Как уменьшить кадастровую стоимость дома

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости — основания и порядок действий

Адвокат +7(926)475-26-16

Услуги бюро	Стоимость
Консультация онлайн	Бесплатно
Квалифицированные юридические услуги	от 3000 руб.
Устная консультация на личной встрече	2000-7000 руб.
Разовый выезд адвоката / юриста	от 3000 руб.
Представление интересов в суде	от 35000 руб.
Составление правовых документов	от 3000 руб.

Для определения величины налога на недвижимость используется понятие кадастровая стоимость. И если происходит снижение кадастровой стоимости, то, соответственно, уменьшается и сумма налога.

Объекты недвижимости не только растут в цене, они могут и уменьшить свою рыночную стоимость. Однако пересмотр цены государственными органами производится массово и не учитывает разницу, возникающую из-за расположения объекта, его индивидуальных особенностей. Влияние также оказывают ошибки в расчетах и недостаточные данные.

Изменение установленной кадастровой стоимости (КС) возможно, это делается путем досудебного и судебного оспаривания. Для этого подается иск о снижении цены, а в случае положительного решения заявитель обращается в налоговую службу с тем, чтобы там учли измененную КС.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости

Любой недвижимости присвоены идентификационные показатели. Один из них носит название кадастровой стоимости. Под ней понимается цена участка земли или сооружения, рассчитанная уполномоченными на данное действие государственными учреждениями и внесенная в специальный реестр — кадастр.

Проводится оценка 1 раз в 3–5 лет, а для федеральных городов (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) 1 раз в 2 года. В идеале стоимость равняется рыночной, но этого не происходит из-за того, что объекты оцениваются массово. Цена, установленная рынком на имущество, сильно зависит от особенностей недвижимости и формируется индивидуально.

Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта

Узнать подобные сведения несложно. Информация относится к общедоступной. Можно узнать не только стоимость своей недвижимости, но и чужой, кроме объектов, данные по которым не публикуются. Способы узнать текущую КС:

• сделать запрос через сайт Госуслуг, МФЦ либо Росреестр и получить выписку ЕГРН о кадастровой стоимости;
• зайти на сайт Публичной кадастровой карты и заказать получение выписку ЕГРН там в безбумажном виде.

Когда планируется подавать иск в суд, чтобы сделать уменьшение кадастровой стоимости, выписку лучше взять в виде традиционного документа на бумаге. Удобнее всего оформить его через МФЦ или Госуслуги.

Выписку выдают за 4 дня. В традиционной форме услуга обойдется для гражданина в 700 рублей, для юридических лиц — 2200. В безбумажном варианте справка обойдется в 350 и 500 рублей соответственно.

Если выписка уже есть, то она не должна быть слишком старой, а выдана не позднее последней государственной оценки.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Информация в Публичной кадастровой карте и ЕГРН корректируется на основании КС. ИФНС применяет эти цифры при расчете величины имущественного налога (коммерческих и частных объектов, дач, земельных участков, гаражей и т. п.).

Очевидно, что массовая оценка ведет к ошибкам в обе стороны: недвижимость может быть как недооценена, так и значительно переоценена относительно своей реальной стоимости. Если занижение выгодно, то переоценка приводит к увеличению ставок налогов, которые приходится платить ежегодно. В реальности занижение практически не встречается, а завышение на 20–30% — частое явление.

Как кадастровая стоимость объектов влияет на налог на недвижимость для собственника

Для собственника важно снижение кадастровой стоимости, так как это уменьшает земельный и имущественный налоги. Чем дороже объект, тем выше предстоящие расходы.

Что влияет на кадастровую стоимость участка

Оценка конкретного участка земли зависит от следующих факторов:

• вид разрешенного использования;
• категория земель;
• общая площадь участка;
• коэффициент удельного показателя КС, он устанавливается для разных районов индивидуально.

Важность имеет назначение расположенного на территории сооружения. Например, для многофункциональных зданий, которые могут быть приспособлены для разных целей, действует самый большой удельный показатель разрешенного использования.

Для индивидуальных и малоэтажных жилых домов важно, чтобы была правильно учтена группа недвижимости, так как стоимость квадратного метра для многоэтажной застройки выше в 2–3 раза.

Также значение имеет удаленность объекта от центра города или поселка, транспортных узлов, имеющаяся инфраструктура, престижность района.

При определении КС оценка может быть проведена с ошибкой из-за:

• неправильного целевого назначения и местоположения;
• не той группы разрешенного использования для участка;
• аварийного состояния объекта;
• недвижимость расположена в месте, на которое распространяются особые условия природопользования и др.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

КС редко совпадает с ценой, формируемой рынком, как правило, она выше, порой существенно, что ведет к переплатам налогов. Если начисления явно завышены, то стоит подумать об уменьшении КС.

Определение наличия оснований для переоценки

Прежде всего нужно получить выписку из ЕГРН и посмотреть, во сколько оценили недвижимость. После этого можно примерно сопоставить стоимость своего участка или дома с ценами на аналогичные объекты. Для этого можно пользоваться такими сайтами, как Авито, газетами с предложениями о продажах. Можно также получить консультацию у специалистов агентств недвижимости. При опыте работы в несколько лет такой человек легко назовет примерную цену, по которой можно реализовать объект.

Если КС оказалась существенно выше, то следующий этап — обращение в оценочную организацию.

Обращение в оценочную компанию

Этот шаг нужен для получения официального документа. Оценщик проводит обследование объекта недвижимости, изучает документы на него, сопоставляя с конкурентными показателями на аналогичные участки или дома. По окончании работы выдается отчет, в котором указана рыночная цена.

Сбор документов

Чтобы подать заявление о снижении КС, необходимо собрать следующую документацию:

• выписку ЕГРН о текущей кадастровой стоимости;
• правоустанавливающий документ на недвижимость (выписка ЕГРН или выдававшееся до 2016 г. свидетельство о праве собственности);
• отчет оценочной организации с обоснованием рыночной цены на объект;
• другие документы, которые подтверждают завышенный показатель КС.

Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия при региональном управлении Росреестра — это досудебный уровень разрешения спора. Если гражданин имеет право обратиться в суд напрямую, то для юрлиц этот этап обязателен.

Госпошлину уплачивать не требуется, решение комиссии можно оспорить в судебном органе.

Ожидание решения комиссии

В комиссию входят 8 человек, пересмотр может быть проведен, если на заседании присутствует половина из них. Спор решается в течение месяца.

После принятия решения о нем уведомляется владелец недвижимости и орган самоуправления, на территории которого данный объект находится.

Комиссия рассматривает 2 вида жалоб:

• о недостоверности сведений;
• об установлении рыночной цены.

В обоих случаях выносится решение или об отклонении заявления, или о пересмотре текущих данных.

К сожалению, реальное положение дел таково, что данный этап редко бывает удачным. В большинстве случаев следует отказ. Гражданам лучше сразу подавать иск в суд, заключив договор с квалифицированным адвокатом. С 1 января 2023 г. кадастровые комиссии будут отменены, и их функции перейдут к Государственным бюджетным учреждениям (ГБУ).

Составление иска в суд

В суде можно оспорить как непосредственно кадастровую оценку, так и решение комиссии. Истец может заявить одно из требований:

• снижение имеющейся кадастровой стоимости земельного участка в связи с недостоверными сведениями при оценке или вкравшейся ошибке;
• установление рыночной цены;
• оспаривание решения комиссии Росреестра.

Заявлять другие претензии в иске нельзя. Для возвращения переплаты налогов нужно сначала дождаться решения по иску об оспаривании кадастровой стоимости, а затем подать новый иск в случае положительного решения по предыдущему заявлению.

Документы к иску подаются те же, что и в комиссию. Кроме того, понадобится квитанция об уплате госпошлины (для граждан 300 рублей, для юрлиц 3000 рублей), уведомления о вручении лицам, участвующим в деле, копий заявления. Для организаций нужно будет подтвердить прохождение досудебного этапа.

Судебное заседание

Первая инстанция для подобных административных дел — верховные суды субъектов Федерации. Ответчиком является Росреестр.

Рассмотрение занимает 2 месяца, суд может продлить этот срок на 1 месяц. Стороны дела извещаются судом, но их неявка не служит препятствием для вынесения решения. Доказательства предоставляют сами участники. Ходатайство об их истребовании судом будут приняты, только если участник лишен такой возможности по объективным причинам.

Если заявитель — участник долевой собственности, то суд пересмотрит КС всего объекта. Возможные возражения от других собственников не повлекут обязательного отказа в заявлении, но будут рассмотрены как одно из доказательств.

В случае положительного решения, в его резолютивную часть вносится сумма установленной судом кадастровой стоимости. Она подлежит внесению в кадастр недвижимости.

