Нужно ли покупателю делать правовую экспертизу при ипотекечном кредитовании

Как проходит ипотечная сделка в Сбербанке в 2021 году?

Сбербанк постоянно вводит различные новшества. Что появилось нового в 2021 году?

1. Обращение в банк

Первый этап – одобрение кредита. Здесь всё осталось по-прежнему.

2. Поиск объекта недвижимости

Практически вся сделка проходит в ДомеКлик. ДомКлик – сервис для поиска, купли-продажи недвижимости, а также оформления и сопровождения ипотеки Сбербанка. В сервисе ДомКлик подгружаются документы на объект недвижимости, здесь мы получаем одобрение объекта и можем общаться с менеджером банка. В сервисе мы можем заказать обратный звонок.

Кроме клиента, взявшего кредит, в сделке могут участвовать продавец объекта недвижимости и риэлторы, причём как со стороны продавца, так и покупателя. Риэлторы больше всего проводят времени в сервисе, чаще всего они подгружают документы по объекту недвижимости, готовят сделку и бронируют время сделки.

В последнее время в доме-клик в число участников сделки стали включать созаёмщиков. Все участники сделки могут задавать вопросы, подгружать документы, записаться на сделку. В чате можно загрузить недостающий документ. В 2021 году расширяются возможности ДомаКлик. Практически вся сделка переходит в сервис ДомКлик.

После того, как нам одобрили кредит, Сбербанк даёт три месяца (90 дней) на поиск объекта. После предварительного опроса, Сбербанк выдаёт список документов, которые нужны по квартире. Эти документы нужно отсканировать и подгрузить в сервисе Дом-клик. Кроме основного пакета документов, Сбербанк всегда просит предварительный договор.

В последнее время предварительный договор Сберу не нужен, они просят сразу присылать проект основного договора. Договор можно заказать у Сбербанка или заказать у юриста. Несколько лет назад, при заказе сервиса электронной регистрации, Сбербанк составлял договор купли-продажи бесплатно. Сейчас он берёт за эту услугу около трёх тысяч рублей.

3. Продавливание сервиса «Юридическая проверка квартиры»

На этапе одобрения объекта недвижимости вам будут звонить из Сбербанка и предлагать услугу «юридической проверки квартиры». Стоит эта услуга 24 тысячи рублей.

Многие клиенты сомневаются: а нужно ли её делать? Один из самых популярных запросов в интернете: «юридическая проверка квартиры при покупке сбербанк отзывы».

Я никогда не советую клиентам тратить лишние деньги, проверку делаю сама, для чего заказываю нужные справки, а также выписки из Росреестра. И если квартира проблемная и у неё есть свои скелеты в шкафу, я предпочитаю отказаться от этого варианта в пользу объекта с прозрачной историей и документами.

Кроме того, рассчитывать на серьёзную проверку от Сбербанка не приходится. У них там конвейер, они делают стандартную проверку для типовых случаев.

Юридическая проверка в Сбербанке основывается на документах, которые им были предоставлены продавцом квартиры. Они так и пишут в своём заключении, что проверка проводилась «на основе предоставленных документов». Глубокая экспертиза предполагает не только изучение документов, но и полное выяснение всех обстоятельств проведения сделок в прошлом.

Если вы хотите дополнительно подстраховаться, то лучше сделать титульное страхование – страхование риска утраты недвижимого имущества. Я уверена, что от него больше пользы, чем от юридической проверки Сбербанка. В случае титульного страхования юристы страховой компании изучают юридическую историю квартиры. Сумма страховки равна реальной стоимости квартиры и не ограничена 10 млн рублей.

Так что лучше заказать полный пакет страховки с титульным страхованием, чем заказывать дополнительную услугу по юридической проверке квартиры от Сбербанка. Предположим, случится что-нибудь в будущем и дело дойдёт до суда. Сбербанк будет в стороне, рекомендательные письма Сбера не будут иметь никакого значения для суда. А страховая компания в случае утраты недвижимости обязана вам выплатить по страховому полису.

Сбербанк в любом случае сделает типовую проверку Сбербанка. Попытка продавить юридическую проверку – это попытка взять деньги за то, что уже сделано по умолчанию. Просто политика Сбера – заработать на всём, где только можно. Менеджеров обязывают предлагать максимально возможное количество услуг, мотивируя их заработной платой и премиальными.

4. Новое в электронной регистрации

Во время пандемии и частичного или полного закрытия МФЦ, резко возросла значимость электронной регистрации. Несмотря на то, что электронная регистрация в Санкт-Петербурге стоит 10 900 рублей, большинство клиентов предпочитают воспользоваться этим сервисом вместо записи в МФЦ на подачу документов.

Что же произошло нового в электронной регистрации? Раньше электронные подписи делал ипотечный менеджер. Теперь электронная регистрация проходит в приложении ДомКлик от Сбера. Клиентам накануне сделки предлагается заранее установить на смартфон последнюю версию приложения Дом-клик.

Выпуск электронной подписи и подписание документов происходит в вашем смартфоне. Нужно следовать советам приложения, чтобы подписание документов прошло успешно.

До получения уведомления от Росреестра о регистрации сделки нельзя удалять приложение, иначе ваша электронная подпись будет заблокирована.

29 июня у нас прошла сделка с использованием приложения. Наш продавец заранее не установила его, поэтому были трудности с его установкой и активацией. Приложение Сбербанка упорно не хотело устанавливаться на смартфон продавца. Но, как говорится, первый блин всегда комом. Надеемся, что в будущем создание и использование электронной подписи будет таким же лёгким делом, как и расплатиться пластиковой картой.

5. Встречная сделка в Сбербанке

Неизменно остаётся то, что Сбербанк не любит проводить встречные сделки, и у него по-прежнему нельзя взять дополнительную ячейку.

В июне 2021 года мы проводили альтернативную (встречную) сделку в Сбербанке, но нам не дали воспользоваться сейфингом банка, руководствуясь тем, что покупка второй квартиры идёт без использования кредитных средств. Пришлось на ходу менять способы расчёта. В общем, встречные сделки по-прежнему не для Сбера.

6. Выводы

Плюсы:

1. Видно, что Сбербанк не стоит на месте, он старается развиваться и следовать духу времени. Именно в Сбербанке запустили первыми услугу электронной регистрации. Её целью было облегчить эту процедуру и сократить время регистрации до одного дня. В настоящий момент, электронная регистрация может идти как два дня, так и неделю.

2. Хорошая работа сотрудников, если учесть, что даже в центральных ипотечных центрах Питера работают почти одни новички.

Минусы:

1. Нет слаженной работы разных служб. Ипотечный менеджер не знает, как работает менеджер по оформлению ячеек, аккредитивов, поэтому возникают нестыковки. На сделке менеджер по ячейкам может не оформить Вам сейфовую ячейку, руководствуясь правилами и внутренними инструкциями.

2. Агрессивное продавливание различных сервисов банка. Даже после того, как от сервиса отказались, идёт обработка клиента. Клиенту приходится оплачивать сервис безопасных расчетов, электронную регистрацию, страховку, аккредитив или сейфовую ячейку. Сбербанк пытается добавить сюда составление договора купли-продажи, юридическую проверку квартиры за 24 тыс.руб.

Итак, несмотря на все попытки Сбербанка сделать процесс сделки купли-продажи более простым и удобным, сервис Сбербанка ещё далёк от совершенства.

Нужно ли покупателю делать правовую экспертизу при ипотекечном кредитовании

Процедура заключения, права и обязанности сторон, а также исполнение ипотечного соглашения, регулируются профильным федеральным законом — «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По большинству пунктов законодательством допускается взаимная договоренность сторон. Перед подписанием договора рекомендуется внимательно изучить его ключевые положения, и только после этого принимать конечное решение.

Общая информация

Заемщик имеет право на полное ознакомление со всеми условиями по предполагаемому кредитному обязательству: получению, использованию, возврату, штрафным санкциям, ограничениям / обременению. Информация должна предоставляться по первому требованию в понятном виде. Заемщик вправе требовать разъяснений, справок, комментариев (в том числе и в письменном виде) относительно любого пункта договора, который является для него не до конца понятным (п. 2 ст. 9.1 ФЗ).

Полный список документов, необходимых для подписания ипотечного соглашения, выглядит следующим образом:

• паспорт
• документы, подтверждающие платёжеспособность — справка 2-НДФЛ (для ИП — 3-НДФЛ); выписка из банка о наличии действующего депозита; справка из бухгалтерии с текущего места работы; данные из ПФР (в случае, если соискателем является пенсионер);
• данные о трудовой занятости — копия трудовой книжки; справка от работодателя;
• дополнительные документы — страховое свидетельство; военный билет; заграничный паспорт; ИНН (документы из данного категории являются вспомогательными).

Чаще всего банки назначают не фиксированную ставку по продукту, а диапазон. Конечная величина зависит от того, насколько соискатель интересен кредитной организации. Чем больше документов потенциальный заёмщик предоставляет банку, тем ниже (выгодней) будет ставка. Предложения по получению ипотеки по двум документом должны расцениваться как крайний вариант. Условия по ним нельзя называть выгодными — банк перекрывает все возможные риски завышенной процентной ставкой, и эта практика считается нормальной.

Привлечение созаемщика

Отдельно следует объяснить вероятность участия в договоре СОЗАЕМЩИКА. К примеру, если ипотека оформляется гражданином, состоящем в законном браке, то его супруга / супруг автоматически становится созаемщиком (ст. 45 СК РФ). Возможность привлечения созаемщика значительно повышает вероятность одобрения заявки, так как доходы обоих субъектов договора будут учитываться в совокупности.

К примеру, если банк, проанализировав финансовое состояние заёмщика откажет ему в виду недостаточного дохода, то привлечение созаемщика будет наиболее действенным выходом. Распределение обязанностей между заёмщиком и созаемщиком устанавливается банком с учётом финансового состояния каждого из них. Поэтому созаемщик предоставляет банку практически тот же самый пакет документов.

Возможность привлечения созаемщика не следует путать с институтом поручительства. Кредитные организации уже несколько лет не требуют обязательного привлечения поручителя в рамках подписания ипотечного соглашения. Оценив благонадёжность заёмщика, банк может выставить условие о наличии поручителя, если он не проходит по каким-либо требованиям.

С другой стороны, заёмщик самостоятельно может указать о привлечении поручителя, даже если кредит ему уже одобрен. Такая мера предоставит банку дополнительные гарантии, а значит, что первоначальные условия будут пересмотрены в сторону улучшения для заёмщика.

Какие могут возникнуть расходы

Основным направлением дополнительных расходов является страхование объекта. Обязательность страхования ипотечного объекта вытекает из диспозиции статьи 31 ФЗ, в которой указано, что если в договоре не прописываются условия страхования, то по умолчанию все расходы на оформление ложатся непосредственно на заёмщика. Цена за страховку объекта может закладываться в процентную ставку, либо может быть заключён отдельный договор.

В кредитном договоре следует обратить внимание на пункт, указывающий на пролонгацию страхования в течение всего срока действия кредитного договора. К этому требованию следует относиться серьёзно, так как банк, в виде санкций за неисполнение, может указать либо на досрочное выполнение кредитного обязательства, либо о наложении взыскания на объект.

Ещё одним дополнительным расходом для заёмщика является оценка объекта. Здесь предусматривается несколько вариантов, каждый из которых используется в зависимости от вида ипотеки:

• на первичном рынке все оценочные мероприятия оплачиваются компанией-застройщиком — в этом случае в проведении оценки нет необходимости, так как застройщик совместно с банком-партнером предлагают уже готовые условия для покупателя
• на вторичном рынке стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет оплачивать оценку, но в большинстве случаев эти обязательства берет на себя банк

При этом, заёмщик может воспользоваться правом на самостоятельную оценку, которая так же может использоваться в виде основной. Но такие разногласия с кредитной организацией приведут к невозможности дальнейшего сотрудничества, поэтому, соглашаться или не соглашаться с предложенными условиями — решение заёмщика.

Оплата всех госпошлин возлагается на заёмщика. Кредитные организации предлагают проведение всех регистрационных действий, стоимость которых может оплачиваться отдельно, либо включается в тело кредита.

В п. 2 ст. 9.1 ФЗ указано, что в рамках договора кредитные организации не могут взимать какие-либо комиссии. Поэтому выдача средств (зачисление на счёт), открытие специального кредитного счёта, и прочие действия не должны облагаться дополнительными платами со стороны заёмщика.

Что такое «полная стоимость кредита» (ПСК)

Это ключевая величина, отображающая точную сумму кредитного обязательства. Полная стоимость указывается на первом листе договора в числовом и в прописном виде. Над графиком платежей (справа) ПСК прописывается жирным шрифтом в рамке. Значение должно быть четко разделено на части, вплоть до указания копеек.

Отталкиваясь именно от этого показателя, заемщик должен принимать решение. Сумма не может быть увеличена, если обязательства будут исполняться без нарушений. Увеличение суммы возможно только за счет начисления штрафных санкций.

Сумма переплаты в самом договоре может не отмечаться. Самый простой вариант — расчёт разности между телом займа (полученными средствами по договору) и полной стоимостью кредита — числовым значением, отмеченным на первом листе договора (в рамке). Виды погашения (аннуитетное / дифференцированное) не влияют на величину переплаты.

Вне зависимости от даты подписания договора, нужно обратить внимание пункт, в котором указывается на начало действия документа. Документ должен начинать действовать только после фактического поступления средств на счёт заёмщика.

К примеру, договор может быть заключён 1 числа месяца, а средства могут поступить только 5 числа. Чтобы не оказаться должником банка ещё до получения денег, нужно проследить, чтобы договоре было прописано, что он вступает в силу не с момента подписания, а с момента поступления средств на счёт. Нужно ещё понимать разницу между перечислением (переводом) и фактическим поступлением денег.

График платежей

Полная стоимость кредита должна выплачиваться согласно графику, установленному сторонами посредством взаимного соглашения. В графике должны отображаться следующие данные:

• платежи по основному долгу (телу кредита);
• платежи на погашение процентов;
• дата — точный день, в который необходимо производить платеж.

Сумма всех платежей, указанных в графике, должна быть эквивалента полной стоимость кредита.

График платежей является индивидуальным условием договора, поэтому пересматриваться он может только по взаимному согласованию сторон. Кредитные организации не могут препятствовать праву заёмщика на внесение большей суммы очередного платежа.

Основная часть каждого платежа уходит на погашение процентов (примерно 80% от суммы). Остальная часть идёт на уменьшение тела кредита (п. 20 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Процентная ставка и любые другие условия в строну ухудшения положения заёмщика изменяться не могут. Ставка остаётся неизменной в любом случае — даже при грубейших нарушениях, допущенных заёмщиком.

Виды графиков платежей

Сегодня кредитными организациями используется аннуитетная схема погашения, менее выгодная для заёмщика. Ее суть заключается в разбивке ПСК на определённое количество одинаковых платежей в течение всего срока пользования средствами.

Существует ещё и дифференцированная схема — когда ПСК разбивается на платежи в порядке убывания. То есть, на первых этапах заёмщик платит больше, затем суммы постепенно снижаются, и одновременно с этим снижается и общая сумма переплаты. Этот вариант более выгоден для заёмщика, но банками он почти не используется.

Выбрать одну из схем погашения, либо изменить выбранную схему в процессе исполнения обязательств можно только по согласованию с банком. Но вероятность положительного решения здесь крайне мала.

Штрафы: за что могут начислить?

Штрафные санкции предусматриваются за несоблюдение любых условий договора. На практике это:

• нарушение срока очередного платежа по графику;
• неисполнение требований по оформлению страхования;
• несвоевременное устранение (либо фактическое не устранение) обнаруженного залогодержателем нарушения;
• препятствование реализации права залогодержателя на проведение проверки объекта;
• использование объекта не по назначению.

По ипотечным соглашениям предусматривается 2 варианта расчета неустойки. Если предусматривается начисление процентов за период нарушения обязательств, то предельный размер не должен превышать значение ключевой ставки по курсу ЦБ РФ на день, в который заключается соглашение. Второй вариант — 0,06% от суммы долга в день, если начисление процентов по договору не предусматривается.

По своему усмотрению кредитные организации могут выбрать один из вариантов. Залогодатели в целях удостоверения информации могут уточнить ключевую ставку на день подписания договора на официальном сайте ЦБ РФ. Если неустойка рассчитывается в днях, то в соответствующем пункте должны фигурировать максимальные 0,06%.

Права заемщика

Основная преференция заемщика заключается в возможности пользования объектом без каких-либо ограничений. Указание в договоре на ограничение в правах пользования влечет ничтожность соглашения. При этом заемщик вправе извлекать из объекта доходы с сохранением в их отношении исключительного права. Банк не вправе запрещать:

• передачу объекта по завещанию, без распространения на случаи наследования по закону;
• сдачу объекта в пользование третьим лицам — учитывая, что заемщик является формальным собственником объекта, он имеет полное право сдавать заложенную квартиру по договору найма / аренды;
• оформление постоянной (временной) регистрации членов семьи залогодателя по адресу нахождения заложенного объекта;
• изменение объекта (исключая техническую сторону) в сторону улучшения — заемщик может по-своему усмотрению сделать дорогой косметический ремонт, но без вероятности возмещения со стороны залогодержателя.

Любые манипуляции, предполагающие отчуждение объекта (за исключением наследования по завещанию) должны согласовываться с банком.

ПРОДОЛЖЕНИЕ НАШЕГО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ ВО ВТОРОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.

Юридическая экспертиза ипотечных сделок с недвижимостью — опыт юрисконсульта банка

Практические советы бывшего сотрудника банка по проверке сделок с недвижимостью

Своё жилье — это то, о чем мечтает каждый человек в мире. То самое место, куда ты можешь прийти и чувствовать себя защищенным от окружающих тебя обстоятельств и людей. Согласно исследованиям российских аналитиков лишь 8% российских граждан живут на съёмных квартирах, остальная часть людей уже либо приобрела недвижимость, либо ей ещё предстоит рассчитаться перед банком, выдававшим ипотечные кредитные средства.

Таким образом можно сказать, что практически каждый человек в России и не только ищет возможность приобрести свой уголок, где он будет ощущать безопасность. Рано или поздно, но человек сталкивается с данным вопросом, а именно: «Стоит ли мне продолжать искать съемные квартиры или же всё-таки стоит воспользоваться услугами банков?».

Бывают редкие случаи, когда человек предусмотрел данный вопрос заранее и у него имеется необходимая сумма из числа собственных денежных средств, однако данные случае настолько редки, что в принципе по моему мнению не должны заслуживать внимания, так как здесь всё и так понятно.

Однако нас интересует другой более вероятный и сложный вариант — это приобретение квартиры/дома или иной недвижимости в ипотеку. Ситуация является относительно прозрачной и состоит из нескольких этапов. Первое — вы обращаетесь к менеджеру по ипотечным продуктам в отделении любого банка с вопросом о возможности дальнейшего её оформления.

Второе — менеджер собирает все необходимые от вас документы, создает вашу заявку в системе банка, где подробно будет изложена вся интересующая их информация, например: о составе вашей семьи, сколько детей имеется на иждивении, наличии судимостей, о размере вашей заработной платы, месте работы и так далее.

Третье — по истечению определенного количества времени с вами свяжется менеджер по ипотеке и сообщит вам о возможности или невозможности выдачи ипотеки. Четвертое — в случае если вам была одобрена ипотека, вам нужно будет лишь приехать в отделение банка, подписать договор купли-продажи с продавцом и подписать кредитных договор с сотрудником банка.

После этого все необходимые документы передаются в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности и регистрации ипотеки в силу закона и можно сказать, что теперь можно спать спокойно и лишь своевременно вносить аннуитетные платежи согласно графику, однако это не так.

По статистике от 5% до 15% совершаемых сделок с недвижимостью обычно затем оспариваются в суде и примерно половина из них признается в последствии недействительными.

У вас может возникнуть вполне закономерный вопрос «Как же так? Ведь я делал всё так как говорил мне банк, банк дополнительно проинформировал меня, что сделка будет проверена сотрудниками соответствующих подразделений на юридическую чистоту сделки. Как же мою сделку могли признать недействительной?».

Всё очень просто. Банк действительно проверяет юридическую чистоту сделки, однако здесь есть небольшое но. Банку неинтересны ваши риски. Дело в том, что банк делает это точечно, в соответствии со своими внутренними нормативами и программным обеспечением. Всё это делается ради того, чтобы обезопасить вашу недвижимость именно в качестве «залога» для банка не более того.

То есть банку неинтересно останетесь вы без крыши над головой в последствии или нет, потому что он заключил с вами кредитный договор и зарегистрировал свой залог на вашу недвижимость. В добавок ко всему все риски связанные с последующей возможной утратой заемщиком своей квартиры уже заложены по смыслу в само тело кредита и проценты, которые вы будете вынуждены платить.

У банка первостепенной задачей является реализовать денежные средства, потому что у него их очень много. Всё это является очень грустным фактом, ввиду того, что стоимость квартиры особенно в Москве и Московской области начинается от 3 миллионов рублей, что для большинства жителей нашей страны составляет большую сумму денег, а для кого-то непомерную.

Но не стоит отчаиваться, ведь выход есть. Всегда можно обратиться например в агенства недвижимости к агенту или кредитному брокеру для сопровождения вашей ипотечной сделки. Однако и здесь придётся заплатить немалые деньги, как правило такие специалисты берут определенный процент и согласно общедоступной информации не менее 200 тысяч рублей за сделку.

Отвечая на вопрос почему так дорого, можно сказать, что по сути указанные специалисты устанавливают такую цену за весь комплекс услуг, а именно за сопровождение всего цикла сделки. Логично будет предположить, что юридическая экспертиза самой сделки составляет ничтожную часть работы у таких специалистов.

Что же тогда делать? К кому обратиться? К нотариусу? Да, вы можете обратиться к нотариусу, однако нотариус не занимается консультированием людей по поводу предстоящей сделки, он лишь свидетельствует о подлинности подписи и достоверности предоставленных документов.

Дочитав до этого места у читателей возможно могло возникнуть чувство глубокого отчаяния, однако выход действительно есть. Не так давно в нашей стране начали свою деятельность специалисты, которые занимаются непосредственно проверкой юридически значимых событий связанных с переходом права собственности предмета предстоящей сделки.

Благодаря действиям таких специалистов, вы можете гарантировано отправляться домой, к своему супругу, спокойно готовить ужин и не думать о возможных в будущем судебных тяжбах по поводу вашей квартиры.

На профессиональном рынке труда, можно найти как целые организации, так и «вольных»специалистов, которые могут проверить все необходимые детали сделки качественно, быстро, а самое главное очень и очень дешево по сравнению с теми же Агентствами или организациями, входящими в группу банка, который будет осуществлять выдачу кредита.

В среднем стоимость их услуг колеблется от 5 до 15 тысяч рублей, в зависимости от сложности дела и справедливо будет подметить, что это куда меньше, чем отдавать 200 000 агенту/риэлтору, либо же например 25–50 тысяч рублей сотрудникам ЦНС «Сбербанк» за то, чтобы они учли в большей степени свои, а не ваши интересы и риски.

Резюмируя всё вышесказанное хотелось бы донести до людей тот факт, что не нужно надеяться на проверку «именитыми» участниками финансового рынка вашей сделки по недвижимости, так как нужно осознать одну вещь.

Фактически вы будете переплачивать за «бренд» не более того, и обратившись к менее известным лицам или организациям, которые специализируются как раз таки исключительно на проверке сделок с недвижимостью, вы сможете сэкономить от 150–180 тысяч рублей, что несомненно является неплохой суммой и вдобавок будете уверенными в том, что ваша «крепость» принадлежит исключительно вам и отныне можно спать спокойно.

Понятно, что любая сделка с недвижимостью это значительный риск для покупателя. Но мне кажется в случае ипотеки,интересы банка и заемщика,в части чистоты сделки должны совпадать,потому что в противном случае банк тоже попадает в зону риска. Договор залога может быть признан судом ничтожным.

Верное замечание Сергей, но к сожалению, как показала практика работы, сотрудники Банков зачастую осуществляют свои должностные обязанности «спустя рукава». В каждом Банке, как и в любой большой компании есть огромный объём нереализованных активов и соответствующий план их реализации. Грубо говоря, Банк будет закрывать глаза даже на самые вопиющие нарушения, лишь бы реализовать накопившиеся деньги. К сожалению при должной осмотрительности таких случаев было бы гораздо меньше, но что поделать, каждая система несовершенна.

Александр, спасибо за общий обзор вопроса! Был бы интересен ваш практический опыт с описанием, по каким основаниям банк отклонял объекты и , если можно, с примерами. Как то можно систематизировать эти случаи и основания?

Очень приятно, что моей статьей интересуются, спасибо Вам большое. Касаемо примеров, то их на самом деле множество. Например одно из распространенных оснований для того, чтобы признать сделку недействительной — это приватизация, проведенная с нарушениями норм законодательства. Согласно закону № 1541-1 от 04.07.1991 г. каждый гражданин Российской Федерации имеет право один раз реализовать своё право на приватизацию недвижимости. Классический пример небрежности сотрудников Банка при проверке юридической чистоты сделки с недвижимостью, которая была приватизирована текущим собственником (продавцом). Как правило в проверяемый пакет документов входит : 1) Заявление гражданина на приватизацию 2) Договор о передаче квартиры в собственность граждан 3) Архивная выписка из домовой книги. В заявлении должны быть чётко указаны все лица, которые имели на момент заключения договора право на приватизацию, а также лица, которые отказались от своего права на приватизацию. Нередки случаи, когда согласно архивной выписке в продаваемой квартире прописан гражданин, который также был прописан в приватизируемой квартире будучи несовершеннолетним и вдобавок ко всему от него нет соответствующего заявления об отказе в приватизации жилого фонда. Соответственно отсюда возникает риск того, что гражданин, получивший впоследствии полную дееспособность может очень легко оспорить приватизацию, ввиду того, что его право было нарушено. Многие думают, что данный случай ограничивается сроками исковой давности. Действительно для них предусмотрен общий порядок — 3 года. Однако существуют разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, согласно которому, суд может также выйти за пределы установленного срока и принять исковое заявление о признании недействительности сделки к рассмотрению. При этом срок исковой давности по приватизации квартиры для лица, не являющегося стороной сделки не должен превышать 10 лет с начала её исполнения согласно правовой позиции суда. Таким образом, не вникая во все тонкости оспаривания сделок, велика вероятность того, что в продаваемой квартире есть «небольшой сюрприз» для нового собственника и при этом 10-летний пресекательный срок не истек. Конечно же многое может зависеть и от юриста, представляющего интересы в суде, но как говорится «Это уже совсем другая история» 🙂

Привет, это команда «Логомашины». Про странный логотип магазина «Красное & Белое» в своё время не писал только ленивый, поэтому мы решили разработать для него альтернативную айдентику.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Навязанные услуги: что не является обязательным при оформлении ипотеки

Ежемесячный платеж, определенная процентная ставка, срок действия кредита — обязательные пункты каждого ипотечного договора. Однако есть и факультативные опции, на которые заемщик не обязан соглашаться, но банк может настаивать на их включении. Что это за услуги, как от них отказаться и чего ждать после этого, читайте в материале.

Страхование

Самый популярный вариант, по утверждениям экспертов, когда банк настаивает на покупке добровольных видов страхования (страхование жизни и здоровья заемщика, титула, страхование от потери работы и т. д.). Согласно ФЗ «О потребительском кредите (займе)» №353, обязательным при оформлении ипотеки является только страхование залога (к примеру, ипотечной квартиры). Остальное можно добавить по желанию заемщика. Однако при отказе от «добровольных страховок» банки, как правило, поднимают ставку по кредиту.

«В случае отказа клиента от оформления того же страхования жизни банки оставляют за собой право повысить ставку на 0,7–3%. В этой ситуации клиенту стоит посчитать, что выгоднее — оформить страховку (ее стоимость зависит от многих параметров, включая возраст, пол и состояние здоровья заемщика) или отказаться от нее», — рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Многие банки сотрудничают с конкретными страховыми компаниями. И если заемщик, подсчитав, что для него лучше отказаться от страхования, решает сделать это, его могут пугать возможным отказом в получении кредита. «Но бояться не следует — в большинстве случаев это только маркетинговый ход. И ипотеку, если у вас все хорошо с документами, доходом, есть предварительное одобрение, вам все равно дадут», — комментирует ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета Банки.ру Инна Солдатенкова.

Еще одной необязательной услугой, которую может предложить заемщику банк, можно назвать подписание договора коллективного страхования. Так же, как и при личном страховании, вы покупаете, например, страховку жизни и здоровья. Однако сторонами «коллективного» договора выступают не гражданин и страховая компания, а банк и страховая. Но платит за оказание услуги заемщик. Предполагается, что при наступлении страхового случая происходит гарантированное погашение долга заемщика в полном объеме. Выплату от страховой получает банк.

«Программа коллективного страхования выгодна, в первую очередь, двум сторонам — банку и страховой компании. Также не стоит забывать и про менеджеров по продажам банковских и страховых услуг, которые прямо заинтересованы в реализации подобных продуктов: с каждого подписанного клиентом страхового полиса они получают свое вознаграждение. Говорить об интересах граждан здесь не приходится вовсе. Кроме того, полезно знать, что практика по расторжению договоров коллективного страхования складывается не в пользу клиентов страховых организаций и, как правило, заканчивается судом», — объясняет основатель Telegram-дайджеста «Адвокатская Тайна» Кирилл Афонин.

Важно! Жилищный кредит, как и обязательное страхование залогового жилья, оформляется на определенный период времени. Но ипотеку можно выплатить заранее. Поэтому обязательно проверьте, чтобы в договоре было прописано, что при досрочном погашении кредита можно закрыть, и страховую программу. Тогда вы не переплатите за «неиспользованный» период.

Оценка недвижимости

Любопытный момент связан с оценкой недвижимости. Это обязательная процедура, благодаря которой у кредитной организации есть уверенность, что в случае невыплат по кредиту ту же ипотечную квартиру можно будет продать за определенную сумму. Проводят оценку представители оценочных компаний. По закону № 353-ФЗ, банк обязан принять оценку любого оценщика. Но на практике заемщику нужно быть готовым, что для заключения кредитного договора его банк потребует заключение об оценке от аккредитованной им оценочной компании.

«Конечно, вы вправе выбрать любого оценщика. Даже не из списка банка, который представлен на официальном сайте кредитной организации. Но в этом случае, скорее всего, банк, ссылаясь на внутренние правила, не пойдет на заключение кредитного договора. Поэтому рекомендую уточнить данный момент до подачи кредитной заявки. Впрочем, настаивать на какой-то конкретной оценочной компании банк не имеет права», — отмечает банковский юрист Наталья Исаева.

Комиссия банка

Часто банки рекомендуют заемщикам оплатить единовременный платеж за снижение ставки по кредиту в момент оформления ипотеки. Как правило, это определенный процент от суммы кредита (2–4%).

«При согласии на такую опцию можно снизить ставку до 1,5%. Важно понимать, что эта услуга добровольная и выгодна она для заемщика, только если он планирует брать ипотеку на длительный срок и не планирует досрочного погашения. Чтобы принять верное решение, следует перед оформлением кредита посчитать, что будет дешевле: оплатить комиссию или отказаться от нее», — отмечает Инна Солдатенкова.

Запрет на рефинансирование

Из наиболее часто встречающихся и оспариваемых условий договоров можно выделить и запрет на рефинансирование ипотечного кредита, считает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, он может быть преподнесен вместе со скидкой по процентам, но этого условия лучше избегать. Ставки по кредитам зависят от ключевой ставки ЦБ, и те заемщики, которые брали ипотеку, к примеру, в 2015–2016 годах, сейчас очень выгодно рефинансировали свои займы, заключает Литинецкая.

Допуслуги

В соответствии с законом № 353-ФЗ, банки не могут взимать комиссию за открытие счета, выдачу (зачисление денег на счет) кредита, а также иные услуги, оказание которых выгодно исключительно банку, но не заемщику. Например, та же юридическая помощь или консультационные услуги сотрудников банка в оформлении сделки оформляются по желанию клиента, а никак не потому, что это обязательно.

«Как правило, оплата государственной пошлины за регистрацию ипотечной сделки возлагается на заемщика. А вот от предлагаемого банком дополнительного платного пакета услуг по этой процедуре вполне можно отказаться. Все можно сделать самостоятельно. Уточните в вашем городе, как проходит регистрация. Скорее всего, подача заявления в Росреестр возможна через МФЦ», — рассказывает Наталья Исаева.

О чем должен помнить потенциальный заемщик?

По мнению Марии Литинецкой, есть несколько моментов, которые стоит принять во внимание каждому, кто хочется взять ипотечный кредит:

1. Нужно подавать заявки в несколько банков. Условия в разных финансовых институтах могут серьезно отличаться. К тому же от какого-либо банка может прийти отказ на одобрение жилищного кредита.
2. Не стоит считать рекламные предложения реальными. На вопрос о том, почему ставка по кредиту выше, менеджер спокойно ответит, что сроки спецпредложения закончились либо заемщик не подходит по какому-то из вымышленных критериев.
3. Всегда нужно внимательно читать договор, в идеале — просить «рыбу» (стандартный договор) и показывать документы юристу. В принципе, любые условия договора могут оспариваться.

Каждому будущему заемщику полезно помнить и про так называемый «период охлаждения». Даже если вы подписали договор на взятие жилищного кредита, оплатили страховку, у вас есть 14 дней, чтобы расторгнуть договор и вернуть все уплаченные деньги.