Передача права аренды земельного участка третьему лицу

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами: пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС + договор уступки прав аренды земельного участка

Если участок земли предоставлен человеку под постройку будущего частного жилого дома, то не исключено, что необходимость в строительстве может отпасть. Тогда одним из вариантов распоряжения наделом земли станет переуступка права аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в пользу иного гражданина.

Для такого шага существует специальная процедура, оговоренная как законодательством (гражданским и земельным), так и базовым соглашением по найму. Поэтому не исключено, что переход прав могут быть наложены дополнительные ограничения.

Что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка

Под такими действиями понимается передача первым арендатором своих полномочий по использованию земли другому человеку. Для этого заключается договор переуступки прав аренды земельного участка. Пункты такого соглашения не должны противоречить первоначальной сделке.

Важно! При заключении договора перенайма земли существенные условия должны быть такими же, как и в договоре передачи земельного участка в аренду и не противоречить ему. В противном случае собственник земельного участка в судебном порядке признает договор недействительным.

Часто к переуступке прибегают тогда, когда продаётся дом, построенный на арендованной площади. Ведь помимо смены собственника недвижимости, нужно также юридически оформить и участок земли, расположенный под ней.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка во многом определяются сроком пользования землёй. Если он составляет меньше, чем 5 лет, то необходимо согласие от стороны, выступающей в роли арендодателя. В остальных ситуациях достаточно будет уведомить вторую сторону о смене пользователя участка.

Переуступка права аренды земельного участка под ИЖС может подразумевать и поправку на пункты строительных правил. Ведь не исключено, что пользование оформлялось для возведения недвижимости с определёнными характеристиками (площадь, количество этажей).

Отличие переуступки от субаренды

Допустимость уступки прав по договору аренды земли входит в рамки Земельного кодекса РФ. В то же время, передачу прав следует отличать от субаренды, которая во многом схожа.

Есть несколько основных признаков. При субаренде первоначальный пользователь земельного участка не утрачивает права на него. Ведь в любой момент отношения субаренды могут быть прекращены.

Первоначальный арендатор сохраняет свои обязательства по отношению к собственнику земли. При переуступке все права прежнего арендатора прекращаются.

При договоре субаренды арендатор продолжает вносить арендную плату. При уступке прав пользования все денежные обязательства переходят к новому субъекту отношений.

Разным является и документальное оформление взаимоотношений субаренды и правопреемства. Обе сделки отличают правовая природа, а также содержание взаимных обязательств. Поэтому нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом.

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Начать следует с изучения пунктов законодательства, а также договора аренды на землю. Так в договоре могут содержаться некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам.

Например, если есть долг по расчётам, то уступка допускается после его погашения.

Следующим шагом станет проработка предстоящего соглашения. За основу можно взять договор переуступки прав аренды земельного участка, образец которого мы предлагаем бесплатно скачать. В него можно включить и те пункты, которые стороны посчитают нужным.

Если права перейдут в будущем, то целесообразно заключить предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка. В нём должны содержаться все главные условия основного соглашения.

Не забудьте о том, что перед подписанием самого договора следует согласовать все детали с арендодателем. Если это будет необходимо, то стоит получить одобрение (письменное) на передачу прав. Однако часто бывает достаточно простого письменного уведомления.

Важно также провести и сверку расчётов по плате за пользование землёй, особенно если происходит уступка права аренды государственной/муниципальной земли. Ведь новый арендатор напрямую заинтересован в том, чтобы быть свободным от долгов предшественника.

Содержание договора на передачу прав по аренде земли

В преамбуле указываются его стороны. Если сделка проходит между физическими лицами, то приводятся их паспортные данные и адрес регистрации.

В качестве предмета договора прописывается передача прав на конкретный земельный участок. Приводятся все его характеристики (площадь, месторасположение, целевое назначение, имеющиеся кадастровые данные).

Если на землю установлен сервитут или другие ограничения, то следует упомянуть и о них. Кроме того не забудьте указать информацию о периоде, на который участок изначально предоставлен в пользование.

Обязательно необходимо привести данные и об арендном договоре, права по которому переуступаются.

Следует указать величину арендных платежей по первоначальному соглашению и сроки их внесения (все цифры должны при этом совпадать). Если право пользования передаётся за плату, то следует оговорить её размер, а также порядок внесения.

Можно оговорить и другие условия, которые подскажет юрист. А также даст консультацию относительно того, что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка.

В конце текста сделки нужно привести реквизиты нового и прежнего нанимателя участка, и их личные подписи. Без автографов сделку не оформят в Росреестре.

Пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС

Вот алгоритм основных действий, которые надлежит совершить по переводу прав на новое лицо. Данную информацию используйте как инструкции при переоформлении прав аренды на земельный участок.