Судебное решение возможно обжаловать в апелляционном порядке. На это дается 1 месяц со дня вынесения постановления.

Вероятность успеха

Судебные органы гораздо более лояльны в отношении заявителей, чем комиссии Росреестра. Для граждан целесообразно не тратить время на досудебное урегулирование, так как шансов решить вопрос в суде больше, особенно при тщательной подготовке доказательств.

Если дорого и несправедливо. Как снизить кадастровую стоимость недвижимости. Советы эксперта

Откуда берутся нереальные цифры?

Кадастровую стоимость устанавливают во время государственной оценки, этим занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Работа специалистов всегда ведется дистанционно, без выезда на место (это даже физически невозможно сделать при массовой оценке недвижимости), поэтому зачастую не учитывает особенностей объекта, отмечает Сергей Волосников.

Сергей ВолосниковПредоставлено АНО «НЭБ»

В Свердловской области ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» в 2019 году оценило объекты капитального строительства: здания, помещения, сооружения, незаконченные стройки, машиноместа. Оценка земельных участков произведена в нынешнем году и начнет действовать с 2021 года.

Почему знать о кадастровой стоимости объекта так важно?

От ее размера зависит сумма налога на имущество. Кроме того, она влияет на величину арендных платежей за пользование государственной или муниципальной собственностью. Поэтому чем быстрее начать исправлять ошибку, тем лучше.

Яромир Романов / Znak.com

Как узнать, сколько насчитали?

Информация о том, во сколько оценен объект, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. На первом этапе после проведения кадастровой оценки дается 50 дней, чтобы ознакомиться с проектом отчета ГБУ. Проект отчета можно скачать на сайте ГБУ либо на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Но надо предупредить, что поиск данных не так прост, как может показаться. Вес отчета составляет десятки гигабайт: документ состоит из нескольких томов и десятка приложений. Даже простое скачивание такого документа занимает много часов. Еще сложнее собственникам или арендаторам, далеким от профессиональных занятий оценкой, самим проанализировать такой массив данных, разобраться в модели расчета, а затем сформулировать замечания.

Какие бывают ошибки?

Претензии должны быть обоснованны, предупреждает Сергей Волосников. Они могут содержать указания на ошибки в отчете или ошибочные сведения о характеристиках объекта недвижимости. ГБУ размещают информацию на своем сайте о поступивших замечаниях и комментарии со своей стороны. При учете замечаний ГБУ пересчитывают кадастровую стоимость. Причем не только нужного вам объекта, но и других — соседних или схожих, при определении стоимости которых была допущена аналогичная ошибка.

По истечении «льготного периода» и после утверждения результатов кадастровой стоимости остается еще одна бюджетная возможность исправить кадастровую стоимость — если обнаружить в отчете опечатку, арифметическую или иную ошибку (возможно, даже методологическую), исказившую в итоге величину кадастровой стоимости. В этом случае необходимо обратиться в ГБУ или многофункциональный центр с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Наиль Фаттахов / Znak.com

Вас не услышали. Что дальше?

Если замечания, направленные в ГБУ, не будут учтены и ошибки выявить не удалось, придется переходить не следующий этап — начинать спор о результатах определения кадастровой стоимости. Для этого придется привлечь оценщика, который определит рыночную стоимость объекта недвижимости и составит отчет. А дальше — два пути: обращение с заявлением в специально созданную комиссию или подача заявления в суд.

Государство не любит признавать свои ошибки

В состав специальной комиссии, которая рассматривает жалобы на кадастровую оценку, входят восемь человек. Помимо чиновников и бизнес-омбудсмена, в ней есть два представителя оценочного сообщества, представитель Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, член объединения работодателей — Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей. К заявлению, поданному в комиссию, надо обязательно приложить отчет оценщика.

Члены комиссии изучают отчет и составляют замечания. Затем назначают заседание, на которое приглашают правообладателя, а также представителя ГБУ. Возможно участие оценщика. На заседании озвучиваются выявленные в отчете об оценке замечания (обычно больше всего их бывает от представителя ГБУ), после чего все присутствующие члены комиссии голосуют. Решение принимается большинством голосов. Затем оно публикуется на сайте Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

«Один из коллег-оценщиков проанализировал работу комиссии за шесть месяцев и установил, что некоторые члены комиссии всегда голосуют против. В итоге, как ни парадоксально это звучит, но больше 80% отчетов профессиональных оценщиков не принимаются в расчет. Члены комиссии заявляют, что они не соответствуют методологии оценочной деятельности и содержат ошибки», — говорит Сергей Волосников.

После того как комиссия вынесет отрицательное решение по жалобе (а такое случается в подавляющем числе случаев), остается единственная возможность снизить кадастровую стоимость — подать административный иск в Свердловский областной суд. В принципе в суд можно идти сразу, минуя обращение в комиссию. При рассмотрении спора в суде административные ответчики и ГБУ также могут составить замечания к отчету об определении рыночной стоимости. После чего суд, вероятно, назначит судебную экспертизу и окончательную рыночную стоимость уже определит судебный эксперт.

В августе 2020 года вступило в силу несколько изменений в закон о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ. Так, с 1 января 2023 года статья 22 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости», определяющая порядок оспаривания в специальных комиссиях, утрачивает силу. То есть действующие сейчас специальные комиссии будут упразднены. Взамен появилась статья 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости», предполагающая внесудебную процедуру. То есть рассматривать жалобу будут в самом ГБУ. До 2023 года установлен переходный период, в течение которого глава региона может принять решение о более раннем переходе к новому порядку.

Таким образом, внесудебный порядок становится обязательным, и только после отказа в ГБУ можно обращаться в суд.

Теперь кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года, а значит, потенциально будет существовать вероятность новых ошибок. Две кампании состоятся в ближайшие два года. Так, в 2022 году все регионы должны провести обязательную кадастровую оценку земельных участков, а в 2023-м — оценку объектов капитального строительства

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2021 году

В 2015 году были внесены изменения в Налоговый Кодекс. Согласно новым правилам налог на недвижимое имущество физических лиц рассчитывался исходя из кадастровой стоимости. Ее определяли так называемые «независимые оценщики». В результате были зафиксированы многочисленные нарушения, из-за которых размер налога определялся неверно. Поэтому многие жители России стали искать ответ на вопрос как снизить кадастровую стоимость квартиры и других объектов недвижимости.

Сейчас оценка недвижимого имущества проводится силами государственных оценщиков. Их работа регламентирована ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и контролируется региональными властями. Но ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости и суммы налога по-прежнему встречаются. А значит проблема остается актуальной.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? Можно ли решить эту проблему быстро? Сколько стоит такая процедура? На эти и другие вопросы подробно ответят эксперты в области права.

• 1 Как определяется кадастровая стоимость?
• 2 Почему возникают ошибки?
• 3 Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости
  • 3.1 Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность
  • 3.2 Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки
  • 3.3 Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки
  • 3.4 Шаг 4. Ожидание решения комиссии
  • 3.5 Шаг 5. Судебные прения
  • 3.6 Нюансы процедуры
• 4 Заключение

Как определяется кадастровая стоимость?

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

• площадь недвижимости;
• целевое назначение объекта;
• расположение, расстояние до административного центра;
• техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
• близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
• другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Почему возникают ошибки?

Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок.

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность

Чтобы понять, насколько верно было оценено недвижимое имущество, нужно зайти на официальный сайт Росреестра. В окне поиска следует найти свою собственность. Для этого можно использовать любой из критериев: адрес, условный номер и т.д.

Результатом поиска станет выведенная на экран выписка по объекту. В ней будут предоставлены данные по дате и сумме оценки.

Для примера подойдет Москва . Введем любой адрес и проверим работу портала. Согласно полученным данным, кадастровая стоимость квартиры в Москве по адресу ул. Стандартная, дом 21, корпус 1, квартира 82, составляет 6,35 млн рублей.

Аналогичным образом необходимую информацию можно найти на публичной кадастровой карте. Однако на ней отмечены не все объекты.

Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует. В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2. Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

В данном случае снижение кадастровой стоимости квартиры невозможно, так как сумма оценки и так ниже рыночной цены объекта.

Если возможности самостоятельно оценить собственное имущество нет, стоит обратиться к специалистам. Оцениванием недвижимости для дальнейшей переоценки занимаются лицензированные компании с допуском СРО. Они делают отчеты, которые служат основанием для дальнейшего оспаривания текущих результатов оценки.

Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону. Компании-оценщики с допуском СРО учитывают это при составлении отчета и подсказывают, как уменьшить сумму.

Стоимость услуг оценщиков колеблется в зависимости от региона. В Москве расценки стартуют от 2000 рублей и достигают 80000 рублей.

Важно! По закону оценка недвижимости в целях определения кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. При этом налог начисляется на ту сумму, которая была определена при оценке. Поэтому снижение кадастровой стоимости квартиры или нежилого помещения нужно проводить сразу, как только возникают сомнения в объективности оценивания.

Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки

Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году проводиться двумя способами:

• путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
• путем подачи судебного иска.

Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра.

Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости от физического лица на основании недостоверности сведений.

Скачать заявление об оспаривании кадастровой стоимости и установлении равной рыночной от физического лица.

Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:

• кадастровую справку;
• копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
• экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.

Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.

Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.

Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.

Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.

Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.

Шаг 4. Ожидание решения комиссии

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Шаг 5. Судебные прения

Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:

• исковое заявление;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.

Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.

Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.

Нюансы процедуры

Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:

1. Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
2. Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
3. Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.

Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.

Заключение

Решая, как снизить кадастровую стоимость квартиры, стоит взвесить все за и против. В некоторых случаях стоимость сбора документов даже для досудебного урегулирования будет выше, чем разница в размере налога.

Как уменьшить кадастровую стоимость

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

1. Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости
2. Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость
3. Основания для оспаривания кадастровой стоимости
4. Самостоятельная проверка
5. Обращение в оценочную компанию
6. Сбор документов
7. Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
8. Судебное разбирательство
9. Вероятность успеха

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. В случае несовпадения кадастровой стоимости и стоимости, указанной в договоре купли-продажи более, чем на 30%, базой для расчета налога будет равна кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

• ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
• Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
• ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
• ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев . Сначала гражданин подает заявление и Отчет об оценке, в котором указана рыночная стоимость, и дополнительные документы на объект недвижимости. Затем в течении 30 дней рассмотрением запроса и поданных документов занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

• При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
• Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
• Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

• площадь;
• год строительства;
• имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного налога , взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до следующего цикла массовой переоценки кадастровой стоимости.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

• обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
• подав запрос в МФЦ (Мои документы);
• выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
• отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

• выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
• н отариально заверенная копия свидетельство о праве владения на недвижимость или выписка из Росреестра ;
• отчёт об оценке оценщика, в котором установлена рыночная стоимость ;
• паспорт заявителя;

квитанцию об уплате госпошлины (при обращении в суд) ;

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года + 3 года до текущего, но не ранее, чем установлена кадастровая стоимость, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Снижение кадастровой стоимости дома и земельного участка

С вступлением в силу нового порядка расчета налога на имущество и земельного налога, который теперь напрямую зависит от кадастровой стоимости. Многие стали интересоваться, какая оценка применена к их недвижимой собственности и были удивлены тем суммам, которые превышают по факту даже рыночные цены.

Кадастровая переоценка стоимости недвижимости происходит один раз в 5 лет не учитывая индивидуальные особенности объекта недвижимости. Такая ситуация приводит к тому, что завышенная кадастровая стоимость существенно влияет на исчисление налога.

Как же не переплачивать налог и снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Для этого придется доказывать, что стоимость установлена неверно и требовать ее пересмотра.

Куда обращаться для оспаривания?

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости может любое лицо, как физическое, так и юридическое, обладающее правом собственности на объект, по которому обнаружена неверная оценка.

Законодательством предусмотрено два варианта оспаривания:

• досудебное обжалование в комиссии по результатам споров в Росреестре;
• в судебном порядке.

Выбирать вариант может сам заявитель, при этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридическим лицам обязательно нужно пройти этап с обращением в комиссию.

Оспорить через комиссию Росреестра, считается более простым и быстрым способом. Особенно важно учесть, если суд откажет в пересмотре оценки, то вы уже не сможете обратиться в комиссию.

Это решение может быть оспорено в судебном порядке. При этом оспорить можно не только само решение, но и кадастровую стоимость. Во втором случае решение не будет рассматриваться и приниматься во внимание, то есть суд будет рассматривать только саму стоимость, насколько верно она рассчитана.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ определена процедура оспаривания стоимости недвижимости по данным кадастра судом, где сказано, что граждане и юридические лица могут подать исковое заявление для оспаривания:

• решения комиссии;
• действия либо бездействия комиссии;
• а также установления рыночной стоимости недвижимости.

При этом в случае требований истца о возврате излишне уплаченных в бюджет налогов на имущество, сначала необходимо дождаться решения о пересмотре кадастровой стоимости. А затем уже обращаться с заявлением на взыскание переплаты.

Ответчикам в случае судебных споров признается Росреестр.

Как узнать кадастровую стоимость, чтоб уменьшить налог?

Перед тем, как оспорить стоимость дома или земельного участка нужно, знать ее точное значение. Узнать, кадастровую стоимость объекта недвижимости, можно на официальном сайте Росреестра, смотрите инструкции:

Кадастровую стоимость можно сравнить с рыночной, и сделать выводы, насколько она правильна. Если разница достаточно большая, то можно задаться целью снизить ее. В этом случае уменьшится и налог на недвижимость.

Пошаговая инструкция оспаривания кадастровой стоимости

1. Определение основания для оспаривания.

Как правило, выясняется завышение стоимости после того, как владельцу недвижимости приходит квитанция об уплате налогов. Если сумма категорически не устраивает, можно узнать кадастровую стоимость заказав выписку из ЕГРН или выше по инструкциям.

Затем кадастровую стоимость сравниваем со средней рыночной стоимостью аналогичных объектов на этой территории. Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, то есть смысл заняться процедурой оспаривания.

Пересмотр стоимости происходит по следующим основаниям:

• на момент оценки рыночная цена была ниже кадастровой стоимости;
• при расчете кадастровой стоимости были использованы не верные данные (площадь, материал стен и т.д.).

2. Обращаемся к независимому оценщику.

Стоимость зависит от региона и особенностей объекта недвижимости, начинается от 3 000 рублей. Оценщик должен включен в реестр СРО. Обязательно заключите с ним договор об оказания услуг.

Если при обращении в суд или когда рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30%, то потребуется дополнительная оценка экспертом СРО самого оценщика.

4. Подаем документы в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Когда получены результаты независимой оценки. Собираем остальные документы для обжалования кадастровой стоимости:

• заявление — заполняется на месте;
• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (копия заверенная нотариусом);
• заключение об оценки и отчет об установлении рыночной стоимости недвижимости;
• документы о том, что в данных Росреестра обнаружены недостоверные сведения;
• удостоверение личности.

Весь пакет собранных документов передается в комиссию Росреестра. Помимо основных реквизитов в заявлении обязательно указывается причина оспаривания стоимости. В случае отсутствия какого-либо документа в рассмотрении заявления будет отказано.

5. Ждем решение комиссии.

Срок рассмотрения заявления составляет месяц, по окончании которого должно быть вынесено письменное решение. В течении 5 рабочих дней уведомляют о дате рассмотрения заявления и заседания комиссии.

При этом собственник объекта, подавший на пересмотр стоимости, может участвовать в заседании комиссии в качестве присутствующего. Комиссия выносит решение о пересмотре кадастровой стоимости, если в ее определении были допущены неточности, или отказе, когда ее применение считают правомерным.

При отказе подается исковое заявление в суд в течении 10 дней с момента вынесения решения.

6. Подается исковое заявление в суд.

Если дело дошло до суда, то подается иск по месту нахождения ответчика, им выступает орган Росреестра.

В исковом заявлении обязательно должно быть:

• указание наименование суда;
• кто выступает сторонами – истец и ответчик;
• изложены сведения о том, что нарушены права заявителя.

Также суду должны быть представлены обоснованные требования и доводы в их подтверждение. Обязательно к заявлению прикладываются все документы, которые подавались в комиссию, а также решение комиссии, если с ним не согласны.

Образцы бланков:

Судебные издержки включают в себя государственную пошлину, которая составляет для физических лиц 300 рублей, а для юридических – 2000 рублей.

7. Решение суда.

Рассмотрение искового заявления по существу может занять от 2 до 3 месяцев. При этом истец должен обосновать свою позицию по поводу неверно установленной кадастровой стоимости. Суд, рассмотрев все материалы дела, примет решение и по результатам его либо стоимость останется в прежнем размере, либо будет изменена в меньшую сторону. При этом изменения должны быть применены с начала года, когда иск был подан.

Следующим этапом в случае уменьшения кадастровой стоимости станет требование о перерасчете исчисленного налога на имущество и возврат сумм, излишне внесенных в бюджет.

Вышеизложенная схема поможет установить справедливую кадастровую стоимость для конкретного объекта недвижимости и, как следствие, существенно снизить налог для лица, в пользу которого произошла переоценка.

Как уменьшить кадастровую стоимость, если считаете её неверной

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам: