Недостроенный объект недвижимости: чем опасен, сделки с ним

Объектом гражданско-правовых сделок может стать незавершенное строительство

Не только законченные строительством объекты могут стать объектом гражданско-правовых сделок. Недостроенные объекты строительства также являются ликвидными активами компаний и становятся объектами купли-продажи.

Прежде всего, объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к недвижимости, т.е. их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, что установлено ст. 130 ГК РФ. Значит, на объекты незавершенного строительства распространяется тот же правовой режим, что и на объекты, законченные строительством. Таким образом, чтобы стать объектом купли-продажи, объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Порядок регистрации объектов недвижимости, как законченных строительством, так и нет, установлен Законом N 122-ФЗ. Порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества определен ст. 25 этого Закона:
— если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 3);
— если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4).

Из сложившейся арбитражной практики следует, что к незавершенным строительством относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также разъяснено: право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Если право собственности на объект, не завершенный строительством, не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, он не может быть объектом гражданско-правовых сделок. По этому вопросу в настоящий момент сложилась широкая арбитражная практика. В частности, в Постановлении ФАС Уральского округа от 18.06.2009 N Ф09-3913/09-С6 по делу N А34-1276/2008 суд указал: договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, на который отсутствует зарегистрированное право собственности, считается недействительным. Также нельзя такой объект:
— сдавать в аренду;
— передать в качестве вклада в уставный капитал;
— внести в качестве вклада в совместную деятельность.

При регистрации права собственности на незавершенный строительством объект организация обязана уплатить государственную пошлину. Величина и порядок ее уплаты установлены гл. 25.3 НК РФ. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для юридических лиц 15 000 руб., для физических лиц — 1000 руб.

Итак, организация имеет на балансе недостроенный объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано, и она решает продать его. Продажа незавершенного строительством объекта осуществляется на основании договора купли-продажи. Правовые основы этого договора регулируются положениями гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно нормам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров, работ, услуг, а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации признается объектом обложения НДС. Следовательно, операция по реализации незавершенного строительства облагается налогом. Согласно п. 3 ст. 164 НК РФ к стоимости объекта применяется налоговая ставка 18%. Если недостроенный объект относится к объектам жилого назначения, организация-продавец не сможет воспользоваться налоговой льготой, указанной в пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в соответствии с которым реализация жилых домов, а также помещений и долей в них не признается операцией, подлежащей обложению НДС.

Доход от продажи объекта, не завершенного строительством, облагается налогом на прибыль организаций. При методе начисления доход признается в отчетном (налоговом) периоде, когда он имел место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (ст. 271 НК РФ). Датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ). Под реализацией понимается передача на возмездной основе права собственности на товары. Передача права собственности на объект незавершенного строительства невозможна без его регистрации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Когда следует признавать доход от его реализации?

Доход от реализации объекта недвижимого имущества признается для целей налогообложения прибыли с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию указанных прав на недвижимое имущество. Факт подачи документов на государственную регистрацию подтверждается распиской о приемке документов органом, осуществляющим государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ним. Такая расписка выдается на основании п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ. При реализации прочего имущества доход от такой операции налогоплательщик вправе уменьшить на цену его приобретения (создания), что установлено пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ. Данный порядок предполагает учет доходов от реализации товаров, в т.ч. не законченных строительством зданий. Признание расходов на приобретение или создание не завершенного строительством объекта можно лишь на основании оправдательных документов. Налогоплательщик не вправе ссылаться на отсутствие документов по причине истечения срока давности, установленного для их хранения.

Поскольку операция по реализации объектов незавершенного строительства подлежит обложению НДС, организация-продавец на основании положений ст. 168 НК РФ обязана в течение пяти календарных дней выставить покупателю счет-фактуру с суммой НДС, выделенной отдельной строкой. Согласно указанному документу организация-покупатель сможет принять сумму предъявленного налога к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ). Вычет по НДС организация-покупатель сможет получить после принятия указанного объекта к учету, т.е. после его отражения на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Если объект незавершенного строительства приобретается с целью дальнейшей достройки и использования в собственных целях, организация может:
— заключить договор строительного подряда со строительной фирмой, в соответствии с которым она выполнит все необходимые работы и доведет объект до состояния, пригодного к эксплуатации;
— выполнить достройку объекта собственными силами.

Если организация-покупатель является плательщиком НДС, со стоимости строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления, необходимо будет исчислить НДС по ставке 18%.

Объект незавершенного строительства может быть приобретен организацией не для собственного использования, а с целью его дальнейшей продажи, т.е. объект может быть перепродан организацией в том же состоянии, в каком был приобретен, или же достроен и перепродан. В этом случае в бухгалтерском учете организации-покупателя он будет учитываться как товар.

К инвестиционным активам могут относиться объекты незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты организацией-заемщиком к бухгалтерскому учету в качестве основных средств или иных внеоборотных активов. Если покупатель планирует после достройки объекта продать его, проценты за пользование заемными средствами не включаются в первоначальную стоимость объекта, а учитываются в составе прочих расходов организации и в учете отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

До момента, когда организация достроит приобретенный объект и начнет использовать его в своей деятельности в качестве основного средства, она не будет признаваться плательщиком налога на имущество организаций в отношении приобретенного объекта незавершенного строительства. Более того, если она в дальнейшем не планирует использовать приобретенный объект незавершенного строительства в качестве основного средства, а собирается, например, достроить его и продать, она не будет признаваться плательщиком налога на имущество организации в отношении данного объекта, сообщает Межрайонная ИФНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Республике Саха (Якутия).

Могу я продать участок с «недостроем», не показывая это в договоре?

– Участок в собственности, дом не достроен и нигде на фигурирует. Могу я продать участок с недостроенным домом, не показывая его в договоре?

Отвечает технический специалист Rosreestr.net Виталий Малявин:

Да, продать участок с недостроенным домом возможно. В договоре купли-продажи он будет фигурировать как строительные материалы, разложенные определенным порядком. Следовательно, цена на участок вместе с недостроенным домом будет намного ниже, если достроить дом и зарегистрировать его.

Если у вас недостроенный дом до 50-70%, зарегистрировать его будет проблематично. БТИ редко оформляют дома, которые не подключены к общей коммуникации и где нет значимых объектов сооружения. В этой ситуации вам проще всего не указывать недостроенный дом в договоре купли-продажи, а оформить как строительный материалы.

Однако если основные строительные сооружения дома есть, и он подключен к общей коммуникации, лучше зарегистрировать объект. Для этого обратитесь в БТИ и региональный офис Росреестра для получения техпаспорта и кадастрового паспорта.

Отвечает управляющий партнер компании Mitsan Consulting, секретарь Экспертного совета СПб ТПП Дмитрий Желнин:

По нашему законодательству, объект недвижимости не является таковым вплоть до момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Объект может существовать, им можно пользоваться практически без ограничений, но он будет при этом как бы временным сооружением или удачно скомпонованным набором строительных материалов. Соответственно, при продаже земельного участка с неким «недостроем» на нем в договоре такой объект не указывается. Наверняка, на земельном участке есть еще много аналогичных по правовому статусу сооружений: сарай, парник, гараж, баня и т.д. Они тоже могут не быть указаны в договоре. Сделка от этого не пострадает.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Виолетта Колосова:

Можно продать земельный участок с незавершенным строительством на нем, не регистрируя предварительно право собственности на объект незавершенного строительства. В данном случае объектом купли-продажи будет просто земля, на котором новый собственник земли достроит данный дом и зарегистрирует право собственности на постройку на себя. Однако в данном случае очень сложно составить договор купли-продажи земли так, чтобы к нему не придрался Росреестр. Потому что, с одной стороны, указывать на недострой нельзя, с другой, нельзя сообщать в Росреестр недостоверные сведения. Так что рекомендуем регистрировать права на незавершенный объект строительства.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дом вы никак не сможете показать в договоре, так как он не оформлен. В данном случае могут возникнуть риски для покупателя – так как если на участке находится даже только фундамент, который, естественно, является неразрывной частью данной земли, его тоже необходимо зарегистрировать.

Отвечает юрист технологичного агентства Homeapp Нино Гулбани:

Нет, вы не сможете. Как показывает практика, если вы оформите договор купли-продажи только на земельный участок, Росреестр при проверке документов обнаружит через индивидуальную систему проверки неучтенных объектов строение и выдаст вам приостановку по основанию отсутствия сведений об объекте в реестре.

Таким образом, рекомендуем оформить объект. Если у вас из всего дома имеется только фундамент, это не является препятствием.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Недостроенный дом не является объектом недвижимости. Он не стоит на кадастровом учете, юридически его не существует. Поэтому по договору вы продаете только земельный участок. На продажу дома можно составить договор купли-продажи строительных материалов. Поскольку это уже движимое имущество, порядок налогообложения дохода будет иной. Закон предусматривает налоговый вычет при продаже движимого имущества в размере 250 000 рублей.

Отвечает юрист, риелтор Юрий Паршиков (г. Ижевск):

Обычно так и делается: продается по договору земельный участок, а этот недостроенный дом оформляется как «стойматериал». И мы, как риелторы, советуем оформить это в виде дара. В этом случае описывается обычный акт, и имущество передается в виде дара, чтобы у одной из сторон не возникло умысла прийти и присвоить недвижимость. Если оформлять просто договор о купле-продаже, то имущество, которое находится на земельном участке, может легко забрать предыдущий собственник.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

В правовом смысле дома не существует, поэтому и распорядиться им нельзя. Договор купли-продажи может быть заключен только в отношении земельного участка.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «GLOBUS PRAVO» Денис Вольнов:

По закону, необходимо сначала оформить строение и только после этого проводить сделку по отчуждению. На практике же сделки по продаже земельного участка без указания строения проходят.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Правила покупки земельного участка с неоформленным домом

Недостроенные дома привлекательны для потенциального покупателя невысокой стоимостью. Действительно, на первый взгляд, это отличное решение для тех, кто ограничен во времени и не имеет возможности затевать стройку с нуля, а готовый дом ‒ недоступен, по причине его очевидной дороговизны.

В данной статье мы разберем все «за» и «против» такой покупки, предоставив информацию в общих чертах.

Итак, есть земельный участок, целевое назначение которого указано, как ведение личного подсобного хозяйства, где, собственно, возводится дом. Владелец земли имеем все необходимые разрешения. На текущий момент дом не достроен, поэтому не задокументирован, однако имеет подведенный газ и электропитание (о чем свидетельствуют приборы учета). Нашелся покупатель, желающий купить такой дом, но поскольку жилище нигде не значится в документации, то продавец намерен выдать свои владения как единый земельный участок. Возникает вполне закономерный вопрос: допустима ли продажа дом в таком статусе, не возникнет ли проблем с дальнейшей перерегистрацией и, каким образом, оформить газ и электричество?

Обращаясь к законодательной базе, видим, что, с учетом всех обстоятельств, потенциальный покупатель приобретает лишь один объект недвижимости – участок земли с буквально самовольным строением на нем, который, к слову, официально не является законной собственностью продавца. К сожалению, такого рода сделка значительно повышает правовые риски покупателя.

В частности:

1. Жилое помещение не выступает предметом будущей сделки, а, соответственно, совершенно никаких обязательств по его передаче вам (как покупателю) у продавца после прохождения государственной регистрации перехода права собственности на участок земли не возникает (п. 1 ст. 130 Градостроительного Кодекса Российской Федерации и подпункт 5 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации).
2. Обратившись к судебной практике, увидим, что судебные органы в принятии свои решений, как правило, руководствуются п. 4 ст. 35 Земельным Кодексом Российской Федерации и ст. 168 Градостроительным Кодексом Российской Федерации, тем самым признавая сделку недействительной, то есть такой, что противоречит действующему законодательству.
3. Судебные тяжбы. Покупатель, который приобретет участок с «недостроем», рискует быть втянутым в судебные разбирательства, если определенное заинтересованное лицо (к примеру, супруга продавца) направит соответствующий иск.

Обращаем внимание, что при заключении такой сделки покупатель не будет являться добросовестным приобретателем земельного участка, так как не удосужился подойти к покупке с должным уровнем ответственности. То есть не приложил усилия к тому, чтобы убедится в законных правомочиях продавца на возведенные там строения, не заметить которые попросту невозможно.

В случае, когда сведения содержащиеся в Росреестре будут не совпадать с фактической информацией, то это может послужить приостановкой, а в дальнейшем и полным отказом в проведении государственной регистрации перехода права собственности (п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому так важно проследить за тем, чтобы договор купли-продажи, заключенный между покупателем и продавцом, в обязательном порядке включал в себя фразу, свидетельствующую об отсутствии каких-либо построек на конкретном участке земли.

Не редки случаи, когда на практике выясняется, что не задокументированный по всем правилам дом, идет вразрез с параметрами, установленными в момент планировки территории, правилами землепользования и застройки, или, что еще хуже, возведен с явными и непоправимыми нарушениями правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и прочих норм. Чтобы исправить положение, новому владельцу доведется понести ряд финансовых затрат, и немалых, а то и вовсе, его законодательно обяжут снести такое строение в соответствии со ст. 222 Градостроительного Кодекса Российской Федерации «Самовольная постройка».

На практике, что большинство ситуаций, где продавец всячески пытается уйти от государственной регистрации своих строений связано с его явным нежеланием уплачивать налог на прибыль, реже дело касается сведений, скрытых от потенциального покупателя (к примеру, предвидятся проблемы с регистрацией жилого помещения, или же могут возникнуть разногласия относительно раздела совместно нажитого имущества, а также не исключен и личный интерес продавца — инициирование собственного банкротства).

На сегодняшний день, каждый, кто имеет на своем участке незарегистрированный дом, может оформить его должным образом по упрощенной схеме, так называемой «дачной амнистии» действующей до 01 марта 2026 года. (ФЗ от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений» в ст. 70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 16 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и некоторые НПА (нормативно-правовые акты Российской Федерации)».

Узаконить постройку не так и сложно, как может показаться на первый взгляд, потребуется предоставить технический план и декларацию, которую, как правило, составляет собственник. А вот уведомлений о планируемой стройке, как впрочем и о ее завершении предоставлять не нужно (как и тех разрешений на строительство, что были выданы ранее). Примечательно, но воспользоваться все той же «дачной амнистией» может не только первоначальный владелец, но и новый собственник. Главное требование остается неизменным для всех сторон — характеристики жилого дома должны соответствовать всем необходимым градостроительным и прочим требованиям, установленным на законодательном уровне.

Проведение газа в дом: правила переоформления

В реальной жизни очень часто можно столкнутся с ситуацией, когда проведение газификации к строению начинается задолго до того, как, собственно, начнется возведение и оформление дома. Важно учитывать, что пакет документов на газификацию «недостроя» несколько отличается от той документации, которую потребуется собрать при подключении к уже готовому дому. Так, если мы говорим о неоформленном строении, то оно будет считаться как вспомогательное. То есть и проведения газопровода к такому зданию будет осуществляться как к нежилому.

Итак, чтобы оснастить возведенный объект газом, необходимо:

• оформить получение технических условий (ТУ);
• разработать два проекта: в первом отражаем систему газоснабжения «недостроя», во втором же – достроенного;
• выполнить монтажных работ с газопроводным оборудованием;
• организовать подключение газа, специалистами с соответствующим допуском.

Как только подойдут к завершению работы по проведению газоснабжения и установке оборудования, дальше последует принятие нового объекта газификации специальной комиссией. После всесторонней проверки и проведениях всех необходимых мероприятий компания выдаст владельцу заверенный подписями и печатями акт технологическом присоединении.

Таким образом, прежде чем выставить на продажу участок с «недостроем», владелец должен будет заключить несколько договоров, первые — на поставку газа, второй — на техобслуживание внутридомового газового оборудования (далее – ВДГО).

В первой части статьи мы рассмотрели довольно-таки часто встречающуюся ситуацию по продаже земельного участка с неучтенными на нем строениями, оговорив те подводные камни, которые могут ждать потенциального покупателя при заключении такой сделки. Сейчас же разберем другую сторону: переоформление объекта газификации покупателем.

Совершенно логично, что после смены собственника последует переоформление всех выданных ранее документов относительно присоединенного объекта газификации. Прежде чем перейти к практической стороне вопроса, важно удостоверится, что прежний владелец ничего не упустил из виду и передал весь пакет документов, свидетельствующих о законности выполненных проектных, строительных и монтажных работ по проведению газовой системы: технический паспорт прибора учета; акт о подключении, подтверждающий факт принятия уполномоченной комиссией газифицированного здания; документ, подтверждающий проведение проверки на отсутствие каких-либо неисправностей или неточностей в приборах учета и проверку пломбы, на предмет отсутствия повреждений.

Следует помнить, что после того, как переоформление приобретенного участка земли завершится, и он перейдет в полноправное владение покупателя, дальнейшая ответственность по газоснабжению данного объекта, а так же по выполнению всех установленных действующим законодательством требований, автоматически будет возложена на нового хозяина. Это касается и ранее проведенных продавцом незаконных действий.

Что же должен предпринять новоиспеченный собственник?

При переоформлении с уже встроенным прибором учета достаточно будет предъявить тех-паспорт и показания прибора на текущую дату; акт пломбировки всех приборов учета; документы, в которых прописан состав внутридомового газового оборудования на соответствие законодательным нормам и правилам, предъявляемым к данному виду оборудования (к примеру, технические паспорта, сертификаты). Более подробно о переоформлении здания к сетям газораспределения новоиспеченный владелец к предварительно составленному заявлению обязуется приложить пакет документов, указанных в п. 125 Правил подключения объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2013 No 1314. Порядок действий регламентирован гл. IX вышеуказанных правил подключения.

Обращаем ваше внимание на то, что предоставленный новоиспеченным владельцем проект по снабжению газом помещения должен целиком и полностью соответствовать измененным от 06 июня 2019 года Правилам проектирования систем газоснабжения жилых помещений (СП 402.1325800.2018 Жилые помещения. Правила проектирования газовых систем, принятый Минстроем Российской Федерации от 05.12.2018 No 789/пр).

ПОДВЕДЕМ ИТОГИ

Изложенная выше информация позволяет нам сделать краткие выводы, а именно: в прямые обязанности нового владельца войдет обязательное заключение нескольких договоров — первый будет регламентировать поставки и учет газового снабжения здания, а второй — ВДГО (отсутствие которого станет основанием для временного прекращения газоснабжения абоненту).

Порядок заключения таких договоров регламентируется Правилами газоснабжения с целью бесперебойного обеспечения коммунально-бытовыми нуждами граждан, указанными в действующем постановлении Правительства РФ от 21.07.2008 No 549

Оплаченная квартира в недостроенном доме является собственностью ее приобретателя

В 2011 г. между К. и коммандитным товариществом «СУ № 155», действовавшим от имени ЖСК «Новые Черемушки, 8», был заключен договор об участии в ЖСК с целью получения отдельной двухкомнатной квартиры. Срок окончания строительства был установлен не позднее декабря 2013 г. К. оплатила в полном объеме взносы, предусмотренные договором, однако в дальнейшем квартиру не получила, поскольку жилой дом не был построен и введен в эксплуатацию.

К. обратилась в суд с иском к ЖСК «Новые Черемушки, 8», АО «СУ-155» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

По заказу К. в 2016 г. была проведена строительно-техническая экспертиза, установившая, что объект недвижимости в строящемся жилом доме в виде двухкомнатной квартиры площадью 74,52 кв. м существует в натуре как отдельное изолированное помещение со своими характеристиками и определенным местоположением.

Тем не менее решением Гагаринского районного суда г. Москвы, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда, в удовлетворении исковых требований было отказано. Суды исходили из того, что право истицы требовать передачи квартиры в собственность возникает после ввода объекта в эксплуатацию и создания квартиры как предмета договора. А право требовать в собственность долю в объекте незавершенного строительства договором об участии в ЖСК предусмотрено не было. Также было указано, что признание за истицей права собственности на долю в праве общей собственности на не завершенный строительством жилой дом может повлечь нарушение прав других соинвесторов.

Не согласившись с решениями судов, К. обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ сочла ее подлежащей удовлетворению, сделав вывод о существенных нарушениях судами норм материального права.

Верховный Суд РФ указал, в частности, что в силу п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся объектом недвижимости, прямо предусмотрена ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения истицей договора об участии в ЖСК. При этом законом не установлены запрет или иные ограничения на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

ВС РФ также указал, что, помимо изложенных положений законодательства, судами не учтены доводы истицы о том, что она полностью внесла плату за строительство квартиры и что данный объект недвижимости построен и может быть индивидуализирован.

В итоге Суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Напомним, ранее Верховный Суд РФ уже высказывал аналогичную позицию по делу в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2017 г.

Адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков отметил, что рассматриваемое определение о признании права на объект незавершенного строительства, как и ранее описанный «АГ» прецедентный случай, приведенный в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2017 г., соответствует общей логике законодателя о предоставлении повышенных гарантий покупателям жилья как необходимого и закрепленного в Конституции РФ важнейшего права граждан.

«Преимущество в процедуре признания права для члена кооператива, полностью внесшего паевой взнос, является одновременно и преимуществом в случае отстаивания в судебном порядке своих прав на объект недвижимости», – добавил эксперт.

Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина обратила внимание на то, что иски о признании собственности на долю в объекте незавершенного строительства (многоквартирном доме) встречаются редко и практика по рассмотрению таких споров является отрицательной.

Она подчеркнула, что камнем преткновения для нижестоящих судов в данном деле стало разрешение вопроса о том, возможно ли признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, если объектом договора является конкретная квартира в многоквартирном доме.

«Больше всего удивляет то обстоятельство, что нижестоящие суды проигнорировали экспертное заключение, согласно которому указанная квартира в реальности существует, имеет конкретное местоположение и квадратуру», – сказала адвокат.

По мнению Анны Минушкиной, сформулированные в определении ВС РФ выводы станут практикоориентирующими и дадут застройщикам возможность эффективно защищать свои права в суде.

Самые опасные сделки с недвижимостью

Специалисты убеждены, что независимо от правоустанавливающих документов на объект недвижимости, невозможно застраховаться от всех типов риска. Стоит отметить «фаворитов» и «аутсайдеров» среди документов-оснований права собственности на жилое помещение. В своей статье мы не будем рассматривать подделку документов и другие случаи мошенничества, а постараемся осветить уровни «опасности сделки», опираясь на вполне законные правоустанавливающие документы.

Итак, самые опасные сделки с недвижимостью:

1. Наследство

Покупка квартиры, полученной по наследству, – это один из самых рисковых (и самых распространенных) вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Наследовать можно двумя способами: по закону и по завещанию. Несмотря на всю, казалось бы, законность владения жильем, перешедшим к собственнику по наследству, есть определенные причины, заставляющие назвать это основание приобретения собственности одним из самых нежелательных на рынке недвижимости.

Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может «купить» претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п.2 ст. 1130 ГК РФ). Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п.1 ст.1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.

Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

Каковы неблагоприятные последствия

Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст.302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.

Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.

В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).

Как избежать рисков

Как можно себя обезопасить? Как избежать нежелательных проблем? Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:

1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника—продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

1. Зарегистрирован ли кто-либо в квартире

Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.

1. Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу

Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п.2 ст.1137 ГК РФ; ст.33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки. Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

1. Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах

Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст.15 ГК РФ.

1. Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка

Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 13 ст. 32, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

1. Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи

С учетом того, что в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ), покупателю по указанной сделке подлежит возврату сумма денежных средств, указанная в договоре, в связи с чем рекомендуется указывать реальную цену договора.

2. Дарение

Еще один безвозмездный способ приобретения жилья. Следовательно, есть возможность столкнуться с предъявлением вам виндикационного иска (иска об истребовании имущества) третьими лицами, чьи права нарушает данная сделка (см. «Наследство»). При заключении договора дарения указываются определенные условия, на которые необходимо обратить особое внимание. А именно на то, как подтверждается исполнение договора (как объект должен быть передан одаряемому). Потому что до передачи объекта даритель имеет право расторгнуть заключенный ранее договор и отказаться от сделки. Даже когда сделка состоялась, т.е. произошла передача недвижимости одаряемому, даритель может ее отменить, при определенных условиях (предпосылках).

3. Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Этот вариант тоже нельзя назвать надежным, потому что такой договор обычно заключает пожилой человек, и часто возникает вопрос о его дееспособности, позволяющей самостоятельно приобретать любые гражданские права, так же, как и принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности, (как и в случае составления завещания). Естественно, что потенциальные наследники, имея свои виды на данную недвижимость, в дальнейшем могут оспаривать договор ренты, доказывая невменяемость рентополучателя. Конечно, как и в предыдущих случаях, необходимо внимательно ознакомится с условиями договора и убедиться в его надлежащем исполнении.

Обязанность по выплате ренты плательщиком обеспечивается залогом на имущество, устанавливаемым в пользу получателя ренты (часть 1 статьи 587 ГК РФ). Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

4. Приватизация

Приватизация по праву признана самым безопасным видом сделки, но и здесь есть свои нюансы, а значит, и определенная степень риска. Следует помнить, что приватизация приватизации рознь. Приватизации подлежит как государственное, так и ведомственное жилье (в случае приватизации государственного жилья договор подписывается Департаментом муниципального жилья и жилищного фонда Москвы). Известен ряд случаев, когда государство оспаривало договоры передачи из-за того, что военное ведомство для проживания и приватизации предоставило квартиры невоенным людям (Москва, 2014-2015 гг.). Поэтому если вам придется столкнуться с приобретением военного жилья, убедитесь, что хозяин имеет отношение к военному ведомству (является или являлся военным).

Из всего вышесказанного можно сделать вывод: опасность и определенная степень риска есть во всех правоустанавливающих документах. Соблюдая всего несколько простых правил, можно избавить себя от больших проблем:

1. Внимательно читайте, изучайте документы, условия, описанные в них.
2. Не стесняйтесь требовать у собственника документы, которые могут подтвердить правоту его слов (особенно в случаях безвозмездного получения жилья).
3. Обращайте внимание на свежие документы и документы, подписанные престарелыми людьми.

Если вам потребуется квалифицированная помощь юристов в этой области, вы всегда можете обратиться к нам за бесплатной консультацией или услугой юридической проверки истории квартиры или полного сопровождения сделки.