Шаг первый: переговоры с арендодателем

Согласовываются все важные моменты с собственником земли. Сделать это нужно придерживаясь той процедуры, которая закреплена условиями арендного соглашения. Если заранее известно, какой новый пользователь собирается построить на земле дом, то желательно оговорить и эти детали.

Шаг второй: получите согласие на переуступку прав аренды у собственника

Может потребоваться уведомление о факте перехода прав местных властей, отвечающих за использование земельных угодий. Ведь в каждом регионе может быть установлен свой порядок изменения пользователя надела, если он относится к государственной (муниципальной) собственности.

Шаг третий: заключение договора

После этого подписывается само соглашение. Оно может быть двухсторонним. Однако законодательство не запрещает, чтобы одной из сторон договорённостей выступал арендодатель участка. Более того, в этом случае передача прав будет иметь больший юридический вес.

Шаг четвёртый: регистрация перехода прав аренды на землю

За заключением договора последует государственная регистрация сделки перенайма земельного участка. Она осуществляется в местном отделении Росреестра. За этот процесс полагается внесение госпошлины в сумме 2 тыс. рублей.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Сама сделка может быть как обычной, так и заверена с помощью услуг нотариуса. К ней подшиваются экземпляр первоначального договора аренды, а также графическая схема земельного участка. Если есть письменное согласие от арендодателя, то оно также прикладывается.

Новый пользователь должен понимать последствия заключения договора перенайма. В частности, он обязан будет платить арендную плату и использовать землю по её целевому назначению (то есть под застройку). Кроме того, к следующему арендатору перейдут и все другие обязательства, прописанные в договоре аренды.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Февраль 2021

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре; пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 1 051 hits)

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС. Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается. Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 4 391 hits)

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником; удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта); квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем; выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской). Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей. Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей. Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами. Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю. Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта. Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей. Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель. Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон. В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка. Правила возврата земли обратно.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа. Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения. Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками. Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения). Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Оформление переуступки прав аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка представляет собой делегирование преференции эксплуатации наделом. Арендные правоотношения обладают большим количеством тонкостей. Например, ориентиры съемщика поменялись, но соглашение о прокате уже заключено на год, нужно платить средства.

В такой ситуации можно воспользоваться преподнесением прерогативы пользования надела другим людям за ту же сумму или более. Как составить соглашение о переуступке, какие моменты следует учесть, особенности договорных отношений между юридическими лицами и на другие вопросы ответит статья ниже.

Понятие

Переуступкой прав аренды следует считать возмездную передачу обязанностей и преференций по арендным отношениям другому индивиду. Субъектами правоотношений вправе выступать как обычные граждане, так и организации или индивидуальные предприниматели при наличии личного интереса по эксплуатации земли согласно ее назначению.

Делегирование осуществляется на заранее фиксированный срок. Данный период времени не должен превышать срок, прописанный в основном арендном соглашении. Получение одобрения от реального владельца участка обусловлено сроком переуступки.

Так, если договор переуступки подписывается меньше, чем на 5 лет, то извещать об этом арендодателя не обязательно. Больший период потребует официального оповещения владельца участка.

Если главный контракт о сдаче в наем включает одно из требований о воспрещении переуступки, проводки то делегировать запрещено. Для проведения процедуры понадобится одобрение собственника.

Участники

Консорциум о делегировании прерогативы аренды подписывается промеж нынешнего и потенциального арендатора, реальный владелец объекта не принимает участия. Субъекты фиксируют договорные отношения, оговаривая все необходимые условия.

Прежний арендатор вправе настаиватьна выплате финансов единовременно или с условленной периодичностью.

Собственник имущества сохраняет за собой право:

• распоряжаться земельным наделом по своему желанию;
• потребовать доклада о состоянии земли;
• при нарушении договоренностей расторгнуть контракт в субъективном досрочном порядке;
• вовремя получать оплату по уговору.

Итак, арендатор вправе самостоятельно сдать в аренду землю другому пользователю. Об этом вовсе не обязательно сообщать владельцу, если такое условие не предусмотрено арендным контрактом. Если действие произошло без ведома обладателя, а по условиям документа его обязаны были уведомить, то он вправе аннулировать консорциум переуступки. Также владелец вправе увеличить цену за эксплуатацию первичному арендатору.

Законодательное регулирование

Ключевые положения аренды земельных участков зафиксированы в ст. 22 ЗК РФ. Согласно этой норме арендатор вправе передавать полномочия по использованию надела заинтересованным лицам. Передать преференцию эксплуатации разрешено без извещения реального собственника (если иное не прописано в контракте).

Составление обновленного документа с владельцем не понадобится, но обязанности по содержанию имущества переходят к нынешнему пользователю.

Ст. 65 ЗК РФ устанавливает распорядок ликвидации и коррекции внесения арендных платежей. Все нюансы указываются в консорциуме по согласию каждой из сторон.

П. 2 ст.615 ГК РФ сообщает о прерогативе арендатора распоряжаться доверенным ему имуществом, не выходя за рамки закона и договора.

Действующие законодательные нормы разрешают пользоваться землями сельхозназначения и предназначенные под ИЖС.

Оформление переуступки

Соглашение об уступке делается в письменном виде. В нем фиксируются самая значительная информация об объекте, предопределяющие сумму аренды.

Перед оформлением соглашения стоит учесть:

• со стороны ключевого пользователя не разрешается образования задолженности по платежам;
• при необходимости рекомендуется обрести заверенное нотариусом одобрение владельца;
• озвучиваются все имеющиеся на имущество притязания третьих лиц;
• фиксируется цель соглашения.

При точном соблюдении указанных предписаний контракт расценивается легальным.

Сделка переуступки арендного права производится в два шага:

• Первоначально участники обсуждают условия, производят осмотр земли, определяют объем платежей.
• Документально фиксируют соглашение, регистрируют его.

Обязательные условия

Пользование арендуемым участком при переуступке предполагает следование следующим правилам:

• запрещается использование участка не по предназначению. Так, если заключается договор между физическими лицами под ижс, то нельзя устраивать на участке производство;
• при проектировании возведения здания на земле нужно заручиться поддержкой владельца;
• разрешена частичная передача в субаренду;
• не изменять основные первозданные характеристики объекта (если надел был без болота, то и вернуть его нужно в таком же виде).

При нарушении выше обозначенных обязательств соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Во избежание конфликтных ситуаций желательно согласовывать все действия с владельцем участка, хотя законом не предусмотрено такого обязательства.

ВАЖНО . Но если уступке подлежит земля, находящаяся в муниципальной собственности, то предупреждать о действиях обязательно представителей власти.

Значительным моментом выступает невозможность предусмотреть в договоренностях разделение участка на части, то есть уступку части надела. В такой ситуации пользователю предстоит обратиться к владельцу земли с прошением о выделении доли. После определения границ части участка, надлежащей регистрации, возможно, передать полномочия пользования третьему лицу.

Необходимая документация

В отличие от арендного соглашения для заключения договора уступки не требуется предоставления документов, свидетельствующих о праве собственности на участок.

Так для совершения процедуры необходимо:

• Арендное соглашение.
• Паспорта участников.
• Подтверждение отсутствия долговых обязательств (платежные чеки, расписки в получении владельцем денежных средств).
• Документация о существовании или отсутствии обременений, претензий третьих лиц.

Составление документа

Соглашение фиксируется в произвольном виде. Однако с выполнением необходимых предписаний.

Бланк документа должен содержать следующие сведения:

• об объекте правоотношений;
• сумме арендного платежа;
• стоимости переуступки;
• периоде договора;
• целевого предназначения земельного надела;
• процедура возврата участка законному владельцу;
• ответственность сторон;
• претензии относительно объекта.

При необходимости текст может корректироваться обновленными сведениями. Образец договора уступки между физическими лицами можно запросить у наших юристов.

Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Переуступка права аренды — это полная передача третьему лицу своих прав на распоряжение арендуемым участком. Получив права, новый пользователь также приобретает обязанности уплачивать налоги и соблюдать правила использования земли. Если же арендатор не прекращает аренду, а просто передает участок во временное пользование третьему лицу, то такое соглашение называется субарендой (нужно уведомление арендодателя). Арендатор в этом случае выступает посредником между субарендатором и арендодателем. Субаренда по срокам не должна превышать аренду.

Передача прав аренды земли под индивидуальное жилищное строительство возможна на земельных участках, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, если срок аренды составляет не менее пяти лет (при меньшем сроке арендодатель должен дать свое согласие). По истечении срока аренды арендодатель имеет право не продлевать соглашение. Также существуют определенные условия, при которых такая передача прав аренды под ИЖС невозможна:

• Если это предусмотрено в договоре аренды
• Есть задолженность, которая связана с данным наделом;
• Арендуемый участок выступает предметом судебных разбирательств;
• На территории размещаются объекты, возведенные незаконным путем и не отвечающие принятым нормам строительства;
• Выкупная стоимость земельного надела не была выплачена;
• При невыполнении обязанностей с любой из сторон.

Порядок оформления документов

При переуступке в дополнение к начальному договору составляют соглашение, касающееся передачи прав на аренду земельного участка. Данный документ подлежит обязательной регистрации. В случае субаренды участвуют три стороны, поэтому договоров здесь два. Для оформления переуступки необходимо обращаться в земельный комитет, который относится к местной администрации. Соглашение оформляется в бумажном варианте, для чего потребуются следующие документы:

• Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРП для юридических лиц и паспорт для граждан;
• Для юридических лиц нужна заверенная печатью справка, в которой указан код общероссийских классификаторов;
• Кадастровая карта надела;
• План участка в масштабе 1:500;
• Документы, подтверждающие нахождение на учете в налоговой инспекции;
• Удостоверенная копия свидетельства по регистрации права на землю;
• Копии и оригинал договора аренды.

Договор составляется в письменном виде и при согласии сторон удостоверяется нотариусом. В соглашении ставятся подписи заинтересованных сторон, и если в сделке участвуют юридические лица — также печати. Важно, чтобы составленный договор переуступки не противоречил пунктам договора аренды. К соглашению подшиваются вышеозначенные документы, которые должны иметь соответствующие подписи и быть завизированы. Для вступления договора в силу его также необходимо зарегистрировать. Обратившись в Росреестр, следует предоставить данный пакет документов:

• Заявление;
• Паспорт;
• Доверенность для представителя, выступающего вместо физлица;
• Согласие супругов обеих сторон;
• Документы, устанавливающие право на земельный надел;
• Два варианта подписанных договоров о переуступке;
• Заявление о согласии владельца надела;
• Документы, подтверждающие согласование с представителями комитета по земельным ресурсам;
• Если земля переходит в залог, то потребуется согласие залогодержателя;
• Для предпринимателей и юридических лиц необходимо представить документы, подтверждающие их полномочия, а также удостоверенные копии уставных и учредительных бумаг.

На продажу участка, находящегося в аренде под ИЖС, арендатор права не имеет (возможна передача прав и обязанностей другому лицу при согласии владельца), но это не мешает ему распоряжаться по собственному усмотрению объектом недвижимости, возведенном по всем градостроительным нормам и правилам на данном участке. Продажа недвижимости, расположенной на арендуемом участке в соответствии с п.3 ст.523 Гражданского кодекса допускается без согласия арендодателя, если не возникает каких-либо противоречий по условиям пользования участком. Покупатель получает те же права на земельный участок, что и продавец объекта недвижимости.

Какие существуют риски при уступке права аренды?

Какие риски могут быть при заключении договора переуступки права аренды?

При заключении договора переуступки права аренды могут возникнуть риски в случае:

— несогласования существенного условия;

— отсутствия регистрации договора об уступке (если договор аренды подлежит регистрации);

— отсутствие уведомления должника.

Гражданским кодексом РФ не предусмотрены отдельные нормы переуступки прав аренды. Полагаю, в данной ситуации применимы нормы об уступке прав требования, предусмотренные главой 24 ГК РФ.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

Существенными условиями договора уступки прав требования являются:

— сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ);

— если уступается будущее требование — его определение способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к новому кредитору (цессионарию) (п. 1 ст. 388.1 ГК РФ).

Внимание! Соглашение об уступке требования, в котором указано лишь наименование должника, действительно, если иных обязательств у должника перед первоначальным кредитором нет (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Важные детали

Если в соглашении об уступке не указана цена передаваемого требования, это не означает, что требование передается безвозмездно. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Регистрация договора аренды недвижимого имущества по сути означает регистрацию возникшего на основании этого договора обременения прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54). Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Необходимо уведомить должника о переходе права. Это вправе и старый кредитор (цедент), и новый (цессионарий). Если вы не возложили договором цессии обязанность уведомить должника на конкретную сторону договора, удобнее, если это сделает цедент. Дело в том, что если должник получит уведомление от цессионария, то он может отказаться исполнять ему обязательство до тех пор, пока не получит доказательств перехода права. Если же его уведомит цедент, должник не вправе требовать доказательств и задерживать исполнение (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

Внесение арендной платы арендатором-цедентом по договору, по которому права и обязанности уже перешли арендатору-цессионарию, не освобождает последнего от внесения арендной платы с момента заключения договора цессии.

Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2009 N КГ-А41/9250-09 по делу N А41-24200/08

Если договором аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации зданий и сооружений, предусмотрена обязанность арендатора уведомить арендодателя о переходе права собственности на расположенные на данном участке здания и сооружения и арендатор данную обязанность не исполнил, то за ним сохраняется обязанность по внесению арендной платы, поскольку договор считается действующим в отношении прежнего собственника.

Примечание: Следует учитывать позицию, высказанную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с ней при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9347-09 по делу N А40-93351/08-16-618

На вопрос отвечала:

С. А. Токмина,
консультант ИПЦ «Консультант+Аскон»