что установление факта нарушения прав или охраняемых законом интересов относится к юридически значимым обстоятельствам, которые подлежат установлению по делу».

Проще говоря, суд обязан принять заявление и проверить все факты. Если чужие постройки действительно чем-то угрожают человеку, он вправе предъявлять претензии. И не важно, где именно они находятся. Как поясняют эксперты, самовольные постройки могут, скажем, перекрывать проезд к дому человека. Или бросать вечную тень на его участок (впрочем, это могут с успехом делать и узаконенные постройки, но и в этом случае соседи вправе подавать иски). Если есть какие-то проблемы, суд должен разобраться.

«Разъяснения Первого кассационного суда общей юрисдикции повышают гарантии защиты прав граждан, — подчеркнул председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев. — Надо подчеркнуть, что право на судебную защиту, независимое и справедливое судебное разбирательство является ключевым условием для функционирования правового государства».

А вот что точно нельзя делать, так это сносить самостоятельно чужой самострой. Даже если чужие дворцы каким-то образом заехали на вашу землю, бороться с ними надо исключительно правовыми методами. Например, в Вологодской области гражданин Р. снес чужой сарай, стоявший некогда на нейтральной земле, но после межевания де-юре оказавшийся на земле своего будущего разрушителя.

В итоге гражданину Р. пришлось заплатить соседям-истцам более 15 тысяч рублей в качестве компенсации. «Лицо, обнаружившее чужое строение на своем участке, лишено права по своему усмотрению решать судьбу такого имущества, — пояснили в объединенной пресс-службе судов Вологодской области. — Суд пришел к выводу, что действия ответчика по сносу сарая, которым длительное время пользовался истец, являются неправомерными».

К чему готовиться владельцам самостроев после принятия закона об их сносе

Владимир Путин подписал закон, уточняющий правила сноса самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями.

Документ опубликован на официальном онлайн-портале правовой информации. 26 июля закон был принят Госдумой, 28 июля – одобрен Советом Федерации. Разработать изменения в Гражданский кодекс Владимир Путин поручил по итогам заседания Госсовета по вопросам развития строительного комплекса.

В документе дано четкое определение самостроя и прописаны конкретные основания для его сноса. Также закон позволяет изымать землю у владельцев незаконных построек, если самовольное строение не будет снесено.

Портал недвижимости superrielt.ru разобрался, в каком случае сооружение на земельном участке могут посчитать самостроем и снести, когда власти разрешат его узаконить, а также к чему стоит готовиться хозяевам незарегистрированных дачных домов.

Определение самостроя

Самовольной постройкой считается здание или другое сооружение, строительство которого было выполнено без требуемых для этого разрешений и согласований, а также с нарушением градостроительных и строительных правил. Кроме того, самостроем признают строение, при возведении которого было нарушено назначение застройки земли или на участке, который не был получен собственником законным способом. Эти условия должны быть соблюдены на момент начала строительных работ и сохраняться в момент выявления самостроя.

Когда здание не снесут

Самовольные строения не могут быть использованы и подлежат сносу. При этом владельцу дадут время, чтобы привести такое сооружение в соответствие с требованиями и нормами застройки, определенными в законодательстве, а также с разрешительной документацией.

Что не считается самостроем

Власти не обяжут сносить частные дома, построенные на земельных участках для индивидуального жилищного строительства, постройки для ведения личного хозяйства, расположенные в населенных пунктах, и жилые строения на садовых и дачных участках, права на которые зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. При этом характеристики строений и домов должны соответствовать предельным нормам застройки участка и законам, а основания для права собственности на землю должны быть законными.

Дом также не станут сносить, если хозяин не знал о нормах и ограничениях, которые действуют в отношении его земельного участка.

Кто принимает решение о сносе

Решение о сносе самостроя или приведении его в соответствие с требованиями и нормами закона принимает суд. В некоторых случаях такое решение может вынести муниципалитет. Однако у местных властей нет права сносить самовольные постройки, если их строительство состоялось до вступления в силу Земельного кодекса, а у хозяина нет правоустанавливающих документов на землю. Муниципалитет не может вынести решение о сносе здания при отсутствии у владельца разрешения на строительство, если оно было возведено до принятия Градострорительного кодекса. Кроме того, местные власти не вправе выдать разрешение на снос самостроя, расположенного на государственной или муниципальной земле. Исключение здесь может быть сделано только, если сооружение угрожает жизни и здоровью людей.

Кто должен оплачивать расходы на снос

Собственник земли (или арендатор) должен самостоятельно оплачивать расходы на снос или приведение самостроя в соответствие требованиям закона.

Сколько времени дадут на снос

Время, которое могут отвести на снос самовольного строения, зависит от его индивидуальных параметров. Но в любом случае срок должен быть в пределах от 3 месяцев до года. На приведение здания в соответствие с требованиями закона могут отвести от 6 месяцев до 3 лет.

Основания для изымания участка

Если самовольное строение не будет снесено или приведено в соответствие с установленными требованиями в отведенный для этого срок, у владельца могут изъять земельный участок.