Как первоначальному арендатору отражать в учете продажу права аренды
Понятие продажи прав аренды
В сущности, данное понятие включает в себя переуступку арендных прав на недвижимость или земельный участок. Под переуступкой можно понимать смену лиц, указанных в договоре, например, арендатора. Переуступка прав поможет сэкономить кучу времени и нервов, так как не нужно расторгать старый договор аренды и заключать новый.
Особенности передачи прав аренды
При заключении сделки по продаже прав аренды нужно учитывать следующие нюансы:
- Переуступка права аренды выполняется до момента заключения договора с владельцем. Эта ситуация характерна тогда, когда лицо, выигравшее аукцион по переуступке арендных прав, хочет перепродать данное право третьему лицу (контрагенту). Эта передача прав аренды выгодна только продающему арендатору, так как он продает это право, как правило, по более значительной цене.
- Арендные права передаются уже в рамках ранее подписанного договора. Такую сделку по передаче прав нельзя проводить, если аукцион считается несостоявшимся по причине недобора участников. Таковым аукцион признается, если не удалось добиться наличие как минимум двух участников. Здесь же единственный участник в течение 10 суток после аукциона обладает правом на оформление договора аренды по фиксированной на аукционе цене, но переуступить права аренды он уже не может.
Если первоначальный договор аренды муниципального земельного участка был оформлен сроком более 5 лет, то при переуступке этого участка согласие арендодателя не обязательно. Достаточно будет лишь направить ему уведомление о состоявшейся сделке.
Какие объекты можно переуступить?
Сделку по купле-продаже прав аренды можно заключать на следующие объекты:
- Земельные участки. Если оформляется переуступка прав аренды на земельный участок, то нужно помнить о том, что все арендаторы (продающий и покупающий права аренды) должен известить собственника земли о сделке;
- Нежилые помещения. При оформлении договора аренды собственник или первый арендатор может отметить в нем, что продажа арендных прав невозможна. Значит, при последующей переуступке обязательно согласие собственника. Лучше письменно. Если происходит заключение договора по переуступке прав аренды с третьим лицом, то этот арендатор принимает на себя все обязательства по данному помещению: долги, налоги и т.п. Этот вид сделки по продаже прав аренды является наиболее выгодным для первого арендатора, т.к. после завершения этого процесса он получает неплохую денежную прибыль;
- Иная недвижимость. При оформлении договора по переуступке права аренды на другие виды недвижимости условия идентичны указанным во втором пункте.
Как извлечь выгоду при продаже прав аренды?
Продажа прав аренды наиболее популярна у юридических лиц. Так как можно купить права аренды не только на помещение, магазин, кафе, но и уже готовый бизнес, находящийся на территории этого помещения. Но также нужно помнить один нюанс, что при уведомлении собственника о переуступке арендных прав, последний может объявить аукцион и дать свое согласие наиболее выгодному для него предложению.
Необходимые документы для оформления
Для совершения сделки по продаже прав аренды нужно собрать следующий пакет документов:
- заявление определенного образца;
- для физических лиц документ, удостоверяющий личность;
- справка из налоговой инспекции;
- первый договор аренды;
- три копии нового договора (для всех участников сделки). и т.д.
Оформление сделки по продаже прав аренды
Здесь приводится примерный план заключения сделки по продаже арендных прав. Он включает в себя:
- подготавливается полный пакет документов всеми участниками сделки;
- оформление договора в трех экземплярах. Примерная форма договора приводится здесь;
- подача собранного пакета документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию объекта;
- получение удостоверенных в установленном порядке документов каждым участником сделки.
На что обращать внимание при оформлении договора
Нужно понимать отличие продажи прав от субаренды. При заключении договора о субаренде второму и последующему арендатору переходит право только пользоваться имуществом на определенный срок. А при оформлении продажи прав аренды ко второму арендатору переходят все права, указанные в договоре купли-продажи арендных прав. Причем первоначальный контрагент полностью исключается из данной цепочки.
Договор, который был подписан сторонами при заключении сделки по переуступке прав аренды, обязательно должен носить возмездный характер. Это условие исключит риск признания такого договора, как акта дарения. Ведь нужно помнить, что дарить недвижимое имущество между юридическими лицами запрещено законодательством.
Также в договоре должны быть отмечены все права и обязанности, которые будут возложены на нового арендатора. Обязательно нужно оговорить сроки передачи документов новому арендатору от предыдущего контрагента. Важно составить акт приема передачи.
Если при заключении первоначального договора аренда собственник оговорил, что при последующей продаже прав нужно его согласие, то оно может быть выражено как на переуступку конкретному контрагенту, так и любому другому лицу. Также согласие может быть оформлено отдельным письмом. Нужно помнить, что при отсутствии согласия арендодателя орган, уполномоченный осуществлять регистрацию, может и отказать в регистрации последующих договоров об аренде.
Последствия продажи арендных прав
Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.
Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.
Как первоначальному арендатору отражать в учете продажу права аренды
6. Аренда с правом выкупа
В соответствии со ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не содержится в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).
Таким образом, договоренность о выкупе арендованного имущества может быть достигнута изначально – на стадии оформления арендных отношений или в дальнейшем – в течение срока действия договора аренды либо по его окончании.
В первом случае стороны заключают договор аренды с правом выкупа, который, как следует из п. 3 ст. 421 ГК РФ, является смешанным договором, содержащим условия договора аренды и договора купли-продажи. В случае отсутствия в нем того или иного обязательного условия договор может считаться незаключенным в силу императивного требования закона.
Во втором случае, когда условие о выкупе арендованного имущества изначально в договоре не предусмотрено, стороны подписывают обычный договор аренды с указанием арендной составляющей, а по истечении некоторого времени оформляют условие о выкупе дополнительным соглашением. При этом стороны могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Форма такого дополнительного соглашения должна отвечать требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи определенного имущества.
Прежде чем перейти к вопросу отражения в учете арендатора операций по договору аренды с правом выкупа, заметим, что выкупная стоимость арендованного имущества законодательно не регламентируется. Гражданское законодательство позволяет сделать вывод, что выкупная цена – это предусмотренный договором аренды или дополнительным соглашением к нему элемент платежей арендатора арендодателю, который обеспечивает переход права собственности на объект аренды к арендатору. Следовательно, порядок определения выкупной цены оставлен на усмотрение сторон. Например, такой ценой в соответствии с договором может быть остаточная стоимость объекта аренды на момент его выкупа.
В договоре аренды с правом выкупа должны быть указаны выкупная стоимость имущества, порядок, сроки и размеры выкупных платежей (ст. 489 ГК РФ). В противном случае заинтересованная сторона вправе предъявить иск о признании договора незаключенным.
Платежи по договору аренды с правом выкупа складываются из двух составляющих:
– платы за пользование имуществом (арендной платы), являющейся элементом договора аренды;
– выкупного платежа (оплаты стоимости имущества), являющегося элементом договора купли-продажи.
У арендодателя операции по реализации объекта аренды отражаются в учете арендодателя в общеустановленном порядке с использованием счета 91.
Выручка от реализации признается на дату перехода права собственности от арендодателя к арендатору.
Если договором аренды предусмотрено, что право собственности на объект аренды переходит к арендатору только после внесения им выкупной стоимости арендованного имущества, то выручка признается только после полного внесения арендатором всей выкупной стоимости. До этого момента выкупные платежи отражаются арендодателем в составе авансов полученных на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».
Если объектом аренды является недвижимое имущество, то переход права собственности на это имущество от арендодателя к арендатору подлежит государственной регистрации. Поэтому операции по реализации недвижимого имущества отражаются в учете арендодателя на дату государственной регистрации перехода права собственности.
У арендатора расходы по аренде имущества формируют расходы по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость проданных товаров (п. 5, 7, 9 ПБУ 10/99). Такой вариант учета обоснован еще и тем, что если арендатор не перечислит остаток выкупной цены, то договор будет расторгнут. Поэтому ежемесячные платежи должны учитываться как обычная арендная плата, а имущество приходуется на баланс по той цене, которая будет указана в первичных документах, подтверждающих факт продажи актива и перехода права собственности.
Обращаем внимание читателей на то, что, если по условиям договора выкупная цена разбита на ежемесячные платежи, передачу выкупленного основного средства нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Именно поэтому, если выкупная стоимость имущества определена в договоре как совокупность арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью. Арендные платежи при этом списываются на затраты в общем порядке по мере их осуществления.
В соответствии с условиями договора арендатор может перечислять выкупную цену не единовременно, а в течение срока аренды одновременно с уплатой арендодателю текущих арендных платежей. По окончании срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора. До этого момента учет арендованного имущества арендатор ведет на забалансовом счете 001 в оценке, указанной в договоре аренды. Пунктом 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее – Методические указания № 91н), рекомендовано открывать инвентарную карточку на объект основных средств, полученный в аренду, для организации его учета на забалансовом счете в бухгалтерии арендатора. Причем арендатор может использовать инвентарный номер, присвоенный объекту арендодателем.
Ежемесячные авансовые платежи, выплачиваемые в счет погашения выкупной цены, являются для арендатора выданными авансами и подлежат согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденному приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (далее – План счетов), обособленному учету на счете 60. Расходами организации-арендатора авансовые платежи ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете признаваться не могут (п. 3 ПБУ 10/99, п. 14 ст. 270 НК РФ).
После перехода права собственности на арендуемое имущество к организации-арендатору оно принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств, поскольку удовлетворяет всем условиям, перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01. Одновременно стоимость приобретенного объекта списывается с забалансового учета.
Выкупленное имущество принимается к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. В рассматриваемом случае первоначальной стоимостью будет выкупная цена объекта аренды без учета НДС.
Установленная сторонами выкупная цена без НДС будет формировать также первоначальную стоимость имущества для целей налогообложения в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 257 НК РФ.
Уплаченная арендодателю в составе выкупной цены сумма НДС может быть принята организацией к вычету (при наличии счета-фактуры) на дату принятия объекта к бухгалтерскому учету в состав основных средств.
Организация вправе определить в налоговом учете норму амортизации по выкупленному имуществу как по имуществу, бывшему в употреблении, с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками (п. 12 ст. 259 НК РФ). Возможность корректировки сроков полезного использования имущества должна быть закреплена организацией в своей учетной политике для целей налогообложения.
Производственное предприятие в апреле 2008 года заключило с закрытым акционерным обществом договор аренды оборудования с правом выкупа сроком на 10 месяцев. В этом же месяце по акту приемки-передачи оборудование было получено от арендодателя и передано в эксплуатацию в основное производство. Согласно условиям договора организация ежемесячно уплачивает арендную плату в сумме 3600 руб., включая НДС – 550 руб., а также 59 000 руб. в счет погашения выкупной цены оборудования, которая составляет 590 000 руб., включая НДС – 90 000 руб.
В учете арендатора сделаны следующие записи:
Д-т 001 – 590 000 руб. – учтено за балансом арендованное оборудование.
Ежемесячно в течение срока аренды:
Д-т 76 К-т 51 – 62 600 руб. (59 000 руб. + 3600 руб.) – отражено перечисление денежных средств арендодателю;
Д-т 20 К-т 76 – 3050 руб. (3600 руб. – 550 руб.) – признаны расходы по аренде оборудования;
Д-т 19 К-т 76 – 550 руб. – отражена сумма НДС, предъявленная по арендной плате;
Д-т 68 К-т 19 – 550 руб. – предъявлена к вычету из бюджета сумма НДС по арендной плате;
Д-т 60 (аванс) К-т 76 – 59 000 руб. – отражена в составе аванса сумма, уплаченная в счет погашения выкупной стоимости оборудования;
на дату перехода права собственности на оборудование:
Д-т 08 К-т 76 – 500 000 руб. – отражены в составе капитальных вложений расходы по приобретению оборудования;
Д-т 19 К-т 76 – 90 000 руб. – отражен НДС по приобретенному оборудованию;
Д-т 76 К-т 60 (аванс) – 590 000 руб. (59 000 руб. x 10 мес.) – отражено погашение выкупной стоимости оборудования;
Д-т 01 К-т 08 – 500 000 руб. – отражен в составе основных средств приобретенный объект основных средств;
К-т 001 – 590 000 руб. – списано оборудование с забалансового учета;
Д-т 68 К-т 19 – 90 000 руб. – предъявлена к вычету из бюджета сумма НДС по приобретенному объекту основных средств.
Учет арендованных основных средств и расходов, связанных с арендой
Договор аренды: правовые основы
Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2ст. 651 ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Учет арендованных основных средств
Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (утв. приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н) для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства»
Арендованные основные средства учитываются на счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах на аренду.
В случаях, когда в договоре аренды оценочная стоимость имущества не указана, арендованное основное средство учитывается за балансом по стоимости, равной арендной плате по договору. При увеличении в последующем суммы арендной платы оценочная стоимость, по которой арендованное основное средство отражено в учете, может пересматриваться.
Порядок определения стоимости арендованного имущества для отражения за балансом следует закрепить в учетной политике организации.
Пример
Организация получила в аренду автомобиль. В передаточном акте указана оценочная стоимость автомобиля в размере 500 тыс. руб.
На дату передаточного акта в учете организации сделана проводка:
Дебет 001 – 500 000 руб. – отражена стоимость арендованного автомобиля в оценке, указанной в договоре.
Пример
Организация арендует под офис нежилое помещение. В договоре аренды стоимость помещения не указана. Арендная плата составляет 100 тыс. руб. в месяц. Договор аренды заключен на 5 лет. На дату передаточного акта в учете организации сделана проводка:
Дебет 001 – 6 000 000 руб. (100 000 руб. х 60 мес.) – отражена стоимость арендованного нежилого помещения в оценке, равной сумме арендной платы по условиям договора.
Аналитический учет по счету 001 «Арендованные основные средства» ведется:
— по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя).
Арендованные основные средства, находящиеся за пределами Российской Федерации, учитываются на счете 001 «Арендованные основные средства» обособленно.
Арендованное основное средство принимаются к учету на основании приказа руководителя.
На арендованное основное средство заводится инвентарная карточка унифицированной формы № ОС-6, утв. Постановлением Госкомстата от 21.01.2003 № 7.
Возврат арендованного основного средства арендодателю отражается записью по кредиту забалансового счета 001 на дату передаточного акта, который составляется при возврате основного средства арендатором.
Учет расходов, связанных с арендой основных средств
В составе расходов арендатор отражает арендную плату, уплачиваемую арендодателю по условиям договора. Сумма арендной платы относится в дебет соответствующего счета в зависимости от назначения использования арендованного основного средства:
— для производства конкретного вида продукции (выполнения работы, оказания услуги) – счет 20 «Основное производство»;
— во вспомогательном производстве – счет 23 «Вспомогательное производство»;
— для производства разных видов продукции (работ, услуг) – счет 25 «Общепроизводственные расходы»;
— для управленческих (административно-хозяйственных) нужд – счет 26 «Общехозяйственные расходы»;
— в обслуживающих производствах и хозяйствах – счет 29 «Обслуживающие производства и хозяйства»;
— в торговле – счет 44 «Расходы на продажу»;
— для сбыта готовой продукции – счет 44 «Расходы на продажу»;
— для сдачи в субаренду – субсчет 91-2 «Прочие расходы»;
— для строительства объекта недвижимости – субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств»;
— для выполнения НИОКТР – субсчет 08-5 «Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ» и т.д.
Пример
Организация арендует здание, в котором расположен мебельный цех. Поскольку цех выпускает широкий ассортимент мебели, ежемесячно арендная плата относится на общецеховые расходы:
Дебет 25 Кредит 60 – 100 000 руб. – сумма ежемесячной арендной платы;
Дебет 19 Кредит 60 – 18 000 руб. – НДС, предъявленный арендодателем на сумму арендной платы.
Пример
Организация осуществляет строительство складских помещений хозспособом. Для выполнения работ на объекте организация арендует строительную технику. Сумма арендной платы ежемесячно относится на стоимость строительства:
Дебет 08-3 Кредит 60 – 20 000 руб. – ежемесячная арендная плата;
Дебет 19-1 Кредит 60 – 3 600 – сумма НДС на арендную плату.
Кроме арендной платы арендатор несет также расходы, связанные с содержанием и (или) эксплуатацией основного средства. Порядок несения указанных расходов регулируется гражданским законодательством и договором аренды.
Так, согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Срок проведения капитального ремонта устанавливается договором.
При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В случае аренды транспортного средства арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст. 646 ГК РФ).
В рамках договора аренды транспортного средства с экипажем арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ).
Пример
Организация арендует автомобиль у своего работника. Согласно договору аренды организация уплачивает арендную плату, осуществляет текущий и капитальный ремонт автомобиля, замену запчастей, а также несет расходы по обеспечению автомобиля ГСМ.
Документами, подтверждающими расходы по аренде, являются (письмо Минфина РФ от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764):
— оформленный в соответствии с гражданским законодательством договор аренды нежилого помещения;
— акт передачи имущества арендатору;
— акт приемки оказанных услуг по аренде (если его оформление предусмотрено договором).
Как осуществляется учет аренды помещений предприятием
Для осуществления предпринимательской деятельности компании необходимо помещение. Оно может находиться или в собственности, или в аренде. Наиболее распространен второй вариант, так как не все предприниматели могут позволить себе приобрести помещение. Аренда предполагает возникновение постоянных трат. Их нужно правильно учитывать.
Вопрос: Как отразить в учете организации-арендатора расходы на капитальный ремонт арендованного помещения, выполненный с привлечением подрядной организации, если договором аренды установлено, что его стоимость арендодателем не возмещается?
Арендатор с согласия арендодателя произвел в арендованном офисном помещении замену старых деревянных окон на новые пластиковые. Стоимость работ по замене окон составила 69 000 руб. (в том числе НДС 11 500 руб.).
Согласно передаточному акту помещение передано арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Договором аренды установлено, что арендодатель не обязан проводить капитальный ремонт переданного в аренду помещения.
В налоговом учете организация-арендатор применяет метод начисления.
Посмотреть ответ
Учет арендной платы
Для фиксирования стоимости аренды нежилого помещения используется забалансовый счет 001 «Арендованные ОС». Учитывается стоимость жилья, прописанная в договоре. Затраты отражаются в момент фактического получения помещения. Правила эти установлены Инструкцией по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.
Вопрос: Как отразить в учете производственной организации затраты на аренду нежилого помещения, если договор аренды заключен в феврале, помещение получено от арендодателя в этом же месяце, а регистрация договора аренды произведена в апреле?
По договору аренды, заключенному на три года, организация по акту приемки-передачи получила в пользование нежилое помещение. Стоимость нежилого помещения определена в договоре в размере 2 500 000 руб. Нежилое помещение используется для производства продукции. Арендная плата за месяц составляет 36 000 руб. (в том числе НДС 6 000 руб.) и уплачивается организацией в последний день текущего месяца начиная с месяца, в котором помещение передано арендатору. Организация применяет метод начисления в налоговом учете.
Посмотреть ответ
Расходы на аренду, согласно пункту 5 и 7 Положения по бухучету, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999, считаются расходами по основным направлениям деятельности. Ежемесячные начисления по аренде отражаются на ДТ счета 20 «Главное производство» и КТ счета «Расчеты с кредиторами. Когда платеж перечисляется арендодателю, нужно выполнить запись по ДТ счета 76 и КТ счета 51.
Как арендатору учитывать операции по договору аренды помещения, оборудования или иного основного средства?
В рамках налогового учета передача недвижимости в аренду считается услугой на основании пункта 5 статьи 38 НК РФ. НДС, предъявленный компании, принимается к вычету на момент принятия услуги по аренде к учету. Вычет осуществляется на основании первичной документации на основании пункта 2 статьи 171, пункта 1 статьи 172 НК РФ.
ВНИМАНИЕ! Траты на оплату коммунальных услуг (с учетом НДС) будут учтены в структуре трат по основным направлениям работы компании. Признаются они в момент получения квитанций от лица, предоставляющего услугу аренды.
Налоговый учет
Платежи по аренде считаются прочими расходами, направленными на производство и реализацию. Соответствующее указание дано в пункте 1 статьи 264 НК РФ. Предпринимателю нужно помнить, что затратами могут признаваться расходы, соответствующие этим характеристикам:
- Финансовая обоснованность платежей.
- Наличие подтверждающих документов.
В НК не содержится перечень бумаг, которые подтверждают факт аренды. Однако нужные сведения есть в письмах Минфина №03-07-09/42594 от 26.08.2014 и №03-03-06/1/12764 от 24.03.2014. Для подтверждения аренды помещения нужны эти документы:
- Договор аренды, оформленный в соответствии с законом.
- Акт приемки-передачи помещения.
- Платежные бумаги, которые получает арендатор при уплате услуг.
- Акт сдачи-приемки услуг, составляемый ежемесячно.
Последний документ нужен только в том случае, если необходимость ежемесячного составления акта сдачи-приемки услуг оговорена в основном договоре.
Пример
В марте 2017 года фирма на основании акта приемки-передачи арендовала нежилое помещение. Необходимо оно для производственных нужд. Арендные платежи компания уплачивает в последнюю дату месяца. Проводки в данном случае будут следующими:
- ДТ001. Зафиксирована стоимость аренды помещения. Данная проводка должна быть выполнена в марте 2017 года. Сумма отражается на основании акта приемки-передачи.
- ДТ20 КТ76. Начисление ежемесячной арендной платы. Производится на основании соглашения об аренде.
- ДТ19 КТ76. Предъявленный НДС. Отражается на основании счет-фактуры.
- ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету на основании счет-фактуры.
- ДТ76 КТ51. Перечисление платежа арендодателю. Выполняется на основании выписки по расчетному счету из банковского учреждения.
Все приведенные проводки, помимо первой, выполняются ежемесячно.
Коммунальные услуги
Коммунальные услуги могут оплачиваться разными способами. Платежи могут осуществляться самим арендодателем. В этом случае арендатор должен возместить расходы собственника помещения. Траты на оплату коммунальных услуг, включающие НДС, входят в структуру расходов по основным направлениям деятельности, что оговорено пунктом 5 и 7 Правил бухучета, утвержденных Приказом Минфина №33 от 6.05.1999. Эти расходы признаются только в том случае, если компания получила расчетные документы (основание – пункт 16 ПБУ 10/99).
В бухучете коммунальные расходы фиксируются по ДТ счета учета затрат. Корреспондирующим счетом является кредит счета 76. При переводе денег арендатору используется эта проводка: ДТ76 КТ51. Соответствующее указание дано в Инструкции по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.
Используемые проводки
При учете коммунальных платежей актуальны эти проводки:
- ДТ44 КТ76. Фиксация стоимости коммунальных услуг. Предполагается, что арендодатель внесет оплату, а арендатор возместит все расходы. Последние отражаются на основании соглашения об аренде, счета, выставленного арендодателем, счета коммунальных услуг.
- ДТ19 КТ76. Фиксирование НДС с расходов по коммунальным услугам. Запись осуществляется на основании счет-фактуры.
- ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС по коммунальным услугам.
- ДТ76 КТ51. Возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг. Запись выполняется на основании выписки по расчетному счету.
Сумма по каждой проводке должна подтверждаться первичными документами.
Налоговый учет
Вычет выполняется в отношении налога, предъявленного арендодателем. Предполагается, что аренда помещения и сопутствующие расходы являются налогооблагаемым объектом на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ. Вычеты выполняются на основании счет-фактур (основание – пункт 1 статьи 172 НК РФ). Для исчисления налога на прибыль нужно учесть стоимость коммунальных услуг в структуре материальных расходов. Указание на это дано в пункте 2 статьи 253 и пункте 1 статьи 254 НК РФ.
Существуют также письма УФНС №16-15/058069 от 30.06.2008.
Согласно им, траты на оплату коммунальных услуг должны быть подтверждены актами расчетов платежей, сформированными арендодателем.
Нужно это для налогообложения. Стоимость использованных ресурсов учитывается в момент получения компанией счетов и актов. Основанием этого является пункт 2 статьи 272 НК РФ, пункт 1 статьи 252 НК РФ.
Расходы на ремонтные работы
В пункте 2 статьи 616 ГК РФ указано, что арендатор должен следить за исправным состоянием арендованной недвижимости. Ремонт проводится арендатором за свой счет, если обратного не указано в договоре между сторонами. Сопутствующие траты признаются расходами по основным направлениям деятельности. Они входят в себестоимость реализованной продукции на основании пунктов 5, 7, 9 Положения по бухучету ПБУ 10/99, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999.
В пунктах 16 и 18 ПБУ 10/99 указано, что траты на текущий ремонт отражаются в бухучете на момент проставления подписи в акте приемки-сдачи исполненных работ. Сумма трат определяется исходя из сведений, указанных в договоре. Расходы по ремонтным работам отражаются по ДТ счета 44. Корреспондирующим счетом является КТ счета 60.
Используемые проводки
При отражении затрат на ремонт используются эти проводки:
- ДТ44 КТ60. Фиксация стоимости ремонтных работ. Запись вносится на основании акта приемки-сдачи исполненных работ.
- ДТ19 КТ60. Сумма НДС, выставленного ремонтной компанией. Проводка вносится на основании счет-фактуры.
- ДТ60 КТ51. Перевод платежа ремонтной компании.
- ДТ68 КТ19. Принятие к вычету суммы НДС.
С компанией, которая выполняет ремонт, нужно обязательно заключить соглашение. В обратном случае учет будет незаконным, так как он не подтвержден документально.
Как правильно учесть аренду (по стандартам МСФО и РСБУ)
Как правильно учесть аренду и минимизировать осложнения при трансформации финансовой отчетности из РСБУ в МСФО.
Учет договоров аренды регулируется стандартом МСФО (IAS) 17 “Leases”. Согласно ему аренда делится на две категории – финансовую и операционную. Как известно, на балансе арендатора признаются активы и обязательства, возникающие только в связи с договорами финансовой аренды. При этом порядок их учета в России существенно отличается от международного. Кроме того, само понятие финансовой аренды в РФ не совпадает с представленным в МСФО. Разберемся, как правильно учесть аренду и минимизировать осложнения при трансформации финансовой отчетности из РСБУ в международный формат.
Международный формат
Чтобы понять порядок учета финансовой аренды согласно МСФО (IAS) 17, сначала необходимо разобраться с основными определениями, которые в нем даются.
Финансовая аренда – договор, по которому арендодатель за вознаграждение передает арендатору на согласованный срок право пользования активами. При этом происходит существенный перенос на арендатора рисков и выгод, связанных с активом, независимо от состояния юридического права собственности.
Аренда будет считаться финансовой, если выполняется одно из перечисленных ниже условий:
- по окончании договора аренды право владения активом переходит к арендатору;
- по окончании срока аренды арендатор имеет право приобрести арендованное имущество по цене значительно ниже справедливой стоимости на момент такой сделки (такая возможность должна быть предусмотрена еще при заключении договора аренды);
- срок аренды составляет значительную часть времени экономической службы актива;
- дисконтированная стоимость арендных платежей на дату подписания договора близка к справедливой цене актива;
- объект аренды настолько специфичен, что только арендатор может пользоваться им без существенных изменений.
Есть и другие критерии, которые указывают на то, что аренда является финансовой: арендатор может расторгнуть договор аренды, но при этом убытки лягут на арендатора; арендатор имеет возможность продлить договор аренды с арендной платой значительно ниже рыночной; прибыль или убытки от изменения справедливой стоимости ликвидационной суммы возложены на арендатора.
Любая иная аренда считается операционной.
Отечественный подход
В России понятие «финансовая аренда» (лизинг) несколько отличается от понятия «финансовая аренда» по системе МСФО. В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ лизинг – это «совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе с приобретением предмета лизинга», а договор лизинга – «договор, в соответствии с которым арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование». Соответственно лизинговая деятельность – «вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг». Таким образом, исходя из определения, данного в законе «О финансовой аренде (лизинге)», аренда является финансовой (то есть лизингом) в том случае, если арендодатель приобретает имущество специально по заказу арендатора, а не владеет этим имуществом до заключения договора. При этом о переходе основных рисков и выгод (а это главный критерий в МСФО) в российском определении лизинга не упоминается.
Таким образом, налицо различия в понимании термина «финансовая аренда» в России и за рубежом. Международные стандарты значительно шире, не замыкаясь на лизинге, толкуют понятие финансовой аренды. И довольно часто бывает так, что сделка признается финансовой арендой в соответствии с международными стандартами, но с точки зрения российского законодательства учет данной операции должен осуществляться как учет аренды операционной. А из этого следуют различия в учете арендованного имущества.
На чьем балансе «груз»?
Первый вопрос, который возникает при учете финансовой аренды: на чьем балансе учитывать арендованное средство – на балансе арендатора или арендодателя? В МСФО ответ на этот вопрос однозначен: учитывать нужно на балансе арендатора, поскольку именно ему переходят основные риски и выгоды по арендованному имуществу.
В соответствии с российским законодательством (см. п. 1 ст. 31 Закона «О финансовой аренде (лизинге)») вопрос, у кого отражается арендуемое имущество, решается сторонами в договоре. Поэтому, чтобы при трансформации отчетности было меньше проблем, необходимо определить, является ли аренда финансовой с точки зрения МСФО (то есть переходят ли основные экономические риски и выгоды при передаче имущества в аренду арендатору). И если ответ на этот вопрос – положительный, то целесообразно указать в договоре, что имущество будет отражаться на балансе арендатора.
Далее в настоящей статье будет рассматриваться аренда, которая является финансовой и по российскому законодательству, и с точки зрения стандартов МСФО. То есть речь пойдет об аренде имущества, которое приобретается арендодателем непосредственно для совершения сделки и при которой основные риски и выгоды переходят к арендатору.
Забота арендатора
1. Первоначальное признание. Согласно принципу консерватизма в МСФО имущество на балансе арендатора отражают по наименьшей из двух величин: это либо справедливая стоимость объекта, либо дисконтированная стоимость минимальных арендных платежей.
Дисконтированную стоимость минимальных арендных платежей определяют на основе вмененной ставки. Если вмененную ставку определить невозможно, то нужно использовать расчетную ставку – рыночную процентную ставку на начало срока аренды.
При признании имущества арендатором у себя на балансе делается следующая проводка:
Дебет «Основные средства»
Кредит «Обязательства по финансовой аренде»
2. Учет расходов. Согласно МСФО расходы арендатора состоят из двух частей: финансовых расходов (процентов) и уменьшения неоплаченного обязательства по финансовой аренде.
Финансовые расходы должны распределяться по периодам в течение всего срока аренды так, чтобы получилась постоянная периодическая ставка процента на остающееся сальдо обязательства. Чем меньше становится задолженность арендатора, тем меньше будут и проценты. Так соблюдается принцип соотнесения доходов и расходов, который в российском учете отсутствует. В результате в баланс попадает дисконтированная величина задолженности – справедливая стоимость имущества без учета размера причитающихся процентных выплат (проценты будут отражаться в составе расходов в отчете о прибыли и убытках).
В российском учете расходы на проценты не показывают отдельно – они являются частью арендного платежа. В результате при трансформации отчетности существенным корректировкам будут подвергаться отдельные разделы баланса и отчет о прибыли и убытках.
Согласно МСФО лизингополучатель должен амортизировать арендованные активы по правилам, которые он применяет для аналогичного собственного имущества (МСФО 16. «Основные средства»; МСФО 38. «Нематериальные активы»). Если арендатор не уверен в том, что получит право собственности на актив, срок амортизации устанавливается как наименьший , исходя из cрока аренды или срока службы актива. Кроме того, компания применяет процедуры МСФО 36. «Обесценение активов к арендованным активам» так же, как и к собственным.
В РСБУ согласно статье 31 Закона о лизинге участники договора по соглашению могут применять ускоренную амортизацию арендованного имущества.
Бремя арендодателя
1. Первоначальное признание. Так же, как и у арендатора, актив оценивается по наименьшей из двух величин: справедливая стоимость объекта или дисконтированная стоимость минимальных арендных платежей.
При первоначальном признании финансовой аренды делают следующие проводки:
Дебет «Доходы и расходы»
Кредит «Основные средства»
– передано имущество арендатору;
Дебет «Дебиторская задолженность по финансовой аренде»
Кредит «Доходы и расходы»
– отражена задолженность арендатора.
В российском учете дебиторскую задолженность отражают следующими проводками:
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы»
Кредит 01 «Основные средства»
— передано имущество арендатору;
Дебет 76 «Расчеты по лизинговым платежам»
Кредит 91 «Прочие доходы и расходы»
– отражена задолженность арендатора;
Дебет 91 «Прочие доходы и расходы»
Кредит «Доходы будущих периодов»
– будущий финансовый доход.
2. Учет доходов. Финансовый арендный доход арендодателя признается в отчете о прибылях и убытках. Как и у арендатора, он состоит из дохода чистых инвестиций и финансового дохода. Согласно международным стандартам и арендодатель, и арендатор отражают финансовый доход (расход – у арендатора) на основании графика платежей в течение всего срока договора аренды. В итоге баланс будет содержать текущую стоимость задолженности. Объем этой задолженности определяется в сумме чистых инвестиционных затрат.
В конце первого года аренды необходимо сделать следующие проводки:
Дебет «Денежные средства»
Кредит «Дебиторская задолженность по финансовой аренде»
– получена инвестиционная часть платежа;
Дебет «Доходы по финансовой аренде»
Кредит «Денежные средства»
– получен финансовый доход.
Аналогичные проводки должны быть сделаны в конце каждого года в соответствии с данными таблицы.
В российском учете, если имущество отражается на балансе арендатора, доход определяется как сумма арендных платежей по договору:
Дебет 76 «Задолженность по лизинговым платежам»
Кредит 51 «Денежные средства»
– получен арендный платеж.
Если в российском учете график платежей соответствует графику платежей по МСФО, то в конце первого года делается проводка:
Дебет 76 «Доходы будущих периодов»
Кредит 91 «Прочие доходы и расходы»
– получен арендный платеж.
Елена Полетаева, эксперт журнала «Расчет»
Выбор читателей
Законно ли контролировать рабочее время с помощью ПО и видеокамер
Роструд разъяснил, как отстранять от работы отказавшихся от прививки
Изменения в платежках с 17 июля 2021
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование
