Что такое реконструкция здания и как ее провести

Реконструкция или новое строение

Определение самовольной реконструкции и самовольного строения

В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.

Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.

Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?

Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.

Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.

Последствия самовольной реконструкции

Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.

Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.

В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».

Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.

Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу № А40-144203/16).

В дальнейшем, по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек – «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».

Одновременно в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ.

В связи с вышеизложенным, возникает вопрос — заменяет ли вновь введенный в законе вариант «приведения в соответствие с установленными требованиями» существовавшую практику «приведения в предыдущее состояние» для самовольной реконструкции.

Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при «приведении в предыдущее состояние» объект восстанавливает свои предыдущие характеристики и внешний облик, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока.

Условно можно говорить о том, что «приведение в предыдущее состояние», есть «снос» тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.

Более того, такое «приведение в предыдущее состояние» во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).

Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) — такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым.

Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как «соответствие установленным требованиям», то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может.

Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений в реальном времени и в соответствии с действующей градостроительной документацией.

Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:

1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;

2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.

Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Постановлении Пленума ВАС РФ № 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.

В случае, когда о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества обращается заинтересованное в его сносе лицо, суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

При износе здания проводится или реконструкция, или капитальный ремонт. Что именно выбрать? Рассмотрим оба понятия и узнаем разницу между ними.

Что собой представляют реконструкция и капремонт

Капитальный ремонт представляет собой меры по устранению поломок, восстановлению/замене изношенных или неисправных деталей. Работы могут производиться с целью повышения эксплуатационных свойств. Капремонт включает в себя следующие действия:

  • Ремонт локальных систем снабжения.
  • Устранение поломок лифтов и лифтовых шахт.
  • Ремонт крыши, подвала, фундамента.
  • Починку фасада.
  • Обновление штукатурного слоя.
  • Любые действия, не связанные с перестройкой несущих конструкций.

Реконструкция – это глобальное преобразование здания для придания ему новых характеристик. Может предполагать перепланировку. В рамках реконструкции могут проводиться эти действия:

  • Изменение площади и этажности.
  • Надстройки и пристройки.
  • Восстановление или замена несущих элементов.
  • Перестройка.
  • Расширение площади.
  • Смена инженерного оборудования.

Вопрос: Каким нормативным документом определяется перечень работ, относящихся к текущему ремонту, капитальному ремонту и реконструкции водозаборных скважин?
Посмотреть ответ

Соответствующую информацию о реконструкции и капремонте можно найти в главе 15 статье 166 ЖК РФ.

К СВЕДЕНИЮ! Как отличить капремонт от реконструкции? Если итогом ремонтных работ стало изменение категории, класса или особенностей функционирования, это будет именоваться реконструкцией. Если же работы не касались несущих конструкций, это, скорее всего, будет именоваться капитальным ремонтом.

Нормативы

Стандарты ремонта оговорены Приказом №312 Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года, а также Нормами продолжительности реконструкции и капремонта. Рассмотрим основные положения этих нормативных актов:

  • Нужно обеспечить продуктивную работу системы обслуживания, функциональность постройки.
  • В структуре трат нужно учесть аварийные расходы.
  • Если произошла поломка в течение гарантийного срока, ремонт выполняется за счет подрядчика.

В нормативных актах также содержатся основы создания и утверждения проектно-сметной документации.

Основные отличия между реконструкцией и капремонтом

Рассмотрим все отличия капитального ремонта от реконструкции.

Сроки

Реконструкция и капремонт отличаются друг от друга по своей длительности. Сроки обновления определяются на основании оценки технического состояния постройки или ее отдельных элементов.

Сроки исправления определенных неисправностей прописаны в нормах ВСН 58-88 (р). В частности, в этих нормах указаны поломки в рамках капремонта. Также сроки определяются таким документом, как «Нормы продолжительности капремонта» МЖКХ от 1982 года.

Читайте также  Если у земельного участка нет кадастрового номера что это значит

Периодичность

Плановые проверки, строительные работы, реконструкция и капремонт – все это различные формы услуг. Периодичность их выполнения регламентируется Ведомственными строительными нормами. Этими нормами устанавливаются стандарты длительности эксплуатации здания. После истечения этой длительности постройку рекомендуется ремонтировать.

В строительных нормах указано, что обновлять штукатурное покрытие нужно раз в 60 лет. После истечения этого срока проводится капремонт. Продолжительность эксплуатации плит перекрытия на балконах составляет 80 лет.

ВАЖНО! При принятии решения о ремонте можно учитывать фактическое состояние объекта. Если здание находится в хорошем состоянии, компания может изменять принятые сроки. Для изменения сроков нужно подготовить соответствующие аргументы.

К СВЕДЕНИЮ! Капремонт проводится чаще реконструкции.

Обязательность проведения

Проведение и капремонта, и реконструкции является обязательным. Организовать работу обязаны ЮЛ. Подробнее об осуществлении работ написано в статье 52 Градостроительного кодекса. Если предприниматель не будет исполнять свои обязательства по выполнению ремонта, его ждет ответственность на основании статьи 9.5 КоАП РФ.

ВАЖНО! Периодическое проведение капремонта обязательно. Даже если жильцы здания будут против выполнения работ, последние все равно будут проводиться. Реконструкция, как глобальное вмешательство в характеристики постройки, будет обязательной только в том случае, если есть соответствующие требования от местных органов власти или имеется инициатива от жильцов.

Кто должен оплачивать ремонтные работы

Здание обновляется за счет следующих средств:

  • Накопления людей, проживающих в здании.
  • Федеральные и региональные субсидии.
  • Кредиты.
  • Средства собственников.

Обычно капремонт выполняется за счет средств собственников. Однако если осуществляется глобальная реконструкция, средств владельцев, как правило, не хватает. Тогда привлекаются дополнительные средства.

Налоговый учет

В НК РФ не содержится такого понятия, как «капремонт». В нормах рассматривается только реконструкция. В письме Минфина №03-03-04/1/794 указаны нормы, которыми нужно руководствоваться при определении типа работ:

  • Положение МДС 13-14.2000, установленное постановлением №279 от 29 декабря 1973 года.
  • Нормы №58-88 (р), установленные приказом №312 от 23 ноября 1988 года.

Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.

Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:

  • Положение о ремонте.
  • Приказ на осмотр конструкций.
  • Акт с указанием найденных неисправностей.
  • Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
  • Бумаги, в которых прописаны сроки работ.

На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.

В пункте 2 статьи 257 НК РФ указано, что траты на реконструкцию увеличивают начальную стоимость здания. Они будут списываться посредством амортизации на основании статей 256-259 НК РФ. Траты на капремонт будут считаться прочими расходами. Фигурируют они в том периоде, в котором они появились. При этом не важно, когда произошла фактическая оплата.

В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.

Бухучет

В пунктах 7-8 ПБУ 6/01 указано, что траты на ремонт входят в начальную стоимость здания. Бухучет при реконструкции и при капремонте будет различным. Рассмотрим все нюансы.

Бухучет при реконструкции

В бухучете ОС принимаются к учету по своей начальной стоимости. Однако последняя может меняться в результате реконструкции. Меняться стоимость будет и в учете. Траты на реконструкцию относятся к капитальным вкладам. Траты будут фиксироваться на ДТ счета 08. После того как работы завершены, траты включаются в начальную стоимость.

В рамках бухучета выполняются эти записи:

  • ДТ08 КТ60 (76). Фиксация трат.
  • ДТ19 КТ60 (76). Учет НДС по проведенным работам.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ01 КТ08. Увеличение начальной стоимости здания.

Нужно прописать конкретную сумму увеличения стоимости. Она будет равна всем затратам на реконструкцию. Последние должны быть подтверждены документами.

Бухучет при капремонте

Для постепенного включения трат в ремонт рекомендуется сформировать резерв расходов. Проводки при капремонте будут следующими:

  • ДТ20, 26, 44 КТ60, 76. Отражение работ.
  • КТ19 КТ60, 76. Учет НДС.
  • ДТ68 (субсчет «Расчеты по НДС») КТ19. Принятие НДС к вычету.

Все расходы на капремонт также должны подтверждаться документально.

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

Любое здание подвержено физическому износу, и, соответственно, подлежит капитальному ремонту или реконструкции. Цель капремонта и реконструкции дома – обеспечить функционирование здания согласно строительным и санитарным нормам. Но чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?

Капитальный ремонт зданий: что это, какие работы предполагает

Капитальный ремонт домов – это строительные работы с целью восстановления параметров объекта в соответствии с действующими нормативами, обновление и замена любых составляющих строительного объекта на аналогичные или улучшенные, за исключением несущих конструкций.

При организации капитального ремонта жилых зданий основные технические показатели остаются неизменными:

  • площадь постройки;
  • площадь полезная;
  • количество этажей;
  • строительный объем.

Объекты капстроительства – строения, здания, в том числе жилые, МКД (многоквартирные дома) и прилегающие к ним территории, за исключением временных строений. Капитальный ремонт МКД, зданий осуществляется при их изнашивании, обвале, разрушении. В этом случае проводятся работы по обновлению составных элементов зданий или восстановлению значительных по масштабам инженерно-технических конструкций.

Главная цель – заменить изношенные элементы (стены, каркас, крыша, кровля) на более износоустойчивые и экономически выгодные.

Капремонт домов может быть комплексным или выборочным. Комплексный ремонт — работы, которые распространяются на весь дом или его некоторые элементы. Выборочный ремонт заключается в частичной или полной замене некоторых строительных элементов зданий.

Периодичность проведения капремонта можно уточнить на сайте Регионального оператора капитального ремонта. Это фонд, активы которого предназначены для организации ремонтов. Деятельность организации регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится

Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.

Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.

Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.

Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.

В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.

Отличия капитального ремонта зданий от реконструкции

Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.

Различия между капремонтом и реконструкцией:

  1. Капремонт направлен на замену и восстановление строительных конструкций и элементов, а реконструкция – на изменение технических и экономических параметров объектов. Реконструкция дома – это работа с целью придания строительному объекту новых свойств.
  2. Реконструкция считается более глобальным строительством, поэтому сроки проведения капремонта и реконструкции разные. И капитальные ремонты жилых зданий производят чаще, чем реконструкции.
  3. Капремонт и реконструкция различаются по условиям проведения. Капремонт будет проведен даже в ситуации, когда жильцы против этих работ. А реконструкция будет проведена только при наличии запроса от органов местного самоуправления или запроса от жильцов дома.
  4. Капремонт производится на средства собственников жилья. При проведении реконструкции средств владельцев может не хватить и в этом случае привлекается помощь местных властей.
  5. Во время капремонта жильцы дома остаются в своих квартирах, а в период реконструкции их переселяют в другие дома.
Читайте также  Как посчитать остаток в незавершонном производстве на начало периода

Перечень работ по капитальному ремонту домов

Перечень работ по капремонту включает в себя:

  1. Ремонт фасада, кровли, фундамента, крыши, оконных блоков, подвального помещения, крылец.
  2. Проведение штукатурных работ.
  3. Ликвидация неисправностей лифта.

Это могут быть и любые другие работы, которые не связаны с преобразованием несущих конструкций.

Перечень работ по реконструкции домов

  1. Перечень работ по реконструкции включает в себя:
  2. Изменение высоты, количества этажей и размера площади.
  3. Пристройка, надстройка или перестройка.
  4. Воссоздание или замена несущих конструкций.
  5. Смена коммуникационного оборудования.

Бывают случаи, когда нелегко понять, какие все же работы были выполнены. Так, если в результате ремонтных работ произошло изменение объекта, его категории, или границ функционирования (назначения), то в этом случае была произведена реконструкция.

Согласование реконструкция здания

Со временем может потребоваться увеличение полезной площади, этажности, изменение планировки или обновление фасада здания. Реконструкция позволяет решить все эти вопросы или включить отдельные работы:

  • переоборудование внутренних помещений;
  • изменение площади объекта (перепланировка и строительство мансард, возведение пристроек, надстройка новых этажей и т. д.);
  • обновление или изменение фасада здания;
  • усиление несущих конструкций сооружения и т. д.

Отличие реконструкции здания от перепланировки

  • Восстановление (например, усиление фундамента здания), замена (например, замена деревянных перекрытий на ж/б), возведение новых (например, надстройка мансардного этажа) несущих конструкций.
  • Может затрагиваться фундамент.
  • Изменение площади посредством пристроек, надстроек и т. д.

    Несущие конструкции практически не затрагиваются (исключение — расширение проема в несущей стене).

  • Работы не затрагивают фундамент.
  • Перепланировка проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной.
  • В редких случаях выполняется замена инженерных систем (например, замена электрики, в связи с новой планировкой).
  • Фасад не затрагивается (исключение — замена окон).

    Если проще, допустим, вы хотите надстроить еще один этаж к своему зданию — это реконструкция, если хотите из одного большого помещения сделать два, соорудив перегородку — это перепланировка, а если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные инженерные системы — это переустройство.

    Основные виды реконструкции здания

    Самый распространенный вид реконструкции — это увеличение эксплуатируемых площадей объекта путем различного рода пристроек и надстроек. В большинстве случаев реконструкция здания выполняется в виде:

    надстройки — увеличение этажности

    пристройки — увеличение площади застройки

    устройства антресольного этажа, освоения чердака, подкровельного пространства или технического этажа — увеличение площади здания, без изменения его внешних габаритов и т. д.

    Возведение любой надстройки или пристройки требует в обязательном порядке согласования: от внесения изменений в ГПЗУ и разработки проектной документации до ввода реконструируемого здания в эксплуатацию.

    Некоторые владельцы зданий эксплуатируют подобного рода самострои, не задумываясь о том, что в настоящее время Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) в Москве совместно с Департаментом городского имущества г. Москвы (ДГИ) ведется работа по выявлению объектов самовольного строительства и самовольной реконструкции, с последующим выставлением штрафов за самострой и требованиями вернуть здание в изначальное состояние. При их невыполнении ДГИ подает в суд на снос объекта незаконного строительства (реконструкции).

    Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ

    В большинстве случаев реконструкция связана с изменением не только технико-экономических показателей реконструируемого здания (общей площади, площади застройки, высоты и т. д.), но и изменением вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и сменой назначения строения.

    Если параметры разрешенного использования реконструируемого здания не совпадают или превышают действующие параметры ГПЗУ, то необходимо вносить изменения в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), в противном случае Ваш реконструируемый объект рано или поздно будет выявлен Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) и попадет в перечень объектов Постановления правительства г. Москвы №819-ПП от 11.12.2013г. и №829-ПП от 08.12.2015г., согласно которому, данный объект будет подлежать сносу.

    Если вид разрешенного использования земельного участка и назначение здания также не соответствуют ГПЗУ и правоустанавливающим документам, необходимо вносить изменения не только в ГПЗУ, но и в Договор аренды земельного участка.

    Подробнее о внесении изменений в ПЗЗ смотрите в разделе Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ .

    Получение разрешения на строительство (реконструкцию)

    Обязательным документом для начала работ является разрешение на строительство.

    Оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (в т. ч. ГПЗУ), проектом планировки территории и проектом межевания территории, при выполнении строительных работ или реконструкции объекта капитального строительства.

    Порядок выдачи разрешения регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

    Оформление заявления на получение разрешения на строительство оформляется в электронном виде через портал государственных или муниципальных услуг.

    Данный документ дает застройщику право осуществлять работы, за исключением случаев, когда разрешение не требуется.

    В каких случаях разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется?

    Получение разрешения не требуется в случае:

    • строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, гаража;
    • строительства, реконструкции объектов ИЖС;
    • строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
    • строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
    • изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные решения объекта, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
    • капитального ремонта объектов капитального строительства;
    • строительства или реконструкции буровых скважин.

    Перепланировка, переустройство или реконструкция помещения?

    В чем заключается разница между реконструкцией и перепланировкой? Что означает каждый из этих понятий?

    Терминология

    Реконструкция – это изменение технических характеристик здания без внесения корректив в его планировку. Реконструкцией считается капитальный ремонт фасада или изменение внешнего вида строения, остекление лоджий, облагораживание проемов дверей или окон и так далее.

    Реконструкция может состоять из таких видов работ:

    • замена инженерных сетей или перемены в их расположении;
    • возведение пристроек;
    • строительство нового балкона или лоджии, либо остекление уже имеющихся;
    • восстановление или полное изменение отделки фасада;
    • реставрация несущих конструкций;
    • обустройство новых входов или их тамбуров;
    • демонтаж старых частей фасада и монтаж новых;
    • изменение этажности помещения, например за счет добавления антресоли.

    Данные работы могут производиться как в комплексе, так и отдельно. Несущие конструкции и наружная отделка в процессе реконструкции меняются лишь частично.

    Перепланировка – это изменение размеров и конфигурации здания и его функциональности. Работы касаются внутренней части строений и не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов.

    Ключевая цель перепланировки – улучшение качества помещений для того, чтобы после ремонта можно было более комфортно и эффективно ими пользоваться.

    При перепланировке проводятся такие работы:

    • снос старых и строительство новых перегородок;
    • изменение положения и размеров оконных и дверных проемов;
    • демонтаж старых стен, изменение их положения или постройка новых.

    Перепланировка – это одна из частей реконструкции, которая включает большее количество работ, являясь более многоплановым понятием по сравнению с перепланировкой.

    Различия между перепланировкой и реконструкцией

    Данные работы имеют принципиальную разницу.

    В процессе реконструкции

    При перепланировке

    Не производится перенос несущих конструкций или изменение их характеристик, выполняется лишь их восстановление для достижения первоначальных свойств

    Изменения или перенос возможны

    Работы могут затронуть фундамент

    Перемены не касаются фундамента

    Может меняться площадь комнат за счет пристроек и дополнительных помещений

    Изменения не выходят за границы фактической площади помещений

    Полная замена коммуникаций с применением современных материалов

    Замена инженерных сетей проводится крайне редко, только при необходимости их соответствия новой конфигурации здания

    Может проводиться полная замена наружной отделки фасада

    Ремонтные работы не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов

    Первоначальный проект здания не меняется: ключевые объекты остаются на своих местах. Поэтому новый техпаспорт не оформляется. Для проведения реконструкции нужен проект, а для объединения лоджий или балконов – разрешение от городской архитектуры

    Требуется замена техпаспорта недвижимости, по причине изменений площади и расположения помещений

    • перепланировка не затрагивает фасад строения;
    • в ходе реконструкции можно увеличить или уменьшить площадь помещений за счет коррекции несущих конструкции, а также изменения внешних стен здания.

    Ремонт в жилом помещении

    Основания и порядок проведения ремонтных работ в жилых помещениях регулируются гл.4 ЭК РФ.

    Согласно законодательству, перепланировка может осуществляться только после согласования работ с уполномоченными органами. По окончанию перепланировки, все изменения проверяются и подтверждаются актом приемочной комиссии.

    Ремонт в нежилом помещении

    В нежилых помещениях не может проводиться самовольная перепланировка. Таким образом все корректировки в таких зданиях автоматически приравниваются к реконструкции.

    Реконструкции нежилых зданий включают в себя увеличение их полезной площади, а также внесение изменений в несущие конструкции.

    Данные работы регулируются ст.25 ЖК РФ, где перечислены все работы, которые можно считать переустройством:

    • установка, перенос или ремонт инженерных сетей;
    • монтаж нового или полная замена старого санитарно-технического или электрического оборудования.

    Виды переустройства


    Переустройство – это внесение масштабных изменений в систему технического, инженерного, а также электрооборудования.

    Перепланировка включает в себя демонтаж стен, если, к примеру, нужно из двух отдельных квартир сделать одну, а также возведение новых перегородок.

    Согласно ст.25 ЖК РФ есть несколько видов переустройства:

    • замена коммуникаций;
    • монтаж нового оборудования или изменение старого с целью экономии энергоресурсов и воды;
    • замена газовой техники на электрическую;
    • обустройство туалета, ванной и кухни;
    • коррекция расположения отопительной, сантехнической и газовой систем.

    Также переустройством может быть полная ликвидация инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Это можно делать только при условии, что все стояки для подачи воды и отвода стоков остаются.

    Ответственность за противозаконные работы

    Главным требованием при проведении перепланировки является обеспечение безопасности жилого помещения и здания с технической точки зрения.

    За самовольно проведенные работы предусмотрена административная и уголовная ответственность:

    • потеря права собственности на недвижимость в некоторых случаях;
    • штраф за незаконную перепланировку в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей и предписание Жилищной инспекцией восстановить изначальный внешний вид здания;
    • уголовная ответственность может наступить в случае, если перепланировка стала причиной угрозы для здоровья или жизни окружающих.

    Как узаконить перепланировку

    Если перепланировка дома или квартиры была сделана без изначального ее согласования, то ее последующее узаконивание может проводиться через суд. Для этого нужно получить от местных органов управления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

    В Градостроительном кодексе написано, что для осуществления реконструкции нужно получить разрешение, так как без него все выполняемые работы являются самовольными, а объекты – самостроями.

    Владелец, который произвел реконструкцию или самовольно возвел какой-либо объект, сможет получить права на него только если суд примет положительное решение по данному вопросу.

    Для оформления права собственности на самовольно построенное помещение, либо на проведенную перепланировку, реконструкцию или переустройство, необходимо:

    1. Чтобы участок под возведение был частной собственностью.
    2. Получить разрешение от уполномоченных органов.

    Перечень данных органов может варьироваться в зависимости от вида работ. Пакет требуемых документов зависит от местного и регионального законодательства.

    • проект;
    • заключение строительного эксперта;
    • урегулирование вопросов с коммунальными службами;
    • разрешение от санэпидемстанции и пожарной охраны.

    До того, как оформить отказ в признании права собственности на самовольное строение или в сохранении здания в измененном виде, администрация может потребовать предоставление и других документов.

    Ответы на вопросы владельцев недвижимости

    У владельцев недвижимости часто возникают вопросы о том, как оформить право собственности на уже выполненную пристройку, а также какие работы можно проводить при реконструкции, чего делать нельзя и как узаконить перепланировку через суд.

    Пристройка является реконструкцией всего дома, даже если его внешний вид не претерпел изменений.

    Любая пристройка не может быть отдельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности является весь дом вместе с добавленной к нему пристройкой. Такое здание будет поделено на правах долевой собственности между всеми владельцами.

    Разрешение от администрации требуется для строительства жилого дома. Без такого разрешения возможно возведение технических помещений, таких как сарай, гараж или баня.

    Фасад многоквартирного дома считается общим имуществом, поэтому, согласно ст.246 ГК РФ и ст.44 ЖК РЖ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности возможно только если все владельцы согласны с такими работами. Это значит, что реконструкция в многоквартирном доме должна проводиться на основании решения, которое принято всеми собственниками данного объекта.
    Разрешено:

    • Сделать выход во второй санузел из спальни, если в квартире уже имеется один санузел.
    • Построить камин на верхнем этаже с обязательной установкой заводского дымохода и топки.
    • Демонтировать подоконник для строительства дверей без выноса общей отопительной системы на лоджию.
    • Построить в квартире сауну с дополнительной гидро- и пароизоляцией, а также вентиляцией. Объём парной может быть до 25 м 3 . Сауна должна быть в виде цельной кабинки и иметь сертификат качества.

    Не нужно согласовывать косметические ремонтные работы, замену различных коммуникаций аналогичными новыми, а также разборку встроенной мебели.

    • Прокладывать коммуникации для кондиционера снаружи или устраивать для этого каналы в железобетонных стенах.
    • Выносить общедомовые батареи отопления на лоджии.
    • Соединять комнату с балконом без установки дверей.
    • Делать проходной санузел.
    • Строить жилые комнаты площадью меньше 9 м 2 или с шириной меньше 2,25 м.
    • Обустраивать теплые полы и отопление на лоджии за счет общей системы отопления и подачи воды.
    • Устанавливать краны на стояки водоснабжения или системы отопления.
    • Присоединять общий тамбур к жилой комнате.
    • Объединять кухню с газовой плитой с коридором или жилым помещением.
    • Обустраивать вход в туалет из кухни или жилой комнаты.
    • Делать жилые помещения или кухню без наличия в них окон.
    • Вносить изменения во внешний вид оконных рам.
    • Переносить туалет или кухню на балкон или в тамбур.
    • Располагать жилые комнаты под кухней или санузлом соседей сверху.
    • Строить балкон или лоджию на козырьке подъезда.
    • Переносить кухню или санузел над жилыми помещениями соседей внизу.
    • Устанавливать входную дверь, открывающуюся наружу так, чтобы она препятствовала свободному выходу соседей.
    • Располагать коммуникации для водоснабжения, канализации или отопления в стенах.
    • В домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2006 года, нельзя затрагивать ограждающие конструкции и несущие элементы.
    • Заказанные в БТИ старый и новых техпаспорта.
    • Оригинал и копия свидетельство права собственности на данную недвижимость.
    • Полученные в БТИ планы квартир на верхнем и нижнем этажах.
    • Нотариально заверенная доверенность на ведение дела на имя адвоката. Если владелец не один, то доверенность нужно иметь каждому из них.

    Условием, при котором можно будет оставить помещение в измененном виде, является отсутствие угрозы для здоровья и жизни граждан, а также нарушений их интересов.

    Строительно-техническая экспертиза – необходимое условие для того, чтобы подтвердить безопасность и соответствие всем нормам произведенных строительных работ. Для этого следует подать в суд прошение с перечнем вопросов для эксперта.

    Знание отличий между перепланировкой и реконструкцией может помочь владельцу определить, какой вид работ ему лучше проводить, чтобы сделать свое помещение более комфортным. Это позволит собственнику избежать больших расходов и административной ответственности.